Mietrecht für Vermieter von A-Z E-Book

Rudolf Stürzer

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Lebensstil
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 776

Beschreibung

Als Vermieter und Vermieterin müssen Sie immer auf dem aktuellen rechtlichen Stand sein und schnell einen Überblick über Änderungen gewinnen. In diesem Nachschlagewerk finden Sie für jedes Problem das passende Stichwort, ob Mietnomaden, Mieterhöhungen nach Modernisierung. Die Experten von Haus + Grund München geben fundierten und verständlichen Rat, um Ihre Immobilie rentabel zu vermieten.  Inhalte: - Stichworte von A wie Abmahnung bis Z wie Zahlungsverzug - Mietpreisbremse: Was Sie beachten müssen - Datenschutzbestimmungen: Was Vermieter und Vermieterinnen fragen und speichern dürfen - Korrektes Vorgehen bei kleinen Modernisierungsmaßnahmen - Gestaltung von Mietverträgen: Welche Klauseln zulässig sind - Regelungen zur Vereinbarkeit von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht - Aktuelle BGH-Urteile und GesetzeNeu in der 8. Auflage: - Novelle des Gebäudeenergiegesetzes: aktuelle energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungen, geplante Förderungen, Umlage auf die Miete - Mietrechtliche Änderungen: Co2-Aufteilungsgesetz, Heizkostennovelle, Balkonkraftwerke, MieterstromDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.  

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwortAbkürzungsverzeichnisDie häufigsten Fragen, die Vermieter an Haus und Grund richtenAllgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)Anwendungsbereich des AGGWann liegt ein Verstoß gegen das AGG vor?Welche Rechtsfolgen hat ein Verstoß gegen das AGG?Wer muss den Verstoß beweisen?Gilt das AGG auch für Geschäftsraummietverhältnisse?Bauliche Veränderungen durch den MieterAnsprüche des VermietersAnsprüche des MietersParabolantenneWann ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich?Wann muss der Vermieter zustimmen?Was ist bei ausländischen Mietern zu beachten?Wann kann der Vermieter die Beseitigung der Parabolantenne verlangen?BetriebskostenDefinition BetriebskostenDer Betriebskostenkatalog (§ 2 BetrKV)Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Nr. 1)Die Kosten der Wasserversorgung (Nr. 2)Die Kosten der Entwässerung (Nr. 3)Die Kosten der Heizung (Nr. 4)Die Kosten der Warmwasserversorgung (Nr. 5)Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (Nr. 6)Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (Nr. 7)Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9)Die Kosten der Gartenpflege (Nr. 10)Die Kosten der Beleuchtung (Nr. 11)Die Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12)Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13)Die Kosten für den Hauswart (Nr. 14)Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage (Nr. 15a) oder des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Nr. 15b)Die Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann (Nr. 15c)Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (Nr. 16)Sonstige Betriebskosten (Nr. 17)Die Abrechnung der BetriebskostenKann die Mietstruktur geändert werden?Wie können Vorauszahlungen angepasst werden?Welche Angaben müssen enthalten sein?Angaben zum VerteilerschlüsselAbzug der VorauszahlungenLeistungs- oder Abflussprinzip?Wie wirkt sich eine vom Mieter während des Abrechnungsjahres vorgenommene Mietminderung auf die Betriebskostenabrechnung aus?Welche Unterlagen muss der Vermieter vorlegen?Wie werden Betriebskosten verteilt?Abrechnung bei gemischt genutzten GebäudenWie werden leer stehende Wohnungen behandelt?Wie kann der Umlageschlüssel geändert werden?Der Vermieter muss wirtschaftlich handelnAbrechnungsfristen beachten!Zustellung durch BotenAbrechnung bei GeschäftsräumenWie lange kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben?Kann der Mieter hohe Nachzahlungen verweigern?Welche Einwendungen kann der Mieter geltend machen?Kann eine Abrechnung angefochten werden?BürgschaftWelche Formalien müssen eingehalten werden?Einschränkungen bei WohnungsmietverhältnissenDatenschutzAnbahnung eines MietverhältnissesAbschluss des MietvertragsBestehende MietverhältnisseLöschfristenAllgemeine Informationspflichten, Auskunfts- und ­BeschwerderechteEigentümerwechselKauf bricht nicht MieteWelche Ansprüche bestehen zwischen Käufer und Verkäufer?Was passiert beim Verkauf mit der Kaution?Wer muss die Betriebskosten abrechnen?Was ändert sich beim Nießbrauch?Vermieterwechsel bei ZwangsversteigerungEinrichtungenEnergieausweisAusnahmenZwei Varianten des EnergieausweisesWahlrechtEnergieausweis bei Verkauf und Vermietung (§ 80 GEG)Hinweis in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)Aussteller (§ 88 GEG)Umlage der KostenSteuerliche Berücksichtigung der KostenBußgeldvorschriftenErsatzmieterWelche Nachmieter muss der Vermieter akzeptieren?Was tun bei eigenmächtigem Auszug des Mieters?Vereinbarungen über den Eintritt eines NachmietersGarageEinheitliches MietverhältnisKein Kündigungsschutz, kein Schutz vor MieterhöhungenKein Anspruch auf Garage/StellplatzHeizkostenverordnungErfassungspflicht des HauseigentümersWie werden die Kosten verteilt?Was ist bei einem Mieterwechsel zu tun?Ausnahmen und BefreiungenAnsprüche des MietersKautionWie hoch darf die Kaution sein?Rechte des Vermieters bei Nichtzahlung der KautionWie muss die Kaution angelegt werden?Wem stehen die Zinsen zu?Ausnahmen von der VerzinsungspflichtWann muss die Kaution abgerechnet und zurückgezahlt werden?Wie ist über die Kaution abzurechnen?Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)AusnahmenErmittlung und Abrechnung des CO2-AnteilsSelbstversorgung durch den MieterAufteilung bei NichtwohngebäudenKündigung des MietverhältnissesWas ist bei einer Kündigung zu beachten?Die Erklärung muss eindeutig seinKündigung durch eine PersonenmehrheitAngabe des BeendigungsterminsWiderspruch gegen die VertragsfortsetzungDie KündigungsgründeZustellung der KündigungZurücknahme und Widerruf einer KündigungUnzulässige TeilkündigungenVerzicht auf das ordentliche KündigungsrechtAbwehr unberechtigter KündigungenKündigungsfristenZusätzliche KündigungssperrfristenDie Kündigungsmöglichkeiten des MietersOrdentliche Kündigung durch den MieterAußerordentliche Kündigung durch den MieterAußerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem GrundDie außerordentliche befristete Kündigung durch den MieterDie Kündigung durch den VermieterSchuldhafte Vertragsverletzungen durch den MieterKündigung wegen EigenbedarfKündigungssperrfristenKündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen VerwertungDie Kündigung aus sonstigen berechtigten InteressenAusnahmen vom KündigungsschutzDie Sozialklausel (§ 574 BGB)Außerordentliche Kündigung durch den VermieterFristlose Kündigung aus wichtigem GrundAußerordentliche befristete (vorzeitige) Kündigung durch den VermieterMängelWer haftet, wenn ein Mangel eintritt?Wann ist die Minderung ausgeschlossen?Rechtsfolgen des MangelsBetriebsuntersagungen aufgrund der Covid-19-PandemieMieteZahlung der MieteFestsetzung der MiethöheMieterhöhung bei WohnraumMieterhöhung bis zur ortsüblichen VergleichsmieteJahresfristOrtsübliche VergleichsmieteKappungsgrenzeAusschluss der MieterhöhungForm und Begründung der Mieterhöhung (§ 558a BGB)Zustimmung und KlageGerichtliches VerfahrenMieterhöhung bei ModernisierungVoraussetzung der ErhöhungAusmaß der MieterhöhungDuldung des MietersInstandsetzungGeltendmachung der MieterhöhungAb wann ist die erhöhte Miete zu zahlen?ModernisierungsvereinbarungHärtefallabwägungGeltendmachung der VergleichsmieteMieterhöhung im vereinfachten VerfahrenMieterhöhung bei Heizungserneuerung aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)BetriebskostenerhöhungVoraussetzungen und AusschlussUmlegungsmaßstabForm und InhaltZahlungspflicht des MietersErhöhungsvorbehalt bei InklusivmieteStaffelmiete (§ 557a BGB)Indexmiete (§ 557b BGB)Auswirkungen auf das Kündigungsrecht (§ 561 BGB)Schonfrist bei ZahlungsverzugMietpreisbremseZweck- und GeltungsbereichZulässige Miethöhe bei Mietbeginn, VerordnungsermächtigungBerücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten ModernisierungAusnahmenRechtsfolgen; Auskunft über die MieteStaffelmiete, IndexmieteMietvertragWohnraum oder Geschäftsraum?Wer sind die Parteien des Mietvertrags?Wer soll im Mietvertrag aufgenommen werden?Was wird vermietet?Wie wird ein Mietvertrag abgeschlossen?MinderungWer hat den Mangel verursacht?ModernisierungErhaltungsmaßnahmenWas sind Modernisierungsmaßnahmen?Wann muss der Mieter diese Arbeiten dulden?Wie muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?Welche Rechte hat der Mieter bei Modernisierung?Vereinfachtes VerfahrenWas ist eine Modernisierungsvereinbarung?RauchwarnmelderBegriff, EinbaupflichtZuständigkeit für den EinbauWartungUmlagefähigkeitRückgabeKann der Mieter die Mieträume vorzeitig zurückgeben?Wie erfolgt die Rückgabe?Was ist in Bezug auf das Abnahmeprotokoll zu beachten?Was versteht man unter Vorenthaltung der Mieträume?SchönheitsreparaturenWas fällt unter Schönheitsreparaturen?Wie sind die Schönheitsreparaturen auszuführen?Wie können Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden?Was sind Abgeltungsklauseln?Wie könnte eine wirksame Schönheitsreparaturklausel formuliert werden?Was fällt noch unter normale Abnutzung?Was hat der Vermieter zu tun, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durchführt?Kann der Vermieter auch Schadenersatz verlangen, wenn er die Wohnung umbaut?Was hat der Vermieter weiter zu beachten?Welche Folgen haben unwirksame Klauseln?SelbstauskunftTierhaltungWelche Vereinbarungen sind im Mietvertrag zulässig?Kann eine einmal erteilte Erlaubnis widerrufen werden?Was sind die Rechtsfolgen unerlaubter Tierhaltung?TrinkwasserverordnungGeltungsbereichPrüfungs- und InformationspflichtenKostenUntermieteWann darf der Mieter untervermieten?Wann kann der Mieter kündigen?In welchem Verhältnis stehen Vermieter und Untermieter?Was ist bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu ­beachten?VerjährungWelche Verjährungsfristen gelten im Mietrecht?Aufrechnung mit verjährten ForderungenHemmung und Neubeginn der VerjährungVerschlechterung der MieträumeWann ist der normale Mietgebrauch überschritten?Was bedeutet Vorteilsausgleichung?Was hat der Vermieter sonst noch zu beachten?WohnflächeVereinbarte BerechnungsmethodeWelche Folgen haben Flächenangaben im Mietvertrag?Können Flächenvereinbarungen auch außerhalb des Mietvertrags getroffen werden?ZahlungsverzugWie wird die Frist berechnet?Wann kommt der Mieter mit der Zahlung in Verzug?Was sind die Folgen des Zahlungsverzugs?Kann der Vermieter Mahnkosten verlangen?Wann wird eine Kündigung unwirksam?Kann bei ständiger Verspätung der Mietzahlung gekündigt werden?ZeitmietvertragWelche Besonderheiten gelten beim Wohnraum­mietverhältnis?Was ist eine Kündigungsausschlussvereinbarung?Nützliche Adressen und WebsitesDie AutorenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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ISBN 978-3-648-17808-9

