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- Herausgeber: neobooks
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2015
Wohnungseigentum hat nicht nur Vorteile Sind Sie sich darüber im Klaren, dass Sie mit dem Wohnungskauf Miteigentum an einer Immobilie erworben haben? Sie als Wohnungseigentümer sind mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Probleme sind progammiert Die rechtliche Ordnung ist kompliziert. Das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener. Die Gesetzesberge wachsen stetig an. Jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft hegt individuelle Ansichten und Ziele. Hinzu kommen die Hausverwaltung sowie zahlreiche andere externe Dienstleister, die unterwiesen und kontrolliert werden müssen. Antworten auf viele Fragen Dieses Buch wird Ihnen helfen, die aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentum und seiner Verwaltung nachzuvollziehen und Konsequenzen für Ihre eigene Praxis zu ziehen. Dieses Buch wird Ihnen die Trends für das Jahr 2016 verdeutlichen, so dass Sie und Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft bereits frühzeitig eigene Chancen und Möglichkeiten erkennen werden. Nicht zuletzt bietet Ihnen dieses Buch eine Fülle aktuellen Praxiswissens für Ihre ganz konkrete Arbeit in der Eigentümergemeinschaft.
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Seitenzahl: 80
Ähnliche
Henning Lindhoff
Wohnungseigentum 2016
Ihr Recht als Immobilien-Investor
Dieses ebook wurde erstellt bei
Inhaltsverzeichnis
Titel
Warum Sie dieses Buch lesen sollten
Betriebskosten
Eichgesetz
Eigentümerversammlung
Energie
Feiern und Feste
Förderung
Gebühren
Gemeinschaftseigentum
Hausgeld
Hausordnung
Hausverwalter
Immobilienkauf
Mietpreisbremse
Sanierung
Schornsteinfeger
Unterlassungsanspruch
Versicherungen
Verwaltungsbeirat
Über den Autor
Anhang
Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)
Impressum neobooks
Warum Sie dieses Buch lesen sollten
Wohnungseigentum 2016
Ihr Recht als Immobilien-Investor
Wohnungseigentum 2016
Ihr Recht als Immobilien-Investor
Copyright © 2015 Henning Lindhoff
Alle Rechte vorbehalten.
Umschlagbild: shutterstock.com
Verfasser und Verleger: Henning Lindhoff,
Burgstraße 21, 53359 Rheinbach
Wohnungseigentum erfreut sich großer Beliebtheit. Warum? Bauland wird, vor allem in Ballungszentren, immer teurer. Und in Zeiten steigender Immobilienpreise und Kreditzinsen stellt die Eigentumswohnung eine recht günstige Alternative zum freistehenden Haus dar. Ein Megatrend der kommenden Jahre ist sicherlich die Individualisierung und das damit das Schrumpfen der Größe von Lebensgemeinschaften. Immer mehr Menschen entscheiden sich gegen das klassische Familienmodell. Und wenn dann doch Ringe getauscht werden, hält die Treue weitaus nicht mehr so lange wie vor einigen Jahren noch. Die Scheidungsraten steigen ungebrochen. Immer mehr Einzelwohnungen für allein lebende Menschen werden benötigt. Wer in diesem Umfeld also nicht nur auf das Investment in das klassische Häuschen schielt, sondern auch das Stockwerkeigentum im Blick hat, kann durchaus mit einer attraktiven Rendite rechnen.
Aber Stockwerkeigentum birgt auch einige Schwierigkeiten und Risiken. Viele Wohnungskäufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Dieses Agieren in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft von Menschen, die man in der Regel vor dem Wohnungskauf kaum oder gar nicht kannte, funktioniert nicht immer problemlos. Die rechtliche Ordnung ist kompliziert, das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener und ebenso wachsen die Gesetzesberge stetig an. Jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft hegt individuelle Ansichten und Ziele. Hinzu kommen die Hausverwaltung sowie zahlreiche andere externe Dienstleister, die unterwiesen und kontrolliert werden müssen. In der Praxis ergeben sich daraus allerlei Fragen und Unklarheiten, immer wieder auch Fallstricke, die nicht selten zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Viele dieser Streitigkeiten landen vor Gericht, ließen sich aber vermeiden, wenn die Grundregeln des Wohnungseigentumsrechts bekannt wären und danach gehandelt werden würde.
