Handbuch Immobilienkauf E-Book

Peter Burk

• Herausgeber: Campus Verlag
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 1026

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Wer eine Immobilie kauft, begibt sich auf eine Reise mit vielen Unwägbarkeiten. Dieser Ratgeber des renommierten Immobilienexperten Peter Burk macht die Risiken eines Immobilienkaufs beherrschbar. Durch seinen strikt am Kaufprozess orientierten Aufbau ist er der optimale Begleiter beim Immobilienerwerb. Dabei werden alle Optionen berücksichtigt: neu oder gebraucht, von privat oder vom Bauträger, Wohnung oder Haus, mit oder ohne Makler, … Leser:innen haben damit einen Überblick über alle Wege zur eigenen Immobilie und können auf alle Angebote in der Praxis schnell reagieren: von der Finanzierung über die Vertragsgestaltung oder den Notartermin bis hin zu Versicherungsfragen oder Grundbucheintragungen – oder auch Baubegleitung und Abnahme bei Neubauten. So gelingt der Immobilienwerwerb ohne böse Überraschungen.

Leseprobe

Peter Burk

Handbuch Immobilienkauf

Ohne Risiko in die eigenen vier Wände

Campus VerlagFrankfurt/New York

Über das Buch

Wer eine Immobilie kauft, begibt sich auf eine Reise mit vielen Unwägbarkeiten. Dieser Ratgeber des renommierten Immobilienexperten Peter Burk macht die Risiken eines Immobilienkaufs beherrschbar. Durch seinen strikt am Kaufprozess orientierten Aufbau ist er der optimale Begleiter beim Immobilienerwerb. Dabei werden alle Optionen berücksichtigt:neu oder gebraucht, von privat oder vom Bauträger, Wohnung oder Haus, mit oder ohne Makler, …Leser:innen können so die für sie persönlich passenden Varianten gegen- einander abwägen und ihre Entscheidung fundierttreffen. Danach geht es an die Details. Finanzierung, Notartermine, Vertrags-gestaltungen, Versicherungsfragen, Grundbucheintragungen, Baubegleitung und Abnahmen. So gelingt der Immobilienerwerb ohne böse Überraschungen.

Vita

Peter Burk ist Diplom-Ingenieur, Inhaber des Instituts Bauen und Wohnen in Freiburg, Bauberater für die Verbraucherzentrale und Buchautor rund um das Thema Bauen und Wohnen. Aus seiner Beratungspraxis kennt er nahezu alle Fehler, die rund um den Immobilienkauf gemacht werden können.

Übersicht

Cover

Titel

Über das Buch

Vita

Inhalt

Impressum

Inhalt

Vorweg

So funktioniert dieses Buch

Kapitel Schritt 1

Was will ich überhaupt – und was will ich nicht?

Kapitel Schritt 2

Wie viel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten?

Ermittlung der Finanzierungsgrenzen und der monatlichen Belastung

Finanzierungsgrenzen

Monatliche Belastung

Nebenkosten

Finanzierungsrisiken

Versteckte Zusatzkosten

Ein ehrliches Finanzierungsbeispiel

Monatliche Belastung

Die richtige Tilgung

Die Nebenkosten

Zusätzliche Kostenrisiken

Die realistische monatliche Belastung

Zuschüsse und Förderungen

Kapitel Schritt 3

Immobiliensuche – mit oder ohne Makler

Weitere Hinweise zur Immobiliensuche

Kapitel Schritt 4

Erstkontakt zum Anbieter und Reservierung

Das Begleitteam

Der Bausachverständige

Der Rechtssachverständige

Reservierungsvermeidung

Ablauf Einschaltung der Gebäude- und Rechtssachverständigen bei gebrauchten Immobilien

Ablauf Einschaltung der Bau- und Rechtssachverständigen bei neuen Immobilien

Kapitel Schritt 5

Immobilienangebote rechtlich einordnen

Die Rechtsmodelle beim Immobilienkauf

FALL 1: Kauf eines gebrauchten Hauses mit Grundstück in Alleineigentum

FALL 2: Kauf eines gebrauchten Hauses mit Grundstück in Miteigentum

FALL 3: Kauf eines gebrauchten Hauses in Alleineigentum mit Erbbaurecht

FALL 4: Kauf eines gebrauchten Hauses in Miteigentum mit Teil-Erbbaurecht

FALL 5: Kauf einer gebrauchten Wohnung in Miteigentum

FALL 6: Kauf einer gebrauchten Wohnung in Miteigentum mit Teil-Erbbaurecht

FALL 7: Kauf eines neuen Hauses ohne Grundstück

FALL 8: Kauf eines neuen Hauses mit Grundstück in Alleineigentum

FALL 9: Kauf eines neuen Hauses mit Grundstück in Miteigentum

FALL 10: Kauf eines neuen Hauses mit Erbbaurecht

FALL 11: Kauf eines neuen Hauses mit Teil-Erbbaurecht

FALL 12: Kauf eines unbebauten Grundstücks mit Bauvertrag für ein Haus in Alleineigentum

FALL 13: Kauf eines unbebauten Grundstücks mit Bauvertrag für ein Haus in Miteigentum

FALL 14: Kauf eines Erbbaurechts eines unbebauten Grundstücks mit Bauvertrag für ein Haus in Alleineigentum

FALL 15: Kauf eines Teil-Erbbaurechts auf unbebautem Grundstück mit Bauvertrag für ein Haus in Miteigentum

FALL 16: Kauf eines unbebauten Grundstücks mit Bauvertrag für eine Wohnung in Miteigentum

FALL 17: Kauf eines Teil-Erbbaurechts auf unbebautem Grundstück mit Bauvertrag für eine Wohnung in Miteigentum

FALL 18: Kauf eines bebauten Grundstücks mit Umbau- oder Bauvertrag für ein Haus in Alleineigentum

FALL 19: Kauf eines bebauten Grundstücks mit Umbau- oder Bauvertrag für ein Haus in Miteigentum

FALL 20: Kauf eines Erbbaurechts eines bebauten Grundstücks mit Umbau- oder Bauvertrag für ein Haus in Alleineigentum

FALL 21: Kauf eines Teil-Erbbaurechts eines bebauten Grundstücks mit Umbau- oder Bauvertrag für ein Haus in Miteigentum

FALL 22: Kauf eines bebauten Grundstücks mit Umbau- der Bauvertrag für eine Wohnung in Miteigentum

FALL 23: Kauf eines Teil-Erbbaurechts eines bebauten Grundstücks mit Umbau- oder Bauvertrag für eine Wohnung in Miteigentum

FALL 24: Kauf von Genossenschaftsanteilen

Fazit

Kapitel Schritt 6a

Angebote gebrauchter Immobilien prüfen

Grundlagen des Kaufvertragsrechts

Grundlagen zum Grundbuchrecht

Miteigentum in Gesamthandsgemeinschaft oder in Bruchteilsgemeinschaft

Gemeinschaftliches Eigentum/Erbfall/Grundbuchberichtigung

Miteigentum als Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Erbbaurecht

Reallasten/Nießbrauchrechte/Wohnrechte

Dienstbarkeiten (Beschränkung von Eigentumsrechten)

Baulasten (Beschränkung von Bebauungsrechten)

Sach- und Rechtsmängel

Sachmängel

Gebäudesetzung  ► STOP

Fassadenrisse  ► STOP

Schadstoffe  ► STOP

Grundwasser- und Kellerabdichtung  ► STOP

Stauwasser/Überschwemmungsgefahr  ► STOP

Statik  ► STOP

Fäulnis tragender Holzbauteile  ► STOP

Bodenkontamination des Grundstücks  ► STOP

Dachstuhl und Dach  ► ACHTUNG

Fenster/Türen  ► ACHTUNG

Schallschutz  ► ACHTUNG

Estrich  ► ACHTUNG

Wärmedämmung  ► ACHTUNG

Trinkwasser  ► ACHTUNG

Abwasser  ► ACHTUNG

Heizung  ► ACHTUNG

Was das Gebäudeenergiegesetz zu gebrauchten Immobilien vorgibt

Was konkret fordert der Gesetzgeber?

Elektroinstallation/Telefon/IT/TV  ► ACHTUNG

Wohnfläche  ► ACHTUNG

Grundstücksgröße  ► ACHTUNG

Baujahre und typische Sachmängel

Rechtsmängel

Erbbaurecht  ► STOP

Nießbrauchrecht  ► STOP

Wohnrecht  ► STOP

Weitere Grundlasten  ► STOP

Baulasten  ► STOP

Grundpfandlasten  ► STOP

Vorkaufsrechte  ► STOP

Erschließungsbeiträge/Straßenausbaubeiträge  ► STOP

Baugenehmigung/Umbaugenehmigung/Ausbaugenehmigung  ► STOP

Denkmalschutz  ► STOP

Versicherung  ► STOP

Wohnungseigentumsrecht  ► ACHTUNG

Kaufvertragsbeispiele

Fazit

Vertragsanlagen gebrauchter Immobilien

Teilungspläne

Erbbaurechtsvertrag

Weitere Vertragsanlagen gebrauchter Immobilien

Kapitel Schritt 6b

Angebote neuer Immobilien prüfen

Variante 1: Kauf einer neuen Immobilie nach dem Bauträgermodell

An welchem Punkt steigen Sie in das Projekt ein?

Grundlagen des Bauträgerrechts

Der Zahlungsplan beim Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger

Beispiel Zahlungsplan

Notarieller Kaufvertragsentwurf und Vertragsinhalte beim Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger

Erläuterungen der einzelnen Punkte

Wie sehen Bauträger-Kaufverträge in der Praxis aus, und was muss man dabei beachten?

Kommentiertes Beispiel eines Bauträgervertrags

Fazit

Variante 2: Das verdeckte Bauherrenmodell

Der Grundstückskauf beim verdeckten Bauherrenmodell

Das Gebäude beim verdeckten Bauherrenmodell

Grundlagen des Bauwerkvertragsrechts

Auszug BGB-Werkvertragsrecht Untertitel 1/Kapitel 1/Allgemeine Vorschriften

Auszug BGB-Werkvertragsrecht Untertitel 1/Kapitel 2/Bauvertrag

Auszug BGB-Werkvertragsrecht Untertitel 1/Kapitel 3/Verbraucherbauvertrag

Auszug BGB-Werkvertragsrecht Untertitel 1/Kapitel 4/Unabdingbarkeit

Fazit

Kommentiertes Beispiel eines Bauvertrags beim verdeckten Bauherrenmodell

Was fehlt im Vertrag?