Bestell-Nr. 01055-0105

ePDF:

ISBN 978-3-648-17809-6

Bestell-Nr. 01055-0155

Rudolf Stürzer/Michael Koch

Mietrecht für Vermieter von A-Z

8. aktualisierte Auflage 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): shutterstock.com/hanohiki

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Vorwort

Das Fachbuch »Mietrecht für Vermieter von A–Z« gibt allen Vermietern und solchen, die es werden wollen, Antworten auf alle wichtigen Rechtsfragen, die jeder Vermieter kennen sollte. So vermeiden Sie Fehler, die Zeit und Geld kosten und das Mietverhältnis unnötig belasten. In den alphabetisch von A bis Z gegliederten Stichwörtern finden Sie schnell und sicher alles, was für den reibungslosen Verlauf eines Mietverhältnisses von Bedeutung ist; von der optimalen Vertragsgestaltung über die Abrechnung der Betriebskosten bis hin zur Kündigung und Abwicklung des Mietverhältnisses.

Zahlreiche Rechts-Checks, Schritt-für-Schritt-Guides sowie digitale Extras, die Ihnen online zur Verfügung stehen, helfen Ihnen dabei, in jeder Situation die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Die Autoren

München, im März 2024

Abkürzungsverzeichnis

II. BV

Zweite Berechnungsverordnung

a. A.

anderer Ansicht

a. a. O.

am angegebenen Ort

Abs.

Absatz

a. F.

alte Fassung

AG

Amtsgericht

AGG

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz

AO

Abgabenordnung

Art.

Artikel

 Aufl.

Auflage

BayObLG

Bayerisches Oberstes Landesgericht

BEHG

Brennstoffemissionshandelsgesetz

BerlVerfGH

Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin

BetrKV

Betriebskostenverordnung

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl .

Bundesgesetzblatt

BGH

Bundesgerichtshof

BGHZ

Entscheidungen des BGH in Zivilsachen

BRDrucks.

Drucksache des Bundesrats

BTDrucks.

Drucksache des Bundestags

BVerfG

Bundesverfassungsgericht

BvR

Registerzeichen des BVerfG für Verfassungsbeschwerden

CO2KostAufG

Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz

DIN

Deutsche Industrie-Norm

DWW

Deutsche Wohnungswirtschaft (Zeitschrift)

EAEG

Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetz

EGBGB

Einführungsgesetz zum BGB

EnEV

Energieeinsparverordnung

GE

Das Grundeigentum (Zeitschrift)

GEG

Gebäudeenergiegesetz

GG

Grundgesetz

GVBl

Gesetz- und Verordnungsblatt

HeizkostenV

Heizkostenverordnung

InsO

Insolvenzordnung

KG

Kammergericht

KO

Konkursordnung

LG

Landgericht

 m. w. N.

mit weiteren Nachweisen

MDR

Monatsschrift des deutschen Rechts

MHG

Gesetz zur Regelung der Miethöhe

ModEnG

Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnraum und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie

MwSt.

Mehrwertsteuer

NJW

Neue juristische Wochenschrift

NJW-RR

NJW Rechtsprechungsreport Zivilrecht

NMV

Neubaumietenverordnung

NZM

Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht

OLG

Oberlandesgericht

RE

Rechtsentscheid

Rn.

Randnummer

StGB

Strafgesetzbuch

StPO

Strafprozessordnung

UStG

Umsatzsteuergesetz

TKG

Telekommunikationsgesetz

VersR

Versicherungsrecht (Zeitschrift)

VO

Verordnung

VVG

Versicherungsvertragsgesetz

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WEMoG

Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

WiStG

Wirtschaftsstrafgesetz

WoFG

Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz)

WoFlV

Wohnflächenverordnung

WuM

Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)

ZMR

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht

ZPO

Zivilprozessordnung

ZVG

Zwangsversteigerungsgesetz

Die häufigsten Fragen, die Vermieter an Haus und Grund richten

Mit der Vermietung von Wohnungseigentum sind viele Rechte und Pflichten verbunden, die jeder Immobilienbesitzer kennen sollte. Unsere Fragen weisen Sie durch die vielen Themen und Probleme, die sich Ihnen stellen werden.

Gibt es ein neues Gesetz zu Schönheitsreparaturen?

Nein. Jedoch hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Die häufigsten Fallgestaltungen sind dabei, dass die Schönheitsreparaturen nach bestimmten – starren – Fristen, etwa nach drei, fünf und sieben Jahren, ausgeführt werden müssen. Solche Klauseln wurden vom BGH für unwirksam erklärt, ebenso wie die sogenannten Endrenovierungsklauseln, das heißt, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Bei vom Vermieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn der Vermieter dem Mieter für die erforderliche Renovierung bei Einzug keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Quotenabgeltungsklauseln sind in Formularverträgen unwirksam.

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, so verbleibt es beim gesetzlichen Leitbild, das heißt, der Vermieter ist für die Instandhaltung des Mietobjekts, damit auch für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich. Der Mieter ist in diesen Fällen nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen – auch nicht teilweise – durchzuführen. Dies gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Kann der Vermieter vom Mieter die Bezahlung der Betriebskosten verlangen?

Der Mieter ist verpflichtet, die Betriebskosten zu bezahlen, sofern im Mietvertrag eine sogenannte Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sowie für Heizung und Warmwasser vereinbart wurde. Anders verhält es sich, wenn lediglich eine sogenannte Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete vereinbart wurde.

Bei der Bruttokaltmiete, die sich vor allem in älteren Mietverträgen findet, ist der Mieter lediglich verpflichtet, Heizung und Warmwasser zu bezahlen. Die übrigen ­Betriebskosten sind in der Miete enthalten. In diesem Fall kann der Vermieter die ­Betriebskosten nicht gesondert verlangen.

Bei der TeilinklusivmieteTeilinklusivmiete sind bestimmte Betriebskostenpositionen, etwa Sach- und Haftpflichtversicherungen sowie Grundsteuer, in der Miete enthalten, andere Positionen wie beispielsweise Hausmeister, Treppenreinigung können nach den ­mietvertraglichen Vereinbarungen abgerechnet werden. In diesen Fällen können lediglich die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbarten Kostenpositionen abgerechnet werden.

Ist der Vermieter verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu fertigen?

Nein. Es gibt hierzu keine gesetzliche Verpflichtung. Allerdings empfiehlt es sich, zur Dokumentation des Zustands bei Mietbeginn ein möglichst ausführliches Übergabeprotokoll zu erstellen. Bei Beendigung des MietverhältnissesBeendigung des Mietverhältnisses besteht ebenfalls keine Verpflichtung, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Wird ein solches aber erstellt, so kommt dem Übergabeprotokoll eine sogenannte Ausschlusswirkung zu. Liegt ein von beiden Parteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll vor, so gelten sämtliche Mängel und Beschädigungen, die im Protokoll enthalten sind, als vorhanden. Umgekehrt gilt alles, was nicht explizit im Protokoll erwähnt ist, als nicht vorhanden. Der Vermieter sollte daher ein besonderes Augenmerk darauf legen, dass das Protokoll möglichst ausführlich und detailliert ausfällt. Andernfalls drohen Ansprüche, etwa wegen Beschädigung der Mietsache durch den Mieter, aus rein formalen Gründen unterzugehen, sofern diese nicht entsprechend im Übergabeprotokoll vermerkt sind.

