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- Herausgeber: tredition
- Kategorie: Wissenschaft und neue Technologien
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2020
Portfolioinvestments unterscheiden sich erheblich von Investments in einzelne Gebäude oder lokal homogene Gebäudekomplexe. Man hat es selbst bei einer Nutzungsart mit multiplen Standorten und Objekten zu tun. Es kommt also darauf an, dieses "Gewirr" an standort- und objektbezogenen Einflussfaktoren für Zwecke der Investment-Entscheidungsfindung transparent zu machen. Hierfür haben sich heuristische Verfahren etabliert. Allen voran die SWOT-Analyse und darauf aufbauen Scoring-Modelle, die im Ergebnis über Portfolio-Matrizen visualisiert werden können. Sinn dieser Übung ist das Herausfiltern von Geschäftsmodellen eines Portfolios. Das Erfassen eines Geschäftsmodelles ist Voraussetzung für Investmententscheidungen. Erst dann lassen sich damit zukünftige Cashflows verknüpfen. Ob und inwieweit diese Cashflows real werden, hängt davon ab, ob der Investment-Manager etwas von dem Geschäftsmodell versteht und wie er die öko-nomischen und gesellschaftspolitischen Randbedingungen für dieses Geschäftsmodell einschätzt. Die damit zwangsläufig verbundene Unsicherheit wird bekanntermaßen durch die risikoadjustierte Verzinsungserwartung, also dem Diskontierungszins zum Ausdruck gebracht. Damit sind die Weichen für eine finanzmathematisch fundierte Bewertung gestellt auf die in der vorliegenden Arbeit zusammen mit dem Vorgenannten aus praktischer Anwendungssicht eingegangen wird. Die vorliegende Arbeit hat ausdrücklich keine vorgefertigten Ergebnisse zum Inhalt. Der Leser soll vorhandenes Wissen kreativ einsetzen, um in Verbindung unterschiedlicher Fachdisziplinen auch ungewöhnliche Denk- und Problemlösungsansätze entwickeln zu können. Am Ende stehen zwar monetäre Werte, aber aus der Entwicklung dieser Werte soll bewusst werden, welche Überlegungen dahinterstehen, die nicht in 10 Sekunden zu googeln sind.
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Seitenzahl: 56
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Andreas Lehner
Immobilien-Portfoliotransaktionen-/ management
Ein praxisorientiert-heuristischer Verfahrensansatz
© 2020 Andreas Lehner
Verlag und Druck: tredition GmbH, Halenreie 40-44, 22359 Hamburg
ISBN
Paperback:
978-3-347-01540-1
Hardcover:
978-3-347-01541-8
e-Book:
978-3-347-01542-5
Das Werk, einschließlich seiner Teile, ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung ist ohne Zustimmung des Verlages und des Autors unzulässig. Dies gilt insbesondere für die elektronische oder sonstige Vervielfältigung, Übersetzung, Verbreitung und öffentliche Zugänglichmachung.
Immobilien-Portfoliotransaktionen-/ Management
Ein praxisorientiert-heuristischer Verfahrensansatz
Inhaltsverzeichnis
1Zusammenfassung
2Einleitung
3Hinführung zum Thema
4Grundlagen
4.1 Geschäftsmodelle
4.2 Cashflow-Eintrittswahrscheinlichkeit
4.3 Portfolio- versus Objektinvestments
5Heuristische Ansätze
5.1 Heuristische versus analytische Verfahren
5.2 SWOT-Analyse
5.3 Nutzwertanalyse/Punktwertverfahren
5.3.1 Attribut und deren Gewichtung
5.3.2 Benotung der Attribute
5.4 Portfoliomatrix
5.5 Datenbasis und Datenstabilität
6Strategische Handlungsoptionen
6.1 Komplexitätsreduktion
6.2 Premiumstrategie
6.3 Einzelprivatisierungsstrategie
6.4 Blockverkaufsstrategie
6.5 Improvement-Strategie
7Bewertung
7.1 Verfahrensaspekte
7.2 DCF-Bewertungsparameter
7.2.1 Betrachtungszeitraum
7.2.2 Restwerte
7.2.3 Einzelaspekte zur Cashflow-Modellierung
7.2.4 Diskontierungszins
7.3 Sensitivitätsanalysen
8Businessplanung
8.1 Abgrenzung zur Bewertung
8.2 Kennzahlen
9Investmentkalkül
9.1 Investorentypologie
9.2 Renditehebel
9.3 Kapitalmarktbewertung
Literaturverzeichnis
Autor
1 Zusammenfassung
Portfolioinvestments unterscheiden sich erheblich von Investments in einzelne Gebäude oder lokal homogene Gebäudekomplexen. Der Grund hierfür liegt auf der Hand. Man hat es selbst bei einer Nutzungsart mit multiplen Standorten und Objekten zu tun. Es kommt also darauf an, dieses „Gewirr“ an standort- und objektbezogenen Einflussfaktoren für Zwecke der Investment-Entscheidungsfindung transparent zu machen.
