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- Herausgeber: Deutscher Wirtschaftsbuch Verlag
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
Wie Sie mit Immobilien und dem richtigen Steuerwissen nachhaltig Vermögen aufbauen – auch als Einsteiger. Deutschland ist bekannt für seine hohe Steuerlast – und das nicht zu Unrecht. Für Unternehmer und Selbstständige, aber auch für Anleger ist die Steuerquote häufig ein entscheidender Hemmschuh auf dem Weg zu finanzieller Freiheit. Doch es gibt Ausnahmen – und Immobilieninvestoren gehören dazu. Denn der deutsche Gesetzgeber bietet gerade im Bereich Immobilien erstaunlich attraktive Möglichkeiten zur legalen Steueroptimierung. Wer die Regeln kennt, kann gezielt investieren, seine Steuerlast massiv reduzieren und langfristig ein solides Vermögen aufbauen. Florian Bauer zeigt, wie Sie diese Chancen nutzen – Schritt für Schritt, mit erprobten Strategien und echten Fallbeispielen. Denn viele Investoren nutzen die bestehenden Möglichkeiten nicht vollständig aus, sei es aus Unkenntnis oder weil sie die Komplexität der deutschen Steuergesetzgebung scheuen. Dieses Buch soll Ihnen die Instrumente an die Hand geben, mit denen Sie Ihre Steuerstrategie optimieren können. Von der intelligenten Gestaltung der Abschreibung über die Auswahl des richtigen Investitionsvehikels bis hin zum steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren: Dieses Buch ist Ihr praxisnaher, verständlicher und persönlicher Fahrplan für steueroptimierte Immobilieninvestments in Deutschland.
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Seitenzahl: 316
Veröffentlichungsjahr: 2025
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FLORIAN BAUER
BETONGOLD
MIT PLAN ZUM IMMOBILIEN-MILLIONAR.AUS DER PRAXIS. FÜR DIE PRAXIS.
Impressum
Bibliografische Information der Deutschen NationalbibliothekDie Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über dnb.dnb.de abrufbar.
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1. Auflage 2025© 2025 Deutscher Wirtschaftsbuch Verlag, Deutscher Wirtschaftsbuch Verlag GmbH, Christoph-Rodt-Straße 11,86476 Neuburg an der Kammel www.deutscherwirtschaftsbuchverlag.comAlle Rechte vorbehalten.
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Redaktion: Ulrich WilleSatz: inpunkt[w]o, Wilnsdorf (www.inpunktwo.de) Korrektorat: Christine Rechberger Covergestaltung: Christoph RodakUmschlaggestaltung: www.b3k-design.de, © 2025 Andrea Schneider & diceindustries Bildnachweis: Adobe Stock/109618049eBook: ePUBoo.com
ISBN Print: 978-3-69066-084-6ISBN E-Book (PDF): 978-3-69066-086-0ISBN E-Book (EPUB, Mobi): 978-3-69066-085-3
INHALT
EINLEITUNG
Die Nachmittagssonne taucht die Terrasse der Finca in ein warmes Licht. Von hier aus haben Yvonne und Sebastian, Andrea und Andreas einen perfekten Blick über die sanften Hügel Mallorcas. Palmen wiegen sich im Wind, der Pool glitzert in der Mitte des Gartens.
»Also, ich hoffe, ihr habt Hunger!«, ruft Yvonne gut gelaunt, während sie die letzten Tapas-Schalen auf den langen Holztisch stellt. Oliven, Serrano-Schinken, Manchego-Käse und frisches Brot – ein perfekter Auftakt für ihr erstes gemeinsames Treffen in dieser neuen Konstellation.
