Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen E-Book

Werner Renz

• Herausgeber: Books on Demand
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 441

Veröffentlichungsjahr: 2021

Beschreibung

Vermieter und Mieter von Wohnräumen oder auch Geschäftsräumen finden im Ratgeber Antwort auf alle Fragen, die bei den Vertragsverhandlungen, beim Vertragsabschluss und während der Mietzeit oder deren Ende auftauchen. Zu Beispiel: Wer muss einen etwa tätig gewesenen Makler bezahlen, und wieviel? Welche Miete oder Kaution darf festrgelegt werden, und was ist beim Ausfüllen eines Formularvertrages zu beachten? Welche Regelungen über Schönheitsreparaturen sind nach den neuesten Urteilen des Bundesgerichtshofes rechtswirksam? Was passiert in den vielen Fällen, in denen danach in vor 2015 abgeschlossenen Mietvertägen die Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist? Welche Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter durchführen, wie steht es mit der Duldungspflicht des Mieters und welche Auswirkungen auf die Miete sind zulässig? Wie steht es mit dem Recht zur Untervermietung, was bei Geschäftsräumen wichtig sein kann? Wichtig sind auch Fragen bei der Kündigung: Braucht man keinen Grund, und bei welchen vermieteten Wohnräumen kann nur bei Vorliegen von den Gerichten anerkannten Gründen gekündigt werden? Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein, dass der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung hat? Außerdem gibt es Muster für die heute zulässigen Mietanpassungsklauseln, Bestimmungen über Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Mieterhöhungserklärungen und Kündigungsschreiben.

