La vente immobilière E-Book

• Herausgeber: Éditions Larcier
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Commission Université-Palais (CUP)
• Sprache: Französisch

Seitenzahl: 719

Veröffentlichungsjahr: 2016

Beschreibung

Le présent ouvrage fait le point sur certains aspects du droit de la vente immobilière, dont on sait qu’il se trouve au croisement de différentes branches du droit.

Outre un examen approfondi de la jurisprudence publiée ces cinq dernières années, d’abord à propos de la formation de la vente, ensuite à propos de son (in)exécution, l’ouvrage propose une analyse du statut de l’agent immobilier, tel que modifi é par la loi du 11 février 2013, ainsi que de la jurisprudence relative aux contrats conclus par l’agent immobilier (avec une attention particulière à la responsabilité contractuelle de l’agent). Les réformes récentes du droit administratif des biens (en particulier le droit de l’urbanisme et le droit de l’environnement), en lien direct avec les opérations de vente d’immeuble, sont également présentées.

Leseprobe

Cette version numérique de l’ouvrage a été réalisée par Communications sprl (Limal) pour le © Groupe Larcier s.a.

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© Goupe Larcier s.a., 2015

Éditions Larcier

Espace Jacqmotte

Rue Haute, 139 – LOFT 6 – B-1000 Bruxelles

EAN 978-2-8044-8626-6

Tous droits réservés pour tous pays.

Il est interdit, sauf accord préalable et écrit de l’éditeur, de reproduire (notamment par photocopie) partiellement ou totalement le présent ouvrage, de le stocker dans une banque de données ou de le communiquer au public, sous quelque forme et de quelque manière que ce soit.

Titres parus dans le cadre de la Commission Université-Palais (CUP)

Octobre 2015 (vol. 160)

Actualités de droit pénal (254 pages)

Septembre 2015 (vol. 159)

La cession d’une entreprise en difficulté (328 pages)

Mai 2015 (vol. 158)

Pas de droit sans technologie (286 pages)

Avril 2015 (vol. 157)

Droit de la responsabilité (298 pages)

Mars 2015 (vol. 156)

Le Code de droit économique : principales innovations (282 pages)

Février 2015 (vol. 155)

Droit patrimonial des couples (210 pages)

Décembre 2014 (vol. 154)

Actualités en droit des assurances (270 pages)

Novembre 2014 (vol. 153)

Insolvabilité et garanties (198 pages)

Octobre 2014 (vol. 152)

Les droits réels démembrés (208 pages)

Septembre 2014 (vol. 151)

Droit de l’immigration et de la nationalité : fondamentaux et actualités (388 pages)

Juin 2014 (vol. 150)

Questions spéciales de droit social. Hommage à Michel Dumont (488 pages)

Mai 2014 (vol. 149)

Chronique de jurisprudence sur les causes d’extinction des obligations (2000-2013) (258 pages)

Mars 2014 (vol. 148)

Actualités de droit pénal et de procédure pénale (448 pages)

Février 2014 (vol. 147)

Actualités en droit du bail (376 pages)

Décembre 2013 (vol. 146)

Les droits de la défense (242 pages)

Novembre 2013 (vol. 145)

Actualités en droit judiciaire (430 pages)

Octobre 2013 (vol. 144)

Actualités de droit fiscal, anno 2013 (320 pages)

Septembre 2013 (vol. 143)

Chronique d’actualités en droit commercial (280 pages)

Mai 2013 (vol. 142)

Le dommage et sa réparation (224 pages)

Avril 2013 (vol. 141)

Actualités de droit des personnes et des familles (248 pages)

Mars 2013 (vol. 140)

Le règlement collectif de dettes (408 pages)

Janvier 2013 (vol. 139)

Saisir le Conseil d’État et la Cour européenne des droits de l’homme (200 pages)

Décembre 2012 (vol. 138)

La copropriété par appartements – Deux ans après la réforme (280 pages)

Novembre 2012 (vol. 137)

Droits fondamentaux en mouvement – Questions choisies d’actualité (208 pages)

Octobre 2012 (vol. 136)

Nouveaux dialogues en droit médical (272 pages)

Septembre 2012 (vol. 135)

Les personnes morales sans but lucratif. Questions choisies (400 pages)

Mai 2012 (vol. 134)

Libéralités et successions (464 pages)

Mars 2012 (vol. 133)

Questions choisies de droit social (216 pages)

Février 2012 (vol. 132)

Droits intellectuels: le contentieux (compétence, procédures, sanctions) (264 pages)

Pour les titres parus antérieurement à 2010 et leur état de disponibilité, voyez le site de la Commission Université-Palais (http://local.droit.ulg.ac.be/sa/CUP/), sous l’onglet « Éditions ».

Sommaire

1 – Le contrat de vente immobilière – Développements récents

Benoît Kohl

professeur à l’U.Lg.avocat

Delphine Grisard

assistante à l’U.Lg.avocate

François Onclin

aspirant F.N.R.S. à l’U.Lg.

Alexandre Rigolet

assistant à l’U.Lg.avocat

Romain Salzburger

maître de conférences et assistant à l’U.Lg.avocat

2 – Questions choisies de droit administratif en lien avec la vente d’immeubles

François Onclin

aspirant F.N.R.S. à l’U.Lg.

Cécile Vercheval

assistante et maître de conférences à l’U.Lg.stagiaire judiciaire

3 – Impact de la (non-) formation de la vente sur la responsabilité et la rémunération de l’agent immobilier

Laurent Collon

avocat spécialisé en droit immobilier

1

Le contrat de vente immobilièreDéveloppements récents1

Benoît Kohl

professeur à l’U.Lg.avocat

Avec la collaboration de :

Delphine Grisard

assistante à l’U.Lg.avocate

François Onclin

aspirant F.N.R.S. à l’U.Lg.

Alexandre Rigolet

assistant à l’U.Lg.avocat

Romain Salzburger

maître de conférences et assistant à l’U.Lg.avocat

Sommaire

Section 1

Législation

Section 2

Jurisprudence

Section 3

Doctrine

 

Section 1

Législation2

A. Contrats d’utilisation de biens à temps partagé ­(time-sharing)

Une loi du 28 août 2011 relative à la protection des consommateurs en matière de contrats d’utilisation de biens à temps partagé, de produits de vacances à long terme, de revente et d’échange3, assure la transposition en droit belge de la directive européenne no 2008/122/CE du Parlement européen et du conseil du 14 janvier 20094.

Le time-sharing est une formule de vacances permettant à un consommateur d’acheter le droit d’occuper pendant une certaine période un logement équipé et meublé comme résidence de vacances. Cette formule de vacances se situe entre la propriété et la location immobilière. Selon l’article 1er de la loi, on entend par « contrat d’utilisation de biens à temps partagé », le « contrat ou le groupe de contrats d’une durée de plus d’un an par lequel un consommateur acquiert, à titre onéreux, le droit d’utiliser un ou plusieurs hébergements pour la nuit, pour plus d’un séjour ». Le prix d’achat varie selon la saison, la situation du logement, son équipement, son prestige ou encore la marge bénéficiaire du vendeur. Des frais supplémentaires s’ajoutent habituellement au prix d’achat proprement dit (notamment les frais de gestion et d’entretien à payer chaque année, les frais fixes (notamment les assurances) ainsi que les honoraires de gérant).

Pas plus qu’auparavant, cette loi ne se prononce sur la qualification juridique du contrat de time-sharing. Cette qualification juridique est cependant importante, spécialement pour le notaire5. En Belgique, les parties conservent à cet égard une liberté totale pour autant qu’elles choisissent de recourir à une institution reconnue en droit belge et sous réserve d’une requalification du contrat si l’institution se trouvait dénaturée. Ainsi, la qualification du time-sharing comme un droit de propriété paraît difficile à imaginer puisque la propriété, en droit belge, est un droit perpétuel exclusif, ces caractéristiques étant incompatibles avec le principe du time-sharing. Le système de la copropriété par appartements pourrait s’envisager, même s’il n’est pas exempt de certaines difficultés d’application. Dans l’ouvrage approfondi qu’il consacre à cette institution, B. Van Brabant tend à privilégier le système de la société comme institution répondant le mieux au concept de time-sharing : « la personne morale, associant les utilisateurs et, le cas échéant, le promoteur, serait propriétaire de l’immeuble et conférerait aux premiers la jouissance à temps partagé de ses appartements selon des modalités arrêtées dans un règlement »6. L’auteur observe cependant que le système de la copropriété a, jusqu’à présent, été privilégié par les développeurs de projets de time-sharing réalisés en Belgique, bien que cette solution ne soit pas usitée à l’étranger.

