Wohnungseigentümer-Lexikon E-Book

Melanie Sterns-Kolbeck

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Seitenzahl: 771

Beschreibung

Dieses Nachschlagewerk enthält alle wichtigen Stichwörter zum Wohnungseigentum – von Auskunftsrecht bis zur Wohnungseigentümerversammlung sind alle Begriffe verständlich erläutert. Die Expert:innen von Haus + Grund geben Antwort auf die täglichen Probleme von Wohnungseigentümer:innen, die so ihre Rechte und Pflichten kennenlernen. Das Lexikon ist auf neuestem Rechtsstand und durch praktische Hilfen und aktuelle Urteile ergänzt. Inhalte: - Die Wohnungseigentümerversammlung - Verwalter:innen und Verwaltungsbeirat - Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrechte - Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen - Anfechtung von Beschlüssen, gerichtliches Verfahren - Lasten und Kosten des WohnungseigentumsNeu in der 3. Auflage: - Komplette Überarbeitung aller Stichworte nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz - Aktuelle BGH-UrteileDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.  

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwortÜberblick zum Wohnungs­eigentumsgesetz und zur ­letzten Reform (1.12.2020)AbkürzungsverzeichnisAbgeschlossenheit1 Abgeschlossenheit von Wohnungen2 Abgeschlossenheit von Teileigentum3 Abgeschlossenheit von Garagen/GaragenstellplätzeAbgeschlossenheits­bescheinigung1 Prüfungsrecht des Grundbuchamtes2 BausachverständigerAbnahme von Wohnungs­eigentum1 Rechtsnatur des Erwerbsvertrags2 Begriff der Abnahme3 Rechtsfolgen der Abnahme4 Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum5 Verjährung6 Abnahmeklauseln7 Unwirksame Abnahmeklauseln in BauträgerverträgenAbstimmungAbweichende Bauausführung1 Verschobene Gebäude2 Zusätzliche und nicht errichtete Räumlichkeiten3 Abweichung in einer Sonder­eigentumseinheit4 Trennung und Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten5 Bestimmbare Abweichungen ohne AuswirkungenAllgemeine Geschäfts­bedingungen1 Voraussetzungen für AGB2 Anwendungsbereiche im Wohnungseigentumsrecht2.1 Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung2.2 Verbrauchereigenschaft der ­Wohnungseigentümergemeinschaft2.3 VerwalterverträgeÄnderungsanspruch GemeinschaftsordnungAnfechtung von Beschlüssen 1 Passivlegitimation2 Anfechtungsfristen und Wieder­einsetzung3 Beschlussmängel4 Negativbeschluss und Geschäfts­ordnungsbeschluss5 RechtsfolgeAnnexeigentumAntenneAnwesenheitslisteAufbewahrung von UnterlagenAufhebung der GemeinschaftAuflassungAufrechnung beim Wohnungseigentum1 Voraussetzung für eine Aufrechnung2 Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeiten3 Ausnahme: NotmaßnahmenAufteilungsplan1 Anforderungen2 Bezeichnungen 3 Sondereigentum an Garagen­stellplätzen4 Abweichung von der Teilungs­erklärung5 Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums nach AufteilungsplanAuftragsvergabe1 Kleinere Maßnahmen2 Eilmaßnahmen3 Übertragung auf den Verwalter4 Größere Aufträge5 Vertragspartner6 ÜberwachungAufzugAusgeschiedener WohnungseigentümerAußerordentliche EigentümerversammlungBalkonBalkonkraftwerk1 Bauliche Veränderung2 Anspruch auf Gestattung3 GestattungsbeschlussBarrierereduzierung/­Barrierefreiheit1 Voraussetzungen 2 Angemessenheit3 Grenzen des Anspruchs4 Geltendmachung des Anspruchs5 KostenBauliche Veränderung1 Einführung2 Wann liegt eine bauliche ­Veränderung vor?3 Maßnahmen im Sondereigentum4 Beschlusserfordernis, ­Beschlusszwang4.1 Legitimation durch Beschluss4.2 Beschlussfassung4.3 Privilegierte bauliche Veränderungen4.3.1 Barrierereduzierung/Barrierefreiheit (§ 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG)4.3.2 Elektromobilität (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG)4.3.3 Einbruchschutz (§ 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG)4.3.4 Telekommunikationsnetze mit sehr hoher Kapazität (§ 20 Abs. 2 Nr. 4 WEG)4.4 Anspruch auf Beschlussfassung zu einer beantragten baulichen ­Veränderung4.5 Grenzen der Beschlussfassung, ­Veränderungsverbot4.6 Stellung des Verwalters/­Verwaltungsbeirat4.7 Abänderung von § 20 WEGBauliche Veränderung, Kosten und Nutzen1 Grundsätze zur Neuregelung2 Details der Kostenregelungen2.1 Kosten und Nutzen im Einzel­interesse eines Wohnungseigentümers (§ 21 Abs. 1 WEG)2.2 Kosten und Nutzen für alle Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 2 WEG)2.3 Amortisation der Kosten2.4 Auffangregelung (§ 21 Abs. 3 WEG)2.5 Abweichende Regelungen (§ 21 Abs. 5 WEG)2.6 Nachträgliche Beteiligung an Kosten und Nutzen, Nachzügler (§ 21 Abs. 4 WEG)BaumängelBäumeBauträgerkauf/Erwerb vom Bauträger1 Informationspflicht des Unternehmers/Vertragsinhalt2 Beurkundung, Widerrufsrecht3 Anspruch auf Herstellung und ­Herausgabe der Planunterlagen4 Zahlung des Kaufpreises, ­Sicherungsmittel, MaBV5 Absicherung des Erwerbers6 Zahlungen des Erwerbers7 Fälligkeiten von TeilzahlungenBegründung von Wohnungseigentum1 Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG2 Vorratsteilung gemäß § 8 WEGBeschluss1 Abgrenzung Vereinbarung/Beschluss2 Beschlusskompetenz3 Beschlussfähigkeit4 Beschlussarten4.1 Einfacher Mehrheitsbeschluss4.2 Qualifizierter Mehrheitsbeschluss4.3 Ein-Mann-Beschluss 4.4 Allstimmige und einstimmige ­Beschlüsse4.5 Nichtbeschluss4.6 Positiver Beschluss4.7 Negativbeschluss4.8 Zweitbeschluss4.9 Schriftliche Beschlussfassung4.10 Geschäftsordnungsbeschluss4.11 Standardbeschlüsse4.12 Delegationsbeschluss 5 Beschlussformulierung6 Beschlussfassung7 Beschlussfeststellung und -verkündung8 Inhaltliche Bestimmtheit von Beschlüssen9 Bindungswirkung von Beschlüssen und Eintragung in das Grundbuch9.1 Verfahren zur Eintragung in das Grundbuch9.2 Eintragung von Altbeschlüssen10 Vollzug von BeschlüssenBeschlusssammlung1 Überblick2 Inhalt2.1 Beschlüsse2.2 Gerichtliche Entscheidungen2.3 Vergleiche2.4 Vermerke2.5 Löschungen3 Form4 Zeitpunkt5 Der Verwalter und die Beschlusssammlung6 Einsichtsrecht7 Fehler8 Muster: BeschlusssammlungBeseitigungs- und ­Unterlassungsansprüche1 Anspruchsinhaber/Ausübungs­befugnis2 Anspruchsgegner3 Anspruch auf Tätigwerden der ­Wohnungseigentümergemeinschaft4 Verjährung5 DauerstörungBlockstimmrechtBrandschutzBruchteilsgemeinschaftBuchhaltungDachDachgeschossausbauDachterrasseDarlehen/KreditaufnahmeDauerwohn-/DauernutzungsrechtDeckeDereliktionDienstbarkeitDigitales Fernsehen/­Parabolantenne1 Grundrechtsabwägung2 Kabelanschluss3 ParabolantenneDuldungspflichten 1 Betreten des Wohnungseigentums2 Duldung von EinwirkungenDuplex-/DoppelstockgaragenEichpflicht 1 Anzeigepflicht1.1 Inhalt1.2 Durchführung2 Messgeräte und EichfristEigentümerlisteEigentümerversammlung1 Einberufung2 Zeitpunkt3 Zur Einberufung Berechtigte4 Einzuladende Personen5 Form der Einberufung6 Einberufungsfrist7 Inhalt der Einberufung8 Tagesordnung9 Versammlungsort10 Versammlungszeit11 Leitung der Versammlung12 Rede- und Antragsrecht13 Vertretung in der Versammlung14 Vertretungsbeschränkungen14.1 Form der Vollmacht 14.2 Vereinbarungen in der Teilungs­erklärung nach alter Rechtslage14.3 Dauervollmacht14.3.1 Untervollmacht15 Stimmrecht16 Teilnahme Dritter an der ­Versammlung16.1 Rechtsfolge bei unberechtigter ­Teilnahme16.1.1 Rechtsfolge bei unberechtigtem Ausschluss17 Virtuelle Teilnahme18 Einberufungsmängel19 Außerordentliche Eigentümer­versammlungEigentümerwechsel1 Bindungswirkungen1.1 Gesamtrechtsnachfolge1.2 Sondernachfolge2 Bauliche Veränderungen3 Eigentümerversammlung4 Kosten5 Haftung bei Eigentümerwechsel6 Haftung für HausgeldrückständeEinbruchschutzEinsichtsrechtEinstweilige Verfügung1 Zulässigkeit2 Verfügungsgrund/Verfügungs­anspruch3 Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache4 Antragsgegner5 Zuständigkeit und Entscheidung6 AnwendungsbereicheElektromobilität1 E-Ladestationen im Gemeinschaftseigentum1.1 Anspruch nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG1.2 Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG1.3 Grenzen der Ansprüche1.4 Durchführung1.5 Kostentragung2 E-Ladestationen im SondereigentumEnthaltung bei der AbstimmungEntstehung von WohnungseigentumEntziehung des Wohnungseigentums1 Entziehung bei Wohnungseigentum im Bruchteilseigentum2 Pflichtverletzungen3 Dauernd unpünktliche Wohngeldzahlungen4 Abmahnungserfordernis5 Zuständigkeit6 UnabdingbarkeitErhaltung1 Sondereigentum 2 Gemeinschaftseigentum3 Adressaten der Erhaltungspflicht4 Ermessen und Ordnungsmäßigkeit 5 Pflichten und Ansprüche der ­Wohnungseigentümer6 Gerichtliche Geltendmachung 7 KostenverteilungErhaltungsrücklage1 Verwendungszweck2 Höhe und Verteilung3 ZahlungsverpflichtungenErsatzzustellungsvertreter Fahrradkeller und Fahrrad­ständer FahrstuhlFaktische/werdende Eigen­tümergemeinschaft, werdender Wohnungseigentümer FassadeFensterFernwärmeFeuchtigkeitFolgeschadenbeseitigung im SondereigentumFußboden, Estrich, BodenbelagFußbodenheizungGarage, Kfz-StellplatzGarten, RasenflächenGebäudeenergiegesetz1 Dämmung 2 Heizungs-, Kühl- und Raumluft­technik3 Bauliche Änderungen 4 Energieausweis5 Pflichtangaben in Immobilien­anzeigenGebrauchs- und Nutzungs­regelungen1 Gebrauchsrecht am Sonder­eigentum 2 Mitgebrauchsrecht am GemeinschaftseigentumGegensprechanlageGemeinschaftseigentumGemeinschaftsordnung1 Funktion 2 Beschlusskompetenz durchs WEG3 Öffnungsklauseln4 Änderungsanspruch eines ­WohnungseigentümersGemeinschaftsvermögenGerichtliches Verfahren in ­Wohnungseigentumssachen1 Grundsätze2 ZuständigkeitGesamtschuldnerGeschäftsordnungGewährleistung bei Erwerb vom Bauträger1 Bauträgervertrag2 Geltendmachung von Mängelrechten2.1 Bisherige Differenzierungen 2.2 Neuerungen durch die WEG-Reform 20203 FristsetzungsbefugnisGewerbliche Nutzung, ­GewerberäumeGrillenGrundbucheinsichtGrundbucheintragHaftung1 Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten 2 Haftung der Wohnungseigentümer2.1 Wesen der anteiligen Außenhaftung2.2 Freistellungs- und Regressanspruch2.3 Einwendungen und Einreden2.4 Gesamtschuldnerische Haftung2.5 Öffentlich-rechtliche Abgaben3 Haftung der Wohnungseigen­tümer gegenüber der