Immobilien verkaufen oder verrenten E-Book

• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 78

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Immobilien verkaufen oder verrenten? Die meisten Menschen unterschätzen die Kosten, die im Ruhestand auf sie zukommen. Viele Senioren haben mit Ihrer Rente erheblich weniger Geld zur Verfügung als noch zu Zeiten der Berufstätigkeit. Mit zunehmendem Alter steigt auch die Wahrscheinlichkeit gesundheitlicher Einschränkungen. Die Sozialversicherungen decken längst nicht jeden Bedarf vollständig ab. Ausgaben für die medizinische Versorgung, ein altersgerechter Umbau der Wohnung oder Kosten für Pflegepersonal sind mit dem Alterseinkommen häufig nicht zu leisten. Das sorgt oft für schmerzliche Einschnitte beim Lebensstandard. ​Immobilienverrentung oder Verkauf der Immobilie als Lösung Eine mögliche Lösung für mehr Geld im Alter ist der Verkauf der eigenen Immobilie. Im Fall eines Wohnungs- oder Hausverkaufs treten Fragen auf: - ​Wie viel ist meine Immobilie wert? - Welchen Preis kann ich für mein Haus oder Wohnung bei einem Verkauf erzielen? - Wie kann ein Makler den Verkauf unterstützen? - Wie kann ich einen höheren Preis erzielen? - Welche Unterlagen benötige ich für einen reibungslosen Ablauf des Immobilienverkaufs? - Wie funktioniert die Immobilienverrentung? - Verrentung mit befristeter Rente oder als Leibrente? - Wie hoch kann die zusätzliche »Leibrente« ausfallen?In diesem Ratgeber »Immobilien verkaufen oder verrenten?« beantworten wir Ihnen diese wichtigen Fragen rund um das komplexe Thema Hausverkauf und Verrentung. Sie erfahren, was Ihre Immobilie für Käufer interessant macht, wie Sie Steuern und andere Kosten sparen können, und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.Wer beispielsweise keine Erben hat oder wenig Wert darauflegt, etwas zu vererben, für den kann die Verrentung der eigenen Immobilie die bessere Lösung im Vergleich zum Verkauf sein. Denn die Immobilien-Rente ermöglicht es Ihnen, sowohl das mit der Immobilie ersparte Vermögen als auch das liebevoll eingerichtete Haus gleichzeitig zu nutzen. ​Themenaus dem Inhalt des Ratgebers »Immobilien verkaufen oder verrenten?«: - Was ist meine Immobilie heute wert? - Grundlagen der Immobilienbewertung - Verkauf von privat oder über Makler? - Vermieten, Verschenken oder Vererben als Alternativen zum Verkauf - Der praxiserprobte Sieben-Punkte-Plan für Immobilienverkäufer - Der Immobilienverkauf auf Rentenbasis (Verrentung) - Eckpunkte und Kernfragen zur Immobilien-Leibrente - Vergleich von Immobilien-Leibrente mit Sofortrenten aus einer privaten Rentenversicherung - Die Immobilienübertragung gegen Nießbrauch

Leseprobe

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Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Inhaltsübersicht