Wenn Sie sich als Vermieter nicht in der Lage sehen, ein entsprechendes Übergabeprotokoll anzufertigen, so sollten Sie entweder einen Fachmann (Architekt, Sachverständiger oder Ähnliches) hinzuziehen oder zumindest im Übergabeprotokoll einen entsprechenden Vorbehaltsvermerk dahingehend anbringen, dass Sie sich die Geltendmachung weiterer, derzeit nicht sichtbarer Mängel und Schäden nach einer ausführlichen Besichtigung vorbehalten.

Kann ich einem sogenannten »Problemmieter« kündigen?

Eine Kündigung wegen der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen, Störung des Hausfriedens, Vermüllung der Wohnung etc. kommt grundsätzlich erst dann in Betracht, wenn der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt wurde. Eine sofortige Kündigung – ohne Abmahnung – ist in der Regel nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen möglich. Liegen gleichgeartete Verstöße nach einer erfolglosen Abmahnung vor, so empfiehlt es sich, eine außerordentliche – fristlose – Kündigung vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung – zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist – zu verbinden.

Was kann ein Vermieter tun, wenn sein Mieter die Miete nicht mehr bezahlt?

Befindet sich der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten im Zahlungsrückstand, kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden. Der Mieter hat in diesem Fall die Möglichkeit, die rückständigen sowie die laufenden Mieten bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig zu bezahlen. In diesem Fall tritt eine sogenannte Heilung der Kündigung ein. Diese Möglichkeit entfällt aber, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine Kündigung wegen Zahlungsverzug vorausgegangen ist, die der Mieter »geheilt« hat.

Bei Zahlungsverzug kommt eine Kündigung ferner dann in Betracht, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einer vollen Monatsmiete sowie einem Teilbetrag der zweiten Miete in Zahlungsverzug ist. Dabei genügt bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen für den Teilbetrag, dass der Mieter lediglich mit einem Cent sowie einer vollen Monatsmiete in Verzug ist.

Wie kann ein Zeitmietvertrag geschlossen werden?

Seit der Mietrechtsreform kann ein Zeitmietvertrag nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB abgeschlossen werden. Es muss ein sogenanntes Befristungsinteresse vorliegen. Der Vermieter muss dazu bei Abschluss des Mietvertrags einen Befristungsgrund schriftlich mitteilen. Anerkannte Befristungsgründe sind, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (Eigenbedarf). Ferner, dass die Räume in zulässiger Weise beseitigt oder so wesentlich verändert oder instand gesetzt werden sollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Schließlich, dass der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (sogenannter Betriebsbedarf).

Wann muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückgezahlt werden?

Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine sogenannte Überlegungsfrist von drei bis sechs Monaten zu. Je nachdem, ob streitige Ansprüche im Raum stehen, kann diese Frist von bis zu sechs Monaten voll ausgeschöpft werden.

Welche Energieausweise gibt es?

Zunächst wird unterschieden zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis wird anhand des tatsächlichen Heizenergieverbrauchs des Gebäudes in den letzten drei Jahren erstellt. Es handelt sich hier um eine einfache und kostengünstige Variante. Der Ausweis kostet je nach Anbieter etwa 50 bis 80 EUR.

Im Rahmen des Bedarfsausweises wird der Energiebedarf des Gebäudes anhand des energetischen Zustands und der besonderen Gegebenheiten des Gebäudes, zum Beispiel Außenwände, Fenster, Keller, Speicherdecken sowie Heizungsanlage, errechnet. Es handelt sich hier um eine aufwendigere und kostenintensivere Variante, die allerdings dann empfehlenswert ist, wenn der Gebäudeeigentümer plant, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Welchen Energieausweis benötigt man für welches Gebäude?

Eigentümer von Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen oder Eigentümer von Ein-, Zwei-, Drei- und Vierfamilienhäusern, deren Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt wurde, können frei zwischen dem Bedarfs- oder Verbrauchsausweis wählen.

Das Gleiche gilt für ältere Gebäude, die aufgrund durchgeführter Sanierungen den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung entsprechen.

Eigentümer von Gebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde, konnten bis 30.9.2008 zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Seit dem 30.9.2008 ist für diese Gebäude der Bedarfsausweis Pflicht.

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig, sodass sich im Fall des sogenannten befristeten Wahlrechts die Erstellung des kostengünstigen Verbrauchsausweises empfiehlt.

Muss der Vermieter seinem Mieter einen Energieausweis zugänglich machen?

Im Rahmen der sogenannten Bestandsmietverhältnisse ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Energieausweis zugänglich zu machen. Nur im Fall der Neuvermietung muss er auf Verlangen des Mieters einen Energieausweis zugänglich machen (§ 80 GEG). Das Zugänglichmachen kann durch schlichte Vorlage des Energieausweises zum Zwecke der Einsichtnahme durch den Mieter geschehen, ebenso durch Aushang im Gebäude. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mietinteressenten eine Fotokopie des Ausweises auszuhändigen.

Auf keinen Fall sollte der Energieausweis dem Mietvertrag angehängt oder in sonstiger Weise zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden.

Welche Miete kann der Vermieter bei Neuvermietung verlangen?

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, die von den einzelnen Landesregierungen durch Rechtsverordnungen bestimmt wurden, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem neuen Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als diese Miete, darf die neue Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Diese Bestimmungen gelten nicht für eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Das Gesetz zur Umsetzung europäischer Richtlinien zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung – Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), das im vorangegangenen Gesetzesentwurf noch als Antidiskriminierungsgesetz bezeichnet wurde, trat am 18.8.2006 nach langen politischen Diskussionen in Kraft (BGBl . 2006, Teil I, S. 1897 ff.).

Ziel des Gesetzes ist es, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder aufgrund der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen (§ 1 AGG). Praktische Bedeutung hat das AGG insbesondere im Arbeitsrecht und im Mietrecht.

Anwendungsbereich des AGG

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt (§ 19 Abs. 5 Satz 2 AGG). Zu den Angehörigen zählen der Ehegatte (auch der getrennt lebende), die Eltern, die Geschwister, alle Verwandten in gerader Linie, das heißt Kinder, Enkel, Urenkel, Stiefkinder, Schwager/Schwägerin, Schwiegereltern, Neffen/Nichten.

Ferner findet das AGG keine Anwendung, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Mietvertragsparteien oder ihrer Angehörigen begründet wird (§ 19 Abs. 5 Satz 1 AGG). Unter welchen Umständen dies der Fall ist, regelt das Gesetz nicht. Hier wird die dazu ergehende Rechtsprechung abgewartet werden müssen.

Liegen diese AusnahmetatbeständeAusnahmetatbestand nicht vor und vermietet der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, kommt das AGG nur eingeschränkt zur Anwendung, das heißt, der Vermieter muss nur die Diskriminierungstatbestände Rasse und ethnische Herkunft beachten (§ 19 Abs. 5 Satz 3 AGG). Nicht eindeutig definiert ist im Gesetz, ob sich der Umfang von 50 Wohnungen nach dem vorhandenen oder dem vermieteten Bestand oder nach dem Angebot an vermietbaren Wohnungen bestimmt. Selbst genutzte Einheiten bleiben jedenfalls außer Betracht. Nachdem das Gesetz nur auf die Wohnungen des Vermieters abstellt, gilt das AGG auch dann nur eingeschränkt, wenn der Vermieter die Vermietung an einen Makler oder eine Hausverwaltung übertragen hat, die mehr als 50 Wohnungen vermietet.

Tipp

Das beauftragte Unternehmen sollte jedoch nachfragen, ob der Auftraggeber insgesamt mehr als 50 Wohnungen zur Vermietung anbietet, und sich dies möglichst schriftlich bestätigen lassen.

Relevant sind bei Vermietern mit weniger als 50 Wohnungen nur Verstöße gegen die Diskriminierungstatbestände Rasse und ethnische Herkunft. Da es keine verschiedenen menschlichen Rassen gibt, hat der Gesetzgeber wohl Diskriminierungen aufgrund äußerlicher Merkmale, etwa der Hautfarbe, gemeint. Der Begriff »Ethnie« bedeutet, dass Personen derselben Sprachgruppe, Kultur oder Religion angehören. Dementsprechend unterliegen dem Diskriminierungsverbot Benachteiligungen wegen dieser Merkmale.

Tipp

Vermieten Sie mehr als 50 Wohnungen, müssen Sie den gesamten Katalog der Diskriminierungstatbestände des § 1 AGG beachten, also neben Rasse und ethnischer Herkunft auch die Merkmale Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter und sexuelle Identität.

