Ich werde Wohnungseigentümer E-Book

Klaus Eichhorn

• Herausgeber: C. H. Beck
• Sprache: Deutsch

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Der Kauf einer Wohnung und die damit verbundenen finanziellen Risiken müssen gut überlegt sein. Mit diesem Buch erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Aspekte des Wohnungskaufs wie Kaufkriterien, Strategien bei Kaufverhandlungen, Finanzierung bis hin zur Gestaltung und Abwicklung des notariellen Kaufvertrages. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung wird ebenfalls dargestellt. Der Ratgeber vermittelt das Thema leicht verständlich mit vielen Praxistipps, Beispielen und einem Glossar, in dem alle wichtigen Fachbegriffe kurz erklärt werden.

Leseprobe

Zum Inhalt

Der Kauf einer Wohnung und die damit verbundenen finanziellen Risiken müssen gut überlegt sein. Mit diesem Buch erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Aspekte des Wohnungskaufs wie Kaufkriterien, Strategien bei Kaufverhandlungen, Finanzierung bis hin zur Gestaltung und Abwicklung des notariellen Kaufvertrages. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung wird ebenfalls dargestellt. Der Ratgeber vermittelt das Thema leicht verständlich mit vielen Praxistipps, Beispielen und einem Glossar, in dem alle wichtigen Fachbegriffe kurz erklärt werden.

1Ich werde Wohnungseigentümer

Ratgeber zum Erwerb einer Wohnung

Klaus Eichhorn

2So nutzen Sie dieses Buch

Die folgenden Elemente erleichtern Ihnen die Orientierung im Buch:

Beispiele

Hier finden Sie Beispiele, die den dargestellten Sachverhalt veranschaulichen.

Tipp/Hinweis

Hier finden Sie zahlreiche Tipps und Hinweise.

Definitionen

Hier finden Sie wichtige Begriffe verständlich erklärt.

3Inhalt

Vorwort

Definition des Wohnungseigentums

Rechtliche Bestandteile des ­Wohnungseigentums

Sonderfall: Wohnungs-Erbbaurecht

Objektauswahl

Erwerbszweck

Allgemeine Auswahlkriterien

Einschaltung eines Maklers

Erwerb durch Kaufvertrag

Prüfung der konkreten Rahmen­bedingungen

Verhandlungen mit dem Verkäufer

Finanzierung

Konkrete Vertragsgestaltung

Erwerb in der Zwangsversteigerung

Auswahl eines Versteigerungsobjektes

Informationen über anstehende ­Versteigerungen

Informationen über konkrete ­Versteigerungsobjekte

Versteigerung

Verkauf und Versteigerung im ­Vergleich

4Kleines Wörterbuch zum ­Immobilienrecht

Der Autor

5Vorwort

Wer heute im Geschäft oder im Internet ein Haushaltsgerät kauft, informiert sich über die Beurteilung der Stiftung Warentest, vergleicht die unterschiedlichen Preise und die Möglichkeiten der Finanzierung. Treten am Gerät Mängel auf, kennen die meisten Käufer unmittelbar ihre Rechte und deren mögliche Durchsetzung. Auch der Kauf eines Autos stellt für die meisten Erwerber kein Problem dar.

Bei dem geplanten Erwerb einer Eigentumswohnung fühlen sich viele Käufer aber schnell überfordert. So prüfen Kaufinteressenten keineswegs umfassend, worauf sie sich einlassen. Allzu oft sind ihnen die tatsächlichen oder rechtlichen Zusammenhänge nicht bewusst. Das ist umso erstaunlicher, als inzwischen immer mehr Bundesbürger eine Eigentumswohnung erwerben.

Aus den Erfahrungen bei der Beratung von Wohnungseigentümern und denjenigen, die es werden möchten, wurde dieser Ratgeber zusammengestellt. Er soll Kaufinteressenten eine erste Orientierungs- bzw. Entscheidungshilfe bei den jeweiligen Schritten geben und sie vor grundlegenden Fehlern bewahren. Eine umfassende Prüfung und Beratung im Einzelfall kann er jedoch nicht ersetzen.

