ESG in der Immobilienwirtschaft E-Book

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2021

Seitenzahl: 864

Beschreibung

Erstes, umfassendes Praxishandbuch zum Thema "Environmental Social Governance" und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft. Der Megatrend Nachhaltigkeit befindet sich im Immobilienbereich noch im Anfangsstadium und es fehlen neben Standards und Praxisbeispielen auch die Datengrundlagen. Die Entwicklung ist sehr dynamisch und teilweise unübersichtlich und ständig kommen neue, komplexe Anforderungen und Regularien hinzu.Das Expertenteam aus Ökonom:innen, Rechtsanwält:innen, Investor:innen, Asset Manager:innen und Ingenieur:innen gibt einen Überblick über nationale und europäische regulatorische Anforderungen sowie aktuelle Marktentwicklungen. Das Autorenteam zeigt, welche Rolle ESG in den Bereichen Neubau und Sanierung, Immobilienmanagement, aber auch bei Investment-Prozessen und Immobilienbewertungen spielt. Dieses Buch kann als Handbuch für Wissenschaft und Praxis dienen, um die ESG-Transformation in der Immobilienwirtschaft transparent zu erläutern und dabei auf die Auswirkungen für einzelne Teilbereiche der Immobilienwirtschaft einzugehen. Inhalte: - ESG und Immobilienmarkt - ESG und regulatorisches Umfeld - ESG und Immobilienmanagement - ESG in der Projektentwicklung (Neubau und Sanierung)

Leseprobe

[13]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumGeleitwortVorwort der HerausgeberESG und Immobilienmarkt1 Politik und Regulatorik im Spannungsfeld zwischen Gestaltung der ESG-Transformation und wachsendem Regulierungsdruck1.1 Einleitung1.2 Meilensteine auf internationaler, europäischer und nationaler Ebene1.2.1 Internationaler Rahmen zur Lösung der Kernprobleme des globalen Wandels1.2.2 ESG-Maßnahmen auf europäischer Ebene1.2.3 Nationale Nachhaltigkeitsmaßnahmen1.3 Zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit in Gesellschaft, Wissenschaft und Rechtsprechung1.3.1 Gesellschaftliches Umdenken1.3.2 Die Etablierung der Nachhaltigkeitswissenschaft 1.3.3 Klima- und Umweltschutzrechtsprechung1.4 Zusammenfassung und Ausblick2 Markttrends und Werttreiber2.1 Einleitung2.2 Marktorientiertes Real Estate Management2.2.1 Exogene Einflussparameter auf ein sich revolutionierendes Finanzwesen2.2.2 ESG-orientiertes Real Estate Management im Kontext der Revolution des Finanzwesens2.3 Werthaltiges Real Estate Management2.3.1 Vereinfachter Zusammenhang zwischen dem Vermögen bzw. Kapital, dem Wert und dem Kaufpreis eines Unternehmens und / oder einer Unternehmung2.3.2 Strategische Dimension eines werthaltigen Real Estate Managements2.3.3 Operative Dimension eines werthaltigen Real Estate Managements2.3.4 Kontrollorientierte Dimension eines werthaltigen Real Estate Managements2.4 Ausblick3 ESG im internationalen Kontext3.1 Einleitung3.2 Elemente einer nachhaltigen Investitionspolitik und Regulierung3.2.1 Offenlegung von ESG-Kriterien durch Unternehmen3.2.2 Stewardship-Codes3.2.3 ESG-Vorgaben für Investoren3.2.4 Taxonomie3.2.5 Nationale Strategien für nachhaltige Finanzen3.3 Umsetzungen von ESG-Regulierungen in ausgewählten Ländern3.3.1 USA3.3.2 Australien3.3.3 Niederlande3.3.4 UK 3.3.5 Japan3.3.6 China3.4 Zusammenfassung und Ausblick4 Klimarisiken und Benchmarking 4.1 Erstaunliche Dynamik bei Öffentlichkeit, Regierungen, Investoren4.2 Klimarisiken4.2.1 Ursachen der Klimarisiken4.2.2 Physische Klimawandelrisiken 4.2.3 Transitorische Klimawandelrisiken4.2.4 Risikoverständnis4.3 Benchmarking 4.3.1 Herausforderungen4.3.2 Neubau4.3.3 Sanierungsprojekte 4.3.4 Betreiben von Immobilien4.3.5 Stranded Assets4.3.6 Value-at-Risk-Ansatz für alle Immobilien4.3.7 Ratings4.4 Ausblick5 Digitalisierung als Voraussetzung und Instrument der ESG-Transformation5.1 Einleitung5.2 Stand der Digitalisierung und zunehmender Handlungsdruck durch Politik und Regulatorik 5.3 Überblick über bestehende Initiativen, Scoring und Ratings zur Messung von Nachhaltigkeit5.4 Einsatz neuer Technologien für Datenmanagement und Transparenz auf dem Finanzmarkt5.4.1 Erfassung von ESG-relevanten Immobiliendaten5.4.2 Datenverfügbarkeit und -verarbeitung5.4.3 ESG als Treiber des PropTech-Universums5.5 Das Spannungsverhältnis zwischen Digitalisierung und rechtlichen Anforderungen5.5.1 Grundrechtsrelevanz des Schutzes personenbezogener Daten5.5.2 Anwendungsbereich des Datenschutzrechts und Begriffsbestimmungen5.5.3 Pflichten des Verantwortlichen5.5.4 Das Messstellenbetriebsgesetz5.5.5 Verarbeitung von Messdaten im Anwendungsbereich des MsbG durch Immobiliengesellschaften5.5.6 Das Geschäftsgeheimnisschutzgesetz5.5.7 Herausforderungen bei der Verarbeitung von ESG-relevanten Bestandsdaten5.6 Die digitale ESG-Transformation im UnternehmensmanagementESG und regulatorisches Umfeld6 Auswirkungen des Klimawandels auf die Immobilienwirtschaft6.1 Trendthema Klima in der Immobilienwirtschaft: Was steckt dahinter?6.2 Klimarisiken und ihre Wirkung: Die doppelte Materialität6.3 Entstehendes Risiko und Klimaszenarioanalyse 6.3.1 Risikofaktoren und ihre wissenschaftliche Grundlage6.3.2 Methodischer Ansatz: Klimaszenarioanalyse 6.4 Generiertes Risiko und Dekarbonisierungsziele 6.5 Beispiel zur Kennzahlensteuerung von Klimarisiken6.6 Ausblick auf das Klimarisikomanagement in der Immobilienwirtschaft7 Instrumente zur Messung von ESG-Kriterien und Taxonomie 7.1 Allgemeiner Hintergrund7.2 Sustainable-Building-Zertifikate7.3 Green Rating – GRESB 7.4 EU-Dekarbonierungspfad – CRREM8 Energierechtliche und -wirtschaftliche Besonderheiten im Rahmen von ESG8.1 Einleitung8.2 Die Trends der Energiewirtschaft und ihre Auswirkungen auf Immobilien Energierecht – eine Kurzeinführung8.2.1 Dekarbonisierung8.2.2 Dezentralisierung8.2.3 Digitalisierung8.3 Schluss9 Impact Investing in der Immobilienwirtschaft9.1 Einleitung9.2 Impact Investing im Zusammenspiel mit den UN Sustainable Development Goals (SDGs)9.3 Abgrenzung der Nachhaltigen Investmentformen9.4 Was sind Impact Investments und wie werden diese gemessen?9.5 Umsetzung von Impact Investments in der Praxis9.6 Social Impact Investing als Sonderform des Impact Investments9.7 Fazit und Ausblick zu den Real Estate Impact Investments10 ESG – Steuerrechtliche Vorgaben und Auswirkungen10.1 Steuern und ESG – verantwortungsvolle Steuerpolitik10.1.1 Steuerliches Nachhaltigkeitsreporting 10.1.2 Exkurs zum öffentlichen Country by Country Reporting (CbCR)10.1.3 Anwendung des GRI-Steuerstandards in der Immobilienwirtschaft10.2 Immobilien und Umweltsteuern, staatliche Subventionen und Förderprogramme mit steuerlichem Bezug10.2.1 Internationale Ebene: OECD / IWF Bericht zu »Tax Policy and Climate Change«10.2.2 Europäische Ebene – Entwurf der neuen Leitlinien für Klima-, Umweltschutz- und Energiebeihilfen und Beschluss des Europäischen Klimagesetzes10.2.3 Gesetzgebung in Deutschland11 ESG im Rahmen von Immobilienversicherungen11.1 Nachhaltigkeit in der Versicherungsbranche11.2 Nachfrage nach nachhaltigen Versicherungsprodukten in der Immobilienwirtschaft11.2.1 Privatkunden11.2.2 Industrie- und Gewerbekunden11.3 Herausforderungen bei der Gestaltung nachhaltiger Immobilienversicherungen11.4 Mögliche nachhaltige Versicherungsprodukte für die Immobilienwirtschaft11.4.1 Produktstruktur im Versicherungsmarkt11.4.2 Marktangebot11.5 Die Immobilienversicherung der ZukunftESG und Immobilienmanagement12 Praxiserfahrungen zur Entwicklung und Implementierung von Nachhaltigkeitsstrategien 12.1 Vorüberlegungen12.2 Problemstellung12.3 Strategieentwicklung 12.4 Strategieimplementierung 12.5 Schlusswort – oder: Because it’s just the right thing to do 13 ESG im Asset-Management13.1 Am Anfang steht die Vision13.1.1 Individuelle Zieldefinition13.1.2 Strategiedefinition 13.2 Von der Vision zur Umsetzung13.2.1 Voraussetzungen13.2.2 Verantwortung13.3 Einbeziehen der Stakeholder 13.3.1 Dienstleister13.3.2 Mieter und Nutzer13.3.3 Anleger13.4 Praktische Umsetzung13.4.1 Datenfluss13.4.2 Rentabilitätsberechnung13.4.3 Pilotprojekte13.4.4 Ausblick13.5 Vision14 ESG Due Diligence als Werttreiber für Erwerb und Bestandshaltung von Immobilien14.1 Warum ESG Due Diligence? 14.2 Für wen macht die ESG Due Diligence Sinn?14.2.1 Wer kann?14.2.2 Wer muss?14.3 In welcher Phase im Transaktionsprozess sollte die ESG Due Diligence durchgeführt werden?14.4 Was wird in E – S – G analysiert?14.4.1 Allgemein14.4.2 Environmental – Welche ökologischen Merkmale hat das Gebäude?14.4.3 Social – Welche sozialen Merkmale hat das Gebäude?14.4.4 Governance – Verhalten sich die Stakeholder richtig?14.5 Chancen / Risiken14.6 Ausblick15 ESG-Integration im Investment Management15.1 Ausgangslage15.2 Nachhaltigkeitsprüfung im Ankaufsprozess15.3 Fazit und Ausblick16 ESG-Kriterien in der ESG-Immobilienfinanzierung16.1 Einleitung16.2 Bedeutung von Immobilien und Immobilieninvestitionen bei der Erreichung der Klimaziele der EU und Deutschlands16.3 Nachhaltige Finanzwirtschaft – Sustainable Finance und ESG-Integration16.4 Sustainable-Finance-Strategie auf EU-Ebene und ESG-Integration16.5 Status quo zur ESG-Integration: Von der Selbstverpflichtung zum Ziel einheitlicher Klassifikationsstandards für Nachhaltigkeit 16.6 Auswahl bestehender Selbstverpflichtungsstandards zu Nachhaltigkeitszielen 16.7 Deutsche Sustainable Finance-Strategie16.7.1 Aufbau der Deutschen Sustainable Finance-Strategie16.7.2 Handlungsfeld Sustainable Finance auf der globalen und europäischen Ebene stärken16.7.3 Handlungsfeld Transparenz verbessern16.7.4 Handlungsfeld Risikomanagement und Aufsicht stärken16.7.5 Handlungsfeld Methoden zur Wirkungsmessung verbessern und umsetzen16.7.6 Handlungsfeld Transformation finanzieren16.7.7 Handlungsfeld Der Bund am Kapitalmarkt16.7.8 Handlungsfeld Institutionen stärken, Wissen generieren und teilen16.7.9 Handlungsfeld Ressortübergreifende Sustainable-Finance-Arbeitsgruppe16.8 Zusammenfassung und Ausblick17 ESG in der Immobilienbewertung17.1 Einleitung17.2 Bewertungsgrundlagen17.2.1 Bewertungsanlässe17.2.2 Wert und Preis17.2.3 Wertkonzepte und Wertdefinitionen17.2.4 Bewertungsprozess17.3 Rahmenbedingungen und Immobilienwertermittlungsverordnung17.3.1 Normierte Verfahren (ImmoWertV)17.3.2 Grundlagen für die Wertermittlung von Grund und Boden17.4 Bewertung von Gebäuden und Außenanlagen17.4.1 Vergleichswertverfahren17.4.2 Ertragswertverfahren17.4.3 Sachwertverfahren 17.4.4 Nicht normierte Verfahren und DCF-Verfahren17.5 ESG in der Immobilienbewertung17.5.1 Berücksichtigung der EU-Taxonomie in der Immobilienwirtschaft17.5.2 ESG-Auswirkungen auf die Werthaltigkeit von Immobilienunternehmen17.5.3 Auswirkung auf die Immobilienbewertung17.5.4 Auswirkungen auf den Rohertrag17.5.5 Bewirtschaftungskosten 17.5.6 Nutzungsdauer17.5.7 Kapitalisierungszinssatz/Liegenschaftszinssatz17.5.8 Zwischenfazit17.5.9 Vorgehensweise bei der Anpassung des Zinssatzes17.6 Zusammenfassung18 Implementierung von ESG-Kriterien in Immobilienverträgen18.1 Einleitung18.2 Allgemeine Erwägungen18.2.1 Rechtliche Anforderungen18.2.2 Regelung des gemeinsamen Verständnisses in Bezug auf ESG 18.2.3 Erhöhung von Transparenz und Sicherstellung von Berichterstattung und Benchmarking 18.2.4 Compliance (Social-and-Governance-Klauseln)18.2.5 Anpassung von laufenden Verträgen an veränderte/höhere ESG-Anforderungen18.3 Besonderheiten bei einzelnen Vertragsarten18.3.1 Kaufverträge18.3.2 Mietverträge18.3.3 Bewirtschaftungsverträge (Property- und Facility Management)18.4 Empfehlungen für die Gestaltung von Projekten und Vertragsverhandlungen18.5 Ausblick19 Compliance und Risikomanagement19.1 Einleitung19.1.1 Einordnung19.1.2 Begriffsbestimmung Compliance 19.1.3 Compliance im Rahmen von ESG 19.2 Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Compliance 19.2.1 Schaffung einer nachhaltigen Unternehmensstruktur (Governance i. e. S.)19.2.2 Nachhaltige Compliance-Organisation19.3 FazitESG in der Stadt- und Projektentwicklung20 ESG-Projektentwicklung – Planungs- und Bauprozesse20.1 Einleitung20.2 Eine Einordnung20.3 Die Nachhaltigkeit – von der Einführung des Begriffs bis heute20.4 Der »Green Deal« als treibende Kraft20.5 Die Verzahnung zur Projektentwicklung Neubau und Sanierung20.6 Zertifizierungssysteme als Leitfäden20.7 Fördern und Fordern20.8 Planerische Maßnahmen20.9 Fazit21 ESG-Projektentwicklung ‒ Rechtliche Anforderungen an Bau- und Planerverträge21.1 Einleitung21.2 Rechtliche Einordnung der Bau- und Planer- sowie sonstigen Verträge im Bau21.3 Phasen im Bau21.4 Zielvorgaben rechtzeitig definieren und mit ESG-Strategie in Einklang bringen21.5 Weitere Vorgaben zur Nachhaltigkeit neben der EU-Taxonomie21.6 Zertifizierung – Vertrag mit Zertifizierungsstelle und (bei DGBN) Auditorenvertrag21.7 Bestimmung der Leistung in den Bau- und Planerverträgen21.8 Daten – Datenaufbereitung, -sammlung21.9 Building Information Modeling (»BIM«)21.10 Exkurs: Baudenkmäler sowie sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz und § 105 Gebäudeenergiegesetz (GEG)21.11 Exkurs Photovoltaik21.12 Sonstiges21.13 Zusammenfassung und Ausblick22 Nachhaltige Stadtentwicklung22.1 Siedlungen für Menschen22.2 Von der Forstwirtschaft in immer mehr Bereiche von Wirtschaft und Gesellschaft22.3 Langfristigkeit & Ganzheitlichkeit22.4 Effektive und effiziente Eingriffe22.5 Viele Stakeholder mit hoher Diversität22.6 Viele Faktoren für Resilienz 22.7 Ohne positive Externalitäten gelingt nichts22.8 Planung und Entwicklung greifen ineinander22.9 Antifragile, nachhaltige Systeme sind gut fürs Leben – und fürs GeschäftDas Herausgeberteam Die Autorinnen und Autoren