Hierfür haben sich heuristische Verfahren etabliert. Allen voran die SWOT-Analyse und darauf aufbauen Scoring-Modelle, die im Ergebnis über Portfolio-Matrizen visualisiert werden können. Sinn dieser Übung ist das Herausfiltern von Geschäftsmodellen eines Portfolios. Selbst langfristige Bestandshalter werden nicht umhinkommen, das Portfolio laufend danach zu durchleuchten.
Das Erfassen eines Geschäftsmodelles ist Voraussetzung für Investmententscheidungen. Erst dann lassen sich damit zukünftige Cashflows verknüpfen. Ob und inwieweit diese Cashflows real werden, hängt davon ab, ob der Investment-Manager etwas von dem Geschäftsmodell versteht und wie er die ökonomischen und gesellschaftspolitischen Randbedingungen für dieses Geschäftsmodell einschätzt. Die damit zwangsläufig verbundene Unsicherheit wird bekanntermaßen durch die risikoadjustierte Verzinsungserwartung, also dem Diskontierungszins zum Ausdruck gebracht.
Damit sind die Weichen für eine finanzmathematisch fundierte Discounted-Cashflow-Bewertung gestellt, auf die in der vorliegenden Arbeit zusammen mit dem Vorgenannten eingegangen wird.
Die vorliegende Arbeit hat ausdrücklich keine vorgefertigten Ergebnisse zum Inhalt. Der Leser soll sein Wissen kreativ einsetzen, um in Verbindung unterschiedlicher Fachdisziplinen auch ungewöhnliche Denk- und Problemlösungsansätze entwickeln zu können. Am Ende stehen zwar monetäre Werte, aber aus der Entwicklung dieser Werte soll bewusst werden, welche Überlegungen dahinterstehen, die nicht in 10 Sekunden gegoogelt werden können.
2 Einleitung
Die vorliegende Arbeit ist Grundlage eines Vorlesungsreihe „Wertorientiertes Immobilienmanagement“ an der EBZ Business School – University of Applied Sciences, einer staatlich anerkannte, private Fachhochschule mit Sitz in Bochum. Dabei geht es hier um eine praktische Übung zu Portfoliotransaktionen. Diese folgt einem roten Faden und beginnt mit einer Strukturierung eines Portfolios, führt dann zur Ableitung strategischer Handlungsoptionen bis hin zu deren Bewertung.
Ein Portfolio besteht aus einer Vielzahl von Immobilien beziehungsweise Gebäuden oder abstrakt Objekten, die im weiteren Verlauf des Studienbriefes auch als Objekt-/Standortkombinationen1 bezeichnet werden und jeweils eine Bewertungseinheit darstellen. Bewertungseinheiten können bei sachlich-räumlichem Zusammenhang auch aus mehreren Gebäuden an einem Standort bestehen.2 Objekte und Standorte zeichnen sich in Kombination durch unterschiedliche, nicht standardisierte, aber bewertungsrelevante Einflussfaktoren aus und stellen somit ein Komplexitätsproblem dar.
Die Wirkungen dieser Komplexität sind in die Zukunft gerichtet. Quantitative Modelle bilden dieser Komplexität oftmals nur scheingenau ab. Besonders anschaulich wurde dies bei der letzten Finanzkrise, die durch ökonomische Modelle nicht aufgezeigt wurde. Dabei hatte es schon vor der Lehman-Insolvenz im Jahr 2008 Anzeichen und konkrete Vorfälle gegeben, die den Schluss nahelegten, dass die Stabilität der Weltfinanzmärkte durchaus gefährdet war.3
Nicht für jede immobilienwirtschaftliche Entscheidungsproblematik sind also allein mathematische Ansätze zielführend. Vielmehr haben sich in den letzten Jahren Verfahren, Methoden und Modelle etabliert, die trotz unvollständiger Informationen zu belastbaren Aussagen und praktikablen Lösungen führen. Dabei wird zur Entscheidunsfindung einerseits ein Interpretationsspielraum gelassen, anderseits aber auch ein explizites Befassen mit den Grauzonen zukünftiger Entwicklungen erforderlich.