Wohnungs­eigentümergemeinschaftHausgeld, WohngeldHausordnungHausreinigungHausverbotHeizkostenverordnung 1 Verteilung2 Kosten3 Überschreiten der Höchstsätze4 Fehlende Verbrauchserfassung5 Nicht ordnungsgemäße Erfassung und AbrechnungHeizungsanlagen1 Etagenheizungen2 Heizkörper3 VerbrauchserfassungsgeräteHobbyraumHofflächenInsolvenzInstandhaltung und Instandsetzung Instandsetzungsrücklage Jahresabrechnung1 Aufstellung1.1 Zuständigkeit 1.2 Frist2 Vorprüfung 2.1 Aufbau und Form2.2 Inhalt 3 Kenntnisgabe und Belegeinsicht4 Beschlussfassung5 Rechtsfolgen6 Gerichtliche Überprüfung 7 Rechnungsabgrenzung 8 Einzelabrechnung 8.1 Inhalt, Beschlussfassung und Form8.2 Belegeinsicht, GenehmigungKaufvertrag über Wohnungseigentum1 Gewährleistungsausschluss2 Energieausweis3 Veräußerungszustimmung4 Verbraucherkaufvertrag5 Grunderwerbsteuer6 Stimmrecht, Eintritt in die Wohnungs­eigentümergemeinschaftKellerKfz-StellplatzKinderspielplatzKinderwagenKonstruktive Gebäude­bestandteileKosten der Wohnungs­eigentümergemeinschaft 1 Begriff2 Kostenverteilung3 Änderungsanspruch bei UnbilligkeitKosten des Rechtsstreits, Streitwert1 Kostenentscheidung2 Kostenerstattung3 Ermittlung des Streitwerts4 Beispiele für Streitwert­berechnungen4.1 Streitwertberechnung bei Beschlussklagen4.2 Streitwertberechnung bei bezifferten Klageanträgen5 Vorgaben zum Streitwert durch die RechtsprechungKreditaufnahmeLadenLärmLastschriftverfahren/SEPALeerstehende WohnungenLoggiaMajorisierungMängel am Gemeinschaftseigentum1 Schäden, Handlungspflicht des ­Verwalters2 Baumängel3 Erstmalige Herstellung4 Stellung des einzelnen ­WohnungseigentümersMauerdurchbruchMehrhausanlage1 Geregelte Mehrhausanlage2 Ungeregelte Mehrhausanlage3 Untergemeinschaften4 Mitgebrauch5 Einladung zur Eigentümer­versammlung6 Stimmrechte7 Verwalterbestellung8 Jahresabrechnung9 BeschlussklageMinderheitenschutzMiteigentumsanteilMobilfunksendeanlage/­Mobilfunkantenne1 Beeinträchtigung2 Ausbau3 BeschlussMusizierenNachteil Nichtigkeit von Beschlüssen 1 Verstöße gegen unabdingbare Vorschriften und Prinzipien des WEG2 Fehlende Beschlusskompetenz3 Verstoß gegen gesetzliche ­VorschriftenNichtöffentlichkeitNiederschriftNießbrauch1 Rechte und Pflichten2 Eigentümerversammlung/­Stimmrecht3 KlagebefugnisNotgeschäftsführung NotverwaltungNutzungsbeschränkungenNutzung von Sonder- und GemeinschaftseigentumObjektstimmrechtÖffentlich-rechtliche LastenÖffnungsklauselOrdnungsmäßige VerwaltungParkplatzParteifähigkeitPrivilegierte bauliche ­VeränderungenProtokoll der Eigentümer­versammlung1 Inhalt des Protokolls2 Form des Protokolls3 Frist4 Einsichtsrecht5 Fehlerhaftes ProtokollProzessführungsbefugnis/Prozessstandschaft des VerwaltersProzesskostenQualifizierte MehrheitRauchenRauchwarnmelder 1 Beschlusskompetenz2 Eigentumsrechtliche Lage3 KostenRäum- und StreupflichtRechnungslegung 1 Rechtsgrundlage2 Inhaberschaft und Durchsetzung3 Inhalt Rechnungsprüfung Rechtsanwaltsbeauftragung1 Informationspflicht des Verwalters beim Passivprozess2 Mandatserteilung3 KostenerstattungRechtsmittel1 Berufung2 Beteiligung von Nebeninter­venienten am Rechtsstreit3 Zuständigkeit/zentrales ­Berufungsgericht4 Beschwer/Zulassung der Berufung5 Berufungsfrist6 Anwaltszwang7 Revision8 Beschwerde/RechtsbeschwerdeRechtsschutzbedürfnisRechts- und ParteifähigkeitRede- und AntragsrechtRollladenRuhen des StimmrechtsRuhezeitenSachverständigengutachtenSanktionen gegen WohnungseigentümerSatellitenschüsselSchallschutz/Trittschall1 Abwehransprüche2 Bedeutung der DIN 41093 Auswirkungen in der PraxisSchließanlageSchlüsselverlust1 Haftung des Wohnungseigentümers2 Umfang des Schadenersatz­anspruchsSchneeräumenSchriftliche BeschlussfassungSelbstständiges Beweis­verfahren 1 Zweck2 Zuständigkeit3 Antrag4 Entscheidungen des Gerichts5 Verjährungshemmung6 Kosten7 Selbstständiges Beweisverfahren beim GemeinschaftseigentumSichtblenden, SichtschutzzaunSondereigentumSondereigentumsverwaltung 1 Übertragung der Verwaltung2 Rechtliche Position des VerwaltersSondernutzungsrecht1 Begründung2 Ausgestaltung3 KostenverteilungSonderumlage1 Wesen und Inhalt2 Eigentümerwechsel3 Verteilungsschlüssel4 Anfechtung5 Rückzahlungsansprüche bei ­Ungültigkeit6 Rechtsfolgen und Wirksamkeit Speicher1 Zweckbestimmung2 UmbauSprechanlageStellplatzStimmrecht1 Inhaber des Stimmrechts2 Stimmrecht bei mehreren ­Eigentümern 3 Stimmrechtsprinzipien3.1 Kopfprinzip3.2 Wertprinzip3.3 Objektprinzip4 Nachträgliche Änderungen des Stimmrechts5 Stimmenthaltung6 Stimmrechtsmissbrauch und ­Majorisierung7 Stimmrechtsausschlüsse und -beschränkungen8 Ruhen des StimmrechtsStreitwertTagesordnungTätige MithilfeTeileigentumTeilnahme Dritter an der ­EigentümerversammlungTeilrechtsfähigkeit der WohnungseigentümergemeinschaftTelekommunikationsnetze mit sehr hoher KapazitätTerrasseTiefgarageTierhaltungTrinkwasserverordnung 1 Anwendungsvoraussetzungen2 Allgemeine Anzeigepflichten3 Trinkwasseruntersuchung3.1 Verpflichteter 3.2 Durchführung3.3 Dokumentations-, Anzeige- und ­Informationspflichten4 Rechtsfolgen bei ZuwiderhandlungTrittschallTürenTürsprechanlageUmlage von Betriebskosten 1 Umlagefähige Kosten2 Umlageschlüssel3 Frist der BetriebskostenabrechnungUmlaufverfahren/Schriftliche Beschlussfassung1 Textform2 Initiierung und Verkündung von Beschlüssen beim Umlauf­verfahren3 Allstimmigkeit4 Mehrheitsbeschluss im Umlauf­verfahren5 Niederschrift und Beschluss­sammlungUmwandlung1 Vorkaufsrecht und Sperrfrist2 Erhaltungssatzungen3 Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten ­Wohnungsmärkten (§ 250 BauGB)Umwidmung 1 Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum2 Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum3 Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrtUmzugskostenpauschaleUntergemeinschaftUnterlassungsansprücheUnterteilung von Wohnungseigentum1 Vollzug2 Zustimmung3 Auswirkung auf StimmrechteVeräußerungsbeschränkung 1 Begründung und Aufhebung2 Zustimmungsberechtigter2.1 Zustimmung des Verwalters2.2 Zustimmung des Verwaltungsbeirats3 Versagung der Zustimmung4 RechtsfolgenVerfahren in Wohnungs­eigentumssachenVergleiche in Wohnungs­eigentumssachen1 Bindungswirkung2 VergleichswiderrufVerjährung1 Regelmäßige Verjährungsfrist2 Beispielsfälle2.1 Beitragsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft2.2 Beseitigungsansprüche2.3 Unterlassungsansprüche2.4 Anspruch auf ordnungsmäßige ­Verwaltung2.5 Anspruch auf ErhaltungVerkauf von Wohnungs­eigentumVermietung1 Sondereigentum1.1 Gesetzliche Regelungen 1.1.1 Befugnis zur Mängelbeseitigung1.1.2 Unterschiedliche Verjährungsfristen1.1.3 Duldung von Baumaßnahmen1.1.4 Privilegierte bauliche Veränderungen1.2 Regelungen im Mietvertrag1.3 Der Mieter als Störer1.3.1 Ansprüche gegen den Mieter1.3.2 Ansprüche gegen den vermietenden Wohnungseigentümer2 Gemeinschaftseigentum VersammlungsleiterVersammlungsprotokollVersicherungen1 Feuerversicherung2 Gewässerschaden-Haftpflicht­versicherung3 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung4 Leitungswasserschaden­versicherung5 Sturmschadenversicherung6 Vermögensschaden-Haftpflicht­versicherungVersicherungsschäden, AbwicklungVersorgungsleitungen1 Rechtssicherheit bei der Eigentumszuordnung2 Duldungspflicht nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEGVersorgungssperre1 Rechtsgrundlage2 Voraussetzungen3 Androhung4 Beschlussfassung5 Aufhebung6 Versorgungssperre bei vermietetem Wohnungseigentum7 Zutritt zur Wohnung/Duldungspflicht des MietersVertretung in der EigentümerversammlungVerwalter1 Bestellung 1.1 Beschlussfassung1.2 Geeignete Personen 1.2.1 Natürliche Personen1.2.2 Juristische Personen1.3 Ermessen 1.4 Dauer 1.5 Gerichtliche Bestellung1.6 Übertragung und Übergang 2 Verwaltervertrag 3 Aufgaben und Befugnisse 3.1 Innenverhältnis3.1.1 Beschlussvollzug3.1.2 Hausordnung3.1.3 Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung)3.1.4 Finanzverwaltung3.1.5 Notgeschäftsführung3.1.6 Auskunftspflicht 3.1.7 Weitere Aufgaben des Verwalters3.2 Außenverhältnis3.3 Einschränkung und Erweiterung 4 Haftung 4.1 Haftung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft4.2 Haftung gegenüber Dritten4.3 Haftungsausschluss5 Entlastung 5.1 Voraussetzungen und Beschluss­fassung5.2 Rechtsfolge6 Vergütung 6.1 Höhe 6.2 Sondervergütung7 Zustimmung 7.1 Vereinbarung und Wirkung7.2 Rückdelegation und Aufklärungspflicht 8 Abberufung 8.1 Abberufung ohne wichtigen Grund 8.2 Abberufung aus wichtigem Grund8.2.1 Bedeutung 8.2.2 Wichtiger Grund9 Verwaltungsübergabe Verwaltungsbeirat 1 Bestellung 1.1 Beschlussfassung1.2 Person des Beirats1.3 Zusammensetzung 2 Abberufung3 Aufgaben und Befugnisse3.1 Unterstützung und Überwachung 3.2 Prüfungsrecht3.3 Eigentümerversammlung3.4 Vertretung gegenüber dem Verwalter3.5 Auskunfts- und Rückgabepflicht3.6 Einschränkung und Erweiterung4 Vergütung5 Haftung5.1 Unentgeltlich tätiger Beirat5.2 Entgeltlich tätiger Beirat5.3 EntlastungVerwaltungsunterlagenVerwaltungsvermögenVideoüberwachung1 Voraussetzungen2 Vorgaben zum BeschlussVollmachtVorkaufsrecht1 Voraussetzungen2 Ausschluss3 Vorkaufsberechtigter4 Ausübung5 Ausübungsfrist6 Zustimmung nach § 12 WEG7 PaketverkaufWasserkosten Werdende Eigentümer­gemeinschaftWiederaufbau1 Bestimmung des Zerstörungsgrads2 Rechtsfolgen3 Abweichende RegelungenWiedereinsetzung in den ­vorigen Stand1 Voraussetzungen2 Antrag und FristenWirtschaftsplan 1 Wesen und Abdingbarkeit2 Inhalt und Form3 Beiratsprüfung und Beschluss­fassung4 Einzelwirtschaftspläne5 Rechtsfolge und Wirksamkeit 6 Gerichtliche AufstellungWohngeldZähler1 Warmwasserzähler und Wärme­mengenzähler 1.1 Verbrauchserfassung und Kosten­verteilung 1.2 Sachenrechtliche Aspekte und Kosten des Einbaus2 Kaltwasserzähler 2.1 Verbrauchserfassung und Kostenverteilung2.2 Sachenrechtliche Lage und Kosten des EinbausZustellungsvertreterZweckbestimmungZweiergemeinschaft1 Handlungsfähigkeit/Willensbildung2 Verwaltung/Verwalterbestellung3 Kostentragung/Direkte Kostenerstattung4 Majorisierung5 Prozess ZweitbeschlussZwischenablesung LiteraturverzeichnisDie Autorin und AutorenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!

