Die besten Steuerstrategien für Immobilieninvestoren E-Book

Erik Renk

• Herausgeber: FinanzBuch Verlag
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2021

Seitenzahl: 256

Beschreibung

Der smarte Weg, Steuern zu sparen und Vermögen aufzubauen Wer in Immobilien investieren will, kommt um das Thema Steuern nicht herum. Ob Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf, Ertragsteuer auf die Einkünfte durch die Vermietung oder Steuern beim Weiterverkauf von Immobilien: Geld mit Immobilien verdienen kann bedeuten, einen großen Teil davon an den Staat abführen zu müssen. Deshalb ist es sinnvoll, sich von Anfang an Gedanken über die richtige Steuerstrategie zu machen. Erik Renk und Till Carstens, beide erfahrene Immobilieninvestoren, verraten, wie die Steuerlast erheblich gesenkt werden kann. Der Schlüssel dazu sind die richtigen Immobilien, das passende Know-how und die ideale Strategie. In diesem praktischen Nachschlagewerk erfährst du unter anderem, wie du: -Immobilien steuerfrei veräußerst, -alle Kosten in der Steuererklärung berücksichtigst, -Immobilien handelst und weniger als 1 % Steuern zahlst, -ohne Eigenkapital modernisierst und 100 % der Kosten absetzt, -Immobilien steuerfrei auf die nächste Generation überträgst.

Leseprobe

Erik Renk & Till Salewski

DIE BESTEN STEUERSTRATEGIEN FÜRIMMOBILIENINVESTOREN

Erik Renk & Till Salewski

DIE BESTEN STEUERSTRATEGIEN FÜRIMMOBILIENINVESTOREN

Wie du mit Immobilien dein Einkommensteigerst und Steuern sparst

FBV

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie. Detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.

Für Fragen und Anregungen

[email protected]

Originalausgabe

1. Auflage 2021

© 2021 by Finanzbuch Verlag, ein Imprint der Münchner Verlagsgruppe GmbH

Türkenstraße 89

80799 München

Tel.: [phone]

Fax: [phone]

Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.

Die im Buch veröffentlichten Ratschläge wurden von Verfasser und Verlag sorgfältig erarbeitet und geprüft. Eine Garantie kann jedoch nicht übernommen werden. Ebenso ist die Haftung des Verfassers beziehungsweise des Verlages und seiner Beauftragten für Personen-, Sach- und Vermögensschäden ausgeschlossen.

Redaktion: Judith Engst

Korrektorat: Anne Horsten

Cover/Artwork: Moritz Schaarschmidt

Umschlaggestaltung: Sonja Vallant

Fotos Autoren: Lars Johannsohn

Grafiken im Innenteil: Tobias Prießner

Satz: Carsten Klein, Torgau

eBook: ePUBoo.com

ISBN Print 978-3-95972-459-3

ISBN E-Book (PDF) 978-3-96092-868-3

ISBN E-Book (EPUB, Mobi) 978-3-96092-869-0

Weitere Informationen zum Verlag finden Sie unter

www.finanzbuchverlag.de

Beachten Sie auch unsere weiteren Verlage unter www.m-vg.de

Inhalt

Einleitung

Einführung in das deutsche Steuersystem

Progressiver Steuertarif

Linearer Steuertarif

Deine eigene Situation

Dein persönlicher Steuersatz

Kostenarten und Einkunftsprognose

Echte Kosten

Kalkulatorische Kosten

Steuerliche Kosten

Prognostizierte Einkünfte

Die steuerliche Kalkulation hat Vorrang

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einnahmen

Werbungskosten

Absetzung für Abnutzung – AfA

Erhaltungsaufwand – die goldene Gans für Investoren

Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten – die korrekte Aufteilung

Potenziale, die sich aus deinem persönlichen Steuersatz ergeben

Steuerfreie Gewinne aus Immobilienverkäufen

Gewerblicher Grundstückshandel

Baumaßnahmen – die Königsdisziplin eines jeden Privatinvestors!

Gesellschaften

GbR

OHG

GmbH & Co KG

Vermögensverwaltende GmbH

Steuerfreie Rücklagen (u. a. 6b-Rücklage)

Holding

Stiftung

Genossenschaft

Finanzierung

Echte Abschnittsfinanzierung

Unechte Abschnittsfinanzierung

Zinsbindung versus variable Finanzierung

Cap oder Swap

Mitfinanzierung der Modernisierungskosten

Bewertung und Kapitaldienstfähigkeit

Haushaltsrechnung auf Ist-Basis

Haushaltsrechnung auf Risiko-Basis

Vorsicht beim Rentenrisiko

Die optimale Tilgung

Die optimale Zinsbindung

Verkäuferfinanzierung und weitere Optionen

GmbH oder Stiftung als Darlehensnehmer oder -geber

Holding oder Stiftung gibt einer operativen GmbH ein Darlehen

Grundsätzliches zur GmbH-Kreditprüfung

Darlehensvertrag – das sollte vereinbart werden

Finanzierungsbestätigung

Die besten Steuerstrategien für Immobilieninvestoren

Buy & Hold

Buy & Cash

Übertragung von Immobilien in die GmbH

Entwickeln & Halten

Buy, Fix & Cash

Strategiekombinationen Buy-&-Hold- und Buy-&-Cash

Airbnb und möbliertes Vermieten

Denkmalimmobilien und Objekte im Sanierungsgebiet

Ehegattenschaukel

Strategie für den Ruhestand

Mit einer Stiftung hast du es geschafft!