La nouvelle loi relative au time-sharing élargit, par rapport à l’ancienne législation, son champ d’application puisqu’elle vise désormais non seulement la vente de time-sharing de biens immeubles, mais également la vente de time-sharing de biens mobiliers (par exemple des péniches, des caravanes, des bateaux), l’échange de time-sharing (inscription à une bourse d’échanges), la revente d’un time-sharing via un intermédiaire ou encore l’affiliation à des clubs de vacances (ce mécanisme étant appelé « produits de vacances à long terme »). En revanche, les locations classiques ne sont pas visées par cette réglementation.

Comme autrefois, la loi impose certaines obligations à propos de l’information précontractuelle que doit recevoir le consommateur, à propos des mentions obligatoires que le contrat doit renfermer ou encore à propos des paiements que le consommateur est tenu d’effectuer. Enfin, la loi prévoit toujours un droit de rétractation au bénéfice du consommateur : celui-ci peut mettre fin au contrat, sans frais et sans motif, pendant un délai de quatorze jours à compter de la date de la signature ou de la réception du contrat7.

B. Nouvelle réglementation de la profession d’agent immobilier

Une loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier8 et un arrêté royal du 30 août 2013 relatif à l’accès à la profession d’agent immobilier9 réforment en profondeur les conditions de l’accès et l’exercice de la profession d’agent immobilier10.

Cette nouvelle législation présente assurément un lien étroit avec la matière de la vente d’immeubles. Elle dépasse toutefois le champ d’application de la présente formation.

C. Code immobilier flamand

Un décret flamand du 19 décembre 201411 crée le nouveau code immobilier flamand. Ce code organise l’exercice des compétences des anciens comités d’acquisition fédéraux et les regroupe, avec le service flamand des actes immobiliers « Vlaamse dienst vastgoedakten » au sein du « service flamand des taxes » (« Vlaamse belasting dienst » ou en abrégé « Vlabel »). Ce code immobilier flamand est entré en vigueur le 1er janvier 2015.

Le code immobilier flamand prévoit que le service flamand des taxes sera l’organisme qui se portera acquéreur des biens immeubles pour la région et la communauté flamande, et qui exécutera les actes et les procédures d’expropriation au nom du ministre compétent. Il revient également au service flamand des taxes de coordonner les géomètres et les experts lors du traitement des dossiers immobiliers en général, aussi bien pour le compte de la communauté flamande ou que pour le compte de la région flamande (notamment en cas d’expropriation). Le code immobilier flamand réglemente aussi les compétences attribuées aux commissaires d’acquisition de la région flamande qui, en qualité de « notaires de l’autorité publique », sont habilités à recevoir les actes administratifs auxquels les parties veulent conférer un caractère authentique.

À terme, le code immobilier flamand pourrait également étendre son champ d’application à d’autres matières, telle que l’expropriation pour cause d’utilité publique.

D. Code de droit économique et vente immobilière

Les professionnels de l’immobilier doivent compter, depuis 2013, avec les nouvelles dispositions du Code de droit économique, introduit en droit belge par plusieurs lois successives12.

Le contrat de vente immobilière est plus spécialement concerné par le livre VI du Code de droit économique, consacré aux « pratiques du marché et protection du consommateur ». En effet, la plupart des dispositions de ce livre VI sont applicables indistinctement à tous types de produits, lesquels sont définis par le code comme étant « les biens et les services, les biens immeubles, les droits et les obligations » (art. I.1). On retrouve dans ce livre VI la plupart des dispositions de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur (notamment la matière des pratiques commerciales déloyales et des clauses abusives dans les contrats conclu entre une entreprise et un consommateur).

Ce livre VI comporte ainsi différentes dispositions auxquelles les notaires devront être attentifs en présence d’une vente conclue entre une entreprise (tel un marchand de biens ou un promoteur immobilier) et un consommateur.

Ainsi, l’article VI.2 du Code de droit économique établit une obligation générale d’information du consommateur applicable à tout type de contrat portant sur des produits (notamment les biens immeubles)13 ; avant que le consommateur ne soit lié par un tel contrat, l’entreprise est tenue de fournir les informations suivantes au consommateur, d’une manière claire et compréhensible, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte :

« 1. Les principales caractéristiques du produit, dans la mesure appropriée au moyen de communication utilisé et au produit concerné ;

2. L’identité de l’entreprise, notamment son numéro d’entreprise, sa raison sociale, l’adresse géographique de son établissement et son numéro de téléphone ;

3. Le prix total du produit toutes taxes comprises, et tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur, ou, lorsque le prix ne peut raisonnablement être calculé à l’avance du fait de la nature du produit, le mode de calcul du prix et, le cas échéant, tous les frais supplémentaires de transport, de livraison ou d’affranchissement ou lorsque ces frais ne peuvent raisonnablement être calculés à l’avance, la mention que ces frais peuvent être exigibles ;

4. Le cas échéant, les modalités de paiement, de livraison et d’exécution, la date à laquelle l’entreprise s’engage à livrer le produit et les modalités prévues par l’entreprise pour le traitement des réclamations ;

5. Outre le rappel de l’existence d’une garantie légale de conformité pour les biens, l’existence d’un service après-vente et de garantie commerciale, le cas échéant, ainsi que les conditions y afférentes ;

6. (…) ;

7. Le cas échéant, les conditions de vente compte tenu du besoin d’information exprimé par le consommateur et compte tenu de l’usage déclaré par le consommateur ou raisonnablement prévisible ; (…) ».

Il ne paraît pas inutile de rappeler que dans les contrats conclus entre une entreprise et un consommateur, de nombreuses clauses figurent dans la « liste noire » des clauses abusives, qui se trouve désormais énoncée à l’article 6.VI.83 du Code de droit économique.

Ces clauses, qu’elles figurent dans le compromis de vente ou dans l’acte authentique, sont frappées de nullité.

Parmi les différentes clauses qui présentent une incidence plus particulière pour le contrat de vente immobilière, l’on pointera notamment les clauses et conditions qui ont pour objet de :

« (…) 6° Accorder à l’entreprise le droit de déterminer unilatéralement si le produit livré est conforme au contrat, ou lui conférer le droit exclusif d’interpréter une quelconque clause du contrat14 ;

7° Interdire au consommateur de demander la résolution du contrat dans le cas où l’entreprise n’exécute pas ses obligations ; (…)

13° Libérer l’entreprise de sa responsabilité du fait de son dol, sa faute lourde ou de celle de ses préposés ou mandataires, ou, sauf en cas de force majeure, du fait de toute inexécution d’une obligation consistant en une des prestations principales du contrat ;

14° Supprimer ou diminuer la garantie légale en matière de vices cachés, prévue par les articles 1641 à 1649 du Code civil15, ou l’obligation légale de délivrance d’un bien conforme au contrat, prévue par les articles 1649bis à 1969octies du Code civil ;

15° Fixer un délai déraisonnablement court pour signaler à l’entreprise des défauts dans le produit livré ; (…)

17° Déterminer le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprise qui n’exécute pas les siennes ; (…)

23° Désigner un juge autre que celui désigné par l’article 624, 1°, 2° et 4° du Code judiciaire, sans préjudice de l’application du Règlement (CE no 44/2001) du conseil du 22 décembre 2000 concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commerciale ;

24° Fixer des montants de dommages et intérêts réclamés en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution des obligations du consommateur qui dépassent manifestement l’étendue du préjudice susceptible d’être subi par l’entreprise ; (…)

30° Exclure ou limiter de manière inappropriée les droits légaux du consommateur vis-à-vis de l’entreprise ou d’une autre partie en cas de non-exécution totale ou partielle ou d’exécution défectueuse par l’entreprise d’une quelconque de ses obligations contractuelles ; (…) »16.

