Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern -  - E-Book

Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern E-Book

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Beschreibung

Werbungskosten & Mieteinkünfte ermitteln und versteuern In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihre Mietimmobilie bei der Erstellung der Steuererklärung berücksichtigen müssen. Für die korrekten Angaben der Wohnung oder des vermieteten Hauses bei der Steuer geht es wesentlich um folgende Schritte: - Ermittlung der Einnahmen aus der Vermietung - Werbungskosten ermitteln und geltend machen - Korrekte Übertragung aller Einkünfte und Ausgaben in das Steuerformular.Durch alle 3 Schritte leitet Sie unser Ratgeber zur korrekten Versteuerung der Miete und Angabe Ihrer vollständigen Werbungskosten. Einnahmen aus der Vermietung korrekt ermitteln Bei der Vermietung von Wohnung oder Haus erzielen Sie viele unterschiedliche Einnahmen und deshalb sollten Sie die Übersicht behalten. Dabei hilft das "ABC der Mieteinnahmen" mit allen wichtigen Informationen von A wie Abstandszahlungen über Baumaßnahmen des Mieters, Garage, Kaltmiete, Kaution, Mietvorauszahlungen und Nebenkosten bis Z wie Zuschüsse. Kosten & Werbungskosten korrekt abschreiben Zum Glück gibt es nicht nur viele steuerpflichtige Einnahmen, sondern auch zahlreiche abziehbare Kosten, die Ihnen aus der Vermietung entstehen. Neben der Grundsteuer sind das vor allem die Finanzierungskosten für Haus oder Wohnung, der sog. Erhaltungsaufwand, der Aufwendungen für Renovierung und Instandhaltung zusammenfasst, sowie die Nebenkosten. Darüber hinaus ist in bestimmten Fällen ein Werbungskostenabzug möglich, wenn Sie noch keine Mieteinnahmen erzielen, die Kosten erst nach der Vermietungszeit anfallen oder Sie die Kosten gar nicht tragen. In unserem umfassenden "ABC der Werbungskosten" finden Sie alle Abzugsmöglichkeiten, damit Sie so wenig Einkünfte wie möglich versteuern müssen.

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Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Inhaltsübersicht

1   Einnahmen bei Vermietung

1.1   Wobei entstehen Vermietungseinnahmen und wer erzielt sie?

1.2   Wann fällt Steuer auf die Einnahmen an?

1.3   ABC der Mieteinnahmen

2   Werbungskosten bei Vermietung

2.1   Nachweis der Vermietungsabsicht notwendig

2.2   Kosten sind im Jahr der Bezahlung abzuziehen

2.3   Tipps zum maximalen Werbungskostenabzug

2.3.1   Vorweggenommene Werbungskosten

2.3.2   Nachträgliche Werbungskosten

2.3.3   Drittaufwand

2.4   Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?

2.4.1   Erhaltungsaufwand

2.4.1    Die Kosten für die folgenden Baumaßnahmen sind Erhaltungsaufwand:

2.4.2   Herstellungsaufwand

2.4.2   Die Aufwendungen für die folgenden Maßnahmen sind Herstellungskosten:

2.5   ABC der Werbungskosten

2.6   Teilweise Vermietung

2.6.1   Aufteilung und Zurechnung von Werbungskosten

2.6.2   Werbungskosten beim Arbeitszimmer im Eigenheim

2.7   Vermietungsbeginn oder -ende während des Jahres

2.8   Renovierung nach der Vermietung

3   Anlage V: Ausfüllhilfe

Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern

1   Einnahmen bei Vermietung

1.1   Wobei entstehen Vermietungseinnahmen und wer erzielt sie?

In den meisten Fällen fließen die Einnahmen aus der Vermietung dem Eigentümer der Immobilie zu, der auch im Grundbuch eingetragen ist. Es gibt aber auch zahlreiche andere Fallkonstellationen, in denen jemand die Mieterträge erhält, der nicht im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist. Steuerrechtlich bezeichnet man denjenigen als den wirtschaftlich Berechtigten. Das können folgende Personengruppen sein:

Der Nutzungsberechtigte: Wer vom Grundstückseigentümer das (dingliche oder schuldrechtlich begründete) Recht eingeräumt bekommt, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu vermieten, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Vorbehaltsnießbraucher: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung überträgt, aber weiterhin die Mieteinnahmen haben will, ist »Vorbehaltsnießbraucher«. Steuerlich ändert sich für den Vorbehaltsnießbraucher nichts: Genauso wie vorher als Eigentümer erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Erbbauberechtigte: Wer in Ausübung eines Erbbaurechts auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude errichtet oder ein Gebäude auf einem Erbpachtgrundstück kauft und vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Erbbauverpflichtete: Wenn Sie einem Dritten an Ihrem Grund und Boden ein Erbbaurecht einräumen, dann erhalten Sie dafür den Erbbauzins und haben somit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Bauherr auf fremdem Grund und Boden: Errichten zum Beispiel die Kinder auf dem Grundstück der Eltern ein Gebäude, werden grundsätzlich die Eltern als Eigentümer des unbebauten Grundstücks auch Eigentümer des Gebäudes. Die Kinder dürfen aber das Gebäude vermieten und erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der unentgeltliche Erwerber (Erbe oder Beschenkter): Wenn Sie zum Beispiel von Ihren Eltern ein Haus oder eine Eigentumswohnung erben oder in vorweggenommener Erbfolge erhalten und vermieten, dann erzielen Sie aus dieser vermieteten Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Miteigentümer: Auch wenn ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung mehreren Eigentümern gehört und vermietet wird, entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Besonderheiten gibt es aber bei der Berechnung und Verteilung dieser Einkünfte auf die einzelnen Miteigentümer.

Der Mieter: Ein Mieter erzielt ausnahmsweise dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn er einzelne Räume seines Hauses oder seiner Wohnung untervermietet.

Zu den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung gehören jedoch nicht nur die direkten Mietzahlungen, vielmehr können auch andere Einnahmen oder Ersatzleistungen zu diesen Einkünften gehören. So könnten Sie anstatt einer Geldleistung auch Sach- oder Dienstleistungen als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache erhalten. Auch diese Leistungen sind als Entgelt zu betrachten und damit steuerpflichtig.

Diese Zahlungen gehören zu den Mieteinnahmen aus Grundstücken

Einnahmen für die Überlassung von Wohnräumen in Häusern oder Wohnungen,

Einnahmen für die Gebrauchsüberlassung von anderen Räumen, z.B. Geschäftsräumen, Praxisräumen, Lagerräumen,

Nebenkostenvorauszahlungen, die Ihre Mieter monatlich leisten (verrechnet mit Erstattungen/Nachzahlungen bei der Abrechnung),

Einnahmen aus der Vermietung von Garagen,

Einnahmen aus der Überlassung von Werbeflächen,

Mieteinnahmen aus sonstigen Verträgen,

Einnahmen von Immobilien als Standort einer Mobilfunkantenne,

Pachtzahlungen für unbebaute Grundstücke oder Äcker,

Einnahmen für die Überlassung von Einbauten (z.B. Einbauküche, Wohnungseinrichtung, Ladenausstattung),

Einnahmen aus Rechten im Zusammenhang mit Grundstücken wie Erbbaurechte oder Einnahmen aus der Überlassung eines Nießbrauchsrechts,

Zahlungen, die Sie als Gegenleistung für die Abtretung einer Mietforderung erhalten, sowie Zahlungen, die Ihnen als Einnahmeersatz zufließen,

Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen, sofern Sie zur Umsatzsteuerpflicht optiert haben. Bei der Überlassung von Räumen zu Wohnzwecken ist dies aber nicht erlaubt.

1.2   Wann fällt Steuer auf die Einnahmen an?

Grundsätzlich werden Mieteinnahmen im Privatbereich zum Zeitpunkt der Zahlung steuerlich berücksichtigt. Sie müssen also nur die Zahlungen versteuern, die Sie auch erhalten haben. Falls Mietrückstände auflaufen, sind diese erst im Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern.

Wann eine Zahlung als zugeflossen gilt, hängt unter anderem davon ab, wie gezahlt wird.

