Immobilienverrentung E-Book

• Herausgeber: Schäffer Poeschel
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 274

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Immer mehr Menschen stehen im Alter vor der Herausforderung, dass im Laufe des Lebens zwar ein großes Vermögen generiert wurde, dieses jedoch komplett im Eigenheim steckt. Eine Immobilienverrentung kann hier eine gute Lösung sein: Im Kern geht es darum, aus dem Eigenheim im Alter liquide Mittel zu ziehen, ohne jedoch aus der Immobilie ausziehen zu müssen. Das Buch beleuchtet ​verschiedene Durchführungsarten, Vertragsgestaltung, Wirtschaftlichkeit, Regulierung und Verbraucherschutz sowie die wachsende Bedeutung der Immobilienverrentung als Baustein im deutschen Rentensystem. ​Praxisorientierter Einstieg für Rechtsberater:innen, Fachleute in der Immobilienwirtschaft und Banken sowie Berater:innen im Verbraucherschutz.​

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumGeleitwortImmobilienverrentung – das Modell für die Sicherung eines angemessenen Lebensunterhalts im AlterVorwortAbkürzungsverzeichnisTeil I: Altersvorsorge in Deutschland1 Immobilienverrentungsmodelle im Lichte gesetzlicher Altersvorsorge1.1 Einleitung1.2 Gesetzliche Altersvorsorge in Deutschland1.3 Probleme der gesetzlichen Altersvorsorge1.4 Immobilienverrentung als potenzieller Baustein zur Altersvorsorge1.5 Fazit2 Private Altersvorsorge: Die Möglichkeiten sinnvoll ausschöpfen2.1 Ausgangslage2.2 Garantien sind gefragt – kosten aber viel2.3 Kapitalmärkte effizient nutzen, aber wie?2.4 Aktien für die Altersvorsorge – mit Systematik2.5 Beraten – aber nicht verkauft2.6 Die Vorsorgenden besser informieren2.7 Neue Anreize setzen: Ein Vorschlag2.8 Ein »Kennzahlen-Cockpit«2.9 Der nächste Schritt muss bald kommenTeil II: Modelle zur Immobilienverrentung3 Mein Haus verdient meine Rente3.1 Ausgangslage3.2 Totes Kapital zum Leben erwecken3.3 Momentaufnahme: Der aktuelle Wert einer Immobilie3.4 Unterschiedliche Modelle für unterschiedliche Ansprüche3.5 Rückmietkauf heißt Miete zahlen3.6 Vorsicht: Leibrente nur mit lebenslangem Wohnrecht3.7 Monatliche Gebühren beim Teilverkauf3.8 Umkehrhypothek: Schuldenberg am Ende des Lebens4 Für jeden etwas dabei: Immobilienverrentungsmodelle im Vergleich4.1 Einleitung4.2 Darlehensmodelle4.2.1 Das Immobiliendarlehen4.2.2 Die Umkehrhypothek4.3 Verkaufsmodelle4.3.1 Das Verrentungsmodell4.3.2 Das Nießbrauchmodell4.3.3 Das Teilkaufmodell4.3.4 Das Rückmietungsmodell4.4 Chancen und Risiken der einzelnen Modelle im Vergleich4.5 Würdigung der ModelleTeil III: Bedarf, Wirtschaftlichkeit und Akzeptanz5 Kommentar: Ist die Immobilienrente ein Kundenbedarf oder ein Geschäftsmodell?Anmerkung des Herausgebers6 Immobilienverrentung: Bedarf und Alternativen6.1 Einleitung6.2 Aktuelles Marktumfeld6.3 Regulatorische Besonderheiten bei der Kreditvergabe6.4 Veräußerungsmöglichkeiten sowie deren Vor- und Nachteile6.4.1 Klassisches Bankdarlehen6.4.2 Verkauf innerhalb der Familie6.4.3 Verkauf an Dritte6.5 Alternativen zum Immobilienverkauf6.5.1 Teilverkauf6.5.2 Umkehrhypothek6.5.3 Erbbaurecht6.5.4 Realteilung eines Gebäudes6.5.5 Realteilung eines Grundstücks6.6 Fazit und Ausblick7 Warum gibt es in Deutschland keinen Markt für Umkehrhypotheken? – Hemmnisse auf Angebots- und Nachfrageseite und potenzielle Marktgröße37.1 Einleitung7.2 Versuche, Umkehrhypotheken in Deutschland zu etablieren7.3 Hemmnisse auf der Angebots- und Nachfrageseite7.3.1 Telefoninterviews7.3.2 ZEW-Finanzmarkttest7.3.3 ZEW-Haushaltsbefragung7.4 Potenzielle Marktgröße7.5 Zusammenfassung und Schlussfolgerungen8 Gründe und Bedeutung des Immobilienwerts für die alternative Altersvorsorge8.1 Einleitung8.2 Mögliche Interessengruppen8.3 Überblick über Immobilienverrentungsprodukte8.4 Fazit und Ausblick9 Immobilienverrentung als strategische Entscheidung für die gemeinnützige Vermögensverwaltung einer Stiftung9.1 Einleitung9.2 Das Produkt »Zustifterrente«9.3 Organisatorische Voraussetzungen9.4 Fundraising als Satzungsaufgabe und Notwendigkeit9.5 Erfolge und Schwächen9.6 Fazit10 Immobilienverrentung: Ein Höchstmaßan Sicherheit ist oberstes Gebot10.1 Ausgangslage10.2 Immobilienverrentung in vielen Fällen die beste Lösung10.3 Erste Schritte für die Immobilienverrentung in Deutschland10.4 Grundvoraussetzung für die Immobilienverrentung: Maximale Sicherheit10.5 Nießbrauch garantiert ein Höchstmaß an Sicherheit10.6 Berücksichtigung emotionaler Faktoren10.7 Verrentungsangebote im Vergleich10.8 Immobilienverrentung mit Nießbrauch10.8.1 Das Konzept10.8.2 Das Nießbrauchkonzept aus Investorensicht10.9 Leibrente10.10 Verkauf mit Rückmietung (Sale and lease back)10.11 Teilverkauf10.12 Seniorendarlehen10.13 Fazit11 Die Relevanz der ESG-Kriterien im Immobilienteilverkauf11.1 Die Entstehung des Immobilienteilverkaufs in Deutschland11.2 So funktioniert der Immobilienteilverkauf11.3 Die Relevanz von ESG-Kriterien bei Teilverkaufunternehmen11.4 Environmental: Der Teilverkauf und der Umweltschutz11.4.1 Energetische Sanierung durch Teilverkauf finanzieren11.4.2 Beteiligung der Teilverkaufanbieter an Sanierungsmaßnahmen11.4.3 Nachhaltig agieren im Unternehmensalltag11.5 Social: Teilverkaufanbieter und ihre soziale Verantwortung11.5.1 Verlässlicher Partner an der Seite der Kunden11.5.2 Expertise macht sich bezahlt11.5.3 Mitarbeitende als wertvollstes Gut einer Unternehmung11.6 Governance: Nachhaltige Unternehmensführung in Teilverkaufunternehmen11.6.1 Verantwortungsvolle Unternehmensführung als Basis11.6.2 Aufbau von Vertrauen in der Öffentlichkeit11.7 FazitTeil IV: Vertragsgestaltung12 Typische Vertragsbestandteile bei Immobilienverrentungsmodellen12.1 Einleitung12.2 Teilverkaufsmodell12.2.1 Modellbeschreibung12.2.2 Kaufvertrag12.2.3 Miteigentümerschaft12.2.4 Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht12.3 Leibrentenmodell12.3.1 Modellbeschreibung12.3.2 Kaufvertrag12.4 Rente12.4.1 Der Begriff »Rente«12.4.2 Leibrente12.4.3 Stifterrente12.5 Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht12.6 Nießbrauchmodell12.7 Rückmietungsmodell12.7.1 Modellbeschreibung12.7.2 Kaufvertrag12.7.3 Mietvertrag12.8 FazitTeil V: Verbraucherschutz13 Immobilienverrentung – Branchenschutz durch Verbraucherschutz13.1 Einleitung13.2 Transparenz von Anbieter und Angebot13.2.1 Anbieter13.2.2 Angebot13.3 Zuverlässigkeit des Anbieters13.3.1 Zuverlässige Leistung13.3.2 Forderungsabtretung, Vertragspartnerwechsel, Immobilienweiterverkauf13.4 Fazit14 Es ist notwendig, etwas gegen den Wildwuchs zu tun14.1 Bei den Interessenten ist Unsicherheit zu spüren14.2 Die Modelle und Regelungen sind schwer zu durchschauen14.3 Praxistest im Sommer 2022 legte die Probleme offen14.4 Kunden müssen sich mit schwierigen Themen beschäftigen14.5 Standards erleichtern einen Vergleich14.6 Europäischer Verband hat Standards verabschiedet14.7 Deutschland hinkt weit hinterher14.8 Problemfälle hatten zum Teil schlimme Folgen14.9 Werben mit einer »Stiftung«14.10 Neue Unternehmensgruppe hatte ehrgeizige Pläne14.11 Finanzaufsicht untersagte Angebot lebenslanger Leibrenten14.12 Selbstregulierung funktioniert selten in ausreichendem Maß15 Verbraucherpolitische Perspektiven15.1 Ausgangslage15.2 Seniorenkredite als Alternative?15.3 Verbraucherpolitische Aufgaben15.4 Reformbedürftiges Kreditrecht15.5 Anwendbare Rechtsinstrumente16 Regulierungsbedarf bei Immobilienverzehrprodukten16.1 Begriffsklärung16.2 Steuerungselemente16.2.1 Selbstregulierung16.2.2 Selbstverpflichtung16.2.3 Regulierung16.3 Mögliche Lösung16.4 Formen der RegulierungTeil VI: Ausländische Modelle17 Immobilienverrentung in Deutschland und international17.1 Einleitung17.2 Verbraucherpräferenzen innerhalb Deutschlands17.3 Verbraucherbedürfnisse in anderen Ländern17.4 Immobilienverrentungsprodukte im internationalen Vergleich17.5 Fazit und Ausblick18 Gift Annuities – Verrentung in den USA: Vorbild, aber alles doch anders?18.1 Historische Entwicklung18.2 Umkehrhypothek18.3 Gift Annuity18.4 Verrentungen im Vergleich USA–Deutschland18.5 ZusammenfassungTeil VII: Ausblick 19 Warum die Immobilienrente auch in Deutschland zur Normalität wird19.1 Aktueller Status quo: Rentenentwicklung vs. Immobilienmarkt19.2 Die emotionale Komponente von Eigentum19.3 Der Blick in die Praxis19.4 Fazit: Die Immobilienverrentung wird NormalitätVerzeichnis der Autorinnen und AutorenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!

