INTELLIGENT INVESTIEREN in Wohnimmobilien: Wie Sie die hochprofitablen und sicheren Strategien der Profi-Investoren für sich nutzen und Ihr Immobilienvermögen in kürzester Zeit enorm vermehren E-Book und Hörbuch
Robert A. Wilson
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- Herausgeber: Büromüsli
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2023
Wie auch Sie mit krisensicherem Immobilieninvestment endlich Ihren Weg zu Reichtum und finanzieller Unabhängigkeit starten. Würden Sie gerne mit passivem Einkommen schnell und einfach finanzielle Freiheit erlangen und sich von Ihren Geldsorgen befreien? Möchten Sie Ihr Geld ohne viel Aufwand und mit wenig Risiko richtig investieren und dabei wie von selbst ein Vermögen aufbauen? Wollen Sie erfolgreich Immobilien vermieten, hatten aber bisher das Gefühl, dass das viel zu kompliziert wäre? Dann haben Sie jetzt das perfekte Buch gefunden! Entdecken Sie das Geheimnis der Profi Investoren und lernen Sie, wie Sie einfach und ganz nebenbei mit Immobilien reich werden können! Dieser leicht verständliche Ratgeber bietet Ihnen als Einsteiger wirklich alles, was Sie über den Immobilienmarkt, das intelligente Investieren und die Vermietung von Wohnraum wissen müssen, um ganz einfach in kürzester Zeit maximale Gewinne bei minimalem Risiko zu erwirtschaften! - Erfahren Sie, wie Sie die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie ganz einfach realisieren können und welche ersten Schritte für Ihren Immobilienkauf notwendig sind! - Lernen Sie, welche rechtlichen Grundlagen Sie beachten müssen, wie Sie Steuern sparen können und welche Versicherungen Sie sich auf keinen Fall entgehen lassen sollten! - Sie können sich sicher sein: Dieses Buch wird Ihr Leben verändern! Mit den professionellen Tipps und Tricks werden Geldsorgen schon bald der Vergangenheit angehören! Starten Sie mit Immobilieninvestment durch und lassen Sie Ihr investiertes Geld sich automatisch vermehren! Investieren Sie Ihr Geld sinnvoll und gestalten Sie sich das Leben, das Sie schon immer haben wollten! Sichern Sie sich jetzt dieses ultimative Must-Have zum Thema Immobilieninvestment und arbeiten Sie nicht länger für Ihr Geld - lassen Sie Ihr Geld für sich arbeiten!
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Seitenzahl: 116
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Zeit:2 Std. 40 min
Sprecher:Lucas Blasius
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Originale Zweitauflage 2021
Copyright © by Robert A. Wilson & Empire of Books
Independently published | ISBN: 9798702505060
Alle Rechte vorbehalten.
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Kein Teil dieses Werkes darf ohne schriftliche Genehmigung des Autors in irgendeiner Form reproduziert, vervielfältigt oder verbreitet werden.
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„Wir freuen uns auf Ihren Besuch“
Über den Autor Robert Andrew Wilson
Robert Andrew Wilson, geboren im Jahr 1965, ist deutschsprachiger Investor mit amerikanischem Hintergrund. Seine Eltern Henry und Mathilda Wilson brachten ihm seit seiner Jugendzeit den Umgang mit Geld und den Handel an der Börse bei. Beides erfolgreiche Investoren und stark vernetzt in der Wallstreet und Banken in mehreren Kontinenten, konnten ihrem Sohn jahrelang ihr fundiertes Wissen mit auf den Weg geben.
In den 20ern wanderte er nach Frankfurt in Deutschland aus, knüpfte erfolgreich Verbindungen zu mehreren Brokern und spekulierte mit seinem starken Know-how an der Börse. Durch dutzende rentable Investitionen und Verkäufe besitzt er nun mehrere Immobilien in und um Frankfurt, sowie ein millionenschweres Portfolio an Wertpapieren und Unternehmensanteilen.