Andrea lässt den Blick über die Szenerie schweifen. »Unglaublich schön hier! Ich könnte mich glatt daran gewöhnen.«
Andreas, der neben ihr steht, nickt zustimmend. »Ich wusste ja, dass Yvonne und Sebastian Geschmack haben, aber das hier übertrifft meine Erwartungen.«
Sebastian lacht und erhebt ein Glas Cava in die Runde. »Auf neue Freundschaften, alte Bande und eine Woche voller guter Gespräche!«
Sie prosten einander zu, während Andrea einen neugierigen Blick zu Yvonne wirft. »Erzähl mal, wie seid ihr eigentlich auf diese Finca gekommen?«
»Na, über wen wohl? Drei Mal darfst du raten.« Und ohne die Antwort auf diese rhetorische Frage abzuwarten, sagt sie: »Natürlich Florian! Er meint, die Eigentümer wollen sie eventuell verkaufen – also schauen wir uns das Ganze mal genauer an.«
Andreas hebt anerkennend die Augenbrauen. »Das klingt nach einer klassischen Yvonne-und-Sebastian-Aktion. Urlaub und Immobilien-Investment in einem.«
Yvonne zuckt unschuldig mit den Schultern. »Man weiß ja nie, welche Möglichkeiten sich ergeben.«
Andrea schüttelt amüsiert den Kopf und sagt gespielt seriös: »Also, gern schauen wir uns mal die Zahlen dazu an. Solange die Abschreibungen und andere Kosten stimmen, die wir von der Steuer absetzen können.«
»Ganz so einfach ist das hierzulande aber nicht – wir sind schließlich nicht in Deutschland«, fällt ihr Andreas ins Wort.
»Gemach, gemach, Leute. Genießen wir erst mal den Abend. Wir werden noch genug Zeit haben, über unsere Immobilienleidenschaft zu reden«, sagt Yvonne und hebt erneut ihr Glas.
Wohlstand entsteht oft erst durch erfolgreiche Investments in Immobilien. Steuerliche Vorteile, intelligente Finanzierungsstrategien und die richtige Herangehensweise machen es möglich, mit relativ wenig Eigenkapital ein solides Portfolio aufzubauen.
Dabei spielt das deutsche Steuerrecht eine entscheidende Rolle. Abschreibungen, Werbungskosten und clevere Finanzierungsmodelle können die Steuerlast erheblich senken und den Cashflow optimieren. Wer die Spielregeln kennt, kann sein Vermögen nicht nur langfristig absichern, sondern auch effizient vermehren. Diese Aspekte werden in den kommenden Kapiteln eine zentrale Rolle spielen – und genau hier setzt das Gespräch unserer vier Protagonisten an.
Immobilien gelten seit jeher als sichere und wertstabile Anlageform. Dennoch schaffen es die meisten Menschen nicht, signifikantes Vermögen durch Mietshäuser und Eigentumswohnungen aufzubauen. Warum? Weil sie entweder nicht den Mut fassen, überhaupt zu investieren, oder nach den ersten ein bis zwei Objekten aufgeben. Dabei bieten die in Summe nahezu einmaligen steuerlichen Regelungen in Deutschland – gepaart mit hervorragenden Finanzierungsbedingungen – beste Voraussetzungen dafür.
In diesem Buch erfahren Sie daher praxisnah, wie Sie Immobilien als gezieltes Werkzeug zur Vermögensbildung nutzen. Ich zeige Ihnen, welche Hebel Sie einsetzen können, um Ihre Rendite zu maximieren und Ihre Steuerlast zu minimieren. Zudem gehen wir auf typische Fehler ein, die viele Investoren daran hindern, langfristig erfolgreich zu sein.
Deutschland – eine Steueroase für Immobilieninvestoren?
Deutschland gilt als Hochsteuerland, und das leider zu Recht. Die hohen Steuern sind für die meisten Branchen eine Belastung und Ursachen vieler Probleme. Doch gerade für Immobilieninvestoren bietet das Land erstaunliche Möglichkeiten zur legalen Steueroptimierung: von der Gestaltung der Abschreibung über die Wahl des richtigen Investitionsvehikels bis hin zum steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren. Wer die Spielregeln kennt und konsequent anwendet, kann seine Steuerlast erheblich reduzieren und ein beachtliches Vermögen aufbauen. Ich werde Ihnen aufzeigen, welche Strategien besonders effektiv sind.
Denn viele Investoren nutzen die bestehenden Möglichkeiten nicht vollständig aus, sei es aus Unkenntnis oder weil sie die Komplexität der deutschen Steuergesetzgebung scheuen. Dieses Buch soll Ihnen die Angst vor dem Thema nehmen und Ihnen Instrumente an die Hand geben, mit denen Sie Ihre Steuerstrategie optimieren können.