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Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:

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Bestell-Nr. 16091-0001

ePub:

ISBN 978-3-7910-5696-8

Bestell-Nr. 16091-0100

ePDF:

ISBN 978-3-7910-5697-5

Bestell-Nr. 16091-0150

Julius Reiter (Hrsg.)

Immobilienverrentung

1. Auflage, November 2023

© 2023 Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft · Steuern · Recht GmbH

www.schaeffer-poeschel.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): © iStock, tiero

Produktmanagement: Anna Pietras

Lektorat: Isolde Bacher, text_dienst, Stuttgart

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Geleitwort

Immobilienverrentung – das Modell für die Sicherung eines angemessenen Lebensunterhalts im Alter

Die Immobilienverrentung ist ein Thema von wachsender Bedeutung auch für die Gesellschaft, das eng mit dem demografischen Wandel und den Herausforderungen des Rentensystems verknüpft ist. In einer Zeit, in der die Bevölkerung immer älter wird und die Rentenlücken sich vergrößern, muss die Verrentung der eigenen Immobilie als eine innovative Lösung, die individuelle finanzielle Sicherheit bieten kann, in Betracht gezogen werden. Was liegt näher, um sich ein würdiges Leben im Alter zu sichern. Dafür, nicht für die Erben, hat man ein Leben lang gearbeitet. Diese haben es auch in der Hand, ob sie sich die Immobilie – das Elternhaus – durch Rentenzahlung an die Erblasser sichern wollen.