Bei Barzahlungen oder Zahlung durch Scheck findet der Zufluss bei persönlicher Übergabe oder dem Zeitpunkt des Posteingangs statt. Es kommt nicht darauf an, wann Sie den Scheck auf Ihrem Konto einreichen. Anderenfalls könnte der Zuflusszeitpunkt nach Belieben gewählt werden.

Wird die Mietzahlung überwiesen, gilt die Miete mit dem Wertstellungstag auf dem Konto als zugeflossen.

Da es sich bei Mieteinnahmen um regelmäßig wiederkehrende Zahlungen handelt, gibt es Ausnahmen von diesen Regeln: Wenn eine regelmäßige Zahlung kurz vor Beginn oder nach Beendigung des Kalenderjahres eingeht, zu dem sie wirtschaftlich gehört, gilt die Zahlung in dem Jahr als zugeflossen, dem sie wirtschaftlich zuzuordnen ist. Die Ausnahmeregelung soll nur dazu dienen, zufallsbedingte Abweichungen zu vermeiden und die Besteuerung nach den tatsächlichen Gegebenheiten zu ermöglichen.

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Beispiel: Die monatliche Mietzahlung für den Monat Januar ist am 1. Januar des Jahres 02 fällig. Der Mieter hat aber sehr rechtzeitig überwiesen und die Gutschrift erfolgte schon Ende Dezember 01. Diese Mietzahlung wird im Jahr 02 als Einnahme berücksichtigt.

Zahlt der Mieter allerdings die Miete für Dezember 01, die eigentlich am 1. Dezember 01 fällig gewesen wäre, erst Anfang Januar 02, muss diese Zahlung zwingend im Jahr 01 erfasst werden.

1.3   ABC der Mieteinnahmen

Im ABC der Mieteinnahmen finden Sie eine Darstellung der am häufigsten vorkommenden Einnahmearten.

Abstandszahlungen

Abstandszahlungen eines Mieters für die Entlassung aus einem bestehenden Mietvertrag gehören beim Vermieter zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 21.8.1990, VIII R 17/86, BStBl. 1991 II S. 76). Abstandszahlungen können Sie als außerordentliche Einkünfte nach § 34 EStG nach der Fünftelregelung begünstigt versteuern.

Dagegen gehören Zahlungen für den Verzicht auf ein Wohnrecht nicht zu den Mieteinnahmen (BFH-Urteil vom 9.8.1990, X R 140/88, BStBl. 1990 II S. 1026). Das gilt auch für Zahlungen für den Verzicht auf einen Vorbehaltsnießbrauch.

Angehörige

Mieteinnahmen, die Sie von Angehörigen erhalten, sind ebenfalls zu versteuern.

Antennenstandort

Stellen Sie Ihre Immobilie als Standort für Mobilfunkantennen zur Verfügung, erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (FG Saarland vom 20.10.2009, 2 K 1260/07, EFG 2010 S. 140).

Arbeitnehmerwohnungen

Arbeitnehmerwohnungen, die der Arbeitgeber unentgeltlich überlässt, führen ebenfalls zu Mieteinnahmen. Die Höhe wird nach dem Wert der dafür erbrachten Arbeitsleistung bemessen. Als Vergleichswert kann die marktübliche Miete für die überlassene Wohnung oder eine vergleichbare Wohnung genutzt werden.

Baukostenzuschüsse

Zuschüsse durch den Mieter

Wenn der Vermieter ein Gebäude baut, an dessen Herstellungskosten sich der zukünftige Mieter beteiligt, wird sich dies normalerweise in einer niedrigeren Miete bemerkbar machen.

Der Zuschuss ist in diesem Fall als zusätzliche Miete zu versteuern. Der Vermieter hat hierbei ein Wahlrecht, ob die Versteuerung im Jahr des Zuflusses erfolgen soll oder wirtschaftlich auf die Laufzeit des Mietvertrages verteilt wird.

