Machbarkeitsstudie und Entwicklung einer Nutzungskonzeption für ein Autothemencenter; dargestellt am Beispiel einer Gewerbeliegenschaft im Hafengebiet von Neuss (Rhein) E-Book

Sven Zöller

• Herausgeber: GRIN Verlag
• Sprache: Deutsch

Veröffentlichungsjahr: 2012

Beschreibung

Diplomarbeit aus dem Jahr 2005 im Fachbereich BWL - Handel und Distribution, Note: 1.3, Fachhochschule Bonn-Rhein-Sieg, Sprache: Deutsch, Abstract: Im Rahmen eines Immobilienprojektes ist Ziel dieser Diplomarbeit eine Machbarkeitstudie für ein Revitalisierungsvorhaben der Stadt Neuss erstellen, welche sich in einen bereits bestehenden Entwurf einfügt. Ausgangspunkt dieser Projektentwicklung ist ein vorhandenes Hafengrundstück nahe der City für das die Grundstückseigentümerin eine höherwertige Nutzung anstrebt, indem die Innenstadt um den Teil des Hafengrundstückes attraktiv erweitert werden soll. Leitgedanke für die Projektentwicklung ist die Zusammenführung der Projektidee des Autothemencenters mit der Lage am Standort Neuss. Initiiert wurde diese Arbeit von der Unternehmensberatung ACON CONSULTING AG in Zusammenarbeit mit der Stadt Neuss. Neben der Einschätzung der Qualität des vorgegebenen Standortes und seines Umfeldes besteht die Aufgabe darin, die besondere Eignung des Autothemencenters für die Nutzung des vorgegebenen Grundstückes herauszuarbeiten. Hierfür wird ein grobes aber marktorientiertes Nutzungskonzept entwickelt, welches auch als Grundlage für die Übertragbarkeit auf andere Standorte dienen kann. Mit Hilfe einer primären und sekundären Marktanalyse werden nachfragewirksame Nutzungsmöglichkeiten in Form von Angebotsflächen für ein Autothemencenter ermittelt. Relevant sind dabei nicht nur Bedürfnisse die das Auto an sich betreffen, sondern es werden auch Angebote des Einzelhandels sowie erlebnisorientierte Vorschläge wie Entertainment und Gastronomie in die Konzeption mit einbezogen, da eine Kombination dieser Angebote den steigenden Convenience-Ansprüchen der Automobilkunden durchaus entgegenkommen könnte. Änderungen im Kaufverhalten führen derzeit zu einem Strukturwandel im Automobilvertrieb, so daß neue Vertriebskonzepte entwickelt werden müssen. Das Autothemencenter könnte diesen Anforderungen gerecht werden. Die Machbarkeitsstudie soll nicht nur Empfehlungen über die Nutzung des Grundstückes für die Stadt Neuss liefern, sondern richtet sich auch an Interessengruppen des Automobilvertriebes sowie an den Einzelhandel und an die Erlebnis- und Freizeitbranche. Darüber hinaus dient sie Investoren als Informationsgrundlage. Interessant ist ein solcher Handelstyp deshalb, weil er in der angedachten Form noch nicht auf dem deutschen Markt existiert und damit Alleinstellungscharakter besitzt.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildung 2: Ausgangsfaktoren der Projektentwicklung

Abbildung 3: Phasen des Projektentwicklungsprozesses

Abbildung 4: Neue Wettbewerber im Umfeld traditioneller Händler

Abbildung 5: Strategie-Tetraeder des Handels 2010

Abbildung 6: Preis von Kaffeeangeboten

Abbildung 7: Erfolgfaktoren von Erlebniseinkaufscentern nach Opaschowsi

Abbildung 8: UEC - Bausteine und strategische Entwicklung

Abbildung 11: Informationsbeschaffung neuer Fahrzeugangebote (Gesamtsicht)

Abbildung 12: Grund des Besuches eines Autohauses (Gesamt- und typologisierte Sicht)

Abbildung 13: Voraussichtliches Investitionsvolumen beim nächsten Fahrzeugkauf (Gesamtsicht)

Abbildung 14: Art des bevorzugten Fahrzeugangebotes (Gesamtsicht)

Abbildung 15: Mobilitätsangebote an einem zentralen Ort (Gesamt- und typologisierte Sicht)

Abbildung 16: Mobilitätsangebote an einem zentralen Ort (Gesamtsicht)