Immer mehr Menschen müssen im Alter ihre finanziellen Verhältnisse überdenken und nachjustieren. Massive Kostensteigerungen, zuletzt pandemie- und kriegsbedingt, in vielen wesentlichen Lebensbereichen führen zu einem erweiterten Kreditbedarf bei Senior:innen. Wie sich zeigt, ist das Bankenwesen hierauf nicht eingestellt und eine Korrektur dieser Lücke ist nicht vorgesehen. Kreative, neue Wege außerhalb des klassischen Bankgeschäfts sind daher nicht nur erlaubt, sondern dringend erforderlich. Neben den Anbietern sollte der Gesetzgeber konstruktiv tätig werden, indem er z. B. steuerliche Gestaltungsspielräume nutzt, um die Verrentung einer Immobilie auch wirtschaftlich attraktiver zu gestalten. Die Immobilienverrentung ermöglicht es, den Wert einer lebenslang erworbenen Immobilie in Einkommen umzuwandeln, ohne auf das über Jahrzehnte aufgebaute Zuhause verzichten zu müssen. Dies ist nicht nur eine finanzielle Erleichterung für Senior:innen, sondern trägt auch dazu bei, dass vorhandener Wohlstand genutzt und die Rentenzeit vollständig aus eigener Kraft bestritten werden kann. Es darf nicht passieren, dass Senior:innen aufgrund mangelnder Liquidität und trotz vorhandener Sachwerte in wirtschaftliche Notlagen oder Altersarmut geraten, die dann von der Gemeinschaft aufgefangen werden müssen. Selbstverständlich müssen die Angebote für den Verbraucher fair und entsprechend seinen Bedürfnissen gestaltet sein. Ein offener Wettbewerb unter den Anbietern kann hier bereits regulierend wirken und einen wirksamen Verbraucherschutz gewährleisten.

Die Probleme im deutschen Rentensystem sind allgegenwärtig und die Immobilienverrentung bietet eine weitere Chance zur Diversifizierung der Altersvorsorge. Sie schafft ein Gleichgewicht zwischen der Nutzung des Eigenheims und der Notwendigkeit, im Alter finanziell abgesichert zu sein. Es ist an der Zeit, dass dieses Thema in Politik, Wirtschaft und Verbraucherschutz konstruktiv angegangen wird und vorhandene Lösungsmodelle genutzt und weiterentwickelt werden, um die Zukunft für alle älteren Bürger:innen weiterhin lebenswert zu gestalten.

Köln, im September 2023

Gerhart Baum, Bundesinnenminister a. D.

Vorwort

Die Ausgangslage ist schnell skizziert: Selbst genutztes Immobilieneigentum ist für den Einzelnen häufig der größte Vermögensgegenstand, in dessen Finanzierung nahezu sämtliche Mittel fließen. Mit Eintritt in das Rentenalter ist das Hauptvermögen in der abbezahlten Immobilie gebunden. Die Rente und die finanziellen Rücklagen reichen dann oft nicht, um den gewünschten Lebensstandard zu halten oder um größere Sonderausgaben zu tätigen. Für Menschen im Alter ist es nicht ohne Weiteres möglich, über klassische Bankprodukte (insbesondere Hypothekendarlehen) an zusätzliche Gelder zu gelangen. Weil jedoch Immobilieneigentümer aus verschiedenen Gründen (z. B. zur Aufstockung der Rente oder zur Renovierung der Immobilie) weitere liquide Mittel benötigen, platzieren sich zurzeit verschiedene Anbieter am Markt, die unter dem Oberbegriff »Immobilienverrentung« Lösungsmöglichkeiten anbieten. Konkret geht es um die Teilliquidierung der Immobilie bei gleichzeitiger Weiternutzung.

Die Verwertung von Immobilieneigentum mithilfe von Verrentungsmodellen könnte zukünftig einen sinnvollen Baustein für die Altersvorsorge darstellen. Rentnerinnen und Rentner können ihr Vermögen nutzen und ihre Lebensqualität verbessern. Auch mit Blick auf die Finanzierung zukünftiger gesetzlich festgelegter energetischer Sanierungspflichten können Modelle zur Immobilienverrentung eine tragende Rolle spielen. Selbstverständlich müssen die Angebote fair und verbrauchergerecht sein und den Bedürfnissen entsprechen. Kostengünstigeren Lösungen, soweit sie denn vorhanden und gewollt sind, ist der Vorzug zu geben.

Der vorliegende Sammelband beschäftigt sich mit den verschiedenen Aspekten und Fragestellungen, die sich im Zusammenhang mit dem Thema Immobilienverrentung ergeben. Wie fügt sich die Verrentung der selbst genutzten Immobilie in die gesetzliche und private Altersvorsorge ein? Welche Verrentungsmodelle haben sich am Markt bereits etabliert? Wie hoch ist der tatsächliche Bedarf und die Akzeptanz solcher Modelle und ist eine Verrentung eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung? Ist der Immobilieneigentümer als Verbraucher ausreichend geschützt und können die deutschen Märkte von den Erfahrungen aus dem Ausland profitieren?

Die Inhalte sind nicht als Verbraucherratgeber zu verstehen, sondern adressieren sich in Richtung Immobilienbranche, Rechtsberater oder sonstige Berater. Obwohl von Bedeutung für die Versorgung im Alter, existiert in Deutschland zum Thema Immobilienverrentung erst eine kleine Literaturbasis. Der vorliegende Band vereint weitreichende theoretische und praktische Erkenntnisse aus der Wissenschaft, von Marktteilnehmern und seitens des Verbraucherschutzes. Auch die Literatur trägt zu einer Verbesserung des Wissensstands am Markt bei. Aktuelle Produkte können durch eine wissenschaftliche Aufarbeitung reflektiert und weiterentwickelt werden. An dieser Stelle möchte dieses Buch seinen Beitrag leisten.