In der Tatsache, dass der Mietinteressent eine leitende Funktion in einer großen Gewerkschaft in Bayern innehat, kann nach einem Urteil des AG München keine »Weltanschauung« gesehen werden. Daher liegt kein Verstoß gegen § 1 AGG vor, das heißt, der Mietinteressent kann nicht aufgrund seiner Weltanschauung benachteiligt worden sein, wenn die Wohnung nicht an ihn vermietet wurde (AG München, Urteil vom 18.10.2012, 423 C 14869/12, ZMR 2014, 296).

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass es sich in diesem Fall beim Vermieter um ein sogenanntes MassengeschäftMassengeschäft handelt, das typischerweise ohne Ansehen der Person zustande kommt oder das Ansehen der Person nur eine nachrangige Bedeutung hat (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG).

Allerdings ist gemäß § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG ein Massengeschäft nur »in der Regel« nicht anzunehmen, wenn der Vermietungsumfang unter 50 Wohnungen liegt. Die Zahl 50 ist somit keine starre Grenze. Dies bedeutet, dass im Einzelfall unter Würdigung der konkreten Umstände ein Massengeschäft auch bei weniger als 50 Wohnungen angenommen werden kann. Umgekehrt muss aber auch die Vermietung von mehr als 50 Wohnungen nicht zwingend zur Annahme eines Massengeschäfts mit den entsprechenden Konsequenzen führen.

Wann liegt ein Verstoß gegen das AGG vor?

Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG können insbesondere bereits bei der Auswahl der Bewerber für eine Wohnung eintreten. Als Vermieter sollten Sie deshalb bei der Anzeige, etwa in einer Tageszeitung, vermeiden, den Kreis der Bewerber für die angebotene Wohnung zu beschränken. Aus einem Inserat, in dem für eine Wohnung eine »ältere, alleinstehende Dame« gesucht wird, könnte sich der Vorwurf der DiskriminierungDiskriminierung sowohl von Jüngeren (Merkmal »Alter«) als auch von männlichen Bewerbern (Merkmal »Geschlecht«) herleiten lassen.

Auch bei der WohnungsbesichtigungWohnungsbesichtigung sollte der Vermieter, Hausverwalter oder Makler keinerlei Äußerungen zu bevorzugten (»wir vermieten nur an Ehepaare«) oder für ihn nicht infrage kommenden Zielgruppen (»wir vermieten nicht an Ausländer«) abgeben. Andernfalls könnte ein Bewerber, der nicht zur bevorzugten oder zu einer nicht infrage kommenden Zielgruppe gehört, daraus den Vorwurf einer Diskriminierung konstruieren.

Tipp

Der Anbieter sollte Bewerber keinesfalls im Voraus ablehnen und jedem Bewerber, also auch solchen, die für ihn als Mieter – aus welchen Gründen auch immer – nicht infrage kommen, ein Selbstauskunftsformular übergeben mit der Bitte, dies vollständig ausgefüllt und bis zu einem bestimmten Termin an ihn zurückzuleiten.

Werden die in der SelbstauskunftSelbstauskunft enthaltenen zulässigen Fragen nicht rechtzeitig, nicht vollständig oder gar nicht beantwortet, ist dies für den Anbieter dagegen ein sachlicher Grund, den Bewerber ohne Verstoß gegen das AGG abzulehnen. Sachliche AblehnungsgründeAblehnungsgründe können sich ferner aus den Angaben des Bewerbers in der Selbstauskunft oder aus daraus resultierenden Nachfragen, etwa beim Vorvermieter, ergeben, beispielsweise

mangelnde Solvenz, kein zur Zahlung von Miete und Betriebskosten ausreichendes Einkommen, andere Bewerber mit besserer Solvenz,

negative Auskünfte des Vorvermieters, der Bank des Mieters (Bankauskunft), der Schufa oder einer Auskunftei, bei der im Rahmen eines sogenannten Solvenz-Checks Daten über die Solvenz eines Bewerbers abgefragt werden können,

unerwünschte Haustierhaltung, unerwünschte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung,

Uneinigkeit über Mietdauer, Miethöhe, Kaution/Bürgschaft, umlegbare Betriebskosten etc.

Tipp

Auf den von den abgelehnten Bewerbern ausgefüllten Selbstauskünften sollte der Anbieter die jeweiligen Ablehnungsgründe vermerken und die Selbstauskünfte zu Beweiszwecken mindestens über einen Zeitraum von zwei Monaten aufbewahren. In diesem Zeitraum müssen Ansprüche geltend gemacht werden, die auf Verstöße gegen das AGG gestützt werden (§ 21 Abs. 5 AGG).

Auch im laufenden Mietverhältnis können Benachteiligungen einer Mietpartei zum Vorwurf einer DiskriminierungDiskriminierung führen, wenn diese nicht sachlich begründet werden können.

Beispiel

In einem Mietshaus verbietet der Vermieter einem Mieter mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder einer alleinstehenden Mutter das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur, während er dies einem Mieterehepaar mit Kindern erlaubt. Sachlich begründet wäre das Verbot beispielsweise nur, wenn der Kinderwagen aufgrund baulicher Gegebenheiten vor der Wohnung des Ausländers oder der alleinstehenden Mutter den Durchgang behindert, während vor der Wohnung des Ehepaars genügend Platz ist.

Ein weiteres Beispiel wäre etwa, wenn ein homosexuelles Mieterpaar wegen laufend unpünktlicher Zahlung abgemahnt und gekündigt wird, während der Vermieter dies bei anderen Mietern hinnimmt. Ein sachlicher Differenzierungsgrund würde etwa dann bestehen, wenn das homosexuelle Mieterpaar erst vor Kurzem eingezogen ist, während das Mietverhältnis mit den anderen unpünktlich zahlenden Mietern bereits über einen längeren Zeitraum störungsfrei verlief.

Gleiches kann für eine berechtigte EigenbedarfskündigungEigenbedarfskündigung gelten, bei der der Vermieter schon nach bisheriger Rechtsprechung eine soziale Auswahl unter den Mietern von gleich geeigneten Wohnungen vornehmen muss. Trifft die Eigenbedarfskündigung das homosexuelle Paar als Doppelverdiener weniger hart als die Familie mit Kindern, ist der Vorwurf einer Diskriminierung unbegründet.

Keine Anwendung findet das AGG hinsichtlich der Merkmale Rasse und ethnische Herkunft, wenn das Mietverhältnis vor dem 18.8.2006 begründet wurde oder hinsichtlich der übrigen Diskriminierungstatbestände, wenn das Mietverhältnis vor dem 1.12.2006 begründet wurde und keine vertraglichen Änderungen nach dem 18.8.2006 bzw. 1.12.2006 erfolgten (Übergangsregelung gemäß § 33 Abs. 2, 3 AGG).

Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung ferner zulässig im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozialstabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse (§ 19 Abs. 3 AGG). Damit wollte der Gesetzgeber einer sogenannten Ghettobildung vorbeugen. Allerdings ließ der Gesetzgeber auch hier unter anderem offen, bei welchem Prozentsatz die Strukturen einer bestimmten Mieterschaft ausgewogen sind, sodass auch insofern die Rechtsprechung abgewartet werden muss.

Welche Rechtsfolgen hat ein Verstoß gegen das AGG?

Bei einem Verstoß gegen das BenachteiligungsverbotBenachteiligungsverbot kann der Benachteiligte die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen festzustellen, kann er auf Unterlassung klagen (§ 19 Abs. 3 AGG). Ferner kann der Benachteiligte grundsätzlich Ersatz des durch die Benachteiligung entstandenen Schadens verlangen (§ 21 Abs. 2 AGG).

Im Gegensatz zu den arbeitsrechtlichen Bestimmungen (vgl. § 611a Abs. 2 BGB) schließt der Gesetzgeber im Mietrecht einen sogenannten KontrahierungszwangKontrahierungszwang, das heißt eine Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrags (hier: Mietvertrag), nicht ausdrücklich aus. Daher könnte sich ein solcher Anspruch eines abgelehnten Bewerbers aus allgemeinen schadenersatzrechtlichen Bestimmungen ergeben, sofern die Wohnung noch nicht anderweitig vermietet ist. In diesem Fall ist der Benachteiligte auf jeden Fall auf SchadenersatzDiskriminierung, SchadenersatzSchadenersatz oder AufwendungsersatzansprücheDiskriminierung, Aufwendungsersatzanspruch beschränkt.

Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Bestimmungen des AGG müssen innerhalb einer FristDiskriminierung, Frist von zwei Monaten angemeldet werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Anspruch nur noch dann geltend gemacht werden, wenn der Benachteiligte ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist verhindert war (§ 21 Abs. 5 AGG). Nachdem gemäß § 21 Abs. 3 AGG Ansprüche aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff. BGB) unberührt bleiben, könnte ein abgelehnter Bewerber bei vorliegenden Voraussetzungen Schadenersatzansprüche aber auch auf die §§ 823 ff. BGB stützen, für die eine Verjährungsfrist von drei Jahren gilt.

Wird einem Mietbewerber (hier: schwarzafrikanisches Paar) ein Besichtigungstermin verweigert mit der Bemerkung, die Wohnung werde nicht an »Neger … äh Schwarzafrikaner oder Türken« vermietet, stellt dies eine Verletzung der Menschenwürde und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der Mietbewerber dar.