Abbildung 17: Mobilitätsangebote an einem zentralen Ort (typologisierte Sicht)

Abbildung 18: Rang der Wichtigkeit - Mobilitätsangebote (typologisierte Sicht)

Abbildung 19: Verteilung der Besucher: Freizeit- und Erlebnispark

Abbildung 20: Attraktionen in Freizeit- und Erlebniswelten (Gesamtsicht)

Abbildung 21: Attraktionen in Freizeit- und Erlebniswelten (typologisierte Sicht)

Abbildung 22: Multimarken auf einer Fläche

Abbildung 23: Attraktivität: Mehrere Automarken unter einem Dach sowie Attraktivität:

Abbildung 24: Benotungsrangfolge: Akzeptanz von Einzelhandelssortimenten (Gesamtsicht)

Abbildung 25: Akzeptanz von Einzelhandelssortimente (typologisierte Sicht)

Abbildung 26: Wunschidentitäten für Ausstattungsmerkmale in einer automobilbezogenen

Abbildung 27: Erlebniswelt mit dem Thema Automobil als besonderes Erlebnis (Gesamtsicht)

Abbildung 28: Veränderung der Besuchshäufigkeit bei Präsenz eines Autothemencenters

Abbildung 29: in Frage kommender Personenkreis für den Besuch eines Autothemencenters

Abbildung 30: Flächengewichtung für ein Autothemencenter (Gesamtsicht)

Abbildung 31: Trend zum Mehrmarkenvertrieb

Abbildung 32: Neuzulassungen nach Fahrzeugsegmenten

Abbildung 33: Umsatzanteile von Zubehörprodukten

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F A C H H O C H S C H U L E B O N N - R H E I N - S I E G

„Machbarkeitsstudie und Entwicklung einer Nutzungskonzeption

für ein Autothemencenter; dargestellt am Beispiel einer

Gewerbeliegenschaft im Hafengebiet von Neuss (Rhein)“

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Management Summary

Primär- und Sekundärforschung:

Management Summary

Breite Zustimmung finden Angebote des Multimarkenvertriebes in beiden Teilen der Erhebung. Luxuriöse Fahrzeuge rücken aus Sicht des Endkunden immer mehr in den Hintergrund. Demgegenüber zeichnet sich ein klarer Trend in Richtung Discountfahrzeuge ab. Auch Nischenfahrzeuge werden immer mehr nachgefragt. Sicherheitsrelevante Aspekte haben bei deutschen Autofahren höchste Priorität, Angebote in dieser Richtung wie beispielsweise Fahr- und Sicherheitstraining werden bevorzugt gewünscht.

Thematisierter Handel von Mobilitätsangeboten an einem zentralen Ort ist erwünscht. Aus den Erkenntnissen der gesamten Marktforschung wird weiterhin deutlich, daß die Angebots- und Themengestaltung eines Autothemencenters mit der Bereitstellung eines kfz-gerechten Grundkonzeptes, einen starken Bezug zum Automobil haben muß. Um Agglomerationseffekte erreichen zu können ist die Einbindung von Einzelhandels- und Erlebnisbausteinen daher unverzichtbar. Die Zielgruppenstruktur darf nicht zu spezifisch sein, da Hochfrequenzimmobilien einer großen Marktdurchdringung im Einzugsgebiet bedürfen.

Standortanalyse:

Die geprüften Standortfaktoren sind in der Mehrzahl ausgesprochen günstig. Hervorragende Voraussetzungen bietet der Standort vor allem wegen der äußerst guten geographischen Lage im Zusammenhang mit der überregionalen Verkehrsanbindung sowie der hohen Einwohnerdichte der Region und des überdurchschnittlichen Kaufkraftpotentials. Als einer der wichtigsten

Voraussetzungen hinsichtlich der Integration des Hafengrundstückes ist das geplante innerstädtische Verkehrskonzept. Besonders die darin berücksichtigten

Brückenanbindungen zwischen Innenstadt und dem Hafengrundstück werden vom Verfasser als einen entscheidenden Erfolgsfaktor dafür angesehen.