Die Ausführungen sind auf der Grundlage der aktuellen Rechtslage bearbeitet worden. Ferner gebe ich Ihnen einige Hinweise auf das Wohnungseigentumsrecht. Hierbei geht es jedoch im Wesentlichen um die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, die Verfahrensabläufe, also das „Innenleben“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft, 6sowie deren Stellung im Rechtsverkehr mit Dritten. Diese Themen detailliert zu besprechen, ist nicht das Anliegen dieses Ratgebers zum Erwerb einer Wohnung. Kaufinteressenten, die sich gründlich unterrichten möchten, empfehle ich daher, ergänzend die einschlägigen Abschnitte des Wohnungseigentumsgesetzes und entsprechende Einführungen in das Wohnungseigentumsrecht zu lesen. Dies ist auch deshalb dringend geboten, da das Gesetz durch eine Reform (WEMoG) vom 1.12.2020 grundlegend überarbeitet wurde. Nachfolgend habe ich Ihnen eine kleine nur beispielhafte aber keineswegs abschließende Auswahl an Büchern zusammengestellt:

Oliver Elzer, Eigentumswohnung – Meine Rechte als Wohnungseigentümer, 5. Auflage 2021, Beck im dtv

Massimo Füllbeck, Wohnungseigentum – Meine Rechte und Pflichten als Eigentümer, 2. Auflage 2023, C.H. Beck

Cathrin Fuhrländer/Massimo Füllbeck, Wohnungseigentum, Das neue Recht für Eigentümer, Beiräte und Verwalter, 2022, Beck im dtv

Ulrike Kirchhoff, Wohnungseigentum in Frage und Antwort, 4. Auflage 2021, Beck im dtv

Christian von der Osten/Wolf-Rüdiger Bub, Wohnungseigentum von A–Z, Antworten auf alle Fragen des Wohnungseigentums, 2022, Beck im dtv

Wolfgang Schneider, Wohnungseigentumsrecht für Anfänger, 2. Auflage 2023, Beck-Verlag,

Florian Streibl, Profi-Handbuch für Wohnungseigentümer, 8. Auflage 2014, Walhalla-Verlag

7Rudolf Stürzer/Michael Koch/Georg Hopfensperger u. a., Praxishandbuch für Wohnungseigentümer, 7. Auflage 2021, Haufe-Lexware

Wie in den bisherigen Ausgaben in einem anderen Verlag verbleibt es dabei, dass dieses Buch für Laien geschrieben ist, die sich noch nicht, jedenfalls nicht vertieft mit dem Thema Wohnungseigentum beschäftigt haben.

Hinweis

Am Ende des Buches findet sich ein Glossar, das in alphabetischer Folge etliche Sachverhalte zusammenfassend darstellt. Die dort vorkommenden Begriffe sind im laufenden Text mit einem * kenntlich gemacht, so dass Sie bei Bedarf die Zusammenhänge nachlesen können.

Schließlich bedanke ich mich bei dem verstorbenen Kollegen Werner Kordt als Mitautor der damaligen ersten Ausgabe in anderer Aufmachung und bei Herrn Kollegen Dirk Zurmühlen für seine damals intensive Unterstützung und die kritischen Diskussionsbeiträge, ferner beim Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG für die bereits damals erteilte freundliche Genehmigung, aus seinem „Immobilien-Berater“ einzelne Passagen als Basis für die Ausführungen übernehmen zu dürfen.

Klaus Eichhorn

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

8Definition des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum ist so zu sagen kleinteiliger Grundbesitz.

Grundeigentum umfasst eine bestimmte Fläche an Grund und Boden einschließlich der darin und darauf befindlichen Gebäude und Einrichtungen. Die Aufteilung der Gebäude in abgeschlossene Wohneinheiten führt zu Wohnungseigentum*. Sind bestimmte Einheiten nicht für Wohnzwecke, sondern zur gewerblichen oder sonstigen Nutzung bestimmt, bezeichnet man sie als Teileigentum*. Für Wohnungs- und Teileigentum gelten dieselben rechtlichen Regelungen.

Rechtliche Bestandteile des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum wird, obwohl es nicht ein Stück Grund und Boden mit einem darauf stehenden Gebäude ist, behandelt wie jeder andere Grundbesitz. Die Besonderheiten des Wohnungseigentums, die sich aus dem notwendigen engen Miteinander der Eigentümer der einzelnen Wohnungen eines Gebäudes ergeben, sind gesetzlich geregelt im Wohnungseigentumsgesetz, dem WEG*.

Ganz grob gesagt, besteht jedes Wohnungseigentum aus

Gemeinschaftseigentum*, das heißt dem Grund und Boden und den Teilen, die für den Bestand eines Gebäudes unverzichtbar sind (insbesondere Fundamente, tragende Wände, Stockwerkdecken, Dach), eben all das, was man gemeinhin mit „Dach und Fach“ zusammenfasst; 9daran kann jeder Miteigentümer nur einen ideellen, nicht abtrennbaren Bruchteil erwerben.Sondereigentum*,das heißt denjenigen Teilen des Gebäudes, die einem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet werden können, ohne dass dadurch der Bestand des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt wird; das sind in der Regel einzelne Räume oder für sich abgeschlossene Einheiten (Wohnungen) aus mehreren Räumen mit den darin liegenden nicht tragenden Wänden und Versorgungsleitungen.