Das schnelle Geld mit Fix & Flip

Co-Investments

Die Eigenkapital-Strategien

Rollierendes Eigenkapital

3+X-Strategie

Flip & Weg

Vv-Turbo

Vorstellung Till und Erik

Till Salewski

Erik Renk

Schluss

Anhang

Einleitung

»Niemand auf der Welt zahlt mehr Steuern und Abgaben als der deutsche Single.« Diese Überschrift stammt aus einem Artikel der Zeitschrift Welt vom 29. April 2021.1 Dieser Aussage lag eine OECD-Auswertung aus dem Jahr 2021 zugrunde. Die OECD ist die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung. Aus der betreffenden Auswertung geht hervor, dass ein Durchschnittsverdiener 38,9 Prozent seines Einkommens für Sozialabgaben und Steuern aufwendet. Konkret bedeutet das, dass ein Durchschnittsverdiener knapp 142 Tage im Jahr nur für seine Abgaben arbeiten geht. Somit bleibt ihm nur ein kleiner Teil für den Vermögensaufbau. In dieser Tretmühle ist es unmöglich, finanziell unabhängig zu werden. Deshalb musst du einen anderen Weg einschlagen – und dieser Weg ist nicht der Weg der »Masse«. Da du dir dieses Buch gekauft hast, nehmen wir an, dass du genau das vorhast. Dabei wollen wir dich unterstützen. Mit dem vorliegenden Buch kannst du die 142 Tage auf nur wenige Tage verkürzen. Denn das Steuerrecht ist bekanntermaßen komplex; aber genau diese Komplexität erlaubt es dir, eine Vielzahl von Regelungen zu nutzen, mit denen du deine Steuerlast massiv verringern kannst.

Der zweite große Punkt sind die Sozialabgaben. Wobei man hier eigentlich von unsozialen Abgaben sprechen muss. Anders als beim Steuersatz, der mit zunehmendem Einkommen steigt, gibt es bei den Sozialabgaben keine Möglichkeiten, den Prozentsatz zu senken, der verlangt wird. Wer mehr als 1.300 Euro brutto (2021) im Monat verdient, muss den vollen Abgabensatz tragen. Was das konkret heißt, siehst du in der folgenden Tabelle:

Belastung des Bruttogehalts mit Steuern und Sozialabgaben (pro Monat und pro Jahr)

Ein Lediger ohne Kinder mit einem Gehalt von 4.000 Euro brutto hat netto, also nach Abzügen, 2.520,75 Euro im Monat zur Verfügung. Die Steuerbelastung beträgt im Monat 650,25 Euro, das macht 7.803 Euro im Jahr. Bei einem Arbeitsleben von 40 Jahren summiert sich das auf 312.120 Euro.

Was zudem oft vergessen wird ist, dass der Arbeitgeber zusätzlich zum Bruttogehalt die hälftigen Sozialabgaben abführen muss. So kommen nochmal 779 Euro im Monat obendrauf – Geld, das der Arbeitgeber ansonsten auch als Lohn hätte zahlen können. Als Unternehmer rechnet er immer mit den vollen Kosten, die ein Arbeitnehmer verursacht. So beträgt der gesamte Aufwand für 2.520,75 Euro Nettolohn im Monat 4.779,00 Euro. Mit einem durchschnittlichen Gehalt die finanzielle Unabhängigkeit anzustreben, ist so ziemlich die schlechteste Idee, die wir kennen. Zumal das Geld aufhört zu fließen, wenn du nicht mehr aktiv arbeitest.

Welche Erkenntnisse lassen sich jetzt schon daraus gewinnen? Lohnarbeit wird in Deutschland durch Sozialabgaben und Steuern extrem belastet. Dein Gehalt ist aber auch die Eintrittskarte bei der Bank. Deswegen solltest du nicht sofort kündigen. Erst wenn die Mieteinnahmen nachhaltig aus dem Bestand abzüglich aller Kosten für deinen Lebensunterhalt reichen, kannst du den befreienden Schritt wagen und deinen Job aufgeben.

Denn die Zauberformel lautet: Bau dir mit fremdem Geld ein Vermögen auf, bei dem die Rückführung der Schulden ein anderer leistet. Dafür gehen Investoren beträchtliche Risiken ein, die wir in diesem Buch transparent machen wollen.

Ein weiterer Weg besteht darin, dir durch Immobilientransaktionen kurz- oder langfristig ein hohes Nettovermögen aufzubauen, das dir Unabhängigkeit garantiert. In all diesen Strategien ist das Thema Steuern der zentrale Dreh- und Angelpunkt.

Ein weiterer wichtiger Baustein ist die Finanzierung. Oft erleben wir, dass kluge Steuerstrategien erarbeitet werden. Aber leider verweigern die Banken eine Finanzierung. Im schlimmsten Fall sind hohe Kosten entstanden, und bereits gegründete Gesellschaften, Stiftungen oder Genossenschaften müssen wieder aufgelöst werden. Auch im Hinblick auf die vermögensverwaltende GmbH, die sich bei Investoren großer Beliebtheit erfreut, werden oft Kosten vergessen, die die Vorteile zunichtemachen. In diesem Buch wollen wir eine ganzheitliche Perspektive geben. »Wir«, das sind Till und Erik. Till, der seit 2014 in der Finanzverwaltung arbeitet, ist seit 2017 Immobilieninvestor und arbeitet mittlerweile nebenberuflich als Speaker und Autor bei immlab. Er bringt sein steuerliches Know-how ein. Erik ist Gründer von immlab. Er unterstützt seit 2007 Investoren bei der Finanzierung und dem Portfolioaufbau. Er weiß genau, welche Strategien wirklich umsetzbar sind. Mehr über uns und immlab kannst du im Kapitel »Vorstellung von Till und Erik« erfahren.