Um den Menschen etwas zurückzugeben, schreibt Robert seit 2019 sein Wissen, seine Strategien, sowie Erkenntnisse in leicht umsetzbare Ratgeber und hofft unter anderem damit seine Mitmenschen in diesen Krisenzeiten unterstützen zu können.
Robert A. Wilson
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Inhalt
Das erwartet Sie in diesem Buch
Disclaimer
Genderhinweis
Grundlagen der Immobilienwirtschaft
Finanzierung von Immobilien
Bauen, kaufen, renovieren, Investieren
Versicherungen
Vermietung von Immobilien
Objektorientierte Vermietung
Private Vermietung
Vermietung als Unternehmer
Datenschutz bei der Vermietung von Immobilien
Risikobewertung und -management im Immobilienwesen
Lebenszyklus von Immobilien
Verwaltung von Immobilien
Der Begriff der Verwaltung
Notwendigkeit zur Verwaltung
Projekte und Wissensmanagement
Die Wohnungseigentümer– gemeinschaft
Bedeutung und Grundlagen
Führung und Organisation
Abkürzungsverzeichnis
Tabellen- und Formelverzeichnis
Quellen- und Literaturverzeichnis
Anlagen zum Buch
Vorlage 1: Selbstauskunft für Mieter und Interessenten [9]
Vorlage 2: Erteilung eines Dauerauftrags [9]
Vorlage 3: Bescheinigung zur Mietschuldenfreiheit [9]
Vorlage 4: Inventarliste als Anlage zum Mietvertrag [9]
Das erwartet Sie in diesem Buch
D
ieses Buch widmet sich allen, die Einkünfte von und mit Immobilien haben oder in Zukunft haben werden. Außerdem hilft dieses Buch all denjenigen, die in das Immobiliengeschäft einsteigen wollen, jedoch nicht genau wissen, wie sie vorzugehen haben und was sie zu beachten haben.
Das Buch ist in vier große Hauptkapitel untergliedert, die beginnend mit Grundlagen zur Immobilienwirtschaft grundlegende Informationen zu Finanzierung, dem Bau sowie dem Erwerb und der Versicherung veranschaulichen.
Das Kapitel Vermietung von Immobilien befasst sich hingegen mit den verschiedenen Formen der Vermietung und veranschaulicht so deren Vor- und Nachteile. Wobei das Kapitel Verwaltung von Immobilien den Begriff differenziert und dabei auf einzelne Projekte sowie die verschiedenen Verwaltungsformen eingeht. Im letzten Kapitel werden Einkünfte beschrieben, die durch Verkauf einer neu gebauten Immobilie und der Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entstehen können.
Dabei ist das Buch so aufgebaut, dass unterhalb der großen Kapitel weitere kleine Kapitel zu dem jeweiligen Themengebiet aufgeführt sind. Innerhalb dieser einzelnen Themengebiete werden als dritte Instanz mögliche Fragestellungen ausführlich beantwortet und mit Beispielen verdeutlicht. Dadurch entsteht eine einfache und übersichtliche Strukturierung.
Disclaimer
In diesem Buch werden Themen behandelt, die auch steuerrechtliche sowie rechtliche Informationen darlegen. An dieser Stelle wird ausdrücklich betont, dass dieses Buch keine Steuer- sowie auch keine Rechtsberatung durch Fachpersonal ersetzen kann. Obwohl dieses Buch mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann es Fehler enthalten. Daher wird nochmals betont, dass Sie die aktuellen Informationen und Ratschläge zum Beispiel (z. B.) bei einem Fachanwalt oder einem spezialisierten Steuerberater einzuholen haben, wenn Sie in das Immobiliengeschäft einsteigen wollen. Für Schäden jeglicher Art, durch Handlungen aufgrund dieses Buches, werden keinerlei Haftungen übernommen. Dieses Buch dient alleinig als Ratgeber und als Darlegung der verschiedenen Möglichkeiten in der Immobilienwirtschaft.
