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- Herausgeber: Books on Demand
- Kategorie: Wissenschaft und neue Technologien
- Sprache: Deutsch
Jeder Bauinteressierte steht vor der Frage, welches die richtigen Partner für den Kauf oder den Bau einer Immobilie sind, welche Fehler es zu vermeiden gilt und wie man sich für die zukünftigen Anforderungen am besten aufstellt. Olav Seidel ist seit über 35 Jahren als selbständiger Architekt tätig, davon über 25 Jahre auch für Bauträger, hat dutzende Ein- und Mehrfamilienhausbauten, davon auch zahlreiche barrierefrei, geplant und gebaut und fasst die wichtigsten Informationen kompakt und gut verständlich zusammen. Anspruch und Wirklichkeit lassen sich in Zeiten des Baubooms bei gleichzeitigem Mangel an ausreichend ausgebildeten Handwerkern immer seltener vereinbaren, gesetzliche Forderungen gehen über sinnvolle Grenzen hinaus. Seidel gibt Hinweise, welche Mängel nicht hinzunehmen sind und wann man sich unnötigen Ärger besser erspart. Mit mehreren Checklisten wird man in die Lage versetzt, Fehler zu vermeiden.
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Seitenzahl: 107
Veröffentlichungsjahr: 2019
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Olav Seidel, 1961 in Hannover geboren, ist selbständiger Architekt, Dozent an der HWK-Osnabrück und veröffentlicht seit vielen Jahren Artikel zu Bau-, aber auch zu gesellschaftlichen Themen (bereits erschienen: „Wir, Gott und die Welt“ ist sein erstes Sachbuch, in dem er sich mit den gesellschaftlichen Fragen, die ihn seit Jahren bewegen, intensiv auseinandersetzt).
In „Bau-Check statt Bau-Schock“ versucht er, seine über 30-jährigen Erfahrungen im Wohnungsbau (davon 25 Jahre im Schlüsselfertigbau) für Bauinteressierte zusammenzufassen.
Inhaltsverzeichnis
Welchen Qualitätsanspruch dürfen wir erwarten?
Wer baut meine Neubauwohnung?
Wie sollte eine Eigentumswohnung ausgestattet sein?
Wer baut mein Einfamilienhaus?
Wie unterscheidet sich der Leistungsumfang zwischen Bauträger und Architekt?
Wie unterscheiden sich die Kosten von Bauträger und Architekt?
Einsparmöglichkeiten der Bauträger (früher und heute)
Unterschiede zwischen Bauträger und Architekt bei Planungsleistungen und Bauleitung
Wie unterscheidet sich die Gewährleistung bei Bauträgern und Architekt?
Fazit Vergleich Bauträger/Architekt
Die Bauleistungsbeschreibung
Welche Schallschutzmaßnahmen sind sinnvoll?
Welche Energieeinsparmaßnahmen sind sinnvoll?
Welcher Brandschutz ist geschuldet?
Vor- und Nachteile von Wintergärten
Was beinhaltet barrierefreies Bauen?
Was sollte beim Grundstückskauf beachtet werden?
Mit oder ohne Keller?
Hausanschlüsse
Wie soll das Haus beheizt werden?
Wie soll das Haus gelüftet werden?
Die Terminplanung
Die Rohbauarbeiten
Der Keller
Die Wohngeschosse
Der Dachstuhl
Die Dacheindeckung/Dach-/Balkon-/Bauwerksabdichtung
Die „Technische Ausrüstung“
Die Elektroinstallation
Die Heizungs-/Sanitär-Lüftungsinstallationen
Die Putzarbeiten
Die Estricharbeiten
Die Trockenbauarbeiten
Die Fliesenarbeiten
Die Innentüren
Die Treppen
Die Schlosserarbeiten
Die Malerarbeiten
Die Bodenbeläge
Das Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
Die Garage
Der Carport
Die Außenanlagen
Die Abnahme
Maßnahmen nach dem Einzug
Der Altbau (Wohnung/Haus)
Checklisten:
Bauträgercheck
Grundstückscheck
Bauleistungscheck
Planungscheck
Ausführungscheck:
Vor Baubeginn:
Während der Bauphase:
Nach der Abnahme
Altbaucheck
Die nachfolgenden Ausführungen sollen Bauinteressierten einen Leitfaden an die Hand geben, mit dem sie Ihre Baumaßnahme sinnvoll und so reibungslos wie möglich abwickeln können.
Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit. Vertiefende Informationen zu den einzelnen Themen sind in großem Umfang überall erhältlich. Auch Vorschriften ändern sich in Deutschland ständig.
Es werden die Unterschiede aufgezeigt, die sich ergeben, wenn das Bauvorhaben mit einem Bauträger oder stattdessen mit einem Architekten geplant und gebaut wird.
Welchen Qualitätsanspruch dürfen wir erwarten?
Qualität setzt heute jedermann voraus, egal, ob er Konsumgüter kauft oder einen Handwerker beschäftigt. Woher kommt dieser Anspruch?
Zu Beginn der industriellen Revolution waren die Löhne niedrig und die Rohstoffe knapp. Dies galt insbesondere für die Zeit nach dem 2. Weltkrieg. Was lag da näher, als mit den Rohstoffen sparsam umzugehen und die Produkte mit der notwendigen Sorgfalt herzustellen. Man nahm sich Zeit für seine Arbeit und konnte, auf Grund der hohen Qualität, zunehmend hohe Preise erzielen. Qualität war selbstverständlich geworden. Deutsche Wertarbeit war weltweit ein Begriff und „Made in Germany“ bei der Konkurrenz gefürchtet.
Mit wachsendem Wohlstand stiegen die Löhne. Die Preise konnten jedoch weitgehend konstant gehalten werden, weil die höheren Lohnkosten zunächst durch sinkende Rohstoffpreise ausgeglichen werden konnten. Mit zunehmendem Lebensstandard wuchs der Konsum, die Preise fielen, und es stand immer weniger Zeit für die Herstellung der Produkte und für handwerkliche Leistungen zur Verfügung.
Die zunehmende Globalisierung und die Finanzkrise verstärken diesen Effekt auch heute noch zusätzlich.
„Geiz ist geil“ wurde zum Schlagwort einer neuen Generation. Nur an dem Qualitätsanspruch hatte sich grundsätzlich nichts geändert.
An den Kriterien für Qualität änderte sich jedoch auch nichts:
Der Bau eines Hauses erfordert ausreichend Zeit für die Erbringung der geforderten Leistung. Außerdem muss ein angemessener Preis gezahlt werden. Verändert man eines dieser Kriterien, hat dies Auswirkungen auf die anderen. So kann weniger Zeitbei gleichbleibender Qualität durch einen höheren Preis ausgeglichen werden (z.B. ermöglicht ein höherer Preis den verstärkten Einsatz von Maschinen oder die Zahlung von Überstundenzuschlägen), ein niedrigerer Preis kann durch mehr Zeit ausgeglichen werden (z.B. Einsatz von Personal in freien Zeiten).
Heute wird eine Leistung oder ein Produkt zu einem geringen Preis, in kürzester Zeit und ohne Einschränkung bei der Qualität erwartet.
Diese Erwartung kann nur enttäuscht werden.
Das Handwerk hatte nach Abschaffung der Subventionen (z.B. der Eigenheimzulage) im Wohnungsbau schwere Zeiten zu überstehen. Die Aufträge blieben aus, die Preise waren schlecht und die Arbeit unattraktiv. Immer weniger junge Leute ließen sich in einem Handwerksberuf ausbilden. Die Anforderungen an die Qualifikation der Handwerker wurden daher in vielen Bereichen gesenkt.
Für manche Gewerke bestehen daher keine oder nur noch geringe Voraussetzungen, um einen Betrieb zu eröffnen. Gleichzeitig sind die Anforderungen an Handwerker aber tatsächlich dramatisch gestiegen. Für die Nachfrage an Bauleistungen steht häufig nicht genügend ausgebildetes Personal zur Verfügung. Diese Entwicklung wird sich auch in den kommenden Jahren kaum verbessern. Bei gleichbleibender Nachfrage ist eher mit weiteren Verschlechterungen zu rechnen.