Leseprobe

INHALTSVERZEICHNIS

Einführung

A. Das Recht und sein Inhaber

1-6

I. Recht und Verpflichtung

1-2

II. Inhaber und Träger von Rechten und Pflichten

3-6

B. Grundlage der Rechte und Pflichten im Privatrecht

7-36

I. Rechtsverhältnis – Rechtsgeschäft – Vertrag - Vorvertrag

7-10

II. Vornahme, Form und Schranken eines Rechtsgeschäfts

11-23

III. Weitere rechtliche Begriffe

24-36

1. Anspruch und Forderung

24-25

2. Erfüllung, Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht

26

3. Verjährung, deren Hemmung oder Neubeginn

27-29

4. Die Verwirkung

30

5. Verschulden und Mitverschulden

31

6. Verzug

32

7. Auftrag und Vollmacht

33-34

8. Eigentum und Besitz

35-36

1. Kapitel: Das Rechtsverhältnis "Miete"

A. Die verschiedenen Mietverhältnisse

37-64

I. Miete, Pacht, Leihe

37-39

II. Die Art der verschiedenen Räume

40-42

III. Die Arten von Geschäfts- und Wohnraummietverhältnissen

43-54

1. Das Dauerschuldverhältnis

43-45

2. Hauptmietverhältnis und Untermietverhältnis

46-49

3. Geschäftsraummietverhältnis und Wohnraummietverhältnis

50-53

4. Die für Raummietverhältnisse geltenden Vorschriften

54

IV. Die einzelnen Mietverhältnisse je nach Art der Wohnräume

55-64

B. Das Zustandekommen eines Mietvertrages

65-90

I. Pflicht und Recht zur Vermietung von Räumen

65-67

II. Die Anbahnung des Vertragsschlusses

68-73

III. Der Abschluss eines Mietvertrages

74-86

IV. Zahlungspflichten von Vermieter oder Mieter an Vermitler

87-89

1. Die Voraussetzungen für eine Zahlungsverpflichtung an einen Makler oder Wohnungsvermittler

87a-87c

2. Die Zahlungspflicht des Auftraggebers beim Nachweis oder der Vermittlung reiner Geschäftsräume

88a

3. Zahlungspflicht eines Vermieters im Falle der Beauftragung eines Wohnungsvermittlers

88b

4. Die Zahlungspflicht eines Mietinteressenten im Falle der Beauftragung eines Wohnungsvermittlers

89--89e

V. Zahlungspflichten des Mieters an den Vermieter oder Dritte bei Vertragsabschluss

90

C. Wechsel von Vermieter und Mieter während der Mietzeit

91-102

I. Der Wechsel des Vermieters

91-97

1. Tod des Vermieters

91

2. Übergang des Eigentums an den Mieträumen

92-95

3. Auflösung eines Hauptmietverhältnisses

96

4. Eintritt des Vermieters durch Vertrag oder Umwandlung

97

II. Der Wechsel des Mieters

98-102

1. Tod eines Mieters

98-100

2. Mieterwechsel durch eine Vereinbarung

101

3. Änderung der Identität einer Geschäftsraummieters

102

2. Kapitel: Die Pflichten von Vermieter und Mieter während der Mietzeit

A. Hauptpflichten des Vermieters

103-115

I. Die Pflicht zur Gewährung des Gebrauchs der Mieträume

103-111

1. Der gebrauchsfähige Zustand der Räume

104-108

2. Sonstiges Zubehör der Mieträume

109

3. Zugänge, Zufahrt usw.

110

4. Beweislast für die ordnungsgemäße Übergabe

111

II. Die Pflicht zur Erhaltung der Gebrauchsfähigkeit

112-115

1. Die Erhaltungspflicht des Vermieters

112

2. Wegfall der Erhaltungspflicht und deren Übergang auf den Mieter

113-115

B. Nebenpflichten des Vermieters

116-135

I. Die Pflicht zu Nebenleistungen

116-117

II. Die Pflicht zur Abwehr von Schäden und Störungen

118-119

1. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

118

2. Die Pflicht zur Abwendung von Störungen

119

III. Die Pflicht zur Tragung der Lasten des Grundstücks

120-123

IV. Die Abrechnung des Vermieters über Nebenleistungen und Betriebskosten

124-130

V. Die Pflicht zum Schadenersatz

131-135

C. Hauptpflichten des Mieters

136-158

I. Die Miete

136-148

1. Die verschiedenen Arten von Mieten

136-139

2. Die Vereinbarung der Miete

140-141

3. Mietpreisbremse und Mietendeckel

142-144

4. Die Fälligkeit der Miete

145-146

5. Dauer und Wegfall der Mietzahlungspflicht

147-148

II. Die Kosten für Nebenleistungen und die Betriebskosten

149-158

1. Die Kosten für Nebenleistungen

149-151

2. Betriebskosten und andere Lasten

152-153

3. Die Festlegung der Betriebskosten im Mietvertrag und deren Fälligkeit

154-156

4. Dauer und Wegfall der Betriebskosten

157

5. Verzug des Mieters mit der Betriebskostenzahlung

158

D. Weitere Pflichten des Mieters

159-191

I. Die Leistung einer Sicherheit

159-165

II. Die Pflicht zur Zahlung außerordentlicher Nebenentgelte

166-169

1. Die Vertragstrafe

166

2. Der verlorene oder abwohnbare Baukostenzuschuss

167

3. Die Mietvorauszahlung

168

4. Das Mietdarlehen

169

III. Obhutpflicht und Benutzungspflicht des Mieters

170-173

1. Die Abwendung von Schäden

170

2. Die Beweislast für die Erfüllung der Obhutpflicht

171

3. Die Pflicht zu Anzeige von Schäden und Gefahren

172

4. Die Pflicht zur Benutzung der Mieträume

173

IV. Die Erhaltungspflicht des Mieters

174-182

1. Die Pflicht des Mieters zur Erhaltung der Mieträume

174

2. Die Kleinreparaturen

175

3. Die Schönheitsreparaturen

176-181

4. Sonstige Instandhaltungen

182

V. Duldungspflichten des Mieters

183-187

1. Die Pflicht zur Duldung erforderlicher Erhaltungsmaß nahmen

183

2. Die Pflicht zur Duldung durchzuführender Modernisierungsmaßnahmen

184-186

3. Betreten der Mieträume durch den Vermieter oder Dritte

187

VI. Die Pflicht zum Schadenersatz

188-191

3. Kapitel: Die Rechte von Vermieter und Mieter und die Änderung der Miete während der Mietzeit

A. Die Rechte des Vermieters während der Mietzeit

192-194

1. Das Vermieterpfandrecht

192

2. Das Recht des Vermieters zur Aufrechnung

193

3. Das Recht zur Durchführung baulicher Veränderungen

194

B. Die Rechte des Mieters während der Mietzeit

195-228

I. Recht zur Benutzung und zum Gebrauch der Mieträume

195-205

1. Der Gebrauch nach dem Mietzweck

195

2. Umfang und Grenzen des Gebrauchsrechtes

196-203

3. Die Herstellung barrierefreier Mieträume

204-205

II. Recht des Mieters zur Überlassung von Räumen an Dritte

206-210

1. Die Überlassung zum unselbständigen Gebrauch

206

2. Die Überlassung zum selbständigen Gebrauch

207-210

III. Rechte des Mieters beim Fehlen zugesicherter Eigenschaften und bei Mängeln an der Mietsache

211-221

1. Die „Zugesicherte Eigenschaft“ und der „Mangel“

211-215

2. Entstehung und Ausschluss der Gewährleistungsrechte

216-217

3. Die einzelnen Gewährleistungsrechte des Mieters

218-221

Das Recht zur Minderung

218

Das Recht zum Schadenersatz wegen Nichterfüllung

219

Das Verlangen zur Beseitigung der Mängel

220

Das Recht zur Ersatzvornahme auf Vermieters Kosten

221

IV. Weitere Rechte des Mieters

222-228

1. Der Ersatz im Auftrag des Vermieters gemachter Aufwendungen

222

2. Der Ersatz ohne Auftrag des Vermieters gemachter Aufwendungen

223-225

3. Das Recht des Mieters zur Aufrechnung

226

4. Das Vorkaufsrecht des Mieters

227-228

C. Die Änderung der Miete und Betriebskosten für Wohnräume während der Mietzeit

229-258

I. Die Änderung der Wohnungsmiete durch eine Vereinbarung

229-230

II. Die Änderung der Wohnungsmiete nach einer schon im Mietvertrag getroffenen Bestimmung

231-332

1. Die Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag über Wohnräume

231

2. Die Vereinbarung eine Indexmiete im Mietvertrag über Wohnräume

232

III. Die Änderung der Miete für preisgebundene Wohnräume auf Verlangen des Vermieters

233

IV. Die Änderung der Miete für preisfreie Wohnräume auf Verlangen des Vermieters

234-254

1. Die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Miete

236-247

2. Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

248-254

V. Die Änderung der Betriebskosten beim Wohnraummietvertrag

255-258

D. Die Änderung der Miete und Betriebskosten für Geschäftsräume während der Mietzeit

259-263

I. Die Änderung der Geschäftsraummiete durch Vereinbarung

259-260

II. Die Änderung der Geschäftsraummiete nach einer schon im Mietvertrag getroffenen Bestimmung

261-262

III. Die Änderung der Betriebskosten beim Geschäftsraummietverhältnis

263

4. Kapitel: Die Beendigung des Mietverhältnisses

A. Die verschiedenen Beendigungsgründe

264-273

I. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf

265

II. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter während der Mietdauer

