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- Herausgeber: Verbraucherzentrale NRW
- Kategorie: Ratgeber
- Sprache: Deutsch
Ihr Kompass auf dem Weg zur eigenen Immobilie – mit Tipps, Checklisten und Praxis-Beispielen. Die richtige Finanzierungsstrategie wählen und alle Fördermöglichkeiten nutzen Finden, vergleichen, verhandeln Bauen in Eigenregie p Kauf vom Bauträger schlüsselfertig Gebrauchte Häuser: Fallen erkennen und vermeiden Sanierung planen und finanzieren Was beim Wohnungskauf wichtig ist Vom Grundbuch-Check zum Notarvertrag Haus oder Wohnung? Kaufen oder bauen? Wer den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren möchte, braucht sichere Orientierungs- und Entscheidungshilfen. Am Anfang steht immer die Frage: Kann ich mir eine eigene Immobilie überhaupt leisten? Mit welchen Kosten muss ich bei welchem Objekt rechnen? Ist der Finanzrahmen klar, begleitet der Ratgeber Schritt für Schritt bis zum Kauf.
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Seitenzahl: 244
Veröffentlichungsjahr: 2025
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Thomas Hammer
Ratgeber Immobilienkauf
ISBN Print: 978-3-86336-423-6
ISBN E-Book: 978-386336-367-3
Herausgeber:
Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e. V.
Helmholtzstraße 19, 40215 Düsseldorf
Telefon: 02 11/91 380-1555
www.verbraucherzentrale.nrw
Text: Thomas Hammer
Koordination: Frank Wolsiffer
Lektorat: Kristina Raub-Küster
Fachliche Beratung: Eva-Maria Frege, Christian Handwerk, Thomas Hentschel, Elke Weidenbach
Layout und Satz: Grazyna Rojek Kommunikationsdesign
XML-Produktion: pagina GmbH, Tübingen
www.pagina.gmbh
Umschlaggestaltung: Designbüro Ute Lübbeke, Köln
www.LNT-design.de
Redaktionsschluss: Mai 2025
Auflage: 1. Auflage 2025
ISBN
978-3-86336-423-6 (Buch)
978-386336-367-3 (E-Book EPUB)
Urheberrechtshinweis
Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung der Verbraucherzentrale NRW. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Verwendung der Veröffentlichung durch Dritte darf nicht zu absatzfördernden Zweckengeschehen oder den Eindruck einer Zusammenarbeit mit der Verbraucherzentrale NRW erwecken.
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www.ratgeber-verbraucherzentrale.de
Inhaltsverzeichnis
Über dieses Buch
Die wichtigsten Fragen und Antworten
Miete oder eigene vier Wände?
Einkommen
Lebenshaltungskosten
Berufliche Mobilität
Altersvorsorge
Die richtige Entscheidung treffen
Ansparwege zum Eigenkapital
Früh begonnen, viel gespart
Banksparen
Investmentsparen
Bausparen ohne Riester-Förderung
Bausparen mit Riester-Förderung
Die richtige Fälligkeitsplanung
Erbschaften und Schenkungen
Die richtige Finanzierungsstrategie
Der Kaufpreis ist nicht alles
Wie viel Schulden kann ich mir leisten?
Der wichtigste Baustein: das Eigenkapital
Eigenleistungen vorsichtig kalkulieren
Das Bankdarlehen
Das Bauspardarlehen
Tilgungsfreie Darlehen mit Fonds- oder Versicherungssparplan
Welche Kreditsicherheiten Sie stellen müssen
Vergleichen, verhandeln, strategisch planen
Staatliche Fördermittel bei Kauf und Neubau
Bauen oder kaufen, Wohnung oder Haus?
Bedürfnisse und Möglichkeiten klären
So konkretisieren Sie Ihre Entscheidung
Bauen in Eigenregie
Die Wahl des richtigen Grundstücks
Was Sie über die öffentliche Erschließung wissen sollten
Das Erbbaurecht als Alternative zum Grundstückskauf
Holz- oder Massivbauweise?