Mustervertrag

Der Zahlungsplan beim verdeckten Bauherrenmodell

Variante 1 und Variante 2: Vertragsanlagen beim Bauträgermodell und beim verdeckten Bauherrenmodell

Teilungserklärung, Teilungspläne und Gemeinschaftsordnung

Verwaltervertrag

Erbbaurechtsvertrag

Wohnflächenberechnung

Schallschutznachweis

Wärmeschutznachweis und Energiebedarfsausweis

Besondere Technische Lieferbedingungen/Technische Merkblätter

Bodengutachten

Entwurfspläne/Bauantragspläne/Ausführungspläne

Statik (Berechnung und Pläne)

Bau- und Leistungsbeschreibung

Beispiel-Check einer Bau- und Leistungsbeschreibung

Gebäudetyp E

Hilfestellung bei der Angebotsprüfung neuer Immobilien

Kapitel Schritt 7

Angebotsabgleich und Vertragsverhandlungen

Angebotsabgleich bei einer gebrauchten Immobilie

Angebotsabgleich gebrauchte Wohnung

Angebotsabgleich gebrauchtes Haus

Angebotsabgleich bei einer neuen Immobilie nach dem Bauträgermodell

Angebotsabgleich bei einer neuen Immobilie nach dem verdeckten Bauherrenmodell

Leistungsabgleich von Neubauvorhaben untereinander

Kaufverhandlungen

Verhandlungen zu gebrauchten Immobilien

Verhandlungen zu einer neuen Immobilie nach dem Bauträgermodell

Verhandlungen zu einer neuen Immobilie nach dem verdeckten Bauherrenmodell

Kapitel Schritt 8

Suche nach und Vorgespräch mit der finanzierenden Bank

Angebotseinholung bei unabhängigen Finanzberatern

Angebotseinholung direkt bei Banken – klassisch und online

Darlehensangebote und ESIS-Merkblatt

Beleihungswert einer Immobilie

Förderberücksichtigung

Finanzierungsprüfung durch die Verbraucherzentralen

Bankgespräche

Finanzierungszusage

Kapitel Schritt 9

Suche nach und Beratungsgespräch mit dem Notar

Bundesnotarordnung

Beurkundungsgesetz

Notarsuche und Beauftragung

Notarieller Vertragsentwurf

Beratungsgespräch zum Vertragsentwurf beim Notar

Inhaltliche Vorbereitung des Beratungsgesprächs

Vorzeitiger Abbruch des Beratungsgesprächs

Rechtsanwalt

Kapitel Schritt 10

Prüfung und Vorbereitung des Darlehensvertrags

Vorvertragliche Informationen

Grundlagen des Darlehensvertragsrechts

Allgemeine Vertragsinhalte

Zusatzvereinbarungen

Darlehensabtretung

Widerrufsrecht

Angebotssicherung des Darlehens bis zum Beurkundungstermin

Typische Risiken in Darlehensverträgen

Kapitel Schritt 11

Notarieller Beurkundungstermin des Kaufvertrags

Kapitel Schritt 12

Abschluss des Darlehensvertrags und Grundpfandeintragung

Abschluss des Darlehensvertrags

Grundpfandeintragung

Briefhypothek und Briefgrundschuld

Verlust des Hypotheken- oder Grundschuldbriefs

Bankenkommunikation zu Grundpfandeintragungen

Kapitel Schritt 13

Versicherungsauswahl und Versicherungsabschlüsse

Risikoabsicherung des Darlehens

Risikoabsicherung der Immobilie

Die Versicherung eines gebrauchten Hauses

Die Versicherung einer gebrauchten Wohnung

Die Versicherung eines neu gekauften Hauses

Die Versicherung einer neu gekauften Wohnung

Die Versicherungen im Detail

Angebotsauswertung der Versicherungen und Versicherungsanträge

Kapitel Schritt 14a

Übernahme einer gebrauchten Immobilie

Die Praxis der Immobilienübernahme

1.

Die Immobilie selber

2.

Zubehör zur Immobilie

3.

Dokumente zur Immobilie

Kapitel Schritt 14b

Baubegleitung, Baubezahlung und Bauabnahme neuer Immobilien

Variante 1: Baubegleitung, Baubezahlung und Bauabnahme nach dem verdeckten Bauherrenmodell

Das Baugesuch

Der technische Bauablauf

Das Errichten eines schlüsselfertigen Massivhauses

Baubegleitende Kontrolle

Baumängel und Baubezahlung

Streiteskalation

Typische Bauleiter-Formulierungen samt Erläuterungen

Bautagebuch

Bauabnahme

Abnahmeprotokoll und Abnahmevorbehalt

Typische sichtbare Mängel

Checklisten für die Abnahme

Innenbereich Keller

Innenbereich Erdgeschoss und Obergeschoss

Innenbereich Dachgeschoss

Außenbereich Fassade

Zusätzliche Gebäudebereiche bei Gebäuden mit Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsrecht

Abschluss der Abnahme

Die Gewährleistungsphase

Sonderfall gemeinschaftliches Eigentum

Mängel nach Ablauf der Gewährleistungszeit

Variante 2: Abweichende Sachverhalte bei Baubegleitung, Baubezahlung und Bauabnahme nach dem Bauträgermodell

Kapitel Schritt 15

Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Grundbuch- und Notargebühren

Eigentumsumschreibung einer gebrauchten Immobilie

Eigentumsumschreibungen einer neuen Immobilie

Sonderfall Erbbaurecht

Grundbuchumschreibung

Grundbuchgebühren/Klassisch

Grundbuchgebühren/Sonderfälle

Notargebühren

Kapitel Schritt 16

Zukünftiges: Anschlussfinanzierung und Grundpfandlöschung

Anschlussfinanzierung

Musterschreiben für die Einholung eines unverbindlichen Angebots Anschlussfinanzierung

Grundpfandlöschung

Grundschuldlöschung

Grundschuld mit Brief

Hypothekenlöschung

Hypothek mit Brief

Zum Schluss

Anhang

Energetisches

Energieausweis

Schornsteinfegerprotokoll

Wärmebrücken

Checkliste Dämmeigenschaften

U-Wert-Berechnung

Blower-Door-Test

Vorweg

Gerade weil der Immobilienmarkt immer schwieriger wird und man immer weniger Zeit für weitreichende Entscheidungen hat – oft nur wenige Tage –, sollte man an die Immobiliensuche gut vorbereitet und möglichst strukturiert herangehen. Wer weiß, was er will, wer weiß, wie er es finanziert, und wer erkennt, ob das Immobilienangebot risikoarm ist, kann viel schneller und fundierter entscheiden.

Wer sich hingegen gar nicht mit den wichtigen Hintergründen eines Immobilienkaufs beschäftigt, sondern nur Anzeigen auf Immobilienportalen durchsucht, ist schlecht vorbereitet, wenn er vielleicht einmal tatsächlich etwas Passendes findet und wenn die Dinge schnell konkret werden sollen. Denn: Wie sieht eigentlich ein Immobilienkaufvertrag aus? Wie sieht ein Darlehensvertrag aus? Wo stecken die Risiken? Und wie funktionieren eine Grundschuld und ein sicherer Zahlungsweg? Solche und viele weitere wichtige Fragen sollte man beantworten können, bevor man eine so weitreichende Handlung wie einen Immobilienkauf tätigt.

Oft genug sind die Objekte zudem noch gar nicht gebaut: Zunächst künden schöne Prospekte erst von wahren Wohnparadiesen, tatsächlich aber existiert vor Ort nicht selten nur eine grüne Wiese – wenn überhaupt. Vielleicht steht dort sogar noch ein altes Gebäude, das abgerissen werden muss. Trotzdem soll man möglicherweise schon früh viele Tausende Euro überweisen, direkt nach Unterzeichnung eines Kaufvertrags. Was heißt das überhaupt alles, wo kann das enden – und wie kann man sicher durch solche Projekte kommen?

Alles das klärt dieses Buch. Es ist entstanden aus der Beratung von Immobiliensuchenden, die mit so vielfältigen – und oft genug gefährlichen – Angebotsfällen konfrontiert waren, dass man sagen kann, es gibt bei Immobilienangeboten eigentlich nichts, was es nicht gibt.

Das Buch versucht daher, möglichst alle Angebotsfälle, die Ihnen bei der Suche nach einer Immobilie begegnen können, aufzugreifen und so darzulegen, dass Sie sie schnell verstehen und sicher einordnen können – und das heißt vor allem: die konkreten Risiken möglichst schnell und sicher erkennen können, egal ob Haus oder Wohnung, ob neu oder gebraucht. Denn nur so werden Sie gut informiert auf die Suche nach einer eigenen Immobilie gehen können und im Fall des Falles schnell und sicher entscheiden können, wenn sich Ihnen eine interessante Gelegenheit bietet.

So funktioniert dieses Buch

Dieses Buch ist in 16 Hauptschritte gegliedert – und zwar chronologisch genauso, wie auch Sie bei der Immobiliensuche und einem möglichen Kauf vorgehen sollten.

Das ist sehr wichtig, denn wenn Sie den einen oder anderen Schritt in der falschen Reihenfolge machen, kann das erhebliche Konsequenzen haben. Unterzeichnen Sie etwa einen Darlehensvertrag vor dem notariellen Immobilienkaufvertrag, kann das zum großen Problem werden, wenn der Immobilienkauf am Ende doch nicht zustande kommt, etwa weil ein überraschendes, nicht beachtetes Vorkaufsrecht eines Dritten ins Spiel kommt. Zwar haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht eines Darlehensvertrags, das nützt Ihnen aber nichts, wenn diese Frist durch Verzögerungen, etwa bei der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags, überschritten wurde. Dann haben Sie im Zweifel keine Immobilie, dafür jedoch einen Darlehensvertrag, aus dem Sie sich in der Folge bei der Bank mühsam und oft teuer wieder herausverhandeln müssen.

Solche und viele andere Herausforderungen der richtigen Reihenfolge beim Kauf einer Immobilie müssen Sie beachten – und genau dabei hilft Ihnen dieses Buch schon durch seine Strukturierung.

Lesen Sie die 16 Hauptschritte einfach hintereinander durch, dann bekommen Sie automatisch ein Gefühl dafür, wie Sie einen Immobilienkauf sinnvoll strukturieren.

Das Buch berücksichtigt alle Fälle, also den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung als Neubau oder als gebrauchte Immobilie. Denn je ergebnisoffener man nach einer Immobilie sucht, desto größer sind natürlich die Chancen, etwas zu finden. Und mit diesem Buch sind Sie für alle Varianten, die Ihnen auf dem Immobilienmarkt begegnen können, gut vorbereitet.

Eine Besonderheit stellen die Schritte 6 und 14 dar. Denn hier sind die Unterschiede zwischen gebrauchten und neuen Immobilien so groß, dass sie jeweils separat behandelt werden. Sie teilen sich daher auf in die Kapitel 6a und b sowie in die Kapitel 14a und b.