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Management Summary

Nutzungskonzeption:

Ausgehend von der Gesamtkonzeption für das Hafengrundstück (Hafenmole I), bezweifelt der Autor, daß das geplante ATC sich ausreichend in das unmittelbare Umfeld integrieren kann und dadurch eine Verzahnung von Innenstadt und Hafengebiet erfolgt. Deshalb hat der Verfasser in dieser Arbeit in den derzeitigen Planungsbestand der Stadt Neuss eingegriffen, um wichtige Kriterien für ein erfolgreiches Zusammenführen der Innenstadt mit dem Hafen aufzuzeigen. Emotionale und erlebnisorientierte Angebote, in dem Umfeld der geplanten Brückenbebauung, könnten für einen Rundumlauf der Innenstadtpassanten zum Autothemencenter hin beitragen (siehe hierzu Abbildung 65, Seite 149ff.).

Potentialanalyse:

Das prognostizierte jährliche Umsatzpotential des Autothemencenters resultiert aus einer Addition der wichtigsten Branchenumsätze und beläuft sich auf jährlich 64.084.410,66€. Er bietet als Untergrenze eine grobe Orientierung. Aufgrund der fehlenden Wettbewerbsanalysen und der Vergleichbarkeit des Angebotsmixes kann eine exakte Umsatzprognose des Gesamtumsatzes nicht vorgenommen werden. Die jährlichen erzielbaren Teilumsätze des Einzelhandels (26.618.145,48€) und der Gastronomie (5.369.871,66€) können als durchaus realistisch und rentable Größen angesehen werden. Hierzu konnte der Verfasser auf aktuelle durchschnittliche Vergleichsgrößen zurückgreifen, welche unter den Prognosewerten liegen.

Developmentkalkulation:

Die Berechnung ergab aus Investoren- und Anlegersicht eine statische Anfangsrendite von 6,10%. Aufgrund des hohen Investitionsrisikos ist dieser Zinsertrag eindeutig zu niedrig. Um eine Mindestrendite von 7,5% erreichen zu können, sieht der Verfasser nur einen Ansatz für denkbare Optimierungspotentiale in Kostensenkungspotentialen der Baukosten. Die Grunderwerbs-und

Finanzierungskosten stellen eine Art „Fixkosten“ dar, diese nur sehr eingeschränkt

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Management Summary

beeinflußbar sind. Gleiches gilt auch für die Erträge aus den Mieten, diese von der aktuellen Marktsituation abhängig sind.

Untersuchung „UEC Space Park Bremen“:

Eine hohe Bedeutung hinsichtlich der Konzeption eines UEC, unabhängig vom Themenschwerpunkt, wird dem Angebotsmix beigemessen. Angebotsbausteine, welche sich stark auf Entertainment stützen, scheinen im Vergleich zu USamerikanischen Konzepten in Deutschland nicht zu funktionieren. Hinzu kommt, daß die immer kurzlebigeren (Freizeit-)Trends und den immer unstetigerem

Konsumverhalten zu kürzeren Produktlebenszyklen derartiger Spezialimmobilien führen. Es ist daher unerläßlich bei der Konzeption eines Autothemencenters auch auf ausreichende Nutzungsflexibilität zu achten.

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I. Inhaltsverzeichnis

I. Inhaltsverzeichnis

I. Inhaltsverzeichnis1

II. Abkürzungsverzeichnis9

III. Tabellenverzeichnis11

IV. Abbildungsverzeichnis12

1.0 Einführung14

1.1 Zielsetzung der Diplomarbeit 14

1.2 Methodik der Vorgehensweise 15

1.3 Themenspezifische Grundlagen 18

1.3.1 Definition des Begriffs Projektentwicklung 18

1.3.2 Einordnung der Machbarkeisstudie in den Projektentwicklungsprozeß 18

2.0 Status quo und Entwicklungsperspektiven des Automobilvertriebs20

2.1 Entwicklungen und Strukturwandel in den 90er Jahren 20

2.2 Die Gruppenfreistellungsverordnung (EG) Nr. 1400/2002 und die wichtigsten Veränderungen für den zukünftigen Automobilvertrieb 22