266-269

III. Beendigung des Mietverhältnisses durch einseitige Erklärung des Vermieters oder Mieters

270-273

B. Die Kündigung eines Mietverhältnisses

274-282

I. Der Begriff „Kündigung“

274

II. Die verschiedenen Kündigungsfristen und -arten

275-279

III. Form, Inhalt und Begründung einer Kündigung

280-282

C. Die Kündigungsrechte beim Geschäftsraummietverhältnis

283-310

I. Die ordentliche Kündigung von Geschäftsräumen

283-289

II. Die außerordentliche befristete Kündigung von Geschäftsräumen

290-297

III. Die fristlose Kündigung von Geschäftsräumen

298-308

IV. Die Verlängerungsoption

309-310

D. Die Kündigungsrechte des Mieters von Wohnräumen

311-321

I. Die ordentliche Kündigung des Mieters von Wohnräumen

311

II. Die außerordentliche befristeten Kündigung des Mieters von Wohnräumen

312-317

III. Die fristlose Kündigung des Mieters von Wohnräumen

318-321

E. Die Kündigungsrechte des Vermieters von Wohnräumen

322-354

I. Die ordentliche Kündigung des Vermieters von Wohnräumen

322-339

1. Die ordentliche Kündigung von Wohnräumen ohne Kündigungsschutz

323-325

2. Die Kündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen

326

3. Die ordentliche Kündigung von Wohnräumen mit Kündigungsschutz

327-336

4. Vorgetäuschte, nachträglich entstandene und weggefallene Kündigungsgründe bzw. berechtigte Interessen

337-339

5. Die ordentliche Kündigung einer Werkwohnung

340-341

6. Tabelle zur ordentlichen Kündigung des Vermieters

342

II. Die außerordentliche befristete Kündigung des Vermieters von Wohnräumen

343-347

III. Die fristlose Kündigung des Vermieters von Wohnräumen

348-353

1. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges in bestimmter Höhe

348-349

2. Die fristlose Kündigung wegen schleppender Mietzahlung

350

3. Die fristlose Kündigung wegen eine erheblichen vertragswidriger Gebrauchs oder einer Gefährdung der Mietsache

351

4. Die fristlose Kündigung wegen unzumutbarem Mietverhältnis

352

5. Die erforderliche Abmahnung

353

IV. Vereinbarungen über die Kündigungsrechte des Wohn raum vermieters

354

F. Das Widerspruchsrecht des Mieters von Wohnräumen

355-362

1. Der Widerspruch des Mieters gegen eine Kündigung

355-356

2. Die unzumutbare Härte

357

3. Form und Frist des Widerspruchs

358-359

4. Die Folgen des begründeten Widerspruchs

360-362

5. Kapitel: Rechte und Pflichten nach Beendigung des Mietverhältnisses

A. Die Pflicht zur Rückgabe der Mieträume

363-377

I. Die Rückgabepflicht des Mieters

363-373

1. Ende des Mietverhältnisses und Zeitpunkt der Rückgabe

363-364

2. Der Umfang der Rückgabeverpflichtung

365-371

3. Die Pflicht zur Übergabe

372

4 Die Folgen, wenn der Mieter die Rückgabepflicht nicht oder schlecht erfüllt

373

II. Die Rückgabeverpflichtung eines Dritten

374-377

1. Die Rückgabepflicht des Dritten bzw. Untermieters

374

2. Der Schutz des Dritten vor einem Herausgabeanspruch des Vermieters

375-376

3. Die Folgen, wenn der Dritte die Rückgabepflicht nicht oder schlecht erfüllt

377

B. Rechte und Pflichten zwischen Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe und danach

378-390

I. Die Widerspruchspflicht von Vermieter und Mieter

378-381

II. Weiterlaufende Pflichten der Mietparteien

382-388

III. Die Pflicht des Vermieters zur Rückgabe einer Kaution

389

IV. Sonstige Ansprüche des Vermieters und des Mieters

390

C. Die Verjährung der Ansprüche von Vermieter und Mieter

391-394

I. Ansprüche des Vermieters mit 3 –jähriger Verjährungsfrist

391

II. Ansprüche des Vermieters mit 6 –monatiger Verjährungsfrist

392

III. Ansprüche des Mieters mit 3 –jähriger Verjährungsfrist

393

IV. Ansprüche des Mieters mit 6 –monatiger Verjährungsfrist

394

6. Kapitel: Wichtiges bei der Verwendung von Formularmietverträgen

A. Fehler bei der Verwendung von Formularmietverträgen

395-398

I. Unausgefüllte oder falsch ausgefüllte Stellen

396

II. Gefährliche Änderungen und Ergänzungen im Text des Vertragsformulars

397-398

B. Bestimmungen über Mietparteien, Mieträume, deren Zustand und über Entgelte

399-416

I. Die Vertragsparteien

399-401

II. Die Beschreibung der Mieträume

402-405

III. Die Festlegung von Höhe und Fälligkeit der Miete

406-412

IV. Bestimmungen über die Betriebskosten

413-415

V. Bestimmungen über Nebenentgelte, insbesondere Kaution

416

C. Bestimmungen über Mietdauer, Mietzweck, Gebrauchsrecht und Erhaltungspflicht

417-445

I. Die Bestimmung der Dauer des Mietverhältnisses

417-419

II. Bestimmungen über die Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere zu den Kündigungsrechten

420-430

III. Bestimmungen über Mietzweck, über den Gebrauch der Mieträume und deren Überlassung an Dritte

431-437

IV. Bestimmungen zu Erhaltungspflichten des Mieters

438-445

1. Bestimmungen zu Kleinreparaturen

438-439

2. Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen

440-443

3. Weitere Instandhaltungspflichten des Mieters

444

4. Bestimmungen für den Ausschluss oder die Beschränkung Gewährleistungsrechten des Geschäftsraummieters wegen Mängel

445

D. Bestimmungen über sonstige Rechte und Pflichten

446-453

1. Bestimmungen über das Vermieterpfandrecht

446

2. Bestimmungen über Betretungsrechte des Vermieters

447

3. Bestimmungen über Ausbaurechte und bauliche Veränderungen

448

4. Bestimmungen über ein Aufrechnungsverbot des Mieters

450

5. Bestimmungen über die Beheizung der Mieträume

451

6. Bestimmungen für den Fall des Todesfall des Mieters

452-453

7. Bestimmungen über die Rückgabe der Mieträume

454

E. Allgemeine Bestimmungen

455-459

1. Bestimmungen über gegenseitige Bevollmächtigungen

455

2. Bestimmungen über Ergänzungen und Änderungen des Vertrages

456

3. Sogenannte „salvatorische“ (= rettende) Klauseln

457-458

4. Bestimmungen über die Hausordnung

459

F. Verschiedene Interessen und Risken von Vermieter und Mieter von Geschäftsräumen

460-472

I. Interessen und Risiken des Vermieters von Geschäftsräumen

460-467

II. Interessen und Risken des Mieters von Geschäftsräumen

468-472

7. Kapitel: Die Durchsetzung der Rechte und Pflich ten von Vermieter und Mieter und die dadurch entstehen den Kosten

A. Die Geltendmachung der Ansprüche von Vermieter und Mieter

473-497

I. Außergerichtliche Regelungsmöglichkeiten

473-474

II. Die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen

475-481

1. Das gerichtliche Mahnverfahren

475

2. Das streitige Verfahren

476-480

3. Das Vollstreckungsverfahren

481

III. Die Zuständigkeit der Gerichte in Mietstreitigkeiten

482-487

1. Die Zivil- und Vollstreckungsabteilung beim Amtsgericht

482

2. Zivil- und Handelskammer beim Landgericht

483-484

3. Der Zivilsenat beim Oberlandesgericht

485

4. Der Zivilsenat beim Bundesgerichtshof

486

5. Die Zuständigkeit bei der Zwangsvollstreckung

487

IV. Die Vertretung durch Rechtsanwälte in Mietstreitigkeiten

488

V. Die Räumungsklage zwischen Vermieter und Mieter

489-497

1. Die am Prozess beteiligten Personen

489

2. Der Beginn des Verfahrens

490

3. Der Verhandlungstermin

491

4. Die Beweisaufnahme

492

5. Der während des Verfahrens mögliche Vergleich

493a

6. Die einstweilige Verfügung während des Verfahrens

493b

7. Das Urteil

494-496

8. Die Dauer des Verfahrens

497

B. Die Zwangsvollstreckung

498-506

1. Der vollstreckbare Schuldtitel

498

2. Die einzelnen Vollstreckungsmaßnahmen

499-503

3. Vollstreckungsschutz für den Räumungsschuldner

504

4. Letzte Hilfe von der Gemeinde

505-506

C. Die Kosten in Mietangelegenheiten

507-519

I. Die Gebühren

507-512

II. Die Auslagen

513-515

III. Berechnungsbeispiele für Gerichts- und Anwaltskosten

516

IV. Die Kostentragungspflicht

517

V. Die Rechtschutzversicherung

518

VI. Die Prozesskostenhilfe

519

Register

Abkürzungsverzeichnis

Abs.

:Absatz

AG

:Aktiengesellschaft

BetrKV

:Betriebskostenverordnung

BGB

:Bürgerliches Gesetzbuch in der seit 1.1.2002 geltenden Fassung

BGH

:Bundesgerichtshof

BV (II BV)

:II. Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen

EnEV

:Energiesparverordnung

f. - ff.

:folgende Zahl - folgende Zahlen

GbR

:Gesellschaft bürgerlichen Rechts

GdWE

:Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

GKG

:Gerichtskostengesetz

GmbH

:Gesellschaft mit beschränkter Haftung

GVG

:Gerichtsverfahrensgesetz

GvKostG

:Gerichtsvollzieherkostengesetz

HKV

:Heizkostenverordnung

InsO

:Insolvenzordnung (frühere Konkursordnung)

LBO

:Landesbauordnung eines Landes

MietAnpG

:Mietrechtsanpassungsgesetz

MietNovG

:Mietrechtsnovellierungsgesetz

OHG

:Offene Handelsgesellschaft

Rn

:Randnummer

RVG

:Rechtsanwaltsvergütungsgesetz

S.

:Satz

StGB

:Strafgesetzbuch

WBVG

:Wohnungs- und Betreuungsvertragsgesetz

WEG

:Wohnungseigentumsgesetz

WoBindG

Wohnungsbindungsgesetz

WoFlV

:Wohnungsflächenverordnung

WoVermRG

:Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung

ZPO

:Zivilprozessordnung

ZVG

:Zwangsversteigerungsgesetz

§- §§

:Paragraph - Paragraphen

Wenn im Text auf Paragraphen (§§) ohne Angabe eines Gesetztes hingewiesen wird, handelt es sich um Paragraphen des BGB.

EINFÜHRUNG

Die gesetzlichen Vorschriften für Mietverträge über alle Arten von Räumen stehen hauptsächlich im 2. Buch des BGB im Titel "Mietvertrag" unter den §§ 535 – 578. Welche besonderen Schutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse gelten, finden Sie unter Rn 54. Ein kleiner Teil dieser Vorschriften gilt auch für Geschäftsraummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2).

Zunächst sollen einige rechtliche Begriffe erklärt werden:

A. Das "Recht" und sein Inhaber

I. Recht und Verpflichtung

1

Unter einem „Recht“ versteht man eine Befugnis, die unsere Rechtsordnung für den Berechtigten vorsieht. Je nach seinem Inhalt gibt es 3 Arten:

Das Recht, von einem anderen ein

Tun oder Unterlassen zu verlangen:

der sogenannte „Anspruch“ (

Rn 24

).

Das Recht

etwas zu tun:

das sogenannte „Gestaltungsrecht“, z. B. das Kündigungsrecht.

Das

absolute

Recht: das sogenannte „dingliche Recht“, das an einer Sache (

Rn 6

) besteht und gegen jeden Dritten wirkt, z. B. das Eigentumsrecht. Das Gegenteil vom absoluten Recht ist das

relative

Recht. Dieses steht dem Inhaber (= Gläubiger) nur gegenüber einer oder mehreren bestimmten Personen (= Schuldnern) zu.

2

Dem einzelnen Recht ist im Privatrecht in der Regel eine Pflicht zugeordnet, die von der Rechtsordnung dem Verpflichteten auferlegt wird. Diese gesetzliche Pflicht ist von der „sittlichen“ Pflicht zu unterscheiden, die nach der sich laufend ändernden Moralauffassung besteht und nicht eingeklagt werden kann, z. B. die Pflicht zur Grabpflege.

II. Inhaber und Träger von Rechten und Pflichten

3

Ein Recht kann auch mehreren Personen gemeinsam als Gesamtgläubiger zustehen. Mehrere Personen können eine Pflicht gemeinsam als Gesamtschuldner schulden, wobei aber Jede Person zur ganzen Leistung gegenüber dem Gläubiger verpflichtet ist, der sie aber nur einmal verlangen kann.

4

Verbraucher (§ 13) ist eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem privaten Zweck abschließt, also in der Regel der Wohnraummieter.

5

Unternehmer (§ 14) dagegen ist eine natürliche oder juristische Person, die beim Abschluss eines Rechtsgeschäftes eine gewerbliche oder selbstständige berufliche Tätigkeit ausübt, also oft der Geschäftsraummieter.

6

Sachen sind körperliche Gegenstände, die im Raum abgegrenzt werden können (§§ 90 ff.). Sie können nicht Inhaber von Rechten und Pflichten sein. Dagegen können an Sachen absolute Rechte bestehen, z. B. der Besitz (§§ 854 ff.), das Eigentum (§ 903), oder auch relative Rechte, z. B. ein Miet- oder Pachtrecht. Es gibt unbewegliche und bewegliche Sachen:

a. Unbebaute oder bebaute Grundstücke einschließlich aller mit dem Grund und Boden fest verbundener Bestandteile, z. B. Pflanzen, Mauern, Bauteile, insbesondere auf dem Grundstück errichtete Gebäude einschließlich der darin befindlichen Räume oder Wohnungen, ausgenommen die unter b. aufgeführten unbeweglichen Sachen, nämlich

b. Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem WEG.

(2) Bewegliche Sachen sind alle Sachen, die weder Grundstücke noch mit diesen fest verbundene Bestandteile sind. Keine Sachen sind Tiere (§ 90 a), auf die aber die für Sachen geltenden Vorschriften anzuwenden sind.

