Handbuch Immobilienwirtschaft E-Book

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 1094

Veröffentlichungsjahr: 2022

Beschreibung

Dieses Handbuch enthält eine Zusammenstellung aktueller Themengebiete der Immobilienwirtschaft in einführenden Darstellungen. Ausgewiesene Immobilienexperten und -expertinnen geben eine verständliche und schnelle Orientierung über die wichtigsten Fragestellungen, Inhalte und Probleme ihres Fachgebiets. Von diesem Wissen profitieren Studierende, Teilnehmende in der Aus- und Weiterbildung sowie Praktikerinnen und Praktiker der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Zusätzlich stehen digitale Extras zur Verfügung. Inhalte: - Bautechnik - Immobilieninvestition und Immobilienfinanzierung - Immobilienmarketing, Immobiliencontrolling und Immobilienbewertung - Wohnungsbaugenossenschaften - Asset Management - Immobilienpolitik - Bezahlbares Wohnen und ökologische Transformation - Immobilienfinanzierung: Basel IV, Kreditfonds und Crowdfunding  - Zukunftsthemen des Immobiliencontrolling - Genossenschaftlicher Wohnungsbau als "natürliche" Mietpreisbremse - Neu in der 2. Auflage: bezahlbares Wohnen und ökologische Transformation, Digitalisierung, neue Wertermittlungsverordnung (WertV)

Leseprobe

[7]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwort zur 2. AuflageVorwort zur 1. AuflageWohnungsmarkt und WohnungspolitikVorwort1 Güterwirtschaftliche Betrachtung des Wohnungsmarktes2 Der Wohnungsmarkt aus Sicht der betrieblichen Finanzwirtschaft3 Folgen aus vermögensmarktwirtschaftlicher Betrachtung4 Der Grundstücksmarkt aus optionspreistheoretischer Sicht5 Ökonomisch fundierte wohnungspolitische InstrumenteLiteraturverzeichnisImmobilieninvestition1 Grundlagen der Immobilieninvestition2 Ziele der Immobilieninvestition3 Strategien der Immobilieninvestition4 Hauptakteure bei Immobilieninvestitionen5 Formen der Immobilieninvestition6 Immobilienanlageprodukte7 Investitionsrechnung8 Datenmaterial zum ImmobilieninvestmentLiteraturverzeichnisImmobilienfinanzierung1 Rahmenbedingungen2 Private Immobilienfinanzierung3 Gewerbliche Immobilienfinanzierung4 BankbetriebLiteraturverzeichnisGrundriss des Immobilienmarketings1 Grundlagen des Marketings2 Marktforschung in der Immobilienwirtschaft3 Das Käuferverhalten4 Einsatz der Marketinginstrumente 5 MarketingkonzeptionLiteraturverzeichnisImmobiliencontrolling 1 Grundlagen des Controllings 2 Strategisches Controlling in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft3 Operatives Controlling in der Wohnungs- und ImmobilienwirtschaftLiteraturverzeichnisWertermittlung von Immobilien1 Grundlagen2 Die Wertermittlungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung3 ZusammenfassungLiteraturverzeichnisModernes Real-Estate-Asset-Management1 Real-Estate-Asset-Management im Wandel2 Überlegungen zum Immobilienmarkt3 Marktmechanik4 Überlegungen zu Steuerungsgrößen5 Herleitung eines »neuen« Risikomaßes6 Zusammenfassung und AusblickLiteraturverzeichnisGrundriss der Wohnungsgenossenschaften1 Charakterisierung der Wohnungsgenossenschaft2 Geschichtliche Entwicklung der Wohnungsgenossenschaften3 Was Mitglieder wissen müssen: Rechtliche Regelungen und Entscheidungsfindung in Wohnungsgenossenschaften4 Strukturmerkmale – was Wohnungsgenossenschaften ausmacht5 Mitgliederförderung: ein besonderes Unternehmensziel6 AusblickLiteraturverzeichnisSozialmanagement und Quartiersentwicklung in der Wohnungswirtschaft1 Bedeutung für die Wohnungswirtschaft2 Personal- und Organisationsentwicklung des Aufgabenbereichs Sozialmanagement und Quartiersentwicklung 3 Wohnbegleitende Dienstleistungen4 Sozialmanagement in der Mietschuldnerberatung 5 Sozialmanagement bei Modernisierungsmaßnahmen6 Soziales Beschwerdemanagement7 Sozialmanagement und Quartiersentwicklung für Wohnquartiere mit besonderem Entwicklungsbedarf8 Sozialmanagement und Quartiersentwicklung als Marketinginstrumente 9 Erfolge durch Sozialmanagement und Quartiersentwicklung LiteraturverzeichnisTypische Mängel und Schäden bei Immobilien1 Schimmelpilzbefall und seine Ursachen2 Typische AbdichtungsmängelQuellen- und LiteraturverzeichnisAbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnisDie Autorinnen und AutorenDigital Extras

[1]

Hinweis zum Urheberrecht:

Alle Inhalte dieses eBooks sind urheberrechtlich geschützt.

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Dafür vielen Dank!

Haufe Lexware GmbH & Co KG

[6]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-15819-7

Bestell-Nr. 16029-0002

ePub:

ISBN 978-3-648-15820-3

Bestell-Nr. 16029-0100

ePDF:

ISBN 978-3-648-15821-0

Bestell-Nr. 16029-0150

Markus Mändle (Herausgeber)

Handbuch Immobilienwirtschaft

2., aktualisierte Auflage, Mai 2022

© 2022 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): © NaughtyNut, shutterstock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping, Traum vom Buch, München

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/ Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit. Redaktionsschluss für dieses Buch war der 7. März 2022.

Sofern diese Publikation ein ergänzendes Online-Angebot beinhaltet, stehen die Inhalte für 12 Monate nach Einstellen bzw. Abverkauf des Buches, mindestens aber für zwei Jahre nach Erscheinen des Buches, online zur Verfügung. Ein Anspruch auf Nutzung darüber hinaus besteht nicht.

Sollte dieses Buch bzw. das Online-Angebot Links auf Webseiten Dritter enthalten, so übernehmen wir für deren Inhalte und die Verfügbarkeit keine Haftung. Wir machen uns diese Inhalte nicht zu eigen und verweisen lediglich auf deren Stand zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung.

[11]Vorwort zur 2. Auflage

Nach fünf Jahren war es an der Zeit, das »Handbuch Immobilienwirtschaft« zu aktualisieren. Seit dem Erscheinen der Erstauflage im Jahr 2017 hat sich einiges getan. Die Immobilienwirtschaft entwickelte sich in vielen Bereichen dynamisch weiter: Die Herausforderungen des Klimawandels und des bezahlbaren Wohnens, der Megatrend der Digitalisierung, aber auch neue Regularien und gesetzliche Vorschriften, etwa bei der Immobilienbewertung, bestimmen die Diskussion. Uns war es wichtig, das Handbuch an den neuesten Stand anzupassen. Dabei bleibt es unser Ziel, den Leserinnen und Lesern eine verständliche und schnelle Orientierung über die wichtigsten Fragestellungen, Inhalte und Probleme des jeweiligen Sachgebiets der Immobilienwirtschaft zu geben.

Unser bewährtes Autorenteam ist auch bei der vorliegenden Neuauflage fast unverändert mit dabei. Es sind allesamt ausgewiesene Expertinnen und Experten ihres Fachgebiets. Dies ist wichtig, denn so bleibt die fachliche Fundierung und die Praxisnähe der einzelnen Darstellungen gewahrt. Mein herzlicher Dank gilt an dieser Stelle Iris Beuerle, Sabine Brahms, Günter Ebert, Robert Göötz, Carsten Lausberg, Gerrit Leopoldsberger, Andreas Marchtaler, Frank Monien, Dieter Rebitzer, Ramón Sotelo, Markus Staiber, Volker Steinhübel und Werner Ziegler für ihre engagierte und zuverlässige Mitwirkung. Ein besonderer Dank gebührt wieder Frau Jasmin Jallad vom Haufe-Verlag für die angenehme und konstruktive Zusammenarbeit und Frau Cornelia Rüping für ihren unermüdlichen Einsatz bei der Lektorierung auch dieser Neuauflage.

Und wieder gilt: Wir freuen uns über Anregungen und Verbesserungsvorschläge unserer Leserinnen und Leser und wünschen ihnen viel Freude beim Lesen und Lernen.

Geislingen/Steige, im März 2022Markus Mändle

[13]Vorwort zur 1. Auflage

Der ökonomische, demografische und soziale Wandel unserer Gesellschaft, die zunehmende Bedeutung ökologischer Fragen, die vielfältigen Wirkungen gesetzlicher Vorschriften und nicht zuletzt auch die fortschreitende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft führen zu einer rasanten Zunahme des Immobilienwissens bei steigender Komplexität und kontinuierlich beschleunigten Prozessen. Sichtbarer Ausdruck dieser Wissensexplosion ist die Akademisierung der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung und die fortschreitende Professionalisierung der Branche. Auch in der immobilienwirtschaftlichen Fachliteratur wird dieser Entwicklung Rechnung getragen. So verzeichnen einschlägige Lexika nicht selten eine beträchtliche Zunahme ihres Umfangs und für traditionelle Lehrbücher wird es zunehmend schwierig, den State of the Art des Immobilienwissens vollständig abzubilden.

Das vorliegende »Handbuch Immobilienwirtschaft« versucht daher auf andere Weise, den Leser mit immobilienwirtschaftlichen Themen vertraut zu machen. Es handelt sich nicht um ein Lehrbuch im klassischen Sinne, das die Immobilienwirtschaft als Ganzes strukturiert abhandelt. Vielmehr enthält das Handbuch eine Zusammenstellung wichtiger und aktueller Themengebiete der Immobilienwirtschaft in einführenden bzw. überblickartigen und in sich geschlossenen Darstellungen. Ziel des Handbuchs ist es, dem Leser eine verständliche und schnelle Orientierung über die wichtigsten Fragestellungen, Inhalte und Probleme des jeweiligen Sachgebiets zu geben. Damit steht das »Handbuch Immobilienwirtschaft« gedanklich in der Tradition der von Eduard Mändle und mir herausgegebenen Buchreihe »Moderne Immobilienwirtschaft«. Es freut mich, dass es gelungen ist, einige interessante Titel dieser Reihe – nämlich die Beiträge zum Immobilienmarketing, zum Immobiliencontrolling, zu den Wohnungsgenossenschaften sowie zum Sozialmanagement – in vollständig überarbeiteter und aktualisierter Form in dieses Werk aufzunehmen.

Als Nutzer des Handbuchs kommen zunächst Studierende der Wirtschafts- und Sozialwissenschaften (insbesondere natürlich der Immobilienwirtschaft) sowie Teilnehmer in der Aus- und Weiterbildung in Betracht. Das Handbuch wendet sich zugleich aber auch ganz bewusst an Praktiker der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie an Personen, die sich über bestimmte immobilienwirtschaftliche Themen informieren und weiterbilden möchten.

