Rechte und Pflichten beim Kauf einer Immobilie und beim Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung E-Book

Werner Renz

• Herausgeber: Books on Demand
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 397

Veröffentlichungsjahr: 2018

Beschreibung

Wer ein Grundstück oder einen Altbau, ein neues oder gar erst herzustellendes Haus oder Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen will, erfährt alles über die wichtigen Regelungen im Immobilienkaufvertrag, z. B. über die Gewährleistungsrechte und -pflichten, über Bewertung, Steuern und Kosten. Wichtig ist auch z. B., ob der Käufer oder Verkäufer einem direkt oder indirekt beteiligten Makler etwas bezahlen muss und gegebenenfalls was. Ein Wohnungseigentümer wird darüber aufgeklärt, welche Risiken er wegen der gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder der Verwaltung bestehenden Verpflichtungen nach der Satzung oder bereits gefasster Beschlüsse beachten sollte. Und auch das wird beschrieben, was der Grundstückseigentümer tun darf, welche Einwirkungen er abwehren kann oder dulden muss, z. B. Geräusche, Gerüche oder Haustiere vom Nachbarn. Genauso ist der Ratgeber eine wertvolle Hilfe für einen Bauherrn, Architekten, Handwerker oder sonstigen Unternehmer, wenn es um die in den einzelnen Verträgen festzulegenden Bedingungen geht, um Architektenhonorar, Leistungsbeschreibung, Werklohn, Abschlagszahlungen, Abnahme, oder Kündigungsrechte. Ganz neu ist das seit 1.1.2018 eingeführte Änderungsrecht des Bauherrn, der jetzt einen Architekten- oder Bauvertrag während der Vertragsdauer einseitig, also gegen den Willen des Architekten oder Unternehmers ändern kann.

Leseprobe

INHALTSVERZEICHNIS

EINFÜHRUNG

Das Recht und sein Inhaber

Recht und Verpflichtung

Inhaber und Träger von Rechten und Pflichten

Grundlagen der Rechte und Pflichten

Rechtsverhältnis, Rechtsgeschäft, Vertrag

Vornahme, Form und Schranken eines Rechtsgeschäfts

Weitere rechtliche Begriffe

KAPITEL: Grundstücke, Gebäude, Wohnungseigentum und das Grundbuch

Die unbewegliche Sache „Grundstück“

Unbewegliche Sachen

Bewegliche Sachen

Das Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien

Das Grundbuch

Der Übergang des Eigentum an einem Grundstücks von einer Person auf eine andere

Eigentumsübergang durch Hoheitsakt

Eigentumsübergang auf Grund eines Gesetzes

Eigentumsübergang durch Verzicht und Ersitzung

Eigentumsübergang durch ein Rechtsgeschäft

Die Bewertung von Immobilien

Der Einheitswert

Der Buch- und Steuerwert

Der Vergleichswert

Der Bodenwert und Bodenrichtwert

Der Ertragswert

Der Sachwert

Der Verkehrswert

Die Haftung des Sachverständigen oder Gutachterausschusses

KAPITEL: Die vertragliche Übertragung des Eigentums an einem Grundstück

Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie

„Augen auf beim Immobilienkauf“

Die Verträge zwischen Verkäufer und Käufer

Das Grund- / Verpflichtungsgeschäft: Der Kaufvertrag

Das Erfüllungsgeschäft: Die Auflassung

Abschluss der beiden Verträge

Der notarielle Grundstückskaufvertrag bzw. Bauträgervertrag

Regelungen im Kaufvertrag und deren Form

Genehmigungen oder Zustimmungen, Steuern und Kosten

Genehmigungen oder Zustimmungen

Anfallende Steuern

Grunderwerbsteuer

Schenkungssteuer

Einkommensteuer

Umsatzsteuer

Kosten

Die Hauptpflichten von Verkäufer und Käufer aus dem Kaufvertrag

Die Erfüllung der Hauptpflichten

Die Erfüllung der Hauptpflicht des Verkäufers

Die Eigentumsübertragung

Die Besitzübergabe

Die Erfüllung der Hauptpflicht des Käufers

Vor- und nachvertragliche Rechte und Pflichten beim Immobilienkaufvertrag

Prüfungs- und Belehrungspflichten des beurkundenden Notars

Pflichten von Verkäufer und Käufer bei den Vertragsverhandlungen

Nachvertragliche Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer

Das Recht zur Anfechtung des Kaufvertrages

Die Pflicht zum Ersatz eines Verzugschadens

Rücktrittsrechte und Schadenersatzrechte

Verjährung der Ansprüche von Verkäufer und Käufer

Die Gewährleistung

Der Rechtsmangel und der Sachmangel an einer Immobilie

Die Gewährleistungspflichten des Verkäufers

Die Gewährleistungsrechte des Käufers

Die Verjährung der Gewährleistungsrechte des Käufers

(§ 438)

Rechte und Pflichten zwischen Verkäufer / Käufer und Makler

Der Maklervertrag

Inhalt und Form des Maklervertrages

Zustandekommen eines mündlichen Maklervertrages

Alleinauftrag und Maklerdienstvertrag

Die Pflichten des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber

Die allgemeinen Pflichten des Auftraggebers

Die Zahlungspflichten des Auftraggebers

KAPITEL: Rechte und Pflichten des Eigentümers und Dritter an einem Grundstück

Die Rechte des Eigentümers an seiner Immobilie

Die Nutzung einer Immobilie

Das Gebrauchen

„Früchte ziehen“

Das Recht zur Bebauung und die dabei bestehenden Pflichten

Genehmigung für bauliche Maßnahmen und Nutzungsänderungen

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks

Der Bauantrag

Die Baugenehmigung

Das Recht auf Entschädigung nach §§ 39 ff. BauGB

Die Verwaltung der Immobilie

Die Abwehr rechtswidriger Einwirkungen auf die Immobilie

Die Entziehung oder Störung des Besitz- und Eigentumsrechts

Eindringende Wurzeln und überhängende Zweige

Überbau und Überbaurente

Vertiefung und Erhöhung des Grundstücks

Schäden durch abstürzende Teile oder gefahrdrohende Anlagen

Die Einwirkung von Immissionen

Grenzzeichen, Grenzanlagen, Grenzbaum, Grenzeinrichtungen

Zulässige Maßnahmen gegen rechtswidrige Beeinträchtigungen

Die Verjährung der Rechte des Immobilieneigentümers

Die Pflichten des Grundstückseigentümers

Die Pflicht zur Duldung von Einwirkungen auf die Immobilie

Die Duldung einer Notstandshandlung

Die Duldung eines Notweges

Die Duldung anderer Betretungsrechte Dritter

Die Duldung einer anderer Einwirkungen auf die Immobilie

Öffentliche Lasten und Anschlusszwänge

Die Verkehrssicherungspflicht

Die Pflicht zur Bebauung oder Veräußerung eines Grundstücks

Die Pflicht zum Schadenersatz

Rechte Dritter an der Immobilie eines anderen

Die Baulast

Das Erbbaurecht an einem Grundstück

Vorkaufsrecht

Schuldrechtliche Rechte zum Erwerb einer Immobilie

Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld)

Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeit

Nießbrauch

Persönlich beschränkte Dienstbarkeit, z. B. Wohnrechte

Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht

Die Verjährung bei dinglichen Rechten Dritter

Rechte und Pflichten unter Miteigentümern

Veräußerung und Belastung

Nutzung und Verwaltung

Kosten und Lasten

Die Auseinandersetzung der Eigentumsgemeinschaft

KAPITEL: Die besonderen Rechte und Pflichten beim Wohnungseigentum

Wohnungs- oder Teileigentum und die Eigentümergemeinschaft

Begriff, Entstehung und Übergang von Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentums und die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE)