Enfin, la réglementation relative aux pratiques commerciales déloyales des entreprises à l’égard des consommateurs mérite également l’attention. Elle figure désormais dans le titre 4 du livre VI du Code de droit économique, et s’applique également aux biens immeubles vendus par des entreprises. Sont prohibées les pratiques commerciales déloyales, c’est-à-dire les pratiques contraires aux exigences de la diligence professionnelle et qui altèrent ou sont susceptibles d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur moyen qu’elles touchent ou auquel elles s’adressent17. Certaines pratiques sont par ailleurs qualifiées de trompeuses et seront considérées en toutes circonstances comme des pratiques commerciales déloyales. Parmi celles-ci, l’on citera à titre d’exemple la pratique visée à l’article VI.100, 10° : constitue une pratique commerciale trompeuse, celle qui a pour objet de « présenter les droits conférés aux consommateurs par des dispositions légales ou réglementaires comme constituant une caractéristique propre à la proposition faite par l’entreprise »18. L’article VI.103 du Code de droit économique énonce par ailleurs différentes pratiques commerciales agressives qui sont qualifiées de déloyales en toutes circonstances. Cette réglementation a également vocation à s’appliquer aux entreprises qui vendent des biens immeubles aux consommateurs.

E. Intérêt légal

Il ne paraît pas inutile de rappeler que le taux de l’intérêt légal pour l’année 2015 est fixé à 2,5 % (il était de 2,75 % en 2013 et en 2014). Quant au taux applicable au retard de paiement dans les transactions commerciales, il s’établit durant le premier semestre à 8,5 % pour les contrats conclus, renouvelés ou prorogés après le 16 mars 2013, et à 7,5 % pour les contrats conclus avant cette date19.

Section 2

Jurisprudence20

A. Les éléments constitutifs de la vente21

1. Le transfert de propriété

1. Vente d’un bien en l’état futur d’achèvement – Qualification du contrat – Vente ou entreprise – Incidence de la qualification – Distinction selon que la loi Breyne est ou non applicable

Civ. Bruxelles, 14 janvier 2015, R.C.D.I., 2015/1, p. 24.

La doctrine et la jurisprudence ont été longtemps divisées quant à la qualification à réserver aux opérations de construction immobilière. Plusieurs critères ont été dégagés successivement en doctrine et en jurisprudence. À l’heure actuelle, la tendance consiste à préférer les critères dits de l’initiative de la conception (ou critère psychologique) ou encore celui de la commune intention des parties. Selon ces critères, la qualification unique de contrat de vente doit être préférée lorsque les parties ont principalement eu en vue un ouvrage fini ou une réalisation achevée22. Tel est le cas lorsque le client ne participe en rien à la conception et au contrôle de l’exécution de l’immeuble, se comportant donc comme un acheteur. Le juge préfèrera dans pareil cas retenir la qualification de vente plutôt que de cumuler le régime de la vente (pour le terrain) et de l’entreprise (pour la construction). Par contre, si les parties se sont attachées aux moyens à mettre en œuvre pour avoir un résultat, la convention pourra être qualifiée de contrat d’entreprise.

En toute hypothèse, avec A. Fettweis, nous considérons que la qualification unique doit être préconisée en cas de vente d’un immeuble à lots multiples (par exemple des appartements) sur plan ou en cours de construction : « l’application simultanée des règles de la vente aux constructions déjà réalisées lors de la signature du contrat et des règles du louage d’ouvrage aux travaux d’achèvement encore à exécuter, nous paraît peu praticable particulièrement en cas de litige. En effet, lorsqu’une procédure est engagée contre le promoteur constructeur d’un immeuble à appartements par plusieurs propriétaires ayant acquis leur bien à des stades différents de la construction, comment distinguera-t-on ce qui relève de la vente et ce qui relève du contrat d’entreprise ? »23.

Même dans l’hypothèse où le promoteur effectue lui-même une partie des prestations matérielles de construction de l’ouvrage, le contrat nous paraît, au regard du critère de l’intention des parties, encore recevoir la qualification unique de vente si le client ne participe pas à la conception et au contrôle de l’exécution de l’ouvrage24.

Le tribunal de première instance de Bruxelles a confirmé cette approche dans un jugement du 14 janvier 201425. Dans cette affaire, l’entreprise de construction était d’abord intervenue comme promoteur et avait vendu différents appartements sur plan (sous le régime de la loi Breyne) avant de réaliser elle-même la construction de l’immeuble. L’association des copropriétaires se plaignait de différents vices et malfaçons affectant l’ouvrage réalisé et qui s’étaient révélés postérieurement à la réception de celui-ci.

À bon droit, le tribunal de première instance de Bruxelles déclara la garantie des vices cachés applicable au promoteur, en prenant soin de préciser qu’en sa qualité de professionnel, le promoteur immobilier était présumé avoir eu connaissance des défauts cachés affectant l’ouvrage construit26. Par conséquent, le régime des sanctions applicables en cas de défaut affectant l’ouvrage après achèvement de celui-ci se trouvait régi par les articles 1641 et suivants du Code civil.

En outre, dans la mesure où la loi Breyne était applicable aux conventions conclues avec les différents acquéreurs, le régime de la garantie des vices cachés (art. 1641 C. civ.) devait se combiner avec celui de la responsabilité décennale des entrepreneurs et architectes (art. 1792 et 2270 C. civ.), cette responsabilité d’ordre public étant étendue par la loi Breyne au promoteur, même lorsque la convention de promotion peut recevoir, comme en l’espèce, la qualification de contrat de vente27. En revanche, lorsque l’opération concerne la vente sur plan d’immeubles qui ne rentrent pas dans le champ d’application de la loi Breyne (par exemple la vente sur plan de bureaux ou de bâtiments industriels ou à l’usage de commerce), la question de la qualification contractuelle reprend toute son importance. Il est dès lors vivement conseillé aux parties d’exprimer dans leur contrat leur intention commune quant à la qualification contractuelle qu’elles choisissent, à propos de l’opération immobilière qu’elles entendent mettre sur pied.

2. Transfert des risques – Incidence du moment du transfert de propriété – Principes applicables en présence d’une vente publique – Obligation de conservation à charge du vendeur, nonobstant le transfert de propriété, jusqu’à la délivrance – Date de la délivrance – Preuve de la cause étrangère libératoire

Liège, 14 janvier 2014, J.L.M.B., 2015, p. 35 ; Anvers, 24 juin 2013, T. Not., 2015, p. 39.

A. La détermination du moment de l’exécution de l’obligation de dare – c’est-à-dire de l’obligation de transférer la propriété – est importante pour la question de la charge des risques de la perte de la chose par cas fortuit. En application de l’article 1134, alinéa 2, du Code civil, les risques sont liés à la propriété (res perit domino). La partie qui est propriétaire du bien au moment où celui-ci vient à périr par cas fortuit en supporte donc la perte économique. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la clause retardant le transfert de la propriété, qui figure très fréquemment dans les compromis de vente, fait également reporter dans le temps le moment du transfert à l’acquéreur de la charge des risques28. Pour la détermination du moment du transfert des risques, seule importe donc la fixation de la qualité de propriétaire dans le chef de l’une ou l’autre des parties et, partant, du moment du transfert de celle-ci. Le principe s’applique aussi bien en matière de vente privée qu’en matière de vente publique (vente publique volontaire ou vente publique forcée).

B. Ces principes ont été appliqués par la cour d’appel de Liège dans un arrêt du 14 janvier 201429, et par la cour d’appel d’Anvers dans un arrêt prononcé le 24 juin 201330.