1 Durch den immobilen Charakter sind Objekte und Standorte untrennbar miteinander verbunden; sie sind deshalb immer in Kombination zu sehen.
2 Vgl. Abb. 2
3 Zum systemischen Risiko vgl. https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Reden/re_1601119_Systemisches_Risiko_VA_p.html
3 Hinführung zum Thema
„Prognosen sind schwierig, besonders wenn es um die Zukunft geht“.4 Wer den Anspruch hat, im Rahmen von Portfoliotransaktionen/-management aus möglichen Handlungsoptionen die (vermeintlich) richtige herausarbeiten zu wollen, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit an diesem Anspruch scheitern. Erst ex post wird deutlich, ob das Erwartete tatsächlich eingetroffen ist. Zielführender ist es, bei in der Regel mehreren Handlungsoptionen zu einem Entscheidungsproblem diejenigen auszugrenzen, die eher nicht infrage kommen. Bei gegebenenfalls mehr als einer verbliebenen, sinnvollen Handlungsoption kann instinktiv und somit nach Empfinden entschieden werden. Bei diesem Entscheidungsverhalten ist es wichtig, abstrahiert, vernetzt und auch verrückt5 zu denken.
Gleichgültig, ob es sich dabei um den Themenkreis Portfoliotransaktionen/-management, ein Investment in eine (börsennotierte) Immobiliengesellschaft oder Unternehmen anderer Branchen handelt, geht es zunächst darum, das jeweilige Geschäftsmodell zu verstehen. Auch wenn Geschäftsmodelle in der Immobilienwirtschaft scheinbar auf der Hand liegen, sind diese ausdifferenziert; es geht also keinesfalls nur um Vermietung und Verpachtung.
Wer in Aktien von beispielsweise BMW oder Tesla investiert, wird zunächst überrascht sein, dass sich die Marktkapitalisierung, also der Börsenwert beider Unternehmen, in etwa einer Größenordnung bewegt,6 obwohl BMW gegenüber Tesla profitabel eine vielfache Menge an Fahrzeugen verkauft. Offenbar werden auch hier bei oberflächlich ähnlichem Geschäftsmodell seitens der Investoren fundamentale Einflussfaktoren zur Unternehmensbewertung vollkommen unterschiedlich interpretiert.
4 Dieses Zitat wird mehreren Autoren zugeschrieben
5 Verrückt im Sinne von „out of the box“
4 Grundlagen
4.1 Geschäftsmodelle
Wie angemerkt, konzentriert sich die erste Frage bei jedem Investment auf das jeweilige Geschäftsmodell. Ein populäres Kapitalmarktzitat lautet: „Investiere nur in eine Aktie, deren Geschäft du auch verstehst.“7 Wie unterscheidet sich also das Geschäftsmodell von BMW gegenüber Tesla oder – zurück in die Immobilienwirtschaft – wie ist das Geschäftsmodell einer hier unterstellt gleichartigen, gemischt genutzten Bestandsimmobilie in zentraler Innenstadtlage einer deutschen Stadt wie München oder Gelsenkirchen, zu beschreiben?
Bei einer Bestandsimmobilie geht es grundsätzlich um die Vermietung, also um laufende Miet-Cashflows, mit denen ein solches Investment refinanziert wird. In München ist für diese Immobilien aktuell mindestens das 30-fache des Miet-Cashflows zu zahlen, was einer laufenden Mietrendite des reziproken Wertes des 30-fachen, also rund 3,3 %, entsprechen würde.8 Ein Immobilieninvestor kalkuliert hier ceteris paribus mit einer Refinanzierungsdauer von rund 30 Jahren, was eigentlich irrational ist, da ein solcher Zeitraum seriös nicht zu überblicken ist.
In Gelsenkirchen hingegen würde sich diese Immobilie in etwa 10 Jahren refinanzieren; die laufende Rendite beträgt also rechnerisch 10 %. Trotzdem gibt es keinen „Run“ auf Gelsenkirchener Immobilien. Offenbar ist auch hier – wie oben im Beispiel BMW und Tesla – das Geschäftsmodell der jeweiligen Immobilien und/oder des Standortes zu hinterfragen.