2.3 Die bedeutendsten Entwicklungsperspektiven im Automobilvertrieb 24

3.0 Einstellungs- und Wertewandel mit Auswirkungen auf den Handel26

3.1 Handel im Wandel der Zukunft 26

3.2 Das Erlebnis als eigenständiges Angebot 27

3.3. Der Erlebnishandel und seine Ausgestaltung 29

4.0 Erscheinungsformen aktueller Center-Typen des Handels und Einordnung des Autothemencenters31

4.1 Das Regionale Shopping Center 31

4.2 Das Power Center 31

4.3 Das Factory Outlet Center (FOC) 32

4.4 Das Urban Entertainment Center (UEC) 32

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I. Inhaltsverzeichnis

4.5 Das Themencenter (TC) 34

4.6 Das Autothemencenter (ATC) 34

5.0 Marktforschung für die Nutzungskonzeption36

5.1 Untersuchungsdesign der Befragung 365.1.1 Ziel der Untersuchung 36

5.1.2 Die Erhebungsmethodik der Primärdaten 36

5.1.3 Struktur und Gestaltung des Fragebogens 39

5.2 Erkenntnisse aus der primären Marktforschung 42

5.2.1 Darstellung der Informationen der Endkundenbefragung 42

5.2.2 Zusammenfassung und Interpretation der Ergebnisse 73

5.3 Erkenntnisse aus der sekundären Marktforschung 77

5.3.1 Branchenmix und Agglomerationseffekte 78 5.3.2 Multimarkenvertrieb 79 5.3.3 Fahrzeugangebote 80 5.3.4 After Sales Geschäft 84 5.3.5 Automobiler Service 87

5.3.6 Mobilitätssichernde Dienstleistungen 90

5.3.7 Mobilitätsfördernde und -erweiternde Dienstleistungen 92

5.3.8 Klassische erlebnisorientierte Dienstleistungen 95

5.3.9 Mobilitätsfremde und übergreifende Dienstleistungen 102

5.3.10 Relevante Trends und Erkenntnisse 106

5.4 Zusammenfassungen der Ergebnisse aus der Primär- und Sekundärforschung 107

5.5 Zusammenstellungen der Angebotsthemen für das ATC 110

6.0 Standortanalyse112

6.1 Zielsetzung und Bedeutung der Standortanalyse 112

6.2 Aufbau und Inhalte der Standortanalyse 113

6.3 Analyse der harten Standortfaktoren des Makro- und Mikrostandortes 1166.3.1 Geographische Lage 116

6.3.2 Lage und Beschaffenheit des Grundstücks 118 6.3.3 Verkehrsstruktur 121

6.4 Analyse der weichen Standortfaktoren des Makro- und Mikrostandortes 1256.4.1 Sozio- demographische Struktur 125 6.4.2 Standortimage 125

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I. Inhaltsverzeichnis

6.5 Wirtschaftsstruktur und Umfeldanalyse 128

6.5.1 Analyse des Makrostandortes 128

6.5.2 Analyse des Mikrostandortes 132

6.6 Standortbewertung 138

7.0 Nutzungskonzeption für das Autothemencenter142

7.1 Analyse des Bau- und Planungsrechts für die Flächenkonzeption 142

7.2 Flächendisposition für das ATC 1477.2.1 Flächenermittlung 147

7.2.2 Aufteilung der Angebotsthemen auf die Gesamtnutzfläche 149

7.3 Flächenmodellierung 152

7.3.1 Nutzungs- und Geschoßbelegung für das ATC 152

7.3.2 Das ATC, integriert in den vorhabensbezogenen Bebauungsplan 153

7.3.3 Das ATC mit veränderten Lagebedingungen 155

8.0 Potentialanalyse für die ausgewählten Branchensegmente im Autothemencenter158

8.1 Einzugsgebietsabgrenzung 158

8.1.1 Die Zeitdistanzmethode 159

8.1.2 Die Umsetzung auf das relevante Marktgebiet 160

8.2 Ermittlung des Marktvolumens für das Einzugsgebiet 162

8.2.1 Marktvolumen: Angebotsbaustein - Einzelhandel 162

8.2.2 Marktvolumen: Angebotsbaustein - Autohandel 163

8.2.3 Marktvolumen: Angebotsbaustein - Gastronomie 164

8.3 Prognose des Umsatzpotentials an Hand von Modellrechnungen 165

8.3.1 Umsatzpotential: Angebotsbaustein - Einzelhandel 166

8.3.2 Umsatzpotential: Angebotsbaustein - Autohandel 167

8.3.3 Umsatzpotential: Angebotsbaustein - Gastronomie 168

8.3.4 Gesamtübersicht des prognostizierten Umsatzpotentials 170

9.0 Developmentkalkulation172

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I. Inhaltsverzeichnis

10.0 Das UEC „Space Park Bremen“176

10.1 Vorstellung des Projektes 176

10.2 Entwicklungsverlauf des Projektes 179

10.3 Fehlentwicklungen des Projektes 180

10.4 Zusammenfassung der Ergebnisse und Interpretation 182

11.0 Fazit und Ausblick184

V. Anlagenverzeichnis VI. Literatur- und Quellenverzeichnis

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II. Abkürzungsverzeichnis

II. Abkürzungsverzeichnis

a.a.O.