Teilungserklärung - Vereinbarung - Satzung

Die zwingenden Vorschriften des WEG

Beispiele für übliche rechtswirksame Bestimmungen einer Satzung

Die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Allgemeine Rechte und Pflichten der GdWE

Die Verwaltungsaufgaben der GdWE

Regelungen des Gebrauchs von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum und deren Durchsetzung

Die Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage

Aufbringung der finanziellen Mitteln und Zahlung von Lasten und Kosten

Beispiele für weitere Verwaltungsaufgaben der GdWE

Die Wohnungseigentümerversammlung

Die Einberufung der Eigentümerversammlung

Die Durchführung der Eigentümerversammlung

Beschlussfassung und Niederschrift

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer

Der nichtige Beschluss

Der anfechtbare Beschluss

Rechte und Pflichten des Verwalters und eines Verwaltungsbeirates

Die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters

Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Eigentümerversammlung

Rechte und Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern und der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis

Die Haftung des Verwalters gegenüber Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Rechte und Pflichten eines Verwaltungsbeirats

Die Rechte und Pflichten des einzelnen Wohnungseigentümers

Rechte und Pflichten des Eigentümers an seinem Wohnungseigentum weiteren Sinn

Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers an seinem Sondereigentum

Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers am gemeinsamen Eigentum

Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Vertrag über den Erwerb des Wohnungseigentums

KAPITEL: Rechte und Pflichten zwischen Bauherr einerseits und Architekt und Unternehmer andererseits

Verträge zwischen Bauherr und Architekt oder Ingenieur

Der Architekten- oder Ingenieurvertrag

Die hauptsächlichen Leistungspflichten des Architekten gegenüber dem Bauherr

Die hauptsächlichen Pflichten des Bauherrn gegenüber dem Architekten

Die Abnahmepflicht des Bauherrn gegenüber dem Architekten

Die Pflicht zur Zahlung einer dem Architekten oder Ingenieur zustehenden Vergütung

Beispiele für weitere Pflichten des Bauherrn gegenüber Architekten oder Ingenieuren

Verträge zwischen Bauherr und Unternehmer über Arbeiten an einem Bauwerk

Die verschiedenen Verträge

Was der Bauherr beim Abschluss eines Bauvertrages besonders beachten sollte

Die Verträge zwischen Bauherr und Unternehmer und ihr wesentlicher Inhalt

Der Bauvertrag

Der Verbraucherbauvertrag

Der Baubetreuervertrag

Der Bauträgervertrag

Die Unwirksamkeit der jeweiligen Verträge oder einzelner Vertragsbestimmungen

Die Beendigung oder Änderung eines Bauvertrages

Die hauptsächlichen Pflichten des Unternehmers gegenüber dem Bauherr

Die hauptsächlichen Pflichten des Bauherrn gegenüber dem Unternehmer und Baubetreuer

Die Beendigung eines laufenden Werks- oder Bauvertrages und deren Folgen

Die Widerrufsrechte des Bauherrn

Die Änderung eines Bauvertrages während seiner Laufzeit und deren Folgen

Die Kündigung des Bauvertrages durch Bauherr oder Unternehmer und deren Folgen

Das Recht zum Rücktritt vom Vertrag

Die Pflicht zur Leistung von Schadenersatz

Die Gewährleistungspflicht des Architekten oder Unternehmers und die Gewährleistungsrechte des Bauherrn

Die Gewährleistungspflicht von Architekt und Unternehmer

Die Gewährleistungsrechte des Bauherrn

Das Recht, Nacherfüllung zu verlangen

Das Recht zur Beseitigung des Mangels und zum Ersatz der erforderlichen Aufwendungen

Das Recht zum Rücktritt vom Vertrag und zur Minderung der Vergütung

Das Recht zum Schadenersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen

Die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte

Die Verjährung der gegenseitigen Ansprüche von Bauherr und Architekt oder Unternehmer

Die Verjährung von Erfüllungs-, Schadenersatz- und Ausgleichsansprüchen

Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche des Bauherrn

KAPITEL: Die Durchsetzung der Rechte und Pflichten und die dadurch entstehenden Kosten

Die Geltendmachung von Ansprüchen und Rechten

Druckmittel zur Durchsetzung von Ansprüchen

Die verschiedenen gerichtlichen Verfahren

Die Zuständigkeit der Gerichte

Die Vertretung der Prozessparteien durch Rechtsanwälte

WEG – Verfahren, Verwaltungs- und Verwaltungsgerichtsverfahren

Das Verfahren in WEG - Angelegenheiten

Das Verwaltungs- und Verwaltungsgerichtsverfahren

Das Zwangsvollstreckungsverfahren

Voraussetzungen und Verlauf der Zwangsvollstreckung

Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks

Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks oder Miteigentums

Die Vollstreckungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung

Ausbietungsgarantie und Verpflichtung zum Nichtgebot

Die Kosten beim Notar, Grundbuchamt, Gericht und Anwalt

Kosten beim Notar und Grundbuchamt

Kosten beim Gericht und Gerichtsvollzieher

Die beim Anwalt entstehenden Kosten

Kostentabellen

Kostentragungspflicht, Rechtsschutz, Prozesskostenhilfe

Die Pflicht zur Zahlung und Erstattung von Kosten

Die Rechtsschutzversicherung

Die Prozesskostenhilfe

Stichwortverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

AG

: Aktiengesellschaft

Abs.

: (bei §§) Absatz

BauGB

: Baugesetzbuch

BeurkG

: Beurkundungsgesetz

BGB

: Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl

: Bundesgesetzblatt

BewG

: Bewertungsgesetz

ErbStG

: Erbschaftssteuergesetz

EStG

: Einkommensteuergesetz

f. – ff.

: folgende Zahl – folgende Zahlen

GBO

: Grundbuchordnung

GdWE

: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Wohnungseigentümergemeinschaft)

GewO

:Gewerbeordnung

GbR

: Gesellschaft bürgerlichen Rechts

GKG

: Gerichtskostengesetz

GmbH

: Gesellschaft mit beschränkter Haftung

GNotKG

: Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare

GrEStG

: Grunderwerbsteuergesetz

GVG

: Gerichtsverfassungsgesetz

GvKostG

: Gerichtsvollzieherkostengesetz

HOAI

: Gebührenordnung für Architekten uns Ingenieure

HGB

: Handelsgesetzbuch

HKV

: Heizkostenverordnung

InsO

: Insolvenzordnung

LBO

: Landesbauordnung eines Landes

MaBV

: Makler- und Bauträgerverordnung

OHG

: Offene Handelsgesellschaft

Rn

: Randnummer

RVG

: Rechtsanwaltsvergütungsgesetz

S.

: (bei §§) Satz

VOB

: Verdingungsordnung für Bauleistungen

WEG

: Wohnungseigentumsgesetz

WoBindG

: Wohnungsbindungsgesetz

ZPO

: Zivilprozessordnung

ZVG

: Zwangsversteigerungsgesetz

Wenn im Text auf Paragraphen (§§) ohne Angabe eines Gesetztes hingewiesen wird, betreffen sie das BGB.

EINFÜHRUNG

Die gesetzlichen Vorschriften für in diesem Ratgeber beschriebene Rechtsgebiete stehen u. a. im BGB, hauptsächlich im 2. Buch Abschnitt "Einzelne Schuldverhältnisse" (§§ 433 - 853) und im 3. Buch "Sachenrecht" (§§ 854 - 1296), ferner im WEG, ZVG, in der GBO, HOAI, im BauGB und in den LBOen der Länder. Textausgaben dieser Gesetze haben größere Buchhandlungen vorrätig oder Sie finden diese im Internet.