Fallstudien und Praxisbeispiele
Dieses Buch ist kein rein theoretisches Werk, sondern basiert auf meinen eigenen Erfahrungen, realen Immobilien, echten Deals und erfolgreichen Investitionen und denen meiner Kunden. Im Laufe der Kapitel werden wir immer wieder auf konkrete Fälle eingehen, die Ihnen zeigen, wie unterschiedliche Strategien in der Praxis funktionieren. Die Beispiele und Kalkulationen habe ich allesamt persönlich begleitet und verantwortet, teils sind es meine eigenen Investitionen.
Bonusmaterial zum Buch
Noch ein Hinweis: Ich werde in diesem Werk nicht die Grundlagen des Immobilienkaufs und -managements erläutern. Also: Wie und durch wen findet man Wohnungen, was muss ich beim Kauf beachten, wie funktionieren der Markt, Lagen, Standorte oder Nebenkostenabrechnungen? Dafür habe ich 2023 das Buch Immobilieninvestments neu denken – Das 1×1: Wie Sie trotz hoher Zinsen erfolgreich investieren und ein Vermögen aufbauen geschrieben. Ich erwähne diese Punkte hin und wieder aber, um Zusammenhänge herzustellen. In diesem aktuellen Ratgeber konzentriere ich mich auf die Investmentaspekte: Vermögensund Portfoliobildung, Finanzierung und besonders das Thema Steuern.
Ihr Weg zum erfolgreichen Immobilieninvestor
Mein Ziel ist es, Sie in die Lage zu versetzen, gewinnbringend in Immobilien zu investieren. Dabei möchte ich Ihnen zeigen, dass es nicht darum geht, schnell reich zu werden, sondern langfristig ein solides Vermögen aufzubauen. Denn viele glauben, dass der Erwerb von ein oder zwei Immobilien ausreicht, um sich finanziell abzusichern. Doch Vermögensaufbau mit Immobilien ist ein Marathon, kein Sprint. Und man sollte frühzeitig mit dem Training anfangen.
Wenn Sie bereit sind, die Spielregeln zu lernen und konsequent anzuwenden, dann können auch Sie es schaffen, mit Immobilien Wohlstand zu schaffen. Dieses Buch soll Ihnen dabei als Leitfaden dienen – praxisnah, fundiert und motivierend. Also: Lassen Sie uns gemeinsam starten!
Zur Seite stehen mir wieder – wie in meinem vorherigen Buch – zwei Paare, allerdings in neuer Konstellation: Yvonne (36 Jahre), angestellt als Vertriebsassistentin, und Sebastian (48), leitender Angestellter aus Köln. Sie haben zwei Kinder und zusammen erzielen sie ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 8.000 Euro, 700 Euro mehr als vor zwei Jahren aufgrund von Beförderungen und Gehaltserhöhungen. Sie sind sehr erfahren bei Immobilien und investieren regelmäßig. Über die Jahre haben sie sich von mir begleiten lassen und sich so ein Portfolio mit sieben Immobilien aufgebaut, sechs davon mit meiner Hilfe.
Das andere Paar besteht zwar noch aus Andrea (37, Lehrerin) auf der einen Seite, aber nicht mehr aus Peter, ihrem nun Ex-Mann. Vielmehr ist Andrea jetzt mit Andreas zusammen, einem 44-jährigen Juristen. Kennengelernt haben sich Andrea und Andreas auf »Empfehlung« von Yvonne und Sebastian. Das Paar hatte Andreas wiederum über Florian kennengelernt, der den dreien jeweils eine Eigentumswohnung in Lünen vermittelt hatte. So sind sie ins Gespräch gekommen und Yvonne und Sebastian haben Andreas als Machertypen mit Andrea zusammengebracht – der ihr endlich beim Immobilienkauf unter die Arme greifen sollte und ihr den letzten Push für den Kauf einer Eigentumswohnung in Weetzen geben sollte, wo er dann selbst ebenfalls zuschlug. Es wurde mehr als eine Investition in Immobilien. Peter, Andreas Ex-Mann, kam hingegen einfach zu wenig in die Umsetzung und hat immer nur das Schlechte an Immobilien gesehen. Andrea hat an Andreas beeindruckt, wie schnell er alles umgesetzt hat und wie positiv er an das Thema rangeht.