Abb.

ADAC

AG

Art.

ATC.

Aufl.

B

BAB

Bau GB

BAUNVO

Bd.

BDU

BGF

BMW

BNK

Bsp.

bspw.

bzw.

ca.

d.h.

Diss.

DM

Dr.

E-Commerce

EKZ

E-Mail

etc.

ebd.

EU

EW

f.

FAZ

ff.

FOC

GfK

GFZ

GmbH

GRZ

GVO

GW

H.

ha

HGB

HH

i.d.R.

i.V.m.

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II. Abkürzungsverzeichnis

Jg.

Kap.

Kfz

km

km/h

lt.

m

Mio.

Mrd.

NGF

NRW

NW

o.J.

o.O.

o.V.

ÖPNV

PKW

POS

Prof.

qm (m²)

rd.

S.

sog.

SWOT

Tab.

TC.

TSD.

u.a.

u.U.

UEC

US

USA

vgl.

VW

WWW

z.B.

z.Zt.

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III. Tabellenverzeichnis

III. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Rahmendaten der Erhebungsmethodik 36

Tabelle 2: Soziodemographische Struktur der Stichprobe 44

Tabelle 3: Rangfolge, Informationsbeschaffung neuer Fahrzeugangebote

(Gesamt und typologisierte Sicht) 45

Tabelle 4:

Tabelle 5:

Tabelle 6: Rang der Wichtigkeit - Themenangebote und Gestaltungskriterien einer Erlebniswelt

mit Automobilbezug (Gesamt- und typologisierte Sicht) 64

Tabelle 7: Wunschintensitäten für Ausstattungsmerkmale in einer automobilbezogenen