Für eine entsprechende Äußerung des Hausmeisters, der im Auftrag des Wohnungsverwalters die Besichtigungstermine durchführen soll, haftet auch der Verwalter auf Schadenersatz (zum Beispiel für Fahrtkosten) und unter Umständen auch auf Schmerzensgeld, wenn die Wahrnehmung von Besichtigungsterminen zu seinem Aufgabenkreis gehört und der Hausmeister dementsprechend als Verrichtungsgehilfe (§ 831 BGB) tätig wird (OLG Köln, Urteil vom 19.1.2010, 24 U 51/09).

Wer muss den Verstoß beweisen?

Die Verteilung der BeweislastDiskriminierung, Beweislast ist in § 22 AGG geregelt. Danach muss zuerst der Mieter Indizien und Beweise vortragen, die eine Benachteiligung wegen der Diskriminierungsmerkmale des § 1 AGG vermuten lassen.

Beispiel

Der abgewiesene Bewerber mit ausländischer Staatsangehörigkeit muss vortragen und unter Beweis stellen, dass die Wohnung an einen Mieter mit deutscher Staatsangehörigkeit vermietet wurde und aufgrund von bestimmten Umständen, etwa diskriminierenden Äußerungen des Vermieters (»Ausländer machen häufiger Probleme«), die Vermutung besteht, die Ablehnung hänge mit der Ausländereigenschaft des Bewerbers zusammen. Erst wenn der Mieter solche Indizien bewiesen hat, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass keine Diskriminierung vorgelegen hat.

Wann Indizien vorliegen, die zur Umkehr der Beweislast zulasten des Vermieters führen, wird die Rechtsprechung im Einzelfall entscheiden müssen.

Tipp

Rein vorsorglich empfiehlt es sich für Sie als Vermieter oder Anbieter einer Wohnung, eine dritte Person zu Bewerbungsgesprächen und Wohnungsbesichtigungen hinzuzuziehen, die nicht Vertragspartner ist und daher im Streitfall als Zeuge aussagen kann. Zeuge könnte beispielsweise aber auch der angestellte Sachbearbeiter eines professionellen Vermieters sein.

Ferner sollte der Vermieter die Ablehnungsgründe auf der Selbstauskunft des abgelehnten Bewerbers dokumentieren, diese zu den Akten der angebotenen Wohnung nehmen und über den Zeitraum der Verjährung möglicher Schadenersatzansprüche von drei Jahren aufbewahren.

Gilt das AGG auch für Geschäftsraummietverhältnisse?

Auf Geschäftsraummietverhältnisse findet das AGGAllgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), Geschäftsraummietverhältnis nur dann Anwendung, wenn der Abschluss des Mietvertrags für den Vermieter ein Massengeschäft im Sinne des § 19 Abs. 1 AGG ist. § 19 Abs. 2 AGG, wonach bei allen Wohnungsmietverhältnissen, das heißt, auch wenn es sich um Einzelvermietungen und nicht um ein Massengeschäft handelt, die Diskriminierungstatbestände Rasse und ethnische Herkunft zu beachten sind, gilt nicht für Geschäftsraummietverhältnisse. Dies bedeutet, dass jedenfalls bei der Vermietung von nur wenigen Geschäftsräumen das AGG keine Anwendung findet.

Wann die Vermietung als MassengeschäftMassengeschäft zu qualifizieren ist, wird die Rechtsprechung klären müssen, da im Bereich der Geschäftsraummiete auch § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG nicht gilt, der bei der Wohnungsvermietung ab einem Vermietungsumfang von 50 Wohnungen ein Massengeschäft unterstellt. Sofern die Vermietung als Massengeschäft zu qualifizieren ist, muss auch im Bereich der Geschäftsraummiete der gesamte Diskriminierungskatalog des § 1 AGG beachtet werden.

Bauliche Veränderungen durch den Mieter

Der Mieter darf die Mieträume grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Unter vertragsgemäßem GebrauchVertragsgemäßer Gebrauch versteht man beispielsweise das Anbringen von zusätzlichen Steckdosen, das Erstellen eines Telefonanschlusses, das Anbringen von Dübeln in angemessenem Umfang, das Aushängen von Zimmertüren, das Entfernen von Türzargen und Einbauschränken, die Montage einer Balkonverkleidung oder den Austausch der Einbauküche. Ferner ist der Mieter berechtigt, die Mietsache mit sogenannten EinrichtungenEinrichtungen zu versehen, die mit der Mietsache lediglich in wieder trennbarer Weise und nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden sind. Hierzu gehören das Verlegen eines Fußbodenbelags, die Erneuerung eines Wasch- oder WC-Beckens sowie die Installierung von Rollläden. Alle darüber hinausgehenden Maßnahmen, insbesondere bauliche Veränderungen, bedürfen der Zustimmung des Vermieters, wobei der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat.

Daher hat der Mieter – sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist – keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche VeränderungenBauliche Veränderung an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen ErlaubnisBauliche Veränderung, Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der dieses Ermessen jedoch nicht rechtsmissbräuchlich ausüben darf (so bereits BGH, Urteil vom 25.3.1964, VIII ZR 211/62, WuM 1964, 563). Dies kann der Fall sein, wenn die vom Mieter beabsichtigten Maßnahmen nur mit einem minimalen Eingriff in die Bausubstanz verbunden wären. ­Dagegen muss es bei größeren baulichen Maßnahmen, zum Beispiel dem Einbau einer modernen Heizungsanlage, nach einem Urteil des BGH dem Eigentümer vorbehalten bleiben, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene – legitime – Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Daher verstößt es nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter einem vom Mieter beabsichtigten Einbau einer Gasetagenheizung anstelle der in der gemieteten Altbauwohnung vorhandenen Einzelöfen seine Zustimmung verweigert (BGH, Urteil vom 14.9.2011, VIII ZR 10/11).

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nach der Neufassung des § 554 BGB durch das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Danach kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen. Bereits nach dem bis 30.11.2020 geltenden § 554a BGB, der bereits durch das Mietrechtsreformgesetz mit Wirkung ab 1.9.2001 in das BGB eingefügt worden war, konnte ein behinderter Mieter die Zustimmung zu bestimmten Maßnahmen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung erforderlich sind, zum Beispiel Verbreiterung von Türen, behindertengerechte Nasszelle, Montage besonderer Griffe an der Badewanne (vgl. auch »Treppenlift-Entscheidung« des BVerfG, Entscheidung vom 28.3.2000, 1 BvR 1460/99, WuM 2000, 298). Gleiches gilt, wenn Personen, die der Mieter berechtigterweise aufgenommen hat (zum Beispiel Lebensgefährte, Angehörige), behindert sind.

Nach der Neufassung des § 554 BGB kann der Mieter nunmehr nicht nur die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen aufgrund einer Behinderung verlangen, sondern auch die Erlaubnis für Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (zum Beispiel Stromanschluss in der Tiefgarage) oder dem Einbruchschutz dienen (zum Beispiel Nachrüstung von Türen oder Fenstern mit sogenannten Pilzkopfbeschlägen, absperrbaren Griffen, einbruchshemmendem Glas und Ähnliches).

Nach einem Referentenentwurf des Justizministeriums sollen Wohnungseigentümer und Mieter künftig einen Rechtsanspruch darauf haben, Stecksolargeräte (sogenannte Balkonkraftwerke) auf eigene Kosten und Gefahr installieren zu dürfen. Solche baulichen Maßnahmen, die der Stromerzeugung dienen, sollen daher privilegierte Maßnahmen im Sinne von § 20 Abs. 2 WEG bzw. § 554 BGB darstellen, bei denen Wohnungseigentümer bzw. Vermieter nur noch über das Wie (zum Beispiel die Ausführung), nicht mehr aber über das Ob entscheiden können – entsprechend dem bereits bestehenden Anspruch von Wohnungseigentümern und Mietern auf Installierung eines Elektroanschlusses in der Tiefgarage zum Laden eine Elektroautos. Ein entsprechender Referentenentwurf des Justizministeriums zur Änderung des WEG und des BGB wurde am 13.9.2023 durch Kabinettsbeschluss angenommen. Allerdings hat sich der Bundesrat dagegen ausgesprochen und verlangt zusätzlich die Privilegierung von Photovoltaikanlagen insgesamt sowie einer mit Strom betriebenen Wärmeversorgung. Eine Verabschiedung dieser geplanten Neuregelung konnte vor Drucklegung noch nicht erfolgen.

Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F.). In die Abwägung sind alle relevanten Umstände einzubeziehen, zum Beispiel Art, Dauer, Schwere der Behinderung, Umfang und Erforderlichkeit der Maßnahme, Dauer der Bauzeit, Möglichkeit des Rückbaus, bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit, Beeinträchtigungen der Mitmieter während der Bauzeit, Einschränkungen durch die Maßnahme selbst sowie mögliche Haftungsrisiken des Vermieters, etwa aufgrund der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht. Ferner kann in die Abwägung mit einbezogen werden, ob durch Auflagen an den Mieter, zum Beispiel durch Abschluss einer Haftpflichtversicherung, mögliche Nachteile für den Vermieter gemildert werden können.

Bei Auszug ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und etwaige Schäden zu beseitigen. Im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung kann sich der Mieter zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten, das heißt zu einer Sicherheit zusätzlich zu einer bereits geleisteten Kaution; § 551 Abs. 3 BGB gilt entsprechend, das heißt, der Vermieter muss die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, wobei die Parteien auch eine andere Anlageform vereinbaren dürfen. In jedem Fall muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und die Erträge, welche die Sicherheit erhöhen, stehen dem Mieter zu (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F.).