Der Hausbau – die Wahl zwischen unterschiedlichen Fertigungstiefen
Kauf eines schlüsselfertigen Hauses vom Bauträger
Abwicklung von Kauf und Zahlung
Anbieter und Angebot prüfen
Mögliche Kostenfallen
Bauüberwachung und Bauabnahme
Gebrauchte Häuser: Fallen erkennen und vermeiden
Die Besichtigung
Wer bei versteckten Mängeln haftet
Sanierung planen und finanzieren
Sanierungspflichten nach dem Immobilienkauf
Bedeutung der energetischen Sanierung
Genehmigungspflichten und Denkmalschutz
Die richtige Reihenfolge beim Sanieren
Fördermittel für die Sanierung
Erstellen eines Finanzierungskonzepts für die Sanierung
Worauf es beim Wohnungskauf ankommt
Wichtige Kriterien bei der Wohnungsauswahl
Gemeinschafts- und Sondereigentum
Die Eigentümergemeinschaft
Rechte und Pflichten des Hausverwalters
Wie die laufenden Kosten aufgeteilt werden
Welche Dokumente Sie vor der Kaufentscheidung prüfen sollten
Finden, vergleichen, verhandeln
Wo Sie Immobilienangebote finden
Welche Unterlagen für den Vergleich wichtig sind
Wie Sie Gespür für realistische Marktpreise bekommen
Der Umgang mit Immobilienmaklern
Die richtige Verhandlungstaktik
Vom Grundbuch-Check bis zum Notarvertrag
Das Grundbuch
So bereiten Sie den Notarvertrag vor
Ein Eigenheim ersteigern
Wie die Zwangsversteigerung abläuft
Wie Sie sich richtig vorbereiten
Was Sie über die Immobilie wissen müssen
Ihre Risiken beim Ersteigern
Gebäude und Menschen richtig versichern
Die Wohngebäudeversicherung
Bauherren-Haftpflicht- und Rohbauversicherung
Die Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung
Personenversicherungen
Anhang
Weiterführende Informationen
Adressen
[8]Über dieses Buch
Der Traum von den eigenen vier Wänden gehört für viele Menschen zu den wichtigen Lebenszielen. Um auf dem Weg vom Mieter zum Wohneigentümer voranzukommen, wird fleißig gespart, und von den Eltern oder Großeltern kommt oft eine finanzielle Unterstützung hinzu.
Doch der Entschluss, Wohneigentum zu erwerben, ist von großer Tragweite: Es gilt, Verantwortung für das Immobilieneigentum zu übernehmen, Energie und Arbeit hineinzustecken – und nicht zuletzt steht am Anfang des Immobilienbesitzes zumeist ein großer Schuldenberg. Wer sich verkalkuliert und allzu blauäugig an diese anspruchsvolle Aufgabe herangeht, riskiert im schlimmsten Fall das Scheitern seiner Finanzierung und damit letztendlich sogar die Zwangsversteigerung.
[9]Dieses Buch soll Ihnen helfen, Ihre Entscheidung für oder auch gegen die eigenen vier Wände nicht aus dem Bauch heraus, sondern auf Basis fundierter Fakten zu treffen. Es zeigt Ihnen die Chancen und Möglichkeiten auf, aber auch Warnungen vor Risiken kommen nicht zu kurz. Damit können Sie sich nach gründlicher Lektüre ein objektives Bild von dem für Sie persönlich gangbaren Weg zum Wohneigentum machen.
Der Aufbau des Buches orientiert sich dabei am chronologischen Fortschritt Ihrer Entscheidungen: Am Beginn stehen die Alternativen des Ansparens auf den zukünftigen Immobilienerwerb, dann folgen die Strategien für ein sicheres Finanzierungskonzept. Anhand Ihrer finanziellen Möglichkeiten stehen Sie dann vor der Entscheidung, ob Sie selbst bauen oder schlüsselfertig kaufen, eine neue oder eine gebrauchte Immobilie erwerben, sich eine Wohnung oder ein Haus leisten können. Bei älteren Häusern stellt sich überdies die Frage, mit welchem Aufwand Sie für Renovierung und energetische Sanierung rechnen sollten, um Ihr Eigenheim zukunftssicher zu machen.
Nachdem Sie diese Entscheidungen getroffen haben, führt Sie dieses Buch weiter durch die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl der Immobilie und zur richtigen Vorbereitung des Notarvertrags. Spezielle Kapitel zu Zwangsversteigerung, Umgang mit Maklern und Versicherungen runden den Ratgeber ab.
Ein wichtiger Rat jedoch vorab: Wenn Sie Zweifel daran haben, ob Sie Ihr Vorhaben finanziell oder organisatorisch bewältigen können, setzen Sie lieber auf Sicherheit und wählen Sie eine Lösung, die einfacher zu realisieren ist. Es macht keinen Sinn, vielleicht aus Prestigegründen ein hohes finanzielles und persönliches Risiko einzugehen und damit die eigene finanzielle Zukunft aufs Spiel zu setzen – schließlich soll Ihnen Ihr Eigenheim keine schlaflosen Nächte, sondern Sicherheit und Geborgenheit bieten.
[10]Die wichtigsten Fragen und Antworten
Jährlich beantworten wir in unseren bundesweit rund 200 Beratungsstellen Hunderttausende von Fragen und helfen bei der Lösung von Problemen, die Verbraucherinnen und Verbraucher an uns herantragen. Aus dieser täglichen Praxis wissen wir am besten, wo der Schuh drückt und wie konkrete Unterstützung aussehen muss.
Diese Erfahrungen sind Grundlage unserer Ratgeber: mit präzisen, verbraucherorientierten Informationen, zahlreichen Tipps und Hintergrundinformationen zum besseren Verständnis.