Erlebniswelt (Gesamtsicht) 66

Tabelle 8: Veränderung der Besuchshäufigkeit bei Präsenz eines Autothemencenters

(Gesamt und typologisierte Sicht) 70

Tabelle 9: Wunschsortimente im Einzelhandel 104

Tabelle 10: Besucher- und Umsatzentwicklung der Multiplexkinos 105

Tabelle 11: Die Angebotsthemen im Autothemencenter 111

Tabelle 12: Entfernungsdistanzen vom Autothemencenter 118

Tabelle 13: Ermittlung der bebaubare Grundstücksfläche 146

Tabelle 14: Ermittlung der Nettogeschoßfläche 147

Tabelle 15: Ermittlung der Nutzfläche für Stellplätze 148

Tabelle 16: Flächenzuteilung der Angebotsthemen 150

Tabelle 17: Nutzungs- und Geschoßbelegung 152

Tabelle 18: Einzugsgebietsabgrenzung, Standort Neuss-Zentrum 161

Tabelle 19: Ermittlung des Marktvolumens 163

Tabelle 20: Ermittlung des Marktvolumens: Angebotsbaustein-Autohandel 164

Tabelle 21: Ermittlung des Marktvolumens: Angebotsbaustein-Gastronomie 165

Tabelle 22: Umsatzpotential Angebotsbaustein-Einzelhandel (Berechnung 1) 166

Tabelle 23: Umsatzpotential Angebotsbaustein-Einzelhandel (Berechnung 2) 167

Tabelle 24: Umsatzpotential: Angebotsstein-Autohandel 168

Tabelle 25: Umsatzpotential: Angebotsbaustein-Gastronomie 169

Tabelle 26: Prognostiziertes Umsatzpotential des Autothemencenters 170

Tabelle 27: Developmentkalkulation 175

Tabelle 28: Im Vergleich: Einwohnerzahlen und Einzugsgebiete 183

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1.0 Einführung

1.0 Einführung

1.1 Zielsetzung der Diplomarbeit

Im Rahmen eines Immobilienprojektes ist Ziel dieser Diplomarbeit eine Machbarkeitstudie für ein Revitalisierungsvorhaben1der Stadt Neuss erstellen, welche sich in einen bereits bestehenden Entwurf einfügt. Ausgangspunkt dieser Projektentwicklung ist ein vorhandenes Hafengrundstück nahe der City für das die Grundstückseigentümerin eine höherwertige Nutzung anstrebt, indem die Innenstadt um den Teil des Hafengrundstückes attraktiv erweitert werden soll. Leitgedanke für die Projektentwicklung ist die Zusammenführung der Projektidee des Autothemencenters mit der Lage am Standort Neuss. Initiiert wurde diese Arbeit von der Unternehmensberatung ACON CONSULTING AG in Zusammenarbeit mit der Stadt Neuss. Neben der Einschätzung der Qualität des vorgegebenen Standortes und seines Umfeldes besteht die Aufgabe darin, die besondere Eignung des Autothemencenters für die Nutzung des vorgegebenen Grundstückes herauszuarbeiten. Hierfür wird ein grobes aber marktorientiertes Nutzungskonzept entwickelt, welches auch als Grundlage für die Übertragbarkeit auf andere Standorte dienen kann.

Mit Hilfe einer primären und sekundären Marktanalyse werden nachfragewirksame Nutzungsmöglichkeiten in Form von Angebotsflächen für ein Autothemencenter ermittelt. Relevant sind dabei nicht nur Bedürfnisse die das Auto an sich betreffen, sondern es werden auch Angebote des Einzelhandels sowie erlebnisorientierte Vorschläge wie Entertainment und Gastronomie in die Konzeption mit einbezogen, da eine Kombination dieser Angebote den steigenden Convenience-Ansprüchen der Automobilkunden durchaus entgegenkommen könnte. Änderungen im Kaufverhalten führen derzeit zu einem Strukturwandel im Automobilvertrieb, so daß neue Vertriebskonzepte entwickelt werden müssen. Das Autothemencenter könnte diesen Anforderungen gerecht werden. Die Machbarkeitsstudie soll nicht nur Empfehlungen über die Nutzung des Grundstückes für die Stadt Neuss liefern, sondern richtet sich auch an Interessengruppen des Automobilvertriebes sowie an den Einzelhandel und an die Erlebnis- und

1Bei derRevitalisierunghandelt es sich um die Anpassung eines Nutzungskonzeptes an die veränderte Umgebung und Marktsituation. Eine Revitalisierung kann sinnvoll sein, um die Chancen eines Standorts auszunutzen. vgl. CONZEN/SCHÄFER (2002), S. 45

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1.0 Einführung

Freizeitbranche. Darüber hinaus dient sie Investoren als Informationsgrundlage. Interessant ist ein solcher Handelstyp deshalb, weil er in der angedachten Form noch nicht auf dem deutschen Markt existiert und damit Alleinstellungscharakter besitzt.

Aus dieser Einführung lassen sich zwei zentrale Fragestellungen ableiten:

1. Ist die Projektidee Autothemencenter mit seiner Angebotskonzeption des thematisierten Autohandels in Verbindung mit Erlebnis- Gastronomie- und Einzelhandelskomponenten generell umsetzbar?

2. Ist das Autothemencenterprojekt für den Standort Neuss Hafen geeignet und mit den Interessen der Stadt Neuss vereinbar, oder muß die Projektidee aufgrund eines zu hohen Risikos verworfen werden?

In der vorliegenden Arbeit wird keine Wettbewerbs- und Risikoanalyse durchgeführt, es werden keine speziellen gestalterischen Empfehlungen für die

Erlebnisinszenierung gegeben. Auch wird nicht auf die Wahl der Mieter und des Betreibers eingegangen. Die Prüfung dieser Aspekte ist unabdingbar und muß im Nachgang dieser Arbeit veranlaßt werden.

1.2 Methodik der Vorgehensweise

Um einen Überblick und Einordnung über wichtige theoretische Grundlagen zu erhalten, wird imersten Kapitelder Arbeit auf die Begriffe „Projektentwicklung“ und „Machbarkeitsstudie“ Bezug genommen.

Bevor die wichtigsten Zukunftsperspektiven des Automobilvertriebes imzweiten Teilvorgestellt werden, erfolgt dazu zunächst eine Schilderung über aktuelle Entwicklungen und ihre Bedeutsamkeit.

Imdritten Kapitelwerden Veränderungen des künftigen Handels analysiert. Dabei wird besonders der Trend vom Versorgung- um Erlebniskonsum herausgestellt. Um den wirtschaftlichen Nutzen und die Eigenständigkeit der neuen Angebotsform „Erlebnis“ besser herauszuheben, erfolgt die Betrachtung dazu, an Hand eines

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1.0 Einführung

Beispiels. Abschließend zu diesem Kapitel werden zur Zeit im Handel bestehende Erlebnisprofile dargestellt und die Bedeutung ihrer Ausgestaltung kurz erörtert.