Vereinbarungen (zum Beispiel im Mietvertrag), die zum Nachteil des Mieters von der Bestimmung des § 554 BGB abweichen, sind unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB in der seit 1.12.2020 geltenden Fassung).

Ansprüche des Vermieters

Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vor, verletzt er in der Regel schuldhaft seine ObhutspflichtObhutspflicht und ist zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet (OLG München, Urteil vom 28.6.1985, DWW 1986, 16). Der Vermieter kann dann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen ZustandsHerstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (so bereits BGH, Urteil vom 26.6.1974, VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463) oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern. Lässt der Vermieter über einen Zeitraum von mehreren Jahren die vom Mieter vorgenommene Änderung trotz Kenntnis unbeanstandet, kann er zwar trotzdem bei Beendigung des Mietverhältnisses den RückbauBauliche Veränderung, Rückbau verlangen, nicht aber während des laufenden Mietverhältnisses. Ferner ist der Vermieter in diesem Fall auch nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen der eigenmächtig vorgenommenen Umbauten berechtigt (LG Lüneburg, Urteil vom 14.11.2012, 6 S 80/12, WuM 2013, 223).

Bei Beendigung des MietverhältnissesBeendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten zu entfernen. Auch im Fall der Zustimmung des Vermieters ist diese grundsätzlich auf die Dauer der Mietzeit beschränkt.

Tipp

Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit ­abhängig machen, die der Mieter neben der üblichen Mietkaution (drei Monatsnettomieten) vollständig vor Beginn der Maßnahme leisten muss. Die Höhe der Sicherheit orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau, die mit einem Kostenvoranschlag belegt werden können. Diese SicherheitsleistungBauliche Veränderung, SicherheitsleistungSicherheitsleistung muss der Vermieter verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anlegen.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung (vgl. § 536a Abs. 2 BGB) notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Der Mieter ist auch nicht zur Beseitigung der von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen auf seine Kosten verpflichtet, wenn der Vermieter den Baumaßnahmen zugestimmt hat und außerdem Grund zu der Annahme besteht, er habe auf die Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet. Dies wird angenommen, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die auf Dauer angelegt sind und nur mit erheblichem Kostenaufwand wieder beseitigt werden können oder das Mietobjekt in einen erheblich schlechteren Zustand zurückversetzen würden. Ferner gilt dies für Maßnahmen, die objektiv eine WertverbesserungWertverbesserung bewirken, etwa das vollständige Fliesen eines Bades oder der Ersatz von Öleinzelöfen durch eine Nachtspeicherheizung. In diesen Fällen kann der Mieter einem Verlangen des Vermieters auf Herstellung des ursprünglichen Zustands entgegenhalten, dass die vorbehaltlose Zustimmung einen schlüssigen Verzicht beinhaltet hat (so bereits LG Hamburg, Urteil vom 17.5.1988, 16 S 230/86, WuM 1988, 305).

Dies ist nicht der Fall, wenn die Maßnahme auf die subjektiven Wünsche und Vorstellungen des Mieters zugeschnitten oder stark geschmacksgeprägt ist und sich für die Wohnung nicht objektiv werterhöhend auswirkt. Weiterhin kann ein schlüssiger Verzicht nicht aus der bloßen Tatsache hergeleitet werden, dass der Vermieter den ihm bekannten Veränderungen des Mietobjekts durch den Mieter nicht widersprochen hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.2.1990, DWW 1990, 119).

Soweit der Mieter verpflichtet ist, Einrichtungen seines MietvorgängersEinrichtungen, beispielsweise Teppichböden, zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, muss er auch etwaige damit zusammenhängende Schäden beheben, die etwa durch das Verkleben der Teppichböden am Unterboden entstanden sind (LG Mainz, Urteil vom 18.9.1996, 3 S 4/96, WuM 1996, 759).

Tipp

Schadenersatz, das heißt die Kosten für die Herstellung des ursprünglichen Zustands, können Sie als Vermieter erst verlangen, nachdem Sie den Mieter ergebnislos mit Fristsetzung und AblehnungsandrohungAblehnungsandrohung zur Herstellung des ursprünglichen Zustands aufgefordert haben (KG Berlin, Urteil vom 9.2.1998, 8 U 5377/96, NZM 1999, 612).

Ansprüche des Mieters

Entfällt ausnahmsweise die Pflicht des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustands, kann er grundsätzlich keinen Ersatz für seine Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB verlangen. Es sei denn, dass ausnahmsweise aus der Einwilligung oder aus dem ausdrücklichen oder schlüssigen Verzicht des Vermieters auf die Herstellung des ursprünglichen Zustands gefolgert werden kann und die baulichen Veränderungen seinem Interesse oder seinem mutmaßlichen Willen entsprechen.

Der Mieter hat keinen bereicherungsrechtlichen Anspruch nach §§ 812 ff. BGB, wenn die Baumaßnahmen nicht Teil der Gegenleistung für die Raumüberlassung und damit abwohnbar waren, sondern ihm nach Vertragsschluss lediglich gestattet wurden.

Sogenannte nützliche AufwendungenNützliche Aufwendungen wie Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, wenn die Maßnahmen dem wirklichen oder wenigstens dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen (§ 539 Abs. 1 in Verbindung mit § 683 BGB). Dies bedeutet, dass der Wille des Mieters darauf gerichtet sein musste, dass er die Maßnahmen für den Vermieter vornimmt (FremdgeschäftsführungswilleFremdgeschäftsführungswille). An das Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens sind strenge Anforderungen zu stellen. Die bloße Duldung von Maßnahmen durch den Vermieter genügt nicht. Insbesondere kann der Vermieter nicht unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag zur Kostenbeteiligung herangezogen werden, wenn es an einem Einverständnis über den Umfang und die Finanzierung der Kosten der beabsichtigten Maßnahmen fehlt (BGH, Urteil vom 16.9.1998, XII ZR 136/96, NZM 1999, 19). Gegen einen mutmaßlichen Willen des Vermieters kann beispielsweise sprechen, wenn der Umfang der Arbeiten vom Mieter selbst bestimmt wurde und die erforderlichen Kosten nicht absehbar waren (BGH, Urteil vom 20.1.1993, VIII ZR 22/92, WuM 1994, 201). Entsprechend fehlt es am notwendigen Fremdgeschäftsführungswillen, wenn der Mieter Modernisierungsmaßnahmen (etwa Erneuerung von Fliesen, sanitären Einrichtungen oder der Küche) vornimmt, um die Mietsache zu verschönern oder sie nach seinen Bedürfnissen zu gestalten (LG Düsseldorf, Urteil vom 15.11.2001, 21 S 644/00, WuM 2002, 491).

Tipp

Liegen die Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne AuftragGeschäftsführung ohne Auftrag nicht vor, kommt nur ein Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter BereicherungUngerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) in Betracht, der jedoch voraussetzt, dass durch die Verwendungen ein Wertzuwachs, insbesondere eine Erhöhung des Verkehrswerts des Gebäudes, eingetreten ist (BGH, Beschluss vom 16.12.2008, VIII ZR 306/06, WuM 2009, 113) Dies bedeutet, dass sich die Höhe des Anspruchs des Mieters nicht an seinem finanziellen Aufwand, sondern nur an einer eventuellen WerterhöhungWerterhöhung des Anwesens bemisst. Hierzu muss der Mieter vortragen und beweisen, dass der Vermieter die Wohnung gerade wegen der von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zu einer höheren Miete weitervermieten konnte (LG Düsseldorf, Urteil vom 15.11.2001, a. a. O.). Entsprechend kann der Mieter, der mit Duldung des Vermieters auf eigene Kosten Baumaßnahmen zur Sanierung des Mietobjekts etwa von Praxisräumen durchführe, bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses keinen Ausgleich für eine WertsteigerungWertsteigerung des Mietobjekts und auch keinen Ersatz für aufgewendete Kosten verlangen, wenn die Investition des Mieters durch eine günstige Miete kompensiert werden sollte, die vorzeitige Beendigung allein aus der Sphäre des Mieters kommt, etwa bei Praxisaufgabe und die Räume mit Duldung eines vorzeitig ausscheidenden Mieters zu derselben günstigen Miete weitervermietet werden (OLG Rostock, Beschluss vom 24.2.2005, 3 U 187/04, ZNM 2005, 666).

Ein weiterer BereicherungsanspruchBereicherungsanspruch des Mieters kann entstehen, wenn das Vertragsverhältnis vorzeitig endet. In diesem Fall bemisst sich die Bereicherung nicht nach den Kosten der getätigten Verwendung oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. Anhaltspunkt dafür ist in erster Linie die Zahlung einer höheren Miete durch einen Nachmieter (BGH, Urteil vom 16.9.1998, XII ZR 136/96, NZM 1999, 19). Verpflichtet sich ein Mieter von Geschäftsräumen vertraglich zur Durchführung bestimmter Maßnahmen, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der geschaffenen Einrichtungen weder ein Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB noch einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB unabhängig davon, ob es sich um notwendige oder nützliche Aufwendungen handelt (BGH, Urteil vom 8.11.1995, NJW 1996, 33, m. w. N.)

