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- Herausgeber: GRIN Verlag
- Sprache: Deutsch
Skript aus dem Jahr 2011 im Fachbereich Jura - Zivilrecht / BGB AT / Schuldrecht / Sachenrecht, , Veranstaltung: Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter, Sprache: Deutsch, Abstract: Einbezug von Betriebskosten in Mietverträge, Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, Prüfen von Einwänden gegen die Abrechnung auf ihre rechtliche Relevanz - all das ist tägliches Verwaltungsgeschäft. Das Skript eignet sich zum Lesen wie zum Nachschlagen, viele Urteilszitate helfen bei der korrekten Einschätzung von Sachverhalten.
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Veröffentlichungsjahr: 2011
Ähnliche
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_________________________________________________________________________________________________________________________________________Scheidacker Lambert| Betriebskosten
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a) Grundsätzliches
b) In diesem Zusammenhang zu beachtende jüngere Rechtsprechung
c) Eichung
d) gemischte Nutzung des Gebäudes
3. die Kosten der Entwässerung 56
a) Grundsätzliches
b) gemischte Nutzung des Gebäudes
c) Sprengwasserabzug
4a. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Ab-
............................................................................................................. gasanlage 57
a) Grundsätzliches
b) In diesem Zusammenhang zu beachtende jüngere Rechtsprechung
c) Kosten der Zwischenablesung
Zwingende Aufteilung der Kosten nach der Heizkostenverordnung zwischen Verbrauch und Wohnfläche im Verhältnis 70:30
a) Grundsätzliches
b) Wärmecontracting
c) In diesem Zusammenhang zu beachtende jüngere Rechtsprechung
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a) Grundsätzliches
b) In diesem Zusammenhang zu beachtende jüngere Rechtsprechung
c) Vollwartungsverträge
d) Einbeziehung der Erdgeschossmieter
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung 71
a) Grundsätzliches
b) In diesem Zusammenhang zu beachtende jüngere Rechtsprechung
c) Winterdienst
d) Altmietverträge
e) Sperrmüll
......................... 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 74
a) Grundsätzliches
........................................................................... 10. die Kosten der Gartenpflege 75
a) Grundsätzliches
b) Baumfällkosten
a) Grundsätzliches
b) In diesem Zusammenhang zu beachtende jüngere Rechtsprechung
c) gemischte Nutzung des Gebäudes
d) Exkurs: Pflicht des Mieters zum Abschluss einer Haus- oder Haftpflichtversicherung
........................................................................... 14. die Kosten für den Hauswart 80
a) Grundsätzliches
b) In diesem Zusammenhang zu beachtende jüngere Rechtsprechung
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c) Pförtner
d) pauschaler Abzug für Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
15a. die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage 85
a) Grundsätzliches
b) Urheberrechtsgebühren in Altmietverträgen
a) Grundsätzliches
b) Wartungskosten
c) einzelne, gängige weitere Kostenarten und ihre Umlagefähigkeit
................................................... VI. Betriebskosten im Gewerberaummietrecht 90
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Mietrecht ist Vertragsrecht. Das Gesetz selbst ordnet nicht an, wie die Mietzinsstruktur zu gestalten ist, sondern verweist auf die Vereinbarung der Parteien. Der Mieter schuldet daher keine Betriebskosten, wenn das nicht nach dem Mietvertrag so vorgesehen ist, und auch alles weitere muß eindeutig festgelegt werden. Das Gesetz zeigt dann nur noch bestimmte Grenzen auf. Im einzelnen:
Sie können vereinbaren, daß Betriebskosten neben der Miete nicht gesondert berechnet werden (Inklusiv- oder Bruttomiete) oder nur teilweise (Bruttokalt-, Teilinklusivmiete), daß der Mieter statt konkreter Betriebskosten eine Pauschale neben der Nettokaltmiete zahlt (Betriebskostenpauschale) oder daß er teilweise eine Pauschale zahlt und teilweise Vorauszahlungen oder eine Inklusivmiete; am häufigsten ist aber die Vereinbarung einer Nettokaltmiete und genau berechneter Betriebskosten nach Abrechnung, auf die der Mieter während des laufenden Jahres Vorauszahlungen leistet. Diese Variante macht allen Beteiligten am meisten Arbeit, ist aber am genauesten, weil der Mieter hier (nach der Theorie) nur konkret das zahlt, was auf ihn und seinen Verbrauch entfällt und der Vermieter (in der Theorie) jedenfalls die reine Miete auch erhält, ohne hiervon Kostenbelastungen, die auf den Mieter und seinen Verbrauch entfallen, übernehmen zu müssen. Die Rendite des Objekts wird so kalkulierbar.