Dies führt zu nachlassender Qualität, längeren Bauzeiten und kann durch die ebenfalls steigenden Preise nur noch bedingt aufgefangen werden. Die Kunden werden ihre Ansprüche dem Angebot anpassen müssen, andernfalls wird es eine Vielzahl an Gerichtsverfahren geben, die die negative Entwicklung eher noch beschleunigen werden. Niemand wird sich freiwillig als Sündenbock für die Versäumnisse der Vergangenheit bestrafen lassen.
Nicht zu vergessen bleibt, dass viele handwerkliche Leistungen bei Wind und Wetter und in der Regel nicht in Serie erbracht werden. Man sollte also immer berücksichtigen, dass selbst die Industrie (z.B. die Autoindustrie) bei Prototypen unter gleichbleibenden Bedingungen nicht auf Anhieb mängelfreie Produkte herstellt.
Die Beseitigung von optischen Beeinträchtigungen ist häufig unverhältnismäßig und in einem Zeitalter sich verknappender Ressourcen fast immer aus volkswirtschaftlichen Überlegungen möglichst zu vermeiden. Wenn ich zurückdenke, wieviel Verglasungen auf Grund kleiner Kratzer ausgewechselt wurden, die zwar schon außerhalb der Norm lagen, aber im Zweifelsfall ein paar Wochen später im Zuge der sich wiederholenden Reinigungsarbeiten ohnehin entstanden wären, kommen mir erhebliche Zweifel, ob man sich da nicht anders hätte einigen können. Ganz anders bei Mängeln, die die Gebrauchstauglichkeit nachhaltig beeinträchtigen.
Wer baut meine Neubauwohnung?
Wenn Sie eine Neubauwohnung kaufen wollen, sind Sie in der Regel auf einen Bauträger (auch Schlüsselfertigbauer oder vereinzelt Generalunternehmer) angewiesen.
Bei Bauträgern gibt es große Unterschiede.
Da sind auf der einen Seite die klassischen Planungsbüros, die sich ausschließlich fremder Handwerksbetriebe bedienen, und ihre Leistungen denen des Architekten anpassen, ohne dass sie dafür zwingend entsprechend qualifiziertes Personal stellen müssen.
Hinter vielen Bauträgern verbergen sich Bauunternehmen. Diese können unterschiedlich groß sein.
Große Bauunternehmen verfügen in der Regel über eigene Fachingenieure, wie Architekten für die Planung und/oder Bauingenieure, die Fachgebiete, wie die Erstellung der Statik, der notwendigen Energieeinsparnachweise, des Brandschutzes und die „Technische Ausrüstung“ (Heizung, Sanitär, Elektro, Lüftung) beherrschen. Sie bekommen als Kunde dann die Planung und Ausführung aus einer Hand.
Solche Bauunternehmen verfügen über große Erfahrungen bei der Umsetzung von Wohnungsbauprojekten, aber auch im Umgang mit Bauenden. Die Durchsetzung von Bauinteressen können sich daher im Streitfall als schwierig erweisen, zumal derartige Unternehmen über große finanzielle Reserven verfügen und auf die Zahlung ihrer Kunden nicht in jedem Fall zwingend angewiesen sind.
Auf der anderen Seite gibt es die eher kleinen Handwerksbetriebe (das können, je nach Haustyp, auch Holzbaubetriebe sein), die vorrangig an einzelnen Gewerken, meistens den Rohbaugewerken, interessiert sind. Die Nachfolgegewerke werden zwangsläufig, neben der Planung und Bauleitung, auch mit angeboten.
Diese Firmen kalkulieren ihre Bauten knapp und finanzieren nicht selten aus den Einnahmen bereits laufender Projekte die Kosten (z.B. Grundstückkäufe) für neue Projekte.
