Wohnungssanierung E-Book

Gerhard Cech

• Herausgeber: MANZ Verlag Wien
• Kategorie: Ratgeber
• Serie: Manz Ratgeber
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 166

Beschreibung

Wer eine Wohnung bezieht, hat den Wunsch, sein Zuhause so zu gestalten, wie es seinen Vorstellungen entspricht. Dieses Anliegen stößt dort auf Grenzen, wo die Interessen anderer berührt werden.

Dieser Ratgeber gibt den umbauwilligen Mieter:innen oder Wohnungseigentümer:innen eine Hilfestellung und beantwortet folgende Fragen:

• Welche Veränderungen dürfen Mieter:innen/Wohnungseigentümer:innen in der Wohnung durchführen?
• Wann muss die Erlaubnis von Vermieter:in oder Miteigentümer:innen eingeholt werden?
• Was ist nötig, um die Baubewilligung zu erlangen?
• Welche Ansprüche auf Aufwandersatz bestehen bei Beendigung des Vertrags?
• Was passiert bei unerlaubten Umbauten?

Mit einer Checkliste („Welche Unterlagen sind notwendig?“) und einem Muster („Antragstellung auf Zustimmung zu einer Veränderung des Wohnungseigentumsobjekts“) sowie den wichtigsten Rechtsvorschriften und Adressen im Anhang!

Neu in der 2. Auflage:

• Erleichterung bestimmter Änderungsmaßnahmen aufgrund der WEG-Novelle 2022 z.B. barrierefreie Ausgestaltung, Anbringung einer Solaranlage und Beschattungseinrichtungen bzw. von Vorrichtungen zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs
• Vereinfachte Beschlussfassung für die Willensbildung von Eigentümergemeinschaften
• Neue Anforderungen an die Modernisierung von Heizungssystemen

Leseprobe

MANZ RATGEBER

Wohnungssanierung

Wohnungssanierung

Ein Ratgeber für Mieter:innen und Wohnungseigentümer:innen

von

Dr. Gerhard Cech

Dr. Andrea Reiber

2. Auflage

Zitiervorschlag: Cech/Reiber, Wohnungssanierung2 (2024)

Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.

Sämtliche Angaben in diesem Ratgeber erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr; eine Haftung der Autorin und des Autors sowie des Verlages ist ausgeschlossen.

Sämtliche Begriffe und Definitionen sind in ihrer geschlechtsneutralen Bedeutung zu verstehen.

ISBN 978-3-214-25599-2

ISBN E-Book 978-3-214-25607-4

© 2024 MANZ’sche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH, Wien

Telefon: [phone]

E-Mail: [email protected]

www.manz.at

Illustration Cover: © Nicolas Aznarez

Druck: FINIDR, s.r.o., Český Těšín

Einleitung

Wer eine Wohnung bezieht, hat den Wunsch, sein Zuhause so zu gestalten, wie es ihm gefällt und wie es seinen Bedürfnissen entspricht. Das betrifft sowohl die Aufteilung als auch die Innengestaltung und Ausstattung der Räume.

Das Bedürfnis ist verständlich – die Möglichkeiten, nach eigenem Ermessen zu handeln, finden aber oft Grenzen, und zwar dort, wo sie auf gegenläufige Anliegen stoßen oder Eingriffe in berechtigte Interessen anderer darstellen. Auf privatrechtlicher Ebene sind das in erster Linie die Interessen des Eigentümers (im Falle einer Mietwohnung) oder aber die Interessen der Miteigentümer (im Falle einer Eigentumswohnung).

Außerdem können öffentlich-rechtliche Bestimmungen die Möglichkeiten von baulichen Veränderungen begrenzen oder die Durchführung kann an bestimmte Auflagen gebunden sein. Hier können vor allem baurechtliche Bestimmungen relevant sein.

Beide Vorgaben – öffentlich-rechtliche wie privatrechtliche – müssen gleichzeitig erfüllt werden.