Düsseldorf, im Juli 2023

Prof. Dr. Julius Reiter

Abkürzungsverzeichnis

ABl

Amtsblatt (der Europäischen Union)

AGB

allgemeine Geschäftsbedingungen

BaFin

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGH

Bundesgerichtshof

bzw.

beziehungsweise

DKB

Deutsche Kredit Bank

DSGV

Deutscher Sparkassen- und Giroverband

e. V.

eingetragener Verein

EPPARG

European Pensions and Property Asset Release Group

FCA

Financial Conduct Authority

GEG

Gebäudeenergiegesetz

ggf.

gegebenenfalls

h. M.

herrschende Meinung

i. S. d.

im Sinne der/des

i. S. v.

im Sinne von

i. V. m.

in Verbindung mit

ImmoKWPLV

Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung

ImmoVerbrdarl

Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge

ISA

Individual Savings Account

KWG

Kreditwesengesetz

m. E.

meines Erachtens

o. J.

ohne Jahr

p. a.

per anno

s.

siehe

s. o.

siehe oben

s. u.

siehe unten

Schufa

Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung

SHARE

Survey of Health, Ageing and Retirement in Europe

SOEP

Sozioökonomisches Panel

sog.

sogenannte/r

u. a.

unter anderem

u. U.

unter Umständen

VAG

Versicherungsaufsichtsgesetz

VÖB

Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands

VSMK

Verbraucherschutzministerkonferenz

VVG

Versicherungsvertragsgesetz

z. B.

zum Beispiel

zzgl.

zuzüglich

Teil I: Altersvorsorge in Deutschland

1 Immobilienverrentungsmodelle im Lichte gesetzlicher Altersvorsorge

Prof. Dr. Julius Reiter/Bénédict Schenkel

Abstract

Modelle zur Immobilienverrentung haben sich am Markt in unterschiedlichen Varianten etabliert. Zu nennen sind insoweit das Teilverkaufmodell, das Leibrentenmodell, das Nießbrauchmodell sowie das Rückmietmodell. Alle Modelle bezwecken die Freisetzung des in der Immobilie gebundenen Kapitals, ohne dass die Eigentümer aus der Immobilie ausziehen müssen. Soweit das gesetzliche Rentensystem dem persönlichen Liquiditätsbedarf im Alter nicht gerecht wird, bietet die Teilliquidierung über Verrentungsmodelle neue Chancen. Das Produkt Immobilienverrentung ist demnach auch im Kontext der (notwendigen) erweiterten Möglichkeiten zur Altersvorsorge in Deutschland zu betrachten.

1.1 Einleitung

Selbst genutztes Immobilieneigentum ist häufig der größte Vermögensgegenstand und in seine Finanzierung sind nahezu sämtliche Mittel geflossen. Mit Eintritt in das Rentenalter ist die Immobilie zwar in der Regel abbezahlt, doch das Hauptvermögen ist nun in der Immobilie gebunden. Die Rente und die finanziellen Rücklagen reichen oft nicht für den gewünschten Lebensstandard oder für größere Sonderausgaben. Für Menschen im Alter ist es überdies nicht einfach, über klassische Bankprodukte wie etwa Hypothekendarlehen an zusätzliche Gelder zu gelangen. Gleichzeitig benötigen Immobilieneigentümer aus verschiedenen Gründen (z. B. zur Aufstockung der Rente oder zur Renovierung der Immobilie) liquide Mittel. Daher platzieren sich zurzeit verschiedene Anbieter am Markt und bieten unter dem Oberbegriff »Immobilienverrentung« Lösungsmöglichkeiten an. Typisch für solche Verrentungsmodelle ist, dass der Immobilieneigentümer sein Eigentum ganz oder teilweise an einen Dritten überträgt, sich selbst aber den Besitz vorbehält. Dieser Besitz wird über Wohnungsrechte oder Nießbrauchrechte im Grundbuch abgesichert. Gegebenenfalls können vertragliche Vereinbarungen über einmalige oder laufende Zahlungen hinzukommen. Am Markt etabliert haben sich hier das Teilverkaufmodell, das Leibrentenmodell, das Nießbrauchmodell sowie das Rückmietmodell.

Die Verwertung von Immobilieneigentum mithilfe von Verrentungsmodellen könnte ein Baustein zur Schließung von Finanzierungslücken im Alter darstellen. Rentnerinnen und Rentner können ihr Vermögen nutzen und ihre Lebensqualität verbessern. Auch im Hinblick auf die Finanzierung energetischer Sanierungspflichten, deren gesetzliche Festlegung in der nächsten Zeit ansteht, können Modelle zur Immobilienverrentung eine bedeutende Rolle spielen. Wirtschaftlich interessant kann eine Verrentung auch dann werden, wenn es, wie politisch diskutiert, zur Abschaffung der 10-jährigen Spekulationsfrist käme. Dies gilt aber insbesondere nur dann, wenn die gesetzliche Altersvorsorge in Deutschland unzureichend ist und mangels zweckmäßiger und verfügbarer Alternativen die Teilliquidierung der Immobilie als Mittel der Wahl verbleibt. Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich zunächst grundlegender mit dem System der Altersvorsorge in Deutschland (s. 1.2). Da das gesetzliche Rentensystem vor Problemen und Herausforderungen steht (s. 1.3), könnten auch Modelle zur Immobilienverrentung als ein potenzieller Bestandteil zur Altersvorsorge in Betracht kommen (s. 1.4). Die Ausführungen enden mit einem Fazit (s. 1.5).

1.2 Gesetzliche Altersvorsorge in Deutschland

Das System der Altersvorsorge in Deutschland basiert auf drei Säulen (Deutsche Rentenversicherung Bund, o. J.a). Diese sind:

die gesetzliche Rentenversicherung,

die betriebliche Altersversorgung und

die private Altersvorsorge.

Die private Altersvorsorge betrifft im Kern alle freiwilligen Spar- und Investmentvorgänge, die dem Vermögensaufbau zur Nutzung im Rentenalter dienen sollen. Die Möglichkeiten privater Altersvorsorge sind vielfältig und unterscheiden sich insbesondere mit Blick auf Risiken und Renditechancen. Neben klassischen Produkten am Kapitalmarkt wie Wertpapiere, Fondssparpläne oder private Rentenversicherungen ist der Erwerb von fremd- oder selbst genutzter Immobilien Gegenstand der privaten Altersvorsorge. Wichtiges Ziel einer jeden privaten Vorsorge ist zunächst die Schließung von Rentenlücken, die bei bloßem Bezug gesetzlicher Rentenzahlungen entstehen können.

Im Rahmen einer betrieblichen Altersvorsorge organisiert der Arbeitgeber für seine Arbeitnehmer den Aufbau einer zusätzlichen lebenslangen Rentenzahlung. Als rechtliche Grundlage dient das Betriebsrentengesetz (BetrAVG). Über die betriebliche Altersvorsorge kann ein Teil des Bruttogehalts in Beiträge zur Vorsorge umgewandelt werden. Dadurch vermindert sich das zu versteuernde Einkommen mit der Folge, dass Sozialversicherungsbeiträge und Lohnsteuer sinken. Der Arbeitgeber kann zwischen verschiedenen Durchführungswegen wählen, namentlich zwischen der Pensions- oder Direktzusage, der Pensionskasse, dem Pensionsfonds, der Unterstützungskasse sowie der Direktversicherung.