Bevor wir in das Buch richtig einsteigen, wollen wir dir einige Hinweise mitgeben.

Wir haben ein Steuerspar-Tool entwickelt, das es dir ermöglicht, das erworbene Wissen umzusetzen. Oft ist es eine Vielzahl von kleinen Kostenpunkten, die zu einer hohen Steuererstattung führen. Mit unserem Tool lieferst du dem Steuerberater die perfekte Grundlage für deine Steuererklärung. Das Tool kannst du dir kostenlos auf immlab. de/downloads herunterladen.

Wir rechnen bei natürlichen Personen und Personengesellschaften mit einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent. Wie du deinen eigenen Steuersatz ermittelst, wirst du später erfahren. Sollten wir von diesem Steuersatz abweichen, wird das explizit angesprochen.

Übungen zu den einzelnen Themen bieten wir in unserem Online-Steuersparkurs auf immlab an. Wir halten den Onlinekurs für ein geeignetes Medium, um die Anwendung mithilfe von Aufgaben zu lernen. Du findest den Kurs unter der Internetadresse:

https://produkte.immlab.de

.

Der Unterschied zwischen einer hohen oder niedrigen Steuerlast liegt wie immer in deiner finanziellen Bildung und den Menschen, mit denen du dich umgibst. Deswegen ist das Netzwerken parallel dazu für dich das A und O.

Immobilien sind der Schlüssel, der noch fehlt, um die Tür zu einer Senkung der Steuerlast zu öffnen und somit einen effektiven Vermögensaufbau zu betreiben. Natürlich darf dein Tatendrang in der »Formel« nicht fehlen. Denn durch die offene Tür musst du schon selbst gehen.

Wir wünschen dir viel Freude beim Lesen und Umsetzen. Die steuerlichen Zusammenhänge haben wir in diesem Buch möglichst einfach dargestellt und mit anschaulichen Beispielen unterlegt. Wir sind gespannt auf dein Feedback dazu, wie dir das Buch gefallen hat. Das ist das Allerwichtigste für uns. Schreib uns gerne bei Amazon eine Bewertung oder schick uns eine Mail an [email protected].

Die besten Investorengrüße aus Flensburg und Leipzig!

Till Salewski und Erik Renk

Einführung in das deutsche Steuersystem

»Nichts in dieser Welt ist sicher, außer dem Tod und den Steuern.«

Während viele Menschen mit diesem Zitat, das angeblich von Benjamin Franklin stammt, ins Lamento der Steuerzahler einstimmen und sich über die hohe Steuerlast in Deutschland echauffieren, steckt für uns Immobilieninvestoren noch viel mehr in diesem Satz.

Um deutlich zu machen, worum es uns geht, möchten wir mit der kurzen Geschichte eines gewöhnlichen Arbeitnehmers in Deutschland starten:

Der durchschnittliche Arbeitnehmer, nennen wir ihn Tim, verdient etwa 4.000 Euro brutto pro Monat. Bei einer wöchentlichen Arbeitszeit von 40 Stunden ergibt dies einen Stundenlohn in Höhe von circa 25 Euro brutto. Nach Abzug von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen verbleiben 2.520 Euro netto pro Monat. Dies entspricht einem Stundenlohn von circa 15,75 Euro netto.

Du siehst, die Belastung mit Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern liegt bei fast 37 Prozent. Doch dem Arbeitgeber ist Tim nicht nur 4.000 Euro im Monat wert. Er führt zusätzlich Arbeitgeberbeiträge an die Sozialversicherungen in Höhe von 779 Euro ab, welche die effektive Belastung noch einmal auf fast 48 Prozent ansteigen lässt.

Belastung des Bruttogehalts mit Steuern und Sozialabgaben (pro Monat und pro Jahr)

Doch wie wirken sich Steuern und Sozialabgaben bei Vermietungseinkünften aus? Während die Belastung als Arbeitnehmer mit jeder Gehaltserhöhung weiter anwächst, kannst du mit vermieteten Immobilien deine Abgabenlast wunderbar nach unten drücken. Sämtliche Aufwendungen, die mit der Absicht entstanden sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig fallen keinerlei Sozialabgaben auf Mieteinnahmen an.

Es gibt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung viele steuerlich relevante Themen. Dazu gehören

das Absetzen von Arbeitsgeräten (z. B. Laptop, Smartphone, Kamera),

die durch die Vermietung veranlassten Kosten für Internet und Telefon,

die Kosten für Fachliteratur (z. B. Bücher) und eine entsprechende Ausbildung (z. B. Workshops und Coachings),

die richtige Kaufpreisaufteilung,

die korrekte Berücksichtigung von Finanzierungs-Nebenkosten und

die Königsdisziplin der Baumaßnahmen

Die Immobilie ist der letzte Wert im Privatvermögen, bei dem sich solche Potenziale ergeben. Im Gegensatz zu den Einkünften aus Kapitalvermögen (Kursgewinne von Wertpapieren, Dividenden, Zinsen) können sämtliche Kosten, welche im Rahmen der langfristigen Vermietung entstehen, unbegrenzt als Werbungskosten abgezogen werden. Entsteht dabei ein steuerlicher Verlust, ist er direkt mit anderen Einkunftsarten verrechenbar und führt gegebenenfalls zu einer Steuererstattung.

All diese Themen haben eines gemeinsam: Ihnen wird häufig nicht die angemessene Aufmerksamkeit zuteil. Dass dies ein fataler Fehler sein kann, zeigt erneut Tims Gehaltsabrechnung, die in der folgenden Tabelle dargestellt ist.