Wenn Sie noch gar nicht wissen, welche Immobilienvariante es bei Ihnen werden soll oder wird, lesen Sie einfach jeweils beide Varianten durch. Wissen Sie schon eher, was Sie suchen, lesen Sie einfach jeweils entweder den Unterschritt »a« für gebrauchte Immobilien oder jeweils den Unterschritt »b« für neue Immobilien.

Kapitel Schritt 1Was will ich überhaupt – und was will ich nicht?

Die Frage, welche Immobilie man sucht, Haus oder Wohnung – neu oder gebraucht, und was man am Markt erhält, klaffen oft weit auseinander. Wenn als Antwort darauf das wesentliche Ziel das Wohnen in einer eigenen Immobilie ist, dann sollte man hinterfragen, welchen Gründen eine mögliche Festlegung auf einen bestimmten Immobilientyp entspringt. Viele Menschen, die ein eigenes Haus suchen, wollen vorrangig einen Garten haben. Viele Gärten von Reihenhäusern aber bieten kaum Privatheit. Und Kinder spielen nur in sehr jungen Jahren ausschließlich im eigenen Garten. Sie beginnen sehr schnell, auch die Umgebung zu erkunden. Solche Zusammenhänge sollte man sich klar machen, denn je offener man für Immobilienlösungen ist, desto breiter angelegt kann man natürlich suchen.

Ein günstiges Haus in guter Lage mit ausreichender Zimmeranzahl und in gutem Zustand ist natürlich der Traum von vielen Menschen, aber das ist kaum zu finden. Denn die Verkäufer von Immobilien möchten sehr oft den maximalen Preis erzielen, den sie erhalten können, und sie verkaufen die Immobilien zudem häufig über die immer gleichen Immobilienplattformen im Netz, ob nun mit oder ohne Makler. Das heißt umgekehrt: Alle Interessenten suchen auf den gleichen Plattformen nach teuren Immobilien, die dadurch oft noch teurer werden, weil die Konkurrenz um die Angebote sehr groß ist.

In vielen Ballungsräumen sind vor allem Häuser längst kaum noch erschwinglich. Die Preise gehen teils in vollkommen unverhältnismäßige Höhen, und die Bundesbank spricht in bestimmten Regionen bereits von einer Immobilienblase.

Woran liegt das? Hamburg etwa hatte in den 1960er-Jahren zeitweise mehr Einwohner als heute. Die Antwort, warum Hamburg heute trotzdem unter Wohnungsmangel leidet, ist sehr einfach: Es liegt am gestiegenen Flächenbedarf pro Einwohner. Wo früher eine Familie mit drei Kindern in einer engen Wohnung lebte, lebt heute oft gerade noch ein Paar, wenn nicht sogar ein Single. Dass der Wohnflächenbedarf gestiegen ist, liegt aber nicht nur an den gestiegenen Wohnflächenbedürfnissen der Menschen, sondern auch an gesellschaftlichen Veränderungen. Wenn man sich klarmacht, dass in urbanen Räumen heute etwa jede zweite Ehe geschieden wird, dann wird schon allein nach jeder dieser Trennungen natürlich in der Regel eine zusätzliche Wohnung benötigt. Diese wichtigen Freiheiten von Menschen bedeuten auch einen stark erhöhten Flächenbedarf – selbst bei gleicher oder sogar geringerer Bevölkerungszahl.

Auf der anderen Seite sind Bauflächen insgesamt begrenzt. Auch die Gemarkungsgrenzen von Hamburg etwa enden nun einmal dort, wo Niedersachsen und Schleswig-Holstein beginnen. Das heißt, die Ressource an Grundstücken ist endlich. Und Werte an Märkten, die mit endlichen Ressourcen handeln, kennen fast immer dauerhaft nur eine Richtung: nach oben. Besonders drastisch lässt sich das am Beispiel von München zeigen:

Der frühere Oberbürgermeister von München und spätere Bundesbauminister sowie SPD-Vorsitzende Hans-Jochen Vogel hat in einer Publikation 2017 dargelegt, dass die Baulandpreise in München von 1950 bis 2017 um sagenhafte 39 390 Prozent gestiegen sind. Das ist kein Schreibfehler, Sie haben richtig gelesen: fast 40 000 Prozent. Man kann im Grundstücksmarkt von München also nachweislich von einer vollkommen unkontrollierten Preisexplosion sprechen. Wäre das Gleiche im Bereich von Trinkwasser oder Brot passiert, wäre es sicher zu schweren sozialen Unruhen gekommen, weil schlichtweg die Existenz von Menschen bedroht gewesen wäre. Bundesweit sind die Bodenpreise zwischen 1962 (Beginn der bundesweiten Baulandpreiserfassung) und 2017 immerhin um 2 308 Prozent gestiegen. Der Verbraucherpreisindex hingegen hat sich in dieser Zeit nach Angaben des Statistischen Bundesamts nur um 303,8 Prozent erhöht.

Die meisten Städte und Gemeinden stehen vollkommen hilflos vor dieser Entwicklung. Nur sehr wenige Städte, wie etwa Ulm, haben sehr früh, schon zu Beginn des 20. Jahrhunderts, mit Baulandpreissteuerungen begonnen, indem sie sehr viele Flächen aufgekauft haben, um sie nicht den Spekulationen des Marktes zu überlassen. Andere Städte haben das völlig versäumt und stehen heute vor der Situation, dass sich junge Familien eine Immobilie auf ihren Gemarkungsgrenzen schlicht nicht mehr leisten können. Noch schlimmer: Einige Städte haben ihren Grundstücks- und Immobilienbestand sogar noch Anfang des 21. Jahrhunderts einfach verkauft.

Wenn die Politik die immer weiter ins Extrem steigenden Baulandpreise steuern wollte, könnte sie das natürlich tun, sogar relativ einfach. Ein Ansatz dazu wäre etwa, Wertzuwächse von Grundstücken nur im Rahmen der allgemeinen Inflation zuzulassen und alle weiteren Wertzuwächse im Verkaufsfall sehr hoch zu besteuern. Das würde die Märkte sofort beruhigen.

Das wird aber nicht passieren, weil die Interessen und Interessenverbände derjenigen, die Grundwerte besitzen und diese Werte weiter steigen sehen wollen, sehr viel stärker sind als die Stimmen derjenigen, die noch nach Eigentum suchen. Insofern sollten Sie sich auf einen weiterhin harten Immobilienmarkt einrichten, mit weiter steigenden Preisen, der Ihnen viel Kraft und Nerven abverlangen wird.

Es ist in dieser schwierigen Situation immer hilfreich, sich klarzumachen, was man hat: Wenn man aktuell in einer Mietwohnung wohnt und keine Kündigung des Mietverhältnisses vorliegt, kann man immerhin mit Ruhe nach einer Immobilie suchen. Natürlich gibt es eine einflussreiche Finanzindustrie, die einem unablässig darlegt, ohne eigene Immobilie sei das Leben praktisch sinnlos. Ein Leben ohne eigene Immobilie ist aber keineswegs sinnlos. Es gibt mindestens so viele glückliche Mieter wie glückliche Eigentümer. Glück hängt nicht an einer Immobilie. Glück hängt an Gesundheit – der eigenen und derjenigen der Menschen im persönlichen Umfeld –, es hängt an stabilen sozialen Netzen, an sinnerfüllender Arbeit und anderen Dingen mehr, aber ganz sicher nicht an einer Immobilie. Ganz im Gegenteil: Ungezählte Bauprojekte haben schon stabil geglaubte Ehen völlig zerstört, weil die Partner sich nicht darüber im Klaren waren, vor welcher immensen Herausforderung sie wirklich standen und am Ende Belastungen in ihre Beziehung trugen, die diese nicht aushielt. Viele Bauherren und Bauherrinnen berichten von Grenzerfahrungen auch in ihrer Beziehung beim Bauen. Wenn Baumängel auftauchen, man vielleicht nicht bereit ist, Rechnungen zu bezahlen, die Bauarbeiten dann eingestellt werden, Mietzahlungen und Darlehenszahlungen zeitlich unabsehbar parallel laufen und Anwälte ins Spiel kommen, weiter Gutachter, Gerichtskosten, Gutachterkosten, wenn mitunter über Jahre ungeklärte Situationen entstehen, ohne dass eine Immobilie fertiggestellt ist oder gar bezogen werden kann, sind das Belastungen, die viele Beziehungen gar nicht kennen und vielfach auch nicht auffangen können.

Eine kluge Frage im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ist daher: Was will ich eigentlich nicht, und zwar nicht nur bezogen auf die Immobilie selbst, etwa ihre Lage, ihren Preis, ihren Zustand? Vielleicht will man zum Beispiel einfach keinen überbordenden Stress im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf. Vielleicht will man sich überkomplexe Verträge und Vertragsverhältnisse unter hohen rechtlichen und finanziellen Risiken einfach nicht antun. Vielleicht will man von Maklern und Bauträgern auch nicht als Bittsteller nach Gutsherrenart behandelt werden, sondern sucht einen fairen Deal unter fairen Bedingungen. Auch solche Überlegungen gehören dazu, wenn man sich auf die Suche nach einer eigenen Immobilie macht.

Und es gibt einen weiteren, sehr wichtigen Aspekt: Wer die Suche nach einer Immobilie als belastend, als Druck erlebt, etwa weil Kinder bald eingeschult werden und bis dahin alles erledigt sein muss, der wird eine eher sehr frustrierende Zeit erleben. Wer die Suche nach einer Immobilie dagegen als positive Herausforderung angeht, von der klar ist, dass sie Jahre dauern kann, weil es auch Rückschläge geben wird, der wird mit einer ganz anderen Einstellung an die Sache herangehen. Der wird nicht zulassen, dass die Immobiliensuche den ganzen Alltag überschattet oder gar eine Beziehung belastet; sondern der wird der Immobiliensuche klare Grenzen setzen und sie nicht sein Leben dominieren lassen, wird mit Gelassenheit und nicht mit selbst erzeugtem Druck nach einer Immobilie suchen. Und nur so ist ein solcher oft jahrelanger Weg durchzuhalten. Alles andere ist schon der Anfang von gefühltem Unglück, weil scheinbar alle um einen herum eine passende Immobilie finden, nur man selbst nicht. Und auf solche emotionalen Abwärtsspiralen sollte man sich erst gar nicht einlassen. Eine Immobilie bleibt, was sie ist: ein toter Gegenstand. Nicht mehr und nicht weniger. Sie garantiert weder Gesundheit noch Glück noch Sinn. Sie ist und bleibt eine Hülle, die das Leben angenehmer machen kann, aber nicht muss. Es reicht ja schon der unfreundliche Nachbar, den man mit der neuen Eigentumswohnung »mitgekauft« hat, dem man nun täglich begegnet und mit dem man mindestens einmal im Jahr viele Stunden in der Eigentümerversammlung verbringt – und der einen sehnlichst an die netten Nachbarn aus der alten Mietwohnung zurückdenken lässt mit den schönen spontanen Abenden auf einem viel zu kleinen Balkon an einer viel zu stark befahrenen Straße.