Sollte für eine individuelle Frage weiterer Besprechungsbedarf bestehen, hilft unsere Beratung weiter. Eine Übersicht über unser umfassendes Angebot finden Sie unter:
www.verbraucherzentrale.de
Ob der Erwerb eines Eigenheims für Sie sinnvoll ist, hängt nicht nur davon ab, ob Sie sich die monatlichen Raten für die Finanzierung dauerhaft leisten können. Auch die persönlichen Lebensumstände spielen bei der Entscheidungsfindung eine Rolle. So kann es beispielsweise sinnvoller sein, zunächst einmal weiter zur Miete zu wohnen, wenn Sie in den nächsten Jahren häufige berufsbedingte Ortswechsel erwarten – in diesem Fall wäre es aufwendig und finanziell riskant, jedes Mal die bestehende Immobilie zu verkaufen und ein neues Objekt zu erwerben. → Seite 20
Zumindest die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notargebühren und eventuell noch Maklerprovision sollten Sie unbedingt aus eigenen Mitteln bestreiten können. Das sind je nach Bundesland etwa 5 bis 8 Prozent des Kaufpreises, bei Einschaltung eines Maklers kommen noch weitere 3 bis 4 Prozent hinzu. Darüber hinaus ist es sinnvoll, mindestens weitere 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen zu können. Je höher der Eigenkapitalanteil, umso günstiger werden die Zinskonditionen, die die Bank bei der Finanzierung gewährt. Und: Je niedriger der Darlehensbetrag, umso schneller können Sie Ihr Darlehen tilgen und schuldenfrei werden. → Seite 46
Bevor Sie mit der Suche nach konkreten Immobilienangeboten beginnen, sollte klar sein, bis zu welchem Kaufpreis Sie sich eine Finanzierung leisten können. Zunächst gilt es, das verfügbare Eigenkapital zu ermitteln, wobei Sie eine gewisse Geldreserve für ungeplante Ausgaben unangetastet lassen sollten. Im Anschluss daran analysieren Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben, um herauszufinden, welche monatliche Belastung Sie dauerhaft verkraften können. Auf Basis der maximal möglichen Monatsrate können Sie dann hochrechnen, welche Kreditsumme damit finanzierbar ist. Die Summe aus dem Kreditlimit plus Eigenkapital ergibt das Limit beim Immobilienkauf – wobei dieses nicht dem Kaufpreis entspricht, sondern dem Kaufpreis zuzüglich aller Nebenkosten. → Seite 50
Je nach verfügbarem Budget kann es sich herausstellen, dass der Kauf eines Hauses nicht möglich ist, eine Eigentumswohnung jedoch finanzierbar wäre. Aber auch hier sind nicht nur finanzielle Aspekte zu berücksichtigen. So besteht etwa in zentrumsnahen Lagen von Städten das Immobilienangebot überwiegend aus Wohnungen, während Häuser eher in ländlicheren Gegenden erschwinglich sind. Persönliche Vorlieben spielen bei der Entscheidung zwischen Haus oder Wohnung ebenfalls eine Rolle: Wer mit seiner Immobilie möglichst wenig Aufwand haben will und keinen Wert auf einen eigenen Garten legt, ist mit einer Eigentumswohnung besser bedient, während gestaltungsfreudige Individualisten eher mit einem Haus glücklich werden. → Seite 72
Wenn Sie den Bau eines neuen Hauses planen, haben Sie die Wahl zwischen einem individuellen Architektenhaus, einem Fertighaus und dem Erwerb eines fertig geplanten Hauses von einem Bauträger. Je nach bevorzugter Variante sind dabei unterschiedliche finanzielle und vertragliche Risiken in die Überlegungen mit einzubeziehen. So gilt es unter anderem, das veranschlagte Baubudget einzuhalten, die pünktliche Fertigstellung des Eigenheims zu sichern und sowohl während der Bauphase als auch bei der Endabnahme eventuelle Mängel zu erkennen und richtig zu reklamieren. → Seite 96, 120
Der Kauf einer gebrauchten Immobilie ist zwar meist deutlich günstiger als ein Neubau, bringt jedoch auch besondere Risiken mit sich. Vor allem bei älteren Immobilien mit Sanierungsstau sollten Sie bei der Besichtigung einen Fachmann hinzuziehen, um den Modernisierungsaufwand und die damit verbundenen Kosten verlässlich einschätzen zu können. Dabei sollten Sie auch energetische Modernisierungsmaßnahmen im Blick behalten, damit nach dem Einzug die Heizkosten nicht aus dem Ruder laufen. Besondere Vorsicht ist bei denkmalgeschützten Gebäuden geboten, weil hier alle Sanierungsmaßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild beeinflussen, von der zuständigen Behörde genehmigt werden müssen. → Seite 132142