Im „Quellen- und Literaturverzeichnis“ auf Seite 45 werden die angewendeten Quellen aufgeführt. Diese können Ihnen auch als weiterführende und vertiefende Informationsquelle dienen.
Genderhinweis
In diesem Buch wird hauptsächlich die männliche Form von Berufsbezeichnungen und Beschreibungen aufgrund ihrer kurzen Darstellung und der Lesbarkeit angewendet. Selbstverständlich ist auch immer die weibliche sowie auch die diverse Form gemeint.
Grundlagen der Immobilienwirtschaft
S
ie lesen dieses Buch aus Interesse zur Immobilienwirtschaft, weil Sie selbst in das Immobiliengeschäft einsteigen wollen oder weil Sie bereits Immobilien besitzen. Im folgenden Kapitel werden Grundlagen zu Immobilien wie deren Finanzierung, die Versicherung sowie diverse Fragestellungen zum Bau und Kauf sowie zur Renovierung beantwortet. Nachfolgendes Verzeichnis veranschaulicht Ihnen die beinhalteten Themengebiete, in dem die einzelnen Fragestellungen aufgeführt werden:
Finanzierung von Immobilien
Die Finanzierung von Immobilien besteht darin, notwendiges Kapital z. B. in Geldform aufzubringen und so Immobilien erwerben zu können. Dabei bestehen zwei grundlegende Arten der Immobiliennutzung. Dies ist zum einen die selbstgenutzte Immobilie, in der Sie selbst wohnen, diese können Sie mieten oder selber besitzen. Zum anderen gibt es die fremdgenutzte Immobilie, die Sie z. B. als Mieter bewohnen, jedoch Ihnen zur Nutzung überlassen wurde. Das bedeutet, dass Sie selbst nicht Eigentümer dieser Immobilie sind. Finanzierung besteht somit aus z. B. drei Teilen: Der Eigentümer bezieht das Geld zum Erwerb der Immobilie bei einem Kreditinstitut und der Mieter bezahlt dem Vermieter das monatliche Nutzungsentgelt. Wie Sie sehen, werden hier bereits einige Fachbegriffe der Immobilienwirtschaft angewendet. Doch keine Angst, diese werden durch die nachfolgenden Fragestellungen erläutert.
Was wird unter dem Begriff „Immobilien“ verstanden?
Sie fragen sich sicherlich an dieser Stelle, was alles als Immobilie definiert ist. Immobilien sind grundsätzlich Gebäude, die zum Wohnen und Arbeiten genutzt werden. Da diese Gebäude nicht in der Luft schweben, werden sie auf einem Grundstück, also einem Stück Land errichtet. Daher kann das Grundstück ebenfalls als ein Teil einer Immobilie betrachtet werden, da ohne Grundstück auch kein Gebäude errichtet werden kann.
Daraus resultiert also, dass ein Gebäude eine Immobilie darstellt. Jedoch können nicht nur Gebäude bewohnt und bewirtschaftet werden, sondern auch einzelne Teile in ihm selbst. Beispielsweise kann ein Gebäude mehrere Wohnungen enthalten, die einzeln bewohnt werden können, diese Form des Gebäudes wird Mehrfamilienhaus genannt. Ein Gebäude kann auch mit einzelnen Zimmern versehen sein, die zur Nutzung an Gäste überlassen werden, diese Form wird dann als Hotel bezeichnet.
Gebäude, in denen gearbeitet wird, z. B. ein Automechaniker seiner Tätigkeit darin nachgeht, werden als Werkstatt bezeichnet. Allerdings ist die Bevölkerungsdichte teilweise so hoch, dass nicht genügend Grundstücksfläche besteht, dass jeder alleine ein Haus besitzen und bewohnen kann. Dadurch wachsen die Gebäude in die Höhe. Das derzeit höchste Gebäude der Welt steht in Dubai und nennt sich Burj Khalifa, es ist 828 m hoch und besitzt mit 584,5 m die höchste, verwendbare Nutzfläche der Welt [1]. Somit ist es möglich, Kombinationen aus den einzelnen Gebäude-Zwecken zu erstellen. Dabei kann z. B. etagenweise unterteilt werden, indem die unterste Etage eine Verkaufsfläche, darüber eine Hoteletage und darüber einzelne Wohnetagen angebracht sind.
