Mieten oder kaufen? - Ratgeber und Entscheidungshilfe für den Immobilienkauf E-Book

• Herausgeber: Stiftung Warentest
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 212

Beschreibung

Für wen sich der Traum vom Eigenheim lohnt Monat für Monat Miete zahlen oder das Geld lieber in "was Eigenes" investieren? Schaffe ich das finanziell? Bin ich der Typ dafür und wie ist überhaupt die Lage am Immobilienmarkt: lohnt sich wieder "Eigentum statt Miete"? Wenn Sie solche Fragen beschäftigen, dann ist dieser Ratgeber genau die richtige Lektüre für Sie. Aus rein finanzieller Perspektive sind die Zeiten schwierig, weil sich die Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt gerade sehr rasch ändern. Das Buch geht ausführlich auf finanzielle Aspekte wie die Berechnung von Eigenkapital, Einkommen und Bausparverträge ein und gibt zusätzlich Tipps zur Immobilienfinanzierung, z. B. durch günstige Kredite. Wir zeigen, worauf es ankommt, damit Käufer finanziell besser dastehen als Mieter. Der Online-Rechner unserer Finanztest-Experten bietet dabei eine große Hilfe, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Im Leitfaden finden Sie zudem Checklisten zu Kaufkosten, Bauneben- sowie Folgekosten und Unterlagen für Kreditgespräche. Die Entscheidung über den Kauf einer Immobilie hängt aber nicht immer vom Geld allein, sondern auch von der Lebensphase, der beruflichen Situation und anderen Rahmenbedingungen ab. Ob als Berufseinsteiger, in der Familienplanung oder zur Absicherung der Altersvorsorge im Handbuch erhalten Sie umfassende Informationen, die für die Finanzplanung in unterschiedlichen Lebensabschnitten von Bedeutung sind. Aus dem Inhalt: - Lohnt sich ein Immobilienkauf? Preise, Kreditzinsen und worauf es ankommt - Wo stehe ich, was will ich? Eigentumswohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus - Was kann ich mir leisten? Budget kalkulieren, Sparplan für den Vermögensaufbau - Kaufen, bauen, mieten, was tut mir gut? Vor- und Nachteile je nach Lebensart - Finanzierungen, Kredite und mehr: Finanzplaner mit Neben- und Folgekosten

Leseprobe

Mietenoderkaufen?

Inhaltsverzeichnis

Was wollen Sie wissen?

Der Traum vom Eigenheim

Deutschland – ein Mieterland

Eigenheim oder Miete. Was war bislang besser?

Vorsicht – Schönfärberei!

Rosarote Brille runter!

Lohnt sich ein Immobilienkauf?

Die Situation bei Eigentumswohnungen

Die Situation bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Auf diese Werte kommt es an

Wo stehe ich, was will ich?

Unterschiedliche Ausgangssituationen

Haus oder Wohnung: Welcher Typ sind Sie?

Was kann ich mir wirklich leisten?

Das Budget für Wohnkosten kalkulieren

Kauf: Eigenkapital ist Trumpf

Wie teuer darf mein Haus, meine Wohnung werden?

Mieten – aber mit Sparplan für den Vermögensaufbau

Kaufen, mieten: Was tut mir wirklich gut?

Mieten: Das kann meist von Vorteil sein

Mieten: Das können Nachteile sein

Kaufen: Das sind die größten Vorteile

Kaufen: Welche Nachteile kommen für mich ins Spiel?

Finanzierungen: Kredite und mehr

Oft unterschätzt: Neben- und Folgekosten

Schritt für Schritt zur Finanzierung

Hilfe

Fachbegriffe erklärt

Checkliste: Kaufkosten sowie Bauneben- und Folgekosten

Unterlagen für Ihre Kreditgespräche

Stichwortverzeichnis

Was wollen Sie wissen?

Immobilienpreise sinken, Baukredite werden etwas billiger. Da wäre doch „etwas Eigenes“ toll. Viele sind verunsichert und denken: „Schaffe ich das finanziell? Was tun?“ In diesem Buch erfahren Sie, ob Sie das stemmen könnten und worauf es ankommt, damit sich der Kauf lohnt. Und Sie entdecken, ob Sie ein Miet- oder Eigenheim-Typ sind.

Lohnt sich wieder „Eigenheim statt Miete“?

Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal mit einem klaren Ja oder Nein beantworten. Hohe Neubaupreise, deutlich gestiegene Kreditzinsen, starke Inflation und eine unklare gesetzliche Situation beim Bauen führen zu allgemeiner Verunsicherung. Aus rein finanzieller Perspektive sind die Zeiten schwierig, weil sich die Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt gerade sehr rasch ändern. Andererseits steigen auch die Mieten in begehrten Lagen stark an, da ist man im Eigenheim doch besser geschützt?