A. Das „Recht“ und sein Inhaber

I. Recht und Verpflichtung

Das Privatrecht sind Rechtsvorschriften, welche die Beziehungen einzelner Personen untereinander auf der Grundlage der Gleichberechtigung regeln, also z. B. das BGB, Nachbarrecht oder Handelsrecht. Alle Vorschriften, welche die Beziehungen zwischen dem Staat oder den mit Hoheitsmacht ausgestatteten Verbänden und den Bürgern auf der Grundlage der Über- und Unterordnung regeln sind Öffentliches Recht, z. B. die Baugesetze, Steuergesetze oder Polizeigesetze.

Unter einem „Recht“ versteht man die Befugnis, die unsere Rechtsordnung für den Berechtigten vorsieht. Je nach seinem Inhalt gibt 3 Arten:

Das Recht, von einem anderen ein

Tun oder Unterlassen zu verlangen:

der sogenannte „Anspruch“ (Rn 28).

Das Recht

etwas zu tun:

das sogenannte „Gestaltungsrecht“, z. B. das Kündigungsrecht.

Das absolute Recht: das sogenannte „dingliche Recht“, das an einer Sache (Rn 7) besteht und gegen jeden Dritten wirkt, z. B. das Eigentumsrecht. Das Gegenteil vom absoluten Recht ist das relative Recht, das dem Inhaber (Gläubiger) nur gegenüber einer oder mehreren bestimmten Personen zusteht, nämlich gegenüber dem oder den Schuldnern.

Dem einzelnen Recht ist im Privatrecht in der Regel eine Pflicht zugeordnet, die von der Rechtsordnung dem Verpflichteten auferlegt wird. Diese gesetzliche Pflicht ist von der „sittlichen“ Pflicht zu unterscheiden, die nach der sich laufend ändernden Moralauffassung besteht und nicht eingeklagt werden kann, z. B. die Pflicht zur Grabpflege.

II. Inhaber und Träger von Rechten und Pflichten

Verbraucher (§ 13) ist eine natürliche Person oder eine aus solchen bestehende Gruppe, z. B. eine GbR oder Wohnungseigentumsgemeinschaft, wenn sie ein Rechtsgeschäft zu einem privaten Zweck abschließt, also z. B. als Käufer oder Bauherr.

Unternehmer (§ 14) dagegen ist eine natürliche oder juristische Person, die beim Abschluss eines Rechtsgeschäftes ihre gewerbliche oder selbstständige berufliche Tätigkeit ausübt, also in der Regel der Unternehmer.

Sachen sind körperliche Gegenstände, die im Raum abgegrenzt werden können (§§ 90 ff.). Man unterscheidet:

Unbewegliche Sachen: die sogenannten Immobilien, nämlich

Unbebaute und bebaute Grundstücke (Rn 39).

Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem WEG (Rn 40).

Sogenannte grundstücksgleiche Rechte: das Erbbaurecht (Rn 185), Erbpachtrecht, Bergwerkseigentum, das dingliche Nutzungsrecht in den neuen Bundesländern (Rn 51) und das vor Inkrafttreten des BGB im Jahre 1896 bestehende Stockwerkseigentum.

Bewegliche Sachen sind alle anderen Sachen, die weder Grundstücke noch mit diesen fest verbundene Bestandteile sind. Keine Sachen sind Tiere (§ 90 a), auf die aber im wesentlichen die für Sachen geltenden Vorschriften anzuwenden sind.

B. Grundlagen der Rechte und Pflichten

I. Rechtsverhältnis, Rechtsgeschäft, Vertrag

1. Das Rechtsverhältnis

2. Das Rechtsgeschäft

Dieses besteht aus einer oder mehreren Willenserklärungen (§§ 116 ff.). Willenserklärung nennt der Jurist ein menschliches Handeln, mit dem der Handelnde eine Rechtswirkung erzielen will. Es gibt „ausdrückliche“ und „stillschweigende“ Willenserklärungen, denn auch durch ein „Schweigen“ oder ein sogenanntes „schlüssiges (konkludentes) Verhalten“ kann ein Mensch den Willen äußern, eine Rechtswirkung erzielen zu wollen, z. B. beim Abschluss eines Maklervertrages (Rn 124 f.).

3. Der Vertrag

Ein Vertrag kommt immer dann zustande, wenn eine Vertragspartei der anderen ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages macht, und die andere Vertragspartei dieses Angebot ohne Einschränkung annimmt, also durch Angebot und Annahme. Wird das Angebot von der anderen Vertragspartei nicht ohne Einschränkung angenommen, gilt das Angebot als abgelehnt, verbunden mit einem neuen Angebot (§ 150).

Nach dem Grundsatz „Verträge sind zu halten“ sind die Parteien an einen einmal abgeschlossenen rechtswirksamen Vertrag gebunden, es sei denn sie haben ein Rücktrittsrecht (§§ 346 ff.) oder ein uneingeschränktes Rückgaberecht vereinbart. Wird ein Vertrag über eine entgeltliche Leistung zwischen einem Verbraucher (Rn 5) und einem Unternehmer (Rn 6) an einem Ort außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers (Haustürgeschäft) oder ausschließlich durch Fernkommunikationsmittel (Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Internet, E-Mails, TV oder Radio im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems) abgeschlossen, hat der Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht (§§ 312 ff., 355 f.). Der Widerspruch des Verbrauchers muss innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss abgesandt werden, wenn der Verbraucher vor Vertragsschluss über sein Widerrufsrecht und dessen Folgen vollständig informiert worden ist. Ist letzteres nicht geschehen, beginnt die Frist erst mit der erforderlichen Information. Erfolgt diese Information nicht in der Sprache des Verbrauchers, endet die Frist erst 3 Monat und 14 Tage nach Vertragschluss. Erfolgt die Information überhaupt nicht, endet die Frist 12 Monat und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Zu den Widerspruchsrechte eines Verbrauchers beim Abschluss eines Bauvertrages siehe Rn 349a f..

Ein Vorvertrag kommt zustande, wenn sich 2 Parteien verpflichten, einen bestimmten Vertrag abzuschließen, wenn z. B. der beabsichtigte Vertrag aus irgendwelchen Gründen noch nicht abgeschlossen werden kann, oder wenn sich in einem Vorvertrag nur eine der Parteien binden will. Soll keine der Parteien gebunden sein, ist nur eine „Absichtserklärung“ gegeben.

Zum Vorvertrag über den Verkauf eines Grundstücks siehe Rn 79.

Ein Vertrag, in dem sich jemand verpflichtet, einem anderen gegen Entgelt (= Kaufpreis) das Eigentum an einer Sache zu übertragen, ist ein Kaufvertrag (§§ 433 ff.) zwischen Verkäufer und Käufer. Siehe dazu das 2. Kapitel.

Ein Vertrag, in dem jemand sich verpflichtet, für einen anderen gegen Entgelt ein Werk herzustellen, ist ein Werkvertrag (§§ 631 ff.). Hergestellt wird das Werk vom Auftragnehmer (z. B. der Architekt, Handwerker, Bauunternehmer, Generalunternehmer, Fertighaushersteller), den Auftrag erteilt der Besteller, Auftraggeber (z. B. Bauherr). Das Entgelt ist der Werklohn. Einen Werkvertrag, in dem sich der Auftragnehmer zu einem Umbau oder die Herstellung eines Gebäudes, Anbaus, einer Wohnung auf dem Grundstück des Bestellers verpflichtet, nennt man Bauvertrag. Alles nähere dazu finden Sie im 5. Kapitel.

Ein Vertrag, in dem sich ein Gewerbetreibender verpflichtet, auf einem ihm gehörenden oder zu beschaffenden Grundstück für den Besteller (Erwerber, Käufer) ein Bauvorhaben gegen Entgelt im eigenen Namen vorzubereiten, durchzuführen und ihm zusammen mit dem Grundstück zu übereignen, ist ein Bauträgervertrag, ein "gemischten Vertrag“, der teils Kaufvertrags- und teils Werkvertragscharakter hat. Die kaufvertraglichen Regelungen finden Sie unter Rn 72 ff.., die werkvertraglichen Regelungen im 5. Kapitel.