Bei den Autoren dieses Handbuchs handelt es sich um ausgewiesene Experten ihres Fachgebiets, die nicht nur über fundierte theoretische Kenntnisse verfügen, sondern auch über eine langjährige Erfahrung in der Praxis. Dies gewährleistet zugleich die fachliche Fundierung und die Praxisnähe der einzelnen Darstellungen. Mein herzlicher Dank gilt an dieser Stelle Iris Beuerle, Günter Ebert, Robert Göötz, Carsten Lausberg, [14]Gerrit Leopoldsberger, Andreas Marchtaler, Frank Monien, Sabine Petter, Dieter Rebitzer, Ramón Sotelo, Volker Steinhübel und Werner Ziegler für ihre engagierte und zuverlässige Mitwirkung, ohne die dieses aufwendige Buchprojekt nicht realisierbar gewesen wäre. Besonderer Dank gebührt Frau Jasmin Jallad vom Haufe-Verlag für die angenehme und konstruktive Zusammenarbeit und Frau Cornelia Rüping für ihren unermüdlichen Einsatz beim Lektorieren der Beiträge.

Für Anregungen und Kritik sind Autoren und Herausgeber jederzeit dankbar. Wir wünschen unseren Lesern eine unterhaltsame und hoffentlich informative Lektüre über die faszinierende Welt der Immobilien.

Geislingen/Steige, im Februar 2017Markus Mändle

[15]Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik

Ramón Sotelo

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Vorwort

1 Güterwirtschaftliche Betrachtung des Wohnungsmarktes

1.1 Bedürfnis, Bedarf und Nachfrage

1.2 Die Hindernisse eines funktionsfähigen Mietwohnungsmarktes

1.2.1 Preisregulierungen

1.2.2 Wechselwirkungen zwischen den Wohnungssegmenten

1.2.3 Vermietung unterhalb der Marktpreise

1.2.4 Falsche Mietspiegel und unzureichende Mietanpassung

2 Der Wohnungsmarkt aus Sicht der betrieblichen Finanzwirtschaft

2.1 Mieten oder Kaufen von Wohnraum ökonomisch betrachtet

2.1.1 Die goldene Bilanzregel

2.1.2 Der Leverage-Effekt

2.1.3 Das MM-Theorem

2.1.4 Transaktionskostenökonomik nach Coase

2.1.5 Drittverwendungsfähigkeit nach Williamson

2.1.6 Die Mietpreisbremse

2.2 Steuerliche Einflüsse auf die Finanzierung der Nutzung

2.2.1 Privilegierung von Wohnen durch die Konsumgutlösung

2.2.2 Umgang mit der Grundsteuer

2.3 Finanzwirtschaftliche Betrachtung der Mietrechtsgestaltung

2.3.1 Anteile der Eigen- und der Fremdfinanzierung

2.3.2 Ungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter

2.3.3 Schutz vor willkürlicher Kündigung

2.3.4 Die ortsübliche Vergleichsmiete

2.3.5 Eigenbedarf

[16]2.3.6 Mieterhöhung nach Modernisierungen

2.3.7 Ent- und Durchmischung von Stadtteilen

3 Folgen aus vermögensmarktwirtschaftlicher Betrachtung

3.1 Schutz vor Inflation

3.2 Immobilien als Währungsersatz

3.3 Vermögenshortung

4 Der Grundstücksmarkt aus optionspreistheoretischer Sicht

4.1 Bebauung als eine optionstheoretische Problemstellung

4.1.1 Grundstückspreis als Wert der Option

4.1.2 Bebauung von Grundstücken als Ausübung der Option

4.1.3 Besonderheiten des Mietwohnungsmarktes

4.2 Die Gründe für staatliche Interventionen zur Angebotsausweitung

4.2.1 Subventionen an Mieter und Vermieter

4.2.2 Steuerfragen

5 Ökonomisch fundierte wohnungspolitische Instrumente

5.1 Subjektförderung

5.2 Belegungsrechte

5.3 Objektförderung

5.4 Ökonomisch fundierte Wohnungspolitik

Literaturverzeichnis

[17]Abbildungsverzeichnis

Abb. 1:Vertikale preisunelastische AngebotskurveAbb. 2:Elastische gerade NachfragekurveAbb. 3:Hyperbolische NachfragekurveAbb. 4:Wohnungsmangel – rechts von der Angebotskurve verlaufende NachfragekurveAbb. 5:Angebots- und Nachfragekurve sowie Produzentenrente des AnbietersAbb. 6:Rechts von der Nachfragekurve verlaufende AngebotskurveAbb. 7:Angebot und Nachfrageüberhang bei fixierten PreisenAbb. 8:Wohnungssegmente und NachfrageAbb. 9:Vermietung auf dem ZeitstrahlAbb. 10:Ebenen der FinanzierungAbb. 11:Finanzierungspostulat (goldene Bilanzregel, Bankregel)Abb. 12:Horizontale FinanzierungsregelnAbb. 13:Vertikale FinanzierungsregelnAbb. 14:Finanzierung als Leverage-EffektAbb. 15:Finanzierungspostulat von Williamson (1988)Abb. 16:Aufgeld einer Option im ZeitablaufAbb. 17:Erstellung eines BürogebäudesAbb. 18:Zustand der Option Grundstück vor und nach SteuerinterventionAbb. 19:Zustand der Option Grundstück vor und nach Steuerintervention (Fortsetzung)

Tabellenverzeichnis

Tab. 1:Spezifität unterschiedlicher Nutzungsarten und Flächen

[18]Vorwort

Nach der Jahrtausendwende setzte sich in der deutschen Gesellschaft und Politik die Auffassung durch, Deutschland verfüge über hinreichend viel Wohnraum. Das Mantra lautete: »Deutschland ist gebaut.« Bedingt durch den vorhandenen Wohnungsbestand und die damals erwartete demografische Entwicklung war dies politischer Konsens. Mit der Folge, dass eine Reihe von Fördermaßnahmen, angefangen vom klassischen sozialen Wohnungsbau bis hin zur steuerlichen Förderung und der Eigenheimzulage, reduziert bzw. abgeschafft wurde. Diejenigen, die damals darauf hingewiesen hatten, dass der demografische Faktor deutlich überschätzt wird, weil die Nachfrage vom Einkommen und nicht von der Einwohnerzahl abhänge und auch die Zahl der Haushalte letztlich vom verfügbaren Einkommen, konnten sich im politischen Diskurs kein Gehör verschaffen. Die Politik war nicht nur wegen falscher Prognosen und der fiskalischen Restriktionen handlungsunfähig, sondern auch, weil bereits zur Jahrtausendwende klar war, dass die Wohnungsmarktentwicklung in Deutschland immer weniger homogen verlaufen würde und – wenn überhaupt – wohnungspolitische Akzente regional differenziert gesetzt werden müssten. Damit geht jedoch einher, mal unabhängig von der Frage ihrer adäquaten Messbarkeit, dass im Ergebnis der Fiskus in der Summe nicht nur die strukturschwachen, sondern gerade auch die strukturstarken Regionen mithilfe der strukturschwachen Regionen querfinanzieren muss. Dies läuft allerdings dem Verfassungsprinzip der Angleichung unterschiedlicher Lebensverhältnisse diametral entgegen.

Mit dem Ausbruch der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 wurde alles anders. Für viele ist diese Finanzkrise, die nicht nur chronologisch, sondern auch materiell mit der Immobilienkrise in den USA begann, Ausdruck eines globalen Marktversagens mit der Schlussfolgerung, dass das Primat der Politik nun wiederhergestellt werden müsse. Es ist hier nicht der Ort, alle in dieser meines Erachtens falschen, ja eigentlich terminologisch sogar sinnlosen These enthaltenen Missverständnisse zu erörtern. Doch zwei Anmerkungen erscheinen für die wohnungspolitische Debatte unumgänglich: Erstens war die US-amerikanische Immobilienkrise Folge der politisch motivierten und über die Finanzierungsinstitutionen Freddie Mac und Fannie Mae geförderten Erhöhung der Eigentumsquote und des Wohnungsbestands. Es handelt sich also gerade nicht um ein Markt-, sondern um ein Politikversagen. Zweitens war auch die sich anschließende Bankenkrise insoweit regulativ verursacht, als insbesondere in Europa die Banken zu wenig Eigenkapital für das Kreditportfolio bereithalten und Kredite an die öffentliche Hand gar nicht mit Eigenkapital unterlegt sein mussten. Der Bankenregulierer strebte nicht nach stabilen Finanzmärkten, sondern nach günstigen Finanzierungen für seine öffentlichen Haushalte. Wenn dann der Markt nicht mehr mitspielt, hat nicht er versagt, sondern die Marktakteure haben eine radikale Antwort auf die falsche, rein politisch motivierte Regulierung gegeben.

[19]Mit der nach Europa überschwappenden Finanzkrise und den sich auch, aber nicht ausschließlich im Zuge der Bankenrettung entwickelnden Haushaltskrisen vieler europäischer Staaten setzte ein bedeutender Kapitalstrom nach Deutschland ein. Den Akteuren an den Kapitalmärkten wurde schlagartig klar, dass jenseits der einheitlichen Währung vielleicht doch unterschiedliche Adressrisiken in Europa gegeben sein könnten. Sehr holzschnittartig kann resümiert werden, dass in einigen EU-Ländern nicht der Euro, sondern die Deutsche Mark eingeführt wurde, die man dann – der politischen Korrektheit geschuldet – als Euro bezeichnete. Länder wie Großbritannien oder Schweden, die über eine eigene Währung mit Reservefunktion für Dritte verfügten, haben nicht an der Währungsunion partizipiert. Es bildeten – im Großen und Ganzen betrachtet – nur jene Länder neben Deutschland die Eurozone, die über keine Währung verfügten, die ihrerseits von Dritten als Devisenreserve gehalten wurde.

In der ersten Phase waren die zunächst einheitlichen Zinsen für Deutschland zu hoch und für die anderen Länder (Portugal, Italien, Irland, Griechenland, Spanien, kurz PIIGS) zu gering, sodass dort die Wachstumsraten und die Immobilienpreise stark anstiegen. In Deutschland kam es hingegen in dieser Zeit (1999 bis 2006) nur zu mäßigem Wachstum und praktisch keiner Wertentwicklung am Immobilienmarkt, das Land wurde als »kranker Mann Europas« bezeichnet. Nach dem Ausbruch der Finanzkrise drehte sich die Richtung der Finanzströme mit den bekannten Folgen: weniger Wachstum und teilweiser Zusammenbruch der Immobilienpreise in den PIIGS-Staaten und eine deutliche Erholung, teilweise mit Boomcharakter, der deutschen Immobilienmärkte.

Zusammengefasst hatte die globale Finanzkrise folgende für unsere Fragestellung relevanten Effekte: In politisch-gesellschaftlicher Hinsicht entstand eine Stimmung, die an das »Primat der Politik« glaubte. Dies zeigte sich bereits daran, dass keine im Deutschen Bundestag vertretene Partei beispielsweise gegen die Einführung einer Mietpreisbremse war. In ökonomischer Hinsicht ergab sich einerseits eine Belebung der Nachfrage durch Wachstum, andererseits eine preisliche Neubewertung der Bestände.