B. Grundlagen der Rechte und Pflichten im Privatrecht

I. Rechtsverhältnis - Rechtsgeschäft - Vertrag

7

8

Das Rechtsgeschäft besteht aus einer oder mehreren Willenserklärungen (§§ 116 ff.). Unter einer Willenserklärung versteht man ein menschliches Handeln, mit dem der Handelnde eine Rechtswirkung erzielen will.

Es gibt „ausdrückliche“ und sogenannte „stillschweigende“ Willenserklärungen, denn auch durch ein „Schweigen“ oder ein sogenanntes „schlüssiges (konkludentes) Verhalten“ kann ein Mensch den Willen äußern, eine Rechtswirkung erzielen zu wollen. Schlüssiges Verhalten spielt oft beim Abschluss eines Vertrages mit einem Makler eine Rolle (Rn 87 ff.).

Es gibt einseitige und mehrseitige Rechtsgeschäfte. Das erstere besteht aus einer Willenserklärung, z. B. Bevollmächtigung, Anfechtung, oder die Kündigung. Das mehrseitige Rechtsgeschäft besteht aus mehreren von mindestens 2 Personen erklärten Willenserklärungen, z. B. der Vertrag .

9

Ein Vertrag (§§ 145 ff.) kommt dann zustande, wenn eine Vertragspartei einer anderen ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages macht, und die andere Vertragspartei dieses Angebot ohne Einschränkung annimmt, also durch Angebot und Annahme. Dabei ist es gleichgültig, von welcher Person die Initiative, also das Angebot ausgeht. Wird das Angebot der Person A an die Person B von der letzteren nicht ohne Einschränkung angenommen, gilt das Angebot als abgelehnt, verbunden mit einem neuen Angebot (§ 150), das die Person A annehmen oder ablehnen kann.

Nach dem Grundsatz „Pacta sunt servanda“ (= Verträge sind zu halten) sind die Parteien an einen einmal abgeschlossenen rechtswirksamen Vertrag gebunden, ausgenommen

(1) sie haben ein Rücktrittsrecht (§§ 346 ff.) oder uneingeschränktes Rückgaberecht vereinbart; oder

(2) die den Vertrag schließende Partei ist ein Verbraucher (Rn 4), dem in fast allen Fällen ein gesetzliches Widerrufsrecht von 2 Wochen zusteht, wenn er mit einem Unternehmer (Rn 5) außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers (Haustürgeschäft) oder ausschließlich durch Fernkommunikationsmittel (Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Internet, E-Mails, TV oder Radio) im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems einen Vertrag über eine entgeltliche Leistung abgeschlossen hat; oder, was selten vorkommt,

(3) dass sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind (= Störung der Geschäftsgrundlage) geändert haben (§ 313). Siehe dazu z B. im Falle der Covid-19-Pandemie die Rn 260 und 307.

10

Ein Vorvertrag kommt zustande, wenn sich 2 Parteien verpflichten, einen bestimmten Vertrag abzuschließen, weil z. B. der beabsichtigte Vertrag aus irgendwelchen Gründen noch nicht abgeschlossen werden kann, oder wenn sich in einem Vorvertrag nur eine der Parteien binden will. Soll keine der Parteien gebunden sein, ist nur eine „Absichtserklärung“ gegeben.

II. Vornahme, Form und Schranken eines Rechtsgeschäfts

1. Die Vornahme eines Rechtsgeschäftes

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Eine rechtsfähige Person (Rn 3) kann ein Rechtsgeschäft selbst vornehmen, wenn sie – wie in der Regel - voll geschäftsfähig ist. Nicht voll geschäftsfähig ist eine beschränkt geschäftsfähige oder gar geschäftsunfähige Person.

Geschäftsunfähig ist ein noch nicht 7 Jahre alter Mensch oder einer, der sich „in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustande krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist“ (§ 104). Er kann nur durch seinen (gesetzlichen) Vertreter. Beschränkt geschäftsfähig sind Minderjährige zwischen 7 und 18 Jahren (§ 106). Sie benötigen für die meisten Rechtsgeschäfte die Zustimmung ihres gesetzlichen Vertreters.

2. Gesetzliche Formen eines Rechtsgeschäfts

Ein Rechtsgeschäft darf in der Regel "formlos" vorgenommen werden, d.h. die mündliche Erklärung ist also rechtsgültig. Für bestimmte Rechtsgeschäfte hat der Gesetzgeber aber „Formen“ vorgeschrieben:

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Die (gesetzliche) Schriftform (§ 126) wird für bestimmte Erklärungen verlangt, z. B. für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses (Rn 275), oder für bestimmte Verträge, z. B. einen über 1 Jahr dauernden Zeitmietvertrag (Rn 76 f.). Die Erklärung muss dann vom Aussteller oder ein Vertrag muss auf einem Schriftstück eigenhändig durch Namensunterschrift beider Vertragspartner unterzeichnet sein. Ungültig ist ein also die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Telefax oder der oben genannte Zeitmietvertrag, wenn er nur z. B. im Wege eines Schriftwechsels vereinbart wird.

Zum Unterschied zwischen der beschriebenen gesetzlichen und einer nur vereinbarten Schriftform siehe Rn 16.

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Bei der öffentlichen Beglaubigung (§ 129) wird die Erklärung schriftlich abgegeben und unterschrieben. Der Notar beglaubigt die Unterschrift und bestätigt also nur, dass die Unterschrift vom Unterzeichnenden stammt.

14

Bei der notariellen oder gerichtlichen Beurkundung (§ 128; § 8 ff. Beurkundungsgesetz) geben der oder die Erklärenden ihre Erklärungen gegenüber dem Notar oder Gericht ab. Dieser bzw. dieses fertigt darüber eine Niederschrift an, die von ihm vorgelesen, von dem oder den Erklärenden genehmigt, sowie von diesen und vom Notar bzw. Gericht unterschrieben wird.

15a

Bei der elektronische Form (§ 126 a) handelt es sich um einen Sonderfall der gesetzlichen Schriftform, bei welcher der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen muss. Zertifizierungsdienstanbieter finden Sie unter www.regtp.de. Diese Form ersetzt die gesetzliche Schriftform (Rn 12), wenn sich aus dem Gesetz nicht etwas anderes ergibt.

15b

Bei der Textform (§ 126 b) muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere Art zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneter Weise (Papier, CD-Rom, Email, Fax) abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Unterschrift oder in anderer Weise erkennbar gemacht werden.

16

Von einer vereinbarten Form (§ 127) für ein Rechtsgeschäft spricht man, wenn z. B. Vertragsparteien miteinander vereinbaren, dass eine der oben genannten gesetzlichen Formen erforderlich sein soll, z. B. die Schriftform für einen Vertrag, für eine Änderung oder Ergänzung eines solchen oder für eine Kündigung. Bei der so vereinbarten Schriftform reicht aber im Gegensatz zur gesetzlichen Schriftform (Rn 12) für die Übermittlung der Erklärungen auch Email, Telefax, oder bei einem Vertrag auch ein Schriftwechsel.

3. Allgemeine Schranken eines Rechtsgeschäfts

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Unwirksam ist ein Rechtsgeschäft, wenn es gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen „zwingende Vorschriften“ verstößt (§ 134). Letztere sind vom Gesetzgeber festgelegte Bestimmungen, die durch eine oder mehrere Vertragsparteien weder geändert noch umgangen werden dürfen, die also nur der Gesetzgeber selbst ändern kann.

Beispiel: In einem Mietvertrag wird eine Bestimmung vereinbart, mit der eine zum Schutz des Wohnraummieters bestehende Vorschrift umgangen oder ausgeschlossen wird, z. B. wird für den Vermieter eine kürzere als vom Gesetz zugelassene Kündigungsfrist (Rn 354) vereinbart.

Darunter fällt auch, wenn bei einem Rechtsgeschäft eine gesetzlich vorgeschriebene oder auch nur vereinbarte Form (Rn 12 ff.) nicht eingehalten wird (§ 125), wenn z. B. der Wohnungsvermieter oder –mieter nur mündlich, durch Telefax oder ein Email kündigt.

Verstößt nur ein Teil eines Rechtsgeschäfts gegen ein gesetzliches Verbot, also z. B. nur eine Bestimmung eines Vertrages, dann ist das ganze Rechtsgeschäft unwirksam, ausgenommen es ist anzunehmen, dass das Geschäft auch ohne den unwirksamen Teil vorgenommen worden wäre (§ 139). Letzteres wird bei Mietverträgen in der Regel angenommen, wenn nur einzelne Bestimmungen unwirksam sind, z. B. Vertragsklauseln, die gegen Vorschriften über vorformulierte Bestimmungen (Rn 20 ff.) verstoßen.