Tims Gehaltsabrechnung

Wer sich speziell die Jahreswerte in der rechten Spalte ansieht, dem wird klar, welche potenzielle Steuererstattung Tim bisher hat liegen lassen.

Tim kann bis zu 7.803 Euro jährlich vom Fiskus zurückerhalten. Dies ist nicht nur ein beachtlicher Erstattungsbetrag, sondern diese Summe kann vielmehr als passiver Investitionszuschuss für den eigenen Vermögensaufbau betrachtet werden.

Auch bezogen auf Tims Lebenszeit gibt es nichts zu verschenken. Teilt man den jährlichen Erstattungsbetrag durch Tims oben errechneten Stundenlohn von 15,75 Euro netto, entspricht dies einer Arbeitszeit von 495 Stunden pro Jahr. In einer Zeitspanne von zehn Jahren macht das eine Summe von 78.000 Euro aus, und damit eine Arbeitszeit von umgerechnet etwa 2,5 Jahren.

Mit der richtigen Strategie kannst du deine Immobilie aufwerten und höhere Mieten verlangen, während du auf dem Papier Verluste machst und bereits erarbeitete Steuern zurückholst. So refinanziert dir der Staat im Ergebnis einen Großteil deiner Investment-Entscheidungen – vorausgesetzt, du fängst es klug an.

Die steuerliche Betrachtung der eigenen Immobilieninvestments ist die Kernkompetenz eines Investors. Niemand weiß so gut wie du, welche Objekte du akquirieren möchtest, welche Strategie du mit deinen einzelnen Objekten verfolgst und wie deine langfristigen Ziele mit deinem Immobilien-Portfolio aussehen.

Es ist somit zwingend erforderlich, Grundwissen aufzubauen, damit du nicht in die vielen Fallen tappst, die im Steuerdschungel in Deutschland auf dich warten. Uns ist dabei besonders wichtig, dass das absolut nicht bedeutet, auf den Steuerberater zu verzichten. Die wesentlichen Investment-Entscheidungen kannst du nicht delegieren, doch hilft dir dein Steuerberater bei der Umsetzung. Er kennt das geltende Recht viel detaillierter als du und befasst sich tagtäglich mit der neuesten Rechtsprechung. Wichtig ist für dich vor allem, mit deinem Steuerberater zu kommunizieren. Sprich deine Schritte mit ihm ab, bevor du die Dinge einfach umsetzt! Bei Immobilieninvestments steckt hinter jeder Ecke sehr viel Geld. Aber ein kleiner Fehler genügt, und es ist ebenso viel Geld weg!

Bei der Suche nach einem Steuerberater empfehlen wir dir, dich an eine breit aufgestellte Kanzlei zu wenden mit fünf bis 50 Fachleuten aus verschiedenen Bereichen. Dazu zählen in der Regel Steuerberater, Juristen und gegebenenfalls auch Wirtschaftsprüfer. Eine solche Kanzlei hat die nötigen Ressourcen, dich, wenn es hart auf hart kommt, auch im Einspruchs- oder Gerichtsverfahren zu vertreten. Sie kann außerdem gegebenenfalls die Haftung für steuerliche Gestaltungsfragen übernehmen, die für dein Investment maßgeblich sind.

Learnings

Learning 1: Jeden Euro, den du nicht an den Staat zahlen musst, musst du auch nicht verdienen. Oft vergessen wir, welchen Aufwand wir betreiben, um Einnahmen zu generieren, obwohl wir ebenso viel Geld bereits mit klugen Anlage-Entscheidungen und Strategien sparen könnten.Learning 2: Genau hier treten die Vorteile des oben genannten Franklin Zitates zutage. »Nichts in der Welt ist sicher, außer dem Tod und den Steuern«, das impliziert: Das Steuerrecht verändert sich nur sehr langsam, und wir können die Gesetze und die Rechtsprechung in unser strategisches Kalkül einbeziehen. Im Gegensatz zum Tod sind die Umstände im Steuerrecht dabei sogar noch relativ gut kalkulierbar.

Progressiver Steuertarif

Die Grundlage im deutschen Steuerrecht ist der progressive Steuertarif. Das bedeutet zunächst: Auf den sogenannten Grundfreibetrag fällt keine Steuer an (das sind 9.744 Euro im Jahr 2021). Dieser Grundfreibetrag wird jeder Person ab der Geburt Jahr für Jahr aufs Neue gewährt. Der Grundfreibetrag entspricht dem Existenzminimum (also der Grundsicherung, zu der Nahrungsmittel sowie Kosten der Unterkunft und Heizkosten gehören). Daher wird er analog zu den steigenden Kosten für die Grundsicherung regelmäßig leicht erhöht.

Wachsen deine Einkünfte über den Grundfreibetrag hinaus, so fallen Steuern für jeden hinzuverdienten Euro an. Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent. Im Anschluss folgt die Progressionszone, in der der Steuersatz mit wachsendem Einkommen bis zum aktuellen Höchstsatz in Höhe von 42 Prozent steigt. Die Progressionszone beginnt aktuell bei 9.745 Euro und endet bei 57.918 Euro. Jeder hinzuverdiente Euro ab 57.919 Euro wird mit 42 Prozent besteuert. Ab 274.613 Euro fällt die sogenannte »Reichensteuer« mit 45 Prozent an (Stand: 2021).

Beispiel

Du verdienst genau 9.745 Euro, also einen Euro über dem Grundfreibetrag. Es entsteht eine Steuerbelastung von 14 Cent auf diesen einen Euro, der steuerpflichtig ist, sprich der 9.745. Euro. Verdienst du hingegen 57.919 Euro, beträgt die Steuerbelastung 15.189 Euro. Der 57.919. Euro wird mit 42 Cent besteuert.