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird sowohl alleiniger Eigentümer des Sondereigentums als auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums. Die Konstellation wird dabei in der Teilungserklärung festgelegt, die Sie vor Ihrer Kaufentscheidung unbedingt gründlich studieren sollten. Auch die Hausordnung sowie die in den Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse haben Auswirkung auf das Miteinander in der Eigentümergemeinschaft. Daher sollten Sie im Vergleich zum Hauskauf zusätzliche Informationen einholen. Dazu zählen neben der Teilungserklärung die Gemeinschafts- und die Hausordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie die aktuellen Nebenkostenabrechnungen. → Seite 154
Bei der Suche nach einem Haus oder einer Eigentumswohnung ist es sinnvoll, möglichst viele Informationsquellen zu nutzen. Wichtig sind natürlich die großen Online-Immobilienportale, wo private Verkäuferinnen und Makler ihre Objekte anbieten. Doch es lohnt sich auch die Vernetzung im Bekanntenkreis oder die Direktanfrage bei Bauträgern – auf diesen Wegen können Sie zuweilen Immobilienangebote ausfindig machen, bevor sie offiziell auf den Markt kommen. Für die Recherchephase sollten Sie ausreichend Zeit einplanen, um durch das Sichten unterschiedlicher Angebote ein Gespür für die aktuellen Marktpreise zu bekommen. Haben Sie eine für Sie attraktive Immobilie gefunden, sollten Sie ausloten, ob und in welchem Umfang Preiszugeständnisse möglich sind. → Seite 192
[18]Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch die beiden Vertragsparteien und der Beurkundung durch den Notar wird der Kaufvertrag rechtskräftig und kann im Nachhinein nicht mehr widerrufen werden. Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich mit dem Verkäufer nicht nur über den Kaufpreis einigen, sondern auch über weitere wichtige vertragliche Details wie Zahlungstermin, Zeitpunkt der Übergabe oder den Umfang der noch vom Verkäufer durchzuführenden Reparaturen. Darüber hinaus sollten Sie vor dem Notartermin eine verbindliche Finanzierungszusage Ihrer Bank einholen. → Seite 192
Als Bauherr oder Immobilieneigentümerin benötigen Sie die passenden Versicherungen, um Ihr Eigentum gegen Schäden und sich selbst gegen mögliche Haftungsansprüche als Eigentümer oder Eigentümerin abzusichern. Zu den wichtigen Policen für Bauherren zählen in erster Linie eine Bauherren-Haftpflichtversicherung, eine Rohbauversicherung und eine Unfallversicherung für private Bauhelferinnen und -helfer. Nach der Fertigstellung ist eine Wohngebäudeversicherung unabdingbar, die Schäden durch Feuer, Unwetter und Austritt von Leitungswasser abdeckt. Empfehlenswert ist überdies eine Elementarschaden-Versicherung, die bei Hochwasserschäden einspringt. Eigentümer und Eigentümerinnen von Wohnungen haben es bequemer: Sie müssen sich nicht selbst um die Auswahl der Versicherung kümmern, weil dafür die Hausverwaltung zuständig ist. → Seite 192
[20][21]Miete oder eigene vier Wände?
Am Anfang aller Überlegungen steht die Grundsatzentscheidung: Ist es für Sie sinnvoll, ein Eigenheim zu erwerben, oder ist auf absehbare Zeit das Wohnen zur Miete die bessere Alternative? Die Antwort darauf lässt sich nicht pauschal geben, sondern hängt von individuellen Einflussfaktoren ab.
Sie fragen sich vielleicht, was dieses Kapitel in einem Ratgeber zum Immobilienkauf zu suchen hat. Aber ein seriöser Ratgeber muss auch von einem Vorhaben abraten, wenn es keinen Sinn ergibt. In bestimmten Lebenssituationen kann der Weg in die eigenen vier Wände eine Sackgasse sein. Daher sollten Sie sich im allerersten Schritt Klarheit über Ihre derzeitige Situation und Ihre Lebensplanung verschaffen. Sinnvoll ist es dabei, wenn Sie Schritt für Schritt alle wichtigen Faktoren durchgehen, die Ihre Entscheidung über den Immobilienerwerb beeinflussen.
[23]Einkommen
Auf den ersten Blick sieht die Rechnung einfach aus: Je höher Ihr Einkommen, umso größer und schöner das Eigenheim, das Sie sich leisten können. Doch dieser Faktor ist zwar ein wichtiger, aber nicht der einzige Bestandteil einer fundierten Entscheidung. Ihr Einkommen entscheidet mit darüber, wie viel Schulden Sie sich leisten können.
Wenn Ihr Einkommen so niedrig ist, dass Sie auf absehbare Zeit mit der Finanzierung einer eigenen Immobilie überfordert wären, sollten Sie diese Tatsache unbedingt ernst nehmen und weiterhin zur Miete wohnen. Zu viele Menschen haben schon ihre finanziellen Möglichkeiten und ihre Einkommensreserven überschätzt und mussten miterleben, wie ihr Eigentum in der Zwangsversteigerung unter den Hammer kam.