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ePDF:

ISBN 978-3-648-15215-7

Bestell-Nr. 16022-0152

Melanie Sterns-Kolbeck/Detlef Sterns/Justin Denk

Wohnungseigetümer-Lexikon

3., aktualisierte Auflage, September 2023

© 2023 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

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Bildnachweis (Cover): © baona, iStock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping, München

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Vorwort

Dieses Buch soll eine Hilfestellung für die alltägliche Praxis im Wohnungseigentumsrecht für Eigentümer, Verwalter und Anwender sein und einen schnellen Zugriff auf praxisrelevante und häufig auftauchende Fragestellungen bieten. Aufgrund der Besonderheit dieser Form des Wohnens und der damit verbundenen Komplexität der rechtlichen und wirtschaftlichen Einordnung des Wohnungseigentums ist es für alle diejenigen, die sich damit befassen, von besonderer Bedeutung, sich über faktische, rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhänge zu informieren und über die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Rechte und Pflichten Kenntnis zu verschaffen.

Der mittlerweile auch bei der jüngeren Generation vermehrt vorhandene Wunsch nach den »eigenen vier Wänden« hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass Eigentumswohnungen auf dem Wohnungsmarkt stark an Bedeutung gewonnen haben. Der Erwerb von Eigentumswohnungen wurde im Bereich der Kapitalanlage insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen beliebt, da diese Anlageform eine solide Wertsteigerung bieten kann und auch bei Inflation eine sichere Form der Geldanlage darstellt. Daher wird das Thema Wohnungseigentumsrecht mehr und mehr an Bedeutung gewinnen.

Die Autoren sind Praktiker mit langjähriger Berufserfahrung als Rechtsanwälte im Bereich der Rechtsberatung und Prozessvertretung. Bei der Darstellung und Gewichtung der einzelnen Themen wurde aus der beruflichen Praxis heraus insbesondere darauf Wert gelegt, häufig auftretende Fragen und Problemstellungen zu behandeln.

Da in wohnungseigentumsrechtlichen Fragen oft kurzfristig Informationsbedarf besteht, soll dieses Lexikon einen schnellen Überblick anhand von Stichwörtern, Verweisen und einzelnen in sich abgeschlossenen Themenblöcken mit Blick auf den Gesamtzusammenhang ermöglichen, um unnötige Konfliktsituationen und Rechtsstreite zu vermeiden.

Die Autoren

München, im Juli 2023

Überblick zum Wohnungs­eigentumsgesetz und zur ­letzten Reform (1.12.2020)

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde im Jahr 1951 geschaffen, um den dringend notwendigen Wohnungsbau zu stärken und breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb eines Eigenheims zu ermöglichen. In den Jahren 1973 und 2007 wurde das WEG reformiert. Die grundlegende Reform im Jahr 2007 betraf im Wesentlichen die Ausweitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, Änderungen im Verfahrensrecht und die Regelung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auch diese grundlegende Reform hat es nicht geschafft, alle Regelungslücken zu schließen.

Die Rechtsprechung hat vieles geklärt, jedoch sind zahlreiche Fragen immer noch offen. Zudem ist es von Zeit zu Zeit schlichtweg erforderlich, Gesetze an den Wandel und den Fortschritt der Technik und in der Gesellschaft anzupassen. Für das Erreichen der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Zusätzlich zu den Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zur energetischen Sanierung verlangt auch das Errichten von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz. Diese Ziele sollte die zum 1.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform umsetzen. Mit dem umfangreichen Vorhaben im Jahr 2020 wurde, so kann man sagen, »alles neu«. Es fand ein Systemwechsel statt und die Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft wurden völlig neu geordnet. Zwar war seit der Rechtsprechung des BGH im Jahr 2005 bereits anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist, doch nun ist gesetzlich geregelt, dass die zentrale Figur der Verband, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Die Eigentümer, der Verwalter und der Beirat stellen die Organe dar.

Überblick über die wesentlichen Änderungen

Nach bisher geltendem Recht war es nicht möglich, das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken, etwa auf Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge im Freien. Sollte einzelnen Wohnungseigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht an diesen Flächen zugewiesen werden, wurden in der Praxis sogenannte Sondernutzungsrechte begründet. Neu gilt nunmehr, dass Sondereigentum auch an Freiflächen begründet werden kann. Stellplätze gelten auch als Räume (§ 3 WEG).

Bestehen in Teilungserklärungen Öffnungsklauseln, so sind diesbezüglich gefasste Be­­schlüsse in das Grundbuch einzutragen (§ 5 Abs. 4, 7 WEG), um für Rechtsnachfolger Rechtssicherheit zu schaffen. Dies gilt auch für Altbeschlüsse und insbesondere für Veräußerungsbeschränkungen und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden. Für die Eintragung von Altbeschlüssen gilt eine Frist bis 31.12.2025. Achtung! Die Eintragung von Beschlüssen gilt nur für vereinbarte Öffnungsklauseln und nicht gesetzliche Öffnungsklauseln. Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Regelung gefasst werden, werden nur in die Beschlusssammlung eingetragen.

Die Reform schafft Rechtssicherheit in der Begründungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn insbesondere beim Erwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Vorschriften des WEG anwendbar sind, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht und wer zu welchem Zeitpunkt ihr Mitglied wird. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun gesetzlich geregelt. Bereits im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als sogenannte Ein-Personen-Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Geregelt wird auch, unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber schon vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch berechtigt ist, sich wie ein Wohnungseigentümer an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen (§ 8 Abs. 3 WEG). Hierzu muss ein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums gegen den teilenden Eigentümer vorliegen, der mit einer Vormerkung gesichert ist, und der Besitz muss übergeben worden sein.