[1]

Hinweis zum Urheberrecht:

Alle Inhalte dieses eBooks sind urheberrechtlich geschützt.

Bitte respektieren Sie die Rechte der Autorinnen und Autoren, indem sie keine ungenehmigten Kopien in Umlauf bringen.

Dafür vielen Dank!

Haufe Lexware GmbH & Co KG

[4]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-15078-8

Bestell-Nr. 16082-0001

ePub:

ISBN 978-3-648-15084-9

Bestell-Nr. 16082-0100

ePDF:

ISBN 978-3-648-15085-6

Bestell-Nr. 16082-0150

Thomas Veith/Christiane Conrads/Florian Hackelberg (Hrsg.)

ESG in der Immobilienwirtschaft

1. Auflage, Dezember 2021

© 2021 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): © jamesteohart, Adobe Stock

Produktmanagement: Bettina Noé

Redaktion: Gabriele Vogt

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

Sofern diese Publikation ein ergänzendes Online-Angebot beinhaltet, stehen die Inhalte für 12 Monate nach Einstellen bzw. Abverkauf des Buches, mindestens aber für zwei Jahre nach Erscheinen des Buches, online zur Verfügung. Einen Anspruch auf Nutzung darüber hinaus besteht nicht.

Sollte dieses Buch bzw. das Online-Angebot Links auf Webseiten Dritter enthalten, so übernehmen wir für deren Inhalte und die Verfügbarkeit keine Haftung. Wir machen uns diese Inhalte nicht zu eigen und verweisen lediglich auf deren Stand zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung.

[5]Geleitwort

Nachhaltigkeit ist das Gebot der Stunde – Der Wandel im Denken und Handeln wird die Immobilienwelt verändern

So viele Veränderungen, so viele Herausforderungen, so viel Transformation – Klimawandel, Konflikte, Digitalisierung, Pandemie, Lebenspläne, Arbeitsformen und vieles mehr stellen nicht nur die gesamte Weltwirtschaft vor neue Aufgaben, sondern führen auch zu einem Umdenken der Gesellschaft. Die Frage nach Verantwortung und Wirkung wird mit neuen qualitativen und quantitativen Kennzahlen gemessen, die auch die Rahmenbedingungen für die Geschäftsfelder und Produkte in der Immobilienwirtschaft auf den Prüfstand stellen.

Dabei ist die zunehmende Komplexität ein Unsicherheitsfaktor, der die Formulierung zukünftiger Strategien erschwert. Hinzu kommen Impulse aus internationalem und nationalem Geschehen, die regelmäßig zu neuen Einordnungen führen und dies im Kontext von Produkten wie der Immobilie, die auf lange Jahre angelegt sind. Ein schwieriger Balanceakt, die richtige ESG-Strategie für das nachhaltigste und damit auch erfolgsversprechende und gesellschaftlich akzeptabelste Geschäftsmodell zu identifizieren.

Leben, Arbeiten und Erlebnis brauchen Immobilien, doch wie viele und welche? Die Gebäude brauchen Platz, doch wie die Biodiversität sichern? Die Flächen müssen mit Energie und anderen Ver- und Entsorgungsleistungen für die Nutzung bereitgestellt werden, doch woher und wohin und wie klimaneutral? Die Bau- und Bodenpolitik wird einen Wandel erfahren, doch mit welchen Herausforderungen? Die Materialien sollen nachhaltig und möglichst recyclebar sein, doch wie verfügbar und zu welchem Preis? Die Immobilie soll in das Umfeld integriert sein und neue Mobilität und Konnektivität unterstützen sowie einen sozialen und gesellschaftlichen Mehrwert leisten, doch wie alle Stakeholder integrieren? Die Resilienz ist ebenfalls ein wichtiges Kriterium, das durch zunehmende Umweltereignisse neue Risiken in den Blick nimmt. Und nicht zu vergessen, Immobilien sind als Anlage am Kapitalmarkt eine wichtige Assetklasse, die Wohlstand und Performance unterstützt, doch wie mit der Regulierung umgehen?

Sie denken, zu viele Veränderungen zur gleichen Zeit?

Trotzdem hilft kein Beharren auf traditionellen Strukturen, die Immobilienbranche muss lernen, mit dem Wandel umzugehen, und proaktiv Lösungen entwickeln und anbieten.

[6]Noch bestimmt die ungezügelte Nachfrage einzelne Assetklassen und das unbegrenzt verfügbare Kapital die Markttrends, aber wird das von Dauer sein? – Eher nicht, daher gilt es sich auf die kommenden Veränderungen und Anforderungen der Nutzer einzustellen, neu zu planen und verantwortlich zu handeln.

Das Ziel ist klar: Es geht um den Erhalt und die Entwicklung von Vermögenswerten, aber es geht auch darum, ökologische und soziale Standards einzuhalten und mit guter Governance durch Haltung und Transparenz zu punkten. Rendite allein wird nicht ausreichen, um die Transformation zu überstehen. Die Akzeptanz der Stakeholder kann zur Sollbruchstelle werden und die Shareholder werden über die Wirkung ihrer Geschäfte und Entscheidungen nachdenken müssen. Es gilt der Grundsatz: Eigentum verpflichtet!

Die Risiken sind vielfältig: Es geht darum, sich vor dem Hintergrund der Veränderung mit dem Bestand, Projektentwicklungen, dem Betrieb und der Nutzung sowie den Umfeldbedingungen und dem zukünftigen Wert der Immobilien auseinanderzusetzen. Die Kosten für diesen Wandel werden hoch sein. Aber die Chancen werden überwiegen, für die Menschen, für den Planeten, für unser Wachstum und für die gebaute Umwelt.

Ich wünsche Ihnen viele Impulse für Ihre ESG-Strategie bei der Lektüre des Praxishandbuchs und Mut zum rechtzeitigen Handeln.

Ihre

Susanne Eickermann-Riepe, FRICS

Chair of the Board, RICS European World Regional Board & RICS Advisory Board Germany und ICG Institut

[7]Vorwort der Herausgeber

ESG als Lösungskonzept der Kernprobleme des globalen Wandels und die Implikationen für die Immobilienwirtschaft

Der globale Wandel hat gerade seit den 1980er Jahren einen Erkenntnis- und Transformationsprozess von enormer Geschwindigkeit ausgelöst. Die Zunahme der Kernprobleme – etwa des Klimawandels, der Umweltverschmutzung und des sozialen Ungleichgewichts insbesondere in Schwellen- und Entwicklungsländern1 – hat dazu geführt, dass sich die Idee der Nachhaltigkeit als globales Entwicklungsleitbild etabliert hat2.

