Vermietung möblierter Wohnungen E-Book

• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 40

Veröffentlichungsjahr: 2020

Beschreibung

Vermieten Sie zum Beispiel eine Einliegerwohnung oder eine Ferienwohnung möbliert, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern - so wie jeder andere Vermieter auch. Bei der Vermietung möblierter Wohnungen gibt es aber auch einige Besonderheiten zu beachten. Deshalb sollten Sie zum Beispiel wissen, wie Sie Ihre Mieteinnahmen und Werbungskosten richtig berechnen und wie Sie Ihre Einrichtungsgegenstände möglichst gewinnbringend abschreiben. Ausführliche Informationen dazu und noch vieles mehr finden Sie in diesem Beitrag. Wir beantworten u.a. folgende Fragen: - Was zählt alles zu den Mieteinnahmen bei einer möbliert vermieteten Wohnung? - Welche Kosten können Sie für die möblierte Wohnung absetzen? - Wie können Sie die Aufwendungen für die Einrichtungsgegenstände geltend machen? - So füllen Sie die Anlage V aus - Was ist zu beachten, wenn Sie ein möbliertes Zimmer Ihrer Mietwohnung untervermieten?

Leseprobe

© 2020 by Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft mbHPostfach 10 01 61 · 68001 MannheimTelefon 0621/[email protected]

Das Werk einschließlich seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung sowie Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Alle Angaben wurden nach genauen Recherchen sorgfältig verfasst; eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen.

Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Inhaltsübersicht

1   Wann die Vermietung lohnt

2   Das sind die Mieteinnahmen

2.1   Miete

2.2   Nebenkosten

2.3   Entgelt für die Nutzung der Einrichtung

2.4   Entgelt für Nebenleistungen des Vermieters

2.5   Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig

2.5   Besonderheiten gibt es bei Zahlungen um den Jahreswechsel

3   Diese Aufwendungen sind Werbungskosten

3.1   Direkt zurechenbare Aufwendungen

3.2   Indirekt zurechenbare Aufwendungen

3.3   Die wichtigsten Aufwendungen

3.3.1   Anschaffungs- und Herstellungskosten

3.3.2   Finanzierungskosten und Geldbeschaffungskosten

3.3.3   Instandhaltungen und Renovierungen (Erhaltungsaufwand)

3.3.4   Nebenkosten

3.4   So berechnen Sie die Werbungskosten

4   Aufwendungen für die Einrichtungsgegenstände

4.1   So ermitteln Sie die Anschaffungskosten

4.1.1   Fall 1: Sie nutzen den Gegenstand von Anfang an für die Vermietung

4.1.2   Fall 2: Sie statten die Wohnung mit bisher privat genutzten Gegenständen aus

4.1.3   Fall 3: Sie erwerben den Einrichtungsgegenstand unentgeltlich

4.2   So ermitteln Sie die Abschreibung

4.2.1   Grundsatz: Verteilung über mehrere Jahre

4.2.2   Sofort abschreibbar: Einrichtungsgegenstände bis zu 800,– €

4.2.3   Abschreibung im Jahr von Kauf oder Verkauf

4.2.4   Der Einrichtungsgegenstand wird vorzeitig ersetzt

4.2.5   Verkauf von Gegenständen wegen Aufgabe der Vermietung

5   Aufwendungen für Nebenleistungen

6   So füllen Sie die Anlage V 2019 aus

6.1   Bei gemischter Nutzung: Grundbesitzkosten aufteilen

6.1.1   Was müssen Sie aufteilen?

6.1.2   Wie können Sie aufteilen?

6.1.3   So wird die Wohnfläche berechnet

6.2   Die einzelnen Zeilen der Anlage V 2019

6.2.1   Zeilen 7 und 8

6.2.2   Zeilen 9 bis 21

6.2.3   Zeilen 33 bis 53

7   Sie vermieten ein möbliertes Zimmer unter

8   Anhang

8.1   Amtlich festgelegte Abschreibungsdauern der gebräuchlichsten Einrichtungsgegenstände

8.2   AfA-Tabelle speziell für Ferienwohnungen und -häuser

Vermietung möblierter Wohnung: Was ist absetzbar?