Lebenshaltungskosten
Wichtig für Ihre Entscheidung, ob Miete oder eigene vier Wände, ist nicht nur, wie viel Sie einnehmen, sondern auch wie viel Sie ausgeben. Je höher Ihre Lebenshaltungskosten sind, desto weniger Spielraum bleibt fürs Sparen und Finanzieren. Je nach persönlichem Anspruch kann es hier sehr große Unterschiede geben. Die einen gehen gern aus, legen Wert auf schicke Kleidung, fahren ein hochpreisiges Auto oder wollen auf keinen Fall auf zwei Fernreisen pro Jahr verzichten. Die anderen bleiben lieber zu Hause, achten auf möglichst günstige Anschaffungen und haben kein Problem damit, in finanziellen Engpässen den Gürtel enger zu schnallen.
Nun wäre es einfach, zu empfehlen, Sie sollten im Zuge Ihrer Baufinanzierung alle anderen Ansprüche zurückstellen und sich nur mit dem Notwendigsten begnügen. Die Realität hat immer wieder gezeigt, dass so mancher zu Beginn zwar entgegen seinen Neigungen diesen Rat beherzigt hat, aber nach ein paar Jahren schlichtweg keine Lust mehr auf Verzicht hatte. Sie kommen in dieser wichtigen Frage nicht umhin, ganz ehrlich zu sich selbst zu sein. Werden Sie sich darüber klar, in welchem Maß Sie auf Sicht der nächsten zehn Jahre Ihren Lebensstandard einschränken können und wollen. Nur wenn Sie ganz sicher sind, dass Sie auf bestimmte Konsumausgaben dauerhaft verzichten können, sollten Sie Ihren Finanzierungsrahmen entsprechend erweitern.
Berufliche Mobilität
Seit einiger Zeit ist die Arbeitswelt von zwei Trends geprägt: Zum einen wird immer mehr Flexibilität und Mobilität gefordert und zum anderen bieten viele Unternehmen die Arbeit im Homeoffice an. Daraus ergeben sich [24]zwei Aspekte bei der Planung für den Erwerb eines Eigenheims:
In vielen Jobs müssen die Angestellten bereit sein, bei Bedarf innerhalb des Konzerns die Stelle zu wechseln und in eine andere Region, ja vielleicht sogar ins Ausland zu ziehen. Vor allem junge Angestellte mit hoher Qualifikation werden im Interesse ihrer Karriere oft über Jahre hinweg zu regelrechten „Nomaden“. Wer heute nicht weiß, wohin er im nächsten Jahr versetzt wird, ist verständlicherweise nicht unbedingt für das selbst genutzte Wohneigentum prädestiniert – denn es macht wenig Sinn, alle zwei oder drei Jahre die alte Wohnung zu verkaufen und eine neue zu erwerben.
Auf der anderen Seite kann für Arbeitnehmende in Berufen mit hohem Homeoffice-Anteil – etwa in der IT-Branche – die Entfernung zum Arbeitsplatz an Bedeutung verlieren, wenn die Präsenz im Unternehmen nur noch an bestimmten Tagen oder zu wichtigen Meetings erforderlich ist. In solchen Fällen ist der Wechsel zu einem weiter entfernten Arbeitgeber nicht zwangsläufig mit einem Umzug verbunden.
Meist wächst nach einiger Zeit des Umherziehens der Wunsch, auch in Bezug auf das Arbeitsverhältnis sesshaft zu werden. Dann sollte jedoch auch genügend Eigenkapital vorhanden sein, um Wohneigentum erwerben zu können. Das bedeutet für Sie: Nutzen Sie eine solche – meist auch überdurchschnittlich gut bezahlte – Phase der extremen beruflichen Mobilität, um den [25]Vermögensaufbau gezielt voranzutreiben. Dazu finden Sie mehr Informationen ab → Seite 26.
Auch wenn Sie längerfristig mobil bleiben wollen und die eigenen vier Wände eher als Einschränkung betrachten, sollten Sie das Immobilienthema nicht ganz aus den Augen verlieren. Je nach steuerlicher und finanzieller Situation kann der Erwerb einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage und Baustein für die Altersvorsorge interessant sein.
Altersvorsorge
Auch die Planung der persönlichen Altersvorsorge ist eng mit der Frage verknüpft, ob Sie langfristig eher ein Dasein als Mieter oder Mieterin planen oder die eigenen vier Wände bevorzugen.
Die Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung werden immer weiter reduziert werden, weil die Lebenserwartung langfristig steigt. Mehr private Vorsorge ist daher unabdingbar – doch dieser Anforderung können Sie gelassen gegenübertreten, wenn Sie Wohneigentum besitzen.
Zwar sind vor allem die ersten Jahre nach einem Immobilienkauf mit hohen finanziellen Belastungen und Einschränkungen verbunden, doch wenn die Immobilie schuldenfrei ist, können Sie als Eigentümer oder Eigentümerin Ihre Unabhängigkeit genießen, und Mietpreissteigerungen haben auf Ihre Kosten keinen Einfluss mehr.
Vor allem in Zeiten der Inflation macht sich dieser Pluspunkt in barer Münze bemerkbar. Wenn Sie Wohneigentümerin oder -eigentümer sind, wirkt sich die Inflation lediglich auf die Lebenshaltungskosten sowie auf die im Vergleich zur Miete weitaus niedrigeren Wohnnebenkosten wie Instandhaltungsrücklagen, Heizungs-, Wasser- und Stromkosten aus.