Wir zeigen in „Lohnt sich ein Immobilienkauf?“ ab Seite 27, worauf es ankommt, damit Käufer finanziell besser dastehen als Mieter. Mit einem Rechner können Sie verschiedene Szenarien durchspielen. Es geht aber nicht immer nur ums Geld. Die Entscheidung hängt auch von der Lebensphase, der beruflichen Situation und anderen Rahmenbedingungen ab (siehe Seite 97). Sie sollen so bewusst und kompetent entscheiden können, ob für Sie die selbst genutzte Immobilie die bessere Wahl ist.

Ist Eigenkapital die größte Hürde für Immobilienkäufer?

Je jünger man ist, desto weniger Eigenkapital konnte man bisher im Leben ansparen, wie auch unsere Beispiele in „Unterschiedliche Ausgangssituationen“ ab Seite 49 zeigen. Unsere Empfehlungen gehen dahin, dass man mindestens 10, besser jedoch 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten, als Eigenkapital mitbringen sollte. Das klingt erst einmal abschreckend, wir zeigen aber in „Kauf: Eigenkapital ist Trumpf“ ab Seite 75, was für die Banken alles zum Eigenkapital zählt und welche Möglichkeiten Sie haben, zusätzliche finanzielle Mittel einzusetzen, an die Sie im ersten Moment vielleicht noch gar nicht gedacht haben. Das geht von den anrechenbaren Eigenleistungen beim Neubau bis zu verschiedenen Modellen der „Elternförderung“.

Worauf ist bei der Kreditaufnahme zu achten?

Kreditsumme, Beleihungswert, Nominal- und Effektivzinsen, Annuitätendarlehen, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer: Damit muss man sich schon beschäftigen. Wie Sie berechnen, welche Kreditrate Sie dauerhaft monatlich tragen können, und wie Sie damit einen soliden Finanzierungsplan erstellen, erfahren Sie in „Wie teuer darf mein Haus, meine Wohnung werden?“ ab Seite 80.

Wichtig ist, dass Sie die Grenzzinssätze kennen (siehe Seite 77), die bewirken, dass bei Überschreiten bestimmter Kreditsummen der Zinssatz und damit die laufenden Kosten für die Rückzahlung des Kredits sprunghaft steigen.

Unsere Mietwohnung wird zu eng. Sollen wir jetzt bauen oder kaufen, statt neu zu mieten?

Wenn die Sprösslinge größer werden, brauchen sie mehr Raum. Ist das der richtige Zeitpunkt, um rauszuziehen aus der Stadt ins Haus mit Garten?

Mit so einer Lebensumstellung wird nicht jeder auf Dauer glücklich. Eingewöhnung in ein neues Umfeld, längere Wege zum Einkaufen und zu Kulturveranstaltungen, Kosten für einen Zweitwagen, Konflikte ums Geld bei einer Trennung: Auf die Vor- und Nachteile des Kaufens gehen wir ab Seite 113 ausführlich ein. Vielleicht ist ja auch die große Eigentumswohnung die bessere Alternative (siehe „Haus oder Wohnung: Welcher Typ sind Sie?“ ab Seite 62).

Ich bin 28 und will in der Zukunft mal bauen. Was tun? Wie fange ich an?

Mit Ende 20 kann oder will man sich meist noch nicht auf einen Ort fürs restliche Leben festlegen. Wenn Sie im jungen Alter aber schon wissen, dass Sie einmal eine Immobilie kaufen wollen, geht es vor allem darum, konsequent Eigenkapital anzusparen. Dafür empfehlen wir sichere Anlagen wie Tages- und Festgeld oder einen Bausparvertrag (siehe Seite 55). Wie das funktioniert, zeigen wir exemplarisch in „Fahrplan fürs Bausparen“ auf den Seiten 144/145.

Eine andere Option ist, zunächst in eine kleine Wohnung zu investieren, deren Monatsraten man sich bereits leisten kann. Ändern sich später die Lebenspläne, können Sie diese Wohnung vermieten oder auch verkaufen.

Diese Mieteinnahmen oder der Verkaufserlös helfen Ihnen dann in der Zukunft deutlich, wenn Sie eine große Familienwohnung oder sogar ein Einfamilienhaus mit Garten kaufen oder bauen wollen.

Wir sind schon 50. Lohnt sich da überhaupt noch was Eigenes?