Dieses Buch wird Ihnen helfen, die aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentum und seiner Verwaltung nachzuvollziehen und Konsequenzen für Ihre eigene Praxis zu ziehen. Dieses Buch wird Ihnen die Trends für das Jahr 2016 verdeutlichen, so dass Sie und Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft bereits frühzeitig eigene Chancen und Möglichkeiten erkennen werden. Nicht zuletzt bietet Ihnen dieses Buch eine Fülle aktuellen Praxiswissens für Ihre ganz konkrete Arbeit in der Eigentümergemeinschaft.
Das Buch ist lexikalisch aufgebaut. Sie finden die einzelnen Beiträge unter alphabetisch sortierten Oberbegriffen – von Betriebskosten bis hin zu Verwaltungsbeirat.
Ich wünsche Ihnen viele nützliche Erkenntnisse.
Henning Lindhoff
Betriebskosten
Umlageschlüssel kann vom Vermieter bestimmt werden
Jedes Jahr aufs Neue entbrennen unter Mietern und Vermietern Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung. Entscheidender Auslöser ist dabei oft die Frage, nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll.
Gemäß Paragraph 556a Absatz 1 BGB müssen die Betriebskosten nach Wohnfläche, gemessen in Quadratmetern, umgelegt werden, sofern die Parteien zuvor nichts anderes vereinbart haben. Sie sind allerdings frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen.
In seinem Urteil vom 5. November 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 257/13) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es zulässig sei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
Erstens müsse der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlagemaßstab wählen. Zweitens dürfe es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht des Vermieters sein. Sofern nach Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt ist, sei auch der Vermieter zukünftig hieran gebunden.
Im vorliegenden Fall hatten die Streitparteien im Mietvertrag keinen konkreten Umlageschlüssel, wie zum Beispiel „nach Personen“ oder „nach Quadratmetern“, festgelegt, sondern vereinbart, dass der Vermieter den Umlageschlüssel mit der ersten Abrechnung über die Betriebskosten nach „billigem Ermessen“ festlegen dürfe. Der Vermieter konnte also nach seinen Vorstellungen bei der Erstellung der ersten Nebenkostenabrechnungen den Umlageschlüssel für die Zukunft festlegen.
Nach Ansicht der Bundesrichter erscheint es zulässig, dass der Vermieter sich vorbehält, erst im Rahmen der ersten Betriebskostenabrechnung einen „billigen“ Umlageschlüssel vorzugeben. Ob dies wirklich Sinn macht, darf allerdings bezweifelt werden. Die Bundesrichter selbst gaben in ihrer Urteilsbegründung zu bedenken, dass die Parteien damit „sehenden Auges“ Streitigkeiten in Kauf nehmen. Denn ob der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel „billig“, also gerecht ist, mag in manchen Fällen diskutabel sein.
Auch Hausverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten hier auf Nummer sicher gehen und sich an den gesetzlichen Verteilerschlüssel, also die anteilige Wohnfläche, halten. Die damit unter Umständen verbundenen Ungerechtigkeiten sind schlicht hinzunehmen, wie der Gesetzgeber mit seiner gesetzlichen Zweifelsregelung in Paragraph 556a BGB zum Ausdruck bringt. Aus Sicht des Vermieters geht es nur darum, die angefallenen Kosten auf die Mieter seines Hauses zu verteilen. Mit welchem Verteilerschlüssel das geschieht, kann ihm letztlich gleichgültig sein. Daher sollte die vermietende Partei einen möglichst wenig streitträchtigen Umlageschlüssel wählen, also die Wohnfläche und keinesfalls den Personenschlüssel.
Eichgesetz
Aktualisiertes Messwesen
Am 1. Januar 2015 trat eine umfangreiche Aktualisierung („Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens vom 25. Juli 2013“) des Mess- und Eichgesetzes (MessEG) in Kraft, die vor allem neue Regelungen bezüglich der Verwendung von Gas-, Strom-, Wasser-, und Wärmezählern bereithält und auch für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwalter von besonderem Interesse ist.
Anzuzeigen sind ab dem 1. Januar 2015 neue und erneuerte Messgeräte. Gemäß Paragraph 32 MessEG müssen Hausverwalter das je nach Bundesland zuständige Eichamt über den Einsatz entsprechender Geräte informieren. Und dies spätestens sechs Wochen nach der Inbetriebnahme. Die rechtskonforme Meldung muss dabei Informationen bezüglich der Geräteart, des Herstellers, der Typbezeichnung, des Eichjahres und der Anschrift des Gerätenutzers, in der Regel der Eigentümergemeinschaft, beinhalten. Aber: Heizkostenverteiler (HKV) sind von dieser Meldepflicht ausgenommen, da HKV keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes darstellen.