C. Dans la première affaire, un candidat-acquéreur avait été déclaré, le 20 juin 2011, adjudicataire d’une villa, sous réserve d’absence de surenchère. En l’absence de surenchère, il était devenu définitivement adjudicataire du bien en date du 7 juillet 2011. Après son retour de vacances, le 22 août 2011, l’acquéreur avait constaté que le bien avait été dégradé, victime de voleurs de matériaux de biens de construction.

Le cahier des charges applicable à la vente litigieuse disposait que l’adjudicataire avait la propriété des biens vendus à compter du jour où l’adjudication serait devenue définitive31 et qu’il en supporterait les risques à compter du même jour, même s’il n’en était pas encore entré en possession. La jouissance du bien vendu pouvait avoir lieu dès l’instant où l’acquéreur aurait acquitté la totalité du prix, des frais d’adjudication et, le cas échéant, des intérêts de retard (en l’espèce le prix devait être payé dans les deux mois de l’expiration du délai de surenchère). À bon droit, la cour d’appel rappela que dès l’instant où le transfert de propriété fut acquis (le 7 juillet 2011), le risque de la chose vendue était passé à l’acquéreur, indépendamment de la délivrance de la chose elle-même. Cette règle était imposée tant par le cahier des charges que par les articles 1138, 1583 et 1624 du Code civil.

Toutefois, ce n’est pas parce que la propriété a été transférée à l’acquéreur que le vendeur se trouve déchargé de toute responsabilité. En effet, l’obligation de délivrance emporte comme obligation corrélative celle de conserver la chose jusqu’au moment où elle devra être remise à l’acheteur (art. 1136 C. civ.). Le cahier des charges confirmait ce principe en énonçant que dans l’attente de l’entrée en jouissance, le vendeur demeurait le gardien de son bâtiment et qu’il avait l’obligation de délivrer le bien à l’adjudicataire dans l’état où il se trouvait au moment de l’adjudication définitive. Dans la mesure où l’obligation de conserver une chose constitue une obligation de moyen (art. 1137 C. civ.), il revenait à l’acquéreur de démontrer que le vendeur ne s’était pas comporté comme un vendeur diligent et prudent et qu’il n’avait pas pris les mesures normales pour assurer la conservation du bien vendu32.

Or, en l’espèce, tant le notaire que les officiers de police avaient pu constater que le bien vendu était en réalité une propriété de type château sur un grand terrain, qu’aucune barrière ou clôture n’empêchait l’accès à la propriété, la porte du garage n’étant d’ailleurs pas fermée à clé et juste bloquée par une pierre ; le jardin n’avait par ailleurs pas été entretenu par les vendeurs. La cour considéra dès lors que les vendeurs, sur lesquels reposait l’obligation de garde du bien, n’avaient pas pris les mesures normales pour assurer la conservation de celui-ci et ne s’étaient pas comportés comme tout homme normalement prudent et raisonnable dans de pareilles circonstances. En d’autres termes, un vol perpétré dans cette propriété relativement isolée, non occupée depuis plusieurs mois et non protégée ne pouvait, dans les circonstances de faits précités, constituer un cas de force majeure présentant un caractère imprévisible et irrésistible. La responsabilité contractuelle des vendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance put dès lors être établie par l’acquéreur.

D. Ces principes ont également été appliqués, en lien avec la responsabilité du notaire instrumentant, par la cour d’appel d’Anvers dans un arrêt prononcé le 24 juin 201333.

Dans cette affaire, l’immeuble avait été vendu par le notaire en vente publique (suite à une saisie exécution immobilière pratiquée à charge du vendeur). Après avoir effectué le paiement du prix de vente, l’adjudicataire avait pris possession de l’appartement vendu et avait constaté que la cuisine ne se trouvait pas dans l’état dans lequel elle lui avait été présentée avant l’acquisition (à savoir dans un état qui ne respectait désormais plus les traditions juives) ; l’adjudicataire avait dès lors été contraint de faire installer une toute nouvelle cuisine dans le respect desdites traditions.

La partie acquéreuse invoquait la responsabilité du notaire en estimant que celui-ci, sinon avait commis une faute en laissant au propriétaire saisi les clés de l’immeuble jusqu’à la prise de possession de ce dernier par l’adjudicataire, à tout le moins, qu’il devait être considéré comme le gardien de l’immeuble pendant la période s’écoulant entre l’adjudication et, au minimum, la date d’expiration des offres de surenchère (date à laquelle l’adjudicataire pouvait être définitivement considéré comme l’acquéreur de l’appartement).

La cour d’appel rappelle que jusqu’à la date à laquelle l’adjudication est devenue définitive, le vendeur saisi demeure propriétaire de l’appartement. En outre, conformément à l’article 1572 du Code judiciaire, « si les immeubles saisis ne sont pas loués ou affermés, le saisi reste en possession jusqu’à la vente, comme séquestre judiciaire, à moins que, sur la demande d’un ou plusieurs créanciers, il n’en soit autrement ordonné par le juge ». En d’autres termes, conformément aux règles du dépôt qui s’appliquent au séquestre judiciaire, il revenait au propriétaire saisi d’assurer la conservation de l’immeuble jusqu’à l’issue du processus de vente publique. La demande de l’adjudicataire devait donc être dirigée davantage contre le propriétaire-vendeur que contre le notaire, qui ne revêtait nullement la qualité de gardien et qui n’avait en l’espèce, commis aucune faute ; ce vendeur pouvant, le cas échéant, échapper à sa responsabilité en démontrant l’existence d’un cas de force majeure (tel un vol intervenu dans son appartement alors que les mesures de sécurisation normales de celui-ci avaient été prises).

2. Le prix

3. Exigence d’un prix – Vente à vil prix – Donation indirecte

Liège, 23 avril 2014, J.L.M.B., 2014, p. 1770, note M. Dessard.

Une donation est déguisée lorsqu’elle est dissimulée sous l’apparence d’un acte à titre onéreux. Tel est notamment le cas lorsque les parties à un contrat de vente feignent qu’une contrepartie est prévue, alors qu’il est en réalité convenu entre elles que cette contrepartie ne sera pas acquittée. Une telle situation se rencontre fréquemment en matière immobilière, le bien étant vendu sans que le prix n’en soit effectivement payé : pareille opération peut déguiser une donation si elle est effectuée animo donandi34.

Il en est parfois de même en présence d’une vente d’immeuble à prix dérisoire ou d’une vente à prix avantageux c’est-à-dire à un prix largement inférieur à sa valeur normale. En présence d’une vente à un prix notoirement inférieur à la valeur du bien, certains estiment qu’il n’y a pas de donation valable car un prix dérisoire n’est pas un prix et que, partant, le support de la donation (c’est-à-dire la vente) n’est pas valable35. Toutefois, la jurisprudence majoritaire semble néanmoins admettre qu’une vente à prix dérisoire puisse constituer le support d’une donation indirecte ou déguisée36. En revanche, lorsque la vente est faite à bas prix et non pas à prix dérisoire, il est incontestable que l’opération puisse, en fonction des circonstances, recevoir la qualification de donation.

Encore convient-il de déterminer si cette libéralité constitue une donation indirecte ou une donation déguisée. La réponse à cette question n’est pas sans conséquence quant à l’exigence de preuve reposant sur les parties ou encore sur l’objet de la donation37.

Dans un arrêt du 23 avril 201438, la cour d’appel de Liège considère que la vente à bas prix (en l’espèce, il s’agissait bien d’un prix inférieur à la valeur du bien, mais non point d’un prix dérisoire), avec intention libérale, comprend une donation indirecte. En effet, comme le précise la cour d’appel, il ne peut s’agir d’une donation déguisée puisqu’il y a bien eu vente en l’espèce, certes réalisée à un prix avantageux, mais pas à un prix dérisoire ou inexistant ; la donation avait donc bien été réalisée au travers d’un acte neutre et abstrait, c’est-à-dire d’un acte qui, telle la vente conclue en l’espèce, ne révélait pas a priori s’il avait été réalisé à titre onéreux ou à titre gratuit.