Sonstige Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln

Zuschüsse in Verbindung mit einer Gebrauchsüberlassung sind immer als Einnahme anzusetzen. Dies können beispielsweise Zuschüsse sein, die für Belegungsrechte gezahlt werden (Sozialwohnungen). Mit diesen Zuschüssen fördern die Länder in bestimmten Regionen auch den privaten Wohnungsbau. Als Gegenleistung für diese Zuschüsse müssen Sie die Wohnungen an solche Mieter vermieten, die besondere Probleme bei der Wohnraumsuche haben. Dieses Recht, den Kreis der Mieter einzuschränken, wird als Belegungsrecht bezeichnet.

Auch Gelder, die zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus als Zuschuss gezahlt werden, sind als Einnahmen zu versteuern. Dieser Zuschuss gleicht Nachteile aus, die durch Mietpreisbindung oder Vermietung an nur einen eingeschränkten Personenkreis entstehen.

Herstellungsaufwand durch den Mieter

Werden durch den Mieter An-, Aus- oder Einbauten vorgenommen, bleibt dies ohne Bedeutung, wenn das Objekt bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird. Wenn Sie sich mit dem Mieter darauf einigen, dass die Bauten erhalten bleiben sollen, weil es wirtschaftlich oder aus anderen Gründen unsinnig wäre, diese zu beseitigen, kommt es auf die Gegenleistung an.

Ausgleichszahlungen hierfür, die Sie an den Mieter leisten, sind Gebäudeherstellungskosten, die Sie abschreiben können.

Es ist aber auch denkbar, dass Sie sich mit Ihrem Mieter bereits vor Beginn der Baumaßnahme darauf geeinigt haben, dass der Mieter zwar umbauen darf, aber die Umbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos an Sie als Vermieter fallen. Für diesen Fall haben Sie bereits im Moment der Fertigstellung Einnahmen aus Vermietung in Höhe der Herstellungskosten zu versteuern, wobei Sie die Herstellungskosten als Vermieter abschreiben können.

Diese Regelung ist konsequent, da der Mieter oftmals eine sehr geringe Miete zahlt, wenn er im Gegenzug ein Objekt umbaut und grundlegend modernisiert.

Bausparzinsen

Bausparzinsen auf Guthaben sind normalerweise als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu berücksichtigen. Etwas anderes kann gelten, wenn zum Beispiel ein Haus erworben werden soll und vorher ein Bausparvertrag über ein Bankdarlehen aufgefüllt wird. Dies wird meistens getan, um die Mindesteinzahlung zu erreichen, damit der Bausparvertrag möglichst bald zuteilungsreif wird.

In diesem Fall wären die Kreditzinsen für das Bankdarlehen bei Vermietung und Verpachtung abzuziehen und die Bausparzinsen als Einnahmen aus Vermietung zu versteuern. Insbesondere seit Einführung der Abgeltungsteuer ist dies von großem Vorteil, da bei den Kapitaleinkünften ein Abzug von Werbungskosten nicht mehr zulässig ist, während die Guthabenzinsen in voller Höhe unter die Abgeltungsteuer fallen. Für Habenzinsen aus der Anlage von vorübergehend nicht benötigten Baudarlehen – dies kommt meistens in der Bauphase in Betracht – gilt das Gleiche.

Beschlagnahme

Wird Ihr Haus beschlagnahmt, weil Wohnungen leer stehen und die Gemeinde z.B. Obdachlose unterbringen möchte, erhalten Sie eine Nutzungsentschädigung. Auch wenn Sie hierdurch zum Vermieter wider Willen geworden sind, zählen die Entschädigungszahlungen zu den Einnahmen.

Entschädigungszahlungen

Entschädigungen sind in der Regel nicht steuerbar. Sie sind kein Entgelt für eine befristete Nutzungsüberlassung, sondern ein Ausgleich für eine dauerhafte Wertminderung Ihres Grundstücks. Werden über Ihr Grundstück Hochspannungsleitungen verlegt oder andere dauerhafte Eingriffe vorgenommen, die im öffentlichen Interesse sind, können Sie sich dagegen oft nicht wehren. Gibt es für die Versorgung der Allgemeinheit keine Alternative, kann das Recht zu dem Eingriff auch durch eine Enteignung ermöglicht werden. Für diesen Eingriff in Ihr Vermögen erhalten Sie eine Entschädigung, die nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört (BFH-Urteil vom 2.7.2018, IX R 31/16, BStBl 2018 I S. 759).