Häufig haben sie keine eigenen Architekten und verwenden deshalb bestehende Planungen mehrfach, was kein Nachteil sein muss, dem jeweiligen Objekt aber eben auch kein Alleinstellungsmerkmal verleiht und nicht immer den aktuellen Trends entspricht.
Bei den bereits erwähnten Fachingenieurleistungen wird gerne gespart. Hier werden häufig Fachfirmen oder Hersteller mit der Planung und Ausschreibung der Gewerke beauftragt. Die Qualität ist dabei sehr unterschiedlich, da die Fachfirmen/Hersteller in der Regel ein wesentlich geringeres Honorar erhalten. Teilweise werden ihre Leistungen gar nicht vergütet, z.B. wenn sie als Anerkennung für die Ausarbeitung den Auftrag für die entsprechenden Arbeiten bekommen.
Diese Vorgehensweise kann sich im Preis bemerkbar machen, jedoch verzichten die Bauträger, bei guter Baukonjunktur, auch gerne darauf, den Preisvorteil an ihre Kunden weiter zu geben.
Kleinere Bauunternehmen haben häufig auch keine qualifizierten Bauleiter. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Inhaber dieser Unternehmen (meist Maurermeister oder Bauingenieure) diese Aufgabe mit übernehmen. Da sie aber vorrangig an den Rohbauarbeiten interessiert sind, werden die Nachfolgearbeiten häufig vernachlässigt. Auch geeignete Pläne fehlen in vielen Fällen auf der Baustelle.
In jedem Fall sollte man vor Vertragsabschluss klären, wie lange der Bauträger bereits am Markt ist, sich Referenzen geben lassen und nachfragen, welche Qualifikation der Bauleiter aufweist.
Grundsätzlich sollten beim Kauf einer Eigentumswohnung alle wesentlichen Leistungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen (also Außenanlagen, Treppenhäuser, Allgemeinkeller etc.) enthalten sein. Maler- und Bodenbelagsarbeiten werden auch bei Eigentumswohnungen gerne dem Käufer überlassen. Dies sollte man beim Vergleich von Angeboten prüfen. Einige Anbieter lassen auch wesentliche Teile der Außenanlagen (z. B. auf den Erdgeschosswohnungen zugeordneten Sondernutzungsflächen, aber auch beim Gemeinschaftseigentum), wie Bepflanzungen, Einzäunungen etc. weg.
Hausanschlüsse sollten in jedem Fall in den vertraglichen Leistungen enthalten sein.
Das Angebot enthält häufig Standardlösungen, die später durch zusätzliche Angebote ergänzt werden müssen.
Neben den Bauunternehmen gibt es natürlich auch Anbieter, die sich mit klassischen Planungsbüros vergleichen lassen, also über zahlreiche der o.a. Architekten und Fachingenieure im eigenen Hause verfügen bzw. entsprechend mit Fachingenieurbüros vernetzt sind und unabhängig von Handwerksunternehmen planen und bauen lassen.
Genauso, wie bei den Bauunternehmen, gibt es auch hier große Unterschiede, die man im Vorfeld prüfen sollte, wenn man Wert auf eine sorgfältige Planung und Bauleitung legt.
Wie sollte eine Eigentumswohnung ausgestattet sein?
Der Wiederverkaufswert von Eigentumswohnungen mit weniger als 3 Zimmern ist (außer in sehr großen Städten – und auch dort nur aus Kostengründen) vergleichsweise geringer. Solche Wohnungen werden, ohne Not, in der Regel nicht selber genutzt und sind daher häufig auch nur an wechselnde Bewohner zu vermieten.
Eine Eigentumswohnung sollte, wenn möglich, auch über ein Gäste-WC verfügen. Eine zusätzliche 2. Dusche im Gäste-WC ist dagegen bei dieser Größe entbehrlich, da Gäste in 3-Zimmerwohnungen selten längerfristig beherbergt werden.
Offene Küchen werden immer beliebter, haben aber auch ihre Nachteile. Häufig fehlt die Wand als Stellmöglichkeit für Tische und andere Möbel in beiden angrenzenden Räumen, die Küche muss, je nach eigenem Anspruch, häufiger aufgeräumt werden und Gerüche verteilen sich in der ganzen Wohnung. Dafür bieten sie ein großzügiger wirkendes Raumangebot.