Die wohl bekannteste Definition der Bezeichnung »Nachhaltige Entwicklung« stammt bereits aus dem Jahr 1987 von der sog. Brundtland-Kommission, einer Sonderkommission der UN unter der Leitung des norwegischen Ministerpräsidenten Gro Harlem Brundtland. Sie besagt, dass eine »Entwicklung, die die Bedürfnisse der heutigen Generationen befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können«, als nachhaltig anzusehen ist.3 Diesen Grundgedanken aufgreifend wurden 1992 auf der UN-Konferenz über Umwelt und Entwicklung in Rio de Janeiro wichtige Weichen für die Bedeutung einer nachhaltigen Entwicklung gestellt. Seitdem ist anerkannt, dass die möglichst gleichberechtigte Förderung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekten (»ESG«) die Voraussetzung für eine stabile Gesellschaft ist.

Auch wenn regelmäßig eine weite Auslegung von umweltbezogenen und sozialen Zielen zugrunde gelegt wird, wurden in der Folge Klimaschutzmaßnahmen aufgrund der zunehmenden spürbaren Folgen des Klimawandels (Extremwetterereignisse, Überschwemmungen etc.) priorisiert.

Das Pariser Klimaschutzabkommen ist die erste völkerrechtlich verbindliche Klimaschutzvereinbarung, die im Dezember 2015 auf der Pariser Klimakonferenz (COP21) beschlossen wurde und am 4. November 2016 in Kraft getreten ist. Die fast 190 Vertragsparteien einigten sich darauf, den Anstieg der weltweiten Durchschnittstem[8]peratur langfristig auf deutlich unter 2 °C gegenüber vorindustriellen Werten zu begrenzen (Ziel: 1,5 °C).4

Bereits im Jahr 2020 war die globale Mitteltemperatur in Bodennähe bereits um mehr als 1,2 °C im Vergleich zum Jahr 1880 angestiegen.5 Ohne schnelle ambitionierte Maßnahmen droht eine deutliche Verfehlung der nationalen Aktionspläne zur Umsetzung der Pariser Klimaziele, was die befürchtete Instabilität infolge der Auswirkungen des Klimawandels von großen Ausmaßen wahrscheinlicher macht.

Marc Carney, Gouverneur der Bank of England, begann seine bahnbrechende Rede mit dem Titel »Breaking the tragedy of the horizon – climate change and financial stability« vor Vertretern der Versicherungsindustrie in London im September 2015 mit den Worten: »I am gonna give you a speech without a joke, I am afraid …« In seiner Rede merkte er an, dass »wenn der Klimawandel erst einmal zu einem bestimmenden Thema für die Finanzstabilität wird, es bereits zu spät sein könnte«. Mit Blick auf die bevorstehende Pariser Klimakonferenz wies er auf drei Risiken hin, durch die die finanzielle Stabilität beeinträchtigt werden kann: physische Risiken, wie z. B. Schäden durch Überschwemmungen und Stürme; Haftungsrisiken, die entstehen könnten, wenn diejenigen, die unter den Folgen des Klimawandels leiden, von denjenigen, die sie für verantwortlich halten, Schadensersatz verlangen; und transitorische Risiken, die durch die Neubewertung von Vermögenswerten aufgrund der Umstellung auf eine CO₂-neutrale Wirtschaft entstehen.6

Die COVID-19-Pandemie hat weitere Herausforderungen für die Erreichung von Klimaschutzzielen und eine nachhaltige Entwicklung im weiteren Sinne mit sich gebracht: Armut, Hunger und soziales Ungleichgewicht haben weltweit zugenommen und den wirtschaftlichen Ausblick regional deutlich verschlechtert.7 UN-Generalsekretär António Guterres merkte im Juli 2020 an, dass, wenn die Umsetzung der im September 2015 auf dem UNO-Gipfel in New York veröffentlichten 17 Hauptziele einer nachhaltigen Entwicklung (Sustainable Development Goals – »SDGs«) weiter vorangeschritten gewesen wäre, die Welt widerstandsfähiger und besser auf die COVID-19-Pandemie vorbereitet gewesen sei.8 Wiederaufbaubemühungen müssen das zusätzliche Ziel [9]»of building back better« verfolgen und die Bedeutung der SDGs für den Aufbau nachhaltiger und widerstandsfähiger Gesellschaften widerspiegeln.9

Hierbei spielt die Immobilienwirtschaft eine wichtige Rolle. Je nach Schätzung sind bis zu 40 % des weltweiten CO₂-Ausstoßes auf die Errichtung und Bewirtschaftung von Immobilien zurückzuführen.10 Des Weiteren entfällt die Hälfte des gesamten Energie- und Rohstoffverbrauchs sowie ein Drittel des gesamten Wasserverbrauchs und Abfallaufkommens auf die Bau- und Immobilienwirtschaft.11

Neben der Betrachtung von Verursachungsbeiträgen ist zu berücksichtigen, dass die Immobilienwirtschaft gerade auch von den Kernproblemen des globalen Wandels erheblich betroffen ist und somit einen deutlichen Beitrag als Gestalter einer positiven Transformation leisten kann. Als kapital- und flächenintensive Branche hat sie großen Einfluss auf langfristige CO₂-mindernde Maßnahmen und Investitionen, die angesichts der drohenden Verfehlung der Klimaschutzziele zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Des Weiteren spielt sie eine wichtige Rolle bei der Förderung sozialer Aspekte. Erwachsene in Mitteleuropa verbringen durchschnittlich etwa 80-90 % ihrer Zeit in Gebäuden,12 sodass gesunden, umweltfreundlichen und bezahlbaren Lebens- und Arbeitsräumen ein hoher Stellenwert zukommt.

Bedingt etwa durch die zunehmenden Anforderungen von Regulatorik (etwa infolge des EU-Aktionsplans zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums13) und Stakeholdern legt die Immobilienwirtschaft seit einigen Jahren einen immer größeren Fokus auf die Entwicklung und Umsetzung von ESG-Strategien. Dabei sind mehr oder weniger alle Teilbereiche der Immobilienwirtschaft betroffen, voran Finanzierung, Bau und Betrieb, aber auch Vermögensanlage und Bilanzierung. Bereits die weitgefassten interdisziplinären Auswirkungen zeigen den komplexen und interdependenten Zusammenhang, der sich für die Immobilienwirtschaft in Verbindung mit ESG abzeichnet. Während in einigen Bereichen schon aufgrund regulatorischer Vorgaben das Thema ESG exponentiell an Bedeutung gewonnen hat und bereits heute konkrete Auswirkungen auf die Praxis gegeben sind, werden in anderen Bereichen die weitreichenden

[10]Auswirkungen etwa mangels allgemein anerkannter Bewertungsmaßstäbe noch verkannt. Dies wird nicht zuletzt durch die vermeintlich allumfassende, gleichsam aber auch unklare definitorische Begriffsabgrenzung verstärkt, die im Ergebnis noch für einzelne Akteure mit undurchsichtigen Auswirkungen auf Teilbereiche der Immobilienwirtschaft einhergeht.

Ziel des vorliegenden Buches ist es, die Entwicklungen und Auswirkungen von ESG auf die Immobilienwirtschaft – und insbesondere für die unterschiedlichen Teilaspekte der Branche – wissenschaftlich fundiert und gleichzeitig praxisnah zu erläutern und strukturiert aufzuzeigen.

Die einzelnen Buchbeiträge beleuchten das Thema ESG interdisziplinär mit dem jeweiligen Fokus auf die unterschiedlichen rechtlichen, wirtschaftlichen beziehungsweise technischen Dimensionen sowie aus dem Blickwinkel unterschiedlicher Managementperspektiven.

Dieses Buch soll gleichermaßen als Handbuch für Wissenschaft und Praxis dienen, um die ESG-Transformation in der Immobilienwirtschaft transparent zu erläutern und dabei auf die Auswirkungen für einzelne Teilbereiche der Immobilienwirtschaft einzugehen.

Im ersten Teil des Buches werden nach einer grundsätzlichen Einführung der politischen und regulatorischen Rahmenbedingungen die Auswirkungen auf die Immobilienmärkte analysiert. Neben allgemeinen Markttrends und Werttreibern sowie einem internationalen Ausblick wird der Umgang mit Klimarisiken und Benchmarkingmöglichkeiten behandelt und der Beitrag der Digitalisierung dargestellt.

Der zweite Teil befasst sich mit spezifischen regulatorischen Teilaspekten in der Immobilienwirtschaft. Neben Zertifizierungs- und Ratingsystemen stehen steuerliche Aspekte, energierechtliche und -wirtschaftliche Besonderheiten sowie Auswirkungen von ESG auf Immobilienfonds und Versicherungen im Fokus der Betrachtung.

Der dritte Teil beschäftigt sich mit dem Einfluss von ESG auf die immobilienwirtschaftlichen Management-Aspekte. Dies sind neben strategischen Überlegungen und Asset-Management-Aspekten unter anderem der Einfluss von ESG auf die Finanzierung, die Bewertung und den Transaktionsprozess von Immobilien.

Im vierten und letzten Teil des Buches werden die Auswirkungen von ESG auf Stadtentwicklungskonzepte sowie die Projektentwicklung gelegt. Neben prozessualen und bautechnischen Anforderungen werden die rechtlichen Anforderungen an Bau- und Planungsverträge erläutert.

[11]Aufgrund der vielschichtigen Auswirkungen des Themas ESG wäre das vorliegende Buch in seiner Breite und vor allem fachlichen Tiefe ohne das Zusammenspiel der vielen Autorinnen und Autoren aus den unterschiedlichen Teildisziplinen der Immobilienwirtschaft nicht möglich gewesen. Erst durch ihre umfänglichen Kenntnisse und vor allem ihre praktischen Erfahrungen bei der Umsetzung von ESG-Kriterien in ihrem jeweiligen Fachgebiet konnte dieses Buch entstehen. Daher gilt unser besonderer Dank allen Autorinnen und Autoren, die zu diesem Buch beigetragen haben. Ferner geht unser Dank an Bettina Noé vom Haufe Lexware Verlag für ihre unermüdliche Unterstützung und Langmut bei der Durchführung dieses Projektes.

Uns, den Herausgebern dieses Buches, ist es ein großes Anliegen, dass die Internalisierung sozialer und ökologischer Folgekosten in der Immobilienwirtschaft kurzfristig zum Standard wird. Es gilt, dem heute noch vorhandenen Marktversagen durch effektive ESG-Strategien entgegenzuwirken.

Wir wünschen Ihnen viel Freude beim Lesen der Beiträge14 und vor allem neue Erkenntnisse für die Entwicklung und Umsetzung von ESG-Kriterien in Ihrem immobilienwirtschaftlichen Tätigkeitsfeld.

November 2021

Thomas Veith

Christiane Conrads

Florian Hackelberg

1 Vgl. zu den Kernproblemen des globalen Wandels auch die Jahresberichte des Wissenschaftlichen Beirats der Bundesregierung Globale Umweltveränderungen (WBGU) aus den Jahren 1993 bis 1996 (https://www.wbgu.de).

2 Michelsen, Grundlagen einer nachhaltigen Entwicklung, Leuphana Universität Lüneburg; https://www.dbu.de/OPAC/ab/DBU-Abschlussbericht-AZ-30564-Studienbrief1.pdf, Abruf am 17.08.2021, S. 37.

3 Hauff, Unsere gemeinsame Zukunft: Der Brundtland-Bericht der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung, 1987, Greven: Eggenkamp, S. 46.