Ein schuldenfreies Eigenheim kann ein wichtiger Baustein bei der Altersvorsorge sein. Mit 50 Jahren sind die Kinder oft aus dem Haus. Das ist ein guter Zeitpunkt, um sein Wohnumfeld neu zu organisieren (siehe Seite 47 und 60). Und in diesem Alter haben die meisten Menschen finanzielle Ersparnisse gebildet, verfügen also über ein stattliches Eigenkapital, was eine Voraussetzung für eine günstige Finanzierung eines Immobilienkredits ist. Sie können dies jederzeit mit unserem Finanzierungsrechner durchspielen („Wie teuer darf mein Haus, meine Wohnung werden“ ab Seite 80).

Ob Sie mit „50 plus“ ein Haus mit Garten oder eine komfortable und barrierefreie Wohnung bevorzugen, finden Sie im Kapitel „Haus oder Wohnung: Welcher Typ sind Sie?“ ab Seite 62 heraus.

Altersvorsorge: Wie spare ich dafür als Mieterin oder Mieter?

Sie überlegen, doch zur Miete wohnen zu bleiben, etwa weil Sie Flexibilität schätzen und nicht Ihre gesamten Ersparnisse in einer Immobilie binden wollen? Dann müssen Sie anders finanziell vorsorgen, damit Sie später im Ruhestand gut über die Runden kommen.

Gute Renditechancen bieten ETF-Fondssparpläne. Damit diese Aktienanlagen nicht zu riskant sind, haben wir eine bequeme Strategie entwickelt, das „Pantoffel-Portfolio“ (siehe Seite 86). Keine Sorge, das ist nicht kompliziert.

Mit Beginn der Rente kann man dann langfristig Monat für Monat einen schönen finanziellen Zuschuss aufs Konto beziehen. Wir nennen das Konzept einfach „Pantoffel-Rente“ (siehe Seite 87).

Der Traum vom Eigenheim

Ein Haus im Grünen oder eine bequeme Eigentumswohnung kaufen – viele Menschen hegen diesen Wunsch. Doch lässt er sich in Zeiten wie diesen klug umsetzen? Dieses Kapitel verschafft einen ersten allgemeinen Überblick.

Sie träumen von den eigenen vier Wänden. Sie überlegen: Ist ein eigenes Haus, eine eigene Wohnung wirklich eine gute und vernünftige Idee? Lässt sich dieser Traum tatsächlich verwirklichen? Es kursieren in den Medien doch des Öfteren Schlagzeilen wie: „Immobilien immer teurer!“, „Zinsen für Baufinanzierungen explodieren!“, „Materialkosten für Baustoffe unerschwinglich!“ Und: „Bauwirtschaft mit akutem Facharbeitermangel!”

Lohnt es sich also, darüber ganz ernsthaft nachzudenken, oder sollte man das Projekt lieber begraben und besser einfach weiter in der Mietwohnung bleiben?

Aber: Bezahlt man damit nicht dem Vermieter die Wohnung oder das Häuschen, ohne dass man langfristig selbst davon einen Vorteil hat?

Selten war die Entscheidung aus rein ökonomischer Perspektive schwieriger als heute, weil sich die Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt derzeit sehr rasch ändern. Der schnelle Anstieg der Zinsen für Immobilienkredite, die Verteuerung und Knappheit von Baumaterialien, Handwerkermangel, Bauträgerpleiten, das neue Gebäudeenergiegesetz sowie kurzfristige Änderungen bei den staatlichen Förderungen für energetisches Bauen verunsichern viele Menschen hierzulande.

Und wer eine gebrauchte Immobilie, sprich: eine Bestandsimmobilie kauft, weil die günstiger zu bekommen und im Grunde schon bezugsfertig ist, fragt sich: Was könnte mir aus Klimaschutzgründen in den nächsten Jahren an gesetzlichen Anforderungen und Renovierungspflichten bevorstehen?

Antworten auf die wichtigsten Fragen finden

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist in guten wie in schlechten wirtschaftspolitischen Zeiten immer ein weitreichender Entschluss – und der will sorgfältig überlegt sein. Eigenheim ja oder nein? Dieses Buch hilft Ihnen bei dieser Entscheidung. Wir

zeigen die verschiedenen Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs.

nehmen allgemein verbreitete Mythen unter die Lupe.

räumen falsche Vorstellungen aus dem Weg.

veranschaulichen anhand von typischen Beispielen, ob und unter welchen Bedingungen die selbst genutzte Immobilie die bessere Wahl ist.

Deutschland – ein Mieterland

Starten wir mit den allgemeinen Rahmenbedingungen und ein paar interessanten Zahlen: Über die Hälfte der Menschen hierzulande wohnt zur Miete. Warum ist das so?