II. Vornahme, Form und Schranken eines Rechtsgeschäftes

1. Die Vornahme eines Rechtsgeschäftes

Eine rechtsfähige Person (Rn 4) kann ein Rechtsgeschäft selbst vornehmen, wenn sie – wie in der Regel - voll geschäftsfähig ist. Nicht voll geschäftsfähig ist eine beschränkt geschäftsfähige oder gar geschäftsunfähige Person.

Geschäftsunfähig ist ein noch nicht 7 Jahre alter Minderjähriger oder jemand, der sich „in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustande krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist“ (§ 104). Er kann nur durch seinen (gesetzlichen) Vertreter handeln: Eltern, Pfleger, Vormund, Betreuer. Beschränkt geschäftsfähig sind Minderjährige zwischen 7 und 18 Jahren (§ 106). Sie benötigen für die meisten Rechtsgeschäfte die Zustimmung ihres gesetzlichen Vertreters, in der Regel ihrer Eltern (§§ 107 ff.).

2. Gesetzliche Formen eines Rechtsgeschäfts -

Die (gesetzliche) Schriftform (§ 126): Sie wird für bestimmte Erklärungen oder Verträge verlangt, z. B. für die Abtretung einer Grundschuld oder Hypothek. Die Erklärung oder der Vertrag muss auf einem Schriftstück vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet sein, eine Übermittlung durch Telefax reicht also nicht aus. Die Abtretung einer Grundschuld durch ein Telefaxschreiben oder in einem Schriftwechsel ist also ungültig.

Zum Unterschied zwischen dieser gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform und einer nur vereinbarten Schriftform siehe Rn 20.

Die öffentliche Beglaubigung (§ 129): Hier wird die Erklärung schriftlich abgegeben und unterschrieben. Eine zur Beglaubigung berechtigte Person, in der Regel ein Notar, beglaubigt die Unterschrift. Es wird also nur bestätigt, dass die Unterschrift auch wirklich vom Unterzeichnenden stammt. Diese Form ist z. B. für manche Anträge und Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt vorgeschrieben, z. B. für die Eintragungsbewilligung oder den Eintragungsantrag (Rn 98), die Teilungserklärung (Rn 210 f.).

Die notarielle oder gerichtliche Beurkundung (§§ 127 f.; § 8 ff. BeurkG):

Der oder die Erklärenden geben hier ihre Erklärungen gegenüber dem Notar oder Gericht ab. Der Notar oder das Gericht fertigt darüber eine Niederschrift an, die von ihm vorgelesen, von dem oder den Erklärenden genehmigt, sowie von diesen und vom Notar oder Gericht unterschrieben wird. Diese Form ist z. B. für eine Verpflichtung zu einer Schenkung oder für den Grundstückskaufvertrag vorgeschrieben. Für die Beurkundung einer Auflassung ist außerdem vorgeschrieben, dass diese in Anwesenheit beider Vertragsparteien erfolgen muss (Rn 98).

Elektronische Form und Textform: Seit 2001 gibt es noch die elektronische Form (§ 126 a) und die Textform (§ 126 b), bei der eine eigenhändige Unterschrift fehlen darf, also eine Erklärung auf Papier, per Fax, per Email. Diese Formen ersetzen weder eine öffentliche Beglaubigung oder Beurkundung, noch die unter Rn 16 beschriebene gesetzliche Schriftform.

Die vereinbarte Form (§ 127): Keine gesetzliche Form ist die vereinbarte Form, wenn die Parteien eines Rechtsgeschäfts also miteinander vereinbaren, dass eine der genannten gesetzlichen Formen für ein bestimmtes Rechtsgeschäft erforderlich sein soll, z. B. die Schriftform für einen Werkvertrag, eine Änderung oder Ergänzung eines solchen, oder für eine Kündigung. Hier reicht aber im Gegensatz zur gesetzlichen Schriftform (Rn 16) für die Rechtswirksamkeit der Erklärung auch die Übermittlung durch Telefax aus, und bei einem Vertrag ein Schriftwechsel.

Wird als Form die schriftliche Erklärung durch eingeschriebenen Brief vereinbart, reicht für die Wirksamkeit der Erklärung auch ein Telefaxschreiben, wenn dieser Kommunikationsweg tatsächlich zur Verfügung steht.

Für den Nachweis, dass eine Erklärung dem Empfänger zugegangen ist, reicht oft nicht einmal die Schriftform aus, z. B. wenn der Erklärungsempfänger den Zugang der schriftlichen Erklärung bestreitet. Dagegen hilft dann nur ein "Einschreiben mit Rückschein" oder eine „Zustellung durch den Gerichtsvollzieher“.

3. Allgemeine Schranken eines Rechtsgeschäfts

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen „zwingende Vorschriften“ verstößt (§ 134), ist nichtig. (= unwirksam). Zwingende Vorschriften sind vom Gesetzgeber als nicht abänderbare Regelungen aufgestellte Bestimmungen, die durch eine Vereinbarung nicht geändert oder umgangen werden dürfen. Beispiele finden Sie bei bestimmten Regelungen in der Satzung einer GdWE unter Rn 217, bei Architektenverträgen und bei Bau- und Bauträgerverträgen im 5. Kapitel.

Nichtig sind alle sogenannten „Ohne – Rechnung - Vereinbarungen“. Sie verstoßen gegen das Gesetz gegen Schwarzarbeit und gegen Steuergesetze. Die Nichtigkeit eines Vertrages bedeutet, dass keine der Parteien gegen die andere Ansprüche aus dem Vertrag herleiten kann, weder Geld- noch Wertersatz- oder Bereicherungsansprüche. Der Leistende (Arbeitende) kann also kein Geld und der Auftraggeber keines zurückverlangen oder bei Mängel keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Auch wenn vereinbart wird, dass nur ein Teil eines Geldbetrages ohne Rechnung bezahlt werden soll, ist der ganze Vertrag mit den genannten einschneidenden Folgen unwirksam. Siehe auch Rn 291a und 332.

Auch wenn bei einem Rechtsgeschäft eine gesetzlich vorgeschriebene oder auch nur vereinbarte Form nicht eingehalten wird, ist dieses in der Regel unwirksam (§ 125). Eine von einem Kaufinteressenten gegenüber einem Makler abgegeben schriftliche Verpflichtung zum Kauf eines bestimmten Grundstücks (Rn 78, 141) ist z. B. unwirksam, oder eine zwischen Bauherr und Architekt getroffene mündliche Honorarvereinbarung (Rn 311 ff.).

Verstößt nur ein Teil eines Rechtsgeschäfts gegen ein gesetzliches Verbot, ist das ganze Rechtsgeschäft unwirksam, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den unwirksamen Teil vorgenommen worden wäre (§ 139). Das letztere wird bei Verträgen in der Regel dann angenommen, wenn nur einzelne Bestimmungen unwirksam sind, wenn solche z. B. gegen Vorschriften über vorformulierte Klauseln (Rn 24 ff.) verstoßen.

Eine Willenserklärung, bei deren Abgabe sich ein Erklärender irrt (§ 119), oder die durch Drohung oder arglistige Täuschung zustande kommt (§ 123), ist unter bestimmten Voraussetzungen anfechtbar. Die Anfechtung hat zur Folge, dass die Willenserklärung und dann in der Regel das ganze Rechtsgeschäft seine Rechtswirksamkeit verliert. Alles nähere zur Anfechtung eines Kauf- oder Werkvertrages siehe Rn 105 f., 291a, 332.