Linearer Steuertarif

Im Gegensatz dazu existiert auch noch der lineare Steuertarif. Beim linearen Steuertarif gibt es keinen Grundfreibetrag und steigende Steuersätze. Es ist vielmehr eine Art »Flatrate«.

Lineare Steuertarife kommen bei der Körperschaftsteuer und der Kapitalertragsteuer vor. Diese Steuern entfallen nicht auf Personen, sondern auf den Gewinn und die Ausschüttungen von Kapitalgesellschaften wie UGs, GmbHs und AGs.

Unabhängig von der Höhe des zu versteuernden Einkommens fallen bei Kapitalgesellschaften 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Gewerbesteuer an. Soll ein Teil des Gewinnes einer Kapitalgesellschaft an deren Anteilseigner ausgeschüttet werden, kommt die Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag auf die Ausschüttung hinzu.

Beispiel

Deine GmbH verdient genau 9.745 Euro. Es entsteht eine Körperschaftsteuerbelastung von 1.461 Euro. Verdient deine GmbH hingegen 57.919 Euro, beträgt die Steuerbelastung 8.687 Euro. Im Ergebnis wird jeder Euro mit 15 Cent Körperschaftsteuer belastet. Die Höhe des Gewinns spielt also bei der Höhe des Steuersatzes keine Rolle.

In der folgenden Grafik siehst du die aktuellen deutschen Steuertarife. Es ist deutlich erkennbar, dass der Quadrant links unten am günstigsten ist. Sich dort aufzuhalten, ist durch den Einsatz verschiedener Steuergestaltungen auch problemlos möglich. Welche Potenziale deine individuelle Situation bietet, erfährst du bei der Lektüre dieses Buches. Für die abschließende Umsetzung empfehlen wir dir die Zusammenarbeit mit einer renommierten Steuerkanzlei.

Deine eigene Situation

Für Investoren ist es besonders wichtig, sich mit ihrem »persönlichen Steuersatz« auseinanderzusetzen. Es gibt verschiedenste Strategien, die du mit Immobilien verfolgen kannst. Die Steuerbelastung variiert dabei so stark, dass sich bestimmte Objekte gar nicht für dich lohnen oder sogar Probleme in dein bestehendes Portfolio bringen können.

Auf der anderen Seite kannst du die Chancen, die die verschiedenen Steuersätze bieten, allerdings auch nutzen und miteinander kombinieren. Es liegt in deiner Hand, wie viele Steuern du am Ende wirklich zahlen musst. Das siehst du exemplarisch an folgendem Vergleich für Tims Situation:

Tim bekommt von einem Immobilieninvestor ein unschlagbares Angebot und veräußert 2 Jahre nach Anschaffung sein Mehrfamilienhaus mit einem Gewinn in Höhe von 300.000 Euro. Tim plant noch drei weitere Objekte im nächsten Jahr zu veräußern.

Ob das eine gute Idee ist oder Tim am Ende erheblich mehr Steuern zahlen muss, erfährst du im Abschnitt gewerblicher Grundstückhandel.

PRIVATES VERÄUSSERUNGSGESCHÄFT

TIM (NATÜRLICHE PERSON)

TIM GMBH (KAPITALGESELLSCHAFT)

Gesamtgewinn

300.000

300.000

Steuersatz

42 %

30 %

Steuerbelastung

126.000

90.000

Steuerersparnis

36.000

Privates Veräußerungsgeschäft – bei Immobilien im Privatvermögen ist die Steuerbelastung sehr hoch!

Deine Aufgabe als Investor besteht darin, bei jedem neuen Objekt und für jede Anlage-Entscheidung die Weichen richtig zu stellen. Kaufst du die Immobilie als natürliche Person oder mit einer deiner Firmen? Verwendest du für den Kauf Eigen- oder Fremdkapital? Um hier gegen teure Fehler gewappnet zu sein, liest du dieses Buch und baust dein Wissen stetig aus!

Nun kümmern wir uns erst einmal darum, deinen persönlichen Steuersatz zu ermitteln. Dafür musst du die verschiedenen Einkunftsarten kennen.

Mögliche Einkunftsarten sind im deutschen Steuerrecht:

Einkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit (Arbeitnehmer)

Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft

Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Einkünfte aus selbstständiger Arbeit (Freiberufler)

Einkünfte aus Kapitalvermögen (Kursgewinne aus Wertpapieren, Zinsen, Dividenden)

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Immobilien)

Sonstige Einkünfte (Rente, private Veräußerungsgeschäfte)

Wenn du die folgenden Schritte praktisch nachvollziehst und mit deinen Zahlen füllst, wird es dir am Ende deutlich leichter fallen, eine eigene Immobilienstrategie zu finden und steuerlich zu beurteilen.

An dem folgenden Steuerbescheid kannst du erkennen, dass die Berechnung der festzusetzenden Einkommensteuer mit den Einkunftsarten beginnt.

Die verschiedenen Einkunftsarten am Beispiel eines Steuerbescheids

Dein persönlicher Steuersatz

Um den persönlichen Steuersatz einer natürlichen Person erstmalig zu ermitteln, nutzen wir die Lohn- und Einkommensteuerberechnung des Bundesministeriums für Finanzen. Gib dafür einfach in der Suchmaschine Google die Stichwörter »Einkommensteuerrechner BMF« ein und klicke dann auf die Seite des Bundesministeriums für Finanzen, die ganz oben bei den Suchergebnissen angezeigt wird (www.bmfsteuerrechner.de).