Zu einem großen Teil liegt das sicher an der jüngeren Geschichte. Ein grausamer Diktator löste, gestützt von seinen Gefolgsleuten, gezielt den Zweiten Weltkrieg aus. So wurden im NS-Deutschland nicht nur Biografien, sondern auch viele Städte und damit jede Menge private Immobilien zerstört. Die Wirtschaft stand nach dem Krieg nahezu still, finanzielle Reserven oder gut bezahlte Berufe hatten nur wenige.

Die junge Bundesrepublik hatte es nach 1949 als vordringliche Aufgabe angesehen, der Bevölkerung schnell viel preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, in der Regel in Form von Mietwohnungen.

Da die Mieten günstig waren, blieben die Menschen dort möglichst lange wohnen und investierten die steigenden Gehälter zunächst lieber in Konsumgüter – vom Kühlschrank bis zum Fernseher. Und sie entdeckten in den Ferien mit ihrem kleinen Pkw besonders gerne die südeuropäischen Gefilde.

Erst mit steigendem gesellschaftlichen Wohlstand rückte der Traum vom eigenen Häuschen in den Vordergrund. In der Bundesrepublik war Bauland vergleichsweise günstig zu haben. Junge Familien brauchten auch mehr Platz für die Kinder. Also endlich raus aus den oft beengten Mietwohnungen, gerne mit einem gehörigen Anteil von Eigenleistungen beim Bau, um den Preis finanzierbar zu halten. Dennoch blieben gerade in den großen Städten, wo die Immobilienpreise wegen des Platzmangels schon immer vergleichsweise hoch waren, die meisten Menschen in ihren Mietwohnungen.

In der DDR war der Erwerb einer eigenen Immobilie äußerst schwierig umzusetzen. Außerdem wurden Mietwohnungen von der Regierung sehr stark subventioniert, sodass die Versuchung nicht sehr groß war, in ein Eigenheim ziehen zu wollen. Die Eigentümerquote war nach der Wiedervereinigung in den östlichen Bundesländern noch lange Zeit niedriger als in Westdeutschland.

Laut Statistischem Bundesamt (statista) hat sich von 1998 bis 2018 die Wohneigentümerquote in Deutschland von 40,9 Prozent langsam, aber kontinuierlich auf 46,5 Prozent gesteigert.

Laut der Allensbacher Markt- und Werbeträgeranalyse wohnten im Jahr 2022 rund 28,7 Millionen Personen in ihrem eigenen Haus und 4,75 Millionen in der Eigentumswohnung. Seit 2018 ist die Zahl der Personen, die eine Eigentumswohnung besitzen, stetig gestiegen. Gemäß der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2021“ und aktuellen Daten von statista.de ist knapp die Hälfte der Gesamtbevölkerung im Besitz einer Immobilie. Damit liegt Deutschland in einem großen europäischen Vergleich aber immer noch an vorletzter Stelle, nur noch unterboten von der Schweiz mit rund 42 Prozent Wohneigentümern.

Woran das liegt, zeigen Statistiken

Seit einigen Jahren werden die Immobilienkäufer und -käuferinnen im Durchschnitt immer älter. Jüngere Haushalte haben in Deutschland zunehmend Probleme, Wohneigentum zu erwerben. Statistiken und Umfragen für diese Schieflage gibt es zuhauf. So zeigt es auch eine Berechnung von empirica (veröffentlicht im LBS-Marktbericht 2021) über Wohnimmobilien. Betrachtet wurden Mieterhaushalte mit Menschen im Alter zwischen 30 und 44 Jahren. Die Frage war, wie sich im Lauf der Zeit das Verhältnis zwischen den regionalen Kaufpreisen für Wohnimmobilien und den regionalen Einkommen und Ersparnissen verändert hat (siehe auch Spaltenkasten Seite 14).

Wenn man sich die Argumente gegen den Erwerb näher anschaut, meinten die meisten Interviewten laut LBS-Bericht, dass die Immobilienfinanzierung nicht am Einkommen scheitern würde, sondern am hohen Eigenkapitalbedarf (mehr dazu in „Kauf: Eigenkapital ist Trumpf“ ab Seite 75), den finanzierende Banken voraussetzen.

30

SEKUNDEN FAKTEN

8,7 %

sprich: rund 500 000 Mieterhaushalte mit Menschen zwischen 30 und 44 Jahren hatten im Jahr 2010 die realistische Chance, Wohneigentum zu erwerben.

4,8 %

waren es nur noch 2020, das sind rund 241 000 Mieterhaushalte.