Vorformulierte Bestimmungen und individuelle Vereinbarungen:

Zum Schutz vor einer unangemessenen Benachteiligung eines Vertragspartners gibt es im BGB Vorschriften für vorformulierte Vertragsbedingungen oder bestimmter Vertragstypen, zu denen auch Kaufvertrag, Architektenvertrag, Bau- bzw. Werkvertrag und Maklervertrag gehören (§§ 305 ff.). Diese auch „Klauseln“ genannten Bedingungen werden reguliert, wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen, mindestens 3 Stück, gelten. Dabei ist es gleichgültig, ob die Vertragsbestimmungen mit Schreibmaschine geschrieben oder gedruckt verwendet werden. Zu diesen vorformulierten Vertragsbestimmungen gehören also insbesondere auch alle Vertragsformulare, die käuflich erworben, im Internet heruntergeladen oder von einem Formularbuch abgeschrieben werden, oder von einem Notar, von Unternehmern oder auch Privatpersonen für mehrere Geschäfte verwendet werden. Siehe dazu beim Grundstückskaufvertrag Rn 77, beim Maklervertrag Rn 124, beim Architektenvertrag Rn 291b, und beim Bau- oder Bauträgervertrag Rn 332 f., wo es auch um etwa mit einem privaten Bauherrn vereinbarte Bestimmungen der VOB geht.

Soweit eine vorformulierte Bestimmung oder Klausel gegen diese Vorschriften verstößt, ist immer nur die betreffende Klausel unwirksam, nicht der ganze Vertrag. Solche unwirksamen Klauseln sind:

Überraschungsklauseln und mehrdeutige Klauseln (§ 305 c): Erstere sind Bestimmungen, die nach dem Erscheinungsbild des Vertrages so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit einer solchen Bestimmung nicht rechnen muss, z. B. Bestimmungen wie „Der Auftraggeber des Maklers darf selbst keine Verhandlungen mit Interessenten führen“, oder „Der Auftraggeber hat bei einem Eigenverkauf 50 %l der Provision an den Makler zu zahlen“.

Ihren unzulässigen Überraschungseffekt verliert eine Klausel nicht dadurch, dass sie etwa in fetter Schrift gedruckt oder hervorgehoben wird. Andererseits muss eine Klausel auch für eine nicht juristisch vorgebildete Vertragspartei klar und verständlich sein. Unwirksam sind deshalb Klauseln wie „soweit gesetzlich zulässig“ oder „soweit es die Rechtssprechung erlaubt“.

Bestehen Zweifel an der Auslegung einer Klausel, gehen diese zu Lasten des Verwenders.

Unangemessen benachteiligende Klauseln sind Bestimmungen, die den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen (§§ 307 - 309). Beispiele für unwirksame Klauseln aus der Rechtsprechung:

„Der vereinbarte Preis für das Fertighaus sowie zusätzlicher Leistungen ist in Höhe von 60 % am zweiten Aufstellungstag fällig“ – „Der Verkauf (oder die Herstellung) der neuen Wohnung erfolgt ohne Gewährleistung“ – „Die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen beträgt 2 Jahre“ (statt der gesetzlichen 5 Jahre (Rn 381).

Nicht unter die in Rn 25 + 26 genannten Beschränkungen fallen individuell vereinbarte Klauseln, also Bestimmungen, die zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (§ 305 b). Individuell ausgehandelt ist eine Bestimmung nicht, wenn der Verwender der Bestimmung über den Inhalt und die Bedeutung der Klausel im Einzelnen belehrt hat. Der Verwender der Klausel muss ernstlich bereit sein, diese zur Disposition zu stellen und dem Partner, also z. B. dem Käufer oder Bauherr die reelle Möglichkeit einzuräumen, seine eigenen Interessen zu wahren und die Ausgestaltung der Klausel zu beeinflussen. Es reicht also z. B. nicht aus, dass im Vertragstext zu Streichungen, Änderungen oder Einfügungen aufgefordert wird oder dass bestätigt wird, man habe ausgiebig und ernsthaft verhandelt. Außerdem geht eine individuelle Absprache zwischen den Vertragsparteien einer rechtswirksamen anderslautenden vorformulierten Bestimmung immer vor.

Viele der unter Rn 25 und 26 genannten Beschränkungen gelten bei der Verwendung vorformulierter Bestimmungen auch gegenüber einem Unternehmer (§ 310). Ein Teil der genannten Beschränkungen gilt nicht für Verträge, die Kaufleute im Sinne des HGB in zum Betrieb ihres Handelsgewerbes gehörenden Angelegenheiten schließen.

III. Weitere rechtliche Begriffe

1. Anspruch und Forderung

Aus einem Rechtsverhältnis kann einer Person gegen eine andere eine Leistung zustehen. Man nennt das einen Anspruch (Rn 2 Ziffer 1). Wenn Geld verlangt werden kann, nennt man den Anspruch eine Forderung.

Beispiele: Der Eigentümer kann von einem Dritten verlangen, sein Gebäude nicht zu betreten, soweit er dem Dritten kein Betretungsrecht eingeräumt hat; - Der Verkäufer kann vom Käufer die Zahlung des Kaufpreises, der Bauunternehmer kann von seinem Auftraggeber die Zahlung des vereinbarten Werklohns verlangen.

Die meisten Ansprüche können durch einen Vertrag vom Inhaber an eine andere Person abgetreten werden (§ 398). Durch diesen „Abtretungsvertrag“ geht der Anspruch bzw. die Forderung auf die andere Person über.

2. Erfüllung, Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht

Ein Anspruch oder eine Forderung erlischt u. a. durch Erfüllung (§§ 362 ff.) oder Aufrechnung (§§ 387 ff). „Erfüllung“ bedeutet, dass die geschuldete Leistung bewirkt, eine Geldforderung also bezahlt wird. „Aufrechnung“ bedeutet, dass eine Geldforderung durch eine Verrechnung ausgeglichen wird. Sie setzt voraus, dass zwei Personen einander eine gleichartige und fällige Leistung schulden. Eine dieser Personen kann dann durch eine Erklärung (Rn 9) gegenüber der anderen Person mit der ihr zustehenden Forderung gegen die der anderen Person zustehenden Forderung „aufrechnen“.

Wenn eine Aufrechnung deswegen nicht möglich ist, weil die gegenüberstehenden Ansprüche nicht gleichartig sind, kann für den Berechtigten ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273) bestehen.

Nicht zulässig ist eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht, wenn diese nach einer gesetzlichen Vorschrift oder nach einer individuellen vertraglichen Vereinbarung (Rn 27) ausgeschlossen sind. Durch eine vorformulierte Klausel (Rn 24 ff.) darf eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht gegen eine unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderung nicht ausgeschlossen werden.

3. Die Verjährung

Ansprüche unterliegen der Verjährung (§ 194), die bedeutet, dass der Verpflichtete die Erfüllung eines Anspruchs des Berechtigten nach Ablauf der Verjährungsfrist ablehnen kann (§ 222). Sie beträgt je nach Art des Anspruchs zwischen 6 Monaten (§ 548) und 30 Jahren (§§ 197 ff.).

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt heute 3 Jahre (§ 195) und beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt haben müsste (§ 199 Abs. 1). Andere Verjährungsfristen beginnen in der Regel mit der Entstehung des Anspruchs (§ 200).

Die gesetzlichen Regeln zur Verjährung können durch individuelle Vereinbarungen (Rn 27) von den Parteien eines Rechtsgeschäfts geändert, die Frist also verkürzt oder bis zu 30 Jahren verlängert werden, ebenso hinsichtlich Beginn, Hemmung und Neubeginn.

Zur Verjährung von Ansprüchen von Verkäufer und Käufer einer Immobilie siehe Rn 109 und 122 f., des Immobilieneigentümers Rn 173, eines Inhabers dinglicher Rechte Rn 197 und der Ansprüche aus einem Werkvertrag Rn 379 ff..