4 Europäische Kommission, Übereinkommen von Paris; https://ec.europa.eu/clima/policies/international/negotiations/paris_de, Abruf 22.08.2021.

5 Met Office Hadley Centre, Climate Research Unit; Modell HadCRUT.5.0.1.0.

6 Bank of England, Speech: Breaking the Tragedy of the Horizon – climate change and financial stability, 2015; https://www.bankofengland.co.uk/-/media/boe/files/speech/2015/breaking-the-tragedy-of-the-horizon-climate-change-and-financial-stability.pdf?la=en&hash=7C67E785651862457D99511147C7424FF5EA0C1A, Abruf 22.08.2021.

7 United Nations, Secretary General’s remarks at Roundtable on Sustainable Development, 2020; https://www.un.org/sg/en/content/sg/statement/2020-07-01/secretary-generals-remarks-roundtable-sustainable-development-delivered, Abruf 22.08.2021.

8 Ebd.

9 Ebd.

10 Catella Group, Market Tracker ESG Investment, 2020; https://www.catella.com/globalassets/global/mix-germany-corporate-finance/catella_market_tracker_esg_q1_2020.pdf, Abruf 22.08.2021, S. 2 ff.

11 Ebd.

12 Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit, Innenraumluft; https://www.bmu.de/themen/gesundheit-chemikalien/gesundheit-und-umwelt/innenraumluft/innenraumluft-was-ist-das-problem/, Abruf 22.08.2021.

13 Europäische Kommission, Aktionsplan: Finanzierung nachhaltigen Wachstums, Brüssel: 2018, COM (2018= 97 final; https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=CELEX:52018DC0097&from=DE, Abruf 22.08.2021.

14 Da es sich bei dem vorliegenden Gesamtwerk um eine Zusammenstellung von Einzelbeiträgen unterschiedlicher Perspektiven aus Wissenschaft und Praxis handelt, wurden Wiederholungen bewusst in Kauf genommen, sofern diese dem inhaltlichen Zusammenhang des jeweiligen Beitrags dienen. Aus dem zuvor genannten Grund wurde ebenso auf eine Vereinheitlichung von Literaturangaben oder Gendersprache verzichtet, um die unterschiedlichen Darstellungen in den Einzelbeiträgen so authentisch wie möglich beizubehalten. Dennoch möchten wir darauf hinweisen, dass an Stellen, an denen keine weibliche Form verwendet wurde, diese ausdrücklich eingeschlossen wird, aber aus Gründen der vorteilhafteren Lesbarkeit darauf verzichtet wurde.

[23]ESG und Immobilienmarkt

[25]1Politik und Regulatorik im Spannungsfeld zwischen Gestaltung der ESG-Transformation und wachsendem Regulierungsdruck

Christiane Conrads

1.1Einleitung

Insbesondere seit dem UNO-Gipfel für nachhaltige Entwicklung in New York und der Pariser Klimakonferenz im Jahr 2015 haben weltweit politische und regulatorische Initiativen und Maßnahmen zur Förderung von Aspekten der Bereiche Umwelt, Soziales und Governance (»ESG«) zugenommen. Innerhalb der internationalen Staatengemeinschaft, der Europäischen Union (EU) und auch mit Blick auf die einzelnen Nationalstaaten ist das deutliche Bestreben erkennbar, kurzfristig die Umsetzung von ESG-Kriterien in allen Wirtschaftssektoren und -zweigen voranzubringen. Die regulatorischen Neuerungen betreffen alle Teilbereiche der Immobilienwirtschaft und deren gesamten Lebens- und Investitionszyklus. Viele der Regelungen sind (noch) nicht aufeinander abgestimmt und koordiniert. Diese mangelnde Harmonisierung und zum Teil noch unbestimmten Rechtsbegriffe stellen für viele eine große Herausforderung dar.

Der Regulierungsprozess hat zu einem veränderten Verständnis von Nachhaltigkeit geführt1 und wird häufig als Treiber der ESG-Transformation angesehen. Gerade aber neue Untersuchungsergebnisse, wie der aktuelle Bericht des IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change, Weltklimarat)2, und die zunehmend spürbaren Auswirkungen des Klimawandels haben zu einem gesellschaftlichen Umdenken geführt. Durch verschiedene Initiativen, die längst nicht mehr nur auf Umweltschutzorganisationen beschränkt sind, hat sich in vielen Ländern die politische Agenda geändert. Der politische Druck auf gesetzgebende Organe, kurzfristig weitere effektive Maßnahmen zum Klima- und Umweltschutz unter Einhaltung sozialer Mindeststandards zu erlassen und für Generationengerechtigkeit zu sorgen, wächst stetig. Die vor Kurzem ergangene Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klimaschutzgesetz3[26]enthält des Weiteren die eindeutige Anordnung an den Gesetzgeber, konkrete Regelungen zum Klimaschutz für den Zeitraum ab 2030 zu erlassen. Weltweit haben Fälle der sog. strategic litigation an Bedeutung gewonnen. Über den jeweiligen Einzelfall (und dessen Ergebnis) hinaus soll durch diese Gerichtsprozesse eine gesellschaftliche Sensibilisierung für die negativen Auswirkungen des Klimawandels und damit Druck auf politische Entscheidungsträger und Marktteilnehmer erzeugt werden.

Angesichts dieser Entwicklung sind kurzfristig weitere politische und regulatorische Maßnahmen zur Erhöhung von Nachhaltigkeitsanforderungen zu erwarten. Hierbei handelt es sich um einen vielschichtigen und dynamischen Prozess. Zentrales Kriterium erfolgreicher ESG-Strategien ist die regelmäßige Analyse von gesellschaftlichen, politischen und regulatorischen Entwicklungen. Nur so können neue bzw. veränderte Anforderungen von Regulatorik und Stakeholdern frühzeitig erkannt und im Rahmen von Strategieanpassungen berücksichtigt werden. Die nachfolgende Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern soll vielmehr bei der Einordnung des politischen und regulatorischen Hintergrunds helfen und einen Überblick über aktuelle Themen – etwa das Phänomen der Klimaschutzklagen – geben, die bei der Erstellung, Implementierung und Anpassung effektiver ESG-Strategien regelmäßig von Relevanz sind. Auch wenn auf internationale und europäische Meilensteine eingegangen wird, liegt der Fokus der Darstellung auf dem deutschen Immobilienmarkt.

1.2Meilensteine auf internationaler, europäischer und nationaler Ebene

1.2.1Internationaler Rahmen zur Lösung der Kernprobleme des globalen Wandels

Den globalen Rahmen für eine nachhaltige Entwicklung bilden neben völkerrechtlich verbindlichen Verträgen gerade diverse Maßnahmen von politischer Relevanz (sog. soft law). Völkerrechtliche Verträge erfordern oft einen langfristigen Prozess der Ratifizierung und Umsetzung in das nationale Recht der Vertragsstaaten. Vor dem Hintergrund der zeitlich drängenden Herausforderungen des globalen Wandels – insbesondere der Umweltverschmutzung und des Klimawandels – und des räumlichen Auseinanderfallens des Verursacher–Wirkungs-Zusammenhangs haben in den letzten Jahren politische Erklärungen, Empfehlungen, Resolutionen und Deklarationen der internationalen Staatengemeinschaft etc. zugenommen. Die nachfolgende Darstellung gibt sowohl einen Überblick über die wesentlichen völkerrechtlichen Vertragswerke als auch internationale politische Meilensteine.

[27]1.2.1.1UNCED-Konferenz in Rio de Janeiro (1992) und ihre Vorläufer

Die erste Umweltkonferenz der Vereinten Nationen fand 1972 in Stockholm statt. Dem Wunsch der Schwellen- und Entwicklungsländer auf eine schnelle Industrialisierung stand das Interesse der Industriestaaten gegenüber, Maßnahmen zur Begrenzung industrieller Umweltverschmutzung und zum Schutz von Ökosystemen zu vereinbaren.4 Im Ergebnis konnte man sich doch darauf einigen, dass es zwischen Umweltverschmutzung und Entwicklung keinen Widerspruch gäbe5 und Umweltprobleme nicht ohne Berücksichtigung sozialer und wirtschaftlicher Gesichtspunkte zu lösen seien. Beschlossen wurde der »Action Plan for Human Environment«, zu dessen Umsetzung die Vereinten Nationen die Einrichtung eines eigenen Umweltprogramms (UNEP) mit Sitz in Nairobi, Kenia, vorsahen.6

In den 1980er Jahren setzte sich zunehmend das Verständnis durch, dass den Industriestaaten der größte Verantwortungsanteil und damit auch die Hauptlast für die Lösung vieler Umweltfragen und sozioökonomischer Probleme zukomme7. Neben der wohl bekanntesten Definition des Begriffs »Nachhaltige Entwicklung« hat der Abschlussbericht aus dem Jahr 1987 der Sonderkommission der Vereinten Nationen unter der Leitung von Gro Harlem Brundtland nach verbreiteter Ansicht die Idee der Nachhaltigkeit erstmals einer breiteren Öffentlichkeit als globales Entwicklungsleitbild nähergebracht8.

Gegenstand der UN-Konferenz für Umwelt und Entwicklung in Rio de Janeiro im Jahr 1992 war u. a. die Umsetzung des im Brundtland-Bericht aufgezeigten Handlungsbedarfs. Seitdem ist anerkannt, dass wirtschaftliche Effizienz, soziale Gerechtigkeit und Sicherung natürlicher Lebensgrundlagen essenzielle Interessen sind, die gleichwertig sind und sich gegenseitig ergänzen. Die Ergebnisse der Konferenz (d. h. die sog. Rio-Deklaration9, die Agenda 2110 sowie drei völkerrechtlich verbindliche Konventionen [28]zum Klimaschutz11, Biodiversität12 und zur Bekämpfung der Wüstenbildung13) bildeten zusammen mit der Waldgrundsatzerklärung das Fundament für eine qualitativ neue politische und völkerrechtliche Zusammenarbeit in der internationalen Umwelt- und Entwicklungspolitik.14

1.2.1.2Kyoto-Protokoll

Bei dem 1997 in Japan beschlossenen und am 16. Februar 2005 in Kraft getretenen Kyoto-Protokoll15 handelt es sich um ein Zusatzprotokoll zur 1992 in Rio de Janeiro verabschiedeten Klimaschutzkonvention (UNFCCC)16. Das Protokoll wurde auf der dritten Vertragsstaatenkonferenz der Klimarahmenkonvention in Kyoto 1997 (COP 3) verabschiedet.17 Es gilt in seiner 2002 endgültig festgelegten Fassung als Meilenstein der internationalen Klimapolitik und enthält erstmals rechtsverbindliche Emissionsreduzierungsverpflichtungen für Industriestaaten. Es sieht drei marktbasierte Mechanismen (den Emissionsrechtehandel, Maßnahmen zur gemeinsamen Umsetzung und der »Clean Development Mechanism«) zur Erreichung der Ziele in zwei Verpflichtungsperioden bis Ende 2020 vor, die von den Vertragsstaaten freiwillig angewendet werden können.18

Formal wurden die Ziele der ersten Verpflichtungsperiode erreicht, was allerdings nach verbreiteter Ansicht auf die Finanz- und Wirtschaftskrise und den Zusammenbruch der osteuropäischen Volkswirtschaften sowie auf das Ausscheiden der ursprünglichen Vertragsstaaten Kanada und USA zurückzuführen ist. Insgesamt ist der globale CO2-Ausstoß von 2008 bis 2018 von rund 30 auf 37 Gigatonnen gestiegen.19 Einer der Hauptkritikpunkte am Kyoto-Protokoll war, dass es nicht gelungen ist, die [29]Staaten, die die größten Mengen an Treibhausgasen ausstoßen, in die Pflicht zu nehmen. Dem wurde durch die Pariser Klimaschutzkonvention aus dem Jahr 2015 für den Zeitraum ab 2020 Rechnung getragen.20

1.2.1.3UN Sustainable Development Goals

Parallel zu Klimaschutzzielen verfolgten die Vereinten Nationen die Weiterentwicklung der Nachhaltigkeitstransformation im weiteren Sinne. Ein Meilenstein bildet hier die Agenda 2030 für Nachhaltige Entwicklung mit ihren 17 Hauptzielen einer nachhaltigen Entwicklung (Sustainable Development Goals – »SDGs«).21 Diese wurden im September 2015 auf dem UNO-Gipfel für nachhaltige Entwicklung in New York veröffentlicht und legen Ziele und Prioritäten bis zum Jahr 2030 fest. Die SDGs sollen eine gleichmäßige Entwicklung unter gleichberechtigter Berücksichtigung ökologischer, wirtschaftlicher und sozialer Aspekte ermöglichen und sind seit 2016 mit einer Laufzeit von 15 Jahren in Kraft. Jede der SDGs hat eigene Unterziele, deren Erreichung mit Indikatoren gemessen wird.22

Abb. 1.1: SDG Goals. Quelle: https://www.un.org/sustainabledevelopment/news/communications-material/.