[26]Daher sollten Sie, ob Sie Mieter oder Wohneigentümerin sind, Ihre private Altersvorsorge unterschiedlich aufbauen:
Als Mieter oder Mieterin sollten Sie entweder in jährlich ansteigenden Beträgen sparen oder Ihre Zusatzvorsorge von vornherein so ausrichten, dass im Rentenalter der bis dahin erfolgte Anstieg bei Mieten und Lebenshaltungskosten ausgeglichen werden kann.
Als Eigentümer oder Eigentümerin achten Sie in erster Linie darauf, so schnell wie möglich schuldenfrei zu werden. Die Inflation hat nicht nur aufgrund der wegfallenden Miete geringere Auswirkungen, sondern spielt Ihnen beim Schuldenabbau sogar in die Hände: Je höher die Inflationsrate, umso geringer sind Ihre Restschulden im Vergleich zur allgemeinen Kaufkraft.
Die richtige Entscheidung treffen
Nicht nur in finanzieller Hinsicht ist die Entscheidung für eine eigene Immobilie von großer Bedeutung. Außer Ihrer finanziellen Situation wird sich auch der Umfang Ihres persönlichen Einsatzes fürs eigene Heim ändern – vor allem im Bereich der Renovierung und Instandhaltung gibt es dann schließlich keinen Vermieter mehr, der für alles zuständig ist. Auf der anderen Seite eröffnet sich Ihnen ein erweiterter Gestaltungsspielraum, und Sie brauchen nicht mehr wegen jeder Veränderung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
Die Kernfrage ist: Welche Freiheiten sind Ihnen mehr wert und welche Bedürfnisse hat Ihre Familie jetzt? Die Checkliste links soll Ihnen dabei helfen, die richtige Antwort zu finden.
Sind Sie bereit, für die Finanzierung der eigenen Immobilie Abstriche bei Konsum und Anschaffungen zu machen?
Planen Sie, mindestens die nächsten zehn Jahre im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnung zu leben?
Legen Sie Wert darauf, auch in baulicher Hinsicht die eigenen vier Wände nach Ihrem Geschmack gestalten zu können?
Können Sie problemlos die volle Verantwortung und Zuständigkeit für Ihre Wohnung – beispielsweise bei Reparaturen oder Renovierungen – übernehmen?
Können Sie einen Zuwachs an „Papierkrieg“ – etwa für die Beantragung von Fördermitteln, den Abschluss der Finanzierung oder jährliche Eigentümerversammlungen – gut verkraften?
Fühlen Sie sich der Anforderung gewachsen, als Immobilieneigentümer in finanzieller Hinsicht mit viel Umsicht und Sorgfalt planen zu müssen, anstatt „von der Hand in den Mund“ zu leben?
Wenn Sie diese Fragen mit „Ja“ beantworten können, haben Sie das Zeug zum Wohnungs- oder Hauseigentümer. Ganz bewusst wurden hier zunächst die Fragen nach Eigenkapital, Einkommen und Liquidität ausgelassen – denn diese Themen werden im weiteren Verlauf des Buches ausführlich erläutert.
[27]Ansparwege zum Eigenkapital
Ohne Eigenkapital bleibt der Traum von den eigenen vier Wänden eine Illusion – zumindest die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren sollten Sie aus eigenen Mitteln begleichen können. Wichtig ist es daher, möglichst früh mit dem Aufbau eines finanziellen Polsters zu beginnen.
Beim Bauen oder für den Kauf einer Immobilie brauchen Sie viel Geld. Klar: Den Löwenanteil des notwendigen Kapitals finanziert die Bank über ein Darlehen – aber wenigstens ein Minimum an Eigenkapital darf nicht fehlen. Wenn Sie noch nicht unmittelbar vor dem Immobilienerwerb stehen, sollten Sie daher gezielt daran arbeiten, Ihr Vermögen so weit wachsen zu lassen, dass Sie in möglichst großem Maß von den Banken unabhängig werden.
Je größer der Anteil an Eigenmitteln, umso niedriger wird logischerweise die Kreditsumme – und umso tragbarer ist für Sie die finanzielle Belastung an Zinsen und Tilgung. Mehr noch: Weil für die Bank eine Baufinanzierung mit hohem Eigenkapitalanteil mehr Sicherheit bedeutet, haben Sie in diesem Fall in der Verhandlung über die Konditionen bessere Karten und können nicht selten günstigere Zinsen heraushandeln.
Früh begonnen, viel gespart
Viele Sparerinnen und Sparer machen sich bei ihren strategischen Überlegungen vor allem Gedanken über die Suche nach möglichst renditestarken Anlageformen. Das ist zwar richtig – aber noch wichtiger als der Faktor „Rendite“ ist der Faktor „Zeit“.