Ein Journalist hat einmal einen schönen Artikel verfasst, in dem er darlegte, wie er mit viel Mühe ein Haus suchte, es schließlich im Umland seiner Stadt fand, mit der ganzen Familie dorthin umzog – und plötzlich feststellte: Das war nicht die Lösung, die er gesucht hatte: Die Kinder hatten plötzlich lange Schulwege, die Erwachsenen lange Arbeitswege, der Familienalltag verkürzte sich. Auch die netten Nachbarn vom ehemaligen Mietshaus, die Kneipe um die Ecke, das Kino, das Theater alles war plötzlich sehr weit weg. Und so verkaufte er das Haus wieder und zog mitsamt der Familie zurück in eine Mietwohnung in der Stadt und fand dort sein Glück. Auch das gibt es.

Zu bedenken bleibt auch: Wer mietet, macht nicht zwangsläufig ein schlechteres Geschäft als derjenige, der kauft. Denn die Frage ist ja, was derjenige, der mietet, mit dem Geld, das er vielleicht übrighat, alternativ macht. Verglichen mit anderen Anlageformen sind Immobilien nicht zwangsläufig die bessere Lösung – im Gegenteil. Auch der Banker, der Ihnen erzählt, es sei wichtig, im Alter über Immobilieneigentum zu verfügen, weil die Rente natürlich niedriger sei als das aktuelle Einkommen, übersieht, dass genau dann, wenn viele Immobilien abbezahlt sind, der Sanierungszyklus beginnt: Das Dach, die Fassade, die Heizung, irgendetwas ist immer, und das kann richtig teuer werden.

Begibt man sich aber auf die Suche nach einer Immobilie, ist die erste Frage natürlich: Welche Immobilie suche ich? Will ich ein Haus, will ich eine Wohnung, will ich eine neue oder gebrauchte Immobilie? Will ich vielleicht sogar selbst bauen? Das können Sie natürlich nur dann, wenn Sie über ein bebauungsfähiges Grundstück verfügen.

Ob das Objekt nun neu oder gebraucht ist, spielt für die meisten Suchenden aber meist keine Rolle. Sehr viel entscheidender sind für fast alle Suchenden die Bezahlbarkeit des geforderten Kaufpreises und die Lage der gesuchten Immobilie. Da heutzutage sogar viele Reihenhausangebote von Bauträgern auf Basis des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) errichtet werden – und damit rechtlich einer Wohnung näher sind als einem Haus –, ist es auch nicht unbedingt ratsam, sich zu früh auf einen Immobilientypus festzulegen. Sinnvoller kann es sein, sich zumindest grob auf eine Lage festzulegen. Das allein reicht aber bei Weitem noch nicht, um zielorientiert zu suchen. Denn der alles entscheidende Faktor ist ja: Wieviel Immobilie können Sie sich für Ihr Geld überhaupt leisten? Viel zu viele Immobilieninteressenten beachten das nicht und stürzen sich so vollkommen unsortiert in die Suche. Um genau das zu vermeiden, erhalten Sie im nächsten Schritt zunächst einmal die Werkzeuge an die Hand, die Sie benötigen, um Ihre eigenen Finanzierungsgrenzen selbst ermitteln zu können. Erst wenn Sie diese ermittelt haben, können Sie mit einer geordneten Suche beginnen.

Kapitel Schritt 2Wie viel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten?

Ganz am Anfang der Überlegungen zu einer eigenen Immobilie steht die Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten? Denn es hat ja keinen Sinn, bei der späteren Suche Immobilien in den Blick zu nehmen, die man sich gar nicht leisten kann.

Aktuell zahlen Sie in aller Regel eine Miete. Neben dieser Miete und weiteren Ausgaben können Sie möglicherweise monatliche Rücklagen bilden. Wenn Sie Eigentum kaufen, müssen Sie zwar keine Mietzahlungen mehr leisten. Aber Vorsicht: Es geht nur um die Kaltmiete, denn die Zusatzkosten, die sonst in der Warmmiete stecken, bleiben Ihnen auch im Eigentum erhalten, etwa die Kosten der Heizung. Und bei Eigentumswohnungen haben Sie üblicherweise auch ein monatliches Hausgeld zu entrichten, das zwischen 200 und 400 Euro und auch mehr liegen kann und über das laufende Maßnahmen finanziert werden, genauso wie der Aufbau einer Rücklage. Sie können also nicht einfach davon ausgehen, dass Sie den vollen Warmmietbetrag, den Sie aktuell entrichten, in voller Höhe zur Kredittilgung einsetzen können. Daher ist das Beste eigentlich immer, Sie sehen sich ihre finanziellen Verhältnisse in Ruhe und detailliert an.

Um herauszufinden, wie viel Geld Sie monatlich für Zins und Tilgung aufwenden können, müssen Sie wissen, wie viel Geld Ihnen neben Ihren monatlichen Ausgaben als Rücklage bleibt. Falls Sie keine private Buchführung über Ihre Einnahmen und Ausgaben vornehmen, können Sie Ihre Kontoauszüge zur Hilfe nehmen. Dies geht am einfachsten, wenn Ihre private Geldabwicklung über ein zentrales Girokonto läuft. Wenn Sie die Kontoauszüge eines kompletten Jahres zur Hand nehmen, können Sie daraus nachträglich eine Übersicht erstellen über Ihre Jahresausgaben und -einnahmen. Es ist wichtig, dass Sie sich tatsächlich ein ganzes Jahr ansehen, weil einzelne Monate nicht unbedingt repräsentativ sein müssen. So kann es zum Beispiel immer einmal einen Sommermonat geben, in dem Sie kaum Ausgaben hatten, während im Januar häufig Jahresbuchungen vorgenommen werden, wie Versicherungsbeiträge und Ähnliches.

Sie können bei der Überprüfung Ihrer Kontoauszüge Geldabgänge (vor allem Barabhebungen) und deren Verwendung unter Umständen nicht mehr unbedingt zweifelsfrei zuordnen, also wie viel Geld davon Sie beispielsweise für Lebensmittel oder für Kleidung oder Vergleichbares ausgegeben haben, aber Sie werden trotz allem eine Übersicht Ihres durchschnittlichen monatlichen Finanzbedarfs über das Jahr erkennen können. Und dieser Verbrauch wird sich voraussichtlich nicht verringern, im Gegenteil sollten Sie grundsätzlich immer eher mit steigenden Kosten in allen Lebenshaltungsbereichen rechnen.

Neben den Abhebungen werden Sie die regelmäßigen Geldabgänge durch Überweisungsaufträge oder erteilte Einzugsermächtigungen sehen, von der Miete über die Mietnebenkosten, Strom, Gas, Wasser, Telefon, Rundfunkgebühren, Krankenversicherung, vielleicht auch ein Zeitungsabonnement oder Vereinsmitgliedschaften. Von Zeit zu Zeit werden darüber hinaus größere Positionen auftauchen, vielleicht Autoreparatur- oder Reisekosten. Auch solche Ausgaben müssen Sie im Blick behalten. Auf eine Reise können Sie möglicherweise verzichten, aber auf ein Fahrzeug sind Sie unter Umständen angewiesen und können es nicht ohne Reparatur einfach stehen lassen.

Den Geldabgängen von Ihrem Konto stehen Geldeingänge gegenüber, bei Angestellten die Gehaltszahlungen, bei Selbstständigen die Einnahmen. Während Gehaltszahlungen regelmäßig und in gleicher Höhe kommen, sind Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit Schwankungen ausgesetzt und können nie sicher vorhergesagt werden. Selbstständige oder Unternehmer ohne ausreichendes Eigenkapital zum Erwerb einer Immobilie gehen daher bei Kreditaufnahmen generell ein ungleich höheres Risiko ein als Angestellte mit sicheren Arbeitsplätzen. Wenig Gedanken müssen sich Beamte machen. Sie sind in aller Regel rundum abgesichert. Diese unterschiedlichen Voraussetzungen der persönlichen Risikosituation schlagen natürlich – in Form höherer Zinsen – auf die Kreditfinanzierung durch, weil sie bei der individuellen Kreditvergabe von Banken berücksichtigt werden. Je risikoreicher das berufliche und finanzielle Lebensumfeld ist, desto schwerer ist es, einen Kredit zu erhalten. Umgekehrt: Je sicherer das berufliche und finanzielle Lebensumfeld, umso einfacher ist es.

Soweit Sie jedoch die Möglichkeit haben, regelmäßige Einnahmen auf Ihrem Konto verbuchen zu können, können Sie – mithilfe Ihrer Kontobelege – Monat für Monat eines Jahres die Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen und die Überschüsse erkennen. Zu diesen Überschüssen können Sie schließlich noch Ihre gegenwärtige Kaltmiete hinzurechnen, denn diese entfällt natürlich, wenn Sie in Ihrem neuen Immobilieneigentum wohnen. Die Nebenkosten hingegen bleiben Ihnen, wie oben erwähnt, erhalten, können aber auch deutlich höher ausfallen, wenn zum Beispiel Ihre Wohnfläche erheblich steigt, ohne dass es eine wesentliche, energetische Verbesserung zu Ihrer bisherigen Wohnsituation gibt oder bei einer Eigentumswohnung hohe Hausgeldkosten auf Sie zukommen. Von diesem übrig gebliebenen Betrag müssen Sie noch Rücklagen für Unwägbarkeiten abziehen. Das kann zum Beispiel eine Waschmaschine sein, die plötzlich kaputtgeht, oder eine Autoreparatur, die plötzlich notwendig wird. Das heißt, ein Betrag von mindestens 200 bis 300 Euro im Monat sollte für solche Eventualitäten möglichst zusätzlich vorhanden sein oder eine ausreichende Rücklage für Eventualitäten, die beim Eigenkapital nicht berücksichtigt wird. Der Betrag, den Sie dann vor sich sehen, ist der Betrag, den Sie maximal für eine Immobilienfinanzierung aufbringen können. Die nachfolgende Checkliste gibt Ihnen Hilfestellung bei der Überprüfung Ihrer Einnahmen und Ausgaben:

Checkliste: Monatliche Einnahmen/Ausgaben

Einnahmen:

Nettogehalt

Euro

Kindergeld

Euro

Sonstige Einnahmen 1

Euro

Sonstige Einnahmen 2

Euro

Summe monatliche Einnahmen

Euro

Ausgaben: (bei jährlichen Beträgen den monatlichen Anteil ansetzen)

Nahrungs-, Genussmittel, Körperpflege

Euro

Kleidung

Euro

Anschaffungen/Rücklagen für Hausrat

Euro

Nebenkosten (Heizung, Warmwasser)

Euro

Strom (ggf. steigend)

Euro

Telefon

Euro

Müllgebühren (ggf. steigend)

Euro

GEZ/Kabel/Internet

Euro

Kultur/Unterhaltung

Euro

Öffentliche Verkehrsmittel

Euro

Kfz-Wartung

Euro

Kfz-Tanken

Euro

Kfz-Versicherung, Steuer

Euro

Versicherungsbeiträge (Krankenversicherung, Hausrat, Haftpflicht, Rechtschutz, Lebensversicherung usw.)

