Baulasten E-Book

Frank Maaß

• Herausgeber: Deutscher Gemeindeverlag
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Seitenzahl: 91

Beschreibung

Die vorliegende Kurzkommentierung ist eine praxisorientierte Handreichung, die sich mit dem wichtigen Thema der Baulasten nach der Hessischen Bauordnung beschäftigt. Sie bietet Planern und Fachleuten im Baubereich durch Erläuterungen, Mustertexte, Hinweise und Abbildungen eine wertvolle Unterstützung. Aktuelle Rechtsprechung sowie eine Kommentierung zu § 85 HBO runden den Band ab.

Leseprobe

Kommunale Schriften für Hessen

Baulasten

nach der Hessischen Bauordnung

von

Frank MaaßMag. rer. publ., Rechtsanwalt, Fachanwalt für VerwaltungsrechtHenkel Rechtsanwälte, Mannheim

Prof. Karl-Reinhard SeehausenDipl.-Ing., Architekt, Ltd. Baudirektor a. D.

Deutscher Gemeindeverlag

1. Auflage 2023

Alle Rechte vorbehalten

© Deutscher Gemeindeverlag GmbH, Stuttgart

Gesamtherstellung: W. Kohlhammer GmbH, Stuttgart

Print:

ISBN 978-3-555-02289-5

E-Book-Formate:

pdf: ISBN 978-3-555-02290-1

epub: ISBN 978-3-555-02291-8

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Die vorliegende Kurzkommentierung ist eine praxisorientierte Handreichung zum Thema Baulasten nach der Hessischen Bauordnung und enthält für die Planung wichtige Erläuterungen, Mustertexte, Hinweise und Abbildungen. Aktuelle Rechtsprechung sowie eine Kommentierung zu § 85 HBO runden den Band ab.

Frank Maaß, Mag. rer. publ., Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Henkel Rechtsanwälte, Mannheim; Prof. Karl-Reinhard Seehausen, Dipl.-Ing., Architekt, Ltd. Baudirektor a. D.