Wer weiß, welche Ansprüche berechtigt sind, welche Vorgaben beachtet werden müssen und wie Rechte durchgesetzt werden können, kann sich nach Möglichkeit schon im Vorfeld vor unliebsamen Überraschungen oder Auseinandersetzungen schützen. Auf jeden Fall kann er sich in einem Konfliktfall eine bessere Position verschaffen.

Dieser Ratgeber soll dem umbauwilligen Mieter oder Wohnungseigentümer eine Hilfestellung geben, damit er seine gesetzlichen Möglichkeiten ausschöpfen kann, rechtliche Grenzen erkennt und Streitfälle tunlichst vermeidet.

Damit das Zuhause nicht nur den eigenen Vorstellungen entspricht, sondern man auch in Frieden darin wohnen kann.

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

Mietwohnung

I. Mietrechtsgesetz – ABGB

A. Wann gelten die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes?

B. Wann gelten die Bestimmungen des ABGB?

C. Wann findet das ABGB außerdem Anwendung?

II. Welche Arbeiten muss der Vermieter durchführen?

A. Wann muss der Vermieter für Reparaturarbeiten in der Wohnung aufkommen?

1. Ernster Schaden

2. Gesundheitsgefahr

B. Was gilt, wenn die Therme kaputt ist?

1. Wohnung ohne zentrale Heizung / Warmwasser

2. Mitvermietete Therme

3. Wartungspflichten des Mieters

4. Thermenreparatur

C. Wie können die Vermieterpflichten durchgesetzt werden?

D. Erhaltungspflichten des Vermieters im Anwendungsbereich des ABGB

E. Wann besteht Anspruch auf Mietzinsminderung?

III. Welche Veränderungen darf der Mieter durchführen?

A. ABGB oder MRG?

B. Welche Veränderungen sind genehmigungsfrei?

C. Welche Veränderungen sind anzeige- bzw. genehmigungspflichtig?

1. Anzeigepflicht

2. Verweigerung der Zustimmung

D. Unter welchen Voraussetzungen kann der Mieter die Genehmigung des Vermieters durchsetzen?

1. Technisch einwandfreie Durchführung

2. Verkehrsüblichkeit und wichtiges Interesse

3. Ordnungsgemäße Durchführung

4. Kostentragung

5. Keine Interessenbeeinträchtigung

6. Kein Schaden des Hauses

7. Keine Gefährdung

8. Privilegierte Arbeiten

E. Was ist bei Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen?

F. Was gilt für die Zusammenlegung von Wohnungen?

1. Kategorie-D-Wohnungen

2. Sonstige Zusammenlegungen

G. Wie können die Arbeiten gegen den Willen des Vermieters durchgesetzt werden?

1. Außerstreitiges Verfahren

2. Streitiges Verfahren (Klage bei Gericht)

3. Verfahren bei der Baubehörde

H. Was passiert, wenn Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden?

1. Besitzstörungsklage

2. Außerstreitiges Verfahren durch den Vermieter

I. Kann der Mieter verpflichtet werden, nach Vertragsende seine Veränderungen zurückzubauen?

J. Kann der Mieter Verbesserungsarbeiten innerhalb des Hauses verlangen?

K. Welche Arbeiten darf der ABGB-Mieter durchführen?

1. Zulässige Änderungsmaßnahmen

2. Verfahren zur Durchsetzung von Ansprüchen

IV. Was gilt bei Vertragsende – für welche Arbeiten steht dem Mieter ein Ersatzanspruch zu?

A. Auf welche Gesetzesbestimmung ist der Anspruch zu stützen?

B. Welche Voraussetzungen müssen für den Anspruch eines Mieters erfüllt sein?

C. Welche Qualität müssen die durchgeführten Arbeiten haben?

D. Welche Aufwendungen müssen vom Vermieter abgelöst werden?

1. Leitungen und Sanitäranlagen

2. Fußboden

3. Zusammenlegung von Kategorie-D-Wohnungen

4. Geförderte Baumaßnahmen

E. Wann gilt ein Mietverhältnis als beendet?

F. Wie lange dürfen die durchgeführten Arbeiten zurückliegen?

G. Wie ist der Aufwand zu bewerten?

H. Was ist mit Investitionen, die einem Vormieter abgelöst wurden?

I. Wie ist der Anspruch geltend zu machen?

1. Formvorschriften

2. Frist für die Geltendmachung

J. Was ist, wenn der Mieter Formvorschriften verletzt?

K. Wann und wo ist der Anspruch geltend zu machen?

L. Welcher Ersatzanspruch des Mieters besteht nach ABGB?

V. Was ist sonst noch bei Rückstellung der Wohnung zu beachten?

A. Gleichwertiger Zustand

B. Ausmalen

C. Möbel/Inventar

VI. Wie kann der Mieter seine Ansprüche durchsetzen?

A. Außerstreitverfahren oder streitiges Verfahren?

1. Außerstreitverfahren

2. Rechtsweg/streitiges Verfahren

B. Welche Verfahrensgrundsätze gelten im Außerstreitverfahren?

C. Wie läuft das Außerstreitverfahren ab?

D. Was kostet das Verfahren?

E. Checkliste: Welche Unterlagen sind notwendig?

1. Anspruch auf Durchführung von Verbesserungsmaßnahmen

2. Anspruch auf Ersatz von Investitionskosten

3. Anspruch auf Behebung ernster Schäden oder einer Gesundheitsgefährdung

4. Antrag auf Anbot einer frei gewordenen Nachbarwohnung

Eigentumswohnung

I. Wer ist für die Erhaltung von Wohnungseigentum zuständig?

A. Was gilt innerhalb der Eigentumswohnung?

B. Was gilt für die Außenhülle der Eigentumswohnung?

C. Was gilt für die Erhaltung allgemeiner Teile?

D. Was kann der Einzelne zur Durchsetzung von Erhaltungsmaßnahmen unternehmen?

1. Willensbildung der Eigentümergemeinschaft

2. Antrag des Einzelnen im Außerstreitverfahren

E. Was gilt für die Sanierung von Fenstern?

II. Welche Veränderungen darf der Wohnungseigentümer durchführen?

A. Wann muss man die anderen Wohnungseigentümer fragen?

1. Zustimmungsfreie Veränderungen

2. Änderungen, die der Zustimmung bedürfen

B. Was bedeutet „Zustimmung“ der anderen Wohnungseigentümer?

1. Vertragliche Zustimmung

2. Konkludente (schlüssige) Zustimmung

3. Zustimmungsfiktion

4. Gerichtliche Entscheidung

C. Wann ist eine Veränderung auch gegen den Willen der anderen durchsetzbar?

D. Was sind die unabdingbaren Grundvoraussetzungen zur Durchsetzung von Änderungsmaßnahmen?

1. Änderungen zur besseren Nutzung der eigenen Eigentumswohnung

2. Kostentragung durch Wohnungseigentümer

3. Weitere Voraussetzungen in Abhängigkeit von der jeweiligen Maßnahme

E. Wann können Änderungen vorgenommen werden, die ausschließlich die eigene Wohnung betreffen?

1. Schädigung des Hauses

2. Interessenbeeinträchtigung

3. Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses

4. Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen

5. Beeinträchtigungen in der Nutzung durch Störungen

6. Nachteilige Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen

7. Änderungen der Nutz- oder Verkehrswerte

8. Zusammenlegung angrenzender Objekte

F. Wann können Änderungen an allgemeinen Teilen des Hauses durchgesetzt werden?

1. Verkehrsüblichkeit

2. Wichtiges Interesse

G. Wann darf durch die Änderungen auch eine andere Eigentumswohnung in Anspruch genommen werden?

III. Wie kann der Wohnungseigentümer sein Recht auf Änderung durchsetzen?

A. Was kann er vor Durchführung der Baumaßnahme tun?

B. Was kann nach Durchführung der Arbeiten noch unternommen werden?

C. Wie läuft das Verfahren zur Durchsetzung der Genehmigung ab?

D. Was können andere Wohnungseigentümer gegen Änderungen unternehmen, die nicht genehmigt wurden?

E. Wie kann der Wohnungseigentümer verhindern, dass er zurückbauen muss?

Baurecht

I. Wie stelle ich fest, was Konsens ist?

II. Welche Pflichten hat der Eigentümer?

III. Was ist hinsichtlich Baubewilligungen zu beachten?

A. Wann brauche ich für Änderungen eine Baubewilligung?

B. Wie läuft das Baubewilligungsverfahren ab?

C. Welchen Rechtsschutz gibt es im Baubewilligungsverfahren?

IV. Was ist bei der Bauanzeige zu beachten?

A. Wann reicht eine Bauanzeige?

B. Wie läuft das Bauanzeigeverfahren ab?

C. Welchen Rechtsschutz habe ich im Bauanzeigeverfahren?

V. Wer darf die Arbeiten planen und ausführen?

VI. Was ist inhaltlich zu beachten?

A. Muss ich Widmungsvorschriften beachten?

B. Wie groß muss eine Wohnung sein?

C. Welche Sanitäreinrichtungen sind erforderlich?

D. Was muss ich hinsichtlich Statik beachten?

E. Wie viele Fenster und in welcher Größe müssen vorhanden sein? Was ist bei Türbreiten zu beachten?

F. Was ist hinsichtlich Brand-, Wärme- und Schallschutz zu beachten?

G. Brauche ich einen Kaminanschluss?

H. Brauche ich einen Kfz-Stellplatz?

I. Brauche ich eine Einlagerungsmöglichkeit?

J. Brauche ich einen Kinderwagen- und Fahrradabstellraum?

K. Muss die Wohnung barrierefrei gestaltet sein?

L. Kann ich einen Balkon anbauen?

M. Muss ich das Heizungssystem ändern?

N. Muss ich einen Breitbandanschluss herstellen?

VII. Was passiert, wenn die Bauvorschriften nicht eingehalten werden?

Anhang

I. Verzeichnis der wichtigsten Rechtsvorschriften

A. Bundesrecht

B. Richtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik, Stand März 2015

C. Landesrecht

1. Burgenland

2. Kärnten

3. Niederösterreich

4. Oberösterreich

5. Salzburg

6. Steiermark

7. Tirol

8. Vorarlberg

9. Wien

II. Behörden

A. Schlichtungsstellen

B. Baubehörden der Landeshauptstädte

C. Wohnbauförderungsstellen der Bundesländer

III. Interessenvertretungen

Das Autorenteam

Abkürzungsverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Mietwohnung

I. Mietrechtsgesetz – ABGB

Will ein Mieter prüfen, welche Ansprüche er gegenüber dem Vermieter geltend machen kann und welche Rechte und Pflichten sich aus seinem Vertragsverhältnis ergeben, sollte erst einmal eine Feststellung darüber getroffen werden, welche Gesetzesbestimmungen Anwendung finden – das Mietrechtsgesetz (MRG) oder die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).

Generell findet auf Mietwohnungen – wie auch auf Geschäftsräume und die mitgemieteten Haus- und Grundflächen – das MRG Anwendung.

A. Wann gelten die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) findet Anwendung auf folgende Räume/ Flächen

Wohnungen

Geschäftsräume

Lagerräume

Magazine

Kanzleiräume

mitgemietete Gartenflächen

mitgemietete Grundflächen

mitgemietete Parkflächen

B. Wann gelten die Bestimmungen des ABGB?

Das MRG selbst nimmt einige der oben genannten Räume oder mitgemieteten Flächen von seinem Anwendungsbereich aus. Dort, wo das MRG keine Anwendung findet, gelten die Bestimmungen des ABGB.

Gar keine Anwendung findet das MRG (man spricht von „Vollausnahme“), wenn bei den oben im Punkt A. genannten Räumen/Flächen folgende Voraussetzungen vorliegen:

Wohnungen in einem Haus mit nicht mehr als zwei Mietobjekten (auch wenn zusätzlich ein eventuell ausgebauter Dachboden vorhanden ist),

Dienstwohnungen, Werkswohnungen,

Heime für Jugendliche, Menschen mit Betreuungsbedarf,

auf ein halbes Jahr vermietete Wohnungen guter Ausstattung (Kategorie A oder B – also mit Bad, Küche, Heizung u. dgl.), die aus beruflichen Gründen als Zweitwohnsitz gemietet werden,

auf ein halbes Jahr vermietete Geschäftsräumlichkeiten,

Erholungs-/Freizeitwohnungen (wenn der gewöhnliche Aufenthalt an anderer Stelle gegeben ist).

Nur zum Teil findet das MRG Anwendung (man spricht vom „Teilanwendungsbereich“) bei:

Wohnungen in einem Gebäude, das nach 30. 6. 1953 frei finanziert (ohne öffentliche Mittel) errichtet wurde,

Eigentumswohnungen in einem Gebäude, das nach 8. 5. 1945 errichtet wurde,

Wohnungen, die nach 30. 9. 2006 (Zeitpunkt der Baubewilligung) durch einen Zubau (an einem bereits bestehenden Gebäude) errichtet wurden,

zum Zweck des Ausbaus nach 31. 12. 2001 vermietete Dachflächen,

durch Dachbodenausbau nach 31. 12. 2001 (Baugenehmigung) geschaffene Räume.

Im Teilanwendungsbereich finden im Wesentlichen nur jene Bestimmungen des MRG Anwendung, die

die Kündigungsbestimmungen betreffen,

– dazu zählen auch Bestimmungen über befristete Mietverträge

– und das Eintrittsrecht im Todesfall

sowie die Bestimmungen über die Veranlagung und Rückzahlung einer Kaution

und Bestimmungen über die Thermenreparatur.

Hinweis

Für die hier interessierenden Fragen von Erhaltungspflichten und Änderungsansprüchen in Zusammenhang mit einer Wohnungssanierung ist die Unterscheidung zwischen „Vollausnahme“ und „Teilausnahme“ im Wesentlichen nicht relevant, da diese Rechtsbereiche für sämtliche dieser „Ausnahme“-Objekte nach den Bestimmungen des ABGB zu beurteilen sind. Lediglich auf die möglichen Ansprüche eines Mieters bei einer kaputten Therme (siehe Punkt II.B.4.) finden im Teilanwendungsbereich die Bestimmungen des MRG Anwendung.

In den folgenden Kapiteln wird zunächst jeweils erläutert, was im Anwendungsbereich des MRG zu gelten hat. Zu Ende des Kapitels folgen jene Bestimmungen des ABGB, die für die Ausnahmeobjekte gelten, also im Wesentlichen für

Ferien- bzw. Freizeitwohnungen

Ein- und Zweiobjekthäuser

nach 8. 5. 1945 errichtete Eigentumswohnungen

nach 30. 6. 1953 errichtete frei finanzierte Neubauwohnungen

verschiedene Formen von Dachbodenausbauten oder -zubauten

Kurzzeitmietverträge (max. Vertragsdauer ein halbes Jahr).

C. Wann findet das ABGB außerdem Anwendung?

Trifft das MRG in bestimmten Angelegenheiten selbst keine Regelung, so kommt jedenfalls das ABGB zur Anwendung. Das betrifft z.B. die Mietzinsminderung (siehe dazu Punkt II.E.) oder die Bestimmungen über die Rückstellung eines Mietgegenstands (Punkt V.).

Der Investitionsanspruch eines Wohnungsmieters kann wahlweise auf die Bestimmungen des ABGB oder jene des MRG gestützt werden (siehe Punkt IV.A.).

Relevante Gesetzesbestimmung: § 1 MRG

II. Welche Arbeiten muss der Vermieter durchführen?

Im Anwendungsbereich des MRG ist der Vermieter verpflichtet, die Substanz des Hauses zu erhalten. Er muss aber nicht für die Innenausstattung der einzelnen Mietgegenstände in bestimmtem Umfang sorgen. Weist eine Wohnung bei Vermietung Mängel auf, so hat das lediglich Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses, da sich der Hauptmietzins nach dem Ausstattungszustand der Wohnung bei Vertragsabschluss richtet. Treten während der Mietdauer Schäden auf, so ist im Allgemeinen der Mieter dazu aufgerufen, diese zu beheben oder sich damit abzufinden.

Achtung

Die für die Zulässigkeit der Mietzinshöhe relevanten „Kategoriemerkmale“ (wie zeitgemäßes Bad, WC, Kochgelegenheit) müssen nicht nur vorhanden, sondern auch bei Übergabe funktionsfähig sein. Sollte sich erst nachträglich herausstellen, dass ein Ausstattungsmerkmal mangelhaft ist, trifft den Mieter eine Rügepflicht. Er muss den Mangel anzeigen, um dem Vermieter die Möglichkeit zu einer Nachbesserung zu geben. Kommt der Vermieter dieser Verbesserungsmöglichkeit nicht in angemessener Frist nach, kann der Mieter die Herabsetzung des Mietzinses verlangen.

A. Wann muss der Vermieter für Reparaturarbeiten in der Wohnung aufkommen?

Bei Schäden im Inneren der Wohnung muss der Vermieter nur in folgenden Fällen tätig werden:

bei ernsten Schäden des Hauses und

bei Vorliegen einer Gesundheitsgefahr.

Darüber hinaus trifft den Vermieter seit Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015 außerdem

die Verpflichtung zur Reparatur der Therme (siehe dazu unter Punkt B.).

1. Ernster Schaden

Als ernste Schäden des Hauses gelten solche, welche ein außergewöhnliches Ausmaß erreichen und die ordentliche Benützung unmöglich machen. Das sind massive Mängel an der Bausubstanz, die nicht mit geringfügigen Mitteln jederzeit (in diesem Fall hat der Mieter selbst tätig zu werden) beseitigt werden können, sodass für deren Behebung ein erheblicher Aufwand erforderlich ist.

Es muss sich dabei um einen Mangel handeln, der die Substanz konkret und in absehbarer Zeit ernsthaft gefährdet. Schäden, die erst durch langes Zuwarten eine gravierende Auswirkung für die Bausubstanz haben können, fallen daher nicht darunter.

Beispiele

Ernster Schaden: Feuer- oder Explosionsgefahr durch Schäden an Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen; Schimmelbildung in den Mauern durch massive Feuchtigkeit in den Wänden; Risse in den Wänden bis in die Tiefe der Bausubstanz; statische Mängel an der Bausubstanz; fehlende oder nicht verschließbare Eingangstüre; defekter Kamin; Bleigehalt im Wasser (aber nur dann, wenn nicht durch „Rinnenlassen“ des Wassers Abhilfe geschaffen werden kann); Fußbodenschäden fallen darunter, sofern es sich nicht nur um den Belag und den Unterboden, sondern die gesamte Tragfläche handelt.

Kein ernster Schaden: schadhafte Elektroleitungen, die nur die Brauchbarkeit beeinträchtigen, nicht aber gefährlich sind; oberflächliche Mauerrisse („Schönheitsfehler“); oberflächliche Schimmelbildung; fehlende Zwischentüren; schadhafte Türschlösser oder Oberflächenschäden.

2. Gesundheitsgefahr

Der Vermieter ist verpflichtet, die Behebung einer Gesundheitsgefahr vorzunehmen, wenn diese

von der Wohnung ausgeht bzw. sich auf dessen Bewohner auswirkt,

erheblich und wissenschaftlich erwiesen ist,

tatsächlich vorliegt (die „Befürchtung“ reicht nicht aus),

objektiv gegeben ist (spezielle Sensibilitäten des Mieters, wie etwa Allergien, sind nicht ausreichend).

Im Gegensatz zum ernsten Schaden des Hauses genügt es, dass lediglich das Mietobjekt betroffen ist, nicht aber die Substanz des Hauses. Der Behebungsaufwand ist daher nicht maßgeblich.

Beispiele

Kontaminationen im Trinkwasser (Blei); Schimmelpilzsporen in der Raumluft; gefährliche Baustoffe (Asbest, sofern die Fasern in die Atemwege gelangen können), unabhängig davon, wo diese angebracht sind (Dach, Fassade, Heizgeräte etc.); gefährliche Elektroinstallationen (unabhängig davon, wer diese errichtet hat: die Behebungspflicht trifft den Vermieter, evtl. stehen ihm Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verursacher zu), vor allem fehlende Erdungen.

Eine Behebungspflicht besteht nur dann, wenn sich eine allfällige Gesundheitsgefährdung nicht durch andere zumutbare Maßnahmen abwenden lässt, etwa durch einen Wasservorlauf.

Hinweis

Im Falle von verbleitem Wasser trifft den Vermieter grundsätzlich eine Behebungspflicht, sofern die Bleirohre im Inneren des Hauses für eine Trinkwasserkontamination ursächlich sind, es sein denn, dass durch Wasservorlauf der Mangel behoben werden kann.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Elektroanlage regelmäßig nachzurüsten, um sie auf aktuellem technischen Stand zu halten, er muss nur erhebliche Gefährdungen beseitigen.

Relevante Gesetzesbestimmungen: § 3 Abs. 1, § 3 Abs. 2 Z. 2 MRG

B. Was gilt, wenn die Therme kaputt ist?

1. Wohnung ohne zentrale Heizung / Warmwasser

Ist in einer Wohnung keine zentrale Heizung/Warmwasserversorgungsanlage vorhanden, so hat dieser Umstand für den Mieter folgende rechtliche Konsequenzen:

Er zahlt in der Regel einen geringeren Mietzins (die Wohnung kann keinesfalls die Erfordernisse der A-Kategorie erfüllen).

Er ist berechtigt, eine zentrale Wärmeversorgungsanlage zu installieren, da diese zu den wesentlichen Verbesserungen zählt (siehe dazu Punkt III.C.8.).

Hat der Mieter selbst die Therme installiert, so ist er zu deren Erhaltung verpflichtet.

Endet das Mietverhältnis innerhalb von zehn Jahren nach Errichtung der Anlage, so kann der Mieter Aufwandersatz verlangen (siehe dazu Punkt IV.A.).

2. Mitvermietete Therme

Ist eine Wohnung bei Vermietung mit einer Therme oder einem vergleichbaren Wärmebereitungsgerät ausgestattet, so ergeben sich daraus folgende rechtliche Konsequenzen:

Die Ausstattung der Wohnung ist qualitativ höher, was i.d.R. einen höheren Mietzins zur Folge hat.

Der Mieter ist verpflichtet, die Therme zu warten.

Im Falle erforderlicher Reparaturen oder einer notwendigen Erneuerung ist folgende Unterscheidung zu treffen:

– Bei einer Reparatur/Erneuerung vor 1. 1. 2015 musste der Mieter die Arbeiten durchführen lassen; wobei ihm bei gänzlicher Erneuerung ‒ sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind ‒ bei Vertragsende ein Investitionsersatzanspruch zusteht (siehe dazu Punkt IV.A.).

– Ab 1. 1. 2015 (Wohnrechtsnovelle 2015) ist der Vermieter für die Erhaltung bzw. Erneuerung einer Therme zuständig.

Relevante Gesetzesbestimmungen: § 3 Abs. 2 Z. 2a, § 8 Abs. 1, § 15a MRG

3. Wartungspflichten des Mieters

Neben dem Gebrauchsrecht des Mietgegenstands samt seinen Einrichtungen trifft den Mieter auch eine Wartungspflicht.

Hinweis

Unter Wartung sind sämtliche Maßnahmen zu verstehen, die der Aufrechterhaltung eines gebrauchsfähigen Zustands und der Vermeidung oder Verzögerung der Abnutzung von Geräten und Anlagen dient. Die Wartung setzt also an einem Zustand an, bei welchem (noch) keine Einschränkung der Funktionsfähigkeit vorliegt.