1   Vorwort

2   Was ist meine Immobilie heute wert?

2.1   Das Verkehrswertgutachten

2.1.1   Gutachten über den örtlichen Gutachterausschuss

2.1.2   Gutachten bei Zwangsversteigerungen laut Internetportal zvg-portal.de

2.1.3   Gutachten von anderen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern

3   Wie Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung erfolgreich verkaufen

3.1   Der praxiserprobte Sieben-Punkte-Plan für Immobilienverkäufer

3.1.1   Unterlagen und Präsentation der Immobilie

3.1.2   Bewertung und Preisfindung

3.1.3   Kaufangebot und Werbung

3.1.4   Kontaktaufnahme und Besichtigung

3.1.5   Preisverhandlung und Verkaufsgespräch

3.1.6   Einigung und notarieller Kaufvertrag

3.1.7   Abwicklung und Besitzübergabe

4   Wie Sie Haus und Wohnung erfolgreich verrenten

4.1   Eigenheim mit Wohnrecht verrenten

4.1.1   Lebenslanges Wohnrecht plus lebenslange Zusatzrente

4.1.2   Mögliche Problemlösungen bei finanziellen Engpässen von Immobilienbesitzern im Alter

4.2   Anbieter von Immobilien-Leibrenten mit lebenslangem Wohnrecht

4.2.1   Das Leistungspaket der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG

4.2.2   Eckpunkte und Kernfragen zur Immobilien-Leibrente

4.2.3   Berechnungsbeispiele der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG

4.2.4   Vor- und Nachteile der Immobilien-Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht

4.3   Veräußerungs-, Versorgungs- und Unterhaltsrenten unter nahen Angehörigen

4.4   Der Immobilienverkauf auf Rentenbasis

4.4.1   Die Veräußerungsleibrente

4.4.2   Die Berechnung und Besteuerung von Immobilien-Leibrenten

4.4.3   Berechnung von Leibrenten über den Kapitalwert

4.4.4   Die Berechnung von Zeitrenten

4.4.5   Die Besteuerung von Leibrenten mit dem Ertragsanteil

4.5   Vergleich von Immobilien-Leibrenten mit Sofortrenten aus einer privaten Rentenversicherung

4.6   Die Immobilienübertragung gegen Nießbrauch

Immobilien verkaufen oder verrenten: Mehr Geld im Alter

1   Vorwort

Die meisten Menschen unterschätzen die Kosten, die im Ruhestand auf sie zukommen. Viele Senioren haben dann erheblich weniger Geld zur Verfügung als noch zu Zeiten der Berufstätigkeit. Mit zunehmendem Alter steigt auch die Wahrscheinlichkeit gesundheitlicher Einschränkungen. Die Sozialversicherungen decken längst nicht jeden Bedarf vollständig ab. Ausgaben für die medizinische Versorgung über die Leistungen der Krankenversicherung hinaus, ein altersgerechter Umbau der Wohnung oder Kosten für Pflegepersonal sind mit dem Alterseinkommen häufig nicht zu leisten.

Das sorgt oft für schmerzliche Einschnitte beim Lebensstandard. Nicht wenige Senioren sind sogar auf finanzielle Unterstützung ihrer Familien angewiesen. Andere Senioren wiederum möchten im Ruhestand Dinge unternehmen, für die sie zuvor nicht die Zeit hatten – etwa Reisen, ein kostspieliges Hobby oder einfach nur ein wenig Luxus genießen.

Eine mögliche Lösung für mehr Geld im Alter ist der Verkauf der eigenen Immobilie. Dann tauchen Fragen auf: Was ist meine Immobilie wert? Welchen Preis kann ich erzielen? Was macht ein Makler für mich? Mit welchen Tricks kann ich einen höheren Preis erzielen? Welche Unterlagen benötige ich für einen reibungslosen Ablauf?

In diesem Ratgeber beantworten wir Ihnen diese wichtigen Fragen rund um das komplexe Thema Hausverkauf. Sie erfahren, was Ihre Immobilie für Käufer interessant macht, wie Sie Steuern und andere Kosten sparen können und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.

Wer beispielsweise keine Erben hat oder wenig Wert darauflegt, etwas zu vererben, für den kann jedoch die Verrentung der eigenen Immobilie die bessere Lösung sein. Denn die Immobilien-Rente ermöglicht es, sowohl das mit der Immobilie ersparte Vermögen als auch das liebevoll eingerichtete Haus gleichzeitig zu nutzen.

Mit den besten Grüßen

Die Geldtipps-Redaktion

2   Was ist meine Immobilie heute wert?

2.1   Das Verkehrswertgutachten

Ausführliche Wertgutachten sind nicht jedermanns Sache. Sie kosten den Verkäufer einen vierstelligen Betrag und sind für potenzielle Käufer nur schwer einschätzbar. Leicht kommt bei ihnen auch der Verdacht auf, dass es sich um ein vom Verkäufer in Auftrag gegebenes Gefälligkeitsgutachten handelt.