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Unwirksam ist ein Rechtsgeschäft auch, wenn es gegen die guten Sitten, d. h. gegen das Rechtsgefühl aller "Billig- und Gerechtdenkenden" verstößt (§ 138). Darunter fällt der „Wucher“, der angenommen wird, wenn jemand „unter Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche einer Person“ sich für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung steht. Zum Missverhältnis zwischen Mietzins und dem Gebrauchswert von Räumen siehe Rn 139.

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Unwirksam ist auch eine Willenserklärung, wenn sie vom Erklärenden rechtswirksam angefochten worden ist.

Zulässig ist die Anfechtung einer Willenserklärung, wenn sich der Erklärende bei der Abgabe der Willenserklärung geirrt hat (§ 119), oder wenn er durch eine Drohung oder durch eine eine arglistige Täuschung zu einer Willenserklärung veranlasst worden ist § 123).

Für eine Anfechtung sind Fristen zu beachteten. Die Anfechtung wegen Irrtums muss unverzüglich nach Entdeckung des Irrtums erklärt werden (§ 121), was eine Überlegungsfrist (ca. 1 Woche) zulässt, auch zur Einholung eines rechtskundigen Rats. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder Drohung muss innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung oder Wegfall der Drohung (§ 124) erklärt werden.

Im Falle einer rechtzeitigen Anfechtung einer Willenserklärung verliert beim zweiseitigen Rechtsgeschäft, z. B. bei einem Vertrag, in der Regel das ganze Rechtsgeschäft seine Rechtswirksamkeit.

Vorformulierte Bestimmungen (=Klauseln) und individuelle Vereinbarungen:

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Zum Schutz vor einer unangemessenen Benachteiligung eines Vertragspartners gibt es im BGB Vorschriften für vorformulierte Vertragsbedingungen bestimmter Vertragstypen, zu denen insbesondere auch Mietverträge und Maklerverträge (§§ 305 ff.) gehören. Diese auch „Klauseln“ genannten in mehreren Verträgen verwendeten Bestimmungen fallen unter diese Beschränkungen. Es ist gleichgültig, ob die Vertragsbestimmungen geschrieben oder gedruckt verwendet werden. Darunter fallen also insbesondere auch alle Vertragsformulare, die käuflich erworben, im Internet heruntergeladen oder von einem Formularbuch abgeschrieben werden, oder von einem Notar, von Unternehmern oder auch Privatpersonen für mehrere Geschäfte verwendet werden.

Solche Bestimmungen bzw. Klauseln sind:

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(1) Überraschungsklauseln und mehrdeutige Klauseln (§ 305 c): Erstere sind Bestimmungen, die z. B. in einem systematischen Zusammenhang stehen, wo sie der andere Vertragspartner nicht erwartet, oder die nach dem Erscheinungsbild des Vertrages so ungewöhnlich sind, dass man mit einer solchen Bestimmung nicht rechnen muss, z. B. die Bestimmung „Zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter tritt dieser sein Lohn- oder Gehaltsansprüche (oder seine Kundenforderungen) an den Vermieter ab“.

Ihren unzulässigen Überraschungseffekt verliert eine Klausel nicht dadurch, dass sie etwa in fetter Schrift gedruckt oder hervorgehoben wird. Andererseits muss eine Klausel auch für eine nicht juristisch vorgebildete Vertragspartei klar und verständlich sein, der Vertragspartner muss also „ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte so feststellen können, dass er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird“. Unwirksam sind deshalb Klauseln wie „soweit gesetzlich zulässig“ oder „soweit es die Rechtssprechung erlaubt“.

Zweifel an der Auslegung einer Klausel, gehen zu Lasten des Verwenders.

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(2) Unangemessen benachteiligende Klauseln sind Bestimmungen, die den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen (§§ 307 - 309), und mit denen der Verwender oft versucht, eine nach dem Gesetz ihn selbst treffende Verpflichtung dem Vertragspartner aufzubürden. In Mietverträgen finden Sie hauptsächlich bei den Instandhaltungspflichten des Mieters solche unwirksamen Klauseln.

Soweit eine vorformulierte Bestimmung oder Klausel gegen diese Vorschriften verstößt, ist immer nur die betreffende Klausel unwirksam, nicht der ganze Vertrag. Die meisten der unter Rn 21 + 22 genannten Beschränkungen gelten bei der Verwendung solcher vorformulierten Bestimmungen auch gegenüber einem Unternehmer (§ 310).

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Nicht unter die unter Rn 21 + 22 genannten Beschränkungen fallen individuell vereinbarte Klauseln, also Bestimmungen, die zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (§ 305 b). Die Anforderungen an das „Aushandeln“ sind heutzutage schwer zu erfüllen. Denn individuell ausgehandelt ist eine Bestimmung nicht schon dann, wenn der Verwender der Bestimmung den Vertragsgegner über den Inhalt und die Bedeutung der Klausel im Einzelnen belehrt hat, oder wenn die Mitteilung von Änderungswünschen abgeboten wird. Der Verwender der Klausel muss ernstlich bereit sein, die Klausel zur Disposition zu stellen und dem Partner, also z. B. dem Mieter die reelle Möglichkeit einzuräumen, seine eigenen Interessen zu wahren und die Ausgestaltung der Klausel zu beeinflussen. Es reicht also nicht aus, wenn im Vertragstext zu Streichungen, Änderungen oder Einfügungen aufgefordert oder etwa dass bestätigt wird, man habe ausgiebig und ernsthaft verhandelt.

Eine individuell getroffene Absprache geht einer rechtswirksamen anderslautenden vorformulierten Bestimmung immer vor.

III. Weitere rechtliche Begriffe

1. Anspruch und Forderung

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Aus einem Rechtsverhältnis kann einer Person gegen eine andere eine Leistung zustehen. Man nennt das einen Anspruch (Rn 1 Ziffer 1). Wenn Geld verlangt werden kann, nennt man den Anspruch eine Forderung.

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Die meisten Ansprüche können durch einen Vertrag vom Inhaber an eine andere Person abgetreten werden (§ 398). Durch diesen „Abtretungsvertrag“ geht der Anspruch bzw. die Forderung auf die andere Person über.

2. Erfüllung, Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht

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Ein Anspruch oder eine Forderung erlischt u. a. durch Erfüllung (§§ 362 ff.) oder Aufrechnung (§§ 387 ff). „Erfüllung“ bedeutet, dass die geschuldete gleichartige Leistung bewirkt wird, eine Geldforderung also bezahlt wird. „Aufrechnung“ bedeutet, dass eine Geldforderung durch eine Verrechnung ausgeglichen wird, also durch eine Erklärung einer Person gegenüber der anderen.

Wenn die gegenüberstehenden Ansprüche nicht gleichartig sind, ist eine Aufrechnung nicht möglich. Dann kann ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273) bestehen. Beispiele dazu finden Sie unter Rn 129, 162, 220 und 473.

Nicht zulässig ist eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht, wenn diese nach einer gesetzlichen Vorschrift (Rn 364) oder nach einer vertraglichen Vereinbarung ausgeschlossen sind. Zur Zulässigkeit einer Aufrechnung bei Mietverhältnissen siehe Rn 193 + 226.

3. Verjährung, deren Hemmung oder Neubeginn

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Nur Ansprüche (§ 194) können verjähren. Das bedeutet, dass der Verpflichtete die Erfüllung eines Anspruchs des Berechtigten nach Ablauf der Verjährungsfrist ablehnen kann (§ 222). Die Frist beträgt je nach Art des Anspruchs zwischen 6 Monaten (z. B. § 548) und 30 Jahren (§§ 197 ff.). Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt heute 3 Jahre (§ 195).

Zur Verjährung der in den folgenden Kapiteln beschriebenen Ansprüche siehe im 5. Kapitel unter Rn 391 ff.

Die Verjährung kann gehemmt werden oder sogar neu beginnen:

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Unter einer Hemmung der Verjährung (§ 209) versteht man, wenn ein bestimmter Zeitraum in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet wird, oder wenn die Verjährungsfrist erst später als vorgesehen abläuft, z. B.:

Solange der Gläubiger dem Schuldner die Forderung stundet (§ 205),

solange Gläubiger und Schuldner über einen Anspruch verhandeln (§ 203), wobei jeder Meinungsaustausch ausreicht, wenn nicht sofort und eindeutig jeder Ersatz abgelehnt wird,

solange zwischen Gläubiger und Schuldner ein Güteverfahren oder ein gerichtliches Mahn-, Klage- oder Beweissicherungsverfahren schwebt,

oder solange zwischen Gläubiger und Schuldner ein enges persönliches Rechtsverhältnis besteht, z. B. eine Ehe, ein Verhältnis zwischen Eltern – Kind, Vormund - Mündel, Betreuer - Betreuter, Pfleger – Pflegling .