Dem entsprechend verteilen sich die möglichen Vertragsvarianten am Markt: Einzeleigentümer, die selbst verwalten, scheuen vor den Abrechnungen und Auseinandersetzungen mit den Mietern eher zurück und vereinbaren Inklusiv- oder Pauschalmieten, während professionelle Vermögensverwaltungen ausschließlich Nettokalt- und Vorauszahlungsverträge anbieten. Die weiteren Ausführungen betreffen ausschließlich Vorauszahlungsverträge.
Folgende gesetzliche Vorschriften befassen sich mit Betriebskosten:
§ 556 BGB. Vereinbarungen über Betriebskosten.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den be-
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stimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 556a BGB. Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten.
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die
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Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 560 BGB. Veränderungen von Betriebskosten.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. (2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Des weiteren gibt es zwei Verordnungen, eine für Betriebs- und eine für Heizkosten. Im Sozialwohnungsbau gelten zusätzliche spezielle Vorschriften, auf die wir hier nicht näher eingehen wollen.
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II. die notwendigen mietvertraglichen Regelungen
Zu einer mietvertraglichen Vereinbarung über Betriebskosten gehört erstens die Regelung, daß der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Damit ist noch nicht gesagt, welche das sind. Der Gesetzgeber hat mit der für Verträge ab dem 01.01.2004 geltenden BetrKVO festgelegt, was maximal bei Wohnraummiete als Betriebskosten auf den Mieter weitergereicht werden darf. Daher ist eine Bezugnahme auf die BetrKVO im Mietvertrag sinnvoll. Da es sich bei Mietverträgen um AGB handelt, halten wir es für notwendig, die einzelnen Kostenarten zudem schlagwortartig zu bezeichnen oder die BetrKVO als Vertragsbestandteil und Anlage beizufügen.
Zweitens ist festzulegen, daß der Mieter monatliche Vorauszahlungen in einer bestimmten Höhe neben der Miete auf die Betriebskosten zu zahlen hat und über diese nach den gesetzlichen Bestimmungen jährlich abgerechnet wird.
Drittens sollte festgelegt sein, nach welchem Umlageschlüssel die Betriebskosten vom Mieter zu übernehmen sind und abgerechnet werden (qm, Verbrauch, anteilig Verbrauch und Wohnfläche, welcher Anteil usw., pro Wohnung, pro Kopf...).
Es sollte eine Fälligkeitsregelung für Abrechnungsergebnisse enthalten sein.
Sodann sollten Sie sich vorbehalten, die monatlichen Vorauszahlungen je nach dem Ergebnis der Abrechnung auf eine angemessene, die zukünftige Kostenbelastung berücksichtigende Höhe anzupassen und ggf. neu entstehende Kosten neu einzuführen.
Schließlich ist es zweckmäßig, im Mietvertrag darauf hinzuweisen, von wann bis wann der Abrechnungszeitraum des Hauses läuft - üblicherweise das Kalenderjahr, aber nicht zwingend. So wird bspw. im süddeutschen Raum ein an der Heizperiode orientierter Abrechnungszeitraum häufig verwandt. Aber auch jeder andere Zeitraum ist zulässig, sofern er exakt ein Jahr beträgt.
Falls in die Abrechnung Betriebskosten anderer Häuser einbezogen werden sollen (Wirtschaftseinheit), empfehlen wir, bereits im Mietvertrag darauf hinzuweisen und
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konkret zu bezeichnen, was alles zu der Wirtschaftseinheit dazugehört. Die Zusammenfassung mehrerer Objekte zu Wirtschaftseinheiten ist nicht immer unproblematisch, wenn der Mieter a) die Tatsache als solche und b) den Umfang der einbezogenen Objekte aus seinem Mietvertrag nicht erkennen konnte.
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1. die Abrechnungsfrist
a) gesetzliche Regelung für Wohnraum
Die Abrechnung ist innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums fällig, also für den Abrechnungszeitraum „Kalenderjahr 2010“ mit Ablauf des Kalenderjahres 2011. § 556 Abs. 3 BGB schreibt hierzu vor:
„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen ... . Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.“
Rechtsfolge einer verspäteten Abrechnung ist hiernach, daß Nachforderungen ausgeschlossen sind. „Nachforderung“ ist nicht, was der Mieter unter dem Strich nachzahlen muß. Das gilt nur, wenn der Mieter sämtliche Vorschüsse erbracht hat. Sind Vorschüsse offen, dann bleiben sie das auch begrifflich; „Nachforderung“ ist nur die darüber hinaus gehende Differenz:
