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- Herausgeber: Campus Verlag
- Kategorie: Ratgeber
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2024
Ohne teure Fehler zur eigenen Immobilie Haus oder Wohnung, Bestandsimmobilie oder Neubau, von privatem oder gewerblichem Anbieter, mit Makler oder ohne – bei der Finanzierung und Zahlung von Immobilien lauern viele Risiken. Damit Sie hierbei nicht in eine finanzielle Schieflage geraten, hat der unabhängige Immobilienexperte Peter Burk die 102 häufigsten Fehler gesammelt. Schritt für Schritt erklärt er, wo die Fallstricke liegen und wie Sie diese umgehen. Dieser Ratgeber hilft Ihnen bei der Auswahl der Baufinanzierung und zeigt Ihnen, worauf im Darlehensvertrag zu achten ist. Außerdem erfahren Sie, wie Sie mit soliden Zahlungsplänen Kostenrisiken beim Immobilienkauf minimieren. So behalten Sie Kontrolle und Sicherheit auf Ihrem Weg ins Eigenheim.
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Seitenzahl: 339
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Ähnliche
Peter Burk
FINANZIERUNGS- UND ZAHLUNGSFEHLER BEIM IMMOBILIENKAUF
So vermeiden Sie über 100 teure Überraschungen
Campus Verlag
Frankfurt/New York
Über das Buch
Teure Fehler beim Immobilienkauf vermeidenDas Eigenheim ist für viele Menschen ein Traum, doch beim Immobilienkauf können so viele Fehler passieren, dass der Traum schnell zum Albtraum wird. Haus oder Wohnung, gebraucht oder neu, vom privaten oder gewerblichen Anbieter – das sind nur einige der Herausforderungen beim Immobilienkauf, vor denen Kaufinteressierte stehen. Spätestens wenn es um Finanzierung und Zahlung geht, wird es ernst, wo doch jede Kaufvariante unterschiedlich gehandhabt wird. Das birgt hohe Risiken für teure Fehler.Peter Burk, Immobilienexperte mit langjähriger Erfahrung, kennt sie alle und hat die 102 häufigsten Fallstricke identifiziert. Mit diesem Buch hilft er Ihnen, sie souverän zu umgehen.
Vita
Peter Burk ist Diplom-Ingenieur, Inhaber des Instituts Bauen und Wohnen in Freiburg, Bauberater für die Verbraucherzentrale und Buchautor rund um das Thema Bauen und Wohnen. Aus seiner Beratungspraxis kennt er nahezu alle Fehler, die rund um den Immobilienkauf gemacht werden können.
Übersicht
Cover
Titel
Über das Buch
Vita
Inhalt
Impressum
Inhalt
So funktioniert dieser Ratgeber
Teil I
Grundlagen der Immobilienfinanzierung und -zahlung
Kapitel 1
Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Klassische Immobilienfinanzierung
Sonderformen der Immobilienfinanzierung
Immobilienkosten
Eigenkapitalermittlung, Fremdkapitalbedarf und Finanzierungsgrenze
Kapitel 2
Grundlagen der Immobilienzahlung
Zahlungsvorgang beim Kauf einer gebrauchten Immobilie
Zahlungsvorgang beim Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger
Zahlungsvorgang beim Bau einer neuen Immobilie mit einem Generalunternehmer auf eigenem Grundstück
Teil II
Finanzierungsfehler
Kapitel 3
Fehler im Vorlauf zum Darlehensvertrag
Fehler 1: Finanzierungsgrenze überschritten
Fehler 2: Eigenkapitalmöglichkeiten übersehen
Fehler 3: Finanzierungslücke aufgrund zu niedrigen Beleihungswerts
Fehler 4: Neben- und/oder Zusatzkosten übersehen
Fehler 5: Zuschüsse übersehen
Fehler 6: Förderkredite übersehen
Fehler 7: Absehbare Einnahmeausfälle übersehen
Fehler 8: Zahlungsausfallabsicherung übersehen
Fehler 9: Notwendigkeit einer Zwischenfinanzierung übersehen
Fehler 10: Falsche Vertragsreihenfolge umgesetzt
Kapitel 4
Fehler im Darlehensvertrag
Fehler 1: Zu niedrige Anfangstilgung gewählt
Fehler 2: Zu hohen Zinssatz gewählt
Fehler 3: Kurze Zinsbindungszeit vereinbart
Fehler 4: Bereitstellungszinsen übersehen
Fehler 5: Keine Sondertilgungsmöglichkeit vereinbart
Fehler 6: Keine Ratenzahlungspause möglich
Fehler 7: Form der Grundpfandsicherung nicht besprochen
Fehler 8: Hohe Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart
Fehler 9: Endfälliges Darlehen abgeschlossen
Fehler 10: Fremdwährungsdarlehen vereinbart
Fehler 11: Tilgungsblockade bis nach letzter Ratenzahlung
Fehler 12: Falschen Auszahlungsweg gewählt
Teil III
Zahlungsfehler
Kapitel 5
Zahlungsfehler beim Kauf einer gebrauchten Immobilie
Fehler 1: Reservierungsgebühr gezahlt
Fehler 2: Ungeprüfte Provisionszahlung geleistet
Fehler 3: Anzahlung geleistet
Fehler 4: Preis-Zustands-Verhältnis nicht geprüft
Fehler 5: Zahlungsleistungen ohne Versicherung
Fehler 6: Versicherbarkeit nicht geprüft
Fehler 7: Zahlungsfristen zu kurz
Fehler 8: Ersteigerungszahlung unter Zeitdruck
Fehler 9: Ungesicherter Zahlungsübergang
Fehler 10: Zwangsvollstreckungsoption in das Käufervermögen
Fehler 11: Fehlende Voranzeige des Eigentumswechsels
Fehler 12: Zahlungsabtretung vereinbart
Fehler 13: Bestehende Zahlungsansprüche Dritter aus Grundlasten übersehen (Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Leibrenten)
Fehler 14: Wohngeldzahlungen übersehen
Fehler 15: Bestehende WEG-Zahlungsforderungen übersehen
Fehler 16: Beschlossene WEG-Zahlungsforderungen übersehen
Fehler 17: Vorzeitige Zahlungspflichten übersehen
Fehler 18: Entgangene Zahlungsansprüche gegenüber dem Verkäufer
Fehler 19: Unnötig hohe Grunderwerbsteuer gezahlt
Fehler 20: Laufende Grundsteuerzahlung nicht geklärt
Fehler 21: Drohende Bußgeldzahlung aus dem GEG übersehen
Fehler 22: Öffentliche Zahlungsforderungen übersehen
Fehler 23: Private Zahlungsforderungen Dritter übersehen
Fehler 24: Finanzielle Doppelbelastung durch ungeregeltes Bezugsrecht
Fehler 25: Vermietungsverhältnis unbekannt
Fehler 26: Mietkündigungsfrist übersehen
Kapitel 6
Zahlungsfehler beim Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger
Fehler 1: Reservierungsgebühr gezahlt
Fehler 2: Ungeprüfte Provisionszahlung geleistet
Fehler 3: Anzahlung geleistet
Fehler 4: Preis-Leistungs-Verhältnis nicht geprüft
Fehler 5: Zahlungsleistungen ohne Bauversicherung
Fehler 6: Gebäudeversicherbarkeit nicht geprüft
Fehler 7: Überzahlung von Leistungen
Fehler 8: Zahlungsfristen zu kurz
Fehler 9: Zahlung ohne Sicherungsvoraussetzungen der MaBV
Fehler 10: Zahlungsabtretung vereinbart
Fehler 11: Fehlende Leistungskontrolle vor Zahlung
Fehler 12: Zusatzzahlungen für ungeplante Zusatzleistungen
Fehler 13: Aufrechnungsverbot vereinbart
Fehler 14: Bürgschaftsoption des Sicherheitseinbehalts vereinbart
Fehler 15: Zwangsvollstreckungsoption in das Vermögen des Käufers vereinbart
Fehler 16: Ungeklärte Gebäudeversicherung bei Abnahme
Fehler 17: Finanzielle Doppelbelastung durch Bauverzögerung
Fehler 18: Finanzielle Doppelbelastung durch Baustopp
Fehler 19: Unklare Ratenzahlung vor Abnahme
Fehler 20: Gewährleistungssicherung übersehen
Fehler 21: Vertragsstrafe nicht geltend gemacht
Fehler 22: Zahlung ohne Gewährleistungsabtretung
Fehler 23: Gewährleistungseinbehalt nicht geregelt
Fehler 24: Keine Wahlfreiheit zwischen Fertigstellung oder Auszahlung
Fehler 25: Eigentumsblockade durch Zahlungsblockade
Fehler 26: Zusatzzahlung für wichtige Dokumente
Kapitel 7
Zahlungsfehler beim Bau einer neuen Immobilie mit dem Generalunternehmer
Fehler 1: Reservierungsgebühr gezahlt
Fehler 2: Falsche Kaufabfolge: Gebäudekauf vor Grundstückskauf
Fehler 3: Künstlicher Zeitdruck aufgrund steigenden Angebotspreises
Fehler 4: Ungeprüfte Provisionszahlung geleistet
Fehler 5: Anzahlung geleistet
Fehler 6: Preis-Leistungs-Verhältnis nicht geprüft
Fehler 7: Grunderwerbsteuer zu niedrig kalkuliert
Fehler 8: Zahlungsleistungen ohne Bau- und Gebäudeversicherungen
Fehler 9: Gebäudeversicherbarkeit nicht geprüft
Fehler 10: Zahlung ohne Sicherungsvoraussetzung am Grundstück
Fehler 11: Überzahlung von Leistungen
Fehler 12: Zu kurze Zahlungsfristen
Fehler 13: Zahlungsabtretung vereinbart
Fehler 14: Aufrechnungsverbot vereinbart
Fehler 15: Bürgschaftsoptionen für den Unternehmer vereinbart
Fehler 16: Fehlende Leistungskontrolle vor Zahlung
Fehler 17: Zahlung ohne Gewährleistungsabtretung
Fehler 18: Zahlung ohne Subunternehmersicherung
Fehler 19: Zusatzzahlungen durch Nachforderungen
Fehler 20: Finanzielle Doppelbelastung durch Bauverzögerung
Fehler 21: Finanzielle Doppelbelastung durch Baustopp
Fehler 22: Pauschale Entschädigungszahlungen vereinbart
Fehler 23: Fehlende Insolvenzsicherung
Fehler 24: Vertragsstrafe nicht geltend gemacht
Fehler 25: Gewährleistungssicherung übersehen
Fehler 26: Gewährleistungseinbehalt nicht geregelt
Fehler 27: Bezugsblockade durch Zahlungsblockade
Fehler 28: Zusatzzahlung für wichtige Dokumente
Zum Schluss
Über den Autor
So funktioniert dieser Ratgeber
Viele Immobilien in Deutschland werden ohne vertiefte Finanzierungs- und Zahlungskenntnisse gekauft, was zu vielen Fehlern und daraus entstehenden Risiken führt. Manchmal geht das gut, manchmal nicht. Dann allerdings können die Konsequenzen verheerend sein, denn wer mit einem undurchdachten Kredit und einem schlechten Zahlungsplan in ein Kauf- oder Bauvorhaben geht, kann böse Überraschungen erleben. Selbst wenn man nur eine gebrauchte Immobilie kauft, aber bei Geldtransfer und Immobilienübergabe nicht aufpasst, kann man noch alles verlieren, was man sich zuvor mühsam angespart und geliehen hat.
Es gibt keinen Vollkaskoschutz des Staates bei diesen Vorgängen, und auch Notare handeln bei Vertragsbeurkundungen nicht so, dass alle wichtigen Aspekte berücksichtigt sind. Das müssen sie auch nicht, denn dazu sind sie gesetzlich nicht verpflichtet – was viele Menschen nicht wissen. Wer eine Immobilie kauft oder baut, ist selbst für sein Handeln verantwortlich. Dementsprechend kann, wer sich damit nicht genauer beschäftigt, in ernste Probleme geraten.
Dieses Buch soll bei der Vermeidung solcher Fehler helfen. Zur Übersichtlichkeit ist es in drei Teile gegliedert: Zunächst erläutert es die Grundlagen der Immobilienfinanzierung und -zahlung. Damit haben Sie einen ersten Überblick über Finanzierungs- und Zahlungszusammenhänge. Im zweiten Teil lernen Sie die häufigsten Fehler rund um Immobilienfinanzierungen kennen. Viele davon sind einfach zu vermeiden und sparen bares Geld. Im dritten und letzten Teil lernen Sie dann gängige Fehler bei der Zahlung von Immobilienkäufen oder Bauvorhaben kennen. Dabei wird differenziert zwischen den unterschiedlichen Zahlungsvorgängen beim Kauf gebrauchter Immobilien, beim Kauf neuer Immobilien und beim Bauen auf eigenem Grundstück. Denn die jeweils relevanten Zahlungsvorgänge weichen stark voneinander ab, wie Sie bereits im ersten Teil erfahren werden.
Für alle Fehler, die dieses Buch aufführt, gibt es eine klare Gliederung: Zunächst wird der Hintergrund erläutert – also wichtiges Grundlagenwissen rund um die potenziellen Fehler dargelegt. Dann wird das konkrete Problem mit seinen Praxisauswirkungen benannt. Und schließlich werden Handlungsoptionen aufgezeigt, wie Sie – und das ist das Entscheidende – den Fehler vermeiden oder zumindest dessen Auswirkungen einschränken können.
Teil I
Grundlagen der Immobilienfinanzierung und -zahlung
Einführung
Nur wenige Menschen haben das Geld, um eine Immobilie aus Eigenmitteln bauen oder kaufen zu können. Selbst wenn sie das aber können, sind die Gefahren damit noch lange nicht vorbei. Denn neben der Finanzierung muss die Zahlung ohne unnötige und hohe Risiken abgewickelt werden. Die Grundlagen beider Aspekte werden nachfolgend dargelegt.
Kapitel 1Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Manche Menschen müssen sich mit dem Thema der Finanzierung gar nicht groß auseinandersetzen, weil sie die nötigen Mittel für einen Immobilienerwerb vollständig zur Verfügung haben – nicht selten stammen diese aus einer Erbschaft oder deren Erlös, etwa dem Verkauf einer anderen Immobilie. Alle anderen aber, die über das Geld zum Kauf einer Immobilie nicht in Gänze verfügen, müssen es sich – oder zumindest einen Teil – leihen. Und nicht allen diesen Menschen ist der Ablauf einer Immobilienfinanzierung geläufig. Wie auch? Schließlich kauft man in der Regel nur einmal im Leben eine Immobilie.
Man kann grundsätzlich zwischen der klassischen Immobilienfinanzierung mittels eines Darlehens oder Kredits (unterschiedliche Bezeichnungen für den identischen Sachverhalt) und Sonderformen der Finanzierung unterscheiden.
Klassische Immobilienfinanzierung
Bei der klassischen Immobilienfinanzierung haben Sie einen kleinen Teil des nötigen Geldes für die Finanzierung einer Immobilie selbst angespart und benötigen das fehlende Geld in Form eines Bankkredits. Viele Banken verlangen etwa 15 bis 20 Prozent der Immobilienkaufkosten als Eigenkapital. Wenn Sie eine Immobilie für 400 000 Euro erwerben wollen, müssten Sie also etwa 60 000 bis 80 000 Euro mitbringen. Die Bank wird Ihnen aber nicht einfach die fehlende Summe von 320 000 beziehungsweise 340 000 Euro als Kredit zur Verfügung stellen, sondern Ihnen nur einen geringeren Betrag leihen, den sogenannten Beleihungswert. Das heißt, die Bank schaut sich an, welchen Wert die Immobilie aus ihrer Sicht bei möglicherweise schlechteren Marktbedingungen hat. Zu dieser Vorsicht sind Banken gesetzlich angehalten. Denn es wäre ein Risiko für die Banken, wenn sie die Preise zu optimistisch einschätzen würden. Schon bei leichten Marktveränderungen könnten die ausgereichten Kredite dann keine hinreichenden realen Gegenwerte mehr am Markt haben. Da Banken ihre ausgereichten Immobilienkredite aber über die Immobilienwerte absichern, könnte das zu Verlusten für die Banken führen, wenn zu viele Kreditnehmer ihre Kredite nicht zurückzahlen könnten.
Die verbleibende Finanzierungslücke zwischen dem ermittelten Beleihungswert und dem tatsächlichen Verkaufswert der Immobilie müssen Sie selbst zusätzlich schließen. Gelingt Ihnen das, muss als Nächstes geklärt werden, welche Konditionen die Bank für die Kreditausreichung verlangt, von der Anfangstilgung über den Zinssatz bis hin zu den geforderten Sicherheiten. Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz des aufgenommenen Kredits, den Sie pro Jahr als Tilgung, also als tatsächliche Schuldenrückführung, zurückzahlen. Er heißt Anfangstilgung, weil dieser Prozentsatz mit der Zeit automatisch steigt, er ist also nicht konstant. Das liegt daran, dass Sie mit der Bank zwar eine feste monatliche Rate vereinbaren, die aber einen Tilgungsanteil und einen Zinsanteil enthält. Mit zunehmender Rückzahlung sinken Ihre Schulden und Sie müssen somit weniger Zinsen dafür entrichten. Fällt der Zinsanteil dann innerhalb der Rate, kann der Tilgungsanteil steigen. Daraus folgt aber auch: Je niedriger die Anfangstilgung ist, desto länger dauert es natürlich, bis die Tilgung in größeren Schritten ansteigen kann. Bei einer Anfangstilgung von 1 Prozent etwa, kann es sein, dass Sie selbst nach zehn Jahren noch kaum Schulden getilgt, sondern vor allem Zinsen an die Bank gezahlt haben. Aus diesem Grund sollte am Anfang sinnvollerweise eine möglichst hohe Anfangstilgung gewählt werden, um möglichst schnell möglichst viele Schulden zurückzuzahlen. Wie sich das im Einzelnen darstellt und wie Sie das sogar ganz konkret selbst berechnen können, erfahren Sie in diesem Teil des Ratgebers.
Zur Absicherung des ausgereichten Kredits will die Bank von Ihnen eine Sicherung für den Fall, dass Sie die Schulden nicht mehr zurückzahlen können. Das kann schneller gehen, als Sie glauben – es genügen eine Scheidung oder ein Arbeitsplatzverlust, also Vorgänge, die Sie wahrscheinlich aus Ihrem eigenen Freundes- oder Bekanntenkreis kennen. Banken sichern Kredite konkret durch Einträge im Grundbuch ab. Das Grundbuch ist ein Verzeichnis aller bebauter und unbebauter Grundstücke in Deutschland. Früher waren es tatsächlich Bücher, heute sind es meist elektronische Verzeichnisse. Es gibt sie für jedes Grundstück, und sie gliedern sich in drei sogenannte Abteilungen. Der Begriff »Abteilungen« ist etwas irreführend, letztlich sind es einfach nur Abschnitte. In der ersten Abteilung sind die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Hier ist also benannt, wem das Grundstück gehört. In der zweiten Abteilung sind die sogenannten Grundlasten verzeichnet – dabei handelt es sich um rechtliche Verpflichtungen zugunsten Dritter.
So kann etwa auf dem Grundstück ein sogenanntes Nießbrauchrecht liegen, aufgrund dessen eine dritte Person alle Einnahmen aus diesem Grundstück und gegebenenfalls dessen Bebauung (wie Pacht- oder Mieteinahmen) erhält. Auch Wohnrechte können dort festgehalten sein, also das Recht einer dritten Person ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude – oder einen Teil dessen – bewohnen zu dürfen. Solche Rechte sind sehr weitgehende Grundlasten. Meist handelt es sich eher um Liegerechte bereits verlegter Leitungen (etwa örtlicher Energieversorger oder eines Telekommunikationsunternehmens) – oft gekoppelt mit einem Betretungsrecht zur Prüfung und Reparatur dieser.
In der dritten Abteilung sind die sogenannten Grundpfandlasten vermerkt. Sie dokumentieren die finanziellen Belastungen des Grundstücks. Das sind in aller Regel die Sicherungsforderungen von Banken in Form von Hypotheken oder Grundschulden. Diese Lasten sind in einer geordneten Reihenfolge eingetragen. Man spricht daher auch von erstrangig, zweitrangig oder drittrangig abgesicherten Krediten. Die Reihenfolge hat eine erhebliche Auswirkung auf die Absicherungssituation, denn erstrangig abgesicherte Kredite werden im Sicherungsfall auch als Erstes bedient: Kann ein Kreditnehmer seine Raten nicht mehr tilgen und es kommt zur Zwangsversteigerung, erhält zunächst der erstgenannte Gläubiger sein Geld zurück. Das ist wiederum der Grund dafür, dass sogenannte nachrangig abgesicherte Kredite teurer sind (durch einen höheren Zinssatz) als erstrangig abgesicherte Kredite. Praktisch alle Immobilienfinanzierungsangebote am Markt gehen zunächst einmal von einer erstrangigen Absicherung aus.
Allerdings darf eine Bank nicht beliebig – beispielsweise schon nach dem Ausbleiben einer einzigen Rate – zu allen erdenklichen Mitteln wie etwa der Zwangsversteigerung der Immobilie greifen. Der Gesetzgeber hat dazu Mindestvoraussetzungen festgelegt: Es reicht bereits aus, wenn der Kreditnehmer mit mindestens zwei Zahlungsraten in Verzug ist, die gleichzeitig 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens ausmachen. Was das im Detail bedeutet, werden Sie im Verlauf des Buches noch erfahren.
Neben dieser klassischen Immobilienfinanzierung gibt es zahlreiche Sonderformen, von denen fast alle allerdings auch Sonderprobleme mit sich bringen. Daher gilt: Die sinnvollste Immobilienfinanzierung ist fast immer die klassische. Sie besteht aus einem möglichst hohen Eigenkapitalanteil und einem ergänzenden Darlehen mit möglichst hoher Anfangstilgung und möglichst niedrigem Zins.
Sonderformen der Immobilienfinanzierung
Es gibt unzählige Sonderformen der Immobilienfinanzierung, aber nur die wenigsten sind für Verbraucher wirklich interessant. Die geläufigste ist die Kopplung einer Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag. Die angesparte Bausparsumme ist dabei häufig im mittleren fünfstelligen Bereich und wird in Form einer Sondertilgung zur Abzahlung des Immobilienkredits eingesetzt. Das geht jedoch nur dann sinnvoll, wenn zeitlich deutlich vorlaufend zum Kreditvertrag ein Bausparvertrag abgeschlossen wurde und eine entsprechend hohe Bausparsumme über die Jahre angespart werden konnte. Denn Sie sparen bei einem Bausparvertrag zunächst etwa die Hälfte des Kapitals an, das insgesamt als Auszahlungssumme vereinbart wird. Das ist die Ansparphase. Haben Sie dieses bestimmte Quorum erreicht, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif, das heißt, Ihnen wird die vereinbarte Summe ausgezahlt. Den Teil des Auszahlungsbetrags, der nicht aus eigenen, angesparten Mitteln besteht, zahlen Sie zu einem günstigen Zinssatz an die Bausparkasse zurück. Bausparverträge werden zudem oft nicht im Grundbuch abgesichert. Nach der Bausparkassenverordnung liegt die Grenze hier bei 50 000 Euro, wobei neben einer Grundschuld auch Ersatzsicherheiten zulässig sind (§ 12 Absatz Bausparkassenverordnung in Verbindung mit § 7 Absatz 4 Satz 1 Bausparkassengesetz). Ersatzsicherheiten spielen allerdings in der Praxis eher keine Rolle. Das heißt, der günstige Zinssatz und die meist nicht notwendige Grundbuchsicherung sind Vorteile eines Bausparvertrags. Leider können Sie aber mithilfe eines Bausparvertrags selten die gesamte Summe für den Kauf ansparen, und die Zinsen während der Ansparphase sind meist sehr gering. Daher lohnen sich Bausparverträge eigentlich nur in Zeiten gehobener oder hoher Zinsen. Demnach nimmt auch immer, wenn die klassischen Finanzierungszinsen steigen, die Abschlussrate von Bausparverträgen zu. Der Abschluss eines Bausparvertrags kurz vor einem Immobilienkauf ist jedoch keine sinnvolle Option mehr.
Eine andere Sonderform der Immobilienfinanzierung ist die Kopplung der Finanzierung mit einer Lebensversicherung – nicht zu verwechseln mit einer Risikolebensversicherung. Bei der Lebensversicherung handelt es sich um eine Ansparversicherung, deren Sparertrag zu einem bestimmten vereinbarten Zeitpunkt verzinst ausgezahlt wird, sodass diese Summe für die Tilgung des Immobilienkredits eingesetzt werden kann. Der Kreditvertrag wird dabei von vornherein so angelegt, dass das möglich ist. Dieses Modell gibt es entweder als Sondertilgung oder als endfälligen Kredit. Bei der Sondertilgung zahlen Sie eine sehr hohe Tilgung, wenn Ihre Lebensversicherung ausbezahlt wird. Das kann so weit gehen, dass die Lebensversicherung erst ganz am Ende der Kreditlaufzeit die gesamte Tilgung auf einen Schlag übernimmt. Dann handelt es sich letztlich um einen endfälligen Kredit. Das heißt aber auch: Sie tilgen lange kaum oder gar nicht, sondern zahlen nur Zinsen, bis irgendwann die Lebensversicherung auszahlungsreif ist und Sie auf einen Schlag einen größeren Teil oder alles tilgen können. Das ist allerdings aus ökonomischer Sicht wenig sinnvoll, da Sie die Schuldenlast zeitlich erst spät senken, während dies bei fortlaufender Tilgung kontinuierlich passiert. Je nach Höhe der Lebensversicherung kann diese späte Tilgung fast den gesamten Kreditrahmen oder auch nur einen Teil betreffen.
Ein weiteres Sondermodell funktioniert ähnlich, kann aber auch ohne Versicherung vereinbart werden, mit ebenfalls vollständiger Tilgung erst am Ende der Kreditlaufzeit: der endfällige Kredit. Sie zahlen dabei über die gesamte Laufzeit des Kreditvertrags mit jeder Ratenzahlung nur die Zinslast, bis Sie dann erst am Ende, praktisch mit der letzten Rate, die Kreditschulden auf einen Schlag abzahlen. Das Modell hat dieselben Nachteile wie das bereits beschriebene mit gekoppelter Lebensversicherung: Sie tilgen dabei viel zu spät.
Diese drei Sonderformen sind die häufigsten Sonderformen am Markt. Sie sind aber – außer der ersten Variante mit Bausparvertrag – nicht sonderlich attraktiv. Und selbst die Bausparvariante ist nur in Zeiten von mittleren oder hohen Zinsen interessant. Zudem muss man mit einem Bausparvertrag rechtzeitig in Vorleistung gehen. Im Kern ist die Option der möglichen Zuteilung einer bestimmten Bausparsumme aber auch nichts anderes als die Option, eine Sondertilgung in bestimmter Höhe zu einem noch nicht bekannten Zeitpunkt einbringen zu können – und dieses Optionsrecht können Sie sich natürlich auch über jeden Kreditvertrag einräumen lassen.
Immobilienkosten
Der Ausgangspunkt einer Immobilienfinanzierung sind immer die tatsächlichen Immobilienkosten. Obwohl diese äußerst wichtig sind, als belastbare Grundlage für die Errechnung der Finanzierung, werden sie häufig wenig hinterfragt und selten mit der gebotenen Sorgfalt angegangen. Die Konsequenz ist dann häufig eine Nachfinanzierung, die, was die Zinshöhe angeht, meist teurer ist als die Erstfinanzierung.
Sie können sich beim Weg zur eigenen Immobilie zwischen den folgenden Optionen entscheiden:
gebrauchtes Haus oder gebrauchte Wohnung,
neues Haus oder neue Wohnung vom Bauträger,
neues Haus vom Generalunternehmer,
neues Haus vom Fertighausanbieter,
neues Haus vom Architekten,
neues Haus in Eigenleistung oder vom Bausatzanbieter.
Wenn Sie nicht nur ein Objekt kaufen, sondern es auch umbauen oder modernisieren wollen, kommen natürlich dementsprechend weitere Kosten auf Sie zu.
Die jeweiligen Kosten exakt zu ermitteln, ist nicht so einfach. Das geht bei gebrauchten Immobilien noch am besten, wenn diese im Wesentlichen übernommen werden können und keine umfangreicheren Modernisierungen erfolgen müssen. Stehen jedoch Modernisierungen oder gar Umbauten an, wird es auch hier schwierig mit den Kostenvorhersagen. Nachfolgend finden Sie Kostentabellen zu den einzelnen Immobilienvarianten.
Kostenzusammenstellung: Gebrauchtes Haus
Die mit Abstand häufigste Form des Immobilieneigentums ist der Kauf eines gebrauchten Hauses. Wenn das Haus auf Basis eines Wertgutachtens eines unabhängigen Sachverständigen erworben wird und nicht noch modernisiert werden muss, beinhaltet dieser Weg die geringsten Kostenrisiken. Das ändert sich jedoch bei anfallenden Modernisierungen, denn diese können in größerem Umfang schnell zu einem erheblichen Kostenrisiko werden.
Banken verlangen üblicherweise bei der Kreditvergabe auch eine Kostenaufstellung, verstehen jedoch überraschend wenig von Bau- und Modernisierungskosten. Das heißt, eine Bank wird Sie kaum auf verborgene Bau- oder Modernisierungskostenrisiken hinweisen können, sondern sich auf Ihre Angaben verlassen.
Kostenpunkt
Kosten
Kaufpreis Haus
Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aber aktuell zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme)
Notargebühren (ca. 1 bis 1,5 % der Kaufsumme)
Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung über einige Hundert Euro, zzgl. Eintragung der Hypothek oder Grundschuld, ca. 0,25 bis 0,3 % der Kreditsumme)
Ggf. Maklerprovision (meist zwischen 3,57 und 7,14 % der Kaufsumme)
Kostenschätzung zu vorgeschriebenen Modernisierungen aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (insbesondere Austausch von Zentralheizungen, die keine Brennwertheizungen und älter als 30 Jahre sind, sowie Leitungsdämmungen und Dämmungen oberster Geschossdecken)
Umzugskosten
Summe
Kostenübersicht: Gebrauchtes Haus
Kostenzusammenstellung: Gebrauchte Wohnung
Auch der Kauf einer gebrauchten Wohnung ist für viele Menschen eine Option, vor allem für Singles und junge Paare, aber auch für Familien, die sich ein Haus nicht leisten können oder wollen, oder später, im Zuge einer Verkleinerung, nach den Familienjahren im eigenen Haus.
Ähnlich wie beim Kauf eines gebrauchten Hauses ist dieser Weg recht kostensicher und schnell umsetzbar, wenn man einiges beachtet. Vor allem der Modernisierungsbedarf und die dazu von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gebildeten oder auch nicht gebildeten finanziellen Rücklagen spielen eine große Rolle. Denn anders als bei einem gebrauchten Haus können Sie eine gebrauchte Wohnung nicht beliebig allein, ohne die Miteigentümer, modernisieren. Gemeinschaftliche Bauteile, wie Balkone, Fassaden, Heizung oder Fenster können Sie nur gemeinsam mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, also als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft, modernisieren – und benötigen dafür außerdem einen mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümer. Und die Eigentümergemeinschaft sollte für solche Vorhaben möglichst finanzielle Rücklagen gebildet haben. Auch das muss vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sehr sorgfältig geprüft werden.
Es gibt zudem noch eine Besonderheit bei Eigentumswohnungen: das sogenannte Wohn- oder auch Hausgeld. Aus diesem werden zum Beispiel laufende Versicherungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten beglichen und unter anderem Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen gebildet. Das monatliche Wohn- oder auch Hausgeld kann durchaus bei 150 bis 250 Euro oder mehr liegen. Mit etwa 2,50 bis 4,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche einer Wohnung können Sie rechnen. Das ist eine Belastung, die neben der Kreditrückzahlung dann ebenfalls dauerhaft auf Sie zukommt – und daher berücksichtigt werden muss.
Kostenpunkt
Kosten
Kaufpreis der Wohnung
Sehr selten, aber manchmal gefordert: Ausgleichszahlung vom Käufer an den Verkäufer, für dessen finanzielle Anteile an den gebildeten Rücklagen der WEG (ist aber fast immer im Immobilienkaufpreis mit eingepreist)
Bereits absehbarer finanzieller Anteil, der zusätzlich zu den gebildeten Rücklagen zu tragen ist für möglicherweise bereits beschlossene Modernisierungen
Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aktuell 3,5 bis 6,5 %)
Notargebühren (1 bis 1,5 % der Kaufsumme)
Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung, einige Hundert Euro, zzgl. Eintragung der Hypothek oder Grundschuld, 0,25 bis 0,30 % der Kaufsumme)
Ggf. Maklerprovision (meist zwischen 3,57 und 7,14 % der Kaufsumme)
Umzugskosten
Summe
Kostenübersicht: Gebrauchte Wohnung
Kostenzusammenstellung: Neues Haus vom Bauträger
Beim Neubau eines Hauses lassen sich die Kosten schon schwieriger einschätzen. Der sicherste Weg scheint vielen Menschen noch das Bauen mit dem Bauträger zu sein, denn eigentlich baut man nicht mit ihm, sondern kauft von ihm – und zwar Haus oder Wohnung und Grundstück gemeinsam. Für Bauträger gelten in Deutschland zwar einige Regelungen zur Zahlungsabwicklung, aber nur eher unzureichende Regelungen zur Kostensicherheit. Das entscheidende Dokument, um diese bei Bauträgervorhaben zu prüfen, ist die sogenannte Bau- und Leistungsbeschreibung: Sie ist gesetzlich zwingender Bestandteil des Immobilienkaufvertrags. In ihr wird zwischen den Vertragspartnern festgelegt, welche Leistungen – in welcher Qualität – geschuldet sind. Daher muss eine Baubeschreibung immer sorgfältig geprüft werden, um Kostenrisiken zu erkennen und, wo möglich, auszuschalten. Laien können das nicht ohne weiteres, daher sollte man hier unbedingt Fachleute zurate ziehen. Hierzu erhalten Sie im weiteren Verlauf des Buches noch Hinweise.
Kostenpunkt
Kosten
Kosten aus Leistungen der Baubeschreibung
Kosten aus ergänzenden Leistungen (z. B. spezieller Keller, zusätzliche Haustechnik, KfW-Effizienzhausanforderungen, ausgebautes Dachgeschoss, Garage, Gartenanlage etc.)
Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aktuell von 3,5 bis zu 6,5 %)
Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung, einige Hundert Euro, zzgl. Eintragung der Hypothek oder Grundschuld, ca. 0,25 bis 0,30 % der Kaufsumme)
Notargebühren (1 bis 1,5 % der Kaufsumme)
Ggf. Maklerprovision (meist zwischen 3,57 und 7,14 % der Kaufsumme)
Umzugskosten
Summe
Kostenübersicht: Neues Haus vom Bauträger
Kostenzusammenstellung: Neue Wohnung vom Bauträger
Wenn Sie eine neue Wohnung kaufen, ist diese praktisch immer vom Bauträger, denn bei einem solchen Kauf erwirbt man Grund und Boden anteilig mit. Man kann nicht erst einen Grundstücksanteil kaufen und dann darauf eine einzelne Wohnung errichten. Ausnahmefälle wie Bauherrengemeinschaften (sogenannte Baugruppen), die gemeinsam Grund und Boden kaufen und darauf dann gemeinsam Wohnungen errichten, gibt es natürlich – es sind aber eher seltene Spezialfälle.
Auch beim Wohnungskauf vom Bauträger gilt, dass die Bau- und Leistungsbeschreibung ein entscheidendes Dokument ist, um die Baukostensicherheit zu überprüfen. Was dort nicht erfasst ist, ist zunächst einmal nicht geschuldet. Daher muss auch hier die Bau- und Leistungsbeschreibung sorgfältig geprüft werden.
Kostenpunkt
Kosten
Kosten aus Leistungen der Baubeschreibung
Kosten aus ergänzenden Leistungen (z. B. spezieller Tiefgaragenstellplatz, zusätzliche Wohnungsausstattung, ausgebaute Dachterrasse etc.)
Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aktuell von 3,5 bis zu 6,5 %)
Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung, einige Hundert Euro, zzgl. Eintragung der Hypothek oder Grundschuld, ca. 0,25 bis 0,30 % der Kaufsumme)
Notargebühren (1 bis 1,5 % der Kaufsumme)
Ggf. Maklerprovision (meist zwischen 3,57 und 7,14 % der Kaufsumme)
Umzugskosten
Summe
Kostenübersicht: Neue Wohnung vom Bauträger
Kostenzusammenstellung: Neues Haus vom Generalunternehmer
Das Bauen mit dem Generalunternehmer kommt für viele infrage, die auf eigenem Grundstück explizit kein Fertighaus in Holzbauweise, sondern ein individuelles, massives Haus bauen wollen, das schlüsselfertig zum Festpreiserrichtet wird. Der Begriff »schlüsselfertig« ist dabei rechtlich völlig undefiniert, somit ist häufig auch die geschuldete Leistung unklar.
Einen Unterschied gibt es zwischen einem Generalunternehmer und einem Generalübernehmer. Dieser liegt darin, dass der Übernehmer von Ihnen den Auftrag zur Errichtung eines Hauses entgegennimmt, diesen aber vollständig weiterreicht an Subunternehmer, die das Haus dann im Auftrag des Übernehmers bauen. Von solchen Modellen sollte man als privater Bauherr möglichst die Finger lassen. Ihr Anbieter sollte auch Bauunternehmer sein, also Generalunternehmer, der zumindest die wesentlichen Kernleistungen wie Planung, Bauantrag, Rohbau und Ausbau selbst übernimmt und nur bestimmte Leistungen an Subunternehmer vergibt (etwa Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation).
Das entscheidende Dokument beim Bauen mit dem Generalunternehmer ist wieder die Bau- und Leistungsbeschreibung. Auch in diesem Fall muss sie sehr sorgfältig geprüft werden, um möglichst alle Kostenrisiken aufzudecken. Zudem kommen in diesem Fall die Kosten des Grundstückskaufs und der Grundstückserschließung hinzu.
Kostenpunkt
Kosten
Grundstückskosten
Erschließungsbeiträge (fallen unterschiedlich aus – bis hin zu fünfstelligen Eurobeträgen)
Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aktuell von 3,5 bis 6,5 %)
Notargebühren (1 bis 1,5 % der Kaufsumme)
Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung, einige Hundert Euro, zzgl. Eintragung der Hypothek oder Grundschuld, 0,25 bis 0,30 % der Kaufsumme)
Ggf. Maklerprovision (meist zwischen 3,57 und 7,14 % der Kaufsumme)
Summe
Kostenübersicht: Grundstückskauf
Kostenpunkt
Kosten
Kosten aus Leistungen der Baubeschreibung
Kosten aus ergänzenden Leistungen (z. B. Vermessungskosten, Hausanschlusskosten, Bodengutachten, ggf. Erdaushub, ggf. spezielle Kellerbauanforderungen, zusätzliche Haustechnik, KfW-Effizienzhausanforderungen, ausgebautes Dachgeschoss, Garage, Gartenanlage etc.)
Baugenehmigungskosten (0,1 bis 0,5 % der Bausumme)
Kosten eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SIGEKO)
Anwaltskosten (Prüfung des Generalunternehmervertrags)
Umzugskosten
Summe
Kostenübersicht: Neues Haus vom Generalunternehmer
Kostenzusammenstellung: Neues Haus vom Fertighausanbieter
Ein Fertighausunternehmen arbeitet auf einer praktisch identischen rechtlichen Basis wie ein Generalunternehmer. Letztlich ist also auch ein Fertighausanbieter ein Generalunternehmer. Das Bauen mit dem Fertighausanbieter ist beliebt, weil es vermeintlich schnell geht und der Preis schon früh feststeht. Jedoch gilt auch für das Fertighaus: Seitens des Anbieters ist immer nur das geschuldet, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung auch vertraglich vereinbart wurde. Daher spielt auch beim Vertrag mit dem Fertighausanbieter die Bau- und Leistungsbeschreibung eine ganz wesentliche Rolle und muss gut geprüft werden, denn was darin nicht enthalten ist, zahlen Sie schnell zusätzlich.