BINNEN

ZEHN JAHREN

hatten sich demnach die Chancen, hierzulande Wohneigentum zu erwerben, fast halbiert!

Quelle: empirica

Die Preise für selbst genutztes Eigentum haben sich laut VdP (Verband deutscher Pfandbriefbanken) im Durchschnitt seit 2008/2010 bis 2022 knapp verdoppelt. Sprich: Auch die Kaufnebenkosten (mehr dazu siehe Seite 128), die sich nach dem Wert der Immobilie bemessen, sind erheblich gestiegen.

Zwar zeichnet sich seit dem letzten Quartal 2022 in vielen Orten eine leichte Entspannung ab: Die Kaufpreise für selbst genutztes Wohneigentum sind nach vielen Jahren zum ersten Mal deutschlandweit leicht gesunken. Doch stark gestiegene Zinsen für Immobiliendarlehen und eine Inflation, die viele Haushaltsausgaben spürbar verteuert, belasten die Planungsträume für eine realistische Baufinanzierung.

Überraschend war auch das Ergebnis einer Onlineumfrage mit rund tausend jungen Teilnehmerinnen und Teilnehmern zwischen 18 und 29 Jahren im Auftrag des Magazins „Spiegel“, die Anfang 2023 veröffentlicht wurde. Danach würden über zwei Drittel dieser Altersgruppe am liebsten dauerhaft in der eigenen Immobilie leben, sei es in einem gekauften Haus (32 Prozent), einem neu gebauten Haus (23 Prozent) oder in der Eigentumswohnung (14 Prozent). Und über die Hälfte der Befragten gab an, dass sie gerne in den nächsten zehn Jahren eine Immobilie kaufen würden. Die Frage, die sich ihnen dabei am drängendsten stellt: Ob und wie sie sich das auf absehbare Zeit leisten können?

Laut einer anderen Umfrage des Bauherren-Schutzbunds haben 55,6 Prozent der bauwilligen Menschen im Jahr 2022 ihre Pläne aufgegeben, weil sie die Kosten nicht mehr stemmen konnten.

Statistiken hin oder her:Was tun?

Rund 70 Prozent der Mieterinnen und Mieter in Deutschland wünschen sich eine eigene Immobilie (Interhyp-Wohntraumstudie, 2023). Das frei stehende Einfamilienhaus mit Garten war dabei mit 53 Prozent die beliebteste Wohn- und Lebensform. Sie hatte allerdings gegenüber dem Vorjahr, als noch 64 Prozent diesen Wunsch hegten, signifikant verloren. Viele Menschen haben ihre Träume wohl angepasst. Denn kleinere Lösungen wie das Reihenhaus oder das Tiny House haben in der Umfrage zusammen immerhin 5 Prozentpunkte zugelegt.

Den ganzen Statistikkram mal auf die Seite geschoben: In vielen Köpfen bleibt wohl das Ziel beim Erwerb von Eigentum immer noch: „Ich baue mir und meiner Familie ein Haus oder kaufe eine Wohnung, um spätestens zur Rente mietfrei wohnen zu können – auch, falls ich pflegebedürftig werden sollte.“

Was also tun? Sich von den allgemeinen Wirtschaftsdaten entmutigen lassen und resigniert aufgeben?

Warum nicht trotz aller Widrigkeiten dranbleiben? Warum nicht für die (wachsende) Familie ein Haus bauen, mit Garten, und die Finanzierung auf 20 Jahre durchrechnen? Wenn dann in 20 Jahren absehbar ist, dass die Kinder das Nest verlassen, dass die Nähe zur Kita oder Schule für das bequemere Alltagsleben nicht mehr wichtig ist, kann man sein Eigenheim verkaufen. Mit dem Erlös ließe sich woanders zum Beispiel eine kleinere Wohnung finanzieren, die dann besser zu den anstehenden Plänen für die nächsten Jahre passt.

Oder: Ein paar Jahre später haben sich die Kinder beruflich etabliert und einen festen Wohnort gefunden, an dem sie in den nächsten Jahren bleiben werden. Wer bereit ist für einen Neustart, könnte nach reiflicher Überlegung schon frühzeitig in eine moderne Wohnung in deren Nähe ziehen, um etwa als aktive Großeltern bei der Betreuung der Enkelkinder auszuhelfen – und später einmal selbst leichter familiäre Unterstützung bekommen.

Klar, die Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises muss man beim Erwerb von Immobilien jeweils bezahlen und als einmalige Ausgaben „abschreiben“. Aber in guten Lagen kann man langfristig auch mit einer Wertsteigerung des Wohneigentums rechnen.