Sofern in einem auf längere Zeit fest abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehen ist, dass der Mieter entschädigungslos Investitionen zu erbringen hat, kann bei vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters nur darauf beruhen, dass der Vermieter vorzeitig in den Genuss des erhöhten Ertragswerts des Mietobjekts kommt. Die Höhe dieses Anspruchs bemisst sich daher weder nach den vom Mieter aufgewendeten Kosten noch nach einer Wertsteigerung des Mietobjekts, sondern nach § 818 Abs. 2 BGB ausschließlich danach, inwieweit der Vermieter durch die Investitionen in die Lage versetzt wurde, eine höhere Miete zu erzielen oder die Leistungen des Mieters in sonstiger Weise gewinnbringend zu nutzen, etwa durch Erlangung eines Baukostenzuschusses von dem Nachmieter.

Tipp

Ist der Vermieter mit den beabsichtigten Maßnahmen des Mieters einverstanden, ist dringend anzuraten, eine aus Beweisgründen möglichst schriftlich abzufassende und von den Parteien zu unterzeichnende VereinbarungBauliche Veränderung, Vereinbarung zu schließen. Sie sollte als Mindestinhalt Folgendes enthalten:

die Bezeichnung und genaue Beschreibung der beabsichtigten Maßnahmen,

eine Regelung über die Kostentragung sowie das Risiko der Ausführung,

eine Regelung über die Verpflichtung zur Einholung anderweitiger Genehmigungen sowie für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses. Hier ist insbesondere zu regeln, ob der Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands oder der Vermieter zur Zahlung einer Ablösesumme in Höhe des Zeitwerts verpflichtet sein soll, wobei auch dessen Ermittlung (durch Sachverständigengutachten oder Festlegung bestimmter Abschreibungssätze, beispielsweise 10 % pro Jahr) festgelegt werden sollte.

Zur Vermeidung von Schäden ist der Mieter insbesondere verpflichtet, sich die entsprechenden technischen Kenntnisse anzueignen, andernfalls läuft der Mieter Gefahr, Schadenersatz leisten zu müssen oder von einer Versicherung, etwa der Feuerversicherung,Feuerversicherung in Regress genommen zu werden (OLG Hamm, Urteil vom 10.3.1992, 7 U 148/91).

Tipp

Kommt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses seiner Verpflichtung zum Rückbau oder zur Herstellung des ursprünglichen Zustands nicht oder nur unzureichend nach, ist es empfehlenswert, dem Mieter schriftlich eine angemessene Frist zu setzen und ihm genau mitzuteilen, in welchen Räumen welche Arbeiten durchzuführen sind. Ferner sollte der Vermieter den Mieter darüber informieren, dass er nach ergebnislosem Fristablauf statt der Leistung SchadenersatzSchadenersatz in Höhe der Kosten einfordern wird, die ihm ein Dritter, etwa ein Handwerksbetrieb, für die Durchführung der vom Mieter geschuldeten Leistungen in Rechnung stellt (vgl. §§ 280, 281 BGB). Dabei kann im Mietrecht (anders als im Werkvertragsrecht) der Anspruch auf Schadenersatz statt der Leistung nach den Kosten der Erfüllung auch fiktiv bemessen werden, das heißt zum Beispiel nach einem Kostenvoranschlag. Dies gilt auch für den Fall einer späteren Veräußerung der Immobilie, weil es sich nicht um einen Anspruch auf Naturalrestitution (§ 249 BGB) handelt, sondern um einen Anspruch, der von Anfang an nur auf Geld gerichtet ist. Auf einen Minderwert (geringerer Kaufpreis) kommt es nicht an, Voraussetzung ist allerdings eine Aufforderung zur Leistungserbringung mit Fristsetzung, wobei die Leistung eindeutig bezeichnet werden muss. Neben der Angabe der Mängel ist somit auch die Aufzählung der auszuführenden Arbeiten notwendig (BGH, Beschluss vom 26.4.2022, VIII ZR 364/20, GE 2022, 1054).

Kommt der Mieter bei Vertragsende mit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in Verzug und können die Räume deshalb nicht anderweitig vermietet werden, hat der Mieter auch für den entstehenden Mietausfall Schadenersatz zu leisten (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 11.5.1992, DWW 1992, 336).

Wirksam ist eine vertragliche Regelung, wonach die Um- oder Einbauten entschädigungslos zurückzulassen sind, da nur bezüglich der Einrichtungen des Mieters (vgl. § 552 Abs. 2 BGB) ein Ausgleich vorgeschrieben ist.

Parabolantenne

Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Empfang einer bestimmten Anzahl von Fernseh- und Rundfunkprogrammen zu ermöglichen, besteht nicht. Ist allerdings bei Abschluss des Mietvertrags bereits eine AntenneParabolantenne vorhanden, so hat der Vermieter diese AntennenanlageAntennenanlage auf seine Kosten in vertragsgemäßem ­Zustand zu halten.

Einen Anspruch auf Erweiterung dieser Antennenanlage hat der Mieter nicht. Ist keine Gemeinschaftsantenne zum Empfang der ortsüblichen Programme vorhanden und ermöglicht eine Zimmerantenne keinen ausreichenden Empfang, ist der Mieter berechtigt, auf seine Kosten eine Einzelantenne auch außerhalb der Mieträume anzubringen. Dies liegt im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, der nicht der Zustimmung des Vermieters bedarf.

DigitaleExtras

Hinweis

Eine Mustervereinbarung hierzu steht als digitales Extra bereit.

Wann ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich?

Das Anbringen einer ParabolantenneParabolantenne, Zustimmung gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Mieter braucht daher die Zustimmung des Vermieters. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn die Antenne auf einem Ständer steht und nicht am Mauerwerk oder am Balkongeländer befestigt ist und auch keine optische Beeinträchtigung des Anwesens eintritt, etwa weil die Antenne hinter der Balkonbrüstung kaum zu erkennen ist.

In einem solchen Fall kann sich der Vermieter auch nicht auf formularvertragliche Klauseln berufen, die ein ParabolantennenverbotParabolantenne, Verbot enthalten. Solche Klauseln sind unwirksam, da eine Abwägung im Einzelfall nicht mehr möglich ist, wie der BGH entschieden hat (BGH, Urteil vom 16.5.2007, VIII ZR 207/04, NZM 2007, 597).

Wann muss der Vermieter zustimmen?

Hier hat sich eine ausgedehnte Rechtsprechung entwickelt. Die Mieter berufen sich auf das Grundrecht der InformationsfreiheitInformationsfreiheit (Art. 5 GG). Der Vermieter beruft sich auf sein ebenfalls grundgesetzlich geschütztes Eigentumsrecht. Danach gelten folgende Grundsätze: Der Mieter hat einen Anspruch auf Zustimmung gegenüber dem Vermieter, der nicht in demselben Haus wohnt, zur Montage einer Parabolantenne, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

Das Haus hat weder eine Gemeinschaftsparabolantenne noch einen Breitbandkabelanschluss und es ist ungewiss, ob ein solcher Anschluss verlegt werden wird.

Der Mieter stellt den Vermieter von allen in Zusammenhang mit der Installation der Antenne entstehenden Kosten und Gebühren frei, auch für die Entfernungskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Antenne wird von einem Fachmann unter Beachtung bestehender Vorschriften angebracht.

Der Vermieter kann einen geeigneten Montageort bestimmen.

Was ist bei ausländischen Mietern zu beachten?

Hier kann der Mieter trotz eines Kabelanschlusses einen Anspruch auf die Montage einer ParabolantenneParabolantenne, Kabelanschluss haben, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

Im Kabelprogramm befindet sich kein Heimatsender des Mieters.

Dem Einbau der Parabolantenne stehen keine Vorschriften des Baurechts oder Denkmalschutzes und keine Rechte Dritter entgegen.

Der Vermieter bestimmt den Montageort.

Der Einbau wird von einem Fachmann durchgeführt.

Sämtliche Kosten trägt der Mieter.

Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter das Haftungsrisiko durch Abschluss einer Versicherung und dem Beseitigungsaufwand in sonstiger Weise (zusätzliche Kaution) abzusichern.

Haben mehrere Mieter einen Anspruch auf Duldung einer ParabolantenneParabolantenne, Duldung, darf sie der Vermieter im Rahmen der technischen Möglichkeiten auf die Nutzung einer gemeinsam anzubringenden und zu finanzierenden Parabolantennenanlage verweisen.

Wie ist zu verfahren, wenn im Kabelprogramm ein oder zwei Heimatsender des Mieters empfangen werden können? Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der ausländische Mieter ein nachvollziehbares Interesse an der Auswahl zwischen mehreren Heimatprogrammen auch ohne nähere Begründung hat. Können über das Kabelfernsehen aber bereits fünf Heimatsender empfangen werden, besteht kein Anspruch auf eine Satellitenschüssel (BGH, Urteil vom 2.3.2005, VIII ZR 118/04, WuM 2005, 237).

Bei der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob dem Mieter durch den Kauf von Zusatzgeräten (zum Beispiel Digitaldecoder) der Empfang von zusätzlichen Heimatprogrammen möglich ist. Die zusätzlichen Kosten sind vom Mieter hinzunehmen. In diesen Fällen kann dem Mieter zugemutet werden, den vorhandenen Kabelanschluss statt einer neu zu installierenden Satellitenantenne zu nutzen.