L’examen des différentes conditions auxquelles doit répondre une donation indirecte ainsi que des conséquences de la qualification de la vente en une telle donation indirecte relève de la matière du droit des libéralités, à laquelle il est dès lors renvoyé39. L’on se limitera ici à rappeler que pour que la vente à prix réduit puisse être considérée comme une donation (indirecte), la preuve d’une intention libérale dans le chef du vendeur doit toujours être démontrée. Or, comme l’explique E. de Wilde d’Estmael, « le seul fait que le prix soit inférieur à la valeur vénale du bien ne signifie nullement que le disposant ait voulu gratifier le bénéficiaire. Par exemple, une personne pressée de vendre son bien accepte de le céder à un prix inférieur à celui qu’elle pourrait espérer recevoir si elle prenait le temps de rechercher les amateurs. En pareil cas, on ne peut affirmer qu’il y a donation de la part du vendeur à l’acheteur, car le vendeur agit sans avoir l’intention de faire une libéralité. Autre serait la situation si le prix de vente était volontairement inférieur à la valeur vénale, et ce dans l’intention de gratifier l’acheteur. Dans ce cas, il y aurait une donation partielle sur la différence entre la valeur vénale et le prix réellement payé »40.

4. Fixation du prix – Liberté des parties – Diminution du prix en raison de la prise en charge par l’acquéreur des coûts de dépollution – Vente d’une station-service – Subsides du BOFAS – Identification du titulaire du droit à l’obtention des subsides – Sans incidence sur le prix de vente

Civ. Gand, 17 novembre 2009, R.G.D.C., 2012, p. 149, T.B.O., 2010, p. 272, T. Not., 2010, p. 618.

A. En matière immobilière, et sous réserve de la réglementation des vices du consentement (en particulier la rescision pour lésion de plus de sept douzièmes), les parties sont libres de s’accorder sur le prix du bien vendu, sur ses composantes ainsi que sur les éventuelles modalités particulières relatives à son paiement. La seule exigence est que le prix soit déterminé ou à tout le moins déterminable au moment de la conclusion de la vente41.

Ainsi, il n’est pas rare qu’en présence d’un bien affecté d’une pollution, les parties s’accordent sur un supplément ou sur une diminution du prix initialement négocié, en vue de tenir compte des frais de dépollution du bien, soit qu’ils aient été supportés par le vendeur avant la conclusion de la vente, soit qu’ils doivent être pris en charge par l’acquéreur postérieurement à celle-ci. À cet égard, l’on rappellera que tant la législation flamande que la législation bruxelloise imposent, préalablement à toute « convention relative à la cession de terrain »42 ou à toutes « aliénations de droits réels »43 qu’une attestation du sol soit transmise à l’acquéreur. L’objectif du législateur est d’assurer l’information de l’acquéreur avant la conclusion du contrat en ce qui concerne la pollution potentiellement présente sur le terrain qu’il projette d’acquérir.

B. Un jugement prononcé par le tribunal de première instance de Gand, le 17 novembre 200944 permet de rappeler aux professionnels de l’immobilier, en particulier aux notaires, que lorsque le bien affecté d’une pollution historique est une station-service, les parties peuvent envisager l’intervention de l’A.S.B.L. BOFAS afin d’obtenir un soutien opérationnel et/ou financier à l’assainissement des sols pollués. Les modalités du soutien financier font l’objet de l’Accord de coopération entre les trois régions belges et l’autorité fédérale en vue du financement en vue de l’assainissement des sols des stations-service, signé le 13 février 2012 et modifié le 9 février 200745. En cas de demande visant à la « fermeture de station-service », l’A.S.B.L. BOFAS a été mandatée par les autorités afin d’exécuter les travaux d’assainissement au nom et pour le compte du demandeur, ce qui se concrétise par la prise en charge par le BOFAS de l’intervention tant financière qu’opérationnelle de l’assainissement du sol d’une station-service.

Le délai endéans lequel ces assainissements doivent débuter a été fixé par l’Accord de coopération. Les demandes de type « fermeture » introduites sous l’empire de l’Accord de coopération no 1 doivent avoir été faites pour le 26 mars 2014, tandis que les demandes de type « fermeture » introduites sous l’empire de l’Accord de coopération no 2 (tel que modifié en 2007) doivent avoir été introduites pour le 26 mars 2019. L’A.S.B.L. BOFAS est financée au travers d’une cotisation obligatoire que le Fonds est autorisée à réclamer aux entreprises soumises à accises46.

L’A.S.B.L. BOFAS intervient au bénéfice de l’exploitant, du propriétaire ou de l’occupant, le propriétaire ne pouvant toutefois bénéficier de l’intervention du Fonds qu’à la condition qu’une station-service ne soit pas exploitée sur son terrain au moment de l’introduction de la demande d’intervention47.

En cas de fermeture d’une station-service, le Fonds intervient dans tous les frais d’étude complémentaire obligatoire, de démantèlement de l’installation souterraine de stockage et de distribution de carburant, d’assainissement du sol et de surveillance, en qui concerne le site ou le terrain pollué. Parmi les « frais de l’étude complémentaire obligatoire », sont notamment compris les frais de l’étude d’orientation jugée conforme et visée par la réglementation environnementale de la région concernée, lorsque l’étude d’orientation suppose la réalisation d’une telle étude complémentaire ; en ce cas, l’intervention du Fonds se limite aux frais de l’étude complémentaire qui excèderaient 6.200 euros48.

C. Dans l’affaire ayant donné lieu au jugement prononcé par le tribunal de première instance de Gand, l’acquéreur avait acheté un terrain sur lequel se trouvait un appartement et un garage avec station-service, exploité par un tiers. L’attestation du sol délivrée par l’administration flamande (OVAM) renseignait naturellement le bien comme un « terrain à risque » (art. 3, § 1, du décret flamand du 22 février 1995) lequel était atteint d’une pollution historique. L’étude d’orientation relative à l’état du sol et l’étude complémentaire obligatoire, réalisées à l’initiative de l’exploitant du garage, démontraient la nécessité de procéder à un assainissement du sol. Le projet d’assainissement du sol avait été réalisé à la demande de l’exploitant du garage et avait été transmis à l’OVAM, lequel avait ensuite délivré son attestation de conformité permettant la cession du bien.

Conformément à l’acte authentique de vente, l’acquéreur, parfaitement informé de l’état de pollution du bien, avait accepté de prendre en charge l’opération d’assainissement elle-même, conformément à l’article 40 du décret du 22 février 1995 relatif à l’assainissement des sols. L’assainissement coûta à l’acquéreur la somme totale de 61.198,78 euros.

Postérieurement à l’acquisition, l’acquéreur, en tant que personne tenue à la réalisation des opérations d’assainissement en lien avec une station-service, avait introduit une demande auprès de l’A.S.B.L. BOFAS afin d’obtenir une intervention financière de cet organisme dans les coûts de dépollution qu’il avait supportés. Peu de temps après, le vendeur et l’exploitant de la station-service avaient également introduit une même demande auprès de l’A.S.B.L. BOFAS. Ils prétendait en effet que, s’ils avaient certes pris en charge les frais de l’étude d’orientation du sol, de l’étude complémentaire ainsi que les frais liés à réalisation du projet d’assainissement, les frais relatifs à la réalisation de l’assainissement lui-même n’avaient été transférés à l’acquéreur par l’acte de vente (avec l’accord de l’OVAM) que contre une diminution du prix du bien vendu consentie à l’acquéreur à concurrence du prix estimé des travaux de dépollution à réaliser. Informé de ce que l’acquéreur avait introduit auprès de l’A.S.B.L. BOFAS une demande en vue d’obtenir un remboursement de ceux-ci, le vendeur, vu la réduction du prix consentie, estimait que c’était à lui, et non à l’acquéreur, que le Fonds devait rembourser les frais relatifs à l’assainissement du sol réalisé par l’acquéreur.