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Ein Neubeginn der Verjährungsfrist (§ 212) bedeutet, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt die Verjährungsfrist wieder ganz neu von Anfang an zu laufen beginnt, z. B. wenn der Schuldner seine Verpflichtung gegenüber dem Gläubiger anerkennt, oder wenn eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird.

4. Die Verwirkung

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Die Verwirkung bedeutet, dass der Inhaber eines Rechtes oder eines an und für sich noch nicht verjährten Anspruchs sein Recht bzw. seinen Anspruch nicht mehr geltend machen darf. Voraussetzung ist, dass einerseits der Inhaber sein Recht bzw. seinen Anspruch sehr lange Zeit nicht geltend macht undandererseits der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und sich auch darauf eingerichtet hat, dass der Berechtigte von ihm nichts mehr verlangen will.

5. Verschulden und Mitverschulden

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Unter einem Verschulden versteht man ein rechtswidriges vorwerfbares Verhalten einer zurechnungsfähigen natürlichen Person. Es kann

vorsätzlich, d. h. „mit Wissen und Wollen“, oder

fahrlässig geschehen, d. h. „unter Außerachtlassung der zwischen Personen im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“, wobei noch zwischen einfacher (leichter) und grober (schwerer) Fahrlässigkeit unterschieden wird.

Eine schuldhafte Handlung führt in der Regel zu einer Schadenersatzverpflichtung (§ 276, § 823). Hat bei der Entstehung des Schadens auch ein Verschulden des Geschädigten mitgewirkt, hängt die Verpflichtung des Schädigers oder der Umfang des zu ersetzenden Schadens vom Gewicht dieses Mitverschulden ab (§ 254). Bei gleichgewichtigem Verschulden von Schädiger und Geschädigtem wird der Schaden also geteilt.

6. Verzug

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Erfüllt ein Schuldner eine fällige Verpflichtung, z. B. den Anspruch eines Gläubigers nicht rechtzeitigund geschieht das auch durch ein Verschulden, kommt er in folgenden Fällen in „Verzug“:

Verzug tritt ein tritt ein, wenn für die Leistung des Schuldners eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2), wenn z. B. die Miete am 3. Werktag des Monats fällig ist (

Rn 145

f.) oder die Mieträume am Tag nach Beendigung des Mietverhältnisses zu räumen sind (

Rn 363

f.);

Hat ein für die Leistung von Gütern oder für eine Dienstleistung zahlungspflichtiger Schuldner eine Rechnung erhalten (§ 286 Abs. 3), z. B. für eine Warenlieferung oder Handwerkerleistung, kommt er 30 Tage nach Zugang einer prüffähigen Rechnung in Verzug. Ist der Schuldner ein Verbraucher (

Rn 4

), also z. B. ein Wohnraummieter), tritt der Verzug aber nur ein, wenn er auf diese Folge in der Rechnung hingewiesen worden ist;

Außerdem kommt ein Verpflichteter in Verzug, wenn er auf eine außergerichtliche oder gerichtliche Mahnung oder Klage nicht leistet. (§ 286 Abs. 1). Dabei reicht aber

eine

außergerichtliche Mahnung aus.

Ein verschuldeter Verzug des Schuldners wird z. B. im Falle einer falschen Beratung durch einen Rechtsanwalt oder den Mieterschutzverein angenommen, oder wenn er kein Geld hat. Denn es gilt der Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Kein Verschulden ist dagegen z. B. gegeben, wenn der Mieter z. B. nicht sicher weiß, an wen er zahlen muss.

Der in Verzug geratene Schuldner ist verpflichtet, einen dem Gläubiger durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzten. Schuldet er eine Geldsumme, ist diese auch zu verzinsen. Der Zinssatz beträgt, wenn der Schuldner Verbraucher (Rn 4) ist, mindestens 5 % über dem Basiszinssatz (§ 288). Dieser betrug am 01.09.2000 noch 4,26 %, am 01.01.2018 noch minus 0,88 %. Die jeweiligen Basiszinssätze finden Sie z. B. im Internet.

Ist der Schuldner nicht Verbraucher, beträgt der Zinssatz mindestens 9 % über dem Basiszinssatz. Entsteht dem Gläubiger ein höherer Zinsschaden, muss dieser bezahlt werden.

Außerdem kann der Gläubiger einer Geldforderung vom Nichtverbraucher im Falle eines Verzuges eine Pauschale von 40 € verlangen (§ 288).

7. Auftrag und Vollmacht

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Eine Person kann einer anderen den Auftrag erteilen, für ihn ein Geschäft zu besorgen (§ 662 ff.). Der Auftrag betrifft also das Innenverhältnis.

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Ebenso kann eine Person einer anderen eine Vollmacht erteilen. Der Bevollmächtigte kann dann im Namen des Vollmachtgebers einem Dritten gegenüber eine Erklärung abgeben, die für und gegen den Vollmachtgeber (§ 164) wirkt. Die Vollmacht betrifft also das Außenverhältnis.

Zur gegenseitigen Bevollmächtigung mehrerer Mieter siehe auch Rn 455.

8. Eigentum und Besitz

Eigentum und Besitz sind sogenannte "dingliche" Rechte, die einer Person an einer Sache zustehen (Rn 1 Ziffer 3).

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Eigentum bedeutet, dass der Eigentümer mit einer Sache „nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“ (§ 903).

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Der Begriff Besitz wird in der Bevölkerung meist für das Eigentumsrecht benutzt. Jemand nennt sich "Besitzer" seines Hauses und meint "Eigentümer". Unsere Rechtsordnung versteht unter dem dinglichen Recht "Besitz" aber etwas anderes, nämlich die "tatsächliche Sachherrschaft einer Person über eine Sache" (§ 854). Der in seiner Wohnung lebende Mieter ist also „Besitzer“ der ihm nicht gehörenden Wohnung.

1. KAPITEL

Das Rechtsverhältnis „Miete“

A. Die verschiedenen Mietverhältnisse

I. Miete, Pacht, Leihe

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Grundlage eines Mietverhältnisses ist ein Vertrag, in dem

eine natürliche oder juristische Person (Rn 3)

einer anderen natürlichen oder juristischen Person

eine bewegliche oder unbeweglichen Sache (Rn 6)

gegen ein Entgelt

zum Gebrauch überlässt (§ 535).

Bei der unbeweglichen Sache geht es hier um Räume verschiedener Art.

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Wird die Sache unentgeltlich zum Gebrauch überlassen, handelt es sich nicht um Miete, sondern um Leihe (§ 598).

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Werden nicht nur Sachen sondern Sachen und Rechte und diese nicht nur zum Gebrauch, sondern auch zur Ziehung von Früchten (§ 99) gegen ein Entgelt überlassen, spricht man von Pacht (§ 581). Bei den „Früchten“ handelt es sich um die zu gewinnenden Gelderträge., bei der Pacht eines landwirtschaftlichen Grundstücks außerdem auch um die Bodenfrüchte.

II. Die Art der vermieteten Räume

1. Die Geschäftsräume:

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Zu diesen zählen Räume, die entweder zu geschäftlichen Zwecken (Büroräume, Praxisräume), oder zu gewerblichen Zwecken (Ladenräume, Werkstatträume, Lagerräume, Fabrikgebäude), oder zu sonstigen Zwecken (Vereinsräume, Veranstaltungsräume, Garagen) genutzt werden.

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann die Miete frei vereinbart werden, siehe dazu Rn 140. Außerdem ist der Vermieter bei der Auswahl des Mieters frei.

Wenn Wohnräume Gegenstand eines Geschäftsraummietverhältnisses sind, siehe Rn 50 und 52.

2. Die Wohnräume:

Das sind alle Räume, die zum Wohnen, Schlafen, Essen und Kochen vorgesehen sind. Auch Nebenräume, z. B. Bad, Flur, Abstellräume, Kellerräume gehören dazu. Man unterscheidet im Mietrecht zwischen preisgebundenen und preisfreien Wohnräumen:

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Preisgebundene Wohnräume sind solche, bei denen der Vermieter diese nur an bestimmte Mieter vermieten darf und auch die Höhe des vom Mieter zu zahlenden Entgelts vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist, nämlich bei

(1) Sozialwohnungen: Sie sind seit 1948 mit bestimmten öffentlichen Mitteln geschaffen worden und dürfen nur an Personen mit geringem Einkommen vermietet werden.