4. Hemmung und Neubeginn der Verjährung

Die Verjährung kann gehemmt werden oder sogar neu beginnen:

Unter einer Hemmung versteht man, wenn ein bestimmter Zeitraum während der Verjährungsfrist nicht in diese eingerechnet wird (§ 209). Die Hemmung tritt z. B. ein, solange

der Gläubiger dem Schuldner die Forderung stundet (§ 205),

zwischen ihnen ein enges persönliches Rechtsverhältnis besteht, (Ehe, Lebenspartnerschaft, ein Verhältnis zwischen Eltern – Kind, Vormund - Mündel, Betreuer - Betreuter, Pfleger – Pflegling),

zwischen ihnen ein Güteverfahren oder ein gerichtliches Verfahren schwebt (§ 204),

sie über den Anspruch „verhandeln“ (§ 203), wobei jeder Meinungsaustausch zwischen Berechtigtem und Verpflichteten ausreicht, wenn nicht sofort und eindeutig jeder Anspruch abgelehnt wird..

Beispiel: Bauherr und Unternehmer verhandeln nach einer Kündigung (Rn 351 ff.) über eine Fortsetzung; - oder sie verhandeln über eine Ermäßigung des geltendgemachten Werklohns; - oder der Verkäufer stundet dem Käufer den Kaufpreis auf 2 Monate.

Ein Neubeginn der Verjährungsfrist (§ 212) bedeutet, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt die Verjährungsfrist wieder neu von Anfang an zu laufen beginnt, z. B. wenn eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung beantragt wird, oder wenn der Schuldner seine Verpflichtung gegenüber dem Gläubiger in irgend einer Weise anerkennt. Kein Anerkenntnis in diesem Sinne ist es, wenn der Verkäufer oder Unternehmer den Mangel beseitigt und zugleich zum Ausdruck bringt, dass die Beseitigung des Mangels „nur aus Kulanz“ oder „ohne Anerkennung einer rechtlichen Verpflichtung“ erfolgt ist.

5. Die Verwirkung

Die Verwirkung bedeutet, dass der Berechtigte ein Recht oder einen an und für sich noch nicht verjährten Anspruch nicht mehr geltend machen darf. Sie ist gegeben, wenn der Berechtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat, und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und sich auch darauf eingerichtet hat, dass das Recht von ihm nicht mehr eingefordert wird.

Der Zeitfaktor wird zum Beispiel angenommen, wenn ein Architekt sein Honorar 8 Jahre nicht geltend macht.

6. Verschulden und Mitverschulden

Unter Verschulden versteht man ein rechtswidriges vorwerfbares Verhalten einer nicht zurechnungsunfähigen natürlichen Person. Es kann vorsätzlich, d. h. „mit Wissen und Wollen“, oder fahrlässig geschehen, d. h. „unter Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“.

Eine schuldhafte Handlung führt in der Regel zu einer Schadenersatzverpflichtung (§ 276). Hat bei der Entstehung des Schadens auch ein Verschulden des Geschädigten mitgewirkt, hängt die Verpflichtung des Schädigers oder der Umfang des zu ersetzenden Schadens vom Gewicht des Mitverschuldens ab (§ 254). Bei einem gleichgewichtigen Verschulden von Schädiger und Geschädigtem wird der Schaden also geteilt.

7. Der Verzug

Leistet der Verpflichtete nicht rechtzeitig, kann er mit seiner Leistung in Verzug geraten. Voraussetzung für einen Verzug ist zunächst immer, dass die Leistung fällig ist, der Berechtigte die Leistung des Verpflichteten also auch verlangen kann, und dass der Verpflichtete die Nichtleistung zu vertreten hat, sie also in seinen Verantwortungsbereich fällt, sie also verschuldet. Eine Zahlungsunfähigkeit z. B. ist immer verschuldet. Kein Verschulden ist dagegen z. B. gegeben, wenn der Käufer z. B. wegen Todes des Verkäufers nicht sicher weiß, an wen er zahlen muss.

Wenn die beiden genannten Voraussetzungen – also die Fälligkeit der Leistung und das Verschulden an der Nichtleistung - gegeben sind, tritt ein Verzug entweder automatisch oder auf eine Mahnung des Berechtigten ein:

Automatisch tritt Verzug ein: wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2), wenn z. B. festgelegt ist, dass der Kaufpreis am 09. 02. 2017 zu zahlen ist;

Wenn ein Zahlungspflichtiger für die Leistung von Gütern oder für eine Dienstleistung, z. B. auf Grund eines Werkvertrages eine prüffähige Rechnung bekommt, kommt er spätestens 30 Tage nach Zugang einer prüffähigen Rechnung in Verzug (§ 286 Abs. 3). Ist der Zahlungspflichtige ein „Verbraucher“ (Rn 5), tritt der Verzug aber nur ein, wenn er auf diese Folge in der Rechnung hingewiesen worden ist;

Tritt der Verzug nicht automatisch ein, kommt der Verpflichtete in Verzug, wenn er auf eine außergerichtliche oder gerichtliche Mahnung oder eine Klage nicht leistet (§ 286 Abs. 1).

Eine

Mahnung reicht aus.

Beispiel: Im notariellen Kaufvertrag ist festgelegt, dass der Käufer den Kaufpreis zu zahlen hat, sobald eine noch zu Lasten des Verkäufers eingetragene Grundschuld gelöscht ist. Das Grundbuchamt teilt dem Käufer die Löschung der Grundschuld mit, und der Verkäufer bittet den Käufer um Zahlung des Kaufpreises binnen 2 Wochen. Nachdem beim Verkäufer kein Geld eingegangen ist, fordert der Verkäufer den Käufer zur umgehenden Zahlung auf. Ab Zugang dieser Aufforderung befindet sich der Käufer in Verzug (§ 284 Abs. 1).

Die Folgen des Verzuges: Der in Verzug geratene Schuldner muss dem Gläubiger einen durch den Verzug entstandenen Schaden ersetzten. Schuldet er eine Geldsumme, ist diese z. B. in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz zu verzinsen, bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist sogar mit 9 % über dem Basiszins. Außerdem kann der Gläubiger im letzteren Fall vom im Verzug geratenen Schuldner eine pauschale von 40 € verlangen (§ 288).

8. Auftrag und Vollmacht

Jemand (Auftraggeber) kann einem anderen (Auftragnehmer) den Auftrag erteilen, für ihn ein Geschäft zu besorgen (§ 662 ff.). Der Auftrag betrifft also das Innenverhältnis. Nimmt der Auftragnehmer den Auftrag an, ist er verpflichtet, den Auftrag je nach der getroffenen Vereinbarung entweder unentgeltlich oder gegen Entgelt auszuführen. Auftraggeber und Auftragnehmer findet man auch beim Werkvertrag (Rn 13).

Ebenso kann eine Person (Vollmachtgeber) einer anderen Person (Bevollmächtigter) eine Vollmacht erteilen. Eine Willenserklärung, die der Bevollmächtigte dann im Namen des Vollmachtgebers einem Dritten gegenüber abgibt, wirkt für und gegen den Vollmachtgeber (§ 164). Die Vollmacht betrifft also das Außenverhältnis. Sie berechtigt den Bevollmächtigten gegenüber einem Dritten.

1. KAPITEL

Grundstücke, Gebäude, Wohnungseigentum und das Grundbuch

Eine Sache (Rn 7) kann nicht Inhaber von Rechten und Pflichten sein, sondern nur Personen (Rn 4) können an einer Sache Rechte zustehen. Eine Sache, die Teil einer anderen Sache ist, nennt man „Bestandteil“. Bestandteile einer Sache, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass die Sache selbst zerstört oder in ihrem Wesen verändert wird (§§ 93 ff.) nennt man wesentliche Bestandteile.

Beispiele: Der auf einem Grundstück gewachsene Baum; - der in der Mauer eines Gebäudes eingebaute Backstein.

An einem wesentlichen Bestandteil können keine besonderen Rechte bestehen.