Grundlegender und damit wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge in Deutschland sind allerdings die Rentenzahlungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung. Träger der gesetzlichen Rentenversicherung ist die Deutsche Rentenversicherung (DRV). Diese besteht aus 14 regionalen sowie zwei bundesweiten Trägern (Deutsche Rentensicherung Bund und Deutsche Rentenversicherung Knappschaft-Bahn-See). Als Rechtsgrundlage dient das SGB VI. Grundsätzlich sind alle Arbeitnehmer in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert. Dies gilt auch für selbstständige Handwerker, Künstler und Publizisten, Hebammen und freiberufliche Lehrer. Sonstige Selbstständige können auf Antrag in der Rentenversicherung pflichtversichert werden. Angehörige bestimmter Berufsgruppen (z. B. Rechtsanwälte, Notare, Ärzte, Architekten oder Steuerberater) können sich von der Versicherungspflicht in der gesetzlichen Rentenversicherung befreien lassen, solange stattdessen Beiträge an ein berufsständisches Versorgungswerk eingezahlt werden. Versicherte Risiken der gesetzlichen Rentenversicherung sind das Alter, die verminderte Erwerbsfähigkeit sowie der Tod des Versicherten, der gegebenenfalls Hinterbliebenenrenten auslöst.

Das System der gesetzlichen Rentenversicherung beruht auf einem Umlageverfahren, was bedeutet, dass die aktuelle Generation der Beitragszahler die Rente der heutigen Rentner finanziert. Insoweit werden die eingezahlten Beiträge direkt umgelegt und an die anspruchsberechtigten Personen ausgezahlt. Diejenigen, die heute Beiträge einzahlen, erhalten später ihre Rente über entsprechende Einzahlungen der nachfolgenden Generationen (Kinder und Enkelkinder). Insoweit gilt ein sog. Generationenvertrag. Die gesetzliche Rente ist eine lebenslange monatliche Leistung. Die relative Höhe der Rente ist insbesondere von der Anzahl und der Höhe der während des Versicherungslebens eingezahlten Beiträge abhängig. Die Beiträge werden in Entgeltpunkte umgerechnet und schließlich mit dem aktuellen Rentenwert (Wert eines Entgeltpunktes) multipliziert (Deutsche Rentenversicherung Bund, o. J.b). Das Renteneintrittsalter liegt aktuell bei 67 Jahren.

1.3 Probleme der gesetzlichen Altersvorsorge

Das System der gesetzlichen Rentenversicherung in Deutschland steht vor nicht unerheblichen Herausforderungen. Insbesondere das Umlageverfahren, das der gesetzlichen Altersvorsorge zugrunde liegt, könnte im Zuge des demografischen Wandels zu Problemen führen. Denn die steigende Lebenserwartung sowie niedrige Geburtenzahlen sorgen dafür, dass die deutsche Bevölkerung immer älter wird. Die Zahl der Beitragszahler ist in den vergangenen drei Jahrzehnten um rund 21 Prozent gestiegen. Im selben Zeitraum nahm die Zahl der Altersrentner allerdings um 56 Prozent zu (Janson, 2023). Immer weniger Beitragszahler müssen für immer mehr anspruchsberechtigte Rentner vorsorgen. Das deutsche Rentensystem gerät damit zunehmend in Schieflage. Mit Blick auf dendemographischen Wandel wird vereinzelt die Umstellung der Finanzierung der gesetzlichen Rentenversicherung gefordert. In Betracht kommt ein Wechsel von einem umlagefinanzierten hin zu einem kapitalbildenden System. Zur Stabilisierung des Rentensystems werden auf politischer Ebene Vorschläge diskutiert und konkret in Betracht gezogen, wie z. B. die Aktienrente (Vogel/Dürr, 2021).

Über die Frage eines zukunftsfesten Rentensystems als solches hinaus kann die festgesetzte Höhe der ausgezahlten Rente ein Problem darstellen. Ein Arbeitnehmer, der im Laufe seines Berufslebens regulär in die gesetzliche Altersvorsorge eingezahlt hat, erhält mit Eintritt in die Rente im Durchschnitt nicht einmal die Hälfte seines letzten Bruttogehalts. Daraus erwachsen für den einzelnen nicht unerhebliche Rentenlücken, die entweder durch private Maßnahmen zur Altersvorsorge ausgeglichen werden können oder aber hingenommen werden müssen. Der gewohnte Lebensstandard kann dann im Alter kaum gehalten werden. Dies gilt erst recht, wenn nur einer der beiden Ehepartner dauerhaft erwerbstätig war. Frauen, die häufig über viele Jahre lediglich in Teilzeit Geld verdient haben, werden eine Rente in nur geringer Höhe erhalten (Mayerhofer, 2023). Das Problem der Rentenlücke wird durch die hohe Inflation aus den letzten Monaten verstärkt. Knapp elf Millionen Haushalte dürften nicht in der Lage sein, ihre Rentenlücke aus eigener Kraft zu schließen (Jahberg, 2022).

1.4 Immobilienverrentung als potenzieller Baustein zur Altersvorsorge

Um sich gegen ein Kollabieren des gesetzlichen Rentensystems oder jedenfalls vor zu großen Rentenlücken zu schützen, verbleibt für den einzelnen nur der Weg über Maßnahmen zur privaten Altersvorsorge. Nur den wenigsten dürfte es gelingen, die Finanzierung im Alter völlig unabhängig von der gesetzlichen Rente zu organisieren. Insoweit verbleibt nur der Versuch, den bestehenden Risiken bestmöglich entgegenzuwirken. Neben simplen Sparverträgen oder der Zeichnung von Produkten am Kapitalmarkt kommt für den Vermögensaufbau klassischerweise der Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie, sei es nun eine Eigentumswohnung oder ein Wohnhaus, in Betracht.1 In aller Regel ist der Immobilienerwerb kreditfinanziert und stellt die mit Abstand größte Investition im Leben dar. Typischerweise fließt ein bedeutender Anteil der monatlichen Einkünfte in die Finanzierung und den Unterhalt (laufende Kosten, Instandhaltung, Renovierung) der Immobilie. Dies jedoch hat zur Folge, dass keine oder nur sehr geringe Barreserven angespart werden können. Beinahe jeder zweite Senior geht mit weniger als 10.000 Euro Sparguthaben in Rente (Heimkapital GmbH, 2020). Dies dürfte erst recht für Personen gelten, die im Laufe ihrer Erwerbstätigkeit primär einen Immobilienkredit bedienen mussten. Anstelle von Barreserven oder veräußerbaren Wertpapierdepots haben Immobilieneigentümer bei Renteneintritt allerdings einen nicht unerheblichen Vermögenswert geschaffen. Dieser jedoch ist in der Immobilie gebunden und kann zur Finanzierung des täglichen Lebens nur insoweit genutzt werden, als dass keine sonstigen Kosten für gemieteten Wohnraum anfallen.