1   Wann die Vermietung lohnt

In den meisten Fällen werden Wohnungen unmöbliert vermietet. Der Eigentümer einer solchen vermieteten Wohnung ermittelt dann seine Einkünfte gemäß § 21 EStG als Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten.

In vielen Fällen kann aber auch die Vermietung möblierter Wohnungen und Zimmer eine überlegenswerte Alternative sein:

Für viele Ferienwohnungen erhalten Sie nur dann Steuervorteile, wenn Sie diese zumindest zeitweise vermieten. Für die Möblierung einer selbst genutzten Ferienwohnung gibt es dagegen kein Geld vom Finanzamt.

In Zwei- oder Mehrfamilienhäusern wird die Einliegerwohnung oder eine kleinere Wohnung zum Beispiel an Wochenendheimfahrer möbliert vermietet.

In Universitätsstädten werden möblierte Zimmer in Einfamilienhäusern zum Beispiel an Studenten vermietet.

Denkbar ist auch die Untervermietung, also die Vermietung eines möblierten Zimmers in einer Wohnung, in der Sie selbst zur Miete wohnen.

Im folgenden Beitrag geht es um die steuerlichen Besonderheiten bei der Vermietung möblierter Wohnungen. Wenn wir dabei von möblierten Wohnungen reden, meinen wir nicht nur eine vollständig eingerichtete, mehrere Zimmer umfassende Wohnung, sondern auch einzelne möblierte Zimmer innerhalb einer Wohnung, eine eingerichtete Ferienwohnung oder eine Wohnung, die nur teilweise möbliert ist, zum Beispiel mit einer Küchenzeile. Steuerlich werden ganz und teilweise möblierte Wohnungen und Zimmer gleich behandelt.

Genauso wie bei der Vermietung einer unmöblierten Wohnung muss der Eigentümer einer möblierten Wohnung seine Vermietungseinkünfte ermitteln. Dazu stellt er seinen Mieteinnahmen alle mit der Vermietung zusammenhängenden Aufwendungen als Werbungskosten gegenüber (§ 21 EStG). Im folgenden Beitrag werden wir uns vor allem mit den Besonderheiten beschäftigen, die sich aufgrund der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei den Werbungskosten ergeben.

2   Das sind die Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen für eine möbliert vermietete Wohnung bestehen aus

der Miete für die Überlassung des Zimmers oder der Wohnung inklusive der Nebenkosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr usw. und

dem Entgelt für die Nutzung der Einrichtungsgegenstände sowie für vom Vermieter erbrachte Nebenleistungen (z.B. die Reinigung des Zimmers).

2.1   Miete

Alle Mieten, die Ihr Mieter oder Pächter für die Überlassung von Häusern, Wohnungen, Garagen usw. zahlt, sind Einnahmen. Sind mit dieser Miete alle Nebenkosten abgegolten, dürfen Sie alle Nebenkosten als Werbungskosten geltend machen. Das ist die Brutto- oder Warmmiete.

Haben Sie dagegen vereinbart, dass Ihr Mieter zusätzlich zur Miete die umlagefähigen Nebenkosten zu tragen hat, sind auch alle Zahlungen des Mieters für die Nebenkosten (abzüglich eventueller Erstattungen) Einnahmen. Die Mietzahlung ohne Nebenkostenvorauszahlung ist die Netto- oder Kaltmiete.

Zahlt ein Mieter für die Nutzung einer vorhandenen Wohnungseinrichtung ein Entgelt, sind dies ebenfalls Einnahmen.

2.2   Nebenkosten

Zusätzlich zur monatlichen Grundmiete (Netto- oder Kaltmiete) leistet Ihr Mieter normalerweise eine Nebenkostenvorauszahlung (Umlage). Mit ihr werden die laufenden umlagefähigen Nebenkosten