Beim Bauen mit dem Fertighausanbieter haben Sie eine gute Verhandlungsposition, da das zu bebauende Grundstück in aller Regel bereits Ihnen gehört. Sie entscheiden also, wer darauf mit Ihnen baut – und wer nicht. Das heißt aber natürlich, dass die Kosten des Grundstückskaufs und die Erschließung desselben, als Teil der Kosten des Gesamtvorhabens, auch hier mit berücksichtigt werden müssen.
Kostenpunkt
Kosten
Grundstückskosten
Erschließungsbeiträge (fallen unterschiedlich aus – bis hin zu fünfstelligen Eurobeträgen)
Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aktuell von 3,5 bis 6,5 %)
Notargebühren (1 bis 1,5 % der Kaufsumme)
Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung, einige Hundert Euro, zzgl. Eintragung der Hypothek oder Grundschuld, 0,25 bis 0,30 % der Kaufsumme)
Ggf. Maklerprovision (meist zwischen 3,57 und 7,14 % der Kaufsumme)
Summe
Kostenübersicht: Grundstückskauf
Kostenpunkt
Kosten
Kosten aus Leistungen der Baubeschreibung
Kosten aus ergänzenden Leistungen (z. B. Vermessungskosten, Hausanschlusskosten, Bodengutachten, ggf. Erdaushub, ggf. spezielle Kellerbauanforderungen, zusätzliche Haustechnik, KfW-Effizienzhausanforderungen, ausgebautes Dachgeschoss, Garage, Gartenanlage etc.)
Baugenehmigungskosten (0,1 bis 0,5 % der Bausumme)
Kosten eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SIGEKO)
Anwaltskosten (Prüfung des Fertighauskaufvertrags)
Umzugskosten
Summe
Kostenübersicht: Haus vom Fertighausanbieter
Kostenzusammenstellung: Neues Haus vom Architekten
Das Architektenhaus ist die große »Black-Box« bei der Frage der Baukosten, da man am Anfang nicht weiß, wo man am Ende herauskommt. Man kann das Risiko zwar eingrenzen, muss sich dafür aber intensiver mit dem Architektenvertragsrecht befassen. Das beginnt bereits mit einer möglichst detaillierten Planungsvereinbarung mit dem Architekten, die umfassend die Planungsleistungen definiert, und endet bei von vornherein vertraglich festgelegten maximalen Baukosten. Ohne solche Regelungen ist das Risiko, dass der Architekt sich um steigende Baukosten nur mäßig kümmert, hoch. Und damit ist auch das Risiko möglicherweise notwendig werdender Nachfinanzierung hoch.
Hinzu kommen auch bei diesem Vorgehen natürlich die Kosten des Grundstückskaufs und die Kosten der Erschließung.
Kostenpunkt
Kosten
Grundstückskosten
Erschließungsbeiträge (fallen unterschiedlich aus – bis hin zu fünfstelligen Eurobeträgen)
Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aktuell von 3,5 bis 6,5 %)
Notargebühren (1 bis 1,5 % der Kaufsumme)
Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung, einige Hundert Euro, zzgl. Eintragung der Hypothek oder Grundschuld, 0,25 bis 0,30 % der Kaufsumme)
Ggf. Maklerprovision (meist zwischen 3,57 und 7,14 % der Kaufsumme)
Summe
Kostenübersicht: Grundstückskauf
Kostenpunkt
Kosten
Kosten aus Architektenleistungen (seit 2019 nicht mehr zwingend nach HOAI* / EuGH-Urteil vom 04.07.2019: AZ C-377/17)
Baukosten nach Kostenschätzung des Architekten auf Basis einer detaillierten Planungsbeschreibung mit allen gewünschten oder erforderlichen Zusatzleistungen (z. B. Hausanschlusskosten, spezieller Keller, zusätzliche Haustechnik, KfW-Effizienzhausanforderungen, ausgebautes Dachgeschoss, Garage, Gartenanlage etc.)
Baugenehmigungskosten (0,1 bis 0,5 % der Bausumme)
Kosten eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SIGEKO)
Anwaltskosten (Prüfung des Architektenvertrags, Prüfung der Handwerkerverträge)
Umzugskosten
Summe
Kostenübersicht: Neues Haus vom Architekten
* HOAI: kurz für »Honorarordnung für Architekten und Ingenieure«
Kostenzusammenstellung: Haus in Eigenleistung oder vom Bausatzanbieter
Bauherren mit großem handwerklichem Geschick und möglicherweise sogar einer handwerklichen Ausbildung bauen manchmal ihre Häuser auch in Eigenleistung. Das sollten aber auch nur diese Personen tun, denn sie wissen, wie viel Arbeit das ist, wie viel Kraft es kostet und wie es fachlich funktioniert. Allen anderen kann man davon nur abraten. Natürlich kann man beim Bau in Eigenleistung die Kosten punktgenau steuern, denn man hat bei jedem Schritt schließlich selbst in der Hand, exakt zu kalkulieren, welche Materialien und Arbeitszeiten für die Leistungen noch benötigt werden. Je exakter man die Kosten voraussagen kann, desto mehr versteht man gemeinhin auch vom Selbstbau.
Es gibt auch Bausatzhäuser mit vorgegebenen Bausätzen und Materialkosten, aber auch diese beinhalten bei Weitem nicht alle Kosten: So fallen dort etwa Bodengutachten und Vermesser fast immer genauso zusätzlich an wie Baugenehmigungsgebühren.
Die Bank wiederum wird sich auf Ihre Kostenschätzung verlassen. Reicht diese also am Ende nicht aus, werden Sie nachfinanzieren müssen. Daher sollten Sie Ihre eigenen Kostenberechnungen immer auch mit der notwendigen Kritikfähigkeit betrachten und einem Fachmann zur Gegenprüfung vorlegen. Wie und wo Sie solche Fachleute finden, erfahren Sie im weiteren Verlauf des Buches. Jedoch fallen auch bei diesem Modell möglicherweise die Kosten des Grundstücks und von dessen Erschließung zusätzlich an, wenn man noch keines hat.
Kostenpunkt
Kosten
Grundstückskosten
Erschließungsbeiträge (fallen unterschiedlich aus – bis hin zu fünfstelligen Eurobeträgen)
Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aktuell von 3,5 bis 6,5 % der Kaufsumme)
Notargebühren (1 bis 1,5 % der Kaufsumme)
Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung, einige Hundert Euro, Eintragung der Hypothek oder Grundschuld, 0,25 bis 0,30 % der Kaufsumme)
Ggf. Maklerprovision (meist zwischen 3,57 und 7,14 % der Kaufsumme)
Summe
Kostenübersicht: Grundstückskauf
Kostenpunkt
Kosten
Kosten aus Ihren Material- und Leistungsaufstellungen
Kosten aus ergänzenden Leistungen (z. B. Vermessungskosten, Hausanschlusskosten, Bodengutachten, spezieller Keller, zusätzliche Haustechnik, KfW-Effizienzhausanforderungen, ausgebautes Dachgeschoss, Garage, Gartenanlage etc.)
Kosten Bauhelfer
Baugenehmigungskosten (0,1 bis 0,5 % der Baukosten)
Umzugskosten
Summe
Kostenübersicht: Haus in Eigenleistung oder vom Bausatzanbieter
Eigenkapitalermittlung, Fremdkapitalbedarf und Finanzierungsgrenze
Nach der Zusammenstellung der einzelnen Kostenbestandteile kennen Sie nun den Betrag der Gesamtkosten, der für die Realisierung Ihres Immobilienprojektes aufgebracht werden muss. Ein nicht unbeträchtlicher Teil dessen muss in der Regel als Eigenkapital aufgebracht werden. Aus der Differenz (Gesamtkosten des Vorhabens minus Eigenkapital) ermitteln Sie dann die Höhe des benötigten Fremdkapitals.