Wann kann der Vermieter die Beseitigung der Parabolantenne verlangen?

Ist das Informationsbedürfnis des Mieters durch den Kabelanschluss erfüllt, kann der Vermieter verlangen, dass eine bereits angebrachte ParabolantenneParabolantenne, Entfernung entfernt wird. Der Beseitigungsanspruch ergibt sich aus § 541 BGB (BGH, Urteil vom 17.4.2007, VIII ZB 93/06, NZM 2007, 481). Bevor der Vermieter also seinen Beseitigungsanspruch geltend macht, muss er den Mieter unter Fristsetzung mahnen. Erst nach erfolgloser Abmahnung kann der Vermieter klagen.

Auch die Möglichkeit, über eine Parabolantenne Fernsehprogramme in HD-Qualität zu empfangen, berechtigt den Mieter nicht, zum Beispiel auf dem Balkon eine solche anzubringen. Gewährleistet der Vermieter durch Bereitstellen eines Breitbandkabelanschlusses den Empfang von Programmen in genügender Anzahl und Qualität, ist das Informationsinteresse des Mieters ausreichend berücksichtigt. Ob der Mieter die Programme darüber hinaus in HD-Qualität empfangen kann, ist für die Befriedigung seines Informationsinteresses nicht relevant. Daher bleibt es dabei, dass der Mieter in diesem Fall zur Beseitigung einer eigenmächtig montierten Parabolantenne verpflichtet ist (BGH, Beschluss vom 21.9.2010, VIII ZR 275/09, WuM 2010, 737).

Abschaltung des analogen Satellitenfernsehens am 30.4.2012 – Wer zahlt die Folgenkosten?

Seit 1.5.2012 werden die Programme nur noch digital ausgestrahlt. Nicht betroffen von der Abschaltung sind Haushalte, die über Kabel, Internet oder eine DVB-T-Antenne (digitales Antennenfernsehen) empfangen.

Für die Erneuerung bzw. Nachrüstung der SatellitenantenneSatellitenantenne (mit einem digitalenDigitaler Receiver Empfangsteil) ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, wenn die Antenne mitvermietet war, das heißt, der Vermieter dem Mieter die Nutzung der Antenne gewährt hat. ­Anfallende Kosten kann der Vermieter jedoch im Wege einer Modernisierungsumlage an die Mieter weitergeben (Erhöhung der Jahresmiete um 8 % der aufgewendeten Kosten gemäß § 559 BGB; siehe Stichwort »Mieterhöhung bei Wohnraum«). Hat der Mieter die Antenne selbst angebracht, muss er sich um die Nachrüstung auch selbst kümmern. Die Anschaffung eines digital tauglichen Receivers bzw. Fernsehers ist ­dagegen regelmäßig Sache des Mieters.

Betriebskosten

BetriebskostenBetriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV vom 25.11.2003, BGBl . Teil I, S. 2347).

Nicht zu den Betriebskosten gehören:

VerwaltungskostenVerwaltungskosten, das heißt die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, das heißt die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen (etwa die Kosten des Energieverbrauches innerhalb der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist).

Definition Betriebskosten

Der Begriff der BetriebskostenBetriebskosten, Definition setzt ferner voraus, dass die Betriebskosten dem Eigentümer laufend entstehen, jedoch brauchen die Kosten weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen, beispielsweise jährlich, anfallen. Auch die Kosten für die Reinigung des Öltanks, die Überprüfung des Fahrstuhls durch den TÜV oder Baumpflegemaßnahmen, die turnusmäßig etwa alle drei bis fünf Jahre entstehen, zählen zu den Betriebskosten. Dagegen fallen einmalige oder in nicht voraussehbaren Zeitabständen entstehende Kosten nicht unter den Begriff der Betriebskosten; so zählen die Kosten für eine einmalige Sperrmüllabfuhr nicht zu den Kosten der Müllabfuhr.

Tipp

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser »die Betriebskosten« zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder einer ausdrücklichen Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten ­vereinbart (BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 2016, 211).

Für die Umlegung aller in der Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskosten genügt daher jedenfalls die vertragliche Bestimmung, dass für die »Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung bzw. gemäß § 27 II. BV« neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag in Höhe von ............. EUR zu leisten ist.

Eine zusätzliche Erläuterung oder Beifügung des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenverordnung (bzw. der II. BV) ist nicht erforderlich; zur Information des Mieters allerdings sinnvoll.

Diese Grundsätze gelten auch für gewerbliche Mietverhältnisse, das heißt auch für individualvertragliche Betriebskostenvereinbarungen in Geschäftsraummietverträgen. Strittig war dies, weil § 556 Abs. 1 BGB seinem Wortlaut nach nur für die Wohnraummiete gilt. Nach Auffassung des BGH erfasst jedoch der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff »Betriebskosten« auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB in Verbindung mit § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten, sofern sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es daher auch im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit und Transparenz (BGH, Urteil vom 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020, 732).

Die am 1.1.2004 in Kraft getretene BetriebskostenverordnungBetriebskostenverordnung (BetrKV) (BetrKV) hat die umlagefähigen Betriebskosten gegenüber dem bisherigen Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV (gültig bis 31.12.2003) um einige Positionen erweitert. Neu eingeführt wurde unter anderem die Umlage der Eichkosten von Erfassungsgeräten, der Kosten für Müllkompressoren, Wäschetrockner, der Prämien für eine Elementarschadenversicherung und der Gebühren für eine Kabelweitersendung.

Fehlt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten und können nicht zusätzlich verlangt werden. Ein Rechtsanspruch auf nachträgliche Änderung des MietvertragsBetriebskosten, MietvertragMietvertrag bzw. auf Abschluss entsprechender Vereinbarungen besteht grundsätzlich nicht.

Tipp

Die Verwendung des umgangssprachlichen Begriffs der »Nebenkosten« sollte vermieden werden, da eine Vereinbarung, wonach der Mieter die »Nebenkosten« zu tragen hat, nach überwiegender Auffassung in der Rechtsprechung mangels Bestimmtheit unwirksam ist. Im Mietvertrag sollte daher nur der Begriff »Betriebskosten« verwendet werden.

Die Umlage anderer als in der Betriebskostenverordnung aufgezählter Betriebskosten wie Verwaltungskosten ist bei der Vermietung von Wohnräumen nicht möglich. Diese Kosten sollten daher bereits bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigt und im Mietvertrag nicht separat ausgewiesen werden.

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt (BGH, Urteil vom 19.12.2018, VIII ZR 254/17, WuM 2019, 92).

Tipp

In Geschäftsraummietverträgen können VerwaltungskostenVerwaltungskosten, Geschäftsraummietvertrag sowie Kontoführungsgebühren auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist allerdings eine klare und eindeutige Vereinbarung. Ausreichend ist insofern die Verwendung des Begriffs »Verwaltungskosten« in der Aufzählung der Betriebskostenarten. Durch die Definition des Begriffs in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und in § 26 Abs. 2 II. BV ist der Begriff definiert und damit hinreichend bestimmt. Eine näher gehende Erläuterung des Begriffs im Hinblick auf die einzelnen Kostenarten ist nicht erforderlich. Daher verstößt die in einer Formularklausel vereinbarte Umlage von »Verwaltungskosten« bei der Gewerberaummiete nicht gegen das TransparenzgebotTransparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 24.2.2010, XII ZR 69/08).

Die Zulässigkeit der Klausel hängt grundsätzlich auch nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen ab. Dies ergibt sich schon daraus, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter insoweit durch das allgemeine WirtschaftlichkeitsgebotWirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen. Verwaltungskosten in Höhe von 5,5 % der Bruttomiete bewegen sich jedenfalls im üblichen Rahmen. Mit Kosten in dieser Höhe muss ein Mieter auch ohne entsprechende Aufklärung und Bezifferung im Mietvertrag rechnen und kann sich daher nicht auf eine Unwirksamkeit der Klausel aufgrund eines behaupteten Überraschungseffekts berufen.

Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf ein Mieter auch nicht ohne Weiteres darauf vertrauen, dass sich die Kosten im Rahmen der Vorauszahlungen halten. Allein der Umstand, dass die vom Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, begründet noch keinen Vertrauenstatbestand, der eine Schadenersatzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter zu einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbestand kommt im Einzelfall nur bei Vorliegen von ganz besonderen Umständen in Betracht (BGH, Urteil vom 4.5.2011, XII ZR 112/09, GE 2011, 946).

Dagegen kann der Vermieter auch bei Geschäftsräumen weder die Kosten einer MietverlustversicherungMietverlustversicherung noch einer RechtsschutzversicherungRechtsschutzversicherung umlegen.

Werden durch Sach- oder Arbeitsleistungen des Eigentümers Betriebskosten erspart, etwa weil der Eigentümer die Gartenpflegearbeiten selbst durchführt, dürfen dafür in der Betriebskostenabrechnung Beträge angesetzt werden, die für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmens, gezahlt werden müssten, jedoch ausschließlich der Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV).

Zu den SachleistungenSachleistung des Eigentümers können die Stellung des Brennmaterials für die Heizung oder die Reinigungsmittel für Haus- oder Straßenreinigung gehören, zu den ArbeitsleistungenArbeitsleistung des Eigentümers die Bedienung und Pflege der Zentralheizung, des Gartens oder Reinigungsarbeiten.