Bereits vor dem beschriebenen gesellschaftspolitischen Wandel hin zu mehr Staatsgläubigkeit und zu kritischer Betrachtung von Marktprozessen, den die globale Finanzkrise angestoßen hatte, gab es nicht nur in der deutschen Fachliteratur traditionell eine Relativierung der Funktionsfähigkeit von Wohnungsmärkten. Stets wird darauf verwiesen, dass Wohnungen keine homogenen und zudem standortverhaftete Güter seien, Bauland nicht beliebig vermehrbar und Kapital recht lange gebunden sei, Transaktionskosten recht hoch seien und schließlich die Markttransparenz zu wünschen übrig lasse. Hinzu kommen paraökonomische Argumente, zum Beispiel dass das Wohnen ein Grundrecht, die Wohnung eines Mieters unantastbar sei und folglich [20]diese Güter – jenseits der Frage der Funktionsfähigkeit von Märkten – gar nicht einem Marktmechanismus unterworfen werden dürften.

Nachdem die damalige Bundeskanzlerin Angela Merkel im Jahr 2015 während des Wahlkampfs ohne Einbeziehung von Partei und Fraktion dem Wähler eine Begrenzung auch von Neuvermietungsmieten versprochen hatte, wurde im selben Jahr die Mietpreisbremse bundesgesetzliche Grundlage. Diese wurde nach den fünf Jahren, auf die ihre Gültigkeit zunächst beschränkt war, verlängert und verschärft. Das Land Berlin beschloss 2019 eine zusätzliche landesrechtliche Regelung zur Mietpreisbeschränkung, den »Mietendeckel«. Diese wurde im Jahr 2021 für verfassungswidrig erklärt und verursachte folglich einen erheblichen Flurschaden hinsichtlich des Vertrauens der Investoren. Politisch gehen nun viele Marktteilnehmer davon aus, dass die Wohnungsvermietung kein gewünschtes Geschäftsmodell in Deutschland mehr ist, zumindest in gesuchten innerstädtischen Lagen. Der Bundesgesetzgeber hat in zeitlicher Folge 2021 die Beschränkung der Aufteilungsmöglichkeit von Mietshäusern im § 250 Baugesetzbuch (BauGB) verankert, sodass Desinvestitionsstrategien der Investoren aus dem Mietmarkt zumindest erschwert werden. Die in diesem Kapitel folgenden Erläuterungen zur Funktionsweise von Wohnungsmärkten sind geeignet zu erklären, warum die Mietpreisbremse die Situation der Wohnungssuchenden verschärft und weitere Regulierungen nach sich zieht.

Der Wohnungsmarkt ist genau genommen nicht nur ein Markt, sondern besteht aus einer Reihe unterschiedlicher Märkte, die miteinander in Interaktion stehen. Hinzu kommt, dass verschiedene Marktkonzepte für die Betrachtung gleicher und unterschiedlicher Märkte jeweils eine eigene Perspektive liefern. Ökonomisch kann ein Wohnungsmarkt aus vier unterschiedlichen Blickwinkeln betrachtet werden:

Auf einer güterwirtschaftlichen Ebene ist das im Wohnungsmarkt gehandelte Gut nicht die Wohnung selbst, sondern ihre Nutzungsmöglichkeit. Die Wohnung gibt als Investitionsgut unablässig ihre Nutzungsmöglichkeit ab. Angebot und Nachfrage beziehen sich güterwirtschaftlich betrachtet also nicht auf die Wohnungen selbst, sondern auf ihre Nutzungsmöglichkeiten. Das Instrumentarium der komparativ-statischen Analyse aus der Mikroökonomie eignet sich, um Zusammenhänge und Funktionsweisen des Wohnungsmarktes zu untersuchen.Die Nutzungsmöglichkeit einer Wohnung als das nachgefragte Gut kann nur »erworben« werden, indem die Wohnung selbst, also das Investitionsgut, kreditär dem Nachfrager überlassen wird. Der Mieter, der ökonomisch die Nutzungsmöglichkeit der Fläche erwerben möchte, muss hierzu in den Besitz der Wohnung gelangen. Der Vermieter wird Kreditgeber, der Mieter Kreditnehmer, die Wohnung zur Kreditsache; die Miete entspricht dann der Annuität des Kredits. Der Besitz einer Wohnung kann auch entstehen, indem das Investitionsgut Wohnung nicht gemietet, sondern käuflich erworben wird. Weil auf der Nutzungsebene die kreditäre Überlassung der Wohnung, also ihre Vermietung, einer Fremdfinanzierung [21]und das selbst genutzte Wohneigentum einer Eigenfinanzierung entspricht, sind die Theorieansätze der betrieblichen Finanzwirtschaft für die Frage der optimalen Finanzierung der Nutzung (Ankauf oder Anmietung) einschlägig. Ebenso können Anleihen aus der neuen Institutionenökonomik zur Gestaltung der Regulierung zur kreditären Überlassung von Flächen (Mietrecht) genommen werden.Immobilien dienen – und dies wird insbesondere in Deutschland seit dem Ausbruch der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 immer deutlicher – auch der Vermögenshortung. Vermögensbesitzer kaufen Immobilien und damit auch Wohnungen als reale, das heißt nicht auf nominellen Werten basierende Aktiva. Ein Vermögensbesitzer, der beispielsweise einen auf Euro lautenden Schuldschein hält, kann bei Sorge um die Wertbeständigkeit der Währung grundsätzlich entweder in eine andere Währung umdisponieren oder in Sachwerte aus dem eigenen Währungsraum investieren. Es kann zum Verständnis des Wohnungsmarktes sinnvoll sein, Immobilien und Wohnungen wie eine eigene interne Währung mit eigenem Zins (Liegenschaftszins) zu betrachten. Die Vermögenshortung von Immobilien kann die Preisbildung von Immobilien deutlich stärker beeinflussen als Angebot und Nachfrage nach Flächennutzungsmöglichkeiten auf der güterwirtschaftlichen Ebene.Des Weiteren ist der Grundstücksmarkt von Bedeutung. Er spielt zunächst für den Bestandsmarkt von Wohnungen keine Rolle, wird aber relevant, sobald die Ausweitung des Wohnungsangebots betrachtet wird, also der Wohnungsneubau. Der Grundstücksmarkt hat im Vergleich zu den Wohnungsmärkten ganz eigene Gesetzmäßigkeiten: Einerseits wird Baurecht nicht von den Wohnungsanbietern, sondern von dem Regulierer geschaffen. Andererseits ist der Grundstücksmarkt von besonderer Natur – und dieser Aspekt hat noch größere Bedeutung –, weil Grundstücke, die bebaut werden dürfen, also ein Baurecht darstellen, in der Regel keine Baupflicht beinhalten. Aus dieser Asymmetrie folgt schließlich der Optionscharakter von Grundstücken, der zu teilweise recht seltsamen und oft auch ungewollten Marktergebnissen führen kann.

[22]1Güterwirtschaftliche Betrachtung des Wohnungsmarktes

Es erleichtert die Analyse, wenn zunächst ausschließlich der Markt von Vermietungen im Bestand betrachtet wird. Die Marktanalyse erfolgt aus der güterwirtschaftlichen Perspektive und unterstellt, dass das Mietrecht als regulative Voraussetzung für diesen Markt optimal gestaltet ist. Als Kriterium für die optimale Mietrechtsregulierung wird die Maximierung des Marktvolumens angelegt.

1.1Bedürfnis, Bedarf und Nachfrage

Bei Betrachtung des Marktes der Vermietungen im Bestand und bewusster Auslassung des Neubau- und Grundstücksmarktes gibt es offenbar eine bestimmte Anzahl verfügbarer Wohnungen. Sie stellen das Angebot dar. Dieses ist physisch vorhanden und die Vermieter, also die als Eigentümer Verfügungsberechtigten, haben diese Wohnungen bereits gebaut oder erworben, sodass sowohl die Kosten der Kapitalbedienung als auch die Kosten der Bewirtschaftung (das heißt umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten) zum größten Teil Fixkostencharakter haben. Die Vermieter möchten vermieten und sind bereit, dies zu praktisch jedem Preis zu tun: Mehr nimmt man immer gerne, weniger ist besser als nichts und schließlich ist jede Miete ein Deckungsbeitrag. Hieraus folgt, dass das Angebot aus dem Wohnungsbestand völlig preisunelastisch ist. In der komparativ-statischen Analyse ist die Angebotskurve somit eine Vertikale (siehe Abb. 1).

Abb. 1: Vertikale preisunelastische Angebotskurve

[23]Menschen haben ein Bedürfnis nach Wohnraum. Unter Bedürfnis verstehen Ökonomen das Gefühl von Mangel und den Wunsch, diesen zu beseitigen. Viele haben das Bedürfnis nach einem Porsche 911. Damit aus dem Bedürfnis auch ein Bedarf wird, muss das Bedürfnis mit Kaufkraft (Geld) abgedeckt sein. Wenn kein Geld für den Porsche vorhanden ist und kein Amt das Geld für den Porsche zur Verfügung oder das Auto selbst vor die Tür stellt, dann bleibt es bei dem Bedürfnis, ohne dass ein Bedarf entsteht. Doch selbst wenn das Geld für den Porsche vorhanden ist, kommt es erst zur Nachfrage am Markt, wenn die Kaufentscheidung gefällt und umgesetzt wird. Allein dass viele dieses Auto schick finden und es sich leisten können, führt noch nicht zu Umsatz beim besagten Autohersteller.

Diese lehrbuchartige Erläuterung der Begriffe »Bedürfnis«, »Bedarf« und »Nachfrage« ist wichtig, weil diese in der wohnungspolitischen Diskussion häufig aus Unkenntnis oder aus normativen Gründen vermengt werden. So nehmen insbesondere Forschungsinstitute, die der Bauindustrie besonders nahe stehen, demografische oder auch geschätzte Entwicklungen der Zahl der Haushalte als Grundlage für die Schätzung eines Bedürfnisses oder Bedarfs, ohne dass dargelegt wird, wie es zur Nachfrage kommt. Wohnungspolitik besteht primär darin, politisch für legitim gehaltene Bedürfnisse mit den notwendigen finanziellen Mitteln auszustatten; mehr noch: Wohnungspolitik möchte einen Zwangskonsum an Wohnfläche erreichen, selbst wenn der Konsument individuell lieber die dafür aufgewendeten Kosten als frei verfügbares zusätzliches Einkommen hätte. Bei Betrachtung der Kostenmieten im ersten Förderweg des sozialen Wohnungsbaus beispielsweise kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass die Mieter lieber einen Teil dieses Betrags monatlich ausgezahlt bekämen und dafür schlechter wohnen wollen würden. Wohnungspolitik besteht also häufig in der Ausstattung von Bedürfnissen mit finanziellen Mitteln zu deren Umwandlung in einen Bedarf und ebenso in der Wandlung von Bedarf in Nachfrage. Dabei ist Ersteres mit einer Einkommensumverteilung verbunden und Letzteres oft mit einem Eingriff in die Freiheit des Konsumenten, denn es wird ein Konsumniveau erreicht, das an den Präferenzen der Konsumenten bewusst vorbeigeht.