InKapitel vierwerden eine Reihe von Definitionen für die Abgrenzung und Einordnung des Autothemencenters gegenüber anderen Center-Typen

herangezogen. Dadurch soll dem Leser gleichzeitig der Alleinstellungscharakter des Autothemencenters nahe gebracht werden.

Mit der Markt- und Standortanalyse befaßt sichKapitel fünfundsechsund bilden den Schwerpunkt dieser Diplomarbeit.

Der Hauptteil der primären Marktanalyse beinhaltet hauptsächlich die Darstellung der Informationen aus einer schriftlichen Befragung. Dabei ist vorrangiges Ziel dieser Untersuchung, Erkenntnisse über das Verhalten und die Einstellungen deutscher Autofahrer zu gewinnen im Hinblick auf die generelle Akzeptanz und Gestaltung eines Autothemencenters. Anschließend erfolgen im zweiten Teil des Kapitels fünf zusätzlich Ergebnisse aus Sekundärquellen um die Erkenntnisse aus dem ersten Teil der Untersuchung zu erweitern und zu stützen. Zum Abschluß werden nach einer Zusammenstellung der wichtigsten Kernaussagen der Primär- und Sekundärstudie Angebotsthemen für das Autothemencenter tabellarisch zusammengestellt. Die Standortanalyse bezieht sich geographisch auf den Mikro- und Makrostandort Neuss. Die Erfassung aller Standortfaktoren erfolgt somit zweistufig. Zuerst werden harte und sog. weiche Standortfaktoren analysiert. Danach erfolgt eine Betrachtung der Wirtschafts- und Umfeldstruktur. Das Ziel dieser Analyse besteht darin, die Nutzungsmöglichkeiten des Autothemencenters auf die Eignung des vorgegebenen Standortes (Neuss Hafen) zu bewerten. Sie bietet außerdem die Voraussetzung für die Entwicklung der Nutzungskonzeption im nächsten Abschnitt.

Nachdem bau- und planungsrechtliche Aspekte zu prüfen sind, erfolgt im Rahmen einer Flächendisposition für das Autothemencenter inKapitel siebeneine Ermittlung und Aufteilung der Nutzungsflächen. Der zweite Abschnitt dieser

Nutzungskonzeption beinhaltet hauptsächlich gestalterische Darstellungen und Erklärungen dazu. Bevor aus einer Nutzungs- und Geschoßbelegung ein Raum- und Funktionsprogramm entwickelt wird, erfolgen zum Schluß Ausführungen zur Standortintegration des Autothemencenters.

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1.0 Einführung

Die Abgrenzung des relevanten Einzugsgebietes und die Prognose des Umsatzpotentials für das Autothemencenter am Standort Neuss, sind Kernelemente der Potentialanalyse desachten Kapitels.Eine Aufwand- und Ertragsvorschau mit dem Ausweis der/des erzielbaren Rendite und Projektentwicklungsgewinnes gibtKapitel neunAufschluß.

Hinsichtlich einer Risikobetrachtung des Immobilienprojektes befaßt sichKapitel zehnmit Untersuchungen eines ähnlichen Projektes am Standort Bremen. Hauptsächlich werden dort Fehlentwicklungen eines fertiggestellten Urban Entertainment Centers aufgezeigt.

Den Abschluß dieser Arbeit bildetKapitel elfmit Fazit und dem Ausblick.

Der Ablauf der Erarbeitung der Machbarkeitsstudie dieser Diplomarbeit ist mit seinen zu untersuchenden Hauptelementen aus folgender Übersicht ersichtlich:

Abbildung 1: Ablauf der Machbarkeitsstudie

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1.0 Einführung

1.3 Themenspezifische Grundlagen

1.3.1 Definition des Begriffs Projektentwicklung

„Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, daß einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen werden und dauerhaft rentabel genutzt werden können“.2Da der Standort regelmäßigen Veränderungen unterliegen kann, wir der Faktor Zeit zusätzlich in die Betrachtung mit einbezogen. Dieses Begriffsverständnis und seine Wirkungsebenen wird in der Abbildung 2 nochmals wiedergegeben, wobei die rot umrandeten Felder die Ausgangsposition des Immobilienprojektes dieser Arbeit hervorheben sollen.