Soweit nun z. B. zur Schließung der Rentenlücke oder bei ungeplanten Kosten für eine Sanierung der Immobilie weitere Gelder benötigt werden, können sich Immobilieneigentümer zunächst nach klassischen Finanzierungsmitteln umsehen, wie insbesondere der Bankkredit. Jedoch nicht alle Senioren wollen, nach Jahren der Darlehensrückführung, erneut Bankgeschäfte abschließen. Hinzu kommt, dass klassische Bankprodukte in Gestalt von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder Immobilienverzehrkrediten (§ 491 Abs. 3 BGB), bei denen der Eigentümer eine Hypothek auf sein weiter bestehendes Immobilieneigentum aufnimmt und das hierdurch besicherte Darlehen als Einmalbetrag oder gar als monatliche »Rente« ausgezahlt bekommt, Senioren in Deutschland nur sehr vereinzelt angeboten werden. Kleine Einkünfte aus der gesetzlichen Rente führen dazu, dass Senioren nicht die von Banken und Sparkassen geforderte Kapitaldienstfähigkeit aufweisen. Die strengen Regeln der Wohnimmobilienkreditrichtlinie2 führen dann dazu, dass Senioren bei der Bonitätsprüfung durchfallen. Aus Bankensicht sind Kredite an Senioren überdies kein attraktives Geschäftsmodell, da häufig die Rückzahlung des Darlehens eine aufwendige und langwierige Verwertung der Immobilie bedingt. Soweit sich dann auch innerfamiliär keine Geldgeber finden, verbleibt kapital­bedürftigen Immobilieneigentümern zunächst eine sparsame Lebensweise im möglicherweise maroden Haus. Alternativ können Wege zur Teilliquidierung der Immobilie genutzt werden. Die verschiedenen Modelle zur Immobilienverrentung können demnach – wohlgemerkt unter Abwägung aller Chancen und Risiken – durchaus einen potenziellen oder, soweit zusätzliche Gelder z. B. für Sanierungsarbeiten unbedingt benötigt werden, sogar einen notwendigen Baustein zur Altersvorsorge darstellen.

1 Auf den Immobilienerwerb als Kapitalanlage zur Fremdnutzung wird an dieser Stelle nicht näher eingegangen.

2 Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilien­kreditverträge für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010 (ABl. L 60 vom 28.2.2014, S. 34).

1.5 Fazit

Neben der privaten und betrieblichen Altersvorsorge bilden die monatlichen Zahlungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung einen wesentlichen Bestandteil für die Finanzierung im Alter. Das System der gesetzlichen Rentenversicherung in Deutschland steht vor nicht unerheblichen Herausforderungen. Insbesondere das Umlageverfahren könnte im Zuge des demografischen Wandels zu Problemen führen. Bei regulärer Einzahlung in die gesetzliche Altersvorsorge entsteht im Durchschnitt ein Rentenanspruch von nicht einmal der Hälfte des letzten Bruttogehalts. Daraus erwachsen für den einzelnen nicht unerhebliche Rentenlücken. Das Barvermögen, das Senioren bei Renteneintritt zur Verfügung steht, ist häufig gering. Soweit Immobilieneigentümer zusätzliche finanzielle Mittel benötigen, die nicht über klassische Bankprodukte beschafft werden können oder sollen, kommt eine Immobilienverrentung zur Teilliquidierung der Immobilie in Betracht. Insoweit sind Modelle zur Immobilienverrentung nicht isoliert, sondern im Kontext der (notwendigen) erweiterten Möglichkeiten zur Altersvorsorge in Deutschland zu betrachten.

Quellenverzeichnis

Deutsche Rentenversicherung Bund (o. J.a): Die drei Säulen der Altersvorsorge, abrufbar unter www.deutsche-rentenversicherung.de (zuletzt abgerufen am 07.07.2023).

Deutsche Rentenversicherung Bund (o. J.b): Wie hoch wird meine Rente? Abrufbar unter www.deutsche-rentenversicherung.de (zuletzt abgerufen am 07.07.2023).

Heimkapital GmbH (2020): Fast die Hälfte der Senioren geht mit weniger als 10.000 Euro Spar­guthaben in Rente, abrufbar unter www.heimkapital.de (zuletzt abgerufen am 07.07.2023).

Jahberg, H. (2022): Vor allem Einkommensschwache sind betroffen – Inflation verschärft die Rentenlücke von Millionen Deutschen, abrufbar unter www.tagesspiegel.de (zuletzt abgerufen am 07.07.2023).

Janson, M. (2023): Deutschlands Rentenproblem, abrufbar unter www.statista.com (zuletzt abgerufen am 07.07.2023).

Mayerhofer, L. (2023): Zu wenig Rente: »Für Millionen Frauen droht eine Rutschbahn in die Alters­armut«, abrufbar unter www.merkur.de (zuletzt abgerufen am 07.07.2023).

Vogel, J./Dürr, C. (2021): Konzeptpapier von Johannes Vogel und Christian Dürr: Für eine erfolgreiche Bewältigung des demographischen Übergangs – durch eine gesetzliche Aktienrente und Fachkräfteeinwanderung, abrufbar unter www.fdpbt.de (zuletzt abgerufen am 07.07.2023).