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Tipp: Bevor Sie ein Bewertungsgutachten für eine Immobilie bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag geben, sollten Sie zunächst die wichtigsten und für Sie verfügbaren Preisquellen nutzen. Oft gelingt Ihnen damit bereits die Ermittlung eines marktgerechten und ortsüblichen Preises.

Wert- bzw. Schätzgutachten sind in der Tat mit gebotener Vorsicht zu genießen. Drei verschiedene Gutachter werden bei ein und derselben Immobilie mit Sicherheit zu drei unterschiedlichen Werten gelangen. Nicht selten weichen niedrigster und höchster Schätzwert je nach Immobilie um fünf- oder gar sechsstellige Beträge bzw. um 20 % bis 30 % voneinander ab.

Böse Zungen behaupten zuweilen: »Schätzer sind Schwätzer« oder »Taxen sind Faxen«, wobei mit Taxen die Schätzgutachten gemeint sind. Es gilt daher, aussagekräftige Gutachten zu erkennen und auf bloße Papiergutachten ohne eingehende Besichtigung der Immobilien, die von »Schlechtachtern« erstellt werden, zu verzichten. Wie überall, so gibt es auch unter den Gutachtern einige schwarze Schafe.

2.1.1   Gutachten über den örtlichen Gutachterausschuss

Wenn Sie einen Gutachter für die Bewertung einer Immobilie suchen, wenden Sie sich am besten über den örtlichen Gutachterausschuss an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Der Vorteil: Dieser Gutachter wird nicht nur sämtliche aktuelle Veröffentlichungen des Gutachterausschusses kennen, sondern auch über profunde Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes verfügen. Namen von Gutachtern finden Sie im Internet, beispielsweise für Düsseldorf unter gutachterausschuss.duesseldorf.de.

Der Gutachterausschuss ist ein selbstständiges, unabhängiges und an keinerlei Weisungen gebundenes Gremium. Seine sachverständigen und marktkundigen, ehrenamtlich tätigen Mitglieder werden auf die Dauer von fünf Jahren von der jeweiligen Bezirksregierung bestellt. Der Gutachterausschuss erstellt Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Darüber hinaus führt er als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet diese aus. Außerdem ermittelt er Bodenrichtwerte und veröffentlicht eine Marktrichtwertkarte sowie einen jährlichen Grundstücksmarktbericht.

2.1.2   Gutachten bei Zwangsversteigerungen laut Internetportal zvg-portal.de

Unter zvg-portal.de können Sie kostenlos Gutachten einsehen, die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige im Auftrag der Amtsgerichte erstellt haben. Hintergrund ist eine bevorstehende Zwangsversteigerung der dort aufgeführten Immobilien. Die Gerichte können über diesen Weg mehr Bietinteressenten gewinnen und darauf hoffen, dass das Objekt bereits im ersten Versteigerungstermin einen neuen Eigentümer findet.

Für Sie sind solche Gutachten eine gute Möglichkeit, die Bewertung einer Immobilie zu verstehen. Sie können anhand dieser Gutachten erkennen, wie der vom Gericht bestellte Sachverständige den Verkehrswert einer Immobilie aus meist zwei der insgesamt drei möglichen Einzelwerte – Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert – ableitet.

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Tipp: Um ein Gutachten über zvg-portal.de ausfindig zu machen, gehen Sie am besten wie folgt vor: Sie wählen zunächst ein Bundesland aus und danach das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Versteigerungsimmobilien liegen. Sie können Ihre Suche dann weiter nach der Objektart (z.B. Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) oder nach dem Versteigerungstermin (z.B. in zwei oder drei Monaten) eingrenzen. Anschließend sehen Sie sich die Internetversion des Gutachtens an und speichern diese bei Interesse ab.

2.1.3   Gutachten von anderen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern

Der Gutachter, der nicht Mitglied des örtlichen Gutachterausschusses ist, beschafft sich beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren konkrete Vergleichspreise selbst und wertet diese aus. Anschließend werden diese Vergleichspreise an die besonderen Merkmale der zu bewertenden Immobilie angepasst. Dazu verwendet er Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen.