In einem weiteren Schritt ermitteln Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit, also den monatlichen Betrag, der für Zins und Tilgung zur Verfügung steht. Dafür stellen Sie Ihr regelmäßiges monatliches Einkommen Ihren monatlichen Ausgaben gegenüber. Mit dem Ergebnis ermitteln Sie, ob Sie das Fremdkapital auch finanzieren können.
Die nachfolgenden fünf Darlegungen helfen Ihnen bei diesem Vorgehen:
Ermittlung: Eigenkapital,
Ermittlung: Monatliche und jährliche Einnahmen,
Ermittlung: Monatliche und jährliche Ausgaben,
Maximale monatliche Belastung,
Fremdkapitalbedarf und Finanzierungsgrenze.
Ermittlung: Eigenkapital
Das Eigenkapital im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen bezeichnet den Anteil der Immobilienkosten sowie der Nebenkosten, den der Darlehensnehmer – also Sie – aufbringen muss. Darlehensgeber – wie eine finanzierende Bank – verlangen in der Regel 15 bis 30 Prozent Eigenkapital. Nur in Ausnahmefällen gewähren Darlehensgeber eine 100-prozentige – oder sogar eine darüber hinausgehende – Finanzierung. Entscheidend ist dabei die Beurteilung der Sicherheit, Höhe und Nachhaltigkeit des monatlichen Einkommens. Infrage kommen für solche Darlehen daher nur Spitzenverdiener oder – mit Ausnahmen – Beamte.
Der Einsatz von Eigenkapital ist auch aus eigenem Interesse sinnvoll, denn je höher der Eigenkapitaleinsatz ist, desto weniger Fremdkapital muss finanziert werden. Das reduziert Ihre Zinsbelastungen und das Risiko des Darlehensgebers. Zudem gilt: Je höher Ihr eingebrachtes Eigenkapital ist, desto besser sieht Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Darlehensgeber aus (etwa zu günstigeren Zinskonditionen, längeren Zinsbindungszeiten, Sondertilgungen und insgesamt geringeren Gesamtfinanzierungskosten).
Neben den einfach zugänglichen Beträgen auf Sparkonten umfasst Eigenkapital häufig auch folgende Positionen: Für Wertpapiervermögen – Aktien, Anleihen und Investmentfonds – muss die Frage »Verkaufen oder halten?« beantwortet werden. Insbesondere bei Anleihen sollten Sie mit Ihrem Anlageberater, sofern er unabhängig tätig ist, andernfalls durch eine Beratung bei der Verbraucherzentrale ermitteln, ob die erzielbare Ablaufrendite höher ist als der voraussichtliche Darlehenszins. Für den Zeitpunkt der Fälligkeit solcher Anlagen kann dann mit dem Darlehensgeber zum Beispiel eine Sondertilgung des Kredits vereinbart werden.
Auch bestehende Kapitallebens- und Rentenversicherungen können als Eigenkapital infrage kommen. Der ausgezahlte Betrag kann bei Kündigung als Eigenkapital eingebracht werden. Aber Achtung: Vorzeitige Kündigungen von Kapitalversicherungen sind in aller Regel mit Renditeeinbußen verbunden. Außerdem sollten dabei – neben Renditefragen – immer auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden, sodass eine solche Kündigung auch nicht ohne Rücksprache mit dem Steuerberater erfolgen sollte.
Bausparguthaben sind ebenfalls als Eigenkapital einsetzbar. Dies gilt allerdings nur für zugeteilte Bausparverträge. Für Verträge, die noch nicht zugeteilt oder erst teilweise angespart sind, bieten sich unterschiedliche Alternativen an: Zum einen kann – wenn wirtschaftlich sinnvoll – eine Zwischenfinanzierung in Betracht gezogen werden, die den Zeitraum überbrückt, bis das Bausparguthaben zur Verfügung steht. Zum anderen kann der Bausparvertrag gekündigt werden und das bis dahin angesparte Guthaben als Eigenkapital eingesetzt werden.
Grundsätzlich sollten Sie nach Zusammenstellung des Eigenkapitals eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben – etwa dringlicher Ersatz des Kfz, defekte Haushaltsgeräte et cetera – in Höhe von vier bis sechs Monatsnettoeinkommen berücksichtigen.
Ein Sonderproblem ist bei Neubauvorhaben zusätzlich die monatliche Warmmiete der aktuellen Mietwohnung während der Bauphase. In dieser Zeit kommt es zu einer Doppelbelastung aus Mietzahlung und Darlehensrückzahlung. Verzögert sich die Bauzeit unvorhergesehen, kann das gefährlich werden. Zudem kann diese Doppelbelastung bei einem Einfamilienhaus schnell länger als 24 Monate dauern. Allein die Baugenehmigungsphase kann über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten laufen. Das heißt, von Ihrem Eigenkapital sollten auch 20 bis 24 Monatswarmmieten Ihrer aktuellen Miethöhe als Sonderposten abgezogen werden, wenn Sie neu bauen. Denn dieses Geld benötigen Sie für die Begleichung Ihrer Mietzahlungen während des laufenden Bauvorhabens.
Art des Eigenkapitals
Höhe des Eigenkapitals in Euro
Girokonto
Sparkonten
Tagesgeldkonten
Termingeldkonten
Bausparguthaben (zugeteilte Bausparverträge)
Bausparguthaben (nicht zugeteilte Bausparverträge)
Kapitallebens- und Rentenversicherungen (Rückkaufswerte)
Wertpapiervermögen (Aktien, Anleihen, Investmentfonds etc.)
(Sonstige)
(Sonstige)
(Sonstige)
Abzüglich einer allgemeinen Sicherheitsreserve von 4 bis 6 Monatsnettoeinkommen
Bei Neubauvorhaben: Abzüglich einer Sicherheitsreserve von 20 bis 24 Monatskaltmieten Ihrer aktuellen Miethöhe
Summe des verfügbaren Eigenkapitals
Ermittlung: Eigenkapital
Ermittlung: Monatliche Einnahmen
Der ermittelte Fremdkapitalbedarf muss in der Regel mit einer monatlichen Rate für Zins und Tilgung finanziert werden. Dafür müssen Sie Ihre realistische monatliche Belastbarkeit ermitteln, das heißt wie viel Geld Sie aus laufenden Einnahmen für Zins und Tilgung aufwenden können. Dazu stellen Sie Einnahmen und Ausgaben einander gegenüber. Die Differenz zeigt Ihnen, mit welcher Größe Sie planen können.
Zunächst tragen Sie die Summe der monatlichen Nettoeinnahmen in die nachfolgende Tabelle ein. Dabei sollten allerdings ein mögliches 13. Monatsgehalt, Weihnachts- und Urlaubsgeld sowie Provisionen, Gratifikationen und Bonuszahlungen, wenn zutreffend, außen vor bleiben, denn diese werden in der Regel nur einmal jährlich gezahlt, stehen also nicht monatlich zur Verfügung. Einplanen können Sie sie als jährliche Sicherheitsrücklage oder für vereinbarte Sondertilgungen des Darlehens. Berücksichtigt werden sollten außerdem nur langfristig verfügbare Haushaltseinnahmen. Ist zum Beispiel durch die Geburt von Kindern ein Wegfall ganz, teilweise oder vorübergehend anzunehmen, muss auch das berücksichtigt werden. Tragen Sie nur den Betrag ein, der langfristig sicher zur Verfügung steht.
Nebeneinkünfte, ob monatlich (zum Beispiel 520-Euro-Job) oder jährlich, sollten Sie nicht zum regelmäßigen Einkommen rechnen, denn diese können schnell wegfallen. Wie bei Sonderzahlungen sollten Sie diese eher für vereinbarte Sondertilgungen oder Sicherheitsreserven einplanen.
Weitere Einnahmen sind Kindergeld für kindergeldberechtigte Kinder, und andere regelmäßige Einkünfte, wie etwa aus Renten. Zu möglichen Einkünften aus Kapitalvermögen wurde bereits darauf hingewiesen, dass diese besser aufgelöst und als Eigenkapital eingesetzt werden. Bei Einkünften aus Vermietungen muss berücksichtigt werden, ob damit ein Darlehen für eine vermietete Immobilie finanziert wird. Hierbei sollten Sie auch zwischenzeitliche Leerstände sowie die Bildung von Rücklagen berücksichtigen und diese Einkünfte mit einem Abschlag einkalkulieren.