2 Private Altersvorsorge: Die Möglichkeiten sinnvoll ausschöpfen

Karl Matthäus Schmidt

Abstract

Bei den Verbraucherinnen und Verbrauchern dominiert bei der privaten Altersvorsorge der »Versicherungsgedanke«. Garantien sind gefragt, gehen aber erheblich zulasten der Rendite. Das müssen Vorsorgende mehr und mehr erkennen. Wer den Zinseszinseffekt als Hebel für den Vermögensaufbau nutzen will, braucht renditestarke Anlageklassen wie Aktien in seinem Portfolio – aber nicht einfach »irgendwelche«. Die Kapitalmarktforschung gibt schon lange Hinweise an die Hand, wie sich Renditen systematisch erzielen lassen. Die Erkenntnisse zu beherzigen, ist eigentlich gar nicht so schwer. Doch in der Beratung steht in Deutschland weiterhin viel zu oft der Produktvertrieb im Vordergrund. Besser helfen könnte auch der Staat: wenn endlich an der richtigen Stelle gefördert würde. Einige Vorschläge für eine effizientere private Altersvorsorge.

2.1 Ausgangslage

Wenn man sich auf der Website der Deutschen Rentenversicherung nach Möglichkeiten der Altersvorsorge umschaut, stößt man auf eine Grafik zum »Drei-Säulen-System«. Die Säule »Private Vorsorge« listet drei Alternativen auf: die zwei geförderten Vorsorgevarianten nach »Riester« und »Rürup«, dazu die »private Rentenversicherung«. Immerhin findet sich über der Liste das Kürzel »z. B.«, das andeutet, dass die Möglichkeiten privater Altersvorsorge damit noch nicht erschöpft sind (Deutsche Rentenversicherung, o.J.).

Die Liste hätte ein Update verdient. Das wird die Deutsche Rentenversicherung selbst wissen: Vor einiger Zeit hat sie Verbraucherinnen und Verbraucher fragen lassen, welche Möglichkeiten der Altersvorsorge ihnen ideal erscheinen. »Riester« und »Rürup« landeten nicht ganz überraschend auf den hinteren Rängen – noch hinter den festverzinslichen Wertpapieren und der Alternative, dass Familienangehörigen im Alter für einen sorgen (Deutsche Rentenversicherung, 2019). Selbst wenn das Vorsorgemodell nach Riester jahrelang hoch subventioniert wurde, haben viele Sparer inzwischen erkannt, dass bei ihnen kaum Wertzuwachs ankommt. Die Verträge sind viel zu teuer. Die Fördermittel wurden über die Kosten quasi direkt in die Finanzbranche umgeleitet.

2.2 Garantien sind gefragt – kosten aber viel

Bei den Verbraucherinnen und Verbrauchern dominiert bei der privaten Altersvorsorge derweil weiterhin der »Versicherungsgedanke«. Garantien sind gefragt: In der genannten Umfrage sahen mit 68 Prozent der Befragten mehr als zwei Drittel eine private Lebens- oder Rentenversicherung immer noch als eine besonders attraktive Form der Altersvorsorge an. Das ist ziemlich bemerkenswert. Denn der Höchstrechnungszins – also der maximal garantierte Zins auf den Sparanteil – schrumpft seit Jahrzehnten und hat inzwischen ein homöopathisches Niveau erreicht. Im Jahr 2000 lag er noch bei 4 Prozent. Seit 2022 gibt es bei Neuverträgen nur 0,25 Prozent. Damit sind Versicherungen für die kapitalbildende Altersvorsorge eigentlich längst ein Auslaufmodell.

Das liegt auch daran, dass die Versicherungsanbieter wegen der Garantiezusagen kaum Kapital in Anlageklassen investieren können, die eine Chance auf attraktivere Renditen versprechen – etwa in Aktien. Das aber wäre gerade in der Ansparphase so wichtig. Denn nur wenn attraktive Renditen verdient werden, wirkt der Zinseszinseffekt als echter »Hebel« für den Vermögensaufbau. Und wer im Alter gut leben will, muss sich durchaus ein Vermögen aufbauen. Das zeigt sich schon bei einer groben Kalkulation: Die durchschnittliche Rentenbezugsdauer liegt inzwischen bei rund 20 Jahren. Bei Frauen ist sie etwas länger als bei Männern (Deutsche Rentenversicherung, 2021). Soll die gesetzliche Rente durch private Vorsorge beispielsweise um 1.500 Euro pro Monat aufgestockt werden, kommt man bei einem angenommenen Zeitraum von 20 Jahren rechnerisch auf die stattliche Summe von 360.000 Euro. Solche Beträge muss man erst einmal zusammensparen.

Ein einfaches Beispiel führt die Unterschiede zwischen den Lösungen »Versichern« und »Investieren« deutlich vor Augen: Spare ich als Anleger über 30 Jahre monatlich 500 Euro mit einem Zinssatz von 0,25 Prozent, liegt das Guthaben am Ende bei 187.000 Euro. Es gibt keinen nennenswerten Zinseszinseffekt – und das macht sich vor allem bei langer Anlagedauer eben sehr negativ bemerkbar. Zahle ich die 500 Euro stattdessen in eine breit gestreute Kapitalmarktanlage ein und unterstelle eine historisch nicht übertriebene Nettorendite von 6,8 Prozent p. a., dann komme ich rechnerisch nach 30 Jahren auf einen Erwartungswert von 732.000 Euro.

Natürlich gibt es im zweiten Fall keine Garantie. Aber jeder frage sich, ob eine solche wirklich über 500.000 Euro wert ist. Nehmen wir den ungünstigen und sehr unwahrscheinlichen Fall an, dass einen Tag vor Auflösung des Investments die Kurse um 50 Prozent einbrechen. Es blieben rund 365.000 Euro, und damit immer noch weit mehr als mit dem minimalen Garantiezins.

Abb. 1:

Versicherungen sind keine Kapitalanlage

Die Garantien, die Versicherungen bieten, können eine äußerst sinnvolle Sache sein – etwa wenn es um den finanziellen Schutz bei Berufsunfähigkeit geht, oder um eine Risikolebensversicherung. Der Fall der Fälle tritt in der Regel plötzlich und unerwartet auf. Da will man sich nicht auf ein ETF-Investment verlassen. Der Vermögensaufbau zur privaten Altersvorsorge ist aber kein Versicherungsfall, sondern ein Musterbeispiel für ein Anlageziel. Kapitalanlage und Versicherung sind zwei verschiedene Dinge, die man besser nicht vermischt. Denn dann wird es schnell sehr kompliziert und damit in der Regel eben auch sehr teuer.

