Rechtsprechungsübersicht Mietrecht 2011 E-Book

Tobias Scheidacker

• Herausgeber: GRIN Verlag
• Sprache: Deutsch

Veröffentlichungsjahr: 2012

Beschreibung

Skript aus dem Jahr 2012 im Fachbereich Jura - Zivilrecht / BGB AT / Schuldrecht / Sachenrecht, , Veranstaltung: Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter, Sprache: Deutsch, Abstract: Enthält alle relevanten mietrechtlichen Gerichtsentscheidungen des Jahres 2011 vom BGH und den Berliner Gerichten zur täglichen Arbeit für Hausverwaltungen, Juristen und Vermieter.

Leseprobe

Impressum:

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Gliederung:

Gliederung:

I.Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags

II. Kaution und andere Mietsicherheiten

bringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar.

III. die Miete

1. Fälligkeit und Zahlung

2. Mieterhöhung nach Mietspiegel

3. Mieterhöhung wegen Modernisierung

5. Mietminderung wegen Mängeln

6. sonstiges

IV. Betriebskosten

1. Form der Abrechnung

2. Fristen und Zugangsprobleme,Abrechnungs- und Einwendungsausschluß, Einsichtsrechte

4. Anpassung von Vorauszahlungen u.ä.

5. Sonstiges

V. Gebrauch der Mietsache

1. Gebrauchsregelungen

2. Untermiete

4. Versorgungssperren

5. sonstiges

VI. Modernisierung

VII. Schönheitsreparaturen

VIII. Kündigung und Abwicklung

1. Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzug

2. Vermieterkündigung aus anderen Gründen

Verwertungskündigung zwecks Abriß und Neubau

3. Mieterkündigung BGH,

4. sonstiges

5. Abwicklung

IX. Verjährung, Verwirkung, Verzicht

durchgeführter Übergabetermin für Verjährungsfristberechnung maßgeblich

Zum Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB.

X. Prozessuales & Sonstiges

I.Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags

zum Begriff der Wohnfläche

LG Berlin, Urteil vom 01.07.2011 zum Az. 63 S 66/10

aus den Gründen:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist davon auszugehen, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist, weil er keinen feststehenden Inhalt hat, und, da eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt, zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden können, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist. Demnach bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist.

Hieraus folgt, dass - mangels anderweitiger Vereinbarungen, für deren Vorliegen hier keine Anhaltspunkte erkennbar sind - alle Räume, die vom Zuschnitt zum Wohnen geeignet sind, auch wenn sie die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht erfüllen sollten, als Wohnfläche anzurechnen sind. Hieran ändert sich auch nicht deshalb etwas, weil in den Mietverträgen etwa die diesbezüglichen Räume als "Hobbyraum" bezeichnet sind. Soweit die Klägerin angibt, die im Kellergeschoss gelegenen, zu Mieterwohnungen gehörenden Räume würden lediglich zu engen Kellerschächten führen und bei den im Dachgeschoss gelegenen Räumen seien lediglich kleine "schießschartenartige" Dachfenster vorhanden, so führt dies zu keinem anderen Ergebnis, denn nach dem unstreitigen Parteivortrag werden die Räume von den jeweiligen Mietern tatsächlich entweder als Bad, Flur, Zimmer oder Abstellraum genutzt, was ihre Geeignetheit als Wohnräume erkennen lässt, ohne dass es auf den Ausstattungszustand bei Mietvertragsabschluss ankäme.

Abgrenzung von Wohnraumzu Geschäftsraummietverhältnis

LG Berlin, Urteil vom 09.09.2011 zum Az. 63 S 605/10

Ein Vertrag, durch den der Mieter eine Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung anmietet, ist kein Wohnraummietvertrag und kann mit der gesetzlichen Frist des Gewerberaum-Mietrechts (§ 580a BGB) gekündigt werden.

Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

Dies ist hier nicht der Fall. Darauf, dass der Beklagte die Räume nach dem Inhalt der Mietvertragsurkunden "zu Wohnzwecken" nutzen wollte, kommt es nicht an, da eine juristische Person Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten kann. Die eventuell beabsichtigte Überlassung der Räume als Wohnräume an Vereinsmitglieder oder sonstige Dritte ist aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten als Mieter kein Wohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung.

II. Kaution und andere Mietsicherheiten

Verjährung der Rückforderung überzahlter Kaution

BGH, Urteil vom 01.06.2011 zum Az. VIIIZR 91/10

Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.

Die Mieterin hatte eine Kaution gezahlt, welche 3 Monatsmieten überstieg. Im Rahmen einer Auseinandersetzung bei Vertragsende 4 Jahre später verlangte sie das zurück, die Vermieterin wandte Verjährung ein. Der BGH entschied, daß der Rückforderungsanspruch an der überzahlten Kaution verjährt sei, und führte aus: der diesbezügliche Bereicherungsanspruch der Beklagten (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Diese hat gemäß § 199 Abs. 1 BGB hier mit Ablauf des Jahres 2005 begonnen und ist mit Ende des Jahres 2008 abgelaufen. Bei Erhebung der Widerklage im April 2009 war die Widerklageforderung mithin verjährt.

Für den Beginn der Verjährung kommt es nicht darauf an, wann die Beklagte erfahren hat, dass die Vereinbarung einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution gesetzwidrig ist und ihr deshalb ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich des darüber hinausgehenden Betrages zusteht. Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der Verjährung zwar neben der Entstehung des Anspruchs voraus, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es jedoch, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechtskundigen Dritten der Anspruch ergibt. Bei einem Anspruch aus ungerechtfertigter Leistung liegt die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläubigers vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes weiß, das heißt von den Tatsachen, aus denen dessen Fehlen folgt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hingegen nicht voraus. Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag.

Eintritt eines Erwerbers in die Kautionsverpflichtung

BGH, Urteil vom 01.06.2011 zum Az. VIII ZR 304/10

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor

- noch unter der Geltung des § 572 BGB aF - weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weiterge leitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/ 03, NZM 2005, 639 unter II 2b).

Übertragung der Kaution auf Erwerber ohne Mietermitwirkung

BGH, Urteil vom 07.12.2011 zum Az. VIII ZR 206/10

a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.

b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566a Satz 1 BGB).

2. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles rechtsfehlerfrei eine Verpflichtung des Beklagten bejaht, die Kaution erneut - nunmehr an die Klägerin - zu leisten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Klägerin nicht zugestimmt hatte und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Klägerin auf die Kaution gesehen werden konnte.

a) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war die Kaution in der Weise geleistet worden, dass der Beklagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Aus diesen rechtsfehlerfrei festgestellten Umständen hat das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Beklagten zu bewirken war. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klägerin die auf sie übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Beklagten hätte durchsetzen können. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf abgestellt, dass die Klägerin das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicherheit zugreifen zu können, nicht auf sich nehmen musste, sondern vom Beklagten erwarten durfte, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens mitzuwirken, weil berechtige Interessen des Beklagten einer solchen Mitwirkung nicht entgegenstanden.

b) Die Revision meint dagegen, eine Zustimmung zur Übertragung des verpfändeten Kautionsguthabens auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin sei dem Beklagten nicht zumutbar gewesen, weil er in diesem Fall die Voreigentümerin und ursprüngliche Vermieterin als (subsidiäre) Schuldnerin verloren hätte oder seine Zustimmung jedenfalls als Verzicht auf die subsidiäre Haftung des Veräußerers nach § 566a Satz 2 BGB hätte ausgelegt werden können. Das trifft nicht zu.

Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus §566a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten. Die von der Revision angeführte Rechtsprechung, nach der eine Forthaftung des ursprünglichen Vermieters nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Veräußerer die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters weitergibt oder auf sonstige Weise zu erkennen gibt, dass er nunmehr allein den Erwerber als Rückzahlungspflichtigen ansieht, betrifft andere Fallgestaltungen und bezieht sich auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform.

c) Auch die Sachverhaltswürdigung des Berufungsgerichts, dass in der Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens im vorliegenden Fall kein vermieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Sie wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Rückgabe der Kaution durch den Voreigentümer erfolgte, nachdem dem Beklagten mitgeteilt worden war, dass die Klägerin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf die Klägerin zuzustimmen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Beklagte unter diesen Umständen die Freigabe der Kaution durch die Voreigentümerin nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die der Klägerin gemäß § 566a Satz 1 BGB zustehende Kaution verstehen durfte. Denn für einen solchen Verzicht bestand hier auch aus der Sicht des Beklagten kein Anlass und kein Grund. Der Beklagte hat die Rückgabe der Kaution durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin auch nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die nunmehr der Klägerin zustehende Kaution missverstanden. Vielmehr hat er nach der Aufforderung, die Kaution nunmehr an die Klägerin zu leisten, dieser mitgeteilt, er werde ihr die Kaution nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Kautionskonto übergeben.

Aufhebung der Kautionspflicht durch Rückgabe bei Eigentumswechsel

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2011 zum Az. 65 S 283/10

1. Gibt ein Vermieter eine Mietsicherheit (hier: nach dem Grundstücksverkauf, um sich aus der fortdauernden Haftung für die Sicherheit nach § 566a Satz 2 BGB zu befreien) im Laufe des Mietverhältnisses zurück und nimmt der Mieter die Erstattung an, ist darin eine einvernehmliche Änderung des Vertrages dahin zu sehen, dass die ursprünglich vereinbarte Leistung einer Sicherheit aufgehoben wird.

2. Der neue Vermieter (Grundstückskäufer) hat keinen Anspruch auf Zahlung einer neuen Kaution, es sei denn er hat mit dem Mieter eine eigene Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit getroffen.

Kündigung einer persönlichen Mietsicherheit durch ausscheidenden Geschäftsführer

BGH, Urteil vom 20.07.2011 zum Az. XII ZR 155/09

Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche Mietsicherheit begeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zwei Monate, bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar.

Es kann im Ergebnis dahinstehen, ob bei einem befristeten Mietverhältnis überhaupt eine vorzeitige Kündigung durch den Bürgen oder Schuldmitübernehmer in Betracht kommt. Denn ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt hier jedenfalls nicht vor.

Durch seine Schuldmitübernahme hat der Beklagte sich gegenüber der Klägerin verpflichtet, für alle Pflichten aus dem Mietverhältnis persönlich einzustehen. Welche Pflichten im Einzelnen darunter fielen, war durch den auf fünf Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag klar umgrenzt. Der Beklagte wusste daher, welche konkreten Pflichten er mit der Unterzeichnung des Vertrages auf sich nahm.

Nach Sinn und Zweck der von ihm abgegebenen Erklärung handelte es sich bei der Schuldmitübernahme um ein Sicherungsmittel. Sie sollte der Klägerin die Sicherheit geben, den Mietzins auch dann noch zu erlangen, wenn die als GmbH mit nur dem Mindestkapital ausgestattete Mieterin ihn nicht mehr würde aufbringen können. Damit hatte der Beklagte das Insolvenzrisiko der Mieterin übernommen und die Klägerin im Hinblick (auch) darauf der Mieterin das Mietobjekt überlassen.

Durch die Kündigung des Geschäftsführeranstellungsvertrages mag zwar die Rechtsgrundlage dafür entfallen sein, dass der Beklagte sich als Sicherheit für die Mieterin (weiterhin) zur Verfügung stellte. Dies mag zugleich einen Anspruch des Beklagten gegen die Mieterin begründet haben, der Klägerin eine geeignete Ersatzsicherheit zu stellen, um so von seiner Haftung frei zu kommen. Ob der Beklagte dieses Verlangen gestellt hat und ob die Mieterin in der Lage gewesen wäre, eine Ersatzsicherheit zu stellen, ist nicht festgestellt, kann aber im Ergebnis dahinstehen. Denn ein solches Verlangen berührt in der Zwischenzeit bis zur Erfüllung des Anspruchs nicht das zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestehende Sicherungsverhältnis.