Dies gilt aber nicht bei Nutzungsentschädigungen. Denn sobald Sie Entschädigungen erhalten, die Ihnen einen Ausgleich für die entgangene Nutzung Ihres Grundstücks oder der Immobilie geben, sind die Zahlungen zu versteuern. Das betrifft z.B. Zahlungen für Wegerechte oder für Entschädigungen, die Ihnen vom Gericht zugesprochen wurden, weil der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgegeben hat.

Erhalten Sie vom Mieter wegen vertragswidrig unterlassener Renovierung eine Entschädigung, so liegen Einnahmen vor. Im Gegenzug sind die Renovierungskosten, für die Sie danach selbst aufkommen müssen, natürlich in voller Höhe Werbungskosten.

Auch Entschädigungen, die der Mieter zahlt, weil die Wohnung nicht vertragsgemäß zurückgegeben wurde (z.B. nicht durchgeführte Reinigung, zurückgelassener Müll), gehören zu den Mieteinnahmen.

Erbbauzinsen

Beim Erbbau räumt der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten das Nutzungsrecht über sein Grundstück auf bestimmte Zeit ein. Oft beträgt die Laufzeit von Erbbaurechten 100 Jahre. Vielfach bestellen Kirchen oder Glaubensgemeinschaften diese Erbbaurechte und behalten die Grundstücke weiter im Vermögen, auch wenn sie sie über lange Zeit nicht nutzen können.

Der Erbbauberechtigte hat den Vorteil, dass er nicht noch einen oft sehr hohen Grundstückskaufpreis in die Immobilienfinanzierung mit einrechnen muss, wenn er das Gebäude auf dem fremden Grundstück errichtet. Als Gegenleistung für die Grundstücksnutzung muss er einen Erbbauzins zahlen.

Diese Zahlungen muss der Besteller des Erbbaurechts als Einnahmen erfassen, da sie die Nutzung des Grundstücks abgelten. Dies gilt auch, wenn die Beträge nicht monatlich fließen, sondern in einer Summe oder in mehreren großen Teilbeträgen geleistet werden (BFH-Urteil vom 20.9.2006, IX R 17/04, BFH/NV 2007 S. 131).

Wird der Erbbauzins für mehr als fünf Jahre im Voraus gezahlt, muss die Einnahme auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung erfolgte.

Nach Auslaufen des Erbbaurechts fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. In der Regel werden hierfür Entschädigungszahlungen vereinbart. Sollte das Gebäude, aus welchen Gründen auch immer, ohne solche Zahlungen an den Grundstückseigentümer übergehen, ergeben sich in Höhe des Wertes zusätzliche Einnahmen.

Erstattete Werbungskosten

Erstattete Werbungskosten zählen zu den Einnahmen, wenn sie vorher schon als Ausgaben deklariert wurden. Dies können zum Beispiel Beitragsrückerstattungen aus Hausversicherungen, Erstattungen bei der Grundsteuer oder Änderungen bei Anliegerbeiträgen sein. Aber auch in Gerichtsprozessen erstrittene Leistungen, die in Verbindung mit dem Grundstück stehen, sind als Einnahmen zu erfassen.

Ferienhäuser und -wohnungen

Auch die Mieteinnahmen aus der Überlassung von Ferienhäusern und -wohnungen gehören grundsätzlich in den Bereich der Vermietung und Verpachtung. Oftmals steht aber bei der Anschaffung einer Ferienimmobilie das private Interesse im Vordergrund. Wenn keine Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist, können die anfallenden Verluste nicht abgezogen werden. Damit bleiben Ausgaben und Einnahmen in der Steuererklärung unberücksichtigt.

Feuerversicherung

Feuerversicherungen zahlen Entschädigungen in der Regel für Vermögensverluste, die durch den Schaden an der Substanz entstanden sind. Diese Zahlungen sind nicht steuerbar.