Beim allgemeinen Ertragswertverfahren geht er nach folgendem Bewertungsschema vor:

Fachbegriffe

Erläuterungen zu den Fachbegriffen

Rohertrag

Jahresnettokaltmiete

./.

Bewirtschaftungskosten

Instandhaltungs- und Verwaltungskosten

Grundstücksreinertrag

Jahresreinertrag der Immobilie (mit Grundstück)

./.

Verzinsung des Bodenwerts

Verzinsung des Grundstücks (z.B. 4 %)

Gebäudereinertrag

Jahresreinertrag des Gebäudes (ohne Grundstück)

×

Vervielfältiger

abhängig von Zinssatz und Restnutzungsdauer

Gebäudeertragswert

Ertragswert des Gebäudes (ohne Grundstück)

+

Bodenwert

Grundstückswert

Ertragswert

Ertragswert der Immobilie (mit Grundstück)

Diese Bewertung geht von einer Trennung in Grundstück und Gebäude aus und führt erst am Ende den Grundstückswert mit dem Gebäudeertragswert zusammen.

Das vereinfachte Ertragswertverfahren verzichtet auf diese Trennung und wird dadurch zumindest rechnerisch einfacher und transparenter. Der Jahresreinertrag wird unmittelbar mit einem Faktor (Vervielfältiger) multipliziert und führt dann zum Ertragswert. Nach dieser Bewertungsmethode gehen Immobilienmakler vor, die für ihre Kunden den Ertragswert überschlägig und kostenlos ermitteln.

Das meist nur noch für selbst genutzte Immobilien mit großen Grundstücken (z.B. frei stehende Einfamilienhäuser) angewandte Sachwertverfahren trennt zunächst immer den Grundstücks- bzw. Bodenwert, der anhand der Bodenrichtwerte ermittelt wird, vom Sach- bzw. Gebäudewert der baulichen Anlagen inkl. Außenanlagen. Die vorläufigen Sachwerte für die baulichen Anlagen und Außenanlagen werden aufgrund der Herstellungskosten errechnet, wobei für ältere Immobilien eine Alterswertminderung von den Herstellungskosten abgezogen wird.

Bodenwert und Sachwert des Gebäudes ergeben den vorläufigen Sachwert der Immobilie. Nach Marktanpassung durch einen sog. Sachwertfaktor wird dann der vorläufige marktangepasste Sachwert ermittelt. Unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale ergibt sich dann der endgültige Sachwert.

!

Tipp: Sofern der Gutachter verschiedene Werte – z.B. Vergleichswert und Ertragswert bei einer vermieteten Wohnimmobilie (Mietwohnhaus oder vermietete Eigentumswohnung) – ermittelt, darf er den Verkehrswert der Immobilie nicht einfach aus dem Mittelwert dieser beiden Einzelwerte ableiten. Er wird vielmehr die Bedeutung von Vergleichswert und Ertragswert im Einzelfall entsprechend gewichten. Bei einem Mietwohnhaus kommt es beispielsweise in erster Linie auf den Ertragswert an, da es häufig nur wenige Vergleichsobjekte in der näheren Umgebung des Bewertungsobjekts gibt.

3   Wie Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung erfolgreich verkaufen

3.1   Der praxiserprobte Sieben-Punkte-Plan für Immobilienverkäufer

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst und ohne Einschaltung eines Immobilienmaklers verkaufen wollen, kommt eine Menge Arbeit auf Sie zu. Den Zeitaufwand für die Selbstvermarktung sollten Sie dabei aber nicht unterschätzen.

In boomenden Großstädten und Ballungszentren sind die Bedingungen für Verkäufer günstig. Sie treffen auf eine große Nachfrage. Vor allem in ländlichen Regionen und Gebieten mit schrumpfender Bevölkerung kann der Verkauf des geliebten Eigenheims aber auch schwierig werden und letztlich manchen ungeliebten Kompromiss notwendig machen.