Die Folgen einer unterlassenen Meldung können gravierend sein. Bis zu 20.000 Euro Bußgeld drohen, die sich Hausverwalter allerdings sparen können, wenn sie zum Beispiel den digitalen Weg über das Internet wählen oder das Faxgerät bemühen. Am einfachsten ist der bürokratische Aufwand allerdings über den Messdienstleister des Hauses zu umgehen. Hier sollten Hausverwalter unbedingt auf eine entsprechende vertragliche Regelung ab dem achten, sobald ihre Messtechnik erneuert wird. Der Installateur übernimmt dann nach Absprache die Meldung beim Eichamt. Auch im Falle einer rechtswidrig unterlassenen Meldung im Sinne des MessEG wird auf diesem Wege eine Haftung des Hausverwalters vermieden.
Eigentümerversammlung
Sonderfall Beschlussunfähigkeit
Nach Auffassung der Richter am Amtsgericht Neumarkt dürfen sich abwesende Wohnungseigentümer auf die Beschlussunfähigkeit einer Eigentümerversammlung berufen.
In dem konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse seiner Eigentümerversammlung geklagt, die er selbst – auch als Stimmvertreter anderer Wohnungseigentümer – verlassen und damit der Beschlussfähigkeit beraubt hatte.
Da er im Nachgang nicht mit den Beschlüssen der ohne ihn tagenden Versammlung einverstanden war, erhob er eine entsprechende Anfechtungsklage. Die beklagte Versammlung entgegnete, der Eigentümer könne sich nicht auf die fehlende Beschlussfähigkeit berufen, da er selbst seine „Treuepflichten“ durch das vorzeitige Verlassen verletzt habe.
Das AG Neumarkt gab der Klage jedoch statt (Aktenzeichen 4 C 5/14 WEG) und erklärte die Beschlüsse für unwirksam. Es gebe schließlich keine Treuepflicht, die die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung vorschreibt. Und dass der Eigentümer selbst die Beschlussunfähigkeit herbeigeführt hatte, sei für ihn nicht ohne weiteres ersichtlich gewesen.
Energie
Effizienzlabel für Heizungen: Gewinner und Verlierer
Die Einschläge kommen näher. Wohnungseigentümergemeinschaften geht es in puncto Gemeinschaftseigentum Schritt für Schritt an den Kragen. Im Keller geht es los.
Seit dem 26. September 2015 sind Effizienzlabel für neue Heizungsanlagen Pflicht. Ab dem 1. Januar 2016 werden Bezirksschornsteinfeger, Heizungsinstallateure oder Energieberater aber auch Heizungsanlagen, die älter als 15 Jahre sind, gemäß ihrer Effizienz kennzeichnen.
Pädagogische Maßnahmen hat die Bundesregierung damit anscheinend im Sinn. Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel (SPD) begründete den neuen Aufkleber folgendermaßen: „Mit dem kostenlosen Effizienzlabel für alte Heizkessel wollen wir die Verbraucher besser informieren und sie beim Energiesparen unterstützen. Es soll ihnen helfen, schnell und leicht verständlich einen Überblick über den Zustand ihres alten Heizkessels zu bekommen. Im Gebäudebereich werden knapp 40 Prozent der gesamten Energie in Deutschland verbraucht. Der größte Einzelbeitrag entfällt dabei auf die Beheizung. Entsprechend groß ist hier daher das technische und wirtschaftliche Potential zur Steigerung der Energieeffizienz und damit zur Energieeinsparung.“ Karl-Heinz Stawiarski, Geschäftsführer des Bundesverbandes Wärmepumpe, begrüßte die Gesetzesinitiative und verriet: „Der Sanierungsstau im Heizungskeller ist seit Jahren der große Verhinderer für eine nachhaltige Energiewende. Die Effizienznoten sollen an das Gewissen der Verbraucher appellieren, überalterte, ineffiziente Geräte auszutauschen.“
Und auch die Vertreter der Spitzenverbände können sich auf neue Auftragswellen freuen. Allen voran Manfred Greis, Präsident des Bundesverbandes der Deutschen Heizungsindustrie (BDH): „Von den in Deutschland installierten 20,5 Millionen Heizungsanlagen entspricht nur etwa ein Viertel dem Stand der Technik. Das neue Bestandslabel für Altanlagen ist ein gutes Instrument, um den bisher schleppenden Modernisierungsmarkt im Heizungsbereich in Schwung zu bringen.“
Die Gewinner dieser Intervention stehen damit fest. Die Verlierer hingegen sind in den Wohnungseigentümergemeinschaften der Republik zu finden. Diese müssen sich auf finanziell aufreibende Zeiten vorbereiten. Es wird spannend in den Versammlungen.