Wie oft eine Therme zu warten ist, ergibt sich in der Regel aus den Betriebsbestimmungen für das jeweilige Gerät. Kommt der Mieter diesen Vorgaben (nachweislich) nach, so hat er jedenfalls seine Pflicht erfüllt. Hält der Mieter die vorgeschriebenen Wartungsintervalle nicht ein, kann das im Fall von in weiterer Folge auftretenden Defekten unter Umständen Schadenersatzansprüche auslösen, sofern ein Zusammenhang zwischen Unterlassung der Wartungspflicht und aufgetretenem Schaden nachweisbar ist.

Praxishinweis

Es ist durchaus üblich, dass mit dem Vermieter vereinbart wird, dass der Vermieter – gegen Kostenersatz des Mieters – die Wartungsarbeiten durchführen lässt. Sollte sich dann im Rahmen der Wartungsarbeiten herausstellen, dass die Therme zu reparieren ist (etwa durch Austausch von Teilen), können Reparatur und Wartung dann in einem durchgeführt werden, bei entsprechender Kostenteilung zwischen Mieter (Wartung) und Vermieter (Reparatur).

Relevante Gesetzesbestimmung: § 8 Abs. 1 MRG

4. Thermenreparatur

Die Wohnrechtsnovelle 2015 hat nach einem jahrelang schwelenden Konflikt um die Frage, wer für die Reparatur einer mitvermieteten Therme zuständig ist, eindeutig eine Erhaltungspflicht des Vermieters festgelegt. Diese Novelle ist am 1. 1. 2015 in Kraft getreten, sodass diese neue Rechtslage für sämtliche Thermenreparaturen ab 1. 1. 2015 gilt.

Hinweis

Unter „Therme“ sind sämtliche Wärmeaufbereitungsgeräte zu verstehen, also auch Fußboden- und Wandheizungen sowie Geräte für die Warmwasseraufbereitung (wie z.B. Durchlauferhitzer und Boiler).

Im Gegensatz zur Wartung setzt die Erhaltungspflicht dort an, wo bereits eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit vorliegt. Alle Maßnahmen, die der Behebung des Gebrechens dienen, fallen unter Erhaltungsmaßnahmen. Das kann die Reparatur, der Austausch von Geräteteilen oder auch die Erneuerung des Gerätes sein, wenn sich eine Reparatur als unzureichend, unmöglich oder unwirtschaftlich erweist bzw. das Heizsystem auf alten Technologien beruht oder nicht mehr zugelassen ist. In diesem Fall muss zumindest eine gleichwertige Anlage bereitgestellt werden.

Hinweis

Das Mietrechtsgesetz kennt einen dynamischen Erhaltungsbegriff: Es ist immer auf dem aktuellen Stand der Technik zu erhalten. Das kann also bedeuten, dass auch ein „Mehr“ – im Sinne einer besseren Leistungsfähigkeit, besseren technischen Ausreifung – geleistet werden muss.

Reparaturfälle nach 31. 12. 2014

Die Wohnrechtsnovelle 2015 erlegt dem Vermieter die Pflicht zur Thermenreparatur auf. Das heißt: Sämtliche Reparaturfälle, die ab dem 1. 1. 2015 zu beheben waren bzw. behoben worden sind, fallen in den Aufgabenbereich des Vermieters.

Reparaturfälle vor 1. 1. 2015

Für sämtliche Reparaturen, die vor diesem Zeitpunkt angefallen sind, war der Mieter zuständig. Hat er die Therme oder den Boiler komplett erneuert, steht ihm ein Investitionsanspruch zu, den er bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. (Diese Regelung gilt aufgrund der Wohnrechtsnovelle für Verträge, die nach 30. 9. 2006 beendet wurden bzw. werden).

Zum Investitionsersatz siehe Punkt IV.A.

Achtung

Die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich defekter Thermen gilt auch für jene Objekte, die lediglich dem Teilanwendungsbereich