Beide Paare haben ein ausgesprochenes Immobilien-Mindset, aber jeweils unterschiedliches Wissen und Erfahrungen. Denn die steuer lichen Themen hatten Yvonne und Sebastian bislang noch nicht in dieser Tiefe auf der Rechnung. Da ist inzwischen Andreas – obwohl erst seit 2024 überhaupt in Immobilien engagiert – ein Crack.
Andrea und Yvonne kennen sich bereits seit Schulzeiten. Einmal im Jahr kommen beide Paare für einen gemeinsamen Urlaub zusammen. Dieses Mal, im Mai 2025, machen sie für zehn Tage auf Mallorca Urlaub. Die Kinder von Yvonne und Sebastian sind zu Hause bei den Großeltern, die Kinder von Andrea bei Peter, mit dem sie sich das Sorgerecht teilt.
Peter war im Mindset und bei seiner Weiterentwicklung im Leben ein lahmer, zu zögerlicher Typ – auch symbolisiert durch seine Überskepsis und Zögerlichkeit bei Immobilien. Natürlich war dies nicht der Grund für die Trennung, aber es war symptomatisch. Das frühere Paar Andrea/Peter hatte nichts in Immobilien investiert und so viele Chancen verpasst. Zwischendurch hatten sie allerdings mithilfe der Eltern ein Eigenheim gekauft, in dem nun Andrea mit den Kindern lebt. Doch sie bereut den Kauf der Immobilie, da sie keine Steuervorteile davon hat und sie durch Jobangebote in anderen Städten und Regionen Deutschlands besser örtlich flexibel gewesen wäre.
Andrea hat als Lehrerin eine 75-Prozent-Stelle. Die reduzierte Zeit nutzt sie vor allem, um sich mehr um ihre Kinder zu kümmern. Ihr Nettomonatseinkommen beträgt 3.500 Euro. Andreas (44) ist ehemaliger Richter und derzeit als Ministerialrat und Beamter in einem Landesministerium tätig. Sein monatliches Nettoeinkommen beträgt 5.900 Euro, er zahlt allein 25 000 Euro jährlich an Steuern – beziehungsweise müsste sie zahlen, wenn er nicht so clever in puncto Steuerabzüge agieren würde. Er ist ein Machertyp, prüft durch sein Jurastudium alles genau durch und will die Themen verstehen. Andreas hat erst mit 43 Jahren angefangen, dann aber richtig: Inzwischen hat er fünf Immobilien, die er binnen nur anderthalb Jahren gekauft hat und die ich im Laufe des Buchs vorstellen werde; weitere sind in der Pipeline. Viele seiner Immobilien sind 110-Prozent-finanziert, als Beamter hat er schließlich bei Banken gute Karten.
Während die vier beim Wein sitzen, wandelt sich das Gespräch allmählich. Andreas spricht über seine neuesten Investitionen. Andrea erzählt von ihrer ersten Wohnung in Weetzen und ihren Plänen, weiterzumachen. Yvonne und Sebastian berichten von ihrem letzten Kauf in Lünen, im selben Haus wie Andreas.
»Ich kann kaum glauben, dass ich mich früher so schwer damit getan habe, den ersten Schritt zu wagen«, sagt Andrea nachdenklich. »Und jetzt denke ich schon über die nächste Immobilie nach.«
Andreas legt eine Hand auf ihre. »Tja, es geht eben ums Umsetzennicht ums Zögern.«
»Also, wenn wir schon beim Thema sind …« Sebastian lehnt sich vor. »Was haltet ihr davon, wenn wir morgen in der Stadt frühstücken und uns danach ein paar Objekte anschauen? Florian hat mir eine Liste mit interessanten Lagen hier auf der Insel gegeben.«
Andrea verdreht spielerisch die Augen. »Kaum angekommen und schon geht’s los.«
»Aber genau dafür sind wir doch hier, oder?« Yvonne strahlt. »Also, wer ist dabei?«
Andreas hebt sein Glas. »Wenn es gute Rendite bringt, bin ich immer dabei.«
Und damit ist der nächste Tag bereits geplant.