Mittlerweile gibt es etliche Vertragsgestaltungen, bei denen Mietausfallentschädigungen gezahlt oder Werbungskosten wie beispielsweise Aufräumkosten ersetzt werden. Diese Erstattungsleistungen sind entweder als Einnahmen zu erfassen oder im Fall der Werbungskosten entsprechend gegenzurechnen.

Kaution

Kautionszahlungen sind nicht dem Vermögen des Vermieters zuzurechnen und können daher auch keine Einnahmen darstellen. Auch die Zinsen aus der Mietkaution stehen dem Mieter zu und sind von diesem zu versteuern.

Erst bei Verwendung der Mietkaution kann eine Versteuerung als Einnahme beim Vermieter infrage kommen, und zwar

bei Verrechnung mit nicht gezahlter Miete,

bei Einbehalt der Kaution für nicht durchgeführte Renovierungen,

bei Einbehalt der Kaution für beschädigte Gegenstände, die repariert werden müssen, und

bei Einbehalt der Kaution für nicht rechtzeitige Rückgabe der Mietsache.

Mietausfall

Wenn Ihnen Ihr Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht zahlt, fließen Ihnen keine Einnahmen zu. Nicht gezahlte Miete kann aber auch nicht als Werbungskosten abgezogen werden.

Mietausfallversicherungen und Zahlungen aus Mietgarantien sind Ersatz für entgangene Mieteinnahmen. Gerade bei Käufen vom Bauträger wird versucht, einen Kaufanreiz durch Mietgarantien zu schaffen. Diese Garantien springen ein, wenn das Objekt leer steht und keine Mieteinnahmen fließen. Bei Elementarschäden werden von den Versicherungen teilweise Zahlungen für Einnahmeverluste (Mietausfall) geleistet.

Mieteraufwendungen

Mieteraufwendungen, bei denen es sich um reine Instandhaltungen handelt, zu denen der Mieter vertraglich verpflichtet ist, sind keine Einnahmen des Vermieters.

Wenn dagegen beim Auszug aber Zahlungen des Mieters erfolgen, weil er die Instandhaltungen nicht ausgeführt hat, sind dies Einnahmen. Der Vermieter kann die Aufwendungen zur Beseitigung der Mängel aber dann wieder als Werbungskosten abziehen.

Mietvorauszahlungen

Bei Immobilien, bei denen der Vermieter umfangreiche Umbauten speziell für den Mieter vorgenommen hat, ist der Vermieter daran interessiert, eine Mietvorauszahlung zu erhalten. Leistet der zukünftige Mieter vorab Zahlungen, die auf die laufende Miete angerechnet werden, liegen immer Einnahmen vor.

Grundsätzlich müssen Sie die Vorauszahlungen sofort bei Zufluss versteuern und die Restzahlungen jeweils monatlich.

Sie haben aber das Wahlrecht, die Mietvorauszahlung auf die Zeit zu verteilen, für die diese vertraglich bestimmt ist. Die Versteuerung erfolgt dann laufend in Höhe der monatlich gezahlten Miete zuzüglich der anteiligen Vorauszahlung.

Sollte das Mietverhältnis enden, bevor die gesamte Mietvorauszahlung versteuert ist, muss der bisher noch nicht berücksichtigte Anteil bei Beendigung des Mietvertrages als Einnahme angesetzt werden.

Möblierte Wohnung/möbliertes Zimmer

Sollten Sie eine Wohnung möbliert vermieten, wird die Miete oft aufgeteilt in die reine Wohnungsmiete und in die Miete für die Einrichtung. Dies ist auch sinnvoll, falls Mieterhöhungen anstehen oder es einmal zu Streitigkeiten bezüglich der Höhe der Miete kommt. Die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungseinrichtung – vielfach ist es nur eine Küchenzeile – sind auch als Mieteinnahmen zu versteuern. Das gilt auch dann, wenn es sich um vorher von Ihnen privat angeschafftes Mobiliar handelt.

Nachträgliche Einnahmen

Mieteinnahmen sind auch zu versteuern, wenn kein Mietverhältnis mehr besteht, weil Sie Ihr Objekt beispielsweise verkauft haben oder selbst nutzen.