Dans un jugement longuement motivé, le tribunal rappelle d’abord que, selon les termes de l’Accord de coopération du 13 décembre 2002, modifié le 2 février 2007, seul l’exploitant de la station-service pouvait, en l’espèce, introduire une demande de remboursement dans la mesure des frais qu’il avait réellement supportés, à savoir en l’espèce, les frais relatifs à la réalisation de l’étude d’orientation, de l’étude complémentaire et du projet d’assainissement. En revanche, s’agissant des frais relatifs à l’assainissement lui-même, seul l’acquéreur était fondé à en obtenir le remboursement auprès de l’A.S.B.L. BOFAS (dans les limites et aux conditions de l’Accord de coopération), puisque c’est lui qui avait pris en charge la réalisation de l’assainissement.

D. Les parties auraient certes pu convenir d’autres modalités quant à la fixation du prix. On aurait ainsi pu imaginer qu’un supplément de prix soit payé par l’acquéreur au vendeur dans l’hypothèse d’une intervention financière du BOFAS dans les travaux d’assainissement ou encore, en sens inverse, qu’une partie du prix payé soit versée sur un compte bloqué dans l’attente de la décision de l’A.S.B.L. BOFAS quant à son intervention pour le remboursement de tout ou partie des frais d’assainissement. En l’espèce, dans la mesure où aucune modalité particulière n’avait été convenue, aucun supplément de prix ne pouvait être versé, sous quelque forme que ce soit par l’acquéreur au vendeur. De même, la théorie de l’imprévision n’étant toujours pas reconnue en droit belge49, le vendeur ne pouvait s’appuyer sur celle-ci pour prétendre obtenir un supplément de prix en raison de « circonstances imprévisibles et bouleversant l’économie du contrat » (ce bouleversement étant, selon le vendeur, l’intervention de l’A.S.B.L. BOFAS dans les frais de dépollution au bénéfice de la partie acquéreuse, dans la mesure où cette intervention n’avait pas été prise en compte lors de la fixation du prix).

Bref, la circonstance que les parties au contrat de vente aient mis les frais de dépollution à charge de l’acquéreur, alors que le vendeur, compte tenu de la diminution du prix consentie, avait supporté ces frais d’un point de vue économique, ne permettait à ce dernier, ni d’obtenir le remboursement des frais d’assainissement auprès de l’A.S.B.L. BOFAS, ni d’obtenir une augmentation du prix à charge de l’acquéreur à due concurrence.

5. Incidence sur la validité du contrat de la fixation d’une partie du prix « en noir »

Mons, 26 janvier 2010, J.L.M.B., 2010, p. 1041, note B. Kohl ; Liège, 21 mars 2011, J.L.M.B., 2011, p. 1825, note B. Kohl.

Dans un arrêt du 26 janvier 201050, la cour d’appel de Mons décide que lorsque, à l’occasion d’une vente d’immeuble, les parties s’accordent pour qu’une somme supplémentaire soit payée « en noir » par l’acheteur (en l’espèce de manière à pouvoir faire l’économie du coût de la T.V.A. sur cette somme51), la convention de vente est frappée de nullité absolue, la fraude fiscale constituant un mobile déterminant dans la fixation du prix de vente sur lequel les parties se sont accordées.

Cette décision s’inscrit au rebours de la jurisprudence récente, qui considère habituellement que la dissimulation d’une partie du prix de vente d’un immeuble, en vue d’éluder l’impôt, ne présente pas d’influence sur la validité du contrat de vente en lui-même, c’est-à-dire sur la validité de l’accord des parties sur la chose et sur le prix. Les faits donnant lieu à ces décisions se présentent généralement comme suit : l’acquéreur, vantant le fait que la simulation (dissimulation partielle du prix) est motivée par l’intention d’éluder l’impôt, décide de ne payer au vendeur que le prix déclaré dans le compromis de vente, convaincu que le vendeur ne pourra pas le forcer à passer un acte authentique au prix réellement convenu, au motif que l’adage « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » empêche à une partie à un contrat illicite d’en réclamer l’exécution. Comme l’explique M. Dupont, l’idée « (…) à la fois ingénieuse et perfide, imaginée par l’acheteur (…) est qu’en cas d’action en paiement du prix intentée par le vendeur, il pourra soulever la nullité absolue de la contre-lettre. L’effet escompté est, d’une part, d’éviter de devoir payer la partie d’argent « en noir » au vendeur en raison de la contrariété à l’ordre public et, d’autre part, d’éviter de devoir payer les droits d’enregistrement dus sur la partie dissimulée du prix eu égard à l’effet rétroactif de l’annulation de l’acte qui ne peut avoir aucun effet en droit »52.

À l’inverse de la solution retenue par la cour d’appel de Mons, les cours d’appel de Gand et de Liège ont décidé que la dissimulation d’une partie du prix en vue d’éluder l’impôt ne présentait pas d’influence sur la validité du contrat de vente. Ainsi, dans l’arrêt prononcé le 21 mars 2011 par la cour d’appel de Liège53, celle-ci frappa de nullité absolue pour contrariété à l’ordre public, la convention de cession d’actions qui avait été établie au titre du paiement partiel du prix d’un immeuble dans le but d’éluder les droits d’enregistrement sur une partie du prix convenu pour la vente dudit immeuble54. Ces décisions s’appuient sur l’arrêt prononcé par la Cour de cassation le 18 mars 198855, par lequel la Cour décide que « lorsque lors d’un contrat d’achat, les parties conviennent de dissimuler le prix exact dans l’acte en vue d’éluder les droits d’enregistrement, cette convention est contraire à l’ordre public et dès lors nulle, mais la vente ne peut être déclarée nulle pour cette raison ». Selon l’interprétation donnée à cet arrêt par I. Moreau-Margrève et P. Delnoy, la contrariété à l’ordre public ne réside pas en réalité dans l’accord sur la fixation du prix qui est librement faite par les parties. Au contraire, cette contrariété vient de la dissimulation de la réalité du prix envers l’administration fiscale56.

Cette jurisprudence a donc été appliquée à de multiples reprises ces dernières années par les juges du fond. Comme le releva ainsi la cour d’appel de Liège dans un arrêt du 30 novembre 200657, « seule la convention conclue à l’occasion de la vente et qui consistait à s’engager à taire dans l’acte écrit de vente le prix réellement convenu est nulle ; (…) en revanche tant la convention de vente “officielle” que la contre-lettre ne sont pas atteintes de nullité dès lors que le mobile déterminant consistait à transférer la propriété d’un immeuble pour un prix déterminé au sujet duquel les parties étaient d’accord et non pas à procéder à une fraude fiscale ». De même, comme le décida la cour d’appel de Gand dans un arrêt du 27 janvier 200558, l’acquéreur est fondé à réclamer au vendeur la restitution de l’acompte payé en noir lors de la signature du compromis lorsque la condition suspensive ne se réalise pas dans le délai fixé à cet effet59 : appliquant la jurisprudence de la Cour de cassation, la cour d’appel estima que cette action en restitution de l’acompte ne visait pas à donner exécution à une disposition contractuelle contraire à l’ordre public, ni à obtenir la restitution d’une prestation effectuée en exécution d’une convention frappée de nullité absolue, dans la mesure où seul l’accord concernant la dissimulation du prix était nul60.

Or, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Mons du 26 janvier 2010, il nous paraît également que le mobile déterminant consistait à transférer la propriété d’un bien en construction moyennant un prix – pour partie payable « en noir » – déterminé, et non à procéder à une fraude fiscale. La jurisprudence habituelle relative à la fraude aux droits d’enregistrement étant transposable au cas d’espèce, relatif à la fraude à la T.V.A., la nullité de la vente ne semblait donc pas s’imposer a priori. En d’autres termes, l’appréciation du premier juge, qui avait condamné le vendeur à des dommages et intérêts au profit de l’acquéreur en raison, semble-t-il, de la revente du même bien par le premier à un tiers, aurait parfaitement pu être confirmée par la cour d’appel.