[30]Die SDGs gelten für Industriestaaten und Schwellen- und Entwicklungsländer, die sie in nationale Aktionspläne, Programme und Initiativen umzusetzen haben. Zwar richten sie sich in erster Linie an Regierungen, doch sind sie so konzipiert, dass sie von verschiedenen Organisationen und Unternehmen für eigene nachhaltige Projekte zugrunde gelegt werden können23. Im Rahmen von ESG-Strategieprojekten bilden die SDGs mit ihrer breiten Herangehensweise regelmäßig die Ausgangsbasis und geben den Interpretationsrahmen vor.

Die Agenda 2030 ist im Unterschied zu völkerrechtlichen Verträgen nicht verbindlich, ihr kommt allerdings als sog. soft law eine große politische Bedeutung zu. Die auf faktischer Akzeptanz beruhende Wirkung der SDGs gewinnt zunehmend an normativer Bedeutung (vgl. Freihandelsabkommen zwischen Japan und der EU [JEFTA]).24

Im Bereich der Menschenrechte gibt die Agenda 2030 zu einem großen Teil bestehendes Völkerrecht wieder. Ein globaler Ordnungsrahmen entsteht in diesem Bereich darüber hinaus durch die zunehmende Bedeutung von Corporate Social Responsibility (CSR) im privaten Sektor.25

1.2.1.4Das Pariser Klimaschutzabkommen und der 6. Assessment Report des IPCC

Am 12. Dezember 2015 wurde auf der UN-Klimakonferenz (COP21) das Übereinkommen von Paris26 von 195 Vertragsparteien der UNFCCC mit dem Ziel geschlossen, den Klimaschutz für den Zeitraum nach dem Kyoto-Protokoll zu regeln. Während das Kyoto-Protokoll vor allem die Reduzierung von Treibhausgasemissionen in Industriestaaten zum Gegenstand hat, wurde in Paris auch die zunehmende Leistungsfähigkeit von sich entwickelnden Staaten und deren steigende Emission berücksichtigt. Primäres Ziel des Pariser Klimaschutzabkommens ist die Begrenzung der Erderwärmung im Vergleich zum vorindustriellen Niveau auf deutlich unter zwei Grad, idealerweise auf 1,5 Grad.27

[31]Das Abkommen trat am 4. November 2016 in Kraft, nachdem es von 55 Staaten, die mindestens 55 % der globalen Emissionen verursachen, ratifiziert worden war. Am 13. Mai 2018 hatten 176 Staaten das Abkommen ratifiziert28. Die USA traten zunächst unter der Trump-Regierung aus dem Abkommen aus. Präsident Joe Biden machte den Austritt am 20. Januar 2021, dem ersten Tag seiner Amtszeit, wieder rückgängig.29

Die Umsetzung erfolgt durch nationale Aktionspläne für die Reduzierung von Emissionen (national festgelegte Beiträge, NDC). Des Weiteren haben die Vertragsstaaten festgelegt, alle fünf Jahre zusammenzukommen, um eine Bewertung vorzunehmen und sich gegenseitig über Fortschritte zu unterrichten.30

Das auf der UN-Klimakonferenz (COP24) im Dezember 2018 in Kattowitz angenommene Umsetzungspaket enthält weitere detaillierte Regeln, Verfahren und Leitlinien für die Umsetzung des Pariser Klimaschutzabkommens. Den Parteien wird zudem die Möglichkeit eröffnet, ihre Klimaschutzziele schrittweise zu erhöhen.31

Auch wenn das Abkommen im Bereich des Klimaschutzes einen wichtigen Meilenstein darstellt und aufgrund der vorgesehenen Überprüfungsmechanismen auf einer starken politischen Grundlage steht, nimmt in der letzten Zeit die Kritik an den Vereinbarungen zu. Die jeweiligen Maßnahmen gingen nicht weit genug oder seien zu langsam, um die gesteckten Ziele zu erreichen. Eine Überschreitung von Höchstzielen, z. B. bei Emissionen, wäre zudem nicht an Sanktionen geknüpft.32

Bis Ende 2020 mussten die Vertragsstaaten ihre neuen Ziele für den Zeitraum bis 2030 vorlegen. Aufgrund der COVID-19-Pandemie musste die 26. UN-Klimakonferenz in Glasgow (COP 26) auf Ende 2021 verschoben werden. An diese Konferenz werden sehr hohe Erwartungen gestellt.33

Verstärkt wird diese Erwartungshaltung noch einmal durch den jüngsten Report des IPCC vom 9. August 2021.34 Dieser, unter der Mitwirkung von 234 Wissenschaftlern ent[32]standene, Report stellt nach Ansicht vieler Medien die bisher eindringlichste Warnung des IPCC dar: Der IPCC rechnet damit, dass die Spanne des wahrscheinlichen Temperaturanstiegs zwischen 1.5 °C und 5 °C betragen wird, wobei ein Anstieg von 1,5 °C wahrscheinlich noch vor 2040 erreicht wird. Es wird zudem erwartet, dass extreme Wetterereignisse entsprechend des Temperaturanstiegs zunehmen und sich gegenseitig verstärken. Hierdurch werden extreme Wetterereignisse größere Auswirkungen auf die Gesellschaft haben. Dem Bericht zufolge kann eine Erwärmung um 1,5 oder 2 Grad nur dann vermieden werden, wenn die Treibhausgasemissionen drastisch gesenkt werden.35

1.2.1.5UN Global Compact

Der Global Compact der Vereinten Nationen ist ein freiwilliger Pakt zwischen Unternehmen, Organisationen und der UNO, der offiziell interessierten Wirtschaftsunternehmen am 31. Januar 1999 auf der Weltwirtschaftskonferenz angeboten wurde. Unter der Schirmherrschaft der UNO verpflichten sich die teilnehmenden Unternehmen und Organisationen, sich für (i) Menschenrechte, (ii) faire Arbeitsbedingungen, (iii) Umweltschutz und (iv) Korruptionsbekämpfung einzusetzen. Der Pakt enthält zehn Prinzipien, zu denen sich die teilnehmenden Unternehmen verpflichten und die durch Initiativen, Projekte, Leitlinien und Bildungsmaßnahmen festgelegt und ständig weiterentwickelt werden.36

Der Global Compact verfolgt zwei komplementäre Ziele: Zunächst sollen die zehn Prinzipien weltweit in die Unternehmenspraxis integriert werden. Zudem werden Maßnahmen gefördert, die übergeordnete Ziele der Vereinten Nationen (z. B. SDGs) unterstützen.37

Der UN Global Compact hat in erster Linie eine Lern- und Dialogfunktion. Die teilnehmenden Unternehmen haben jährlich ihr gesellschaftliches Engagement in Form von Berichten auf der Global-Compact-Homepage zu veröffentlichen (Communication on Progress – CoP). Neben dem Stand der Umsetzung der zehn Prinzipien haben sie über Aktivitäten zur Förderung einer nachhaltigen Entwicklung in schriftlicher Form zu berichten.38

[33]Die Prinzipien werden teilweise als zu schwach und unwirksam angesehen.39 Zudem wird das Fehlen wirksamer Sanktionen kritisiert.40 Mit mehr als 17.500 Unternehmen und Organisationen, die den UN Global Compact weltweit unterschrieben haben, ist sie jedoch eine der bekanntesten internationalen Initiativen zur Förderung verantwortungsvoller Unternehmenspraktiken.41 In der letzten Zeit haben die Prinzipien zunehmend in privatschriftliche Verträge (etwa Dienstleistungs- und Mietverträge) Eingang gefunden und damit über das Zivilrecht deutlich an Bedeutung gewonnen.

1.2.1.6Principles for Responsible Investment

Ebenfalls zunehmend Eingang in privatwirtschaftliche Verträge finden die Principles for Responsible Investment (PRI), eine freiwillige Selbstverpflichtung von Unternehmen der Finanzindustrie. Hierbei handelt es sich um eine von der UN unterstützte internationale Investoreninitiative, die im April 2006 in einer Kooperation der Finanzinitiative des UN- Umweltprogramms (UNEP) mit dem UN Global Compact gegründet wurde. Die Unterzeichner bekennen sich zu den folgenden sechs Prinzipien für verantwortungsvolle Investments und wollen zu einem nachhaltigen globalen Finanzsystem beitragen:

Einbeziehung von ESG-Themen in Investmentanalyse- und Entscheidungsfindungsprozesse; aktive Inhaberschaft und Integration von ESG-Themen in die Eigentümerpolitik und -praxis; angemessene Offenlegung von ESG-Themen bei Unternehmen, in die investiert wird; Vorantreiben der Akzeptanz und die Umsetzung der Grundsätze in der Investmentindustrie; Zusammenarbeit, um Effektivität bei der Umsetzung der Grundsätze zu steigern, und Berichterstattung über Aktivitäten und Fortschritte bei der Umsetzung der Grundsätze.42

Die Fortschritte werden jährlich auf der Grundlage von Transparency Reports der beteiligten Unternehmen vom PRI bewertet, wobei u. a. Investmentpraktiken und aktive Interessenwahrnehmung (»Active Stewardship«) berücksichtigt werden. Die PRI wurden bisher von über 3.500 Unternehmen unterzeichnet.43

[34]1.2.2ESG-Maßnahmen auf europäischer Ebene

Die EU sieht sich selbst als Vorreiter bei der weltweiten ESG-Transformation.44 Das Ziel einer nachhaltigen Entwicklung Europas ist in Art. 3 S. 2 des Vertrags über die Europäische Union verankert. Mit Annahme der UN-Agenda 2030 und Annahme des Pariser Klimaschutzabkommens hat sich die EU des Weiteren zu einer nachhaltigen Wirtschaft und Gesellschaft bekannt. Bis 2030 sollen Treibhausgasemissionen in der EU um 55 % im Vergleich zu 1990 gesenkt werden. Die EU hat in den letzten Jahren diverse Maßnahmenpakete auf den Weg gebracht, die alle Wirtschaftszweige betreffen. Verschärft wurden etwa die ESG-Regulierung für die Finanzbranche und die Nachhaltigkeitsvorgaben für Immobilien.45

Kennzeichnend für das Recht der EU als supranationale Organisation ist u. a. die Befugnis, Rechtsakte zu erlassen, die unmittelbar Rechtswirkungen (etwa durch Verordnungen) für natürliche und juristische Personen in den Mitgliedstaaten entfalten. Demgegenüber stehen Rechtsakte (etwa Richtlinien), die noch eine Umsetzung in nationales Recht durch die Mitgliedstaaten erfordern.46 Im Zusammenspiel mit zahlreichen, teilweise parallel dazu bestehenden nationalstaatlichen Initiativen zur Implementierung von eigenen ESG-Zielen hat sich hier ein Regulierungsdschungel ergeben, der von vielen Marktteilnehmern als noch wenig koordiniert und harmonisiert wahrgenommen wird. Ein Ende dieser Entwicklung erscheint nicht absehbar. Vielmehr sind weitere umfassende Maßnahmenpakete zu erwarten. Ebenso wie die Auseinandersetzung mit dem internationalen Rahmenwerk ist daher für eine effektive ESG-Strategie eine intensive Befassung mit den auf europäischer Ebene gegebenen Maßnahmen unerlässlich. Nur so lassen sich neben der Schaffung eines Überblicks über aktuelle Anforderungen auch zukünftige gesetzliche Anforderungen und Marktentwicklungen antizipieren.