Der Verband als zentrale Figur verwaltet nun das gemeinschaftliche Eigentum (18 Abs. 1 WEG). Die Bruchteilsgemeinschaft aller Wohnungseigentümer hat keine Bedeutung mehr. Im Außenverhältnis wird der Verband durch den Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Diese Vertretungsmacht ist umfassend und unbeschränkbar. Eine Ausnahme gilt für Grundstückskaufverträge und Darlehen. Im Innenverhältnis sind Begrenzungen und Erweiterungen durch Beschluss möglich. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitzende die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Die einzelnen Eigentümer haben Mitwirkungsrechte und -pflichten durch Beschlussfassung (§ 19 Abs. 1 WEG). Der Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich nunmehr gegen den Verband und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer. So richtet sich beispielsweise der Anspruch auf eine ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gegen den Verband und kann ggf. im Wege einer Beschlussersetzungsklage gegen diesen durchgesetzt werden. Das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), wurde nun gesetzlich normiert. Auch dieses Recht muss gegenüber dem Verband und nicht gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Die Geltendmachung von bisherigen Individualansprüchen, zum Beispiel die Beseitigung einer baulichen Veränderung oder Unterlassung einer zweckfremden Nutzung des Sondereigentums, obliegt künftig nur noch dem Verband und nicht mehr dem einzelnen Eigentümer. Eine Unterscheidung zwischen geborenen und gekorenen Kompetenzen (An-sich-Ziehen) findet nicht mehr statt. Eine Ausnahme soll für die Ansprüche gegenüber dem Bauträger gelten und die bisherige Rechtsprechung des BGH hierzu fortgelten.

Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt. Er vertritt künftig die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter und »überwacht« diesen. Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist nunmehr flexibel und die Haftung des Beirats wird im Fall der unentgeltlichen Tätigkeit auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG).

Die Frage, wie viel Aufwandspauschale für den Verwaltungsbeirat noch als unentgeltlich erachtet werden wird, hat die Rechtsprechung zu klären.

Die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer erweitern sich. Grundsätzlich kann künftig alles, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden (§ 19 Abs. 1 WEG). Wie weit das gehen wird, wird in Zukunft die Rechtsprechung herausbilden. Besonderheiten gelten jedoch bei den baulichen Veränderungen.

Der Verwalter benötigt fortan eine Zertifizierung (§ 26a WEG). Einzelheiten hierzu wird noch eine Rechtsverordnung regeln und es gibt Übergangsregeln, bis zu welchem Zeitpunkt die Verwalter ihre Zertifizierung nachholen können. Für einen bereits am 1.12.2020 bestellten Verwalter gilt jedenfalls eine Übergangsfrist von 3,5 Jahren, bis er seine Zertifizierung erbringen muss.

Der Aufgaben- und Befugniskreis des Verwalters wird in § 27 WEG neu definiert. Danach darf der Verwalter alles, was untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, sowie das, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über »gewöhnliche« Maßnahmen entscheiden können, die eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern. Inwieweit eine Maßnahme als gewöhnlich anzusehen ist, soll sich aus Größe und Art der Anlage ergeben. Bei dieser Änderung des Gesetzestextes ist davon auszugehen, dass die bisherigen Aufgaben des Verwalters fortgelten sollen. Die Rechte und Pflichten können aber durch Beschluss eingeschränkt oder erweitert werden.

Eine wesentliche Änderung bringt § 26 Abs. 3 WEG: Der Verwalter kann durch Beschluss jederzeit abberufen werden und ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Gegen diesen Abberufungsbeschluss steht dem Verwalter kein Anfechtungsrecht mehr zu, es sei denn, er ist selbst Eigentümer.

Für Eigentümerversammlungen gilt künftig, dass diese auch in Textform – damit auch grundsätzlich per E-Mail, SMS oder Whats­App – einberufen werden können. Die Einberufungsfrist wurde auf drei Wochen verlängert. Wesentlich zu beachten gilt, dass künftig jede Versammlung ohne Rücksicht auf die erschienenen oder vertretenen Miteigentumsanteile (MEA) beschlussfähig ist. Für Vollmachten reicht ebenfalls die Textform aus.

Die digitale Welt hält auch bei den Eigentümerversammlungen Einzug, künftig soll die virtuelle Teilnahme an Versammlungen ermöglicht werden (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Hierüber muss beschlossen werden und die Versammlung darf nicht ausschließlich virtuell sein, das heißt, es muss nach wie vor eine Präsenzversammlung stattfinden. Zwar hat die virtuelle Versammlung gerade in Corona-Zeiten einen besonderen Anreiz, jedoch muss eine voreilige Umstellung auf virtuelle Versammlungen mit großer Vorsicht bedacht und ggf. abgewartet werden, bis hierzu Anbieter die entsprechenden sicheren technischen Systeme entwickelt haben. Zu klären ist unter anderem, ob eine aktive oder nur passive Teilnahme lediglich mit Stimmabgabe angeboten wird. Weiterhin sind Fragen offen, wie der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit, die Identifikation des Teilnehmers oder die Vertretung zu lösen sind. Letztlich werden auch technische Störungen einen Anfechtungsgrund im gerichtlichen Verfahren liefern.

Neuerungen gibt es auch bei den sogenannten Umlaufbeschlüssen, also Beschlüssen, die im schriftlichen Verfahren zustande kommen. Für Umlaufbeschlüsse reicht künftig die Textform (zum Beispiel E-Mail, Fax, SMS, WhatsApp) aus. Es kann auch in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden, dass für einen konkreten Beschlussgegenstand das Umlaufverfahren mit einer mehrheitlichen Beschlussfassung möglich sein soll. Zum Beispiel können sich die Eigentümer, wenn in einer Versammlung ein bestimmter Tagesordnungspunkt noch nicht abschließend geregelt werden kann, darauf verständigen, dass hierzu im Nachgang zur Versammlung eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren mit nur einfacher Mehrheit möglich sein soll. Ein solcher Geschäftsordnungsbeschluss ist jedoch nicht grundsätzlich zulässig, sondern muss sich ausdrücklich auf einen bestimmten Regelungsgegenstand beziehen.

Die Beschlusssammlung, die zunächst im Rahmen der Reform abgeschafft werden sollte, besteht unverändert weiter. Das Protokoll der Versammlung soll nunmehr unverzüglich erstellt werden (§ 24 Abs. 6 WEG), unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Verzögern. Welche Frist hierfür in der Rechtsprechung herausgebildet werden wird, bleibt abzuwarten, jedoch in jedem Fall vor Ablauf der Anfechtungsfrist.

Die Begriffe »Instandhaltung« und »Instandsetzung« werden nunmehr als »Erhaltung« legaldefiniert (§ 13 Abs. 2 WEG). Eine Unterscheidung entfällt damit künftig. Auch die Begriffe »Modernisierung« und »modernisierende Instandsetzung« entfallen. Die Durchführung von Maßnahmen soll hierdurch erleichtert werden, da sie mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Zu differenzieren ist zukünftig nur noch zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen im Sinne der §§ 20, 21 WEG.

Die anfallenden Kosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft, zum Beispiel die laufenden Kosten oder die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme, können künftig abweichend dem in der Teilungserklärung oder gesetzlich in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Verteilungsmaßstab durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss aufgeteilt werden. Hierbei muss es sich um »einzelne Kosten« oder »bestimmte Arten von Kosten« handeln. Der Maßstab einer zulässigen abweichenden Verteilung wird hier weiterhin die ordnungsmäßige Verwaltung sein.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, wurden die baulichen Veränderungen in den §§ 20, 21 WEG wesentlich umstrukturiert. So können bauliche Änderungen – legaldefiniert als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen – grundsätzlich mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Weiter wurde ein Katalog entwickelt, bei welchen Maßnahmen ein einzelner Eigentümer einen Gestattungsbeschluss zu angemessenen baulichen Veränderungen verlangen kann. Hierbei handelt es sich um privilegierte Maßnahmen, die nachstehenden Zwecken dienen:

dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,

dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,

dem Einbruchschutz,

dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Zu beachten ist, dass auch Mieter künftig einen Anspruch darauf haben, dass Vermieter den Einbau einer Elektroladestation sowie Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz auf Kosten der Mieter gestatten.

Handelt es sich bei der baulichen Veränderung nicht um eine der vorstehenden privilegierten Maßnahmen, liefert § 20 Abs. 3 WEG eine Bremse der sehr freien Beschlussmöglichkeiten. Hiernach gilt, dass ein einzelner Eigentümer eine bauliche Veränderung nur verlangen kann, wenn nach wie vor alle Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Weiter regelt § 20 Abs. 4, dass bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet und auch nicht verlangt werden können. Im Hinblick auf die Kosten stellt § 21 Abs. 1 WEG klar, dass der einzelne Eigentümer, der eine privilegierte Maßnahme gemäß dem obigen Katalog oder gemäß § 20 Abs. 3 verlangt, diese trägt. Ihm allein obliegen dann auch die Nutzungen.

Bei baulichen Veränderungen, die alle Wohnungseigentümer betreffen, erfolgt ein Korrektiv zur erleichterten Beschlussfähigkeit auch wieder über die Kostenfolge. So tragen die Kosten einer solchen Maßnahme nur dann alle Miteigentümer,

wenn der Beschluss mit mehr als zwei Drittel der anwesenden Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde oder

wenn die Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Bei der Beurteilung, ob es sich um einen angemessenen Zeitraum handelt, soll die bisherige Rechtsprechung zur modernisierenden Instandsetzung übertragen werden (zehn Jahre).

Bei Beschlüssen zu baulichen Veränderungen ist immer zu beachten, dass auch ein Kostenbeschluss gefasst wird, ggf., dass eine Maßnahme nur unter der Maßgabe beschlossen wird, dass zwei Drittel der Eigentümer auch zustimmen. Abstimmungen hierzu sind unbedingt namentlich vorzunehmen.

Bei baulichen Veränderungen, die nur einem einzelnen oder einer bestimmten Gruppe von Eigentümern dienen und bei denen nur eben diese zur Nutzung berechtigt sind, sieht § 21 Abs. 4 WEG eine Anpassungsmöglichkeit vor. Hiernach können Eigentümer, die ggf. zu einem späteren Zeitpunkt auch zur Nutzung berechtigt sein möchten, verlangen, dass ihnen dies nach billigem Ermessen und gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird.

Wesentliche Änderungen gibt es ebenso beim Wirtschaftsplan und bei der Jahresabrechnung. Diese sind weiterhin vom Verwalter aufzustellen. Die Eigentümer beschließen jedoch fortan nur noch über die Vorschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse. Der Wirtschaftsplan bzw. die Abrechnung sind nicht mehr Beschlussgegenstand. Anfechtungsgrund kann nur noch sein, dass beispielsweise die Abrechnungsspitze fehlerhaft berechnet oder ein falscher Umlageschlüssel angewendet wurde. Im Hinblick auf die Beschlussfassung ist Verwaltern anzuraten, Tabellen über die Vorschüsse/einzelnen Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung anzufertigen und diese beschließen zu lassen.