Wie Sie sehen, ist eine Immobile ein Gebäude, das auf einem Grundstück steht. Dabei ist es völlig irrelevant, wozu dieses Gebäude verwendet wird. Grundstücksbestandteile sind nicht vorübergehend mit dem Grundstück verbundene Sachen und Erzeugnisse [2, S. 1250]. Nachfolgend wird „Immobilie“ als Abkürzung dieser Definition genutzt. Durch Immobilien entstehen Kosten und Erlöse bzw. Einkünfte, die im Sinne der Einkommenssteuer als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ bezeichnet werden.
Wie sind Einkünfte und deren Steuern definiert?
Einkünfte sind aus steuerlicher Sicht der Zufluss von Mitteln (z. B. Geld), der in sämtlicher Weise erwirtschaftet wird. Das kann z. B. durch selbstständige oder nicht selbstständige Arbeit oder auch durch Zinseinkünfte oder auch durch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sein. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird das eingenommene Geld, also die Miete, als Einkommen deklariert. Daraus resultiert, dass steuerliche Abgaben im Rahmen der jährlichen Steuererklärung bei Privatpersonen zu entrichten sind. Dabei werden die einzelnen Immobilien als Einkommensgrundlage mit der monatlichen Miete mit den Ausgaben, z. B. der von den Nebenkosten, gegengerechnet und so das Einkommen bestimmt. Darauf werden ggf. zusammen mit weiteren Einkommen die Steuern berechnet [3].
Auf ein Rechenbeispiel wird an dieser Stelle bewusst verzichtet, da die Berechnung im Rahmen dieses Themengebietes nicht weiter von Bedeutung ist.
Weiter können Einkünfte im Zusammenhang mit Immobilien bei deren Verkauf entstehen. Hierbei gibt es zwei Arten von Einkommen, wenn Immobilien verkauft werden. Das ist zum einen der Verkauf einer Immobilie, die bereits eigenständig genutzt wird oder anderen Personen zur Nutzung überlassen wurde und z. B. die Lage günstig ist. Eine günstige Lage entsteht z. B., wenn die Immobilie an Wert gewinnt und so beim Verkauf Einkommen erwirtschaftet wird. Zum anderen kann Einkommen entstehen, indem Immobilien für den Verkauf gebaut werden. Hierbei steht nicht die Nutzung der Immobilie durch den Bauherrn im Vordergrund, sondern die Erzielung von Einkommen durch den Verkauf. Dabei wird die Immobilie z. B. als Wohngebäude fertiggestellt und hinterher als Eigentumswohnungen verkauft, siehe hierzu Kapitel „Die Wohnungseigentümer–gemeinschaft“ ab Seite 38. Die Einkünfte können unterschieden werden. Dies kann z. B. in passives und aktives Einkommen geschehen.
Was sind passive Einkünfte?
Einkünfte können in passiv und aktiv unterteilt werden. Zu einer Unterteilung kann z. B. die Einkommenshöhe der verschiedenen Einkommen betrachtet werden. Hierbei ist ausschlaggebend, welches Einkommen überwiegend zum Lebensunterhalt einer Person oder eines Haushaltes herangezogen wird. Hierzu kann beispielhaft ein privater Haushalt herangezogen werden.
Dabei ist die Person, die in dem Haushalt lebt, berufstätig bei einem Arbeitgeber und hat einige Sparverträge und Aktien bei der Bank. Außerdem hat die Person noch eine Wohnung, die sie an eine andere vermietet. Dadurch hat diese Person insgesamt vier Einkünfte, die steuerlich relevant sind. Die hauptberufliche Tätigkeit, die sie zum Lebensunterhalt benötigt. Die Zinsen, die aus den Sparverträgen resultieren. Die Dividenden von den gehaltenen Aktien sowie die Einkünfte aus der vermieteten Wohnung.