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Beispiel: Sie nutzen Ihre Immobilie ab dem 1. Januar des Jahres 02 selbst. Im Jahr 03 erhalten Sie noch Zahlungen eines Mieters, der seit dem Jahr 01 mit der Miete rückständig war.

Die Mieteinnahmen sind im Jahr 03 zu versteuern. Werbungskosten für das Haus, dessen Besitzer Sie weiterhin sind, können Sie aber trotzdem nicht geltend machen. Die Miete ist zwar im Jahr 03 zugeflossen, betrifft aber ein Vertragsverhältnis aus dem Jahr 01, für das bereits sämtliche angefallenen Werbungskosten abgezogen wurden. Die mit der Immobilie verbundenen Kosten des Jahres 03 sind voll der Selbstnutzung zuzurechnen.

Anders ist es natürlich, wenn Kosten angefallen sind, um die rückständige Miete einzutreiben (zum Beispiel Anwaltshonorare oder Kosten für den Gerichtsvollzieher).

Nebenkosten

Nebenkosten werden meistens zusammen mit der Miete monatlich als Vorauszahlung fällig. Je nach Vertragsgestaltung und örtlichen Gegebenheiten werden in der Nebenkostenvorauszahlung beispielsweise die Kosten für Heizung, Kalt- und Warmwasser, Schmutzwasser, Treppenhausbeleuchtung, Reinigung, Hausversicherungen, Grundsteuer, Hausmeister und Gartenpflege auf den Mieter umgelegt.

Mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung, die der Mieter vom Vermieter fordern kann, wird dann über die tatsächlichen Kosten abgerechnet. Mit der sich hieraus ergebenden Nachzahlung oder Erstattung sollten die Nebenkosten für den Vermieter völlig neutral sein. Viele Finanzämter akzeptieren es daher, wenn die Nebenkosten in der Berechnung der Mieteinkünfte weder auf der Einnahmenseite noch auf der Ausgabenseite dargestellt werden.

Dies gilt aber nur, soweit die Kosten auch tatsächlich entstanden sind.

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Beispiel: Der Vermieter erledigt die Gartenarbeiten, das Schneeräumen und die Straßenreinigung am Mietobjekt selbst. Hierfür verlangt er zulässigerweise von den Mietern eine Umlage, da insoweit fremde Kosten eingespart wurden. Ein angestellter Hausmeister oder Hausmeisterservice würde zudem meist noch wesentlich höhere Kosten verursachen.

Die Umlage für diese Kosten wurden vom Mieter gezahlt, sind dem Vermieter aber effektiv nicht entstanden, weil er eigene Arbeitsleistung eingebracht hat. Damit muss er diese Kostenumlage in der Steuererklärung angeben.

Der umgekehrte Fall ist aber auch vorstellbar, wenn entstandene Kosten nicht vollständig umgelegt wurden.

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Beispiel: Dem Vermieter ist es zu viel Aufwand, die Grundsteuer in die Nebenkosten einzurechnen, weil er aufgrund sehr unterschiedlicher Wohnungsgröße keinen geeigneten Aufteilungsschlüssel findet. In diesem Fall kann er die Grundsteuer vollständig bei den Werbungskosten aus Vermietung geltend machen.

Photovoltaikanlagen

Photovoltaikanlagen, mit denen Strom in das Netz eingespeist wird, sind in der Regel als Gewerbebetriebe konzipiert. Die Vergütungen, die der Netzbetreiber zahlt, gehören daher zu den Einnahmen aus Gewerbebetrieb.

Umsatzsteuer

Haben Sie sich bei Vermietung für gewerbliche oder freiberufliche Nutzung zur Umsatzsteuerpflicht entschieden, gehört auch die auf die Mieten gezahlte Umsatzsteuer zu den Einnahmen. Diese Umsatzsteuerzahlungen werden von Ihnen aber nur treuhänderisch vereinnahmt und sind bei Abführung an das Finanzamt wieder als Werbungskosten abzuziehen. Vorher erfolgt natürlich noch die Verrechnung mit abzugsfähiger Vorsteuer.

Vorsteuererstattungen