[28]Vor allem bei Sparplänen mit regelmäßigen monatlichen Sparraten ist die Dauer des Sparens für die Höhe des Endguthabens von entscheidender Bedeutung. Je länger der Sparplan läuft und je höher die regelmäßigen Einzahlungen sind, umso rasanter wächst Ihr Guthabensaldo. Schon bei wenigen Jahren zusätzlicher Laufzeit können dabei stattliche Summen zusammenkommen. So bringen beispielsweise bei einem Zins von 3 Prozent bereits angesparte 10.000 Euro einen jährlichen Zinsertrag von 300 Euro. Doch wenn dieser vordergründig geringe Zinsertrag für die folgenden zehn Jahre zum gleichen Durchschnittszins mit angelegt werden kann, wächst am Ende der zusätzliche jährliche Gewinn auf fast 400 Euro und das Endkapital beträgt rund 13.400 Euro (siehe Grafik). Damit wirkt beim regelmäßigen Sparen und bei der langfristigen Einmalanlage der Zinseszins Jahr für Jahr wie eine zusätzliche Einzahlung.
[29]Beispiel für einen Sparplan mit einer Verzinsung von 3 Prozent und einer Laufzeit von 10 Jahren
Dass sich die Spardisziplin am Ende in hohen Erträgen auszahlt, ist nicht der einzige Vorteil, wenn Sie frühzeitig mit dem Ansparen auf die eigenen vier Wände beginnen. Weil bei einer Baufinanzierung die monatliche Belastung in aller Regel deutlich höher ist als Ihre bisherige Miete, können Sie sich auf diesem Weg auch gleich daran gewöhnen, dass nicht mehr so viel Geld wie bisher frei verfügbar ist.
Nun sollten Sie sich darüber informieren, welche Anlageformen als Ansparweg zur Verfügung stehen. Beachten Sie dabei: Nicht jedes Finanzprodukt, das für andere Anlagezwecke, wie die frei verfügbare Rücklage oder den langfristigen Vermögensaufbau, sinnvoll ist, eignet sich auch für das Ansparen auf den Immobilienkauf.
Klar ist: Es gibt keine Anlageform, die bei überragender Rendite risikolos und gleichzeitig frei verfügbar ist. Jede Entscheidung, die Sie bei der Geldanlage treffen, ist ein Kompromiss zwischen den drei Kriterien Rendite, Risiko und Verfügbarkeit. Damit Sie Ihren Schwerpunkt richtig setzen, sollten Sie sich zunächst darüber im Klaren sein, welche Anforderungen ein Anlageprodukt beim Ansparen auf das Wohneigentum erfüllen muss:
[30]Die Anlageform sollte zu einem planbaren Zeitpunkt in voller Höhe verfügbar sein.
Das Verlust- oder Wertschwankungsrisiko sollte möglichst gering sein, da Sie eine Auszahlung in verlässlicher Höhe anstreben.
Ein Sparplan mit festen monatlichen Raten muss möglich sein, wünschenswert ist die flexible Möglichkeit zusätzlicher Einzahlungen.
Nicht zuletzt sollte natürlich nach Abzug aller Nebenkosten die bestmögliche Rendite erzielt werden, die unter diesen Voraussetzungen realistisch ist.
Monatliche Sparrate
3,0 Prozent Zins
4,0 Prozent Zins
5,0 Prozent Zins
200 Euro
27.960 Euro
29.439 Euro
31.005 Euro
300 Euro
41.941 Euro
44.158 Euro
46.507 Euro
400 Euro
55.920 Euro
58.878 Euro
62.009 Euro
500 Euro
69.901 Euro
73.597 Euro
77.511 Euro
Banksparen
Wenn es ums Sparen geht, sind in aller Regel die Banken die erste Anlaufstelle. Sie bieten eine breite Palette an Sparprodukten an, die eines gemeinsam haben: Sie sind sehr sicher, bringen jedoch nur eine bescheidene Rendite. Unterschiede gibt es vor allem bei der Flexibilität. Hier eine Übersicht:
Das Sparbuch oder Sparkonto ist zwar flexibel, weil kleinere Beträge sofort und große Beträge mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten verfügbar sind. Allerdings treibt die Verzinsung selbst genügsamen Sparerinnen und Sparern oft Tränen in die Augen. Bei den meisten Banken sind die Sparzinsen so gering, dass nicht einmal die Inflation damit abgedeckt wird. Wenn Sie Ihrer Hausbank kein Geld schenken wollen, sollten Sie auf diese Anlageform verzichten.
Tagesgeldkonten bieten hohe Flexibilität und meist deutlich bessere Zinsen als Sparbücher. Daher sind sie für die Rücklage oder „eiserne Reserve“ gut geeignet, kommen jedoch auch für den kurz- bis mittelfristigen Vermögensaufbau infrage. Einzahlungen können sowohl per Dauerauftrag als auch jederzeit mit Überweisungen geleistet werden, der Abruf des Guthabens ist ohne Kündigungsfrist in voller Höhe möglich.