Mehr zum Thema Lage und finanzielle Abstriche lesen Sie auf Seite 18 „Die gute Lage – ein Mythos?“ und Seite 19 „Vorsicht, Schönfärberei!“.

Auch für Mietwohnungen wird‘s enger – nicht nur finanziell

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt bedeutet auch für viele Mieterinnen und Mieter nichts Gutes.

Wenn sich immer weniger Haushalte Wohneigentum leisten können oder immer weniger den Schritt wagen wollen, bleiben potenzielle Immobilienbesitzer weiterhin Mieter oder Mieterinnen. Sie blockieren damit ihre Mietwohnungen für andere, finanziell schlechter gestellte Interessenten. Das erhöht zusätzlich den Druck auf dem Markt der Mietwohnungen und sorgt besonders in begehrten Wohnlagen dafür, dass die Angebotsmieten kräftig steigen.

Hinzu kommt, dass wegen der gestiegenen Baukosten immer weniger Neubauten fertiggestellt werden, was das Angebot an bezahlbarem Wohnraum nicht verbessert. Auch dadurch verschärft sich der Wettbewerb um Mietwohnungen, was die Preise weiter steigen lässt. Die durchschnittlichen Lohnsteigerungen konnten da in den letzten Jahren oft schon nicht mehr mithalten, um die Mehrkosten beim Wohnen auszugleichen. Und die teuren Folgen der Energiekrise seit 2021 treffen Mieter und Mieterinnen genauso wie die Eigentümer beziehungsweise Vermieter, die das über die umlagefähigen Nebenkosten (Betriebskosten) an die Mietenden durchreichen. (Siehe dazu auch die Statistik-Angaben im Spaltenkasten auf Seite 14.)

Wobei deutschlandweite Durchschnittswerte die Situation in einigen Brennpunkten lediglich unzureichend darstellen. So hat die Brutto-Kaltmiete von Haushalten mit geringem Einkommen in begehrten Wohnlagen, vor allem in den Großstädten, inzwischen vielfach die Marke von 40 Prozent des Haushaltseinkommens überschritten. Und die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt soll sich nach Einschätzung vieler Fachleute aus der Branche in den nächsten Jahren noch weiter verschärfen, denn gebaut wird weiterhin weit unter dem aktuellen Bedarf.

In der Diskussion, wie extrem teuer das Mieten einer Wohnung oder eines Hauses geworden sei, wird gerne auf die Angebotspreise für Neuvermietungen abgehoben. Man muss bei den Mietkosten allerdings unterscheiden, ob es sich um günstigere Bestandsmieten oder teure Neuvermietungen (zum Beispiel Mietverträge, die in den letzten 12 Monaten geschlossen wurden) handelt, die nur einen sehr geringen Anteil aller Mieterinnen und Mieter betreffen.

Eigenheim oder Miete. Was war bislang besser?

Die Entscheidung für oder gegen Wohneigentum hat in der Regel Konsequenzen für die nächsten 15, 20 oder 25 Jahre. Doch wie war das früher? Wie war es um die Renditen bestellt?

Die letzten 10 bis 15 Jahre haben in Deutschland viele Bauherrinnen und Bauherren sowie Käufer und Käuferinnen von Wohneigentum verwöhnt: Die zunächst noch stabilen und günstigen Preise bei Grundstücken und Bauleistungen, kaum Inflation, historisch niedrige Finanzierungskosten für Immobilienkredite und der stete Zustrom in die größeren Städte samt Ballungsräumen haben für außerordentliche Wertsteigerungen bei Wohngebäuden gesorgt. Dass das nicht immer so war, vergisst man darüber leicht.

Hat sich das Eigenheim also in der Vergangenheit finanziell gelohnt? Für Eigennutzer spielen auf der Einnahmenseite Mieterträge keine Rolle, sie sind ja keine Vermieter. Es kommt bei dieser Rechnung insbesondere auf die eingesparten Mietzahlungen und die Wertentwicklung der Immobilie an. Bulwiengesa ist eines der großen unabhängigen Beratungs-, Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland. Aus seinen Zahlen geht hervor, dass sich die Immobilienpreise seit 1975 im Schnitt ungefähr so wie die Inflationsrate oder auch etwas besser entwickelt haben. Das zeichnet den großen Trend für den Zeitraum nach. Es gab Phasen mit kräftigen Aufschwüngen und längere Phasen stagnierender oder gar sinkender Preise. Die Zahlen zeigen aber, dass Immobilien auf lange Sicht durchaus Inflationsschutz geboten haben, man also langfristig zumindest mit einem realen Werterhalt rechnen kann, sofern man sein Haus gut in Schuss hält.