Abbildung 2: Ausgangsfaktoren der Projektentwicklung3

1.3.2 Einordnung der Machbarkeisstudie in den Projektentwicklungsprozeß

Grundlage jeder Projektentwicklung ist die Machbarkeitsstudie. Sie formuliert das Projektprogramm der Projektentwicklung.

2vgl. DIEDRICHS (1994), S.46 Heft 11

3vgl. SCHULTE/BONE-WINKEL (2002), S. 32) in Anlehnung an: DIEDRICHS (1994), S. 46 Heft 11

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1.0 Einführung

In der Abbildung 3, sind die einzelnen Teilanalysen einer Machbarkeitsstudie abgebildet. Im wesentlichem umfaßt sie eine Markt- und Standortanalyse, die Entwicklung einer Nutzungskonzeption sowie eine Wirtschaftlichkeits- und Renditebetrachtung. Weiterhin wäre eine Wettbewerbs- und Risikoanalyse notwendig, welche in dieser Arbeit nicht durchgeführt werden.4 Auf Grundlage der bereits initiierten Projektidee „Nutzung Autothemencenter“, dienen diese Untersuchungen der Prüfung der Realisierungsfähigkeit des Immobilienprojektes.

Die Einordnung und der Ablauf solch einer Machbarkeitsstudie einschließlich der in dieser Diplomarbeit durchzuführenden Analysen (rot markiert), zeigen sich in folgendem Projektentwicklungsprozeß.

Abbildung 3: Phasen des Projektentwicklungsprozesses5

4vgl. SCHULTE (2000), S.167

5in Anlehnung an: SCHULTE (2000), S. 162

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2.0 Status quo und Entwicklungsperspektiven des Automobilvertriebs

2.0 Status quo und Entwicklungsperspektiven des Automobilvertriebs

Um die Entwicklungsperspektiven für den Automobilvertrieb identifizieren zu können, wird in dem Kapitel 2.1 auf die aktuellen Entwicklungen eingegangen. Im Anschluß daran wird die neue Gruppenfreistellungsverordnung (EG) Nr. 1400/2002 mit ihren wichtigsten Elementen vorgestellt. Zunächst wird auf ihre Bedeutung eingegangen, bevor die Auswirkungen für den zukünftigen Automobilvertrieb erörtert werden. Abschließend werden in Kapitel 2.3 die bedeutendsten Entwicklungsperspektiven des zuvor geschilderten Strukturwandels beschrieben.

2.1 Entwicklungen und Strukturwandel in den 90er Jahren

Der Automobilvertrieb läßt seit einigen Jahren einen tiefgreifenden Strukturwandel erkennen. Der Automobilhandel ist von verschärftem Verdrängungswettbewerb gekennzeichnet, der sich in abnehmender Händlerdichte sowie der Entstehung neuer Vertriebsstrukturen widerspiegelt. Zurückzuführen sind diese Entwicklungen auf eine Vielzahl von Einflüssen.6Die bedeutendsten Einwirkungen werden nachstehend kurz erläutert.

•Käuferverhalten

Im Hinblick auf das Kaufverhalten sind im Automobilbereich wie in anderen Konsumgüterbranchen deutliche Veränderungen festzustellen.7Generell ist das Anspruchsniveau der Automobilkäufer sowohl im Hinblick auf das Produkt, seine Präsentation sowie Beratung und den Service gestiegen, ohne daß jedoch eine entsprechende Preisbereitschaft erkennbar wäre.

Außerdem ist eine Erosion der Marken- und Händlerloyalität erkennbar, die nicht immer ihren Grund in einer spezifischen Unzufriedenheit mit der Angebotsleistung hat, sondern aus der Suche nach Abwechslung. Entsprechend der Mercer-Studie nahm die Loyalität gegenüber Händler und Marke seit 1998 im Schnitt um 20 Prozent ab.8

Durch das Internet hat sich das Informationsverhalten der Autokäufer nachhaltig geändert. Seine Bedeutung ist besonders in der Informations- wie auch in der Beratungsphase deutlich angestiegen.9

6vgl. KISSEL (2003), S. 1

7vgl. DAT-Report (2002), S. 109ff.

8vgl. MERCER - STUDIE (2002), o.S.

9vgl. DIEZ (2003), S. 10f.