Für die Wohnungseigentümer ist es von grundlegender Bedeutung, über den Stand der Verwaltung und die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft informiert zu sein. Elemente, die bislang erforderliche Bestandteile der Jahresabrechnung waren, sind nunmehr in den neu vom Verwalter geschuldeten Vermögensbericht (§ 28 Abs. 3 WEG) zu übernehmen. Im Vermögensbericht sind der Stand der Rücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen darzustellen (Bankkonten, Forderungen gegen Eigentümer und Dritte, Forderungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, weitere Vermögensgegenstände).

Auch das gerichtliche Verfahrensrecht wird modernisiert. Nach bislang geltendem Recht musste ein Wohnungseigentümer, wenn er einen Beschluss gerichtlich anfechten wollte, alle übrigen Wohnungseigentümer verklagen. Das führte zu schwer handhabbaren Prozessen mit einer Vielzahl von Beteiligten. Zudem ergaben sich häufig Irritationen bei den Wohnungseigentümern, weil auch diejenigen Wohnungseigentümer verklagt werden mussten, die – wie der Kläger – gegen den Beschluss gestimmt haben. Gerade bei großen Gemeinschaften, die oftmals von einem häufigen Eigentümerwechsel geprägt sind, bestand außerdem die Gefahr, den Prozessgegner unrichtig zu benennen. Da künftig zentrale Figur der Verband ist, sind Beschlussklagen (§ 44 WEG) nur noch gegen den Verband, vertreten durch den Verwalter, und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. § 49 Abs. 2 WEG a. F., die Kostenentscheidung zulasten des Verwalters, wonach das Gericht dem Verwalter im Fall groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wurde gestrichen.

Letztlich soll die Reform auch unnötige Friktionen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht abbauen. Harmonisierungsbedarf besteht bei Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnungseigentümer haben ein schutzwürdiges Interesse, dass Baumaßnahmen nicht behindert oder verhindert werden, weil Wohnungen in der Anlage vermietet sind. Umgekehrt hat jeder Mieter ein berechtigtes Interesse, über Baumaßnahmen rechtzeitig informiert zu werden, um sich auf diese einzustellen. Die Reform sieht daher eine auf Baumaßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters vor (§ 15 WEG). Aus Gründen des Mieterschutzes setzt dies eine ordnungsgemäße An­­kündigung der Baumaßnahme voraus. Der Mieter kann sich im Einzelfall außerdem auf Härtegründe berufen.

Auch gibt es Vorschriften zur Harmonisierung im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung. Denn bislang sieht das Mietrecht vor, dass die Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen sind (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach den Vorschriften des WEG ist für die Verteilung dagegen in der Regel der Miteigentumsanteil des Vermieters entscheidend (§ 16 Abs. 2 WEG). Bei vermieteten Eigentumswohnungen soll künftig die wohnungseigentumsrechtliche Verteilung maßgeblich sein. Das erspart aufwendige und fehleranfällige Umrechnungen bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für eine Eigentumswohnung. Zusätzlich soll grundsätzlich jeder Mieter bzw. jede Mieterin einen Anspruch gegen den jeweiligen Vermieter bzw. die jeweilige Vermieterin erhalten, dass ihm bzw. ihr bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge, zur Barrierereduzierung sowie zum Einbruchschutz auf eigene Kosten erlaubt werden (§ 554 BGB).

Abkürzungsverzeichnis

II. BV

Zweite Berechnungsverordnung

a. F.

alte Fassung

AG

Aktiengesellschaft

AG

Aktiengesetz

AGB

Allgemeine Geschäftsbedingungen

AGBGB

Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuches und anderer Gesetze

 AO

Abgabenordnung

AVA

Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz

BauGB

Baugesetzbuch

BayBO

Bayerische Bauordnung

BayObLG

Bayerisches Oberstes Landgericht

BDSG

Bundesdatenschutzgesetz

BetrKV

Betriebskostenverordnung

BeurkG

Beurkundungsgesetz

BewG

Bewertungsgesetz

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGH

Bundesgerichtshof

BImSchG

Bundes-Immissionsschutzgesetz

BImSchV

Bundes-Immissionsschutzverordnung

BR-Drucks.

Bundesratsdrucksache

BReg.

Bundesregierung

BT-Drucks.

Bundestagsdrucksache

BVerfG

Bundesverfassungsgericht

BvR

Aktenzeichen für Verfassungsbeschwerden zum Bundesverfassungsgericht

DSGVO

Datenschutzgrundverordnung

DWE

Der Wohnungseigentümer (Zeitschrift)

EEWärmeG

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

EMoG

Elektromobilitätsgesetz

EnEG

Energieeinspargesetz

EnEV

Energieeinsparverordnung

EStG

Einkommensteuergesetz

F GG

Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit

GBO

Grundbuchordnung

GbR

Gesellschaft bürgerlichen Rechts

GBV

Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung

GEG

Gebäudeenergiegesetz

GewO

Gewerbeordnung

GG

Grundgesetz

GKG

Gerichtskostengesetz

GmbH

Gesellschaft mit beschränkter Haftung

GmbHG

GmbH-Gesetz

GVG

Gerichtsverfassungsgesetz

HeizkostenV

Heizkostenverordnung

HGB

Handelsgesetzbuch

IfSG

Infektionsschutzgesetz

IHK

Industrie- und Handelskammer

InsO

Insolvenzordnung

KG

Kommanditgesellschaft

kW

Kilowatt

LG

Landgericht

MaBV

Makler- und Bauträgerverordnung

MDR

Monatsschrift für Deutsches Recht

MEA

Miteigentumsanteil(e)

MessEG

Mess- und Eichgesetz

MessEV

Mess- und Eichverordnung

MittBayNot

Mitteilungen des Bayerischen Notarvereins, der Notarkasse und der ­Landesnotarkammer Bayern

MoPeG

Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts

NJW

Neue Juristische Wochenschrift

NJW-RR

Neue Juristische Wochenschrift – Rechtsprechungs-Report

NZM

Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht

OHG

Offene Handelsgesellschaft

OLG

Oberlandesgericht

OVG

Oberverwaltungsgericht

OWiG

Ordnungswidrigkeitengesetz

Part GG

Partnerschaftsgesellschaftsgesetz

RVG

Rechtsanwaltsvergütungsgesetz

SchfHwG

Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk

TrinkwV

Trinkwasserverordnung

UmwG

Umwandlungsgesetz

VOB

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

VOB/B

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B

VVG

Versicherungsvertragsgesetz

VV RVG

Vergütungsverzeichnis zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz

VwGO

Verwaltungsgerichtsordnung

VwVfG

Verwaltungsverfahrensgesetz

WE

Das Wohnungseigentum (Zeitschrift)

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WEMoG

Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungs­eigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen ­Vorschriften, Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

WHG

Wasserhaushaltsgesetz

WoVermRG

Wohnungsvermittlungsgesetz

WuM

Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)

ZMR

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht

ZPO

Zivilprozessordnung

ZVG

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung

ZWE

Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht

Abgeschlossenheit

Voraussetzung für die Bildung von Wohnungs- und/oder Teileigentum ist gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 WEG, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Im WEG wird der Begriff der Abgeschlossenheit selbst nicht erläutert, er bezieht sich auf die tatsächlichen bautechnischen Verhältnisse. Eine Einheit gilt dann als baulich abgeschlossen, wenn eine eindeutige Trennung zu anderen Raumeinheiten oder zum Grundstück der Wohnanlage besteht. Dies ist bautechnisch zu prüfen.

In der Praxis ergeben sich die bautechnischen Anforderungen für die Abgeschlossenheit aus Nr. 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zu § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG vom 6.7.2021 (BAnz AT 12.7.2021 B2, Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen (AVA)). Danach sind Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgegrenzt sind.

Die Abgeschlossenheit erfordert drei Voraussetzungen: die räumliche Abgeschlossenheit, die Anforderungen an eine bestimmte Ausstattung der Einheit und den Zugang vom Gemeinschaftseigentum aus. Das Grundbuchamt prüft diese Voraussetzungen eigenständig.

1 Abgeschlossenheit von Wohnungen

Für die Abgeschlossenheit von Wohnungen gilt: Zunächst muss das Raumprogramm der betroffenen Räume die Kriterien einer Wohnung erfüllen. Die Räumlichkeiten müssen die Führung eines Haushalts ermöglichen, insbesondere über eine Küche bzw. einen Raum mit Kochgelegenheit sowie über eine Wasserversorgung, ein WC und einen Stromanschluss verfügen. In der durch die Neuregelung abgelösten AVA von 1974 waren diese Anforderungen noch ausdrücklich enthalten. In der jetzt geltenden Bestimmung von 2021 werden diese Voraussetzungen nicht mehr gefordert, man wird jedoch davon ausgehen, dass aufgrund der Einheit der Rechtsordnung Räume dann als Wohnung zu charakterisieren sind, wenn sie die Führung eines Haushalts ermöglichen, also über eine Küche oder eine Kochgelegenheit verfügen und an die Wasserversorgung angeschlossen sind. Ein Bad, eine Dusche oder eine Heizung müssen nicht vorhanden sein.

Liegen die Kriterien einer Wohnung vor, gilt sie als abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgegrenzt ist, zum Beispiel durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen. Zudem müssen sie unmittelbar aus dem Freien zugänglich sein, zum Beispiel über das Treppenhaus oder einen Vorraum.

Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Jedoch müssen die Wasserversorgung, der Ausguss und das WC innerhalb der Wohnung liegen. Zusätzliche Räume, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, müssen verschließbar sein. Da es also nicht erforderlich ist, dass die Räume einer Wohnung auf dem gleichen Stockwerk liegen, kann sich eine abgeschlossene Wohnung über mehrere Stockwerke erstrecken, soweit die Räume zum Beispiel durch eine Treppe miteinander verbunden sind.

Nach dem OLG München wird auch dann wirksames Wohnungseigentum begründet, wenn in einer Hotelanlage, die als Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurde, die Apartments als »zu Wohnzwecken dienend« bezeichnet werden, obwohl sie keine eigene Kochgelegenheit haben (9.2.2017, 34 Wx 333/16). In diesem Fall entsteht an den Apartments kein Wohnungseigentum, sondern Teileigentum. In einer Hotelanlage, deren Apartments als Teileigentum veräußert werden, können die zum Restaurant gehörenden Räume Gegenstand von Sondereigentum sein.

2 Abgeschlossenheit von Teileigentum

Gemäß Nr. 5 AVA gelten für die Abgeschlossenheit von Teileigentum, zum Beispiel Ladenräume, die gleichen Erfordernisse wie für Wohnungen. Allerdings muss je nach Art der Zweckbestimmung des Teileigentums, etwa wenn es als Kellerraum dient, keine Toilette vorhanden sein.