Was den Gewinn bei einem Verkauf angeht: Eigentümerinnen und Eigentümer unterschätzen gerne die investierten Summen für laufende Instandhaltungen und Reparaturen, die man natürlich gedanklich vom erzielten Gewinn abziehen muss. Und: Je älter die zum Verkauf angebotene Immobilie ist, desto mehr macht sich der Wertverlust durch mangelnden Wohnkomfort, Modetrends (etwa Fliesen) über Technikinstallationen (Einbauküche!) bis zur Raumaufteilung bemerkbar. Zudem zeichnet sich für die nächsten Jahre ab, dass der energetische Status des Gebäudes eine bedeutende Rolle für die Wertermittlung spielen wird: Je schlechter das Heizungssystem und die Dämmwerte sind, desto teurer wird für neue Eigentümerinnen und Eigentümer die gesetzlich vorgeschriebene energetische Aufrüstung. Und das wiederum mindert bereits jetzt den Verkaufspreis, der sich für eine Immobilie erzielen lässt.

Schaut man sich die veröffentlichten Statistiken zur Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland seit 1992 an (Quelle Europace et al.), lässt sich feststellen, dass sich in den Jahren 1992 bis etwa 2010 die Werte kaum verändert haben und mit geringen Schwankungen stabil geblieben sind, also keine echten Wertsteigerungen gebracht haben.

Das spricht nicht gerade für finanzielle Gewinne durch den Kauf einer Wohnimmobilie in dieser Zeit. Da brauchte es schon einen sehr langen Atem, um von den starken Preisanstiegen nach der Weltwirtschaftskrise 2007/2008 zu profitieren.

Die gute Lage – ein Mythos?

Die außerordentliche Preisrallye in den deutschen Großstädten – seit rund vierzehn Jahren! – hat sich bei den meisten von uns stark in der Erinnerung festgesetzt und prägt ganz wesentlich die Vorstellung, dass sich Immobilien „in guten Lagen“ immer rentieren und bedeutende Wertsteigerungen erfahren.

Befeuert wird diese Einstellung oftmals durch die Erfolgsberichte, etwa aus dem Kollegen-, Freundes- und Familienkreis. Hier wird nicht selten gerne erzählt, wie sagenhaft sich der Wert der eigenen Immobilien in den letzten 20 Jahren entwickelt hat. Von den anderen Eigentümern, die mit ihrem Kauf – aus welchen Gründen auch immer – in derselben Zeit Verluste gemacht haben, werden Sie nur in den seltensten Fällen etwas hören.

Dass solche Phasen nicht ewig weitergehen können, sollte sich eigentlich von selbst verstehen. Wenn wir den Blick in die Zukunft richten, können wir also nicht einfach davon ausgehen, dass die Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien weiter so rasant wachsen werden wie in den letzten zehn bis 15 Jahren. Fachleute warnten nicht umsonst seit einiger Zeit, dass der Immobilienmarkt in Deutschland zumindest an begehrten Orten bereits überhitzt sei und eher Preiskorrekturen nach unten zu erwarten seien. In unserer großen Untersuchung für Finanztest 8/2023 bestätigte sich diese Tendenz bereits erkennbar in den aktuellen Verkaufszahlen. Zum ersten Mal seit vielen Jahren sanken die Immobilienpreise deutlich. Und bis Ende 2023 setzte sich der Trend in Deutschland weiter fort: In Finanztest 1/2024 titeln wir „Preise sinken weiter“. Die entsprechenden Artikel finden Sie kostenpflichtig unter test.de/immobilienpreise.

Im dritten Quartal 2023 kosteten Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten Deutschlands im Schnitt 7,5 Prozent weniger als im dritten Quartal 2022. Besonders heftig war der Preisverfall in Frankfurt am Main mit einem Minus von 10,7 Prozent innerhalb eines Jahres.

Gleichzeitig stiegen die Neuvertragsmieten in den sieben größten Städten im selben Zeitraum um 1,7 bis 8,7 Prozent, wobei die sogenannten Speckgürtel um die Großstädte herum vereinzelt sogar noch höhere Steigerungen erlebten, allerdings bei niedrigeren Ausgangswerten.

Vorsicht – Schönfärberei!

Was Ihnen Maklerprofis, Immobilienfinanzierer und Verkäufer von Bauunternehmen in der Werbung ausmalen, und wie die Realitäten sind.