Beispiel: Bei einem auf einem Grundstück stehenden Baum können das Eigentum am Baum und am Grundstück nicht verschiedenen Personen gehören. Erst wenn der Baum getrennt (gefällt) wird und damit aus dem wesentlichen Bestandteil eine andere Sache geworden ist, kann der Eigentümer den gefällten Baum einer anderen Person übereignen.

I. Unbewegliche Sachen

1. Das Grundstück

Die unbewegliche Sache „Grundstück“ ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in einem Grundbuchblatt oder im Bestandsverzeichnis eines solchen (Rn 53) unter einer Nummer eingetragen ist, gleichgültig ob das Grundstück unbebaut oder bebaut ist, oder ob das Gebäude etwa in Wohnungseigentum aufgeteilt ist (Rn 209 ff.). Neben dem Grund und Boden gehören zum Grundstück alle wesentlichen Bestandteile (Rn 38), also alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, z. B. Pflanzen, Mauern, Bauteile, Gebäude einschließlich der darin befindlichen Räume oder Wohnungen, ebenso der Luftraum über der Oberfläche und der Erdkörper unter der Oberfläche, nicht dagegen das Grundwasser. Nicht zum Grundstück gehören die beweglichen Sachen (Rn 41) und alle Bestandteile, die nur vorübergehend mit dem Boden verbunden wurden, z. B. von einem Pächter oder Mieter während der Pacht- bzw. Mietzeit (Kinderschaukel, Sandkasten).

Manchmal ist die Einholung einer behördlichen Genehmigung erforderlich, z. B. bei der Teilung eines Grundstücks, über das ein Umlegungsverfahren anhängig ist oder das in einem gemeindlichen Sanierungsgebiet liegt.

Andererseits können zwei oder mehrere aneinandergrenzende Grundstücke auch zu einem Grundstück zusammengelegt werden.

Zur Teilung eines Grundstücks in ideelle Teile siehe Rn 40, 46, 208 ff...

2. Das Wohnungseigentum nach dem WEG

Eine weitere unbewegliche Sache ist das Wohnungseigentum nach dem WEG. Dieses „Wohnungseigentum im weiteren Sinne“ besteht aus

Der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum sind unlöslich miteinander verbunden. Alles Nähere dazu finden Sie im 4. Kapitel.

II. Bewegliche Sachen

sind alle Sachen, die weder Grundstücke noch mit diesen fest verbundene Bestandteile sind. Zu ihnen gehören z. B. Baustoffe oder Materialien, solange sie nicht in das Bauwerk eingebaut sind. Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen sollen, nennt man Zubehör (§ 97).

Beispiele: Alarmanlage oder Spüle in einer Wohnung; - Rasenmäher oder Gartengeräte auf einem Grundstück mit Garten und Rasen; - die Einrichtung oder die Kühlanlage einer Gastwirtschaft; - Maschinen zur Holzbearbeitung im Gebäude einer Tischlerei; - Sattelitenantennenanlage.

Ob eine Sache Zubehör eines Grundstücks ist, hat z. B. bei einem Verkauf des Grundstücks und wegen seiner Haftung für ein Grundpfandrecht in einer Zwangsversteigerung Bedeutung. Zum Eigentum an einer beweglichen Sache gilt auch das unter Rn 42 ff. beschriebene. Zur Gewährleistung beim Kauf beweglicher Sachen siehe Rn 111 ff..

B. Das Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien

Es geht hier um die absoluten Rechte (Rn 2 Ziffer 3), die einer Person an einer Sache zustehen können. Man nennt sie dingliche Rechte.

I. Die dinglichen Rechte

1. Das „Eigentum“

Das dingliche Recht Eigentum besteht an einer (unbeweglichen oder beweglichen) Sache. Es ist ein Grundrecht nach Artikel 14 des Grundgesetzes, in dem festgelegt ist, dass

das Eigentum vom Staat gewährleistet wird, und

das Eigentum verpflichtet und sein Gebrauch dem Wohl der Allgemeinheit dienen soll, und

eine Enteignung nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig ist.

2. Der „Besitz“

In der Bevölkerung wird der Begriff „Besitz“ meist für das Eigentumsrecht benutzt. Jemand nennt sich "Besitzer" seines Hauses und meint "Eigentümer". Das Gesetz versteht unter dem dinglichen Recht "Besitz" aber etwas anderes, nämlich die "tatsächliche Sachherrschaft einer Person über eine Sache" (§ 854). Wenn z. B. Ehegatten eine Wohnung mieten und in diese einziehen, sind sie „Besitzer“ der Wohnung, da sie die tatsächliche Sachherrschaft über die Räume ausüben.

Es gibt verschiedene Arten von Besitz, z. B. einen unmittelbaren und einen mittelbaren Besitz. Unmittelbarer Besitzer ist, wer die unmittelbare Herrschaft über die Sache hat. Er leitet seinen Besitz vom mittelbaren Besitzer ab und ist diesem gegenüber zum Besitz berechtigt (§ 868).

Beispiel: In einer Mietwohnung lebende Ehegatten sind unmittelbare Besitzer, der Vermieter dagegen mittelbarer Besitzer der Wohnung.

3. „Andere dingliche Rechte“

an einer Immobilie sind z. B. Grundpfandrechte (Rn 189 ff.), Dienstbarkeiten (Rn 193 ff.), Erbbaurechte (Rn 185). Keine dinglichen (absolute) Rechte sondern nur schuldrechtliche (relative) Rechte sind z. B. Miete, Wiederkaufsrecht, Ankaufsrecht (Rn 187 ff.), Überbaurecht und -rente (Rn 159), Notwegrecht und -rente. Außerdem gibt es öffentliche Rechte: z. B. gesetzliche Vorkaufsrechte (Rn 186), Veräußerungs- oder Teilungsverbote nach dem BauGB oder nach Landesgesetzen, dem Städtebauförderungsgesetz, Flurbereinigungsgesetz, oder Baulasten nach einer LBO (Rn 184).

II. Eigentumsarten nach Anzahl und Rechtsverhältnis der Eigentümer:

Je nachdem wie vielen Personen eine Sache gehört, gibt es ein Alleineigentum, ein Miteigentum oder ein sogenanntes Gesamthandeigentum:

Alleineigentum ist gegeben, wenn nur eine natürliche oder eine juristische Person (Rn 4) Eigentümer ist, wobei die juristische Person aus mehreren natürlichen Personen bestehen kann, z. B. eine OHG oder GbR. Hier übt der Eigentümer, d. h. die natürliche Person oder die juristische Person (vertreten durch natürliche Personen oder durch ihre Gesellschafter) die Rechte allein aus.

Miteigentum nach Bruchteilen ist gegeben, wenn eine Sache zwei oder mehreren Personen zu gleichen oder verschiedenen ideellen Bruchteilen gehört (§§ 741 ff.). Diese Personen sind Miteigentümer.

Beispiel: 2 Freunde (oder Eheleute, Geschwister usw.) erwerben gemeinsam eine Immobilie und lassen sich je zu einem Bruchteil von 1/2 im Grundbuch als Eigentümer eintragen; - 2 Vereine, vertreten durch ihre Vorstände, erwerben gemeinsam eine Immobilie je zu einem Bruchteil von ½.

Das Rechtsverhältnis der Miteigentümer nennt man eine „Eigentumsgemeinschaft“ oder „Gemeinschaft nach Bruchteilen“. Die Bruchteile müssen nicht gleich sein, z. B. kann einem Miteigentümer 50 %, dem zweiten 30 % und dem dritten 20 % eines Grundstücks gehören. Die Höhe des Bruchteils hängt von der Festlegung beim Erwerb ab. Wenn keine Festlegung erfolgt, hat jeder Miteigentümer die gleichen Anteile (§ 742).

Dass es sich um ideelle Bruchteile handelt bedeutet: Das Miteigentum besteht an der ganzen Sache und nicht nur an einem Teil der Sache.