Folgende Angaben sind notwendig:

Zu versteuerndes Einkommen: Entweder errechnest du dein zu versteuerndes Einkommen aus deinen verschiedenen Einkunftsarten oder du nimmst näherungsweise den Wert von deinem letzten Steuerbescheid, wenn sich deine Einkünfte voraussichtlich nicht wesentlich verändern werden (siehe Abbildung:

Die verschiedenen Einkunftsarten am Beispiel eines Steuerbescheids

).

Familienstand: Gib an, ob du alleinstehend oder verheiratet bist. Deine Steuerklasse ist für diese Berechnung irrelevant.

Betrachtungszeitraum: Da der Grundfreibetrag und die verschiedenen Stufen des Steuertarifes, wie oben erläutert, regelmäßig steigen, kannst du hier den Zeitraum auswählen, welchen du betrachten möchtest. Das laufende Jahr ist immer voreingestellt.

Einkommensteuerberechnung, Quelle: www.bmf-steuerrechner.de → Berechnungen und Informationen zur Einkommensteuer → Berechnung der Einkommensteuer

Als Ergebnis erhältst du deine persönliche Durchschnittsbelastung sowie deine persönliche Grenzbelastung, also den Steuersatz, den du auf den jeweils letzten Euro deiner Einkünfte zahlst. Sie liegt, wie bereits erwähnt, zwischen 14 und 42 Prozent (und kann bei Menschen mit sehr hohem Einkommen auch 45 Prozent betragen). Für deine Investitions-Entscheidungen ist ausschließlich diese Grenzbelastung interessant. Auch dies liegt an der progressiven Form des Steuertarifes.

Der Durchschnittssteuersatz wächst langsam von 0 auf 45 Prozent an und stellt die prozentuale Steuerbelastung bezogen auf dein zu versteuerndes Einkommen dar. Dies hat keinerlei Aussagekraft im Hinblick auf die nächste Gehaltserhöhung oder auf positive oder negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Im Gegensatz dazu drückt der Grenzsteuersatz die prozentuale Belastung des nächsten verdienten Euros aus. Dies ist für Investoren natürlich besonders interessant, da unsere Anlage-Entscheidungen dadurch sehr gut kalkulierbar werden. Jeder hinzuverdiente Euro wird mit dem Prozentsatz der Grenzbelastung versteuert. Das bedeutet allerdings auch, dass jeder Euro, der vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann, zu einer Verringerung der Steuerbelastung in dieser Höhe führt!

ZU VERSTEUERNDES EINKOMMEN* IN EURO

DURCHSCHNITTS-STEUERSATZ IN PROZENT

GRENZSTEUERSATZ IN PROZENT

5.000,00

0,00

0,00

10.000,00

0,36

14,50

15.000,00

6,73

24,07

20.000,00

11,33

26,16

25.000,00

14,50

28,25

30.000,00

16,97

30,33

35.000,00

19,03

32,42

40.000,00

20,83

34,51

45.000,00

22,47

36,60

50.000,00

23,99

38,69t

55.000,00

25,42

40,78

60.000,00

26,77

42,00

65.000,00

28,16

42,00

70.000,00

29,51

42,00

Durchschnitts- und Grenzsteuersätze für Alleinstehende 2021* Bei Ehegatten gelten die angegebenen Steuersätze erst beim doppelten zu versteuernden Einkommen.

Zur Veranschaulichung dient das folgende Beispiel:

Tims zu versteuerndes Einkommen lag im letzten Jahr bei 60.000 Euro. Er beabsichtigt, eine Eigentumswohnung zu erwerben, zu renovieren und anschließend zu vermieten. Die Mieteinnahmen von 6.000 Euro werden durch Zinsen, Verwaltungskosten, Hausgeld sowie Abschreibungen steuerlich verbraucht. Tim kann aber die Renovierung in Höhe von 10.000 Euro im nächsten Jahr voll steuerlich geltend machen. Die Auswirkungen siehst du im Vergleich der beiden folgenden Einkommensteuerberechnungen:

Wie sich Tims Immobilieninvestment steuerlich auswirkt. Zu versteuerndes Einkommen 60.000 Euro. Berechnungsjahr 2021. Tim ist alleinstehend.

Wie sich Tims Immobilieninvestment steuerlich auswirkt. Zu versteuerndes Einkommen 50.000 Euro. Berechnungsjahr 2021. Tim ist alleinstehend.

Von der Renovierung, die 10.000 Euro gekostet hat, trägt der Staat in der vorliegenden Beispielrechnung 4.069 Euro. Tim bekommt also nicht jeden Euro zurück, den er steuerlich absetzen kann, sondern nur den prozentualen Anteil, der seinem Grenzsteuersatz entspricht.

Vor der Renovierung hatte Tim einen Grenzsteuersatz von 42 Prozent. Nach der Renovierung ist der Grenzsteuersatz auf 38,69 Prozent abgeschmolzen. Für weitere Objekte müsste Tim also mit dem neuen Grenzsteuersatz von 38,69 Prozent kalkulieren.

Kostenarten und Einkunftsprognose

Nachdem du deinen persönlichen Grenzsteuersatz ermittelt hast, wollen wir uns mit den verschiedenen Kostenarten bei einem Immobilieninvestment auseinandersetzen. Dafür ist es wichtig, dass du vom Angestellten-Denken in eine Unternehmer-Perspektive wechselst. Die Einnahmen sind leicht zu ermitteln. Interessant wird es allerdings auf der Seite der Ausgaben. Hier kann nicht einfach ein Pauschalbetrag geltend gemacht werden, den die meisten ohnehin nicht überschreiten. Solche Pauschalen kennst du vielleicht vom Sparerpauschbetrag bei der Kapitalertragsteuer oder dem Werbungskostenpauschbetrag bei den Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit.