Euro

Gebühren für Ausbildung (Schule, Kindergarten)

Euro

Urlaubsrücklage

Euro

Ratenzahlungen aus bestehenden Darlehen

Euro

Sonstige Ausgaben 1

Euro

Sonstige Ausgaben 2

Euro

Summe monatliche Ausgaben

Euro

Differenz Einnahmen/Ausgaben

Euro

Sie kennen nun die Summe (abzüglich der benannten mindestens 200 bis 300 Euro im Monat), die Sie monatlich für Zins und Tilgung zur Verfügung haben. Diese Zins- und Tilgungskosten werden natürlich umso geringer, je höher Ihr Eigenkapitalanteil ist, mit dem Sie Teile der Erwerbskosten sofort begleichen können. Um herauszufinden, welchen Immobilienpreis Sie sich leisten können, ist es daher gleichfalls wichtig, dass Sie eine Zusammenstellung Ihres Eigenkapitals vornehmen. Dies können Sparbücher, Festgeldkonten, Wertpapiere, aber auch Lebensversicherungen und Bausparverträge sein. Letztere kommen allerdings nur in Betracht, wenn sie zuteilungsreif sind, sonst müssen sie in aller Regel zunächst außer Betracht bleiben. Oder aber man spricht eine Kündigung aus, um an das Guthaben zu kommen. Ob man das tun sollte, hängt aber wesentlich von der aktuellen Zinssituation ab. Sind die Zinsausgaben für das Darlehen höher als die Gewinne, die man mit den Anlagen hat, sind die Anlagen unsinnig. Ist es anders herum, sieht es genau umgekehrt aus.

Die nachfolgende Checkliste hilft Ihnen dabei, die Höhe Ihres Eigenkapitals zu ermitteln:

Checkliste Eigenkapital

Girokonto

Euro

Sparbücher

Euro

Festgeldkonten

Euro

Wertpapiere

Euro

Lebensversicherungen

Euro

Guthaben auf Bausparverträge (sofern zuteilungsreif bzw. in Kündigungsüberlegung)

Euro

Geldgeschenke (zum Beispiel als vorgezogenes Erbe)

Euro

Eigenkapital gesamt

Euro

Grundsätzlich ist Vorsicht bei Aktienwerten geboten. Hier können Kursschwankungen sehr schnell zu erheblichen Wertverlusten führen. Man sollte gut darüber nachdenken, ob man diese wirklich in die Eigenkapitalermittlung mit einbezieht. Eigentlich sollte dies nur erfolgen, wenn die Aktien vorher abgestoßen werden und damit ein stabiler Rechenwert entsteht.

Ermittlung der Finanzierungsgrenzen und der monatlichen Belastung

Mit den beiden Ergebnissen – also der monatlich zur Verfügung stehenden Summe zur Kredittilgung und der des vorhandenen Eigenkapitals – können Sie nun relativ einfach herausfinden, welchen Immobilienpreis (inklusive aller Nebenkosten) Sie noch finanzieren können und welchen nicht mehr.

Finanzierungsgrenzen

Um zu ermitteln, welchen Kreditbetrag Sie maximal ausnutzen können, hilft sehr einfach die nachfolgende Formel:

Anhand eines Beispiels soll dies aufgezeigt werden. Nehmen wir an, Sie haben bei den Berechnungen der von Ihnen pro Monat maximal aufzubringenden Gelder zur Bedienung eines Kredits einen Betrag von 800 Euro herausbekommen. Nehmen wir weiter an, der Zinssatz läge bei vier Prozent und die Tilgungsrate bei drei Prozent.

Maximale Darlehenssumme bei 800 Euro monatlicher Belastungsgrenze, vier Prozent Zins und drei Prozent Tilgung:

Das heißt, 137 142,85 Euro wären die maximale Darlehenssumme, die Sie sich unter den genannten Rahmenbedingungen leisten könnten.

Bei der Tilgungsrate ist große Vorsicht geboten, denn viele Banken rechnen in ihren Angeboten nur mit einem Prozent Tilgung. Das ist unter anderem nach den Empfehlungen der Verbraucherzentrale aber eine viel zu niedrige Tilgungsrate. Man kann sich damit Immobilienfinanzierungen schnell schönrechnen.

Das zeigt Ihnen folgendes Beispiel:

Maximale Darlehenssumme bei 800 Euro monatlicher Belastungsgrenze, eineinhalb Prozent Zins und ein Prozent Tilgung:

Das heißt, bei den gleichen Rahmenbedingungen wie beim ersten Beispiel und nur abweichender Anfangstilgung könnten Sie sich ein viel größeres Darlehen leisten. Das hört sich natürlich interessant an, weil Sie mit der gleichen monatlichen Belastung von 800 Euro damit ja auch ein ganz anderes Kaufvolumen stemmen könnten. In der Realität aber zahlen Sie mit diesem Modell viele Jahre länger Ihren Kredit ab, denn der Anteil an Ihren monatlichen Zahlungen, der für die Tilgung eingesetzt wird, bleibt lange sehr gering. Starten Sie hingegen mit einem Tilgungsanteil von drei Prozent, der für die Tilgung der geliehenen Summe eingesetzt wird, werden Sie viel früher Ihre Schulden los. Es geht dabei um Zeiträume von zehn und mehr Jahren.

Das Kreditvolumen, das Sie mit 800 Euro monatlicher Zahlung bei vereinbarten vier Prozent Zinsen und drei Prozent Anfangstilgung hingegen erhielten, läge bei 137 142,85 Euro.

Wenn Sie zusätzlich zu diesem Kreditrahmen noch über Eigenkapital in Höhe von insgesamt angenommenen 40 000 Euro verfügen, hätten Sie die Möglichkeit ein Finanzvolumen von 177 142,85 Euro für den Immobilienerwerb einzusetzen (137 142,85 Euro plus Ihr Eigenkapital von 40 000 Euro). Immobilien mit höherem Preis wären für Sie eher risikoreich.

Interessant wird es, wenn man bei gleichen Rahmenbedingungen nun einen Zinssatz von viereinhalb Prozent annimmt. Dann ergäbe sich folgende Rechnung:

Das heißt, mit steigendem Zinssatz sinkt der Umfang eines möglichen Darlehens ebenfalls.

Bei diesem Beispiel ergäbe sich folgende Rechnung: 128 000,00 Euro zuzüglich Ihres Eigenkapitals von 40 000 Euro, Sie könnten bei diesem höheren Zinssatz also insgesamt nur ein Volumen von 168 000,00 Euro finanzieren, obwohl die Zinsdifferenz nur einen halben Prozentpunkt beträgt. Daran können Sie sehen, wie enorm wichtig die Verhandlungen selbst um Nachkommastellen bei den Zinssätzen sind.

Abschließend das Beispiel, wenn Sie statt 800 Euro 1 000 Euro im Monat zahlen können, bei vier Prozent Zinsen und drei Prozent Anfangstilgung:

Würde man dazu noch Ihr Eigenkapital von angenommenen 40 000 Euro rechnen, könnten Sie sich eine Immobilie für 211 428,57 Euro leisten.

Monatliche Belastung

Umgekehrt können Sie auch die anfallende monatliche Belastung überprüfen, die sich aus Ihnen vorgelegten Angeboten ergibt, dies dann mit der Formel:

Nehmen wir also an, Sie benötigten ein Darlehen über 250 000 Euro ein Darlehen erhalten, mit einem Zinssatz von vier Prozent und drei Prozent Tilgung, dann hätten Sie mit folgender monatlicher Belastung zu rechnen:

Ihre monatliche Belastung betrüge also 1 458,33 Euro.

Drei Dinge blieben bislang allerdings in der Betrachtung noch unberücksichtigt: Zum einen kommt zu den reinen Kosten einer Immobilie natürlich noch eine ganze Reihe an Nebenkosten, und zum anderen gibt es bei Finanzierungen natürlich auch Finanzierungsrisiken. Hinzu kommen außerdem die versteckten Kosten, also Zusatzkosten, die von den üblichen Nebenkosten nicht erfasst werden, sondern weit über diese hinausgehen können. Bei gebrauchten Immobilien betrifft das vor allem das Risiko eines übersehenen Modernisierungsbedarfs oder sogar baulicher Schäden, bei neuen Immobilien betrifft es vor allem Lücken in der Baubeschreibung.

Nebenkosten

Egal, ob man eine neue oder eine gebrauchte Immobilie erwirbt, zu den eigentlichen Kosten kommen immer Nebenkosten in beträchtlicher Höhe, um die man auch nicht ohne Weiteres herumkommt. Die Grunderwerbsteuer etwa ist eine verpflichtend zu zahlende Steuer, ohne deren Zahlungsnachweis ein Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung vornimmt. Die nachfolgende Tabelle zeigt Ihnen, mit welchen üblichen Nebenkosten Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie rechnen müssen.