Im Dreiecksverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreits und der Mieterin lag die Gefahr einer Kündigung des Anstellungsvertrages in der Risikosphäre des Beklagten und nicht in derjenigen der Klägerin. Ihr kam es darauf an, neben der nur mit ihrem Vermögen haftenden Kapitalgesellschaft zusätzlich eine persönliche Sicherheit zu erlangen, die ihr eine vom Geschäftserfolg unabhängige Miete garantierte. Diese Interessenlage war Grundlage des eingegangenen Sicherungsverhältnisses. Sie besteht auch und gerade dann fort, wenn sich der Sicherungszweck dadurch zu realisieren droht, dass die Gesellschaft in eine wirtschaftliche

Schieflage gerät. Die vom Sicherungsgeber übernommene Haftung für den Mietausfall ist auch dann Gegenstand seines Sicherungsversprechens, wenn er kurze Zeit - hier rund zwei Monate -, bevor die Mieterin die Miete nicht mehr zahlen kann, von seinem Geschäftsführeramt abberufen wird. Darin liegt kein wichtiger Grund, nicht für dasjenige einzustehen, was mit der zu Sicherungszwecken erklärten Schuldmitübernahme versprochen war.

Keine Aufrechnung gegen ein verpfändetes Sparkonto

KG, Beschluß vom 09.05.2011 zum Az. 8 U 172/10

Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos als Mietsicherheit mit einen Zahlungsanspruch nicht aufrechnen, weil es insoweit an der Gleichartigkeit beider Ansprüche im Sinne von § 387 BGB fehlt.

aus den Gründen:

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Voraussetzungen des § 215 BGB wegen der fehlenden Gleichartigkeit von Freigabeanspruch der Beklagten und Zahlungsanspruch des Klägers im Sinne von § 387 BGB nicht vorliegen. Das Erfordernis der Gleichartigkeit beschränkt die Aufrechnung im Wesentlichen auf beiderseitige Geldleistungen (...). Der Anspruch auf Freigabe eines Sparbuchs ist aber auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet. Eine Gleichartigkeit mit dem Zahlungsanspruch liegt daher nicht vor.

Fälligkeit der Kautionsrückzahlung, Länge der Überlegungsfrist, Verjährung

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2011 zum Az. 65 S 210/10

1. Mit der Rückgabe der Mietsache wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution erfüllbar, aber noch nicht fällig. Er wird fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss (Anschluss BGH, 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05).

2. Welche Abrechnungs- und Prüfungsfrist dem Vermieter als angemessen zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Im Allgemeinen, d.h. für den Fall, dass keine besonderen Umstände gegeben sind, wird dem Vermieter eine Frist von zwei bis sechs Monaten zugebilligt. Der Mieter muss jedoch nicht abwarten, bis die Frist zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung abgelaufen ist.

3. Der Kautionsrückzahlungsanspruch verjährt innerhalb der Regelfrist von 3 Jahren. Für den Beginn der Verjährung gilt § 199 Abs. 1 BGB. Steuererklärungspflicht des Vermieters für Zinsen einer Mietkaution

AG Schöneberg, Urteil vom 08.08.2011 zum Az. 13 C 91/11

aus den Gründen:

Soweit die Mietkaution auf einem Mietkautionssammelkonto angelegt wird, ergibt sich aus dem Rundschreiben des Bundesministers der Finanzen vom 9.5.1994 die Verpflichtung des Vermieters als Treuhänder, gegenüber seinem Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abzugeben. Die Unterlagen des Finanzamts (Negativattest oder gesonderte Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter) hat der Vermieter dem Mieter dann zur Verfügung zu stellen, damit die Zinsabschlagssteuer nebst Solidaritätszuschlag zugunsten des Mieters verrechnet werden kann. Der Beklagte hat nicht vorgetragen, dass er in seinen Einkommensteuererklärungen deutlich gemacht hätte, dass es sich bei den streitgegenständlichen Zinseinnahmen nicht um eigene, sondern um treuhänderisch zugunsten des Klägers erzielte Einnahmen handelte. Der dem Kläger durch diese Pflichtverletzung entstandene Schaden besteht darin, dass ihm die steuerliche Berücksichtigung der abgegangenen Steuern verwehrt war. Dem gegenüber ist davon auszugehen, dass der Beklagte steuerlich hiervon profitiert hat. In einem solchen Fall darf der Vermieter die abgegangenen Steuern bei der Kautionsabrechnung nicht zu Lasten des Mieters in Abzug bringen.

Aufrechnung von Kaution gegen Mietrückstände nach Ende einer Preisbindung zulässig

AG Spandau, Urteil vom 28.07.2011 zum Az. 10 C 222/11

Auch bei preisgebundenem Wohnraum darf nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters mit Mietforderungen aufrechnen.

getrennte Anlage einer Barkaution im Gewerbemietverhältnis

LG Berlin, Urteil vom 23.02.2011 zum Az. 29 S 8/10

Der Vermieter von Gewerberäumen ist auch bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag verpflichtet, eine Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Reichweite des Vermieterpfandrechts bei Mietwohnung

LG Berlin, Beschluß vom 21.01.2011 zum Az. 63 T 7/11

Gemäß § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf unpfändbaren Gegenstände. An diesen Gegenständen kann auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden, da dies eine unzulässige Umgehung des Pfändungsschutzes darstellen würde. Der Pfändungsschutz erstreckt sich auf die in §§ 811 Abs. 1, 812 ZPO genannten Gegenstände. Danach sind u.a. die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt des Schuldners dienenden Sachen unpfändbar. Geschützt sind Sachen, die der Schuldner zu einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebensund Haushaltsführung bedarf. Er darf nicht auf den Stand der äußersten Dürftigkeit und völliger Ärmlichkeit herabgedrückt werden. Hierunter fällt beispielsweise die Ausstattung der Wohnung mit üblichen Haushaltsgeräten wie z.B. Kühlschrank, Herd etc. sowie eine angemessene Wohnungsmöblierung.

Lediglich hinsichtlich des Wurfspeers und der 40 Biergläser, Bierhumpen und Biertulpen bestehen Bedenken, ob diese zur bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung erforderlich sind. Diesbezüglich ist jedoch zu beachten, dass nach dem sozialpolitischen Zweck des § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB auch die von § 812 ZPO erfassten Gegenstände dem Pfändungsschutz unterliegen. Danach sind auch solche Gegenstände nicht pfändbar, die zum gewöhnlichen Hausrat gehören und im Haushalt des Schuldners gebraucht werden, wenn ohne weiteres ersichtlich ist, dass durch ihre Verwertung nur ein Erlös erzielt werden würde, der zu dem Wert außer allem Verhältnis steht. Diese Voraussetzungen dürften insbesondere bei den Biergläsern der Fall sein, da der Antragsteller nicht die Herausgabe anderer Gläser in nennenswertem Umfang beantragt hat und daher davon auszugehen ist, dass er diese nicht nur für das Biertrinken nutzt. Zudem dürften die Verwertungskosten außer Verhältnis zu dem zu erzielenden Erlös stehen. Gleiches gilt für den Wurfspeer als gebrauchtes Trainingsgerät.

keine einstweilige Verfügung des Mieters gegen Sparbucheinzug

AG Charlottenburg, Beschluß vom 12.01.2011 zum Az. 203 C 1001/11