Im Folgenden wird ein allgemeiner Überblick über die europäische Finanzmarktregulatorik und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft gegeben. Regelungsvorhaben anderer Wirtschaftszweige, die ebenfalls Auswirkungen auf Immobilieninvestments haben – wie etwa die Energiewirtschaft oder Governance-Anforderungen – werden außen vorgelassen oder teilweise an anderer Stelle dieses Buches näher behandelt.

[35]Exkurs

Das Gesetzgebungsverfahren der EU ist ein mehrstufiger, teilweise dynamischer und komplexer Prozess:

Der Basisrechtsakt (Level-1-Gesetzgebung)

Auf der ersten Stufe erlassen das Europäische Parlament und der Rat auf Vorschlag der EU-Kommission einen Gesetzgebungsakt (Erlass und Änderungen von Primärrecht in Form von Verordnungen oder Richtlinien, sog. Level-1-Gesetzgebung). Beispiele sind hierfür die nachfolgend überblickartig dargestellten EU-Taxonomie-, EU-Offenlegungs- und die CO2-Benchmarking-Verordnungen.

Delegierte Rechtsakte und Durchführungsrechtsakte (Level-2-Gesetzgebung)

Primärrechtsakte können des Weiteren eine Befugnisübertragung auf die EU-Kommission vorsehen (delegierte Rechtsakte gem. Art. 290 des Vertrags über die Arbeitsweise der EU, AEUV, oder Durchführungsrechtsakte gem. Art. 291 AEUV). Während delegierte Rechtsakte der Ergänzung oder Änderung bestimmter nicht wesentlicher Vorschriften des Primärrechtsakts dienen, sollen Durchführungsrechtsakte eine einheitliche Durchführung sicherstellen.

Verbindliche technische Standards sowie Leitlinien und Empfehlungen (Level-3-Gesetzgebung)

Die EU-Kommission hat des Weiteren zur Weiterentwicklung und Harmonisierung von Rechtsakten die Befugnis, unter Einbindung der europäischen Aufsichtsbehörden (EBA, EIOPA und ESMA) bindende technische Standards zu erlassen. Diese treten nach Zustimmung des Europäischen Parlaments und Ministerrats in Kraft.

Zudem können die europäischen Aufsichtsbehörden (ESA) ohne Beteiligung der EU-Kommission Leitlinien (Guidelines) und Empfehlungen gem. Art. 16 der jeweiligen ESA-Verordnung erlassen. Diese dienen der Auslegung und Konkretisierung von Level-1- und Level-2-Rechtsakten und zur Sicherstellung einer einheitlichen Anwendung.47

[36]1.2.2.1EU-Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums

Am 8. März 2018 veröffentlichte die Europäische Kommission ihren Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums48 mit Empfehlungen für die Finanzierung der Pariser Klimaschutzziele und der SDGs. Mit dem Aktionsplan werden drei Ziele verfolgt: (1) die Umlenkung von Kapitalströmen auf nachhaltige Investitionen; (2) Bewältigung finanzieller Risiken, die sich aus Klimawandel, Umweltzerstörung und sozialen Problemen ergeben; und (3) die Förderung von Transparenz und Langfristigkeit in der Finanz- und Wirtschaftstätigkeit.49

Zur Umsetzung werden konkrete Aktionspunkte und wichtige regulatorische Änderungen vorgeschlagen:

Etablierung eines einheitlichen Klassifizierungssystems für nachhaltige Aktivitäten (z. B. EU-Taxonomie-Verordnung); Entwicklung von Standards und Labels für grüne Finanzprodukte (z. B. EU-Green-Bond-Standard); Förderung von Investitionen in nachhaltige Projekte (etwa effizientere Gestaltung der Förderungsinstrumente und nachhaltige Infrastrukturprojekte); Berücksichtigung der Nachhaltigkeit in der Finanzberatung (z. B. EU-Offenlegungsverordnung); Entwicklung von Nachhaltigkeits-Benchmarks (d. h. Verbesserung der Transparenz von Methoden und Merkmalen von Climate-Benchmarks); bessere Integration von Nachhaltigkeit in Ratings und Marktforschung; Klärung der Pflichten von institutionellen und Vermögensverwaltern; Einbeziehung der Nachhaltigkeit in die aufsichtsrechtlichen Anforderungen von Banken und Versicherungsgesellschaften; erhöhte Transparenz und Überarbeitung der CSR-Richtlinie und Förderung einer nachhaltigen Unternehmensführung und Abschwächung der Kurzfristigkeit auf den Kapitalmärkten.50

[37]

Abb. 1.2: Regularien der Gesetzgebung, die sich aus dem EU-Aktionsplan zur Finanzierung eines nachhaltigen Wachstums ergeben. Quelle: PwC Legal AG.

[38]Mit dem EU-Aktionsplan hat die Europäische Kommission das Thema Sustainable Finance zum ersten Mal auf die politische Agenda gesetzt. In seiner Folge wurden umfangreiche Legislativprojekte angestoßen, deren vollständige Umsetzung noch einige Zeit dauern wird.51 Am 6. Juli 2021 veröffentlichte die EU-Kommission eine erneute Strategie zum nachhaltigen Finanzwesen. Mit diesen kündigte die Kommission an, Mindestanforderungen an Art.-8-Produkte der EU-Offenlegungsverordnung52 entwickeln zu wollen.53 Zudem schlug sie einen neuen Green-Bond-Standard vor.54

1.2.2.2Der Europäische Grüne Deal

Am 11. Dezember 2019 lancierte die Europäische Kommission den Europäischen Grünen Deal55, d. h. eine umfassende Wachstumsstrategie für eine klimaneutrale und ressourcenschonende Wirtschaft. Der Grüne Deal sieht insbesondere Ziele und Maßnahmen für die Bereiche (i) Klimaschutz und Klimawandel, (ii) Umweltschutz und -recht, (iii) Energie und (iv) Verkehr vor, wobei der größte Fokus auf dem Klimaschutz liegt. Neben Klimaneutralität im Jahr 2050 sollen die Treibhausgasemissionen in der EU bis zum Jahr 2030 um 50 % bis 55 % gegenüber dem Niveau von 1990 gesenkt werden. Kurz vor der von US-Präsident Joe Biden organisierten virtuellen Klimakonferenz einigten sich Vertreter der Mitgliedstaaten und des EU-Parlaments am 21. April 2021 endgültig und verbindlich auf eine Verschärfung des Klimaziels für 2030, wonach die Treibhausgase der EU um mindestens 55 % gegenüber dem Niveau von 1990 gesenkt werden sollen.56

Darüber hinaus soll der Grüne Deal eine effizientere Ressourcennutzung durch den Übergang zu einer sauberen und kreisförmigen Wirtschaft erleichtern und die Wiederherstellung der biologischen Vielfalt und die Bekämpfung der Umweltverschmutzung fördern. Alle Sektoren und Wirtschaftszweige werden aufgerufen, einen aktiven Beitrag zur Erreichung dieser Ziele zu leisten.57

[39]Am 14. Juli 2021 präsentierte die EU-Kommission ein umfassendes Paket zusammenhängender Vorschläge zur Umsetzung des Grünen Deals, welches auf eine umfassende Neuausrichtung von Wirtschaft und Gesellschaft ausgerichtet ist.58 Insbesondere sollen folgende Maßnahmen zum Einsatz kommen:

Emissionshandel für neue Sektoren und strengere Auflagen für das bestehende europäische Emissionshandelssystem;verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien;mehr Energieeffizienz;schnellere Einführung emissionsarmer Verkehrsträger nebst dazugehöriger Infrastruktur und Kraftstoffe;Angleichung der Steuerpolitik an die Ziele des Grünen Deals;Maßnahmen zur Prävention der Verlagerung von CO2-Emissionen undInstrumente zur Erhaltung und Vergrößerung der natürlichen CO2-Senken in Europa.59

Um den Übergang zu unterstützen, beabsichtigt die EU, sowohl finanzielle Unterstützung als auch technische Hilfe zu leisten.60 So sollen beispielsweise im Zeitraum 2021-2027 mindestens 100 Milliarden Euro für die am stärksten betroffenen Regionen mobilisiert werden. Am 7. Juni 2021 hat der Rat der Europäischen Union die Verordnung zur Errichtung eines Just Transition Fund angenommen, welcher mit 17,5 Milliarden Euro ausgestattet wird und Staaten und Regionen zugutekommen soll, die durch die Umsetzung des Grünen Deals aufgrund ihrer bisherigen Wirtschaftsstruktur große sozioökonomische Folgen zu befürchten haben. Die Mittel sollen u. a. kleine und mittlere Unternehmen (KMU), Start-up-Unternehmen, die Gründung neuer Unternehmen sowie Menschen bei der Arbeitssuche und der Anpassung an neue Beschäftigungsmodelle sowie bei der sozialen Inklusion unterstützen.61

1.2.2.3EU-Taxonomie-Verordnung

Die am 12. Juli 2020 in Kraft getretene Verordnung (EU) 2020/852 Taxonomie-Verordnung62 (»EU-Taxonomie-Verordnung«) ist ein Eckpfeiler sowohl des EU-Aktionsplans zur Finanzierung von nachhaltigem Wachstum als auch des Grünen Deals.

[40]1.2.2.3.1Die EU-Taxonomie-Verordnung im Überblick

Die EU-Taxonomie-Verordnung sieht ein Klassifizierungssystem für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten vor. Sie bedarf keiner Umsetzung mehr durch nationales Recht und definiert, wann eine wirtschaftliche Tätigkeit und damit auch eine Investition in diese Tätigkeit als »ökologisch nachhaltig« gilt. Zudem bildet die EU-Taxonomie-Verordnung die Grundlage für standardisierte technische Screening- und Offenlegungspflichten.

Der EU-Taxonomie-Verordnung verfolgt die Förderung von Wirtschaftstätigkeiten, die einen positiven Beitrag zu mindestens einem der folgenden sechs Umweltziele leisten:

Eindämmung des Klimawandels; Anpassung an den Klimawandel; Nachhaltige Nutzung und Schutz der Wasser- und Meeresressourcen; Übergang zur Kreislaufwirtschaft; Prävention und Kontrolle der Umweltverschmutzung und Schutz und Wiederherstellung von Biodiversität und Ökosystemen.63

Investitionen gelten als ökologisch nachhaltig bzw. »taxonomiekonform«, wenn sie

wesentlich zu einem der sechs Nachhaltigkeitsziele beitragen; keinem anderen Ziel erheblich schaden (»Do Not Significant Harm«-Kriterium); gewisse soziale Mindeststandards (»Minimum Social Safeguard«-Kriterium, z. B. zum Schutz von Menschen- und Arbeitnehmerrechten) einhalten und den technischen Prüfkriterien entsprechen.64

Die genannten vier Kriterien sind jeweils kumulativ zu erfüllen.