Kostenpunkt

Berücksichtigt

Grunderwerbsteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich, aber aktuell von 3,5 bis zu 6,5 Prozent der Kaufsumme – siehe hierzu auch unter Schritt 15)

Notargebühren (ca. 1 bis 1,5 Prozent der Kaufsumme – siehe hierzu auch unter Schritt 15)

Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung, einige Hundert Euro, plus Eintragung Hypothek oder Grundschuld, ca. 0,25 bis 0,3 Prozent der Kreditsumme – siehe hierzu auch unter Schritt 15)

Ggf. Maklerkosten (bis zu 3,57 Prozent der Kaufsumme – siehe hierzu auch unter Schritt 3)

Ggf. Sachverständigenkosten zur Klärung technischer Fragen (0,25 bis 0,5 Prozent der Kaufsumme – siehe hierzu auch unter Schritt 4)

Ggf. Rechtsanwaltskosten zur Klärung rechtlicher Fragen (0,25 bis 0,5 Prozent der Kaufsumme – siehe hierzu auch unter Schritt 4)

Umzugskosten

Finanzierungsrisiken

Finanzierungsrisiken können sich vor allem aus folgenden Lebensentwicklungen – oder auch deren Kombination – ergeben:

Krankheit

Todesfall

Arbeitslosigkeit

Trennung/Scheidung

Das Problem bei diesen Risiken ist, Sie haben sie nicht wirklich im Griff. Es sei denn, Sie sind Beamtin oder Beamter, dann haben Sie zumindest das Risiko der Arbeitslosigkeit vom Tisch und damit ein zentrales Lebensrisiko der übrigen Bevölkerung nicht. Das heißt aber noch lange nicht, dass Sie von den verbleibenden Risiken nicht doch getroffen werden. Die Frage ist: Wie gehen Sie damit um? Soweit Sie erkranken und möglicherweise so stark erkranken, dass Sie keiner beruflichen Tätigkeit mehr nachgehen können, steht die Frage der Absicherung im Raum. Dieses Risiko kann man mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung abdecken. Mindestens für das Haupteinkommen eines Haushalts sollte man das auch tun, wenn man eine Immobilie kauft. Man muss aber sehr aufpassen, wie denn die Leistungen des Versicherers im Detail aussehen und ob sie für die Fälle, für die man sie benötigt, auch wirklich greift. Daher sollte man sich vor einer Vertragsunterzeichnung darüber genau informieren. Zu den einzelnen Versicherungen erfahren Sie später unter Schritt 13 mehr.

Und natürlich kann eine Erkrankung auch zum Tod führen. Dem muss nicht einmal eine Erkrankung vorausgehen. Ein Tod kann auch extrem plötzlich eintreten, ob nun durch einen Unfall oder Herzinfarkt. Sind die Hinterbliebenen dann nicht abgesichert, verlieren sie nicht nur einen geliebten Menschen, sondern auch noch die Immobilie. Diesem Risiko kann man aber zumindest begegnen, indem man eine Risikolebensversicherung mindestens für denjenigen Partner abschließt, der das Haupteinkommen beisteuert, damit es im schlimmsten Fall nicht zu einer Unterfinanzierung kommt. Risikolebensversicherungen sind nicht zu verwechseln mit solchen Lebensversicherungen, die oft relativ hohe Beitragssätze haben und Ansparversicherungsmodelle sind. Risikolebensversicherungen hingegen haben eher geringe Kosten und sind keine Ansparmodelle. Sie sind, was ihr Name sagt, Versicherungen gegen ein Risiko. Das eingezahlte Geld dient – wie bei einer Krankenversicherung – nicht dem gleichzeitigen Aufbau eines Kapitalstocks, sondern schlicht der Absicherung gegen ein Risiko.

Das dritte große Risiko, die Arbeitslosigkeit, können Sie nur bedingt absichern. Sind Sie keine Beamtin oder kein Beamter oder nicht im öffentlichen Dienst, bleibt immer das Risiko, dass Sie von Arbeitslosigkeit getroffen werden können. In aller Regel sind Sie arbeitslosenversichert und erhalten im Fall des Falles noch eine gewisse Zeit Arbeitslosengeld der Bundesanstalt für Arbeit. Das sind aber eher kurze Zeiträume von etwa einem Jahr und es ist auch nicht das volle Gehalt, spätestens danach haben Sie ein ernstes finanzielles Problem. Das heißt, wenn Sie in diesem Zeitraum keinen neuen Job finden, wird es mit der Immobilienfinanzierung schnell sehr eng.

Noch risikoreicher sind Selbstständige unterwegs. Sie haben üblicherweise überhaupt keinen Anspruch auf Arbeitslosengeld, sondern fallen im Zweifel sofort auf Sozialhilfeniveau zurück – und damit ist natürlich keine Immobilienfinanzierung durchzuhalten. Da bei Selbstständigen hinzukommt, dass die geschäftlichen Entwicklungen oft kaum vorhersehbar sind, haben Sie es ohnehin schwer, überhaupt an einen Immobilienkredit zu kommen. Das ist nur bei einigen Berufsständen wie etwa Ärzten oder Notaren anders, die nicht in freien Märkten und wettbewerblicher Situation stehen, sondern eher in oligopolartig organsierten und abgesicherten Strukturen arbeiten, bei gleichzeitig oft hohen Einkommen – sie sind bei Banken daher üblicherweise auch gern gesehene Kunden. Die Risikominimierung im Bereich Arbeitslosigkeit liegt für alle anderen im Wesentlichen darin, sich klarzumachen, ob man in einer sicheren zukunftsfähigen Branche arbeitet und in der Region, in der man arbeitet, auch ein Jobwechsel möglich wäre. Sehr viel mehr können Sie leider nicht tun, sondern müssen mit diesem Risiko umgehen.

Auch das vierte große Risiko, Trennungen und Scheidungen, können Sie nur wenig beeinflussen. Ob eine Partnerschaft oder Ehe hält oder nicht, liegt an so vielen Sachverhalten, dass man dazu keine sichere Aussage treffen kann. Bedenkt man allerdings, dass in urbanen Räumen bis zu 50 Prozent aller Ehen geschieden werden, ist dies ein Hinweis darauf, dass dieses Risiko hoch ist. Läuft eine Scheidung emotional fair ab und ist es möglich, sie einvernehmlich durchzuführen, haben Sie zumindest den großen Vorteil, dass Sie die Dinge zeitlich etwas steuern können. So haben Sie dann ja etwa die Möglichkeit, einen Immobilienverkauf einer kürzlich erworbenen Immobilie geordnet anzugehen, während Sie diese Möglichkeit bei einer plötzlichen Erkrankung oder Arbeitslosigkeit in aller Regel nicht haben.

Das heißt im Fazit: Finanzierungsrisiken bleiben immer. Sie können auch viel schneller eintreten, als Sie glauben, und nur gegen die wenigsten können Sie sich wirklich gut wappnen. Da aber gleichzeitig nur die wenigsten Menschen das Geld für einen Immobilienkauf aus Eigenkapital in voller Höhe zur Verfügung haben, daher also einen Kredit brauchen, kommt man um diese Finanzierungsrisiken nicht herum. Entscheidend kann sein, dass man eine Immobilie gekauft hat, die man – im Fall des Falles – so schnell und so gut verkaufen kann, dass man zumindest nicht in die Situation einer Zwangsversteigerung durch die Bank kommt. Denn was viele nicht wissen: die gesetzlichen Regelungen zur Kündigung eines Bankkredits durch die Bank sind sehr niederschwellig. Nach § 498 BGB gilt, dass eine Bank einen Darlehensvertrag schon dann kündigen kann, wenn nur zwei aufeinanderfolgende Darlehensraten nicht gezahlt wurden und Sie gleichzeitig mit einer Summe von mindestens 2,5 Prozent des Darlehensbetrags gegenüber der Bank im Rückstand sind.

Versteckte Zusatzkosten

Die versteckten Zusatzkosten bei einem Immobilienkauf sind deswegen versteckte Kosten, weil Laien sie üblicherweise nicht ohne Weiteres erkennen können.

Versteckte Zusatzkosten liegen bei gebrauchten Immobilien meistens in nicht erfolgten, aber gesetzlichen vorgeschriebenen Modernisierungen oder auch in Gebäudeschäden, die man übersehen hat und deren Sanierung viel Geld kostet. Für solche Schäden haften Verkäufer in aller Regel nicht, da in fast jedem Immobilienkaufvertrag eine Schutzklausel dazu für Verkäufer eingefügt wird: Der sogenannte Rechts- und Sachmängelhaftungsausschluss.

Bei neuen Immobilien liegen versteckte Zusatzkosten meist in einer ungenauen Beschreibung dessen, was man für sein Geld erhält – und was eben nicht. Denn nur selten sind neue Immobilien zum Kaufzeitpunkt bereits errichtet und man kann sie besichtigen. Sehr oft handelt es sich um noch gar nicht begonnene Bauvorhaben, die nur in einem Exposé-Stadium existieren. Auf Basis eines solchen Exposés soll man sie kaufen. Und weiter ist natürlich entscheidend: Was ist im Kaufpreis vertraglich berücksichtigt – und was nicht? Denn nur das, was vertraglich als Leistungsinhalt vereinbart ist, ist Ihnen auch geschuldet. Ein Schwerpunkt dieses Buchs ist es daher, Ihnen solche Gefahren aufzuzeigen.

Ein ehrliches Finanzierungsbeispiel

Nachfolgend finden Sie ein fiktives Beispiel, wie eine Familie hinsichtlich ihrer Immobilienfinanzierung vorgeht:

Familie Müller möchte ein kleines, älteres Haus kaufen. Es soll 380 000 Euro kosten. Die Familie hat 60 000 Euro Eigenkapital angespart. Zusätzlich können sie sich 20 000 Euro aus dem Familienkreis leihen. Zusammen macht dies 80 000 Euro. Daraus ergibt sich für Familie Müller zunächst ein Finanzierungsbedarf von 300 000 Euro bei der Bank. Familie Müller möchte jetzt die Höhe ihrer monatlichen Belastungen herausfinden.

Monatliche Belastung

Um die Formel anzuwenden, benötigt Familie Müller Angaben über den Zinssatz, der ihr von der Bank geboten wird, sowie den Tilgungssatz, den sie wählen möchte. Bei zehnjähriger Zinsbindung und einer Tilgung von einem Prozent wird Familie Müller ein Zinssatz von vier Prozent angeboten. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

Das hört sich prima an! Die monatliche Belastung würde so nur unwesentlich höher sein als die derzeitige Miete von Familie Müller. Sie möchte am liebsten gleich loslegen. Leider wird schnell klar, dass sie einige Punkte in ihrer Berechnung vergessen hat.

Die richtige Tilgung

Würden Müllers nur mit einem Prozent tilgen, läge die monatliche Belastung zwar nur bei den errechneten 1 250 Euro. Aber eine Tilgung von nur einem Prozent ist auch für Familie Müller in Wahrheit keine Option. Denn letztlich verteuert es den Kredit wegen der längeren Laufzeit des Schuldenabbaus. Angenommen der Zins betrüge nach der zehnjährigen Zinsbindung durch heute nicht absehbare Entwicklungen deutlich mehr als vier Prozent, dann dauerte es bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent wesentlich länger bis zur finalen Tilgung. Vor allem aber hätte dies natürlich eine erhebliche Ratensteigerung um monatlich mehrere Hundert Euro zur Folge. Würde Familie Müller dies vermeiden wollen, könnte sie zwar eine längere Zinsbindung wählen, müsste sich dann aber von Anfang an auf einen etwas höheren Zinssatz einlassen. Und: Wer eine Zinsbindung von 20 Jahren wählt, sollte mit Ablauf der 20 Jahre dann aber auch keine hohe Resttilgung mehr zu leisten haben. Und das ist nur möglich, wenn man von Anfang an möglichst hoch tilgt, mindestens mit zwei, besser mit drei Prozent Anfangstilgung.