(2) Bedienstetenwohnungen: Zu deren Bau gewährte der Staat ein Darlehen und erhielt dafür vom Vermieter ein Belegungsrecht eingeräumt.

Öffentlich geförderte Wohnungen: Das sind nicht zu den Sozialwohnungen gehörende Wohnungen, die auch öffentlich gefördert werden und nur an Personen vermietet werden dürfen, die höchstens 40 % mehr als die für Sozialwohnungen vorgesehenen Personen an Einkommen haben. Die Vermietung darf nur erfolgen, wenn dadurch eine Sozialwohnung frei wird.

(3) Öffentlich geförderte Wohnungen im Saarland sind nur preisgebunden, wenn die Preisbindung zwischen dem Vermieter und der fördernden Stelle vereinbart worden ist.

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Preisfreie Räume sind alle nicht unter Rn 41 fallenden Wohnräume. Der Vermieter ist hier bei der Aussuche des Mieters fei. Auch bei der Vereinbarung der Miete ist er weitgehend frei (Rn 140 ff.).

III. Die Arten von Geschäfts- und Wohnraummietverhältnissen

Mietverhältnisse über Räume unterscheiden sich nach Dauer, Rechtstellung des Vermieters und nach Nutzungszweck:

1. Das Dauerschuldverhältnis

Weil die Leistungen der Vertragspartner beim Mietverhältnis auf eine gewisse Dauer ausgetauscht werden, nennt man das Mietverhältnis ein Dauerschuldverhältnis. Je nach Dauer gibt es Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit oder Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit.

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Beim Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufen soll, oder sie vereinbaren über die Mietdauer einfach nichts. Wohnraummietverhältnisse laufen heute meistens auf unbestimmte Zeit.

Wenn in einem auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrag eine Partei oder beide für eine bestimmte Zeit auf ihr Kündigungsrecht verzichten, handelt es sich trotzdem um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dann endet das Mietverhältnis nach Ablauf der Zeit des Kündigungsverzichts nicht sondern läuft auf unbestimmte Zeit weiter. Zur Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts durch eine Partei beim Geschäftsraummietverhältnis siehe Rn 287 f. und beim Wohnraummietverhältnis Rn 311d.

Zum automatischen Anschluss eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an ein bereits beendetes Mietverhältnis siehe Rn 378 ff..

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Das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit wird „Zeitmietverhältnis“ oder „Zeitmietvertrag“ genannt. Hier vereinbaren die Mietparteien eine bestimmte Mietdauer, was bei Geschäftsraummietverhältnissen üblich und immer zulässig ist. Bei Wohnraummietverhältnissen der unter Rn 55 – 58 beschriebenen Arten ist die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages ebenfalls immer zulässig, während bei den unter Rn 60 – 63 beschriebenen Wohnraummietverhältnissen das nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zulässig ist (§ 575), nämlich dann, wenn der Vermieter nach Ablauf der zu vereinbarenden Dauer

die Räume für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, oder

in zulässigerweise die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instandsetzen will, und diese Maßnahmen bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

die Räume an einen Arbeitnehmer vermieten will.

Nur bei dem unter

Rn 57

beschriebenen Mietverhältnis darf ein Zeitmietvertrag auch dann geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

Abgesehen davon, dass die Vereinbarung eines auf eine feste Mietzeit von mehr als 1 Jahr laufenden Mietverhältnisses der gesetzlichen Schriftform (Rn 12, 76 f.) bedarf, muss der Wohnraumvermieter den oben genannten Grund für die Befristung dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitteilen. Geschieht die schriftliche Mitteilung nicht, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Das gleiche gilt bei einer ohne einen der oben genannten Gründe vereinbarten Befristung. Am besten ist es deshalb, den Befristungsgrund in den schriftlichen Mietvertrag aufzunehmen.

Ist rechtswirksamer Zeitmietvertrag geschlossen, kann der Mieter frühestens 4 Monate vor dem Ablauf der festgelegten Mietzeit der Mieter beim Vermieter anfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Tritt der Grund erst später als vorgesehen ein, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Fällt der Befristungsgrund ganz weg, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

Wenn Vermieter und Mieter nur erreichen wollen, dass ihr Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nicht ordentlich gekündigt werden kann, können sie einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Siehe dazu Rn 287 f. und 311d.

Während der in einem Zeitmietvertrag bestimmten Zeit können weder Vermieter noch Mieter ordentlich kündigen, lediglich eine außerordentliche Kündigung ist bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen möglich. Das wesentliche beim reinen Zeitmietvertrag ist, dass er nach Ablauf der bestimmten Zeit automatisch endet, ohne dass er gekündigt werden müsste.

Zu einer möglichen Fortsetzung eines auf eine bestimmte Mietdauer festgelegten Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit siehe Rn 378.

Beim Mietverhältnis auf bestimmte Zeit kann auch vereinbart sein, dass es nach Ablauf der bestimmten Zeit nicht automatisch endet, sondern auf eine weitere bestimmte oder unbestimmte Zeit weiterlaufen soll.

Für die Beendigung eines solcher Mietverhältnisse gilt während der festen Mietzeit das unter Rn 44 ausgeführte, für die daran anschließende unbestimmte Zeit das unter Rn 43 beschriebene.

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Ein Mietverhältnis mit Verlängerungsoption wird manchmal in Geschäftsraummiet- oder Pachtverträgen vereinbart. Hier wird der Mieter berechtigt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses über eine vereinbarte bestimmte Zeit hinaus zu verlangen. Dazu siehe Rn 309.

2. Hauptmietverhältnis und Untermietverhältnis

Bei Mietverhältnissen kann es ein Hauptmietverhältnis und ein Untermietverhältnis geben:

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Das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist ein Hauptmietverhältnis, wenn der Vermieter das Recht zur Vermietung nicht von einer anderen Person ableitet, wenn er also z. B. Eigentümer der Mieträume ist.

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Rechte und Pflichten aus dem Hauptmietvertrag bestehen immer nur zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Zwischen dem Mieter (Untervermieter) und dem Untermieter bestehen nur Rechte und Pflichten aus dem Untermietvertrag. Keine vertraglichen Rechte und Pflichten bestehen dagegen zwischen dem Vermieter und dem Untermieter.

Beispiele: Der Untermieter schuldet die Miete nur dem Mieter, also seinem Vermieter; - der Vermieter kann nur seinem Mieter kündigen, nicht dagegen dem Untermieter.

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Endet ein Hauptmietverhältnis, also das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, hat das auf die Rechte und Pflichten zwischen Untervermieter und Untermieter keinen direkten Einfluss, ausgenommen bei der unter Rn 49 genannten gewerblichen Zwischenvermietung. Welche Rechte und Pflichten dann zwischen Vermieter und dem Untermieter seines Mieters entstehen, und wie sich ein Mieterschutz auswirkt, wenn dem Untermieter Wohnräume überlassen werden, finden Sie unter Rn 96 und 374 ff..

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Einen Mieter, der die von ihm gemieteten Räume im Einverständnis des Vermieters im Ganzen weitervermietet, nennt man auch Zwischenvermieter. „Gewerblicher“ Zwischenvermieter ist der Mieter, der die Mieträume im eigenen Interesse oder in Gewinnabsicht weitervermietet. Dabei muss der Gewinn nicht in einem Vermögenswert bestehen, z. B. reicht allein die Möglichkeit aus, einem Arbeitnehmer Wohnräume vermieten zu können.

3. Geschäftsraummietverhältnis und Wohnraummietverhältnis

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Ein Geschäftsraummietverhältnis ist gegeben, wenn einer natürlichen oder juristischen Person (Rn 3) Räume vermietet werden, die diese ausschließlich zu anderen Zwecken als zum Wohnen nutzten (Rn 40). Es ist also ein Geschäftsraummietverhältnis, wenn der Mieter, z. B. eine Gemeinde oder ein Unternehmer die gemieteten Räume einem Dritten, z. B. Flüchtlingen oder Arbeitnehmern zur Nutzung als Wohnräume weitervermietet . Siehe dazu auch oben Rn 49.

Sind die vermietete Räume und die mit diesen verbundenen Rechte geeignet, Gebrauchsvorteile und Früchte herzugeben, z. B. eine bestehende Gaststätte oder ein schon bestehender Gewerbebetrieb, ist ein Pachtverhältnis (Rn 39) gegeben. Im Rahmen eines solchen werden in der Regel bewegliche Sachen als sogenanntes „Inventar“ mitverpachtet.