Über die Nachfrage nach Wohnraum gibt es eine Fülle empirischer Studien. Unstrittig ist, dass sich die Nachfrage nach Wohnraum preiselastisch und einkommensabhängig gestaltet. Das bedeutet einerseits, dass mehr Wohnraum nachgefragt wird, wenn er preiswerter ist, und weniger, wenn der Preis höher ist. Andererseits gilt, dass [24]mehr Wohnraum nachgefragt wird, wenn das Einkommen höher ist, und auch, dass mit steigendem Einkommen des einzelnen Haushalts zwar der Wohnkonsum absolut steigt, der Anteil der Konsumausgaben, der für das Wohnen ausgegeben wird, jedoch sinkt.

BEISPIEL

Ein Unternehmer wohnt in seiner Villa, gibt aber vielleicht nur 5 % seines Einkommens für das Wohnen aus, während der Student in einer »Butze« wohnt (neudeutsch: Mikroapartment) und dafür bis zu 50 % seines verfügbaren Einkommens ausgibt.

Selbstverständlich hängen Präferenzen hinsichtlich des Wohnens an Determinanten wie der tatsächlichen Haushaltsgröße und anderen Faktoren, aber für eine erste Wohnungsmarktanalyse reicht das verfügbare Einkommen aus. Die Nachfrage steigt mit sinkenden und sinkt mit steigenden Preisen. In der komparativ-statischen Analyse wird die Nachfragekurve häufig als eine fallende Gerade gezeigt (siehe Abb. 2).

Abb. 2: Elastische gerade Nachfragekurve

Wir können davon ausgehen, dass die Nachfragekurve keine Gerade ist, sondern eine Kurvenform aufweist, möglicherweise einen hyperbolischen Verlauf hat (siehe Abb. 3).

[25]

Abb. 3: Hyperbolische Nachfragekurve

Der angenommene hyperbolische Verlauf einer Nachfragekurve erlaubt es, komparativ-statisch eine Wohnungsknappheit darzustellen. In Abb. 4 hat sich die Angebotskurve aus Abb. 1 nach links verschoben. Das wäre auf dem Gesamtmarkt zum Beispiel der Fall, wenn durch Erdbeben oder Krieg ein Großteil des Wohnungsbestands vernichtet würde. Diese Angebotskurve trifft auf die Nachfragekurve aus Abb. 3. Alternativ verschiebt sich die Nachfragekurve nach rechts, was beispielsweise einer starken Einkommenserhöhung entspräche. Letzteres kann nicht wirklich plötzlich geschehen, wohl aber über einen längeren Zeitraum.

Abb. 4: Wohnungsmangel – rechts von der Angebotskurve verlaufende Nachfragekurve

Die in Abb. 4 dargestellte Situation ist derzeit in Deutschland praktisch nirgends anzutreffen.

[26]Bei Kombination der Angebots- und Nachfragekurve in einer Abbildung (siehe Abb. 5) zeigen sich zwei grundlegende Aspekte.

Abb. 5: Angebots- und Nachfragekurve sowie Produzentenrente des Anbieters

Erstens: Wenn die Angebotskurve unelastisch ist, also eine Vertikale, und die Nachfragekurve elastisch, dann gibt es – sofern sich die Kurven schneiden – stets einen Preis, der Angebot und Nachfrage derart in Übereinstimmung bringt, dass es weder einen Wohnungsleerstand gibt noch Nachfrager ohne Wohnung bleiben müssen, sofern sie die Marktmiete entrichten können. Hieraus folgt zunächst, dass Wohnungspolitik sich dem Grunde nach nur mit zwei Gesichtspunkten zu befassen hat: Sie muss einerseits gewährleisten, dass auch Geringverdiener so viel Einkommen haben, dass sie sich einen gesellschaftlich definierten angemessenen Wohnkonsum leisten können; andererseits hat sie sicherzustellen, dass das Angebot an Wohnungen ausreicht, sodass die Nachfragekurve die Angebotskurve schneidet.

Zweitens: Weil das Angebot an vorhandenen Wohnungen völlig preisunelastisch ist, sind Vermieter reine Preisnehmer. Das heißt, sie müssen sich mit dem begnügen, was sie bekommen, bzw. nehmen, was sie kriegen oder was ihnen der Markt und die Politik übrig lassen. Das bedeutet ökonomisch, dass der gesamte Mietumsatz der Produzentenrente entspricht. Unter der Produzentenrente verstehen Ökonomen die Differenz zwischen dem Preis, zu dem ein Anbieter aufgrund seiner Kostensituation noch bereit wäre, ein Gut anzubieten, und dem Marktpreis. Weil der Mietumsatz komplett der Produzentenrente entspricht, ist der Anreiz groß, diese durch Steuern (geringe Absetzung für Abnutzung (AfA) der Bestände, Grundsteuern, kommunale Abgaben, Grunderwerbsteuer, CO2-Steuern und Abgaben etc.) fiskalisch abzuschöpfen oder über Regulierungen (Mietpreisbremse, Mietenregulierungen, Kappungsgrenze, Miet[27]spiegel, die nicht die ökonomische Knappheit widerspiegeln) an die Mieter umzuverteilen. Der zweite Weg hängt auch mit politischen Absichten zusammen. Bekanntlich sind mehr Wähler Mieter als Vermieter.

1.2Die Hindernisse eines funktionsfähigen Mietwohnungsmarktes

Wir betrachten den Markt noch immer so, als wären alle Wohnungen zugleich vermietet und von gleicher Qualität. Wir stellen uns hierzu eine kleine Ferienwohnungsanlage vor, die von Touristen für eine bestimmte Zeit belegt werden soll. Alle diese gleichen Wohnungen verfügen über ein Schlafzimmer und ein Wohnzimmer mit einer zusätzlichen Schlafcouch. Die Touristen sind Singles, Paare und Familien (jeweils mit zwei Kindern und zwei Erwachsenen).

1.2.1Preisregulierungen

Die Verteilung der Wohnungen an die Touristen erfolgt unter diesen Umständen nach einem Preismechanismus. Gibt es mehr Wohnungen als insgesamt Personen, kann man davon ausgehen, dass der Preis sehr niedrig sein wird. In diesem Fall – weil ja eine Person nicht sinnvoll mehr als eine Wohnung im Urlaub nutzen kann – würde die Nachfragekurve links von der Angebotskurve verlaufen. Hinzu kommt, dass die Paare vielleicht im Urlaub lieber zusammen sein und manche Eltern ihre Kinder bei sich haben wollen. Der Preis wäre sehr gering, theoretisch nahe null, und es würden nicht alle Wohnungen vermietet werden. Abb. 6 zeigt diese Situation.

Abb. 6: Rechts von der Nachfragekurve verlaufende Angebotskurve

[28]Gibt es mehr Personen als Wohnungen, würden sich vermutlich die Paare für eine gemeinsame Wohnung entscheiden; manche Eltern mit Kindern würden aber, je nach Alter der Kinder und Preis, für den Nachwuchs eine separate Wohnung mieten. Wenn die Kinder groß und die Wohnungen preiswert sind, würden sie vielleicht sogar eine Ferienwohnung pro Kind extra mieten wollen. In dieser Situation würden die Touristen aufgrund der preiselastischen Nachfrage über den Preismechanismus das Angebot so nutzen, dass schließlich alle Wohnungen vermietet, also vom Markt absorbiert werden. Je weniger Wohnungen es gibt und je höher das verfügbare Einkommen der Nachfrager ist, desto teurer werden die Wohnungen. Die (Miet-)Preise für die Wohnungen haben also gar nichts mit den Kosten der Vermieter zu tun, sondern bilden den Gleichgewichtspreis zwischen dem Angebot und den Nachfragern ab. Genau genommen entsteht der Preis allein aufgrund der jeweiligen Präferenzen und Einkommen der Nachfrager. Bereits hier zeigt sich, dass nicht die Vermieter einen Marktmechanismus benötigen, sondern die Nachfrager. Denn selbst wenn alle Wohnungen verstaatlicht wären, bräuchten die Nachfrager einen Preismechanismus zur Allokation der Wohnungen, wenn sie eine freie Wohnraumwahl haben sollen.

Stellen wir uns nun in dem Beispiel vor, dass die zu zahlenden Mieten nicht über einen Preismechanismus festgelegt, sondern extern vorgegeben werden. Was geschieht, wenn der Preis beispielsweise unterhalb des Gleichgewichtspreises extern fixiert wird? Zu dem fixierten geringeren Preis würden die Touristen aufgrund der Preiselastizität der Nachfrage insgesamt mehr nachfragen, als vorhanden ist. Dies kommt daher, dass die Preisfixierung zwar den Preis, nicht aber die Elastizität der Nachfrage beeinflusst. Es muss also noch mindestens ein anderes Kriterium für die Verteilung der Wohnungen gegeben sein, beispielsweise die Reihenfolge der Buchung. In der Folge werden einige später buchende Touristen keine Ferienwohnung mehr bekommen, obgleich sie bereit sind, den Gleichgewichtspreis zu bezahlen; genau genommen, weil auch andere bereit sind, diesen Marktpreis zu bezahlen und bei geringeren Preisen eben mehr nachfragen. Abb. 7 zeigt diese Situation. In Höhe von Δ bleiben einige Touristen ohne Ferienwohnung.

Abb. 7: Angebot und Nachfrageüberhang bei fixierten Preisen

[29]Bereits an dieser Stelle zeigt sich, welche Effekte Mietpreisregulierungen haben: Weil zwar der Mietpreis, nicht aber das preiselastische Konsumverhalten reguliert wird, führen sie stets dazu, dass die Nachfrager mehr Fläche besetzen, als sie es bei Mieten im ökonomischen Gleichgewicht tun würden. So werden hierdurch stets einige Personen wohnungslos und es entsteht eine »gefühlte Wohnungsnot«, die präziser als »Mietnot« bezeichnet werden könnte, weil einfach die Mieten in der Summe zu gering sind.

Die Vermieter müssen die Verteilung eines Teils ihrer Produzentenrente an die Mieter hinnehmen, es wird quasi in ihr Eigentumsrecht in Höhe des an die Mieter verteilten Anteils an der Produzentenrente eingegriffen; insofern sind alle Vermieter gleich betroffen. Bei den Mietern ist der Fall anders: Einige Mieter profitieren, weil sie eine Wohnung preiswerter erhalten als bei einem Marktgleichgewicht, andere Mieter erhalten hingegen gar keine Wohnung, weil diejenigen, die Wohnungen bekommen, mehr Wohnfläche nachfragen als bei einem Marktgleichgewicht. Eine Mietpreisregulierung produziert also bei den Mietern ein Ungleichgewicht, das als Ungerechtigkeit innerhalb der Gruppe der Mieter interpretiert werden kann. Es zählt zur politischen Kunst, diese Ungerechtigkeit den Vermietern anzulasten.