Die Nebenkosten

Mit den reinen Immobilienkosten ist es nicht getan. Hinzu kommen Nebenkosten: von der Grunderwerbsteuer über die Notargebühren bis hin zu Gebühren für Eintragungen ins Grundbuch und auch einer möglichen Maklerprovision. Alles in allem muss Familie Müller hier mit rund zehn Prozent der Immobilienkosten rechnen.

Zusätzliche Kostenrisiken

Nach genauerem Hinschauen erweist sich, dass am Wunschhaus noch einiges zu tun ist. Dazu gehören der Einbau einer neuen Heizung und umfassendere Dacharbeiten, zusammen satte 50 000 Euro Zusatzkosten.

Die realistische monatliche Belastung

Familie Müller rechnet zusammen:

Posten

Summe

Immobilienkosten

380 000 Euro

Nebenkosten

38 000 Euro

Zusatzkosten

50 000 Euro

Summe

468 000 Euro

Das ergibt folgenden Finanzierungsbedarf:

Finanzierungskosten

468 000 Euro

abzüglich Privatkapital

80 000 Euro

Finanzierungsbedarf (gesamt)

388 000 Euro

Die realistische monatliche Belastung für Familie Müller macht also nicht 1 250 Euro aus, sondern errechnet sich wie folgt:

Das ist fast das Doppelte der ursprünglich errechneten Belastung. Dazu kommt, dass die Finanzierung völlig aus dem Ruder laufen könnte, wenn der Zinssatz bei einer Anschlussfinanzierung deutlich stiege. Nicht zu vergessen sind die privaten Tilgungen an den Familienkreis – je nach Vereinbarung. Käme dann noch eine zusätzliche dringliche Modernisierung hinzu – etwa eine neue Kellerabdichtung – könnte die Finanzierung sogar ganz gefährdet sein. Die umfassende Berechnung der Finanzierung inklusive aller Nebenkosten fällt nicht mehr so positiv für Familie Müller aus. Außerdem ist zu bedenken, dass in unserem Beispiel die laufenden Nebenkosten des Wohnens wie Wasser-, Strom- und Heizkosten noch nicht berücksichtigt wurden. Familie Müller entschließt sich deshalb, bei schnellen und schönen Finanzierungsrechnungen von Kreditanbietern vorsichtig zu sein und alle Angebote erst einer sorgfältigen Gegenprüfung zu unterziehen.

Zuschüsse und Förderungen

Nicht nur für Neubauten, auch für den Kauf gebrauchter Häuser gibt es finanzielle Förderungen – und natürlich auch für deren Sanierung. Die wesentlichen Fördermittelgeber sind auf Bundesebene die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und auf Landesebene die Landesförderbanken der 16 Bundesländer. Die Sanierung von Altbauten wird auch von einigen Kommunen gefördert. Dazu sollten Sie ganz einfach in Ihrem Rathaus nachfragen oder auf der Internetseite Ihrer Kommune recherchieren.

Auf Bundesebene teilen sich die KfW und die BAFA die Förderungen in der Form, dass die KfW-Bank zinsvergünstigte Kredite bereitstellt und die BAFA nicht rückzahlbare Zuschüsse gewährt. Das Ganze läuft unter dem Namen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Es gibt beim BEG die Wahl zwischen Einzelmaßnahmen (BEG-EM) und einem Gesamtpaket für Wohngebäude (BEG-WG). Das BEG-Förderprogramm zielt auf die energetische Verbesserung des Gebäudebestands.

Anders als die BAFA fördert die KfW aber auch per se den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Eine bestehende Energieeffizienz oder geplante Modernisierung der zu kaufenden Immobilie ist dabei nicht Voraussetzung, um einen zinsvergünstigten Kredit zu erhalten. Es gibt allerdings auch keine zusätzlichen Förderungen, wenn man etwa ein gebrauchtes Haus mit besonders guten energetischen Werten erwirbt. Hintergrund ist, dass ein solches Haus ja im Rahmen seiner Erbauung möglicherweise schon einmal auf Grundlage besonderer energetischer Maßnahmen durch die KfW gefördert wurde und das nicht wiederholt geschehen soll. Beim Kauf eines gebrauchten Hauses kommen Förderprogramme zur Modernisierung also nur dann infrage, wenn man nach dem Erwerb auch die Energieeffizienz des Gebäudes erhöhen will, also etwa die Heizung wechseln will, ohne dass man es gesetzlich schon müsste, oder eine Dämmung des Gebäudekörpers plant oder Ähnliches.

Kaufen Sie eine Wohnung, können Sie solche Maßnahmen ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft natürlich nicht einfach umsetzen, und: Banken geben nur sehr ungern Kredite an Wohnungseigentümergemeinschaften, denn die Fragen der Darlehensabsicherung über Grundpfandeinträge sind dabei für Banken kaum sicher zu regeln. Rein theoretisch müsste die Bank ja jedem Eigentümer einen Teil des Kredits geben und sich zur Absicherung dann in das Wohnungsgrundbuch eines jeden Eigentümers eintragen lassen. Das ist nachvollziehbarerweise alles viel zu aufwendig. Da die Politik das Problem seit vielen Jahren kennt, aber nicht löst, bleiben auch viele Wohnungseigentümergemeinschaften weiterhin lieber dabei, keine Darlehen aufzunehmen. Denn auch für die Wohnungseigentümergemeinschaften ist das alles viel zu kompliziert. Nur Baden-Württemberg hat über seine Landesförderbank ein spezielles Bürgschaftsprogramm aufgelegt, das dieses Problem lösen soll. Es bürgt gegenüber den darlehensgebenden Banken für Zahlungsausfälle von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Sehr wichtig ist: Sowohl KfW als auch BAFA, aber auch die Landesförderbanken der 16 Bundesländer gewähren Förderungen in aller Regel nur, wenn ein Projekt noch nicht begonnen ist. Das gilt auch für den Kauf eines gebrauchten Hauses selbst: Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, ohne dass man sich zuvor um eine Förderzusage der KfW, des BAFA oder von Landesförderbanken kümmerte, kann es für solche Förderungen bereits zu spät sein.

Aufgrund der Tatsache, dass sich die Förderprogramme fortlaufend ändern können, ist es wichtig, sich die Zeit zu nehmen, um sich auf den Internetseiten von KfW, BAFA und Landesförderbanken gründlich die Förderprogramme anzusehen.

Sie erreichen die Internetseiten der einzelnen Institutionen unter den nachfolgenden Internetadressen:

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): www.kfw.de

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA): www.bafa.de

Für die KfW gilt außerdem, dass sie keine Kredite direkt vergibt, sondern immer nur über sogenannte durchleitende Banken. Das sind klassische Geschäftsbanken. Nur wenn diese einen Kredit an Sie bewilligen und wenn diese Banken mit der KfW zusammenarbeiten – was allen Banken freigestellt ist – kommen Sie an einen Kredit der KfW. Es gibt immer Fälle, wo genau das leider nicht gelingt. Aber einen direkten Zugriff auf KfW-Kredite haben Sie als Verbraucher leider nicht.

Die Landesförderbanken finanzieren die Bildung von Wohneigentum teilweise nur unter sehr strikten Einkommensregelungen und die Landesförderbanken von Bremen und Mecklenburg-Vorpommern zum Beispiel förderten den Eigentumserwerb zuletzt gar nicht mehr, sondern nur noch einige Modernisierungsmaßnahmen. Am einfachsten sehen Sie sich auf den Seiten der Landesförderbanken jeweils immer aktuell selbst nach den Finanzierungsoptionen um:

Bundesland

Landesförderbank

Internetadresse

Baden-Württemberg

L-Bank

www.l-bank.de

Bayern

Bayerische Landesbodenkreditanstalt

www.bayernlabo.de

Außerdem: www.wohnen.bayern.de

Berlin

Investitionsbank Berlin

www.investitionsbank.de

Brandenburg

Investitionsbank des Landes Brandenburg

www.ilb.de

Bremen

Bremer Aufbaubank

www.bab-bremen.de

Außerdem: www.bauumwelt.bremen.de

Hamburg

Hamburgische Investitions- und Förderbank

www.ifbhh.de

Hessen

Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen

www.wibank.de

Mecklenburg-Vorpommern

Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern

www.lfi-mv.de

Niedersachsen

Investitions- und Förderbank Niedersachsen

www.nbank.de

Nordrhein-Westfalen

NRW.Bank

www.nrwbank.de

Rheinland-Pfalz

Landestreuhandstelle Rheinland-Pfalz

www.isp.rlp.de

Saarland

Saarländische Investitionskreditbank

www.sikb.de

Sachsen

Sächsische Aufbaubank

www.sab.sachsen.de

Sachsen-Anhalt

Investitionsbank Sachsen-Anhalt

www.ib-sachsen-anhalt.de

Schleswig-Holstein

Investitionsbank Schleswig- Holstein

www.ib-sh.de

Thüringen

Thüringer Aufbaubank

www.aufbaubank.de

Die Zuschussprogramme der BAFA hingegen, bei denen es sich ja nicht um rückzahlbare Kredite handelt, sondern tatsächlich um nicht rückzahlbare Zuschüsse, werden direkt bei der BAFA beantragt und eingereicht. Die Antragsformulare sind auf der Internetseite der BAFA zu finden.

Die Idealvorstellung der Bundesregierung dazu ist, dass man sich zunächst auf der Internetseite des Bundeswirtschaftsministeriums www.deutschland-machts-effizient.de rund um die BEG-Programme informiert und von dort dann auf die BAFA-Seite geht. Der deutlich sinnvollere Weg wäre natürlich gewesen, einfach die Seiten der BAFA deutlich übersichtlicher zu gestalten. Aber dieses Buch wird noch oft darauf verweisen, wie unnötig kompliziert viele Regelungen des Gesetzgebers sind. Ob es Energiegesetzgebung, Förderungen, Wertermittlungen oder Steuerberechnungen sind, man könnte fast glauben, der Gesetzgeber habe grundsätzlich den jeweils komplexesten statt den einfachsten Weg gesucht. Viele Gesetze und Verordnungen sind dabei für Bürgerinnen und Bürger gar nicht mehr verständlich, ohne umfangreiche Kenntnisse weiterer Normen, die oft gar nicht transparent zugänglich sind. Und anstatt einfacher wird es mit jeder neuen Gesetzesrunde eher noch komplizierter. Zu den Klimazielen wird das BEG zudem eher nichts beitragen, schon allein, weil natürlich auch jeder geförderte Neubau eben zunächst erst einmal ein weiterer Neubau ist, also ein weiteres Gebäude und damit auch ein weiterer Emittent. Wer Neubauten aktiv fördert, wird im Ergebnis natürlich immer zusätzliche – und nicht etwa geringere – Emissionen erhalten. Auch immer weitere Flächenversieglungen werden so über den Staat ganz aktiv gefördert. Insofern ist das BEG-Programm auch kein Klimaprogramm, sondern ein schlichtes Bau- und Konjunkturprogramm. Nicht mehr und nicht weniger.