Als Vermieter kannst du hingegen sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit deinen Vermietungsobjekten steuerlich geltend machen. Dafür musst du sehr genau Buch führen, richtig kalkulieren und langfristig planen.

Im Ergebnis gehören nicht sämtliche Aufwendungen, die bei einer vermieteten Immobilie anfallen, zu den steuerlich relevanten Ausgaben, und es wirken sich nicht alle steuerlich abziehbaren Kosten auf deine Liquidität aus. Im ersten Schritt wollen wir uns daher mit den verschiedenen Kostenarten auseinandersetzen!

Du musst zwischen den folgenden drei Kostenarten unterscheiden:

Echte Kosten

Kalkulatorische Kosten

Steuerliche Kosten

Echte Kosten

Echte Kosten zeichnen sich dadurch aus, dass sie eine tatsächliche Veränderung deiner Liquidität zur Folge haben. Sie wirken sich zwar sofort auf dein Bankkonto aus, doch muss dies nicht automatisch steuerliche Folgen haben.

Ein Beispiel hierfür ist die Einbauküche. Du erwirbst sie für beispielsweise 4.000 Euro und musst diese Rechnung sofort begleichen. Steuerlich hingegen wird das bewegliche Wirtschaftsgut »Einbauküche« über zehn Jahre abgeschrieben.

Weiter zählt zu den echten Kosten, die sich steuerlich nicht sofort auswirken, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Das ist das Geldpolster, das etwa bei Wohnanlagen gemeinschaftlich von allen Wohnungseigentümern aufgebaut wird, um später davon einmal größere Instandhaltungs-Maßnahmen zu bestreiten. Die Instandhaltungsrücklage ist ein Teil des Wohngeldes, das jeder Wohnungseigentümer Monat für Monat an die Hausverwaltung zahlt.

Echte Kosten, die sich steuerlich nie auswirken, sind Tilgungszahlungen. Daher bezeichnen wir die Tilgung als unwiderruflich verlorene Liquidität.

Kalkulatorische Kosten

Die kalkulatorischen Kosten liegen in deiner Hand. Wenn du eine Immobilie erwirbst, wirst du möglicherweise schon eine Vorstellung davon haben, welche Maßnahmen du wann durchführen möchtest, um langfristig ein bestmögliches Vermietungsergebnis zu erzielen.

Beispielsweise nimmst du dir für den Mieterwechsel in circa fünf Jahren eine umfassende Sanierung vor und möchtest bis dahin einen Betrag von 20.000 Euro zur Verfügung haben. In diesem Szenario kannst du also das Ansparen von 4.000 Euro pro Jahr als kalkulatorische Kosten ansetzen.

Auf deine Liquidität wirken sich diese Kosten bereits in der Sparphase nicht aus, da du sie maximal auf ein anderes Konto umbuchst. Steuerlich wirksam werden die Kosten erst bei Zahlung der Handwerkerrechnung in fünf Jahren. Es handelt sich bei den kalkulatorischen Kosten also zunächst um rechnerische Kosten zur Beurteilung deines Investments.

Steuerliche Kosten

Zu den großen Kostenblöcken, die du steuerlich geltend machen kannst, gehören Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen. Die Betriebsausgaben und Werbungskosten beziehen sich dabei direkt auf eine Einkunftsart. Sie entstehen im Zusammenhang mit der Absicht, Einnahmen zu erzielen. Bei den Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen handelt es sich hingegen grundsätzlich um privat veranlasste Kosten wie Kranken- und Pflegeversicherung, Schulgeld, Spenden oder Krankheitskosten. Diese hat der Gesetzgeber zum Abzug zugelassen, um bestimmte gesellschaftliche Erfordernisse (zum Beispiel den Abschluss einer Krankenversicherung) zu fördern und Einzelschicksale (zum Beispiel die Pflege von Angehörigen) abzufedern.

Jeder kennt den Ausdruck »etwas von der Steuer absetzen«. Doch was verbirgt sich dahinter eigentlich im Detail? Es ist wichtig zu wissen, dass sich jeder Euro, den du absetzen kannst, maximal mit deinem bereits ermittelten Grenzsteuersatz auswirkt. Die Erstattung, welche du aufgrund deiner Steuererklärung erhältst, ist demnach nur ein prozentualer Anteil der tatsächlichen Kosten.

Solange steuerliche Kosten im Ergebnis gleichzeitig echte Kosten bedeuten, sorgt ein gesparter Euro bei dir als Investor für mehr Liquidität in der Tasche als ein abgesetzter Euro!

Trotzdem gibt es gerade für Vermieter viele Möglichkeiten, steuerliche Kosten gezielt einzusetzen, sodass sie dem eigenen Vermögensaufbau dienen. Doch welche Kosten treten in Verbindung mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf?

Zu den steuerlichen Kosten gehören sämtliche Aufwendungen, die unter die Begriffe »Betriebsausgaben« und »Werbungskosten« fallen. Inhaltlich handelt es sich bei diesen Begriffen quasi um dieselben Kostenblöcke. In der Fachterminologie spricht man bei Gewerbebetrieben sowie Kapitalgesellschaften von Betriebsausgaben und im Privatvermögen beziehungsweise bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften von Werbungskosten.

Die steuerlichen Kosten lassen sich in drei Arten untergliedern:

Die

laufenden Kosten

wie Schuldzinsen, Verwaltungskosten und Betriebskosten sind gleichzeitig echte Kosten und wirken sich somit immer auch auf die Liquidität aus.