Neben (i) Aktivitäten, die bereits jetzt schon einen wesentlichen Beitrag zu einem Umweltziel leisten, werden von der Taxonomie-Verordnung auch (ii) Übergangsaktivitäten (d. h. Tätigkeiten, für die es noch keine kohlenstoffarme Alternative gibt, die jedoch den Übergang zu einer klimaneutralen Wirtschaft unterstützen) und (iii) ermöglichende Tätigkeiten (d. h. Aktivitäten, die eine der beiden vorgenannten Aktivitäten ermöglichen) umfasst.

[41]1.2.2.3.2Anwenderkreis

Die EU-Taxonomie-Verordnung richtet sich an

(i) die EU-Mitgliedstaaten und die EU selbst,

(ii) Finanzmarktteilnehmer, die Finanzprodukte bereitstellen (einschl. Finanzberater),

(iii) Unternehmen, die verpflichtet sind, nichtfinanzielle Erklärungen (z. B. im Rahmen von Jahresberichten) zu veröffentlichen (d. h. insbesondere europäische Emittenten von an Kapitalmärkten gehandelten Wertpapieren – etwa Aktien und Renten).65

Die Taxonomie-Verordnung wird erwartungsgemäß indirekt weitere Unternehmen betreffen, da vom Anwendungsbereich erfasste Unternehmen regelmäßig auf Informationen von Geschäftspartnern und Kunden angewiesen sein werden.

1.2.2.3.3Transparenzpflichten

Die EU-Taxonomie-Verordnung verpflichtet betroffene Unternehmen zu veröffentlichen, ob und inwiefern taxonomie-konforme Wirtschaftstätigkeiten vorliegen. Bei sonstigen Finanzprodukten66 sind die vorvertraglichen Informationen und die regelmäßigen Berichte um folgende Angabe zu ergänzen:

»Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten.«67

Wird demgegenüber mit der Nachhaltigkeit geworben, sieht die EU-Taxonomie-Verordnung in den Art. 5 bis 7 in Verbindung mit der EU-Offenlegungsverordnung sowie in Art. 8 in Verbindung mit der CSR-Richtlinie (Richtlinie 2014/95/EU u. a. mit Vorgaben der nichtfinanziellen Berichtserstattung)68 diverse Erklärungs- und Offenlegungsverpflichtungen vor.

Die EU-Kommission veröffentlichte am 6. Juli 2021 einen delegierten Rechtsakt mit Anforderungen an die Berichterstattung für Unternehmen, die verpflichtet sind, eine nichtfinanzielle (Konzern)-Erklärung bzw. einen nichtfinanziellen (Konzern-)Bericht zu veröffentlichen. Der delegierte Rechtsakt präzisiert insbesondere die Berichts[42]pflichten, ab 2022 über den ökologisch nachhaltigen Anteil von Umsatzerlösen, Investitions-(CapEx) und ihrer Betriebsausgaben (OpEx) zu berichten.69

Die EU-Taxonomie-Verordnung zielt auf einzelne Aktivitäten von Unternehmen und nicht auf das Unternehmen als Ganzes ab. Dies bringt den Vorteil mit sich, dass Unternehmen schrittweise einzelne Bereiche anpassen können.

Für die EU und ihre Mitgliedstaaten gibt die EU-Taxonomie-Verordnung eine Richtung für alle öffentlichen Maßnahmen sowie für die Kennzeichnung von Finanzmarktprodukten vor.

1.2.2.3.4Erstmalige Anwendung

Die Offenlegungsverpflichtung zu den ersten beiden Zielen (d. h. Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel) gilt ab dem 1. Januar 202270 für den Berichtszeitraum 2021. Am 21. April 2021 veröffentlichte die Europäische Kommission ihren finalen delegierten Rechtsakt mit technischen Kriterien für die beiden Klimaschutzziele.71

Von besonderer Bedeutung für den Immobiliensektor sind die darin aufgeführten technischen Evaluierungskriterien für die Feststellung, ab wann eine wirtschaftliche Tätigkeit nachhaltig im Sinne der EU-Taxonomie-Verordnung ist. So soll beispielsweise für Neubauten (d. h. Fertigstellung ab dem 1. Januar 2021) gelten, dass der Primärenergiebedarf mindestens 10 % unterhalb der nationalen Vorgaben für Niedrigenergiegebäude liegen muss. Im Bereich »Erwerb und Eigentum« müssen Bestandsbauten einen Energieausweis der Klasse A haben oder alternativ nachweisen, dass sie bzgl. ihres Primärenergiebedarfs zu den besten 15 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands gehören.

Europäisches Parlament und Rat haben nach Veröffentlichung insgesamt vier Monate Zeit zur Überprüfung und, soweit erforderlich, Einlegung eines Widerspruchs. Änderungen sind hingegen nicht möglich. Der Zeitraum kann einmalig um weitere zwei Monate verlängert werden. Sollten sich beide Institutionen in dieser Zeit nicht melden, gilt der Rechtsakt als bestätigt.72

[43]Ab dem 1. Januar 2023 beginnt die Pflicht zur Offenlegung für die verbleibenden Nachhaltigkeitsziele für den Berichtszeitraum 2022. Im Rahmen eines sog. Calls for Feedback hat die EU-Kommission Anfang August 2021 von der Platform on Sustainable Finance erarbeitete Vorschläge für delegierte Rechtsakte für die Ziele (3) Schutz von Wasser- und Meeresressourcen, (4) Kreislaufwirtschaft, (5) Umweltverschmutzung und (6) Biodiversität erlassen.73 Die Vorschläge enthalten zudem Evaluierungskriterien für acht Wirtschaftszweige, wobei für den Gebäudebereich die Umweltziele Kreislaufwirtschaft und Biodiversität im Fokus stehen. Bzgl. des Ziels Kreislaufwirtschaft wird etwa für Neubauten oder wesentliche Renovierungsvorhaben gefordert, dass min. 90 % (nach Gewicht) des nicht gefährlichen Baustellenmülls für die Wiederverwendung oder das Recycling vorbereitet werden und eine Ökobilanz durchgeführt wird, die jede Phase des Lebenszyklus abdeckt. Hinsichtlich des Kriteriums Biodiversität wird in der Begründung etwa ausgeführt, dass die Verbesserung der biologischen Vielfalt an einem Standort ein räumlich und zeitlich dynamischer Prozess von großer Komplexität ist74. Daher sei eine Kombination aus quantitativen Zielvorgaben und qualitativen, praxisbezogenen Kriterien am besten geeignet, um Ergebnisse zu erzielen, die als wesentlicher Beitrag angesehen werden können. Es wird weiter betont, dass in Anbetracht der Komplexität und der zeitlichen Aspekte der Förderung der biologischen Vielfalt im städtischen Umfeld eine Strategie – vergleichbar mit dem Ansatz führender Zertifizierungssysteme – ein wesentlicher Bestandteil für die Erbringung und Sicherung eines essenziellen Beitrags sei.75

1.2.2.3.5Fazit und Soziale Taxonomie

Kapitalmarktteilnehmer riskieren bei einer Nichtanwendung der EU-Taxonomie-Verordnung den Zugang zu Finanzmitteln. Die vorstehenden Ausführungen sollen einen ersten Eindruck über die Komplexität des Vorhabens der EU, ein rechtliches Klassifizierungssystem für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten zu entwickeln, verschaffen. Ungeachtet der sich daraus ergebenden Herausforderungen bietet die EU-Taxonomie-Verordnung eine große Chance, Greenwashing zu vermeiden und im Transformationsprozess zu einer nachhaltigen Entwicklung einen bedeutenden Fortschritt zu machen. Des Weiteren bildet die Verordnung auch ein Rahmenwerk für zukünftige Gesetzesinitiativen auf EU-Level, eventuelle Beschränkungen und Steuerungen.

Insbesondere der Zeitplan und der Detaillierungsgrad, der für eine taxonomie-konforme Berichterstattung erforderlich ist, stellen eine große Herausforderung für be[44]troffene Unternehmen dar. Des Weiteren sind flexible ESG-Strategien und -prozesse erforderlich, um auf bisher unveröffentlichte Details der EU-Taxonomie-Verordnung und künftige (Fort-)Entwicklungen reagieren zu können.

Derzeit liegt der Hauptfokus der EU-Taxonomie-Verordnung noch auf der Bestimmung der ökologischen Nachhaltigkeit einer Wirtschaftstätigkeit, langfristig soll aber auch die Messung sozialer Nachhaltigkeit von Wirtschaftstätigkeiten umfassend geregelt werden. Im Juli 2021 hat die »Subgroup on social taxonomy« der Platform on Sustainable Finance einen Vorschlag für die Erweiterung der Taxonomie auf soziale Nachhaltigkeitsziele vorgelegt. Der Berichtsentwurf betont, dass es angesichts der COVID-19-Pandemie, offener sozialer Fragen im Zusammenhang mit einer voranschreitenden nachhaltigen Entwicklung, anhaltender Menschenrechtsverletzungen und ständig steigender Kosten für Wohnraum wichtig ist, wirtschaftliche Aktivitäten zu identifizieren, die zur Förderung sozialer Ziele beitragen. Auf der Grundlage internationaler Normen und Grundsätze wie den SDGs und den UN-Leitprinzipien für Unternehmen und Menschenrechte würde eine Sozialtaxonomie Investoren helfen, Finanzierungsmöglichkeiten für menschenwürdige Arbeit, integrative und nachhaltige Gemeinschaften sowie erschwingliche Gesundheitsversorgung und Wohnraum zu finden.

1.2.2.4EU-Offenlegungsverordnung

Als weiterer Baustein des Aktionsplans zur Finanzierung eines nachhaltigen Wachstums trat Ende Dezember 2019 die Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungen im Finanzdienstleistungssektor (»EU-Offenlegungsverordnung«) in Kraft. Ziel ist die Verschärfung und Harmonisierung nachhaltigkeitsbezogener Offenlegungsverpflichtungen.

Die EU-Offenlegungsverordnung verpflichtet Finanzmarktteilnehmer, (i) ihre Konzepte zur Einbindung von Nachhaltigkeitsrisiken in ihren Investitionsentscheidungsprozess und

(ii) nachteilige Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf bestimme Nachhaltigkeitsfaktoren (Principal Adverse Impacts on Sustainability, PAIs) – etwa Umwelt-, Sozial- und Arbeitnehmerbelange, die Achtung der Menschenrechte und die Bekämpfung von Korruption und Bestechung – offenzulegen.

Mit diesen Pflichten ist auch eine Ausweitung der nachhaltigkeitsrelevanten Rechnungslegung verbunden.76

[45]Eine Übersicht zum Beginn der einzelnen Berichtspflichten nach der EU-Offenlegungsverordnung und EU-Taxonomie-Verordnung hat die Bundesanstalt für Finanzdienstaufsicht (BaFin) auf ihrer Webseite zur Verfügung gestellt.77

Es ist zwischen der Offenlegung von Informationen auf der Internetseite, Angaben in Verkaufsprojekten und in Jahresberichten bzw. regelmäßigen Berichten zu unterscheiden, wobei sich Verpflichtungen für die Unternehmens- sowie die Produktebene ergeben:

1.2.2.4.1Offenlegung im Internet

So müssen beispielsweise im Internet veröffentlichte Informationen jeweils auf dem aktuellen Stand sein. Bei Änderungen muss eine eindeutige Erläuterung über den Änderungsumfang hinzugefügt werden.78 Weiterhin haben die betroffenen Unternehmen zu erklären, ob nachteilige Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt oder nicht berücksichtigt werden (»comply or explain«).79 Im Fall der Berücksichtigung nachteiliger Auswirkungen ist u. a. eine diesbezügliche Erläuterung einschließlich der Angabe getroffener oder geplanter Maßnahmen abzugeben. Sofern keine Berücksichtigung nachteiliger Auswirkungen erfolgt, sind hierfür eindeutige Gründe anzugeben und ggf. darzulegen, ob und wann eine solche Berücksichtigung erfolgen wird.