Certains auteurs ne partagent pas la solution que la jurisprudence majoritaire dégage de l’arrêt de la Cour de cassation du 18 mars 1988. Ainsi, selon E. Dirix, lorsque, dans cet arrêt, la Cour énonce qu’en présence d’une dissimulation du prix exact, « cette » convention est contraire à l’ordre public et dès lors nulle, la Cour viserait, non pas « l’accord de dissimulation » du prix (la vente au prix réellement convenu n’étant pas frappée de nullité), mais bien « la partie ‘noire’ du prix » ; en d’autres termes, par l’effet d’une nullité partielle, la partie « noire » du prix serait frappée de nullité, le contrat de vente demeurant valable pour le surplus61. Cette thèse minoritaire peut trouver appui dans un arrêt isolé de la cour d’appel de Bruxelles du 17 novembre 199762. Dans cette affaire, une reconnaissance de dette de l’acheteur d’un immeuble au profit du vendeur, qui ne mentionnait aucune cause63, avait été signée en marge du compromis de vente, à la même date que celui-ci. L’acheteur se refusait au paiement de la somme indiquée dans la reconnaissance de dette, au motif que celle-ci, visant à éluder les droits d’enregistrement, était frappée de nullité absolue. La cause de l’acte étant contestée, la cour avait dès lors recherché la nature de celle-ci64. Or, lors de la comparution personnelle des parties, alors que le vendeur faisait valoir que la reconnaissance de dette se rapportait à un prétendu prêt accordé pour la réalisation de travaux, l’acheteur avait reconnu que celle-ci avait été uniquement établie afin qu’une partie du prix de vente soit payée « en noir ». Par conséquent, la cour, constatant par ailleurs la simultanéité de la conclusion du compromis et de la reconnaissance de dette, avait refusé de faire droit à l’action de la venderesse, laquelle s’appuyait sur une reconnaissance de dette frappée de nullité absolue.

B. Avant-contrats : Pacte de préférence et promesse de vente65

1. Pacte de préférence – Droit de préemption

6. Pacte de préférence – Notion et modalités – Vente à un tiers – Tierce complicité – Nullité

Gand, 12 novembre 2009, T. Not., 2010, p. 254.

A. On rappellera que, s’agissant du contrat de vente, le pacte de préférence est une convention par laquelle un cocontractant, propriétaire d’un ou de plusieurs biens, s’engager à donner préférence au bénéficiaire du pacte s’il décide de vendre le ou les biens concernés. S’agissant d’un droit de préférence conventionnel, les parties sont en principe libres d’en fixer les modalités. En l’absence de précisions, la portée de l’obligation de « donner préférence » et le moment exact où naît pareille obligation peuvent toutefois être sujets à controverse.

B. Une partie de la doctrine néerlandophone distingue à cet égard entre « voorkooprecht » et « voorkeurrecht », distinction qui peut se révéler déterminante66.

La première hypothèse, sans doute la plus courante, est inspirée du mécanisme du droit de préemption légal dont bénéficie le locataire fermier en application des articles 47 et suivants de la loi sur le bail à ferme : le propriétaire est tenu d’accorder au bénéficiaire la possibilité d’acquérir le bien au prix et conditions proposés par un autre candidat acheteur. Une telle possibilité n’est toutefois offerte au bénéficiaire que pour autant que le vendeur ait manifesté son accord quant aux prix et conditions proposés par le candidat, généralement via la signature d’un compromis de vente avec le candidat acheteur, assorti d’une condition suspensive de non-exercice du droit de préférence par son bénéficiaire. Ce dernier dispose alors, à partir de ce moment, d’une véritable option d’achat. La manifestation de sa volonté d’exercer son droit de préférence entraînera par conséquent la conclusion de la vente aux prix et conditions prévus par le compromis.

Dans la seconde hypothèse, le propriétaire s’oblige par contre uniquement à offrir au bénéficiaire une « première chance » d’acquérir le bien avant et indépendamment de l’intervention d’un éventuel candidat acheteur. Il incombe alors au bénéficiaire de négocier avec le propriétaire et éventuellement de faire offre sans que le vendeur (potentiel) ne soit tenu par celle-ci. Ce dernier n’étant pas tenu d’accepter l’offre ainsi faite, la vente ne sera alors formée que pour autant qu’il marque son accord quant à celle-ci. Les parties pourraient toutefois parfaitement prévoir le mécanisme inverse et imposer au propriétaire de soumettre préalablement (et de bonne foi) une offre au bénéficiaire.

C. L’arrêt prononcé le 12 novembre 2009 par la cour d’appel de Gand67 donne l’occasion d’illustrer l’importance de cette distinction ainsi que la portée exacte des obligations pesant sur le propriétaire.

En l’espèce, les parties avaient conclu un bail commercial accordant au locataire, en cas de vente du bien loué, un droit de préférence (« voorkeurrecht (sic) ») « tot aankopen aan de prijs van de meest biedende ». Le bailleur ayant conclu un compromis de vente sous condition suspensive avec un tiers pour un montant de 2 millions d’euros, son notaire invita alors le locataire à exercer son droit de préférence dans les 15 jours, sans toutefois mentionner l’existence d’un compromis d’ores et déjà signé. Le locataire répondit alors qu’il souhaitait effectivement exercer son droit de préférence.

Le notaire du bailleur informa cependant le locataire que l’« option d’achat » devait, selon ses clients, être interprétée comme un « voorkeurrecht » et que le courrier du locataire manifestant son intention d’acquérir le bien pour la somme de 2 millions d’euros serait considéré comme l’exercice de son « voorkeurrecht » (et donc comme une simple offre), pour autant qu’aucune offre supérieure ne soit faite par un tiers, auquel cas le locataire aurait alors la possibilité de faire une nouvelle offre. Le locataire, rejetant une telle interprétation, considéra que la vente s’était formée par le simple effet de sa lettre manifestant sa volonté d’acquérir le bien au prix indiqué par le notaire du bailleur.

Le bien fut ensuite vendu par le bailleur à un tiers pour la somme de 2,5 millions d’euros. Le locataire porta alors l’affaire en justice afin d’obtenir l’annulation de la vente conclue avec le tiers, la confirmation de la vente à son profit pour un prix de 2 millions d’euros et la condamnation du bailleur à passer l’acte authentique.

Le débat devant la cour se focalisa sur la question de la nature exacte du droit de préférence accordé au locataire et en particulier sur l’effet de son courrier indiquant sa volonté d’exercer son droit de préférence. Dans son arrêt, la cour considéra qu’au regard du libellé de la clause et de l’attitude du bailleur (en particulier la conclusion d’un compromis sous condition suspensive), l’intention des parties était bel et bien d’accorder au locataire un « voorkooprecht » et que, dans pareil cas, l’obligation du vendeur de ne pas vendre à un tiers entraînait corrélativement, une fois que celui-ci avait décidé de vendre, l’obligation de donner priorité au bénéficiaire du droit. Son obligation ne pouvait donc, comme le souligne d’ailleurs une large part de la doctrine68 et contrairement à ce qu’affirmait le bailleur, se limiter à son aspect négatif, à savoir ne pas vendre le bien à un tiers. Poursuivant son raisonnement, la cour considéra en conséquence qu’une fois que le vendeur avait manifesté sa volonté certaine et irrévocable de vendre le bien, ce à quoi équivalait la conclusion d’une vente sous condition suspensive, le bénéficiaire disposait alors du droit d’acheter le bien aux mêmes prix et conditions. En l’espèce, la simple manifestation par le locataire de sa volonté d’exercer son droit avait donc suffi à entraîner la conclusion de la vente.

La cour, rappelant les conditions de la tierce complicité, estima alors que le second acquéreur avait, au moment de la conclusion de la vente, parfaitement connaissance des obligations du bailleur. Celui-ci ayant partant sciemment prêté son concours à la violation des droits du vendeur, bien que vraisemblablement sans intention de nuire au bénéficiaire du droit concerné, la cour prononça par conséquent la nullité de la seconde vente69.

D. Une telle décision ne peut qu’être approuvée. Le libellé de la clause laisse en effet peu de doute quant à sa portée exacte : il s’agissait bel et bien d’un « voorkooprecht » tel que défini supra. Dans pareille hypothèse, on voit mal pour quelle raison le propriétaire s’étant engagé à donner préférence au bénéficiaire pourrait prétendre ne pas conclure la vente aux prix et conditions proposés par un tiers alors que l’offre du tiers a d’ores et déjà été acceptée. La position inverse équivaudrait en réalité, pour le propriétaire, à, de facto, préférer le tiers au bénéficiaire puisque de telles conditions ont déjà été jugées par lui acceptables lorsqu’elles émanent d’un tiers.