Doch was ist bei diesen vier aufgeführten Einkommen passiv und aktiv? Das ist einfach zu erklären, denn die Person könnte von den Zinsen, Dividenden und den Mieteinkünften nicht leben, daher geht sie einer hauptberuflichen Tätigkeit nach. Somit sind die Zinsen, Dividenden und die Mieteinkünfte als passives Einkommen zu betrachten. Allerdings ist dieses passive Einkommen nicht weiter von Bedeutung bei der Berechnung der jährlichen Einkommenssteuer und kennzeichnet ledi–glich eine Nebentätigkeit, die zu versteuern ist. Wenn diese Person jedoch mehrere Wohnungen zur Vermietung anbieten würde und dies hauptberuflich machen würde, wäre das eine selbstständige Tätigkeit, die im Rahmen z. B. einer Verwaltung von Immobilien und Mieter zu tätigen ist, siehe hierzu Kapitel „Verwaltung von Immobilien“ ab Seite 30. Einkünfte mit Immobilien können vielfältig sein.
Wie können Einkünfte mit Immobilien realisiert werden?
Es wurde bereits kurz angeschnitten, dass z. B. durch Verkauf oder durch Vermietung von Immobilien Einkünfte erzielt werden können. Allerdings bestehen weitaus mehr Möglichkeiten, mit Immobilien Einkünfte zu erzielen. Doch beginnen wir mit dem Grundlegendsten, eine Immobilie zu besitzen. Wer eine Immobilie z. B. ein Haus sein Eigen nennen darf, kennt das Thema mit der Instandhaltung. Selten vergeht ein Jahr, in dem keine Reparaturen und Renovierungen anstehen. Hier können bereits erste Einkünfte realisiert werden, indem Reparaturen am eigenen Haus selbst durchgeführt werden und nicht beauftragt werden.
Außerdem ist es möglich, diese Reparaturen selber für andere anzubieten. Natürlich ist hier darauf zu achten, dass nicht in sogenannte zulassungspflichtige Handwerke wie z. B. Elektriker, Maler, Installateure usw. eingegriffen wird. Außerdem ist auf die Haftung zu achten. Des Weiteren besteht die Möglichkeit der Vermietung von Immobilien.
Dies kann z. B. eine Garage sein, ein Wohnraum, ein Keller oder auch einfach nur ein Zimmer. Die Zwecke können hierbei vielfältig sein. Das Zimmer kann z. B. als Übernachtungsmöglichkeit dienen, das an Studenten oder an Messebesucher vermietet wird. Wichtig ist jedoch immer, dass die Immobilie Ihnen selbst gehört und dass Sie selbst kein Mieter sind. Andernfalls sind Sie gezwungen, bei Ihrem Vermieter eine Genehmigung zur Untervermietung einzuholen. Eine weitere Möglichkeit, mit Immobilien Einkünfte zu erzielen, besteht in dem Zukauf von Immo–bilienfonds. Durch den Zukauf von Immobilienfonds (ausgesprochen: Immobilienfoos) investieren Sie, stark vereinfacht ausgedrückt, in eine Art Wertpapier an der Börse, wobei durch dieses Kapital von mehreren Anlegern Immobilien finanziert werden [4]. Zusammenfassend lässt sich somit sagen, dass im Wesentlichen drei Möglichkeiten bestehen, in Immobilien zu investieren [5, S. 206 f]:
Achtung! Es sind Immobiliengesellschaften oder Immobilienunternehmen klar von einer Hausverwaltung abzugrenzen. Deren Tätigkeitsgebiete umfasst die Vermietung, Finanzierung und Vermarktung von Immobilien [6]. Die Hausverwaltung hingegen verwaltet die Immobilie und das Vermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Eigentümers, siehe hierzu mehr im Kapitel „Verwaltung von Immobilien“ ab Seite 30 in diesem Buch.