Kapitalverwaltungsgesellschaften mit mehr als 500 Mitarbeitern müssen zwingend seit dem 30. Juni 2021 auf ihren Internetseiten Erklärungen über Strategien zur Erfüllung ihrer Sorgfaltspflichten im Zusammenhang mit den wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (PAIs) geben.

Zudem müssen Kapitalverwaltungsgesellschaften jeweils aktuell angeben, inwiefern ihre Vergütungspolitik mit der Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken im Einklang ist.

1.2.2.4.2Offenlegung in vorvertraglichen Informationen

Gem. Artikel 6 EU-Offenlegungsverordnung sind in vorvertraglichen Informationen Erläuterungen zu Aspekten mit dem Umgang von Nachhaltigkeitsrisiken auf der [46]Unternehmensebene, d. h. auf der Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft, zu geben. Dies umfasst

(i) die Art und Weise der Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken bei Investitionsentscheidungen und

(ii) die Ergebnisse der Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen auf die Rendite des Investmentvermögens. Sofern Nachhaltigkeitsrisiken als nicht relevant angesehen werden, ist dies entsprechend zu begründen.

Diese Verpflichtungen bestehen für Verkaufsprospekte bereits seit dem 10. März 2021.

Spätestens ab dem 30. Dezember 2022 gelten die Offenlegungsverpflichtungen des Weiteren auch für die Produktebene der betroffenen Unternehmen. Die Informationspflicht umfasst

(i) Erklärungen, ob und – wenn ja – wie in einem Investmentvermögen die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt werden, und

(ii) die Erläuterung, dass Informationen über die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren im Rahmen des Jahresberichts offengelegt werden.80

1.2.2.4.3Offenlegungspflichten für bestimmte Produkte

Für Produkte, die mit ökologischen oder sozialen Merkmalen werben81 oder mit denen positive Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft angestrebt werden82, gelten darüber hinaus weitere Transparenzpflichten. Hierbei ist zwischen der Offenlegung in vorvertraglichen Informationen und in regelmäßigen Berichten zu unterscheiden. Die Unterschiede zwischen sog. Artikel-8- und Artikel-9-Produkten liegen in der Gestaltung und Vermarktung, wobei die Merkmale bzw. die Zielerreichung der Nachhaltigkeitswirkung möglichst anhand von Indikatoren quantifiziert und mit einem Index oder einer Benchmark verglichen werden sollen.

1.2.2.4.4Artikel-8-Produkt

Wird ein Investmentvermögen mit ökologischen oder sozialen Merkmalen oder einer Kombination aus diesen Merkmalen beworben, gilt Folgendes:

[47] Sofern die Unternehmen, in die investiert wird, Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung anwenden, bestehen weitergehende vorvertragliche Informationen. Diese umfassen Angaben zur Erfüllung von ökologischen und sozialen Merkmalen. Wurde ein Index (Nachhaltigkeitsindex oder Standardindex) als Referenzwert für das Investmentvermögen bestimmt, sind Angaben aufzunehmen, inwiefern der Index mit diesen Merkmalen vereinbar ist.Zudem gelten besondere Informationspflichten im Internet. Beispielsweise muss eine Beschreibung der ökologischen oder sozialen Merkmale enthalten sein. Weiterhin müssen etwa Angaben zu den angewendeten Methoden zur Bewertung, Messung und Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale gemacht werden.Ferner müssen für diese Investmentvermögen im Jahresbericht Erläuterungen zu bestimmten Nachhaltigkeitsaspekten enthalten sein.

Mit ihrer neuen Strategie vom 6. Juli 2021 kündigte die Kommission an, Mindestanforderungen an Artikel-8-Produkte der Offenlegungsverordnung zur Sicherstellung einer einheitlichen Anwendung zu entwickeln.83

1.2.2.4.5Artikel-9-Produkt

Wird mit einem Investmentvermögen eine nachhaltige Investition (z. B. Verminderung von CO2-Emissionen oder Schaffung von bezahlbarem Wohnraum) angestrebt, gelten folgende Offenlegungsverpflichtungen:

Wurde ein Nachhaltigkeitsreferenzwert als Referenzwert bestimmt, so gehören zu den vorvertraglichen Informationen insbesondere Angaben dazu, wie der bestimmte Nachhaltigkeitsreferenzwert auf das angestrebte Ziel ausgerichtet ist. Andernfalls müssen die vorvertraglichen Informationen Erläuterungen dazu enthalten, wie das angestrebte Ziel erreicht werden kann.Auch hier sind im Internet etwa die ökologischen oder sozialen Merkmale zu beschreiben und Angaben zu den angewendeten Evaluierungsmethoden zu machen.Zudem sind für das Investmentvermögen in dem Jahresbericht Angaben zur Erfüllung der ökologischen oder sozialen Merkmale aufzunehmen.

1.2.2.4.6Principal Adverse Impacts on Sustainability

Betroffene Unternehmen mit mehr als 500 Mitarbeitern (auf Konzernebene)84 müssen zwingend die PAIs bei ihren Investitionsentscheidungen berücksichtigen. Unternehmen mit einer geringeren Mitarbeiteranzahl haben die Möglichkeit zu erklären, warum [48]sie die PAIs nicht berücksichtigt haben. Die PAIs werden durch Listen von verpflichtenden und optionalen Indikatoren aus den Bereichen Treibhausgasemissionen, Energieeffizienz, Biodiversität, Wasser, Abfall, Soziales und Mitarbeiter, Menschenrechte und Korruption weiter konkretisiert. Damit werden die drei ESG-Kategorien umfassend abgedeckt. Neben einer Erfassung und Offenlegung notwendiger Daten innerhalb eines Portfolios hat auch eine Priorisierung, eine Festlegung von Schwellenwerten (zum Ausschluss von Investitionen) und ein aktives Engagement zu erfolgen, um eine zukünftige Reduzierung der PAIs zu erreichen.

1.2.2.4.7Anwenderkreis

Die EU-Offenlegungsverordnung gilt für Finanzmarktteilnehmer und Finanzberater, wobei für Finanzberater verminderte Offenlegungsverpflichtungen bestehen. Finanzmarktteilnehmer sind Personen oder Gruppen, die ein oder mehrere Finanzprodukte (etwa verwaltete Kundenportfolios, alternative Investmentfonds, Versicherungsanlageprodukte, Altersvorsorgeprodukte) anbieten, erstellen oder verwalten. Finanzberater bieten Anlage- oder Versicherungsberatung zu Finanzprodukten an.85

1.2.2.4.8Ergänzendes Reporting nach EU-Taxonomie-Verordnung

Für Finanzprodukte, die einen ökologischen Nachhaltigkeitsaspekt verfolgen, ist ab 2023 ergänzend ein Reporting nach der EU-Taxonomie-Verordnung vorzunehmen.86

1.2.2.4.9Umsetzung

Der Gemeinsame Ausschuss der Europäischen Aufsichtsbehörden (ESAs, bestehend aus ESMA87, EIOPA88 und EBA89) veröffentlichte am 4. Februar 2021 seinen finalen Bericht zum delegierten Rechtsakt der Offenlegungsverordnung. Im Juli 2021 wurde die Anwendbarkeit der Anforderungen der Level-II-Rechtsakte aufgrund der Länge und technischen Details auf den 1. Juli 2022 verschoben.90

[49]

Abb. 1.3: Die EU-Offenlegungsverordnung. Quelle: PwC Legal AG.

[50]1.2.2.5EU-Benchmark-Verordnung

Gemeinsam mit der Offenlegungsverordnung wurde im Dezember 2019 die Verordnung (EU) 2019/208991 (»EU-Benchmark-Verordnung«) im Amtsblatt der EU veröffentlicht. Diese verfolgt das Ziel, verbesserte Informationen über den »CO2-Fußabdruck« eines Investmentportfolios zu bieten. Neben der Entwicklung von Mindeststandards für CO2-arme Investitionen wurden zwei neue Kapitel von Referenzwerten eingeführt. Teilweise sind die Vorgaben bereits seit April 2020 anzuwenden.92

Die EU-Benchmark-Verordnung hat erhebliche Auswirkungen für die Unternehmensberichterstattung, da die bisherige Berichterstattung von Unternehmen über CO2-Emissionen noch wenig Aussagekraft hat. Die Verordnung wirkt dem undifferenzierten Vermarkten von Referenzwerten als »CO2-arm« entgegen, denn die unterschiedlichen Ansätze für Referenzwertmethoden führen zur Fragmentierung und wenig Transparenz. Daher legt die Verordnung Vorschriften für unterschiedliche Arten von Referenzwerten fest.93

Die Verordnung regelt u. a. Folgendes:

Einführung zweier klimabezogener Referenzwerte (d. h. EU-Referenzwert für den klimabedingten Wandel und Paris-abgestimmter EU-Referenzwert) undPflicht, u. a. für Referenzwerte offenzulegen, ob und inwiefern die jeweilige Methode ESG-Faktoren berücksichtigt.94

1.2.3Nationale Nachhaltigkeitsmaßnahmen

Im Rahmen dieses Unterkapitels wird – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – ein exemplarischer Überblick über den nationalen Rahmen für die ESG-Transformation gegeben. Zunächst wird dabei auf die Nachhaltigkeitsstrategie, welche das Zielbild einer nachhaltigen Entwicklung als politisches Leitprinzip vorgibt, und die Eckpunkte der [51]deutschen Klimaschutzpolitik eingegangen. Des Weiteren wird ein Überblick über den allgemeinen regulatorischen Trend und die dort erkennbaren Tendenzen gegeben sowie exemplarisch das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz vorgestellt. Abschließend werden ausgewählte Orientierungshilfen und Branchenstandards der Immobilienwirtschaft vorgestellt.

1.2.3.1Nachhaltigkeit als politisches Leitbild

Das erste Umweltschutzprogramm der Bundesregierung datiert bereits auf das Jahr 1971 und galt u. a. der Vorbereitung der ersten Weltumweltkonferenz in Stockholm. Es orientiert sich an den Erfahrungen anderer Länder – etwa dem 1969 in den USA verabschiedeten National Environmental Policy Act – und definiert den Umweltschutz als zentrale Staatsaufgabe. Im Jahr 1994 wurde vor dem Hintergrund der Agenda 21 und dem 5. Umweltprogramm der EU das Prinzip der Nachhaltigkeit als Staatsziel im Grundgesetz verankert95 (»Der Staat schützt auch in Verantwortung für die künftigen Generationen die natürlichen Lebensgrundlagen und die Tiere im Rahmen der verfassungsmäßigen Ordnung durch die Gesetzgebung und nach Maßgabe von Gesetz und Recht durch die vollziehende Gewalt und die Rechtsprechung.«)96.

Eine erste nationale Nachhaltigkeitsstrategie legte Deutschland 2002 zum UN-Gipfel für nachhaltige Entwicklung in Johannesburg vor (»Nationale Nachhaltigkeitsstrategie«).97 Fortschrittsberichte der Bundesregierung erschienen in den Jahren 2004, 2008 und 2012.98 Während in den Jahren 2009 bis 2012 die Entwicklung in den Bereichen Klimaschutz und umweltfreundliche Technologien grundsätzlich positiv bewertet wurden, wurde kritisch gesehen, dass andere Nachhaltigkeitsziele nicht ausreichend berücksichtigt seien99 und nur einen eingeschränkten Stellenwert in der Exekutive [52]und Legislative einnehmen würden.100