3 Abgeschlossenheit von Garagen/Garagenstellplätze

Für einen Stellplatz in einem Garagengebäude, zum Beispiel einer Fertiggarage auf einem Hofgrundstück, gelten die gleichen Kriterien hinsichtlich der Abgeschlossenheit wie bei Wohnungen, er ist also sondereigentumsfähig. Nach den Kriterien der AVA ergibt sich die räumliche Abgeschlossenheit unproblematisch durch die Decke, das Fundament, die Seitenwände und das Garagentor, dass den verschließbaren Zugang sicherstellen.

An der räumlichen Abgeschlossenheit fehlt es jedoch bei einzelnen Garagenstellplätzen, zum Beispiel innerhalb einer Tiefgarage. Dort gibt es keine räumliche Abgeschlossenheit, weil die einzelnen Stellplätze aneinandergrenzen. Im Zuge der Wegerechtsreform hat der Gesetzgeber die geltende Markierungspflicht für solche Stellplätze ersatzlos gestrichen. Anstelle der Abgeschlossenheit sind Maßangaben im Aufteilungsplan erforderlich, wenn solche Garagenstellplätze sondereigentumsfähig werden sollen (§ 3 Abs. 3 WEG; § 4 Abs. 2 Nr. 2 AVA). In diesem Fall ist für sie ein eigenes Grundbuchblatt gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG anzulegen. Nunmehr können auch Garagenstellplätze, die sich nicht innerhalb eines Raumes, zum Beispiel in einer Tiefgarage, sondern im Freien befinden, zu Teileigentum werden. Unbeschadet bleibt davon die in der Praxis noch immer häufig anzutreffende Begründung von Sondernutzungsrechten an solchen im Freien errichteten Kfz-Stellplätzen.

Nachdem es sich dabei um eine Sollvorschrift handelt, kann Sondereigentum auch dann wirksam entstehen, wenn die Abgeschlossenheit tatsächlich nicht vorliegt (BGH, 22.12.1989, V ZR 339/87; BGH, 18.7.2008, V ZR 97/07, Luftschranken; OLG München, 30.7.2008, 34 Wx 49/08).

Hinweis

Wird durch eine spätere bauliche Maßnahme die Abgeschlossenheit im Sinne von § 3 Abs. 3 WEG beseitigt, führt dies ebenfalls nicht zum Verlust des Sondereigentums. Nach BGH (21.12.2000, V ZB 45/00) wird dadurch auch der Grundbucheintrag nicht unrichtig, weil die Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten voneinander unangetastet bleibt (OLG Köln, 10.1.1994, 2 Wx 51/93). In der Praxis tragen die Grundbuchämter die Teilungserklärung im Grundbuch aber erst dann ein, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, da diese gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG Voraussetzung für die Eintragung ist.

Abgeschlossenheits­bescheinigung

Neben dem Aufteilungsplan ist der Eintragungsbewilligung für das Grundbuchamt noch die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Dabei handelt es sich um eine Bescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räume abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG).

1 Prüfungsrecht des Grundbuchamtes

Um die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit zu klären, muss gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG die AVA herangezogen werden. Das Grundbuchamt prüft nach Eingang der Unterlagen, ob der Antrag auf Aufteilung in Wohnungseigentum vollständig ist und keine offensichtlichen Unrichtigkeiten enthält.

Die eingereichte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für das Grundbuchamt nicht bindend; sie soll nur die Entscheidung, ob die Voraussetzungen für den Eintrag durch das Grundbuchamt vorliegen, erleichtern. Das Grundbuchamt muss prüfen, ob der der Teilungserklärung zugrunde liegende Aufteilungsplan mit dem der Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügten Aufteilungsplan übereinstimmt. Dabei kann das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit die Kriterien der räumlichen Abgeschlossenheit des Sondereigentums und die Eindeutigkeit der Aufteilungspläne überprüfen (Münchener Kommentar, WEG § 7 Rn. 122).

2 Bausachverständiger

Der Gesetzgeber hatte es den Bundesländern in § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG ermöglicht zu bestimmen, ob und in welchen Fällen ein Bausachverständiger anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan ausfertigen und die Abgeschlossenheit bescheinigen kann. Von dieser Möglichkeit haben die Bundesländer keinen Gebrauch gemacht, sodass der Gesetzgeber sie mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wieder abgeschafft hat.

Abnahme von Wohnungs­eigentum

Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger wird durch den Erwerbsvertrag vollzogen.

1 Rechtsnatur des Erwerbsvertrags

Beim Kauf vom Bauträger handelt es sich in der Hauptsache nicht um einen Kaufvertrag, sondern um einen gemischten Vertrag, bei dem die werkvertraglichen Elemente überwiegen. Der Bauträger veräußert lediglich das Grundstück und verpflichtet sich im Übrigen zur Herstellung des Bauwerks, also der Eigentumswohnanlage. Daher richten sich die Ansprüche der Erwerber bei Baumängeln im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und nicht nach Kaufvertragsrecht. Nachdem sich die Gewährleistungsrechte des Erwerbers nach dem Werkvertragsrecht des BGB richten, kann der Bauträger die Abnahme verlangen. Der Besteller/Erwerber ist gemäß § 640 Abs. 1 BGB verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk, also das errichtete Bauwerk, abzunehmen.

Nach der Reform des Bauvertragsrechts, kann der Bauträger vom Erwerber gemäß § 650 g Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass dieser an der gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitwirkt. Voraussetzung dafür ist, dass der Erwerber zuvor die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert hat. Kommt der Erwerber dieser Aufforderung nicht nach, so kann der Bauträger die Feststellung des Zustands auch einseitig vornehmen.

2 Begriff der Abnahme

Die Abnahme gemäß § 640 Abs. 1 BGB bedeutet die körperliche Entgegennahme der Werkleistung im Sinne einer Übergabe des Werks, also der gekauften Einheit, und die Abnahmeerklärung des Erwerbers/Käufers mit der Aussage, dass er das Werk im Wesentlichen als vertragsgemäß billigt (Doppelnatur der Abnahme).

In der Praxis wird häufig eine förmliche Abnahme vereinbart, die vorsieht, dass bei einer gemeinsamen Begehung beide Vertragspartner ein Abnahmeprotokoll fertigen und dieses unterzeichnen. Bei einem Vertrag auf Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist, wenn nichts anderes vereinbart wurde, gemäß § 12 Abs. 1 VOB Teil B die Abnahme innerhalb von zwölf Werktagen durchzuführen, falls der Auftraggeber dies verlangt. Diese förmliche Abnahme ist in § 12 Abs. 4 Nr. 1 VOB Teil B geregelt. Die VOB kennt noch eine weitere Form der Abnahme, und zwar die fiktive Abnahme gemäß § 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB Teil B. Demnach gilt – sofern keine Abnahme verlangt wurde – das Werk als abgenommen, wenn nach der Fertigstellungsmeldung mehr als zwölf Werktage vergangen sind oder der Auftraggeber die Leistung bereits seit sechs Tagen in Benutzung genommen hat.

Hinweis

Die Abnahme kann nicht wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 12 Abs. 3 VOB/B).

Abnahmereife liegt nicht vor, wenn das Werk mit einem Mangel behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls mehr als nur unerheblich einschränkt oder der mehr als nur geringfügige optische Beeinträchtigungen bedeutet.

3 Rechtsfolgen der Abnahme

Die Abnahme hat weitreichende rechtliche Konsequenzen:

Nach erfolgter Abnahme beginnt die Frist für die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen gemäß § 634a Abs. 2 BGB wegen mangelhafter Errichtung der Wohnanlage zu laufen. Die Verjährungsfrist beträgt bei BGB-Verträgen fünf Jahre, bei der wirksamen Vereinbarung von § 13 VOB Teil B als Vertragsgrundlage vier Jahre.

Die Gefahr für die erbrachte Bauleistung geht auf den Erwerber über.

Die Beweislast kehrt sich um. Bis zum Zeitpunkt der Abnahme hat der Verkäufer/Bauträger die Mangelfreiheit seines Werks zu beweisen, danach muss der Erwerber etwaige Mängel beweisen.

Der Erwerber verliert seine Mängelrechte gemäß § 640 Abs. 3 BGB dann, wenn er diese bei der Abnahme kannte und keinen Vorbehalt dazu geäußert hat, dass er auf diese Rechte später nicht verzichten möchte.

Die Vergütung für die erbrachte Bauleistung wird gemäß § 641 Abs. 1 BGB fällig, sofern – was der Regelfall ist – im Bauträgervertrag nicht abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen Ratenzahlungen nach der Maßgabe der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vereinbart sind.

Die Abnahme hat für den Erwerber im Ergebnis nur negative Konsequenzen.

4 Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Weiterhin ist bei der Abnahme zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Jeder Wohnungseigentümer ist aufgrund seines Erwerbsvertrags zur Abnahme des Sondereigentums verpflichtet. Nachdem dabei kein Bezug zum Gemeinschaftseigentum besteht, ist jeder Erwerber nur zur Abnahme des von ihm erworbenen Sondereigentums verpflichtet (§ 641 Abs. 1 BGB).

Bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums geht die herrschende Meinung in der Rechtsprechung davon aus, dass jeder Erwerber aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch gegenüber dem Bauträger auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat. So ist jeder Erwerber zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt und zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet.

An der Zuständigkeit und Verpflichtung des einzelnen Eigentümers als Erwerber zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ändert auch die Neuregelung zur Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in § 9a Abs. 2 WEG nichts. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums stellt keine Ausübung von Rechten dar, die eine einheitliche Rechtsverfolgung der Eigentümer durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfordern, was jedoch noch nicht abschließend in der Rechtsprechung geklärt ist.

Bevor die Wohnungseigentumsanlage nicht vollständig ordnungsgemäß hergestellt wurde, ist der jeweilige Erwerber nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums verpflichtet.

Hinweis

Abgeschlossen ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erst dann, wenn alle beteiligten Erwerber es abgenommen haben.

5 Verjährung

Der Bauträger wird dadurch, dass ein Eigentümer erst später als die anderen Wohnungseigentümer sein Sondereigentum erwirbt, mit einer zeitlichen Verzögerung unter anderem im Hinblick auf Mängelgewährleistungsansprüche des sogenannten Nachzüglers konfrontiert. Da für jeden einzelnen Erwerber individuelle Verjährungsfristen laufen, stehen dem Erwerber sämtliche Mängelgewährleistungsrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums zu, da jeder Erwerber aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch gegenüber dem Bauträger auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat.