Kapitel Schritt 3Immobiliensuche – mit oder ohne Makler

Wenn Sie wissen, wieviel Immobilie Sie sich leisten können, können Sie Ihren Suchprozess bereits deutlich effizienter gestalten. Denn Sie wissen nun genau, wo Ihre Finanzierungsgrenzen liegen und welchen Immobilienpreis Sie maximal inklusive der üblichen Nebenkosten bezahlen können. Das zentrale Problem bei der Immobiliensuche aber bleibt bestehen: Sie suchen genau dort, wo alle suchen, nämlich auf den großen Immobilienportalen im Internet. Das heißt, ein zentraler, enger Markt trifft auf viele Suchende. Nach ein paar Wochen werden Sie das dortige Angebot gut kennen und einigen Inseraten immer wieder begegnen. Trotzdem bleibt Ihnen zunächst nichts anderes übrig, als diese Portale im Auge zu behalten, da sie von der überwiegenden Anzahl der Verkäufer genutzt werden. Die Portale bieten teilweise die Möglichkeit, automatische Benachrichtigungen über neue Immobilienangebote mit bestimmten Rahmendaten zu bekommen. Aber auch dieses Angebot nutzen sehr viele Menschen. Taucht eine wirklich interessante Immobilie zu einem interessanten Preis auf, werden also sehr schnell sehr viele Menschen gleichzeitig darüber informiert und die Konkurrenz um die Immobilie wird groß sein. Ob Sie dann zum Zuge kommen, ist von vielen Faktoren abhängig, beispielsweise ob Sie die erste Person sind, die eine wasserdichte Finanzierung vorlegen kann. Sie können zwar mit einer Bank eine Finanzierung vorklären, was aber nur bedingt Sinn hat, denn Zinsen ändern sich praktisch täglich – und damit auch das Angebot der Bank. Das heißt: Wenn Sie nur auf den üblichen Portalen suchen, kann die Suche nach einer Immobilie lange dauern. Sie sollten sich deswegen auch dort umsehen, wo vielleicht nicht jeder sucht. Das beginnt in Ihrer Nachbarschaft. Wohnen Sie in einem Viertel, in dem Sie bleiben wollen, wäre es sinnvoll, die Immobilieneigentümer in Ihrem Quartier wüssten davon. Denn es kommt immer mal wieder vor, dass jemand über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt und dann erfährt, dass jemand aus der Nachbarschaft eine Immobilie sucht. Um das zu erreichen gibt es drei Wege: Sie können Flyer verteilen oder Sie inserieren in der lokalen Zeitung eine Suchanzeige oder aber Sie kontaktieren lokale Makler. Das alles machen zwar einige Suchende ebenfalls, aber bei Weitem nicht alle.

Die lokale Zeitung etwa ist bei der Immobiliensuche in den zurückliegenden Jahren aus dem Fokus geraten. Fast alle Suchenden schauen nur noch in die großen Internetportale. Deutlich weniger nutzen die lokalen Zeitungen. Bei den Immobilienverkäufern wiederum ist es eher umgekehrt. Viele ältere Immobilieneigentümer haben durchaus noch ein Zeitungsabonnement und ziehen sporadisch den Immobilienteil ihrer Zeitung zu Rate. Will diese Personengruppe Immobilieneigentum verkaufen, ist sie nicht auf die großen Internetportale angewiesen – und will dort vielleicht auch gar nicht inserieren. Ein Chiffre-Inserat in der lokalen Zeitung reicht beim aktuellen Immobilienmarkt völlig aus, um eine Immobilie gut, sicher und schnell zu verkaufen. Eine offene Online-Anzeige hingegen kann dazu führen, dass das Telefon gar nicht mehr stillsteht und aufgrund fehlender oder fehlerhafter Angaben zum Energieausweis vielleicht auch noch eine Abmahnung droht, weil die Anzeige deutschlandweit frei einsehbar ist. Warum sollte sich ein Verkäufer alles das antun – zumal die Online-Anzeige meist längst deutlich teurer ist als die Print-Anzeige? Ein lokaler Makler wiederum kann möglicherweise Angebote haben, die noch gar nicht inseriert sind, weder online noch klassisch. Bei der Zusammenarbeit mit Maklern ist allerdings große Vorsicht geboten, denn ganz so einfach, wie viele glauben, ist es dann doch nicht.

Die meisten Verbraucher schalten heute zur Immobiliensuche keinen Makler mehr ein. Denn die großen Immobilienplattformen bieten längst eine schnelle und breite Übersicht über das regionale und überregionale Immobilienangebot. Die Suche übernimmt man also selbst, ist dann aber immer noch sehr oft und sehr früh trotzdem mit Maklern der Gegenseite konfrontiert. Denn in vielen Anzeigen ist gar keine andere Kontaktadresse als die eines Maklers angegeben. Also wird man mit dem Makler Kontakt aufnehmen müssen. Oft geht es zunächst einfach um die Zusendung eines ersten Exposés oder genauerer Daten zur Immobilie, etwa der genauen Lage und Größe, um dann zu überlegen, ob eine Besichtigung lohnt oder ob eine intensivere Auseinandersetzung mit dem Exposé – im Fall einer erst geplanten neuen Immobilie – Sinn hat. Viele Makler wollen schon beim ersten Kontakt genaue Daten von Ihnen: Name, Anschrift, Telefon und E-Mail. Sie können diese Daten herausgeben, müssen es aber nicht. Geben Sie sie nicht heraus, ist das Gespräch allerdings meist schnell beendet, weil sich Makler heute in den meisten Regionen die Kunden förmlich aussuchen können. Sie werden also aller Voraussicht nach Ihre Daten hinterlassen – und die reichen dem Makler aus, um sicherzustellen, dass er, wenn Sie die Immobilie kaufen, an den Provisionsanteil von Ihnen kommt, falls das mit dem Verkäufer so vereinbart ist. Solange die Politik nicht die Kraft findet, ausschließlich denjenigen mit Kosten zu belasten, der einen Makler beauftragt (Bestellerprinzip), wird dieses Problem leider auch bestehen bleiben.

Ob man eine Immobilie mit oder ohne Makler kauft, hat man oft nicht selbst in der Hand. Denn der Verkäufer einer Immobilie entscheidet, ob er den Verkauf mit oder ohne Makler organisiert. Seit einer Gesetzesnovellierung 2020 tragen Verkäufer von Immobilien aber zumindest die Hälfte der Maklerkosten. Eine einseitige Abwälzung der Maklerkosten auf den Käufer ist nicht mehr möglich. Allerdings gilt auch: Die neue Gesetzgebung hat in der Praxis wenig verändert. Immobilienverkäufer schlagen ihren Anteil an der Maklerprovision dem Käufer im Zweifel einfach noch versteckt über den Immobilienkaufpreis mit auf, weil es der Immobilienmarkt preislich ermöglicht.

Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, ergeben sich daraus noch ganz andere Gefahren: Hat der Verkäufer beispielsweise per E-Mail lapidar mehrere Makler mit dem Verkauf beauftragt und hatten Sie dazu mit mehreren Maklern Kontakt, weil mehrere ein Inserat geschaltet haben, kann daraus durchaus ein Provisionsanspruch zugunsten mehrerer Makler entstehen. Dieser Anspruch wird nach der neuen Gesetzeslage allerdings zunächst einmal den Immobilienverkäufer treffen, wenn er den Makler beauftragt hat. Sie müssen die Provision nur dann bezahlen, wenn der Verkäufer erstens eine anteilige Provisionstragung durch Sie bis maximal 50 Prozent mit dem Makler wirksam vereinbart hat und zweitens wenn der Verkäufer selbst seinen Anteil tatsächlich entrichtet hat. Wenn ein Makler also einen Provisionsanteil von Ihnen fordert, ist es immer sinnvoll, ihn zunächst aufzufordern, die schriftliche Vertragsgrundlage dafür vorzulegen und darüber hinaus nachzuweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich bereits gezahlt hat.

Hat der Verkäufer einen Makler beauftragt, können Sie in diese Regelungen nicht mehr eingreifen. Sind dort dann Regelungen zu Ihren Lasten enthalten – also etwa, dass Sie die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision zu tragen haben –, können Sie darauf keinen Einfluss mehr nehmen. Zumindest kann man Ihnen aber nicht mehr – wie vor der Gesetzesnovellierung noch möglich – einfach 100 Prozent der Maklerkosten aufbürden. Aber eine Beteiligung an der Provision von maximal 50 Prozent und die Festlegungen des Verkäufers mit dem Makler müssen Sie im Zweifel schlucken. Sie können sich natürlich zur Sicherheit immer auch den Maklervertrag vorlegen lassen, um zu überprüfen, ob die Ihnen genannten Vereinbarungen tatsächlich so getroffen wurden. Neuere Rechtsprechung deutet allerdings darauf hin, dass Makler die Verträge nicht offenlegen müssen. Dann müssen Sie genau die Offenlegung durch den Verkäufer im Zweifel von vornherein im Kaufvertrag der Immobilie regeln. Wie das geht, erfahren Sie unter Schritt 6a und 6b in diesem Buch.

Sie können im Rahmen eines Immobilienkaufs oder einer eigenen Maklerbeauftragung auf die unterschiedlichsten Maklerverträge stoßen. Bis zur geplanten Gesetzesnovellierung 2020 war sogar ein rein mündlicher Vertrag möglich. Dann war natürlich immer sehr unklar, wie die Ansprüche tatsächlich lauteten. Mit Einführung des neuen Maklerrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 656a bis 656d des BGB) änderte sich das. Es sind danach für Einfamilienhäuser und Wohnungen nur noch Beauftragungen des Maklers wirksam, wenn sie in Textform abgeschlossen wurden. Aber Achtung: Textform ist nicht Schriftform, auch eine einfache E-Mail, SMS oder WhatsApp ist Textform. Es bleibt daher dabei: es gilt weiterhin große Vorsicht bei der Zusammenarbeit mit Maklern. Denn bereits eine einfache E-Mail mit wenigen Regelungsinhalten kann als textliche Vereinbarung eines Maklervertrags gelten.

Hat der Verkäufer einen Makler beauftragt, treffen Sie meist auf die folgenden drei Vertragsmodelle:

Einfacher Maklerauftrag

Makleralleinauftrag

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Einfacher Maklerauftrag