Dieser Effekt ist auf allen mietpreisregulierten Märkten zu beobachten. In Berlin (West) haben zum Beispiel noch viele Mieter alte Mietverträge, teilweise noch aus Zeiten vor dem Mauerfall. Weil die Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt, sondern primär politisch ausgehandelt bzw. mit unwissenschaftlichen Methoden ermittelt werden, können Mieter noch heute in gesuchtester Lage von Berlin (Seitenstraße Kurfürstendamm, große Altbauwohnung) für Mietspiegelwerte ab 3,32 EUR/m2 im Bestand wohnen. Da die legale Neuvermietungsmiete aufgrund der Mietpreisbremse etwa bei 11,66 EUR/m2 liegt, die wiederum deutlich unter der erzielbaren Neuvermietungsmiete liegt, ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mieter ausziehen, recht klein. So werden große Wohnungen über Jahrzehnte von den gleichen Mietern genutzt und stehen dem Markt nicht zur Verfügung. Es zeigt sich also, dass eine Mietpreisregulierung stets Wohnungsmangel produziert und nicht bekämpft.

In Berlin dürfte die gesamte Wohnungsknappheit bis 2021 Folge unterschiedlicher Regulierungen sein. Zudem wird erkennbar, dass der Staat, will er die Preise regulieren, auch die Mengen regulieren muss. Es müsste staatlich festgelegt und kontrolliert werden, wie viel Wohnfläche eine Person, eine Familie, eine Wohngemeinschaft etc. nutzen darf; ebenso, wann Kinder aus dem Haus der Eltern ausziehen und eine eigene Wohnung beziehen und wann Paare zusammenziehen dürfen. Eine Regulierung allein der Preise und nicht zugleich der Mengen führt zu einer Einschränkung bis hin zur Abschaffung des Verteilungsmechanismus, ohne einen adäquaten Ersatz zu liefern. Jede Form der Mietpreisregulierung ist ein Hindernis für den Mietwohnungsmarkt, und zwar ganz unabhängig von der Frage des Wohnungsneubaus.

[30]1.2.2Wechselwirkungen zwischen den Wohnungssegmenten

Wir haben uns in dem betrachteten Beispiel bislang auf Wohnungen als homogene Güter beschränkt und so getan, als ob alle Wohnungen zugleich vermietet werden, es also gar keinen Unterschied zwischen dem Bestands- und dem Neuvermietungsmarkt gibt. Wir wollen nun in einem weiteren Schritt in unsere Überlegungen einbeziehen, dass Wohnungen unterschiedlich sind. Genau genommen kann es lagebedingt nicht zwei gleiche Wohnungen geben.

Aus der Tatsache, dass es um heterogene Güter geht, folgt kein Marktversagen. Auch auf dem Arbeitsmarkt haben wir es sowohl aufseiten der Arbeitgeber als auch der Arbeitnehmer mit jeweils verschiedenen Qualitäten oder Institutionen zu tun, trotzdem gibt es funktionsfähige Arbeitsmärkte. In den meisten Märkten jenseits der Rohstoffmärkte finden sich heterogene Güter. Beispielsweise unterscheiden sich Waschmaschinen, etwa von Siemens oder Miele, dennoch beeinflusst der Preis einer Waschmaschine von Siemens auf gewisse Weise die Bereitschaft, einen anderen Betrag für das Modell von Miele zu zahlen. Dies liegt daran, dass der Nutzer bereit ist zu substituieren. Er kann die eine Waschmaschine anstelle der anderen nutzen.

BEISPIELE

Ebenso kann ein Unternehmen Frau Schmidt oder Frau Müller als Sekretärin einstellen – oder eine Diktiersoftware erwerben, kann ein Kunde einen BMW oder Mercedes kaufen oder gar ein Fahrrad, kann ein Landwirt den einen oder den anderen Acker pachten etc.

Aus der Tatsache, dass Güter heterogen sind, folgt nicht, dass nicht das eine Gut als Ersatz (Substitut) für das andere Gut verwendet werden kann und Märkte nicht funktionsfähig bleiben. Um dem Grunde nach heterogene Wohnungen zu gruppieren und Wohnungssegmente zu erhalten, hilft es, die Perspektive der Nachfrager einzunehmen, also vom Nutzen für den Mieter auszugehen.

Üblicherweise werden bestimmte Eigenschaften von Wohnungen genannt, nach denen sie sich gruppieren lassen. Hierzu gehören beispielsweise die Größe, die Ausstattung und die Lage. Wohnungspolitiker haben regelmäßig eine bestimmte Vorstellung davon, wie sich Nachfrager verhalten sollten. In Deutschland wird kaum empirisch ermittelt, welche Faktoren die Nachfrage nach Wohnfläche und Zahlungsbereitschaft für Wohnfläche tatsächlich bestimmen. Und so kommt es dann, dass beispielsweise in Berlin besondere Lagequalitäten – das oben genannte Beispiel zur gesuchten Seitenstraße am Kurfürstendamm steht genauso Pate wie Mietspiegeldaten zu Mieten am Kollwitzplatz im Prenzlauer Berg – im Mietspiegel deutlich zu gering bewertet werden. Hinzu kommt häufig eine gewisse Autokorrelation zwischen den jeweiligen Eigenschaften: Wohnungen in guten Lagen sind häufig größer und besser ausgestattet.

[31]In der Literatur sowie den Mietspiegeln wird häufig das Baualter der Immobilie als Determinante der Nachfrage genannt. Historisch mag dies in Verbindung mit der einschlägigen Veröffentlichung von Richard Ratcliff1 stehen. Er argumentiert, dass auch einfache Einkommensschichten davon profitieren, wenn für höhere Einkommensschichten neue Wohnungen gebaut werden, weil die ausziehenden Mieter mit dem Bezug der neuen Wohnungen ihre bisherigen Wohnungen frei machen. Die Wohnungen selbst »sickern« (»filtering«) nach seiner Auffassung im Lauf der Zeit von neuen Wohnungen hoher Qualität in alte Wohnungen geringer Qualität. Nun, Ratcliff lebte und wirkte in den Vereinigten Staaten, einem Land mit einer, außer in New York und San Francisco, völlig anderen stadtplanerischen Tradition. Die europäische Stadt ist wesentlich mehr auf den Fußgänger ausgelegt, ist »urban«, folglich spielen Lagequalitäten eine größere Rolle. Richtig ist aber, dass unterschiedliche Wohnungssegmente miteinander in Beziehung stehen und eine Nachfrage in einem Segment auf andere Segmente überspringt. Abb. 8 zeigt den Sachverhalt in einer zweidimensionalen Betrachtung.

Abb. 8: Wohnungssegmente und Nachfrage

Wenn also in einem Wohnungssegment geringerer Qualität Nachfrage entsteht, steigen dort zunächst die Preise. In der Folge bemerken Nachfrager, dass sie zu diesem Preis bereits bessere Wohnungen anmieten können, und fragen diese dann nach. Der Prozess wiederholt sich, bis sich die Nachfrage wellenförmig in alle Richtungen ausgebreitet hat, in jedem Wohnungssegment ein neues Gleichgewicht zwischen Anbietern und Nachfragern gefunden ist und zugleich die Preisdifferenziale zwischen den Segmenten den kollektiven Präferenzen bei gegebenen Einkommen und Angebot entsprechen. Umgekehrt »sickern« Wohnungen mit zunehmendem Alter in einfachere Segmente, [32]können jedoch durch Modernisierungen wieder in höhere Segmente überführt werden. Die Argumentation hinsichtlich der Platzierung von Wohnungen über einen Preismechanismus wie bei der Annahme homogener, also identischer Wohnungen lässt sich folglich auch auf die Situation eines segmentierten Wohnungsmarktes übertragen.

HINWEIS

Um die in einem Wohnungsmarkt wirkenden Mechanismen zu verstehen, hilft auch das Bild eines hydraulischen Systems. Betrachtet wird erneut zunächst der ganze Wohnungsmarkt als ein Markt homogener Güter. Der Wohnungsmarkt ist wie ein Zylinder, dessen Grundfläche der flächenmäßigen Größe des gesamten Wohnungsmarktes entspricht, die Nachfrage wie ein Gas, das in den Zylinder fließen kann. Weil sich das Gas komprimieren lässt – diese Eigenschaft entspricht der Elastizität der Nachfrage –, wird der Kolben durch das einströmende Gas hochgedrückt und das Gas dabei verdichtet, bis es zu einem Gleichgewicht kommt. So wie die Grundfläche des Zylinders im Bild dem Angebot entspricht und das einströmende Gas der Nachfrage, so entspricht die Höhe des gedrückten Kolbens dem Preis und das Volumen, also der Preis multipliziert mit der Menge, dem Marktvolumen.

Das System lässt sich erweitern, indem unterschiedlich große Zylinder miteinander hydraulisch verbunden werden. Strömt Gas in einen Zylinder, so sind automatisch – aufgrund der hydraulischen Verbindung – alle betroffen. Dies soll das Abbild eines Mietwohnungsmarktes mit unterschiedlichen Wohnungsmarktsegmenten sein. Weiterhin gilt die Annahme, dass alle Mieter der Wohnungen quasi gleichzeitig die Wohnungen anmieten oder, was dem gleichkommt, dass die Miethöhe nicht begrenzt ist, in unserem Bild also die mögliche Höhe der Kolben ausgeschöpft wird. Das Modell zeigt, was geschieht, wenn in einzelnen Segmenten Preisrestriktionen eingeführt werden. Angenommen es würde ausschließlich in Segment eins der Preis reguliert werden. In einem Wohnungsmarkt mit homogenen Gütern, also nur einem einzigen Wohnungssegment, würden einfach ein paar Nachfrager ohne Wohnung bleiben. In unserem Modell mit den unterschiedlichen Wohnungssegmenten jedoch führt die Preisregulierung in einem Segment aufgrund der »hydraulischen Verbindung« aller Segmente dazu, dass sich das Gas auf die anderen Zylinder verteilt, die Kolben also stärker nach oben getrieben werden. Die Preisregulierung in einem Segment treibt also die Preise in anderen nicht regulierten Segmenten in die Höhe.

Genau genommen wirkt die Mietpreisregulierung in einzelnen Segmenten wie das Lösen des jeweiligen Zylinders aus dem hydraulischen System. Sind die Preise in einem Zylinder festgelegt und sinkt in der Folge die Fluktuationsrate, kann mangels neuer Vermietung in diesem Segment ein Druckausgleich an diesem Kolben gar nicht mehr erfolgen, sodass sich der höhere Druck auf die im hydraulischen System vorhandenen Zylinder beschränkt und dort stärker wirkt.

[33]1.2.3Vermietung unterhalb der Marktpreise

Zu Preisregulierungen in einzelnen Segmenten kommt es aus ganz unterschiedlichen Gründen. Beispielsweise werden – so auch in Berlin – kommunale Wohnungsbaugesellschaften angehalten, ihre Wohnungen unterhalb der Marktmiete zu vermieten. Diese Vorgabe ist zwar keine gesetzliche Preisregulierung, doch sie hat den gleichen Effekt: Ein Teil der Wohnungen wird unterhalb der Knappheitspreise vermietet mit der Folge, dass Mieter aufgrund der Elastizität ihrer Nachfrage mehr Fläche nachfragen und so die Preise in anderen Segmenten höher ausfallen. Je größer das Segment mit den abgesenkten Wohnungsmieten ist, desto stärker fällt der Effekt in den restlichen Wohnungssegmenten aus. In Berlin wurde die »Wohnungsnot« noch verschärft, indem das Land seine kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zum Kauf von Wohnungen aufforderte, die bei Neuvermietung zu Preisen unterhalb der Marktmiete vermietet werden. Das Vermieten von Wohnungen im kommunalen Bestand oder im Bestand kommunaler oder kirchlicher Einrichtungen zu Preisen unterhalb der Marktmiete kann als wichtiges Hindernis eines funktionsfähigen Mietwohnungsmarktes identifiziert werden.

Genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften können denselben Effekt auslösen. Wenn an die Mitglieder Genossenschaftswohnungen unterhalb der Knappheitspreise vermietet werden, fragen sie mehr Wohnfläche nach mit der Folge, dass die Preise in den anderen Wohnungsmarktsegmenten, also den nicht genossenschaftlichen, stärker steigen. Je höher der Anteil der Genossenschaftswohnungen am Gesamtmarkt ist, desto deutlicher kann sich der Effekt zeigen. Ein Mieter als Mitglied kann den Vorteil der günstigen Miete, also den Teil der Konsumentenrente, der die Differenz zwischen Marktmiete und vereinbarter Miete ausmacht, nicht anders als durch den Konsum der Wohnungen erhalten, weil es für sein Wohnrecht an der Genossenschaftswohnung gerade bewusst keinen Sekundärmarkt geben soll. Das unterscheidet das Genossenschaftsmitglied vom selbst nutzenden Wohnungseigentümer: Auch Letzterer ist zunächst nicht direkt von steigenden Mieten in dem Segment seiner Wohnung betroffen, weil er als Eigentümer ja keine Miete zahlt. Aber der Wohnungseigentümer kann aus seiner Wohnung ausziehen und diese vermieten oder verkaufen, sodass er sich angesichts der Opportunitätskosten letztlich so verhält, als würde er selbst die jeweilige Miete zahlen.

Ein ähnlicher Effekt lässt sich bei der Belegung von Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus beobachten. In der Tat reguliert der Staat bei der Vergabe von Sozialwohnungen nicht nur die Miethöhe, sondern auch die zu mietende Fläche dahingehend, dass im Ergebnis etwa pro Person im anspruchsberechtigten Haushalt ein Raum zugewiesen wird. Doch weil der Mietinteressent nur bei Anmietung über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, aber während der weiteren Mietzeit nicht anspruchsberechtigt [34]bleiben muss, wurde die sogenannte Fehlbelegungsabgabe eingeführt. Darunter ist die zusätzliche Abgabe zu verstehen, die derjenige Haushalt, der eine Sozialwohnung belegt, obgleich er hierauf keinen Anspruch mehr hätte, entrichten muss. Diese Abgabe wurde in Berlin bis zur Höhe der laut Mietspiegel festgestellten ortsüblichen Vergleichsmiete des jeweiligen Wohnungssegments eine Zeit lang erhoben.

Wirtschaftlich kann dem Grunde nach nicht mehr als die Differenz bis zur Knappheitsmiete verlangt werden, weil sonst der Mieter kündigen würde bzw. seine spezifischen Investitionen abgeschöpft werden würden. Da aber die Sozialwohnung nicht nur einen Preiseffekt, sondern auch einen Versorgungseffekt haben soll, spricht vieles dafür, dass sogenannte Fehlbeleger tatsächlich mit Sozialmiete und Fehlbelegungsabgabe mehr zahlen sollten als die Knappheitsmiete, damit die betreffenden Wohnungen wieder für berechtigte Bedürftige frei werden. Zumindest jedoch sollte der Regulierer eine Fehlbelegungsabgabe bis zur Höhe der Knappheitsmiete verlangen. In Berlin hat der Senat die Fehlbelegungsabgabe abgeschafft – ein weiteres Hindernis für einen funktionsfähigen Mietwohnungsmarkt.

1.2.4Falsche Mietspiegel und unzureichende Mietanpassung

Mit den bisher gewonnenen Erkenntnissen können wir nun den realistischen Fall untersuchen, dass ein Teil der Wohnungen bereits in der Vergangenheit vermietet wurde und nur ein kleiner Teil aktuell neu vermietet wird. Genau genommen muss dazu einfach jedes einzelne Wohnungsmarktsegment in die vermieteten Wohnungen und die zur Vermietung anstehenden Wohnungen aufgeteilt werden. Wenn die Mieten der vermieteten Wohnungen an die Knappheitsmieten angepasst werden können, wie es das System der ortsüblichen Vergleichsmiete vorsieht, fallen letztlich beide Teilsegmente, jenes der vermieteten und jenes der unvermieteten Wohnungen, preislich zusammen. Insoweit sich durch politische Einflussnahme oder falsche Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Differenz zwischen der Knappheitsmiete und der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt, sind die vermieteten Wohnungsteilsegmente von den unvermieteten Teilsegmenten entkoppelt mit der Folge, dass, mit Blick auf das Bild der unterschiedlichen Zylinder, das einströmende Gas nur in die Zylinder der unvermieteten Wohnungen fließen kann; die Zylinder der Bestandswohnungen sind quasi vom hydraulischen System abgekoppelt. Das führt auch bei geringen neuen Gasvolumina zu erheblichen Preisschwankungen bei wenigen verfügbaren Wohnungen und letztlich dazu, dass einige Wohnungssuchende sich die Preise nicht mehr leisten können. Sie bleiben unversorgt, das heißt, sie werden obdachlos. Das Geschäft mit Obdachlosenheimen ist folglich in Berlin auch derzeit ein Wachstumsmarkt. Falsch ermittelte ortsübliche Vergleichsmieten sind also ebenso wie Beschrän[35]kungen der Mietanpassungsgeschwindigkeit im Bestand ein weiteres, vielleicht das entscheidende Hindernis für funktionsfähige Mietwohnungsmärkte.

HINWEIS

Die dargestellten Hindernisse des funktionsfähigen Wohnungsmarktes schaukeln sich wechselseitig hoch. Vermieten beispielsweise kommunale Wohnungsunternehmen die Wohnungen nur zu 90 % der Mietspiegelpreise oder beispielsweise zum Mittelwert, ist der Effekt besonders gravierend, vor allem wenn der Mietspiegel falsch ermittelt wurde. Hinzu kommt, dass diese subventionierten Mieten dann wieder in den Mietspiegel einfließen. Das verringert die zulässigen Mieten, nicht aber die Nachfrage.

Wir können den Markt abschaffen und Sozialismus, also die komplette staatliche Wohnungswirtschaft einführen, aber wir können nicht die Preise in einem Markt sinnvoll regulieren, ohne auch die Mengen zu berücksichtigen. Plakativ formuliert ist es so: Freiheit oder Sozialismus. Und wir wissen nun: Dies ist nicht die Aussage eines Marktradikalen, sondern die Folge der Radikalität des Marktes, in diesem Fall der Tatsache, dass Nachfrager preiselastisch reagieren. Und diese Aussage lässt sich bereits jetzt treffen, ohne überhaupt über die Frage diskutiert zu haben, wie Wohnungsneubau in einem Markt funktioniert bzw. welche Regulierungen für den Bodenmarkt sinnvoll sein können. Allein die Verteilung der vorhandenen Wohnungen an die Nutzer verlangt nach einer Marktlösung oder einer staatlich koordinierten Verteilung in Bezug auf Preise und Mengen.

2Der Wohnungsmarkt aus Sicht der betrieblichen Finanzwirtschaft

Bislang wurde der Wohnungsmarkt hier als Gütermarkt betrachtet, dabei ist die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung das gehandelte Gut. Es wäre nicht sinnvoll zu sagen: Der Wohnungsmarkt ist ein Gütermarkt. Denn das trifft es nicht, vielmehr kann er zur Behandlung bestimmter Fragestellungen wie ein Gütermarkt betrachtet werden. Andere Fragestellungen verlangen nach anderen Betrachtungsweisen. Geht es zum Beispiel darum, wie Mietrecht jenseits des Mietpreisrechts gestaltet werden soll, ohne sich dabei im Sinne einer Gesinnungsethik mit vermeintlich schwachen Marktteilnehmern zu solidarisieren, sondern die Funktionsweise des Marktes zu erfassen, ist die Sichtweise der betrieblichen Finanzwirtschaft erforderlich. Denn der Nutzer einer Wohnung muss in den exklusiven Besitz der Wohnung gelangen, will er vom Vermieter beispielsweise die Nutzungsmöglichkeit der Fläche erwerben. In dem Augenblick, [36]in dem der Vermieter dem Mieter die Wohnung zur Anmietung übergibt, überlässt er ihm die Wohnung aber kreditär, denn der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit ja zurückerhalten. Es entsteht eine Finanzbeziehung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Abb. 9 zeigt die Vermietung einer Wohnung als Zahlungsstrahl im Sinne eines neoklassischen Finanzierungsansatzes auf (in Schwarz: Übergabe der Wohnung, in Grau: Mietzahlungen).

Abb. 9: Vermietung auf dem Zeitstrahl

Ziel eines optimal gestalteten Mietrechts ist die Maximierung des Mietmarktvolumens. Die Alternative zur Vermietung einer Wohnung ist stets ihr Verkauf. Wenn die Wahl für die jeweilige Transaktionsform (Kauf oder Miete) den Marktteilnehmern freisteht und es auch keine steuerliche Privilegierung der einen oder anderen Transaktionsform gibt, dann ist Mietrecht so zu gestalten, dass der Umsatz maximiert wird. Bereits an dieser Stelle werden einige Einspruch erheben und zum Beispiel fragen: Sollte nicht das Wohneigentum gefördert werden? Schafft das Wohneigentum nicht finanzielle Stabilität für die betreffenden Individuen sowie des sozialen Umfelds? Dient Wohneigentum nicht der Alterssicherung?

Nun, tatsächlich ist es so, dass Wohneigentum für die allermeisten Haushalte zunächst bedeutet, dass das Vermögen recht undiversifiziert angelegt ist und folglich entsprechende Klumpenrisiken bestehen – mit entsprechenden Gefahren hinsichtlich der Altersvorsorge. Auch zeigen empirische Studien, dass die Stabilität im Quartier primär von der Identifikation der Bewohner mit ihrem Kiez sowie von der Wohndauer abhängt. Ebenso ergeben sie, dass hohe Eigentumsquoten mit einem gerin[37]gen Pro-Kopf-Einkommen korrelieren oder anders ausgedrückt: Hohe Mietquoten sind Ausdruck von Wohlstand, so wie ein hoher Anteil der Summe der Bilanzen der Geschäftsbanken am Bruttoinlandsprodukt Ausdruck von Wohlstand ist. Die armen Länder Europas, im Zuge der Finanzkrise als PIIGS (PIIGS steht wie erwähnt für Portugal, Italien, Irland, Griechenland und Spanien) bezeichnet, weisen traditionell hohe Eigentumsquoten und ein geringeres Pro-Kopf-Einkommen auf, während Länder wie die Bundesrepublik und insbesondere die Schweiz überdurchschnittlich hohe Pro-Kopf-Einkommen und hohe Mietquoten verzeichnen. Innerhalb der Bundesrepublik mit einheitlichem Mietrecht zeigt sich, dass Länder mit relativ höheren Pro-Kopf-Einkommen eine geringere Eigentumsquote aufweisen.