Qu’en serait-il alors de la communication au bénéficiaire d’une offre non-encore formellement acceptée par le propriétaire ? Dans ce cas, le propriétaire disposant alors toujours de la possibilité de rejeter celle-ci et la vente n’étant formée, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, qu’au moment de la réception de l’acceptation du propriétaire par l’offrant (ici donc le tiers), on pourrait alors considérer qu’une telle communication ne manifeste pas une volonté certaine et irrévocable de vendre le bien dans le chef de son propriétaire. À l’inverse, on pourrait toutefois considérer que par une telle communication, le propriétaire fait part au bénéficiaire de son intention d’accepter l’offre et tend, par cette communication, à lui donner la possibilité d’exercer son droit de préférence. La notification de la décision du bénéficiaire entraînerait alors automatiquement la conclusion de la vente.

Afin d’éviter toute contestation à cet égard, le propriétaire et son notaire seront par conséquent attentifs à ne pas porter à la connaissance du bénéficiaire les offres des tiers si celles-ci n’ont pas encore été acceptées par le propriétaire ou veilleront du moins à clairement préciser la portée d’une telle communication.

7. Pacte de préférence – Donation – Interprétation – Transmission passive de l’obligation – Caractère intuitu personae (non) – Évaluation du dommage résultant de la méconnaissance du droit de préférence

Bruxelles, 12 avril 2011, T. Not., p. 567, note J. Byttebier.

La portée et les modalités d’application d’un droit de préférence conventionnel sont fonction de la volonté des parties et peuvent dès lors être sujettes à interprétation. L’arrêt prononcé le 12 avril 2011 par la cour d’appel de Bruxelles en constitue une nouvelle illustration70.

À l’occasion de la donation de la nue-propriété de deux parcelles à leurs trois enfants (J., B. et F.) à titre de partage d’ascendants, les époux donateurs imposèrent aux donataires de ne pas vendre les parcelles concernées avant le décès du dernier des deux donateurs et, par la suite, d’accorder, en cas de vente des parcelles concernées, un droit de préférence au même prix à chacun des donataires. La parcelle, objet du litige, fut divisée en deux, J. et B. en recevant chacun la moitié en nue-propriété. Plusieurs années après le décès de J., ses héritiers (sa veuve et ses trois enfants) vendirent alors leurs droits à P.-K., sans toutefois respecter le droit de préférence accordé à E. et F., frère et sœur de J. et toujours vivants au moment de la vente. E. introduisit alors une action à l’encontre des héritiers de J. afin d’obtenir réparation du dommage résultant de la méconnaissance de son droit de préférence. En réponse, les héritiers tentèrent tout d’abord, mais sans succès, d’appliquer par analogie le délai de prescription de deux ans prévu à l’article 51 de la loi sur le bail à ferme et par le décret flamand du 1er octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel. S’agissant d’un droit de préférence conventionnel, la cour appliqua toutefois, conformément à la jurisprudence constante71, le délai décennal de l’article 2262bis du Code civil et rejeta l’argument.

Ceux-ci invoquèrent alors le caractère intuitu personae des droits et obligations reposant sur chacun des donataires. La cour considéra toutefois qu’en prévoyant un tel droit de préférence au profit de chacun de leurs enfants, les donateurs avaient souhaité accorder à ceux-ci un droit à vie au profit de chacun des bénéficiaires, nonobstant le décès du débiteur de l’obligation, ceci afin que les biens objets de la donation demeurent la propriété d’un membre de la famille. En d’autres termes, le pacte de préférence, sauf stipulation contraire, ne peut être considéré comme étant intuitu personae dans le chef du débiteur du pacte : il ne s’éteint pas par la mort de ce dernier. Emportant une obligation de faire ou de ne pas faire, sa violation par le débiteur se résout par l’allocation de dommages et intérêts au bénéficiaire du pacte72. Prenant en compte l’ensemble des circonstances de l’espèce, notamment le fait que le demandeur était demeuré propriétaire de la parcelle voisine et avait antérieurement acquis par acte de partage deux parcelles ayant appartenu à sa mère, manifestant ainsi son attachement à la conservation du patrimoine familial, la cour accorda au demandeur une indemnité égale à 20 % du prix de vente.

Cet arrêt met en lumière l’importance d’une rédaction précise de toute clause de préférence conventionnelle. On rappellera à cet égard, qu’en vertu de l’article 1122 du Code civil, « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention » : le pacte devra donc être respecté par les héritiers du propriétaire, sauf clause contraire, ou sauf stipulation d’une durée déterminée. On considère par contre généralement qu’une fois que le bien visé a été vendu (et non cédé par donation ou legs), sans que le droit ne soit exercé, le droit de préférence est alors caduc73. Afin d’éviter tout litige, il est dès lors particulièrement important de préciser la durée et le caractère transmissible ou non des droits et obligations en découlant.

8. Pacte de préférence – Référence à la loi sur le bail à ferme – Méconnaissance du droit de préférence – Sanction – Responsabilité du notaire – Devoir d’investigation – Opposabilité – Absence de transcription

Civ. Gand, 7 avril 2009, T.B.O., 2012, p. 34.

Le devoir de conseil et d’information du notaire lui impose d’effectuer de nombreuses vérifications notamment quant à l’existence d’éventuels droits de préférence ou de préemption. La décision commentée permet d’illustrer l’étendue des obligations du notaire en la matière.

À l’occasion de la vente de trois studios d’habitation faisant partie d’un même immeuble, le vendeur accorda à ses acheteurs un droit de préférence sur un espace de stockage faisant également partie de l’immeuble « conformément à la loi sur le bail à ferme ». Le vendeur revendit toutefois par la suite ce même espace à des tiers en même temps que le terrain attenant et la maison y construite sans donner aux acheteurs l’opportunité d’exercer leur droit de préférence. L’acte authentique de vente des studios et celui, ultérieur, de l’ensemble contenant l’espace de stockage, furent tous deux rédigés par le même notaire. Les bénéficiaires du droit de préférence introduisirent alors une action contre le vendeur, contre les acquéreurs de l’ensemble incluant l’espace de stockage ainsi que contre le notaire ayant rédigé les deux actes de vente.

Le tribunal rappela tout d’abord que les parties étant libres de convenir des modalités du droit de préférence accordé au(x) bénéficiaire(s), celles-ci étaient parfaitement en droit de soumettre conventionnellement celui-ci au régime du bail à ferme. Le droit de préférence accordé aux demandeurs l’était par conséquent conformément au mécanisme prévu par les articles 48 et suivants de la loi y compris donc, en cas de méconnaissance de celui-ci, les sanctions prévues à l’article 51.

L’acte de vente prévoyant le droit de préférence n’ayant pas été transcrit au registre du bureau de la conservation des hypothèques compétent, celui-ci fut considéré comme n’étant pas opposable aux tiers acquéreurs74. L’ensemble des demandes à l’égard de ces derniers, y compris une éventuelle subrogation, furent donc écartées laissant pour seul remède aux demandeurs l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 51 de la loi. Le vendeur ayant manifestement méconnu ses obligations conventionnelles et une subrogation dans les droits des acheteurs ayant été écartée, celui-ci fut donc, conformément à cette disposition, condamné à verser aux demandeurs une indemnité égale à 20 % du prix de vente.

La responsabilité du notaire fut par contre écartée bien qu’il ait rédigé chacun des deux actes authentiques concernés. Le tribunal considéra en effet que malgré son devoir de conseil et d’information lors de la rédaction d’un acte de vente, il ne pouvait être exigé du notaire que ses investigations lui permettent de mettre à jour l’existence d’une clause se trouvant dans un acte ayant un objet distinct (en l’espèce les trois studios) mais ayant des répercussions sur l’acte en question et encore moins qu’il se rappelle de l’existence d’une clause insérée, même par lui-même, dans un autre acte.

9.