Möglich, aber nicht wesensnotwendig war es bisher ferner, einzelnen Wohnungseigentümern an bestimmten Flächen oder Einrichtungen, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, Sondernutzungsrechte*zuzuordnen, z. B. an Grundstücksflächen zur Nutzung als Garten oder als Pkw-Stellplatz, an Dachterrassen oder ähnlichem.

Für Freiflächen wurde nun in § 3 WEG neu geregelt, dass Stellplätze als Räume gelten sollen. Sie können deshalb sondereigentumsfähig sein, selbst wenn sie außerhalb von Gebäuden liegen. Weiter ist es nun zulässig, Sondereigentum unter bestimmten Voraussetzungen auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken. Das Grundstück ist damit nicht mehr zwingend vollständig gemeinschaftliches Eigentum.

Die Aufteilung eines oder unter Umständen auch mehrerer Gebäude in Wohnungseigentum geschieht in der sogenannten Teilungserklärung*, in aller Regel unter Bezugnahme auf zugehörige und vom Bauamt genehmigte Bauzeichnungen sowie die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung*. Die Definition des einzelnen Wohnungseigentums wird dann 10aus der Teilungserklärung in das für jede Wohnung gebildete Wohnungsgrundbuch* übernommen, welches beim zuständigen Grundbuchamt* geführt wird.

Sonderfall: Wohnungs-Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“, das wie ein Grundstück behandelt wird. Bei dieser rechtlichen Sonderform ist der Erbbauberechtigte nur Eigentümer des Gebäudes, während der ihm dauerhaft zur Nutzung überlassene Grund und Boden einem anderen Eigentümer (oft öffentliche Körperschaften, Kirchengemeinden, Stiftungen) gehört. Für die Nutzung des fremden Grundstücks wird ein Erbbauzins gezahlt.

Das Grundstücksrecht gilt analog. Deswegen kann an dem Gebäude auch Wohnungseigentum nach dem WEG gebildet sein, außer dass eben kein Grund und Boden zum Gemeinschaftseigentum* gehört.

11Objektauswahl

Denken Sie darüber nach, sich eine Eigentumswohnung zuzulegen, sind bei der Auswahl des potentiellen Objektes viele Umstände zu berücksichtigen, angefangen bei den Motiven für den Erwerb, die eine Rolle spielen, und den Anforderungen, die die Wohnung und das Umfeld erfüllen sollen. Die Art der Anlage, deren Bewohner, die unmittelbare Lage etc. geben beispielsweise Aufschluss darüber, was Sie erwarten dürfen bzw. worauf Sie sich einstellen müssen. Um Ihnen für Ihre Überlegungen weitere Anhaltspunkte zu geben, sind nachfolgend – ohne Anspruch auf abschließende Darstellung – verschiedene Gesichtspunkte besprochen.

Erwerbszweck

Wenn Sie grundsätzlich erwägen, eine Eigentumswohnung zu erwerben, sind Ihre Motive ebenso wichtig wie die Frage der Finanzierung. Nur wenn Sie sich über die Gründe Ihrer Entscheidung Gedanken machen, können Sie das für Sie geeignete Objekt finden.

Wollen Sie die Wohnung selbst oder für Ihre Familie nutzen, spielen Ihre eigenen Wünsche und Bedürfnisse eine Rolle. Haben Sie Kinder, sollten Sie beispielsweise prüfen, ob Kindergärten und Schulen in erreichbarer Nähe sind, andere Familien mit Kindern im Haus oder der Nachbarschaft wohnen. Soll die Wohnung für Sie dagegen ein Altersruhesitz sein, ist bedeutsam, in welcher Etage sie liegt bzw. ob ein Aufzug vorhanden ist.

12Kaufen Sie die Wohnung dagegen als Kapitalanlage, ist von wesentlicher Bedeutung, ob das Objekt werthaltig und gut vermietbar ist.

Kaufgrund

Was ergibt sich daraus?

Kapitalanlage

Fremdnutzung, langfristige Geldanlage

Eigennutzung

Kauf für mehrere Jahre oder Jahrzehnte

Für die Kinder

Kauf für mehrere Jahre, evtl. nur bis zum Ende der Ausbildung

Urlaubsnutzung

Kauf für einige oder mehrere Jahre, entweder nur zur Eigennutzung oder für gemischte Eigen- und Fremdnutzung

Altersruhesitz

Kauf für den Lebensabend

Erwerb als Kapitalanlage

Wollen Sie einen Teil Ihres Vermögens mittel- oder langfristig in Immobilien anlegen?

Liegt Ihnen an einer relativ krisensicheren Vermögensanlage mit langfristig entstehendem Wertzuwachs und möglicher Rendite aus Mieteinnahmen?

Oder schwebt Ihnen eine Zwischenlösung vor, bei der Sie zunächst eine Eigentumswohnung erwerben, mit deren Verkauf Sie in einigen Jahren einen Hauskauf finanzieren wollen?