2.3 Kapitalmärkte effizient nutzen, aber wie?

Aktien sind nicht die einzige Möglichkeit, Geld anzulegen. Wenn es um Alternativen geht, fallen vielen erst einmal klassische Sparprodukte ein. Nach vielen Jahren kommt bei den Leitzinsen zwar etwas in Bewegung. So verkehren sich nach vielen Jahren Minuszinsen allmählich wieder die Vorzeichen. Das bedeutet aber noch nicht, dass Zinsprodukte für den Vermögensaufbau schnell wieder richtig attraktiv werden. Denn die hohe Inflation zehrt an der Kaufkraft des Kapitals. Nach Abzug der Inflationsrate bleibt bei solchen Produkten weiterhin meist ein realer Verlust (s. Abb. 2). Ob sich das irgendwann einmal wieder ändert, bleibt vorerst offen. Sicher ist nur, dass der Weg dorthin sehr weit ist.

Abb. 

2

: Inflation und Niedrigzins vernichten Vermögen

Trotz aller Unsicherheit über die künftigen Entwicklungen an den Börsen scheint die Anlageklasse Aktien für den Vermögensaufbau auf absehbare Zeit jedenfalls unverzichtbar zu sein. Das zeigt schon ein flüchtiger Blick auf die langfristigen Durchschnittsrenditen, die historisch an den Aktienmärkten erzielt wurden. Der genauere Blick zeigt darüber hinaus, dass sich größere Kursausschläge mit der Zeit meist nivellieren (s. Abb. 3).

Abb. 3:

Entwicklung der Schwankungsintensität in Abhängigkeit von der Anlagedauer

So sehr aber die Empfehlung, bei der privaten Altersvorsorge Aktien stärker zu berücksichtigen, im Grundsatz stimmt: In der schon lange geführten Debatte um eine kapitalgedeckte Altersvorsorge mit Aktien kommt ein Aspekt immer wieder zu kurz, nämlich die Frage nach den Qualitätsstandards bei der Umsetzung. Falsch strukturierte Aktienanlagen erfüllen nicht die in sie gesteckten Erwartungen. Solche Erfahrungen haben schon viele mit ihren Aktieninvestments gemacht. Und das nicht bloß, weil die Renditehoffnungen der Anlegerinnen und Anlegern manchmal einfach zu groß sind, sondern deshalb, weil nicht jedes irgendwie geartete Investment in Aktien mit einer hohen Wahrscheinlichkeit langfristig das Niveau der historischen Durchschnittsrendite der Anlageklasse erbringt.

Es reicht deshalb nicht, die Sparer zu animieren, in irgendwelche Aktien zu investieren. Zuerst ist die Frage nach der Qualität der Anlagestruktur zu klären. Dabei gibt es durchaus Qualitätsstandards, nach denen man sich richten kann. Sie sind das Ergebnis eines über viele Jahrzehnte andauernden Zusammenspiels aus theoretischer und empirischer Finanzmarktanalyse. Sie lassen den Unterschied zwischen Spekulation und Investition deutlich erkennen. Eine qualitativ hochwertige Anlage sichert die Teilhabe an der Innovationskraft und Produktivität internationaler Märkte, Regionen und Unternehmen. Die Wertzuwächse, die auf diese Weise erzielt werden können, sind »Prämien«, die der Finanzmarkt für die Überlassung des Risikokapitals zur Verfügung stellt. Das haben wir bei der Quirin Privatbank schon einmal an anderer Stelle ausführlich dargelegt (Quirin Privatbank, o.J.).

2.4 Aktien für die Altersvorsorge – mit Systematik

Die Kapitalmarktforschung bestätigt schon lange die erheblichen Vorteile der Diversifizierung für das Verhältnis von zu erwartender Rendite und zu erwartendem Risiko. Diversifizierung bedeutet jedoch nicht, mehr oder weniger willkürlich »viele« Aktien im Depot zu haben. Um ein möglichst optimales Rendite-Risiko-Verhältnis zu erreichen, muss die Anlagestrategie danach streben, sog. unsystematische Risiken zu eliminieren – also die Risiken auszuschließen, die sich auf ein bestimmtes Unternehmen, eine bestimmte Branche oder eine bestimmte Region beziehen. Das so konstruierte Portfolio zielt darauf, die relevanten »Prämien« für die systematischen Marktrisiken »einzusammeln«.

Um die Diversifizierung auf die Spitze zu treiben, ist ein nach Marktkapitalisierung gewichtetes Portfolio aller Aktien des Weltmarkts erforderlich. Die Herausforderung: Den Weltaktienmarkt kann man nicht mit einem einzelnen Produkt kaufen. In jede Aktie auf der Welt zu investieren, ist ebenfalls keine Alternative. Um sich einem »Weltportfolio« ideal zu nähern, kann man nicht den direkten Weg beschreiten. Dennoch ist es möglich, das globale Aktienmarktportfolio zu repräsentieren.

Es genügt dabei nicht, einfach auf einen internationalen Standardindex zu setzen – selbst wenn Standardwerte ein wichtiges Element einer solchen Anlagestrategie sind. Letztlich besitzt jede Aktie eine Reihe charakteristischer Merkmale, die sowohl die Perspektiven für ihre Wertentwicklung als auch die Risiken entscheidend beeinflussen. Zu diesen sog. Faktoren zählen das Bewertungsniveau, die Volatilität, die Unternehmensgröße gemessen an der Marktkapitalisierung sowie die Kursdynamik (s. Abb. 4). Diese sind ebenfalls angemessen zu berücksichtigen. Dabei kommt es auf das Finetuning an.

Abb. 4:

Fünf-Faktoren-Ansatz bei der Quirin Privatbank

Der beschriebene Ansatz verzichtet nicht nur darauf, mehr oder minder zufällig auf die »richtigen« Aktien zu setzen. Er verzichtet außerdem auf Markttiming, also den Versuch, die optimalen Ein- und Ausstiegszeitpunkte zu finden. Niemand kennt die Zukunft. Deshalb ist jede Prognose, so ausgefeilt sie auch sei, am Ende eine Spekulation. Wenn die Anlagestrategie den gesamten internationalen Aktienmarkt aber jederzeit so repräsentativ wie möglich abgedeckt, ist diese Spekulation gar nicht nötig. Die Weltwirtschaft ist auf Wachstum ausgelegt. Solange dies so ist, sind auch die Aktienmärkte der Tendenz nach langfristig aufwärtsgerichtet.