Wenn Sie sich nach den zurückliegenden Seiten der Lektüre weiterhin für das Thema Hauskauf oder den Erwerb von Wohneigentum interessieren, ist dieser Abschnitt besonders wichtig, wenn Sie eine Wohnimmobilie suchen wollen. Sie werden dann in der Anbieterwelt immer wieder zahlreichen Mythen und Klischees begegnen, die zwar weit verbreitet und allgemein bekannt, aber trotzdem nur manchmal oder gar nicht zutreffend sind. Schauen wir uns daher auf den nächsten Seiten die bekannten Werbesprüche einmal näher auf ihren Wahrheitsgehalt an.

Wenn Sie bei der Suche nach Wohnimmobilien auf schicke Illustrationen mit Slogans wie „Wertsteigerungen über Jahrzehnte hinweg“ stoßen: Fragen Sie den Anbieter zunächst, ob es inflationsbereinigte Zahlen sind! Nur die geben die reale Wertsteigerung der Immobilie wieder, wenn man das in Relation zur Entwicklung der Kaufkraft im gleichen Zeitraum bewertet.

„Das ist eine 1A Lage, Sie können gar nichts verkehrt machen“

Die Lage ist in der Tat außerordentlich wichtig. Dieser Spruch aber ignoriert die Tatsache, dass gesuchte Lagen bereits heute überdurchschnittlich teuer sind, Kaufinteressierte also die aktuelle Wertschätzung bezahlen. Das garantiert aber keineswegs, dass diese Lage in den nächsten 10 bis 25 Jahren weiterhin im Preis steigen wird. So lässt sich seit Ende 2022 beobachten, dass es einen deutschlandweiten Trend zu sinkenden Immobilienpreisen gibt, der auch begehrte Lagen betrifft (siehe dazu auch vorheriger Abschnitt). Das sind ganz reale Wertverluste selbst in Top-Lagen.

Tatsächlich richtet sich die Wertentwicklung einer Immobilie nach der Entwicklung der nahen Umgebung oder des Stadtteils, in dem sie sich befindet. Wer frühzeitig in einer unbeliebten Gegend billig eine Immobilie kauft, kann von viel größeren Wertsteigerungen profitieren, wenn dann die Umgebung in den nächsten Jahren erheblich aufgewertet beziehungsweise „gentrifiziert“ (siehe Kasten Seite 21) wird. Anders herum: Wer eine heute begehrte Lage teuer bezahlt und beispielsweise das Pech hat, dass dort in den nächsten Jahren eine neue Durchgangs- oder Umgehungsstraße gebaut wird, kann sich auf sinkende Verkaufspreise einstellen. Gleiches lässt sich zum Beispiel in den Flugschneisen zu und von einem neuen Flughafen beobachten.

„Das Eigenheim kennt keine Mieterhöhungen“

Das ist im wörtlichen Sinne richtig, gilt aber nur für eine befristete Zeit: Einmal gekauft, sind im Regelfall die monatlichen Raten zur Rückzahlung des Bankkredits auf 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben. Es bleibt das Risiko, dass nach Ablauf der ersten Zinsbindungszeit das Zinsniveau für Immobilienkredite erheblich gestiegen ist und eine Anschlussfinanzierung unerwartet teuer wird. Dies gilt insbesondere bei Kreditfinanzierungen, die von den Beraterinnen und Beratern von Anfang an mutwillig „billiggerechnet“ wurden. Das dicke Ende kommt dann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, wenn der Kredit nur gering getilgt wurde, die Restschulden also noch hoch sind und darauf plötzlich ein deutlich erhöhter Zinssatz fällig wird.

Die Kosten für den laufenden Betrieb des Eigenheims können durch Inflation auch kräftig steigen. Aber das sind formal keine Mieterhöhungen.

„Das kostet Sie monatlich nicht mehr als die Mietwohnung“

Schauen Sie besser genauer hin. Wenn Sie sich von Immobilienunternehmen, Maklern oder Kreditvermittlern ausrechnen lassen, was Sie der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Häuschens kosten würde, gibt es viele Stellschrauben, mit denen Ihre künftige monatliche Belastung gedrückt werden kann. Die monatlichen Raten für die Kreditrückzahlung lassen sich auf dem Papier oder Bildschirm schön kleinrechnen, indem man zu niedrige Zinssätze verwendet und den Tilgungssatz möglichst gering ansetzt. Dass Sie den Kredit dann in 30 Jahren immer noch nicht zurückgezahlt haben werden, sehen Sie ja nicht sofort. Und dass sich nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld kaum verringert hat und Sie dann wegen gestiegener Kreditzinsen in die Falle laufen können, wird man Ihnen dabei auch nicht erzählen.