Bäder sollten, allerdings nur im Erdgeschoss oder in Häusern mit Aufzug, über eine möglichst barrierefreie Dusche und ausreichend breite Türen verfügen (siehe auch „Barrierefreies Bauen“). Badewannen werden meist nur von jungen Familien genutzt, ältere Leute haben dafür häufig weniger Verwendung, da Sie bei zunehmend eingeschränkter Mobilität den Einstieg in die Badewanne immer seltener schaffen.
Zu einer modernen Eigentumswohnung gehört eine Terrasse oder ein Balkon. Der Freisitz sollte so groß sein, dass man 2 Liegen oder einen kleinen Tisch mit 4 Sitzplätzen aufstellen kann (ca. 2,50 x 2,50 m). Balkon oder Terrasse sollten optimalerweise zum leichteren Transport von Balkon-/Terrassenmöbeln über eine doppelflügelige Tür ohne Mittelpfosten zu erreichen sein.
Im Schlafzimmer sollten sich 3,00 m Schrankwand aufbauen lassen. Dazu muss die Raumbreite/-tiefe mind. 3,06 m betragen, da für Putz und Fußleisten noch ca. 5 cm zu berücksichtigen sind. Als Laufweg sollten dann vor dem Schrank bzw. um das Bett mind. 75 cm breite Flächen verbleiben. Das kleinstmögliche Schlafzimmer für 2 Personen ist bei optimaler Lage der Tür und des Fensters dann mindestens 3,41 x 3,56 m oder 3,06 x 4,16 m groß, wenn ein 2,00 x 2,00 m großes Bett unter diesen Vorgaben hineinpassen soll.
Gäste oder Arbeitszimmer können je nach Nutzung beurteilt werden. Raumgrößen deutlich unter 10 qm sind dabei eher weniger geeignet.
Flure baut man möglichst so groß, dass man mindestens eine Wandgarderobe, besser noch eine Garderobe mit 60 cm Tiefe, unterbringen kann.
Eine Eigentumswohnung braucht in jedem Fall einen Abstellraum. Hier wird die im Plan eingetragene Größe und Nutzungsmöglichkeit häufig noch durch Einbauten (wie Unterverteilungen, Installationsschächte usw.) eingeschränkt. Bei Planunterlagen ohne Installationsschächte sollte man daher vor Vertragsabschluss klären, welche Ergänzungen diesbezüglich noch zu erwarten sind. Geschuldet sind, je nach Bauordnung, inkl. Keller- oder Bodenraum, mindestens 6 qm.
Auch bei der Raumhöhe wird gerne gespart. Üblich sind Raumhöhen um ca. 2,50 m.
Grundstücke werden in der Regel maximal ausgenutzt. Man macht sich deshalb besser vor Vertragsabschluss bewusst, welche Abstände zu Nachbarwohnungen/-Häusern, bestehender Bebauung und Straßen geplant sind und wie die Topographie des Geländes im fertigen Zustand aussieht. Es gibt Objekte, bei denen man auf seiner Terrasse in jeder Hinsicht sehr ungeschützt sitzt. Auch Tiefgaragenabfahrten liegen vereinzelt unmittelbar neben dem Freisitz.
Häufig ist auch eine, meist nicht im Vertrag enthaltene, Terrassentrennwand sinnvoll, die nach dem Bezug der Wohnung nur schwer zu realisieren ist, weil eine geeignete Fundamentierung bei unterkellerten Gebäuden nur noch mit großem Aufwand möglich ist oder der Nachbar ganz andere Vorstellungen von dieser Trennwand hat. Teilweise müssen sogar alle Miteigentümer zustimmen, da es sich bei solchen Wänden um Gemeinschaftseigentum handeln kann.
Wer baut mein Einfamilienhaus?
Wer baut mein Einfamilienhaus, Architekt oder Bauträger?
Diese Frage stellt sich jedem zukünftig Bauenden.