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Bei einem Wohnraummietverhältnis überlässt der Vermieter einer oder mehreren natürlichen Personen als Mieter Räume für die Führung eines eigenen privaten Haushalts, also zum Wohnen, Schlafen, Essen, Kochen. Auch Nebenräume, z. B. Bad, Flur, Abstellräume, Kellerräume gehören dazu. Näheres zu den Räumen und zu den verschiedenen Arten von Wohnraummietverhältnissen siehe Rn 55 ff..

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Ist die Nutzungsart gleichwertig, kommt es auf den sich aus dem Vertrag ergebenden Willen der Parteien an, z. B. auf die Regelungen über Kündigung, Kaution, Kleinreparaturen, Umsatzsteuer, auf die Flächenverteilung zwischen Wohn- und Geschäftsräumen. Kann kein Übergewicht zur geschäftlichen Nutzung festgestellt werden, gilt das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis.

Klarheit besteht, wenn über die verschiedenen Räume getrennte Verträge abgeschlossen werden, z. B. ein Mietvertrag über die Wohnung und ein getrennter Mietvertrag über die Garage.

Die rechtliche Eigenschaft des Mietvertrages ist wichtig für die Frage, welche Vorschriften für das Mietverhältnis anzuwenden ist, z. B. über die Kündigung. Siehe dazu Rn 283 ff., oder bei der Frage des Übergangs des Mietverhältnisses im Todesfall Rn 99 ff..

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Ein besonderes Mietverhältnis gibt es beim „Betreuten Wohnen“ und beim „Wohnen in Heimen“. Hier überlässt ein Unternehmer einem Verbraucher Wohnräume und verpflichtet sich, Pflege- und Betreuungsleistungen zu erbringen oder erbringen zu lassen. Die Regelung der gegenseitigen Verpflichtungen kann in einem oder verschiedenen voneinander abhängigen Verträgen erfolgen, die schriftlich (Rn 12 und § 6 WBVG) abgeschlossen werden und in der Regel auf unbestimmte Zeit (§ 4 WBVG) laufen müssen. Darunter fallen inzwischen auch Heimverträge (§ 17 WBVG). Für die Kündigung aller solcher Verträge gelten die §§ 11 und 12 WBVG.

4. Die für Raummietverhältnisse geltenden Vorschriften

Für Mietverhältnisse über alle Räume gelten zunächst die §§ 535 bis 548, also sowohl für Geschäftsräume als auch Wohnräume. Für letztere gelten auch die weiteren Vorschriften der §§ 549 bis 577a, in denen je nachdem um welche Art von Wohnräumen (Rn 55 ff.) es sich handelt auch besondere Schutzvorschriften enthalten sind, insbesondere zum Schutz vor Kündigungen. Ein Teil der zuletzt genannten §§ gelten auch für Geschäftsraummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2).

Die §§ 549 bis 577a enthalten Bestimmungen

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(1) über die Form eines des Mietvertrages (Rn 75 ff.), Wechsel der Vertragsparteien (Rn 91 ff.), Zurückbehaltungsrecht (Rn 129, 162), Fälligkeit der Miete (Rn 145 f), Betriebskosten (Rn 149 ff.), Kaution (Rn 161 ff.), Vertragsstrafeversprechen (Rn 166), Duldung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (Rn 183 ff.), Pfandrecht (Rn 192), Aufrechnungsrecht (Rn 193, 226), Barrierefreiheit (Rn 204), Untervermietung (Rn 207 ff.) Wegnahmerecht des Mieters (Rn 366) und das Abwendungsrecht des Vermieters (Rn 367).

(2) über die Form einer Kündigung (Rn 280).

(3) über die fristlose Kündigung (Rn 318 ff., 348 ff.).

(4) über Schadenersatz bei verspäteter Rückgabe (Rn 387).

(5) über den Kündigungsschutz (Rn 323f.).

(6) über die Miethöhe bei Vertragsabschluss (Rn 140 ff.).

(7) über die Mieterhöhung während der Mietzeit (Rn 229 f.)

(8) über die Änderung der Betriebskosten während der Mietzeit (Rn 255).

(9) über den Zeitmietvertrag (Rn 44).

(10)über das Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine ordentliche Kündigung (Rn 355 ff.) und zur Hinweispflicht es Vermieters auf dieses in seiner Kündigung (Rn 281).

(11)über die Bildung von Wohnungseigentum (Rn 332, 335).

Die vorgenannten Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse gelten in ganz Deutschland. Die Vorschriften Nr. (5) bis (7) können von einer Landesregierung für ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeschränkt werden (Rn 142, 245, 334). Welche dieser Regelungen für die einzelnen Arten von Wohnraummietverhältnissen gelten, finden Sie nachstehend unter Rn 55 ff.

IV. Die einzelnen Mietverhältnisse je nach Art der Wohnräume

1 Mietverhältnisse über Wohnräume, die nur zum „vorübergehenden Gebrauch“ vermietetet werden

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Hier werden Wohnräume bei Vertragsabschluss auf eine kürzere absehbare Zeit vermietet, z. B. an Feriengästen, Saisonarbeiter, Hotelgäste. Die Dauer soll nur ausnahmsweise über 1 Jahr dauern.

Für diese Mietverhältnisse sind nur die unter Rn 54 Ziffern (1) bis (4) genannten Bestimmungen anzuwenden. Nicht anzuwenden sind also die unter (5) bis (11) genannten Bestimmungen. Es besteht also z. B. kein Kündigungsschutz. Zum Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde oder einem Verbot bei der Vermietung von Ferienwohnungen siehe Rn 66.

2. Mietverhältnisse über innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung befindliche Wohnräume

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Das sind Wohnräume, die Teil einer vom Vermieter bewohnten Wohnung, also keine abgeschlossene Wohnung sind und vom Vermieter ganz oder überwiegend möbliert sind und nur einer alleinstehenden Person zum alleinigen Bewohnen überlassen werden (§ 549 Abs. 2 Nr. 2).

Beispiel: Der Vermieter überlässt einem alleinstehenden Mieter ein oder zwei von ihm überwiegend möblierte Zimmer seiner Wohnung.

Für Mietverhältnisse über diese Wohnräume sind nur die unter Rn 54 Ziffern (1) bis (4) genannten Bestimmungen anzuwenden. Nicht anzuwenden sind also die Vorschriften über Mieterhöhung, Mietpreisbremse oder Kündigungsschutz.

3. Mietverhältnisse zur Weitervermietung von Wohnräumen an Personen mit dringendem Wohnbedarf:

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Das sind Wohnräume, die Sozialträger oder nach dem am 1.1.2019 in Kraft getretenen MietAnpG auch private Personen als Zwischenvermieter (Rn 49) an Personen mit dringendem Wohnbedarf vermieten.

Für Mietverhältnisse über diese Wohnräume sind die unter Rn 54 Ziffern (1) bis (5), (7), (9) und (11) genannten Bestimmungen anzuwenden. Nicht anzuwenden sind die Vorschriften über Mieterhöhung und Mietpreisbremse. Es besteht dagegen Kündigungsschutz.

4. Mietverhältnisse über Wohnräume in Studenten- oder Jugendwohnheimen (§ 549 Abs. 3):

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Darunter fallen an Studenten oder Jugendlichen vermietete Wohnräume, die vom Vermieter nach einem an den Belangen der Studenten orientierten Konzept und in der Regel auch befristet vermietet werden. Andere an Studenten vermietete Räume, also z. B. die zu den unter Rn 56 beschriebenen Wohnräumen gehörende Einzelzimmer, fallen nicht unter Rn 58.

Für Mietverhältnisse über diese Wohnräume sind nur die unter Rn 54 Ziffern (1) bis (4) und (10) genannten Bestimmungen anzuwenden. Nicht anzuwenden sind die unter (6) bis () und (11) genannten Bestimmungen. Der Vermieter benötigt für eine Kündigung also kein „berechtigtes Interesse“(Rn 327), der Student hat aber ein Widerspruchsrecht wegen unzumutbarer Härte (Rn 355 ff.).

5. Mietverhältnisse über Wohnungen mit vollem Kündigungsschutz

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Für alle nicht unter Rn 55 – 58 fallenden Wohnraummietverhältnisse, also die meisten Mietwohnungen und Mieträume, die ein Vermieter einem von ihm ausgesuchten Mieter vermietet, gelten alle der unter Rn 54 genannten Schutzbestimmungen, insbesondere auch für den Kündigungsschutz.