Beispiele: 2 Personen gehört je ½ - Miteigentumsanteil eines Zweifamilienhauses. Es gehört nicht dem einen die eine und dem zweiten die andere Wohnung, sondern jedem die ideelle Hälfte des ganzen Zweifamilienhauses; - ein 1.000 qm großes Grundstück gehört den Brüdern A zu 2/5 (also 40 %) und B zu 3/5 (also 60 %). A gehören dann nicht 400 qm und B 600 qm des Grundstücks sondern eben ideelle 2/5 bzw. 3/5 vom ganzen Grundstück.

Miteigentum nach Bruchteilen gibt es auch beim Wohnungseigentum (Rn 40, 209 ff.), nämlich am Grundstück und den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen.

Gesamthandeigentum besteht zwischen den Mitgliedern bestimmter nur vom Gesetz vorgesehener Gemeinschaften an Sachen, die zum Vermögen der Gemeinschaft gehören. Solche Gemeinschaften sind z. B. die Gütergemeinschaft unter Ehegatten, die Erbengemeinschaft unter mehreren Erben eines Nachlasses, oder die Gesellschaft. Bei der Gütergemeinschaft hat jeder Ehegatte den gleichen Anteil am sogenannten Gesamtgut, bei der Erbengemeinschaft hängt die Höhe des Anteils von der Größe des Erbteils des Miterben ab, bei der Gesellschaft von der Vereinbarung im Gesellschaftsvertrag.

Im Gegensatz zur Eigentumsgemeinschaft bei Miteigentum nach Bruchteilen kann der einzelne Gesamthandeigentümer über seinen Anteil an einer einzelnen Sache nicht verfügen.

Beispiel: Wenn zum Vermögen einer Erbengemeinschaft neben anderen Vermögensgegenständen ein Hausgrundstück gehört, kann ein Miterbe seinen Anteil an diesem Haus nicht verkaufen, nur alle Mitglieder der Erbengemeinschaft gemeinsam können ein zum Nachlass gehörendes Haus verkaufen.

III. Eigentumsarten nach Art der Immobilie

1. Unbeschränktes Eigentum

Da sich das Eigentumsrecht immer auf die ganze Immobilie einschließlich aller wesentlichen Bestandteile erstreckt, also bei einem Grundstück auch auf Gebäude und andere bauliche Anlagen, handelt es sich im Gegensatz zu dem unter Rn 49 und im 4. Kapitel beschriebenen Wohnungs- und Teileigentum um unbeschränktes Eigentum.

Beispiel: Auf einem Grundstück steht ein Doppelhaus. Eigentum im geschilderten Sinne besteht ohne Beschränkung am ganzen Grundstück einschließlich Doppelhaus, gleichgültig ob das Grundstück einer oder mehreren Personen gehört. Bei einer zulässigen Teilung des Grundstücks durch eine durch das Doppelhaus zu ziehende Grenze entstehen zwei Grundstücke mit je einem Gebäude. An jedem Grundstück einschließlich Haus besteht unbeschränktes Eigentum.

2. Arten von beschränktem Eigentum

Wohnungseigentum oder Teileigentum und Sondereigentum gibt es beim Wohnungseigentum nach dem WEG (Rn 40). Zur Entstehung siehe im 4. Kapitel Rn 208 f..

Etwas ähnliches wie Wohnungseigentum gab es vor Inkrafttreten des BGB in Form von Stockwerkseigentum. Soweit solches bei Inkrafttreten des BGB am Ende des 19. Jahrhunderts bestanden hat, gilt es auch heute noch.

In der DDR konnten vor dem Beitritt staatliche Stellen einer Person an einem Grundstück ein Nutzungsrecht einräumen, nämlich das besondere Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern. Der dazu Berechtigte durfte auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück Gebäude, Baulichkeiten, Anlagen, Pflanzungen oder Einrichtungen errichten, die dann ihm gehörten.

Beispiele: Bau eines Eigenheims auf einem volkseigenen oder genossenschaftlichen Grundstück; - Bau eines Wochenendhauses; - Errichtung von Gebäuden oder Anlagen durch einen Volkseigenen Betrieb, eine staatliche Einrichtung oder eine Produktionsgenossenschaft.

Dieses besondere im Gebäudegrundbuch der neuen Bundesländer eingetragene Eigentum blieb an am 2.10.1990 bestehenden Gebäuden auch nach dem 2.10.1990 bestehen. Das gilt auch für Gebäude, die auf Grund eines am 2.10.1990 schon bestehenden Nutzungsrechtes erst nach dem 2.10.1990 errichtet worden sind. Diese Gebäude sind nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Wesentlicher Bestandteil solcher Gebäude ist das Nutzungsrecht am Grundstück. Nach dem Einigungsvertrag gilt für die Grundstückseigentümer und für die Gebäudeeigentümer in den neuen Bundesländern seit dem Beitritt folgendes:

Für den Eigentümer eines Grundstücks, an dem am 2.10.1990 keines der oben beschriebenen Nutzungsrechte bestanden hat, gelten die im 2. Kapitel beschrieben Rechte und Pflichten des Eigentümers unbeschränkt. Bestand dagegen ein solches Nutzungsrecht und wurde dieses nach dem 2.10.1990 nicht aufgegeben, ist der Eigentümer des Grundstücks durch die Rechte des Nutzungsberechtigten, also des Gebäudeeigentümers, beschränkt. Er kann also das Grundstück zwar verkaufen, vererben usw.. Weder er noch der Käufer können jedoch das Grundstück selbst nutzen oder einen anderen nutzen lassen, denn das Nutzungsrecht steht dem Gebäudeeigentümer zu.

Zur Lösung der sich daraus ergebenden Probleme wurde 1994 das "Sachenrechtsänderungsgesetz" erlassen, das die gegenseitigen Ansprüche von Eigentümer und Nutzer regelt, beispielsweise unter welchen Voraussetzungen der Grundstückseigentümer und der Gebäudeeigentümer oder -nutzer das Eigentum am Gebäude bzw. am Grund und Boden erwerben konnte.

Eine weitere Möglichkeit zur Aufteilung eines Grundstücks und des mit ihm verbundenen Gebäudes und damit eine Trennung des Eigentums am Grundstück und des Eigentums am Gebäude gibt es auch noch in der Form des Erbbaurechts (Rn 185).

C. Das Grundbuch

Das Grundbuch gibt über das Eigentumsrecht und andere Rechte an einer Immobilie sowie über deren Belastungen Auskunft. Es wird beim Grundbuchamt bei den größeren Amtsgerichten geführt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Alle Urkunden, aus denen sich die Eintragungen im Grundbuch für das Grundstück ergeben, werden in den Grundakten aufbewahrt. In den meisten Ländern wird derzeit auf das elektronische Grundbuch umgestellt.

1. Die Eintragungen im Grundbuch

Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt angelegt. Wird ein Grundstück in verschiedene ideelle Miteigentumsanteile aufgeteilt, die mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder sonstigen Räumen verbunden ist (Rn 209 f.), werden im Grundbuchblatt für das Grundstück die einzelnen Miteigentümer mit dem ihnen jeweils zustehenden ideellen Anteil eingetragen. Daneben wird für jedes Wohnungs- oder Teileigentum ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch) angelegt, in dem das Sondereigentum des Miteigentümers eingetragen wird (§ 7 WEG)..

Vor der Eintragung des Sondereigentums muss eine von der Baubehörde ausgestellte Bauzeichnung über die Aufteilung des Gebäudes sowie über die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile und eine von einer dazu befugten Stelle erteilte Bescheinigung darüber vorliegen, dass das Sondereigentum in sich abgeschlossen ist (§ 7 Abs. 4 WEG).

Das Grundbuch für ein Grundstück besteht aus 3 Abteilungen, in denen folgendes eingetragen wird:

2. Der Rang der eingetragenen Rechte