Wenn die Vermietung einer Wohnung aufgrund der kreditären Überlassung der Fläche einer Fremdfinanzierung auf der Ebene der Nutzung entspricht, dann entspricht die Finanzierung mit Eigenkapital auf der Ebene der Nutzung der selbst genutzten Eigentumswohnung. Abb. 10 zeigt den Zusammenhang der Ebenen der Finanzierungen auf.

Abb. 10: Ebenen der Finanzierung

2.1Mieten oder Kaufen von Wohnraum ökonomisch betrachtet

Unter den beschriebenen Bedingungen kann zur Beantwortung der Frage, ob eine Wohnung besser gemietet oder gekauft werden sollte, aus Sicht des Nutzers auf die Theorieansätze der betrieblichen Finanzwirtschaft zurückgegriffen werden. Das Mieten oder Kaufen einer Wohnung ist so betrachtet nicht mehr eine Frage des gesellschaftlichen Status, der steuerlichen Behandlung oder des kulturellen Hintergrunds, sondern schlichtweg eine ökonomische Entscheidung.

[38]2.1.1Die goldene Bilanzregel

Die betriebliche Finanzwirtschaft gehört zu den Kernbereichen der Betriebswirtschaftslehre und befasst sich mit der Frage nach der optimalen Finanzierung. Historisch stellt das Postulat der fristenkongruenten Finanzierung das älteste Finanzierungspostulat dar, es ist auch als goldene Bank- bzw. Bilanzregel bekannt. Demnach sind langfristige Anlagegüter mit langfristig zur Verfügung stehenden Mitteln und kurzfristig gehaltene Vermögensgegenstände (im externen Rechnungswesen findet sich der Begriff des »Umlaufvermögens«) mit kurzfristig zur Verfügung gestellten Mitteln zu finanzieren.

Abb. 11: Finanzierungspostulat (goldene Bilanzregel, Bankregel)

Soweit bilanziell gesehen ein Zusammenhang zwischen den Aktiva und den Passiva hergestellt wird, zählt dieses Finanzierungspostulat zu den horizontalen Finanzierungsregeln. In vollkommenen und vollständigen Kapitalmärkten ist die Befolgung dieses Finanzierungspostulats nicht notwendig, als ja – so die Definition effizienter Märkte – stets finanzielle Mittel für die Finanzierung langfristiger Vermögensgegenstände beschafft werden können. In solchen Märkten besteht kein Refinanzierungsrisiko für Vermögensgegenstände. Nicht nur die deutsche Bankenregulierung (zum Beispiel über Grundsatz II des Kreditwesengesetzes (KWG)) stellt Zusammenhänge zwischen Aktiva und Passiva her. Dieser Umstand zeigt, dass schon vor Ausbruch der jüngsten Finanzkrise Zweifel an der Vollkommenheit von Kapitalmärkten bestanden.

Wichtig

Bezogen auf die Fragestellung »Kauf oder Miete?« bei Wohnungen postuliert die goldene Bankregel, dass bei kurzfristiger Nutzung der Wohnung diese gemietet und bei langfristiger Nutzung der Wohnung diese gekauft werden sollte.

2.1.2Der Leverage-Effekt

Die Erarbeitung und Verfeinerung des als Leverage-Effekts bekannten Finanzierungstheorems beschäftigte Ökonomen und Betriebswirte vom Ende des 19. bis zur Mitte [39]des 20. Jahrhunderts. Ausgangspunkt und Voraussetzung für den Leverage-Effekt ist, dass Finanzierungsrisiken von den Marktakteuren nicht adäquat bewertet werden, dass also das subjektiv gefühlte Risiko nicht dem objektiven entspricht. Auch dieser Ansatz findet sich implizit in Regulierungen, so beispielsweise in der Eigenkapitalunterlegung von Krediten durch Banken im Rahmen der Realkreditgrenzen: Ob eine Bank 10 oder 20 % vom Beleihungswert einer Immobilie finanziert, führt zum gleichen prozentualen Hinterlegungssatz für das eigene Eigenkapital, obgleich das Finanzierungsrisiko bei 20 %iger Beleihung selbstverständlich doppelt so hoch ist wie bei einer 10 %igen.

Der Leverage-Ansatz geht also von einer optimalen Finanzierung im Sinne einer Aufteilung von Eigen- und Fremdkapital aus und betrachtet dabei ausschließlich die Passivseite der Bilanz. Deshalb wird dieser Ansatz im Gegensatz zur goldenen Bilanzregel auch als vertikale Finanzierungsregel bezeichnet. Abb. 12 und Abb. 13 zeigen schematisch die Funktionsweise der horizontalen im Vergleich zu den vertikalen Finanzierungsregeln auf.

Abb. 12: Horizontale Finanzierungsregeln

Abb. 13: Vertikale Finanzierungsregeln

Eine optimale Finanzierung nach dem Leverage-Theorem ist also dann gegeben, wenn die Summe der Kapitalkosten aus Eigen- und Fremdkapital minimiert ist. Unterstellt man, dass beispielsweise Fremdkapitalgeber bis 60 % der Beleihung – so auch die Regulierung – keine Risikozuschläge und zum Beispiel ab 90 % sehr hohe Finanzierungszuschläge verlangen bzw. gar nicht mehr zur Finanzierung bereit sind und nimmt man auch für die Eigenkapitalgeber eine bestimmte lineare oder nicht lineare Risikowahrnehmung an, kann die Finanzierung stets optimiert werden (siehe Abb. 14).

[40]

Abb. 14: Finanzierung als Leverage-Effekt

Im Zusammenhang mit der Fragestellung Kauf oder Mieten von Wohnungen gibt der Leverage-Ansatz vor, dass möglichst viel und umfangreich gemietet und der Kauf vermieden werden sollte, weil Fremdkapital grundsätzlich preiswerter ist als Eigenkapital.

2.1.3Das MM-Theorem

Erst im Jahr 1958 zeigten Modigliani und Miller,2 dass bei der Annahme vollkommener und vollständiger, also effizienter Kapitalmärkte eine Aussage über eine optimale Aufteilung von Eigen- und Fremdkapital gar nicht möglich ist. Somit kann weder die goldene Bilanzregel noch das Leverage-Theorem hilfreich bei der Formulierung einer optimalen Finanzierung sein. Dieses Theorem, das auch als MM-Theorem oder Theorem der Irrelevanz der Finanzierung bekannt ist, bleibt tautologisch so lange richtig, wie die Kernannahme der effizienten Kapitalmärkte aufrechterhalten wird. Diese Annahme wurde nun aber in einer Vielzahl von Veröffentlichungen sowohl belegt als auch widerlegt. Und zu ihrer Verteidigung muss hinzugefügt werden, dass selbst eine falsche Annahme zu sinnvollen Ergebnissen führen kann, es ja geradezu Voraussetzung für Theoriebildung und Wissenschaft ist, sinnvolle, wenn auch nicht immer vollkommen realistische Annahmen zu treffen.

[41]Bezogen auf die Fragestellung, ob man Wohnungen mieten oder kaufen sollte, setzt der MM-Ansatz voraus, dass das Ergebnis wirtschaftlich indifferent ist.

2.1.4Transaktionskostenökonomik nach Coase

Die Frage nach den Implikationen der aus der Klassik wie Neoklassik stammenden Annahme der Markteffizienz hatte bereits Ronald Coase3 im Jahr 1937 aufgegriffen. Wenn, so Coase, Märkte effizient sind, wieso finden wir dann in Marktwirtschaften riesige Konzerne, deren interne Steuerung sich gerade nicht nach Marktprinzipien richtet, sondern über Hierarchien geregelt wird? Coase lässt die Markteffizienzthese nicht komplett fallen, sondern entwickelt den Begriff der Transaktionskosten. Markt und Hierarchie werden als Organisationsformen und damit Institutionen identifiziert, die jeweils unterschiedliche Transaktionskosten aufweisen. Sind für einen Prozess die Transaktionskosten im Markt geringer, wird sich eine Marktlösung durchsetzen. Sind hingegen die Transaktionskosten der Hierarchie geringer, wird sich diese durchsetzen. »Markt« und »Hierarchie« stellen dann zwei gleichberechtigte Organisationsformen dar, die auch selbst als Institution aufgefasst werden können. Coase konnte mit seinem Ansatz zudem hybride Strukturen erklären, zum Beispiel langfristige Kooperationen zwischen Unternehmen.

Die sich auf Coase beziehende Transaktionskostenökonomik als Teil der Neuen Institutionenökonomik (NIÖ) postuliert folglich nicht die vollkommene, sondern eine beschränkte Marktvollkommenheit, sodass von teilweise effizienten Märkten und einer begrenzten Rationalität gesprochen wird. Die Annahme der Markteffizienz wird nicht fallen gelassen, weil sie falsch ist, sondern weil mit ihr die eigentliche ökonomische Fragestellung wegdefiniert wird. Damit ist die Annahme nicht nur falsch, sondern insbesondere auch sinnlos. Gerne wird auf ein einschlägiges Beispiel der Ballistik aus der Physik verwiesen.

BEISPIEL

Um den Einschlag einer Kugel zu berechnen, mag es sinnvoll sein, die – offensichtlich falsche – Annahme zu treffen, dass die Masse der Kugel in ihrem geometrischen Mittelpunkt vereinigt ist. Auch mag man falsch, aber sinnvoll annehmen, dass es keinen Luftwiderstand gibt. Würde man dagegen annehmen, dass es keine Gravitation gäbe, so ließe sich kein Einschlag mehr prognostizieren.

[42]2.1.5Drittverwendungsfähigkeit nach Williamson

Es geht also bei der Kritik an der Markteffizienzthese nicht primär um empirische Evidenz, sondern insbesondere darum, welche Fragen mit solch einer Annahme überhaupt noch sinnvoll gestellt werden können. Oliver Williamson4 stellte 1988 erstmals den Zusammenhang zwischen der Transaktionskostentheorie als wesentlichen Baustein der Neuen Institutionenökonomik (NIÖ) und der Finanzierung her, indem er die Kategorie der Drittverwendungsfähigkeit von Aktiva einführte. Aktiva, die nicht drittverwendungsfähig sind, werden dabei als spezifische Aktiva bezeichnet. Fremdfinanzierungen erfolgen nach Williamson somit in einer Welt mit Transaktionskosten nur bei gleichzeitiger Sicherheit des Kreditgebers durch die drittverwendungsfähigen Aktiva. Damit vermeidet der Kreditgeber weitgehend die mit der asymmetrischen Informationsverteilung verbundenen Transaktionskosten der Beobachtung, also des Monitorings des Kreditnehmers, weil der Kreditgeber ja stets mit dem finanzierten Aktivum sichergestellt ist. Da der Kreditgeber bei Insolvenz des Kreditnehmers aber definitionsgemäß nur mit drittverwendungsfähigen Aktiva etwas anfangen kann, werden spezifische Aktiva, also solche, die nicht drittverwendungsfähig sind, nicht mit Fremdkapital finanziert. Williamson entwickelte so eine horizontale Finanzierungsregel, bei der die Spezifität des finanzierten Vermögensgegenstands die die Finanzierungsform bestimmende neue Kategorie ist. Abb. 15 stellt das Finanzierungspostulat von Williamson dar.