Darüber hinaus gibt es die

Absetzung für Abnutzung

(AfA), landläufig auch Abschreibung genannt. Diese kennst du unter anderem vom bereits angeführten Beispiel der Einbauküche. Die AfA wirkt sich trotz der Einmalzahlung, also trotz Liquiditätsabfluss zu einem bestimmten Zeitpunkt, über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer aus. Bei einer Einbauküche sind dies zehn Jahre. Die Kosten für die Einbauküche können also jährlich zu einem Zehntel steuerlich geltend gemacht werden. Bei dem Gebäudeanteil beträgt die Nutzungsdauer je nach Baujahr 40 oder 50 Jahre, also 2 Prozent oder 2,5 Prozent AfA.

Zuletzt gibt es noch

Kosten ohne direkten Liquiditätsabfluss

. Hierzu gehören unter anderem die Verpflegungsmehraufwendungen. Bist du auf einer mehr als acht Stunden dauernden Reise im Zusammenhang mit deinen Vermietungseinkünften, kannst du 14 Euro Verpflegungsmehraufwand steuerlich geltend machen beziehungsweise 28 Euro für jeden vollen Kalendertag. Wie der Name schon andeutet, sollen diese Beträge den Mehraufwand für die Verpflegung am Zielort der Reise abgelten. Es ist dafür nicht zwingend notwendig, dass diese Mehraufwendungen tatsächlich entstanden sind, etwa weil du essen gehst oder beim Bäcker ein Brötchen kaufst. Diese steuerlichen Kosten können somit geltend gemacht werden, ohne dass du tatsächlich Geld ausgibst.

Prognostizierte Einkünfte

Nachdem wir die steuerlich relevanten Kosten nun identifizieren können, wollen wir die prognostizierten Einkünfte von deinem neuen Investment ermitteln. Dazu kannst du von den erwarteten Mieteinnahmen deine Werbungskosten abziehen und erhältst unter dem Strich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Detail sieht das wie folgt aus:

Auf der Einnahmenseite reicht es aus, mit der anvisierten Nettokaltmiete des ersten ganzen Jahres zu kalkulieren. Die Ausgabenseite ist hingegen etwas umfangreicher.

Für die AfA musst du zunächst eine Kaufpreisaufteilung vornehmen. Denn steuerlich abschreiben lässt sich nur der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, weil sich dieses tatsächlich abnutzt. Der Teil des Kaufpreises, der hingegen auf das Grundstück entfällt, erfährt keine Wertminderung durch Abnutzung und lässt sich folglich auch nicht im Rahmen der AfA geltend machen. Die Höhe der AfA aufs Gebäude ist vom ursprünglichen Baujahr des Objektes abhängig. Liegt das Baujahr vor dem 1. Januar 1925, sind 2,5 Prozent pro Jahr abzugsfähig. Nach dem 31. Dezember 1924 sind es nur noch 2 Prozent.

Bei einer Eigentumswohnung ziehst du weiter die nicht umlagefähigen Kosten gemäß Wirtschaftsplan ab, jedoch ohne die laufenden Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage, die du mit dem monatlichen Hausgeld leistest. Wenn du beabsichtigst, eine Sondereigentumsverwaltung zu beauftragen (also eine Hausverwaltung, die speziell für dich und deine Wohneinheit tätig wird und nicht für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft), kannst du diese Kosten ebenfalls von den Einnahmen abziehen.

Weitere rechnerische Verwaltungskosten für Internet, Telefon und Fahrten zu deinem Objekt kannst du mit deinen Erfahrungswerten ansetzen. Als Mittelwert aus der Praxis nutzen wir hier 200 Euro.

Zuletzt ziehst du die voraussichtlichen Zinsaufwendungen für den Immobilienkredit von den Einnahmen ab. Die anfänglichen Zinsaufwendungen kannst du anhand des Finanzierungsangebotes deiner Bank leicht selbst errechnen.

Das Ergebnis sind die kalkulatorischen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im ersten Jahr nach der Anschaffung.

Die steuerliche Kalkulation hat Vorrang

Es ist wichtig, den Unterschied zwischen der steuerlichen Berechnung deines Objektes und der Liquiditätsrechnung zu kennen, da die Reihenfolge nach unserer praktischen Erfahrung immer wieder vertauscht wird. Bei der Kalkulation deiner Objekte musst du stets die steuerliche Berechnung vor der Liquiditätsrechnung erstellen!

Das hat folgenden Grund: Ein positives Ergebnis der steuerlichen Berechnung ist dem zu versteuernden Einkommen hinzuzurechnen. Ein negatives Ergebnis kann hingegen vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Als Resultat erhältst du für jedes neue Objekt einen Näherungswert dazu, wie hoch deine Steuererstattung oder Nachzahlung ausfallen wird. Diese Nachzahlung oder Erstattung wirkt sich natürlich unmittelbar auf die Liquiditätsrechnung aus. Aus diesem Grund muss die steuerliche Berechnung immer an erster Stelle stehen.

Weiter solltest du im Hinterkopf behalten, dass sich die Zahlen im Laufe deines Investitionszeitraums voraussichtlich verändern werden. So kannst du die Einnahmen hoffentlich weiter steigern, die Höhe des Hausgeldes passt sich den zukünftigen Entscheidungen auf den Eigentümerversammlungen an, und die Zinslast sinkt bei einem Annuitätendarlehen mit fortschreitender Rückzahlung exponentiell.

Um diese veränderten Bedingungen in deiner Kalkulation aufgreifen zu können, haben wir mit Microsoft Excel das Tool »Immobilien-Kalkulation« entwickelt. Wie diese Kalkulation im Detail aussieht, zeigt dir das folgende Beispiel.

Immobilien-Kalkulation