Festgeldkonten sind meist mit deutlich besseren Zinsen ausgestattet als Tagesgelder. Allerdings sind nur Einmalanlagen möglich, und vor der Fälligkeit kommen Sparer und Sparerinnen nicht [31]an das Geld heran. Bei den angebotenen Laufzeiten reicht die Bandbreite von drei Monaten bis zu zehn Jahren. Außerdem müssen Anleger und Anlegerinnen die anbieterabhängige Mindestanlagesumme beachten.
Sparbriefe funktionieren ähnlich wie Festgeldkonten, wobei die Laufzeit meist bei einem Jahr beginnt.
Ratensparpläne von Banken zählten in früheren Zeiten zum Standardprogramm, inzwischen werden sie nur noch von einzelnen Geldinstituten angeboten. Ob sie sich im Vergleich zu den anderen Anlageprodukten lohnen, hängt in erster Linie von den Konditionen ab. Wenn die Verzinsung nur auf Tagesgeldniveau liegt, ist ein Tagesgeldsparplan in Verbindung mit regelmäßiger Umschichtung aufs Festgeld lukrativer. Abstriche müssen Sie meist bei der Flexibilität machen, weil bei vielen Sparplänen während der Laufzeit keine Extraeinzahlungen oder Ratenerhöhungen möglich sind.
→ TIPP
Ihren Zinsertrag können Sie optimieren, indem Sie in regelmäßigen Abständen das auf dem Tagesgeld aufgelaufene Guthaben in ein Festgeld oder einen Sparbrief umschichten. Schon kurz laufende Produkte mit sechs oder zwölf Monaten Laufzeit bringen oft deutlich höhere Zinsen als ein Tagesgeld, ohne dass die finanzielle Flexibilität allzu sehr eingeschränkt wird. Wenn sich die Planungen für den Immobilienkauf allmählich konkretisieren, können Sie die fällig werdenden Festanlagen wieder zurück auf das Tagesgeld transferieren, um bei einer Kaufgelegenheit das Eigenkapital sofort verfügbar zu haben.
Bei der Suche nach dem günstigsten Anbieter sind die Banken in Ihrer Nähe zwar eine gut erreichbare Anlaufstelle, aber nicht immer die beste Adresse. Vor allem im Kreis der Direktbanken oder bei Banken aus dem Ausland gibt es oft Angebote mit deutlich besserer Rendite. Dabei sollten Sie jedoch darauf achten, dass Ihr Guthaben im Fall einer Bankenpleite ausreichend geschützt ist.
Banken mit Hauptsitz in einem EU-Land sind dem Einlagensicherungssystem des jeweiligen Landes angeschlossen, das pro Anleger 100.000 Euro an Guthaben absichert. Für Partnerkonten mit zwei Kontoinhabern gilt der doppelte Betrag. Weil im Ernstfall der betreffende Staat für die Sicherheit der Kundengelder garantieren muss, sollten Sie bei der Wahl eines ausländischen Kreditinstituts Banken mit Sitz in einem finanzstarken EU-Land bevorzugen. Hohe Finanzstärke haben neben Deutschland unter anderem die [32]Niederlande, Österreich, Dänemark und Schweden.
Auch in Deutschland gilt als Mindestschutz die Absicherung von 100.000 Euro pro Bankkunde oder Bankkundin. Darüber hinaus sind die meisten Banken Mitglied in einem verbandseigenen Sicherungssystem. So sind die Einlagen bei Banken, die dem Bundesverband deutscher Banken angehören, in siebenstelliger Höhe pro Anleger oder Anlegerin abgesichert. Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben ebenfalls eigene Sicherungssysteme, die darauf ausgelegt sind, dass Mitgliedsinstitute bei Zahlungsschwierigkeiten aufgefangen werden und keine Insolvenz anmelden müssen.
Investmentsparen
Investmentfonds bieten eine einfache und bequeme Möglichkeit, auch kleinere Beträge oder regelmäßige Sparraten an den nationalen oder internationalen Kapitalmärkten zu investieren. Beim Ansparen auf das Wohneigentum können Sie diese Finanzprodukte nutzen, um bei der Eigenkapitalbildung von den Chancen der Kapitalmärkte zu profitieren – wobei Sie aber auf jeden Fall auch die dazugehörigen Risiken nicht aus den Augen verlieren sollten. Je nach Fondsgattung fallen diese sehr unterschiedlich aus. Deshalb erfahren Sie hier im ersten Schritt, welche Inhalte ein Investmentfonds haben kann.
Aktienfonds
Mit diesen Fonds nehmen Sie am Auf und Ab der Aktienbörsen teil. Ihr wichtigster Vorteil gegenüber dem direkten Engagement in Einzelaktien liegt darin, dass Sie schon mit kleinen Beträgen Ihr Vermögen über eine Vielzahl unterschiedlicher Branchen und Regionen streuen und damit Ihr Schwankungsrisiko zumindest dämpfen können. In exotische Aktienfonds sollten Sie nicht investieren, setzen Sie lieber auf weltweite oder europäische Standardwerte.