Abb. 15: Finanzierungspostulat von Williamson (1988)

Williamson schuf eine sinnvolle, brauchbare und empirisch relevante Sichtweise, die sich gut auf Immobiliennutzungen anwenden lässt: Ist eine Wohnung drittverwendungsfähig, also nicht spezifisch, kann sie am Markt angemietet werden, ist sie hingegen spezifisch, also nicht drittverwendungsfähig, wird sich in einem Marktprozess kein Vermieter finden, der diese Wohnung für einen Mieter errichtet. Tab. 1 zeigt die Zusammenhänge nach Williamson für unterschiedliche Nutzungsarten auf.

[43]NutzungSpezifische FlächenUnspezifische FlächenWohnenVillen, Schlösser, abgeschiedene Flächen; insgesamt Wohnformen, die ein sehr hohes Budget verlangenKleine Wohnungen in duplizierbarer Lage, in der Regel Plattenbauten, Mehrgeschosser; insgesamt Mehrfamilienhäuser aus den 1920er und 1930er JahrenEinkaufenKaufhäuser, teilweise auch Möbelhäuser mit eigenem Konzept, zum Beispiel Metro oder IkeaKleine Läden in FußgängerzonenArbeitenGroße Fabriken, zum Beispiel Kfz, Büros in abgelegenen LagenBüros in guten Lagen, Kfz-WerkstättenSpezialnutzungenFlughäfenTeilweise Pflegeheime, Residenzen, teilweise Reha-Kliniken, Systemgastronomie

Tab. 1: Spezifität unterschiedlicher Nutzungsarten und Flächen

Aus dem Williamson’schen Finanzierungsansatz folgt, dass die Frage der optimalen Finanzierung hinsichtlich der Spezifität der jeweiligen Fläche beantwortet werden kann. Diese Spezifität ist keine unveränderliche Eigenschaft der Fläche, sondern letztlich ein Resultat aus den unterschiedlichen Beziehungen der potenziellen Nachfrager zu ihr. Es ist wichtig zu erkennen, dass Immobilien Eigenschaften haben und darüber hinaus Beziehungen der Immobilie zur Umwelt bestehen, die häufig als Eigenschaften fehlverstanden werden. Beispielsweise kann eine Immobilie eine Nutzfläche haben. Diese Eigenschaft, eine Wohnfläche entsprechend der Wohnflächenverordnung von 98 m2, ist unabhängig von der Nachfrage unverrückbar.

Wer jedoch sagt, eine Wohnung sei zum Beispiel 348.000 EUR wert oder habe einen Beleihungswert von 310.000 EUR, ordnet ihr eine Eigenschaft zu, obgleich der Wert oder Preis gar keine Eigenschaft der Immobilie ist, sondern ein Sachverhalt, der sich aus den unterschiedlichen Beziehungen der Nachfrager zur Immobilie ergibt. Genauso verhält es sich mit der »Eigenschaft« Spezifität. Eine schöne Fünfzimmerwohnung mag in der Innenstadt von Berlin oder Hamburg als drittverwendungsfähig gelten, in Posemuckel wird dies aber nicht der Fall sein.

Wichtig

Aus dem finanzierungstheoretischen Ansatz von Williamson folgt: Da Fremdkapital grundsätzlich preiswerter als Eigenkapital ist, sollten Wohnungen grundsätzlich – wenn möglich – gemietet werden. Jede Regulierung, die den Anteil der gemieteten Wohnungen im Markt reduziert, ist mit hohen volkswirtschaftlichen Kosten verbunden. Hieraus leitet sich das Postulat eines Mietrechts ab, das den Umsatz im Mietmarkt maximiert.

[44]2.1.6Die Mietpreisbremse

Das Finanzierungspostulat von Williamson zeigt, dass die Vermietung von Wohnungen dem Grunde nach stets günstiger ist als der Erwerb einer Wohnung für die Selbstnutzung. Jedwede Intervention in das Mietpreisrecht hat folglich negative Auswirkungen auf den Anteil des Vermietungsmarktes am gesamten Wohnungsmarkt.

In Deutschland wurde im Jahr 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Der Gesetzgeber strebt an, damit die Preise von Wohnungen bei der Neuvermietung regulierend zu dämpfen. Die Mietpreisbremse, also die Beschränkung der Neuvermietungsmieten, verbindet die falsch ermittelten Mieten in den Beständen mit denen der Neuvermietung. Auch hier stellt sich zunächst der bekannte Effekt ein, dass Nachfrager bei geringeren Mieten mehr Fläche nutzen wollen. Wenn die Wohnung in gesuchter Lage im Prenzlauer Berg nicht mehr 15 EUR/m2, sondern nur noch 11 EUR/m2 kosten darf, wird das doppelt verdienende Paar eine Wohnung mit ein bis zwei Zimmern mehr anmieten.

Diejenigen, die meinen, diese Effekte würden überschätzt, mögen beispielsweise die Geschichte des spanischen Wohnungsmarktes etwas genauer studieren. Im Jahr 1964 hatte der damalige Regierungschef General Francisco Franco – sicherlich ist es legitim, den Begriff des Diktators zu verwenden – ein Gesetz verabschieden lassen, wonach die Mieten im Ergebnis eingefroren wurden. In der Folge stieg die Wohneigentumsquote deutlich auf bis zu 90 %. Dass immer mehr Vermögensbesitzer bezugsfreie Wohnungen zur Vermögenssicherung horteten, war einer der Gründe für den exzessiven Wohnungsbau, der schließlich für die dramatische Immobilienkrise ab 2006 verantwortlich war.

Mit einer Mietpreisbremse steigt die Eigentumsquote im Markt. Genau genommen ist die Mietpreisbremse deutlich wirksamer zur Erhöhung der Eigentumsquote, als es beispielsweise das Baukindergeld jemals sein konnte. Die Politik hat dies auch erkannt und versuchte 2021, über die Einschränkung der Aufteilung von Mietshäusern (§ 250 BauGB) auf diese Weise den beschriebenen Effekt zu begrenzen. Gerade konservativ orientierte Politiker – schließlich hat auch die Union die Mietpreisbremse gefordert und im Deutschen Bundestag verabschiedet – sehen hierin politisch einen Vorteil. Ökonomisch bringt eine hohe Eigentumsquote aber gar keine Vorteile. Es ist kein Zufall, dass gerade die traditionell wirtschaftlich schwachen Länder (PIIGS) hohe und wirtschaftlich starke Länder wie die Schweiz oder Deutschland traditionell niedrige Eigentumsquoten aufweisen. Ebenso ist es kein Zufall, dass innerhalb der »alten« Bundesrepublik in Ländern mit hohen Einkommen und einer hohen Dichte – wie Hamburg – die Mietquote wesentlich höher ist als beispielsweise in Rheinland-Pfalz. Fremdfinanzierung geht mit Wohlstand einher, ist offenbar sogar eine Voraussetzung für Wohlstand. Die Vermietung von Wohnungen ist nichts anderes als die kreditäre Überlassung von Wohnungen, also eine Fremdfinanzierung der Nutzung.

[45]2.2Steuerliche Einflüsse auf die Finanzierung der Nutzung

Wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkauft, muss der Erwerber Grunderwerbsteuer entrichten. Da auch hier das Angebot zunächst einmal unelastisch ist und die Nachfrage elastisch, hat dies zur Folge, dass ökonomisch betrachtet stets der Verkäufer die Steuer trägt, obwohl der Käufer juristisch zur Zahlung verpflichtet wird. Da es Wohnungen gibt, die eher als Eigentumswohnung auf der Ebene der Nutzung finanziert werden, und die Grunderwerbsteuer an der Transaktion ansetzt – man nennt diese Art der Steuer auch Transaktionssteuer –, führt die Grunderwerbsteuer zu einer ineffektiven Nutzung von Wohnungen und kann als ein weiteres Hindernis für einen effizienten Wohnungsmarkt identifiziert werden.

2.2.1Privilegierung von Wohnen durch die Konsumgutlösung

In Deutschland wird das selbst genutzte Wohneigentum steuerlich massiv gefördert. Diese Aussage irritiert viele zunächst, doch damit hat es folgende Bewandtnis: Bezogen auf das selbst genutzte Wohneigentum gilt in Deutschland die sogenannte Konsumgutlösung. Das bedeutet, dass bei einer selbst genutzten Wohnung nicht wie bei einem Investitionsgut die Kosten für Finanzierung, Abschreibung und Ähnliches in Ansatz gebracht werden können und der Wert der Nutzung als Ertrag gewertet wird. Vielmehr wird sie wie ein Konsumgut behandelt, dessen Erwerbskosten und Bewirtschaftungskosten nicht als Betriebsausgaben steuerlich angesetzt werden können, während der Wert der Nutzung nicht versteuert werden muss. Der damit verbundene privilegierende steuerliche Effekt zeigt sich deutlich bei der Betrachtung zweier unterschiedlicher Fälle.

BEISPIEL

Zwei Eigentümer verfügen über ein Kapital von 1 Million EUR. Der erste Eigentümer kauft mit dem Geld eine Wohnung und zieht dort ein. Der zweite Eigentümer kauft sich ebenfalls eine Wohnung, vermietet sie und sucht sich selbst eine Wohnung zur Miete. Der zweite Eigentümer muss folglich aus der versteuerten Miete der einen Wohnung die Miete der selbst gemieteten Wohnung bezahlen und kann folglich jenseits der AfA nur etwa eine halb so teure Wohnung mieten.

Deutlich wird auch: Das Privileg aus der Konsumgutlösung kommt insbesondere besonders vermögenden Personen zugute, die zugleich mit einem hohen Grenzsteuersatz besteuert werden. Und: Der sich ergebende steuerliche Vorteil ist nicht einmal begrenzt. Bei einem Grenzsteuersatz von 50 %, der ja in Deutschland mit Reichensteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer überschritten wird, und einem angenommenen Verkehrswert einer Villa im Wert von 5 Millionen EUR bei angenommenem [46]Liegenschaftszins von 3 % macht das immerhin eine zusätzliche steuerlich bedingte »Subvention für Reiche« von 75.000 EUR jährlich aus. Der sozialpolitische Aspekt sei einmal dahingestellt – selbstverständlich konsumieren auch diese Wohnungsnutzer mehr Fläche als sie es tun würden, wenn das steuerliche Privileg nicht gegeben wäre. Und dies mit allen beschriebenen Konsequenzen für den Wohnungsmarkt: Wegen der aufgezeigten Zusammenhänge im Wohnungsmarkt (hydraulisches System) müssen Geringverdiener aus ihrem versteuerten Einkommen mehr für ihre Wohnung bezahlen. Auch die steuerliche Konsumgutlösung für das selbst genutzte Wohneigentum ist daher ein Hindernis für den funktionsfähigen Wohnungsmarkt.

2.2.2Umgang mit der Grundsteuer