6 Abnahmeklauseln

Angesichts dieser Rechtslage besteht das dringende Bedürfnis des Bauträgers, eine möglichst frühzeitige und einheitliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums aller Erwerber durchzuführen. Dies versucht er mit entsprechenden Klauseln in den notariellen Erwerbsverträgen zu erreichen. Diese Abnahmeklauseln sind Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und damit gemäß den §§ 305 ff. BGB auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen.

Da der Erwerber aufgrund des Erwerbsvertrags nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet ist, individuell das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Wirksamkeit solcher Klauseln. Im Regelfall wird die nach dem AGB-Recht vorzunehmende Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB ergeben, dass der Erwerber, für den die Abnahme nur negative Konsequenzen hat, durch die vereinbarten Abnahmeregelungen unangemessen benachteiligt ist. Denn sie greifen in den Kernbereich der Rechtsposition des Erwerbers ein, nämlich in seine Gewährleistungsrechte, ohne dass ein überwiegendes Schutzinteresse des Bauträgers zu erkennen ist.

Hinweis

Wenn es um die Klärung von Verjährungsfragen am gemeinschaftlichen Eigentum geht, ist angesichts der äußerst strittigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine genaue Prüfung der Erwerberverträge notwendig. Häufig ergibt sich dabei, dass eine Abnahme im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB nicht erfolgt ist mit der Konsequenz, dass auch noch nach Jahren die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger wegen Mängeln erfolgreich durchgesetzt werden können. Das hängt damit zusammen, dass die Verjährung dieser Ansprüche eine wirksame Abnahme durch alle Erwerber voraussetzt, und das trifft oft nicht zu.

7 Unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen

Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Abnahmeklausel unwirksam, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter vorgesehen ist (BGH, 12.9.2013, VII ZR 308/12).

Ebenfalls unwirksam ist eine Abnahmeklausel, nach der ein vom Bauträger benannter Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum abnehmen soll. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung der Erwerber, was gemäß § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt (OLG Düsseldorf, 23.10.2012, 23 U 112/11; vgl. zum Ganzen ausführlich Krick/Sagmeister, MittBayNot 2014, 205).

Hintergrund dieser Entscheidungen ist der Gedanke, dass der Bauträger Einfluss auf die Abnahme des von ihm erbrachten Werks nehmen könnte, weil er zum Beispiel den Erstverwalter, mit dem er wirtschaftlich verbunden ist, dafür bestellt hat. Oder der Sachverständige wurde von ihm ausgewählt, womit die Gefahr von Einflussnahme auf den Sachverständigen bestehen könnte.

Gleiches gilt, wenn die Teilungserklärung eine Regelung enthält, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden und diese Abnahme auch im Namen der Nachzüglererwerber Wirkung entfalten soll. Die Bestimmung in der Teilungserklärung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB als unangemessene Benachteiligung der Nachzüglererwerber unwirksam (BGH, 12.5.2016, VII ZR 175/15).

Eine darauf gerichtete Beschlussfassung der Eigentümer, das Ingenieurbüro mit der Abnahme zu beauftragen, ist darüber hinaus mangels Beschlusskompetenz nichtig (LG München I, 7.4.2016, 36 S 17586/15 WEG).

Abstimmung

Die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt durch Abstimmung über den Beschlussantrag; gesetzliche Regelungen zum Verfahren der Abstimmung existieren nicht. Wenn nicht bereits die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung zum Abstimmungsverfahren enthält, können die Wohnungseigentümer hierzu einen sogenannten Geschäftsordnungsbeschluss (siehe »Beschluss«, Abschnitt 4.10 »Geschäftsordnungsbeschluss«) fassen. Hierin können die Wohnungseigentümer das Verfahren der Abstimmung festlegen, beispielsweise die Reihenfolge der Fragen nach Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung, die Reihenfolge der Beschlussanträge, die Wahl einer geheimen Abstimmung mit Stimmzetteln oder einer offenen Abstimmung mit Stimmkarten oder Handzeichen. Liegt weder eine Vereinbarung noch ein Geschäftsordnungsbeschluss vor, so entscheidet über Fragen zum Verfahren der Abstimmung der Versammlungsvorsitzende nach pflichtgemäßem Ermessen.

Der Versammlungsvorsitzende ermittelt das Abstimmungsergebnis durch Auszählen der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen sowie Enthaltungen. Bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses kommt es nur auf die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen an (BGH, 8.12.1988, V ZB 3/88), Stimmenthaltungen haben keinen Einfluss. Damit ein Beschlussantrag angenommen ist, muss die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen die der Nein-Stimmen übersteigen. Oftmals holt der Vorsitzende die Zustimmung oder Ablehnung eines Beschlusses so ein, dass er zur Ermittlung des Ergebnisses in der offenen Abstimmung zunächst nach der zu erwartenden Minderheit fragt und dann eine Rückrechnung auf die verbliebene Mehrheit erfolgt. Diese sogenannte Subtraktionsmethode darf zwar grundsätzlich angewendet werden (BGH, 19.9.2002, V ZB 37/02), solange ein Abstimmungsergebnis sicher festgestellt werden kann, sie ist jedoch nicht unbedenklich. Denn hierbei werden Stimmrechtsverbote und Enthaltungen meist nicht berücksichtigt, zudem wagen es einzelne sich in der Minderheit befindliche Wohnungseigentümer oftmals nicht, ein Handzeichen und damit ihre Stimme gegen die Mehrheit abzugeben. Bei schwierigen und wichtigen Beschlussfassungen kann es von großer Bedeutung sein, das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer namentlich zu protokollieren, so zum Beispiel bei baulichen Veränderungen (siehe dort) im Hinblick auf die Kostenfrage (§ 21 WEG).

Hinweis

Ist sich der Verwalter unschlüssig, zu welcher Entscheidung die Teilnehmer der Eigentümerversammlung neigen, kann er zunächst eine Probeabstimmung durchführen. Das ist auch dann sinnvoll, wenn ein Beschluss zu einer baulichen Veränderung gefasst werden soll. Der Verwalter sollte vorab aber ausdrücklich feststellen, dass es sich lediglich um eine Probeabstimmung handelt, um Unklarheiten zu vermeiden.

Abweichende Bauausführung

Häufig kommt es vor, dass vom Aufteilungsplan, der bereits vor Baubeginn erstellt und im Grundbuch eingetragen wurde, während der Errichtung des Gebäudes abgewichen wird. Unter diesen Umständen stimmen die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan überein, während die bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan abweicht. Laut BGH (20.11.2015, V ZR 284/14) entsteht Sondereigentum in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben.

Vorstellbar sind zum Beispiel Fälle, in denen das Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum vergrößert, der Grundriss im Bereich einer Sondereigentumseinheit verändert oder ein Gebäude an einer anderen Stelle des Grundstücks errichtet wird.

1 Verschobene Gebäude

Ausgangsbasis für die Begründung von Sondereigentum sind nicht die tatsächlich vor Ort geschaffenen räumlichen Verhältnisse, sondern die Eintragung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Aufteilungsplan im Grundbuch. Daher gilt: Wird das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer anderen Position auf deren Grundstück errichtet, als ursprünglich im Aufteilungsplan vorgesehen, hat dies keinerlei Auswirkungen auf die Bildung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, solange sich der Grundriss des Gebäudes nicht verändert (BGH, 5.12.2003, V ZR 447/01). In natura wird also das Gebäude verschoben, es wird an einer anderen Stelle des Grundstücks errichtet.

2 Zusätzliche und nicht errichtete Räumlichkeiten

Werden zuvor im Aufteilungsplan nicht vorgesehene Einheiten errichtet, zum Beispiel zusätzliche Kellerabteile, entsteht daran, weil es keine Zuordnung zu einem Sondereigentum gibt, Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 1 WEG). Aus dieser Bestimmung lässt sich ableiten, dass alle Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, zum Gemeinschaftseigentum gehören (OLG München, 34 Wx 038/05; BayObLG 15.12.1989, BReg. 2 Z 130/89). Die zusätzlichen Räume können nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der Eintragung ins Grundbuch durch Auflassung gemäß § 925 BGB in Sondereigentum überführt werden. Diese Fallgestaltungen machen einen neuen Aufteilungsplan und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich.

Wurden Räume in natura nicht errichtet, wie sie eigentlich im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung vorgesehen waren, entsteht kein Sondereigentum. Es ist jedoch möglich, dass an einem Raum Sondereigentum entsteht, wenn die Begrenzung nach dem Aufteilungsplan eindeutig ist und die Bauausführung dem entspricht, es aber an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt. Nach der Auffassung des BGH reicht es aus, wenn bloße Luftschranken bestehen; entscheidend zur Begründung von Sondereigentum ist, dass es eindeutig abgrenzbar ist (BGH, 18.7.2008, V ZR 97/07). Aufgrund dieser Rechtsaufassung kann unterschiedliches Sondereigentum innerhalb eines Raums entstehen, wenn die Außengrenzen der im Aufteilungsplan vorgesehenen Trennwand das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum bzw. anderem Sondereigentum abgrenzen (BGH, 21.12.2000, V ZB 45/00).

3 Abweichung in einer Sonder­eigentumseinheit

Bei Änderungen innerhalb der betroffenen Sondereigentumseinheit bleibt eine vom Aufteilungsplan abweichende bauliche Ausführung ohne Folgen, solange seine Außengrenzen nicht betroffen sind. Das ist zum Beispiel bei Änderungen des Grundrisses innerhalb der Wohnung der Fall, da Sondereigentum nicht an einzelnen Räumen, sondern aus der aus mehreren Räumen zusammengesetzten Sondereigentumseinheit besteht.

4 Trennung und Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten

Gleiches gilt für die räumliche Trennung oder Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten, solange dadurch kein Gemeinschaftseigentum verändert wird, wie auch für eine abweichende Nutzung einzelner Räume innerhalb der Sondereigentumseinheit. Auch hier ist das gemeinschaftliche Eigentum von der Änderung nicht betroffen.

5 Bestimmbare Abweichungen ohne Auswirkungen

Wenn das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft in anderer Form errichtet wird, entsteht dennoch Sondereigentum, sofern Gemeinschafts- und Sondereigentum voneinander eindeutig abgrenzbar sind. Solange sich die einzelnen Sondereigentumseinheiten eindeutig identifizieren lassen, sind die Gegenstände von Sonder- und Gemeinschaftseigentum hinreichend bestimmt. Das Sondereigentum entsteht immer gemäß dem Aufteilungsplan und nicht entsprechend der tatsächlichen Bauausführung (BGH, 20.11.2015, V ZR 284/14).