Ihr Einkommen müssen Sie dem Darlehensgeber in der Regel mit der Vorlage der letzten drei Gehaltsabrechnungen und den letzten beiden Einkommenssteuerbescheiden nachweisen. Für Selbstständige ist die Finanzplanung aufgrund schwankender Einkommen eine besondere Herausforderung. Sie sollten in der persönlichen Betrachtung mehrere Jahre zurückgehen, um die Kontinuität ihres monatlichen Einkommens zu analysieren. Darlehensgeber verlangen von Selbstständigen in der Regel als Einkommensnachweise die letzten beiden Jahresabschlüsse und/oder die Einkommensbescheide der letzten beiden Jahre. Für Kleingewerbetreibende und Freiberufler reicht als vereinfachte Darstellung die Einnahmenüberschussrechnung.
Einnahmen (monatlich)
Höhe der Einnahmen in Euro pro Monat
1. Person: Lohn/Gehalt (netto)
2. Person: Lohn/Gehalt (netto)
Alternativ: 1. Person: regelmäßige Entnahme aus Selbstständigkeit
Alternativ: 2. Person: regelmäßige Entnahme aus Selbstständigkeit
Kindergeld
Rente/Pension
Laufende Kapitalerträge (für nicht als Eigenkapital eingesetztes Kapital)
Mieterträge (für nicht kreditbelastete Immobilien)
(Sonstige)
(Sonstige)
(Sonstige)
Summe regelmäßiger monatlicher Einkünfte
Übersicht: Monatliche Einnahmen
Ermittlung: Monatliche Ausgaben
Nach regelmäßigen monatlichen Einnahmen müssen nun die monatlichen Ausgaben ermittelt werden. Falls Sie kein exaktes Haushaltsbuch führen, kann man das am besten über die vorliegenden Kontoauszüge derjenigen Konten machen, über die die Ausgaben abgewickelt werden. Dabei kann es sein, dass einige Ausgaben exakt zuzuordnen sind, etwa bei einem Einkauf mit der Karte des betreffenden Kontos. Dann kann man den abgebuchten Betrag und den Betreff detailliert sehen. Das ist bei Barzahlungen und Bargeldabbuchungen schwieriger. Hier haben Sie nur einen pauschalen Überblick über die Alltagsausgaben. Sie können dann zwar nicht unbedingt zwischen Beträgen differenzieren, die Sie für Lebensmittel, Hygieneartikel oder Kleidung eingesetzt haben, aber Sie wissen zumindest, dass Ausgaben dafür aus den regelmäßig abgehobenen Bargeldbeträgen bestritten werden. Mittels Ihrer Kontoauszüge haben Sie einen Überblick über die Höhe dieser regelmäßigen Abhebungen. Zur Sicherheit können Sie alle Barabhebungen eines Jahres noch einmal durch zwölf teilen und erhalten so die Summe der durchschnittlichen monatlichen Barabhebungen. Größere Sonderausgaben hingegen, wie etwa Kfz-Reparatur, Möbelanschaffung oder Urlaub sehen Sie, weil solche Rechnungen in aller Regel durch einzelne Überweisungen beglichen werden.
Sie können auch einen vollständigen Jahres-Kopiensatz derjenigen Konten, über die Ihre Ausgaben laufen, zur Hand nehmen und einmalige Jahresausgaben und monatliche laufende Ausgaben mit unterschiedlichen Farben markieren. Auf diese Weise erhalten Sie einen wirklichen Jahresausgabenüberblick und können auch einmalige Sonderausgaben berücksichtigen.
Natürlich kann man unvorhergesehen und einmalig anfallende Ausgaben, wie etwa eine teure Kfz-Reparatur, nicht vorhersagen – und damit bei den Ausgaben nicht einplanen –, aber bei der Durchsicht eines vollständigen Jahres bekommt man einen belastbareren Überblick, als nur bei der Durchsicht eines Monats. Denn zumindest regelmäßige, aber nur jährliche Einzelbeträge, wie Versicherungen oder Vereinsbeiträge, tauchen hier auch auf. Diese Beträge können Sie dann ebenfalls durch zwölf teilen und anteilig mit in die Tabelle der monatlichen Belastungen eintragen.
Die Nebenkosten für das Wohnen, also Wasser, Strom, Heizung, Müll et cetera, werden auch in Ihrer neuen Immobilie anfallen. Gehen Sie aber eher von einer höheren Belastung aus. Zum einen werden Sie sicherlich eine größere Wohnfläche haben, und zum anderen kommen noch weitere Gebühren, Versicherungen und Steuern hinzu. Als Faustformel kann man, je nach Alter und Zustand der Immobilie, monatlich mit 1,50 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren.
Außerdem sollten Sie Rücklagen für künftige Instandhaltungsinvestitionen berücksichtigen. Als Faustformel kalkulieren Sie dafür nochmal 1,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem Kauf einer Eigentumswohnung können auch monatliche Kosten für die Arbeit eines Wohnungseigentumsverwalters hinzukommen. Erfragen Sie hierfür bereits zum Kaufzeitpunkt dessen monatliche Kosten, wenn das möglich ist. Außerdem kann es im Falle von Eigentumswohnungen sein, dass eine monatlich zu erbringende Rücklage durch die Wohnungseigentümerversammlung festgelegt wurde, die höher ausfällt, als der oben genannte Euro pro Quadratmeter. Auch das sollte zur Sicherheit vor dem Kauf noch erfragt werden.
Art der Ausgaben
Höhe der Ausgaben in Euro pro Monat
Immobilienunterhalt
Monatliche Vorauszahlung für Heizung und allgemeine Nebenkosten, Stromkosten, Wasserkosten, Abwasserkosten, Müllbeiträge (zwischen 1,50 und 2,50 Euro pro Quadratmeter)
Bei Eigentumswohnungen das monatliche Wohngeld oder dessen Anteil, der über die oben genannten Kosten hinausgeht, etwa für die Bezahlung des Verwalters oder die Bildung einer Instandhaltungsrücklage
Grundsteuer
Kommunikation/Information
Telefon und IT
Rundfunkbeitrag
Kabelfernsehen
Zeitungs-/Zeitschriftenabonnements
Lebenshaltung
Lebensmittel (ggf. eintragen unter »Pauschalbetrag allgemeine Ausgaben«)
Kleidung (ggf. eintragen unter »Pauschalbetrag allgemeine Ausgaben«)
Körperpflege (ggf. eintragen unter »Pauschalbetrag allgemeine Ausgaben«)
Bildung
Kindergarten-/ Schulgebühren
Mobilität
Öffentliche Verkehrsmittel (ggf. eintragen unter »Pauschalbetrag allgemeine Ausgaben«)
Kfz-Steuer
Kfz-Benzin (ggf. eintragen unter »Pauschalbetrag allgemeine Ausgaben«)
Rücklagen für Kfz-Inspektionen, Reifenwechsel, Ölwechsel, Reparaturfälle
Versicherungen und Geldanlage
Kfz-Versicherung
Private Haftpflichtversicherung
Kranken- und Pflegeversicherung
Hausratversicherung
Rechtschutzversicherung
Kapitallebensversicherung
Beiträge Bausparvertrag
Sparbeiträge für Banksparverträge, Fondsparverträge etc.
Beiträge bestehender anderer Darlehensverträge (etwa für Auto, Elektrogeräte etc.)
Freizeit und Urlaub
Vereinsbeiträge
Freizeit: Kneipe/Kino/Kultur/Hobbys/Sport (ggf. eintragen unter »Pauschalbetrag allgemeine Ausgaben«)
Rücklagen für Urlaub
Sonderereignisse
Unterhalt (bei Scheidung, pflegebedürftigen Eltern etc.)
Rücklagen für außerordentliche Anschaffungen (Waschmaschine, Fahrrad, Handy etc.)
Pauschalbetrag allgemeine Ausgaben
(Sonstige)
(Sonstige)
(Sonstige)