Allgemeine Geschäfts­bedingungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen umfassen eine Vielzahl vorformulierter Vertragsbedingungen (Formularverträge), die der sogenannte Verwender dem Vertragspartner bei Abschluss eines Vertrags vorgibt.

1 Voraussetzungen für AGB

Die mit der Schuldrechtsreform übergeleiteten Vorschriften des früheren Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuches und anderer Gesetze (AGBGB) wurden in den §§ 305 ff. in das BGB aufgenommen. Ziel dieser Vorschriften, die dem Verbraucherschutz dienen, ist, dass die Gestaltungsfreiheit von Verwendern, die im Massenverkehr Vertragsbedingungen vorgeben, darauf geprüft wird, ob die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt werden.

Voraussetzungen für das Vorliegen von AGB sind die Vorgabe der Vertragsklauseln durch den Verwender, ohne dass der Vertragspartner durch individuelles Aushandeln Einfluss auf die Ausgestaltung des Vertrags nehmen kann, und dass die Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Vertragsabschlüssen verwendet werden sollen. Von einer Vielzahl solcher Verwendungen ist schon dann auszugehen, wenn der Verwender beabsichtigt, die Klauseln mehr als dreimal zu verwenden (BGH, 26.9.1996, VII ZR 318/95).

2 Anwendungsbereiche im Wohnungseigentumsrecht

Relevant werden die AGB im Wohnungseigentumsrecht in zweierlei Hinsicht.

2.1 Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Bei der Prüfung einer Gemeinschaftsordnung ist strittig, ob die Regelungen der Gemeinschaftsordnung einer Kontrolle nach den AGB gemäß § 305 ff. BGB unterliegen. Die herrschende Meinung nimmt an, dass die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung keine Vertragsbedingungen in einem Vertragsverhältnis, sondern Inhalt des Sondereigentums sind. Sie wirken daher kraft Gesetzes gegen den Erwerber einer Wohnungseigentumseinheit. Der BGH hat mittlerweile entschieden, dass die Regelungen über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen gemäß §§ 307 ff. BGB auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht anwendbar sind (BGH, 20.11.2020, V ZR 196/19).

Unabhängig davon ist nach Auffassung des BGH jedoch eine Angemessenheitsprüfung und Inhaltskontrolle der Gemeinschaftsordnung gemäß § 242 BGB möglich (BGH, 20.11.2020, V ZR 196/19), was in der Praxis häufig zu einem ähnlichen Ergebnis führt.

2.2 Verbrauchereigenschaft der ­Wohnungseigentümergemeinschaft

Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft, das bedeutet der Verband, nach außen auftritt und mit Dritten Verträge abschließt; es kann sich hierbei zum Beispiel um Verträge mit Lieferanten, Handwerkern, Dienstleistern oder dem Verwalter handeln. Bei diesen Vertragskonstellationen werden häufig Formularverträge benutzt, dabei gelten die §§ 305 ff. BGB, es ist also die Klauselkontrolle über die Wirksamkeit der verwendeten AGB anzuwenden.

Geht es um den Umfang der Prüfung der Wirksamkeit verwendeter Formularklauseln bei vertraglichen Vereinbarungen, kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB oder als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB zu qualifizieren ist, denn wegen § 310 BGB fällt die Prüfung der verwendeten Formularklauseln gegenüber Unternehmern weniger streng aus. In seiner Entscheidung vom 25.3.2015 (VIII ZR 243/13) hat der BGH diese Rechtsfrage geklärt.

Der BGH ist der Auffassung, dass eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 WEG a. F. dem Verbraucher im Sinne des § 13 BGB gleichzustellen ist, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens ein Verbraucher angehört und das Rechtsgeschäft zu einem privaten Zweck abgeschlossen wird, also weder einer gewerblichen noch selbstständigen Tätigkeit dient. Dies wird regelmäßig dann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum selbst bewohnen. Diese Rechtsprechung gilt auch im neuen Wohnungseigentumsrecht.

Der Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten, zum Beispiel mit einem Energieversorgungsunternehmen zur Deckung des Energiebedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft, erfolgt regelmäßig zum Zweck der privaten Vermögensverwaltung der Wohnungseigentümer und damit nicht zu gewerblichen Zwecken. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vertragsabschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird, denn für die Abgrenzung zwischen unternehmerischem und privatem Handeln im Sinne von § 13 und § 14 BGB kommt es im Fall einer solchen Stellvertretung grundsätzlich nicht auf den Vertreter, sondern auf die Person des Vertretenen an.

2.3 Verwalterverträge

Auch bei Verwalterverträgen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrem Hausverwalter abschließt, ist daher der verbraucherfreundliche, engere Prüfungsmaßstab der §§ 305 ff. BGB bezüglich der Wirksamkeit der vom Hausverwalter regelmäßig als Verwender benutzten Formulare für Hausverwalterverträge anzulegen, weil es sich dabei um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB handelt.

Es genügt bereits, dass der Verwender das Musterformular beispielsweise eines Verwaltervertrags nur einmal verwendet (BGH, 17.2.2010, VIII ZR 67/09). Häufig werden daher Versuche des Verwalters, als Verwender des Vertragsformulars seine Haftung zu begrenzen oder auszuschließen – zum Beispiel eine Verkürzung der dreijährigen Verjährung des Verwalters für Schadensfälle oder eine Einschränkung seiner Haftung zu erreichen –, wegen § 307 Abs. 2 Nr. 2 und § 309 Nr. 7a, b BGB unwirksam sein.

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass der BGH die Auffassung vertritt, die AGB-Kontrolle von Klauseln des Verwaltervertrags sei nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss eines Verwaltervertrags oder eines Beschlusses über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters vorzunehmen (BGH, 5.7.2019, V ZR 278/17). AGB-widrige Bestimmungen gemäß § 306 Abs. 1, 2 BGB sind nichtig und bleiben es auch dann, wenn der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrags bestandskräftig wird (LG München I, 11.10.2017, 1 T 475 /16).

Änderungsanspruch Gemeinschaftsordnung

»Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft«, Abschnitt 3 »Änderungsanspruch bei Unbilligkeit«

Anfechtung von Beschlüssen

Sind in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gefasste Beschlüsse fehlerhaft, können diese durch gerichtliche Anfechtung beseitigt werden (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG).

Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, unabhängig davon, ob er an der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung teilgenommen hat oder nicht. Ein Wohnungseigentümer verliert seine Anfechtungsbefugnis nicht schon deshalb, weil er in der Versammlung für den von ihm angefochtenen Beschluss gestimmt hat, da aus einer solchen Zustimmung nicht auf einen rechtsgeschäftlichen Verzichtswillen geschlossen werden kann (LG Dortmund, 28.2.2013, 11 S 232/12). Ein Klagerecht des Verwalters – etwa gegen den Beschluss über seine Abberufung – ist nach neuem Recht nicht mehr vorgesehen.

Hinweis

Im erstinstanzlichen wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahren vor dem Amtsgericht besteht keine Pflicht zur Vertretung durch einen Rechtsanwalt, in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht jedoch schon (§ 78 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Eine anwaltliche Vertretung ist gleichwohl in jeder Lage des Verfahrens angeraten.

Die Erhebung der Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange das Gericht nicht über die Gültigkeit des Beschlusses entschieden hat, muss der angegriffene Beschluss vom Verwalter vollzogen werden (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

1 Passivlegitimation

Nach der WEG-Reform 2020 sind Beschlussklagen nicht mehr gegen die »übrigen« Eigentümer, sondern gegen den Verband der Wohnungseigentümer zu richten (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG). Nachdem der Verwalter diesen gerichtlich vertritt, sind Klagen an ihn zuzustellen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 HS 1 Alt. 1 WEG i. V. m. § 170 Abs. 1 ZPO; siehe »Verwalter«, Abschnitt 3.1.2 »Außenverhältnis«).

2 Anfechtungsfristen und Wieder­einsetzung

Beschlüsse können nur binnen einer Frist von einem Monat nach der Beschlussfassung durch Erhebung einer Anfechtungsklage beim zuständigen Wohnungseigentumsgericht angefochten werden (§ 45 Satz 1 HS 1 WEG). Örtlich und sachlich ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG; § 23 Nr. 2 lit. c GVG). Eine abweichende Gerichtsstandsvereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – ist nicht möglich (§ 42 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO).

Wird die Anfechtungsfrist nicht eingehalten, werden die gefassten Beschlüsse bestandskräftig und es kann nicht mehr gegen sie vorgegangen werden. Bei der Klageerhebung ist insbesondere auf die rechtzeitige Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses zu achten.

Hinweis

Grundsätzlich kann die klagende Partei den Eingang der Kostenvorschussanforderung für die Gerichtskosten abwarten. Bleibt dieser allerdings aus, darf der Kläger bzw. sein Prozessbevollmächtigter nicht länger als eine angemessene Zeit untätig bleiben, sondern muss die gerichtliche Berechnung und Anforderung des Gerichtskostenvorschusses zumindest in Erinnerung bringen. Eine erteilte Ermächtigung zur Einziehung der Gerichtskosten entbindet den Kläger bzw. seinen Prozessbevollmächtigten nicht von der erforderlichen Nachfragepflicht. Bleibt die klagende Partei länger als drei Wochen ab Ablauf der einzuhaltenden Anfechtungsfrist untätig, kann die Klage wegen Fristversäumnis unzulässig sein. Eine fristwahrende Zustellung »demnächst« bereits mit Eingang bei Gericht (§ 167 ZPO) kommt in diesem Fall nicht in Betracht (BGH, 7.4.2022, V ZR 165/21).

Die Anfechtungsklage ist innerhalb einer Frist von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Beide Fristen sind »Notfristen«, können also nicht verlängert werden. Wird die Frist zur Klagebegründung versäumt, muss die Anfechtungsklage ohne weitere sachliche Prüfung als unbegründet abgewiesen werden.

Für die Einhaltung dieser Fristen ist dringend zu beachten, dass die Ausschlussfrist für die Anfechtung von einem Monat und die Klagebegründungsfrist von zwei Monaten ab der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung zu laufen beginnen, nicht etwa erst mit Übersendung des Protokolls der Versammlung. Dies gilt ohne Rücksicht darauf, ob der Kläger an dieser Versammlung teilgenommen oder sonst Kenntnis von dem Beschluss erlangt hat (LG München I, 13.1.2014, 1 S 1817/13).

Beispiele zur Fristberechnung

Die Eigentümerversammlung findet am 8.1.2023 statt. Die Beschlüsse können durch Klageerhebung bis 8.2.2023 angefochten werden, bis zum 8.3.2023 muss die Anfechtungsklage begründet werden.