Inhaltsverzeichnis

Vorbemerkung

1.Inhalte der Baulasten

1.1Begriff der Baulasten1

1.2Rechtsnachfolge1

1.3Beschränkung auf öffentliches Recht1

1.4Landesrecht; Grundstücksbegriff; Flächenbaulast1

1.5Keine behördliche Anordnung von Baulasten2

1.6Inhalte der Baulasten2

1.7Vorhabenbezogen oder grundstücksbezogen?3

1.8Verpflichtungen aus anderen Rechtsvorschriften3

1.9Festsetzungen von Bebauungsplänen/Denkmalbuch3

1.10Einmalige Forderungen4

1.11Auflagen und Bedingungen aus anderem öffentlichen Recht4

1.12Begünstigte Flurstücke4

1.13Verhältnis zum Privatrecht4

1.14Vollzug der Baulasterklärung5

1.15Regelungen zur Unterhaltung und Nutzung der Baulastflächen5

1.16Finanzieller Ausgleich5

1.17Ergänzung durch Grundbuch5

1.18Abteilungen I und II des Grundbuches5

2.Eintragungsverfahren

2.1Antrag6

2.2Miteigentümer und Berechtigte6

2.3Verbindung mit Bauanträgen6

2.4Ausfertigung der Baulasterklärung6

2.5Grundbuchauszüge7

2.6Beglaubigung der Unterschriften7

2.7Bevollmächtigte7

2.8Anzahl der Kartenauszüge7

2.9Ortsvergleich auf Kartenauszug7

2.10Umfang des Ortsvergleiches8

2.11Durchführung des Ortsvergleiches8

2.12Lagepläne zum Bauantrag8

2.13Kopien von Kartenauszüge8

2.14Mehrere Baulasterklärungen auf einer Erklärung8

2.15Bestimmtheit8

2.16Darstellung der Baulastflächen8

2.17Wirksamkeit der Baulast9

2.18Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis9

2.19Prüfungsverfahren der Baulasterklärungen9

2.20Zurückweisung9

2.21Zeitpunkt der Baulasterklärungen9

2.22Baulasten bei Abweichungen und Befreiungen10

2.23„Vorratsbaulasten“?10

2.24Gebühren für Baulasteintragungen10

2.25Gebührenpflicht11

2.26Mustertexte für Baulasten11

3.Baulastenverzeichnis

3.1Hinweise zur Führung des Baulastenverzeichnisses12

3.2Örtliche Zuständigkeit12

3.3Grundstücksbezogenheit12

3.4Gestaltung Baulastenblatt12

3.5Änderung der Flurstücksbezeichnung13

3.6Eintragungsvermerke13

3.7Löschungsvermerke13

3.8Eintragungsverfügung13

3.9Eintragung der Inhalte der Baulasten13

3.10Änderungen14

3.11Baulastakten14

3.12Durchschriften14

3.13Schließen eines Baulastenblattes14

3.14Löschung von Baulasten15

3.15Antrag auf Löschung15

3.16Anhörungen vor der Löschung15

3.17Veränderung der Baulasten durch Umlegungsstelle15

4.Mustertexte für Verpflichtungserklärungen

Grundlegendes Muster einer Verpflichtungserklärung – formlos16

Baulasterklärung (§ 85 HBO)16

4.1Baulasten zur Erschließung17

4.1.1Zugang als Dauernutzung17

4.1.2Zugang nur zur Rettung18

4.1.3Zufahrt als Dauernutzung18

4.1.4Zufahrt nur zur Rettung19

4.1.5Zufahrts- und Bewegungsfläche für Rettungsfahrzeuge20

4.1.6Sicherung des 2. Rettungsweges21

4.1.7Leitungsrechte21

4.2Baulasten zu Abstandsflächen22

4.2.1Übernahme von Abstandsflächen ab Geländeoberfläche22

4.2.2Übernahme von Abstandsflächen ab Gebäudeoberkante23

4.2.3Anbaupflicht an Grenzwand24

4.2.4Brandschutzabstand25

4.3Baulasten zur gemeinsamen Nutzung von Bauteilen26

4.3.1Erhaltung gemeinsamer Bauteile26

4.3.2Mitbenutzung fremder Bauteile27

4.4Baulasten zur Mitbenutzung und Vereinigung von Flächen28

4.4.1Gemeinsamer Kleinkinderspielplatz28

4.4.2Stellplätze auf fremdem Grundstück – Dauernutzung30

4.4.3Stellplätze auf fremdem Grundstück – Wechselnutzung31

4.4.4Vereinigung von Flurstücken zum Baugrundstück31

4.4.5Duldung belästigender Einwirkungen von Nachbarbebauung33

4.4.6Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen33

4.4.7Nutzungsbeschränkung34

4.5Baulasten zum Abbruch34

4.5.1Abbruchverpflichtung34

5.Anlagen

5.1Antragsvordruck für Baulasterklärungen – Formular36

5.1.1Erläuterungen39

5.2Gesetzestexte40

5.3Kommentierung zu § 85 HBO43

5.3.1Allgemein43

5.3.2Baulast43

5.3.3Schriftformerfordernis; Beglaubigung58

5.3.4Verzicht59

5.3.5Baulastenverzeichnis62

Stichwortverzeichnis

Vorbemerkung

Die vorliegende Veröffentlichung soll als Arbeitshilfe für die Praxis dienen. In der Baupraxis befassen sich vornehmlich Bauaufsichtsbehörden, Architekten, Vermessungsingenieure, Rechtsanwälte und Bauherren mit Baulasten. Da es aktuell keine amtlichen Musterformulierungen für Baulasten gibt und der aktuelle Bauvorlagenerlass kein Formular für eine Baulastenübernahmeerklärung enthält, sollen mit der vorliegenden Veröffentlichung Vorschläge für Formulierungen sowie Hinweise auf einzelne Problemstellungen geliefert werden. Dies wird mit typisierten Zeichnungen typischer Baulasten ergänzt.

Aufgrund der Zielsetzung dieser Veröffentlichung als Arbeitshilfe für die Baupraxis soll die Darstellung nicht mit wissenschaftlichen Ausführungen überfrachtet werden, um die Übersichtlichkeit zu wahren. Für vertiefende Fragestellungen wird ein Auszug aus einer HBO-Kommentierung im Anhang abgedruckt. Hierbei handelt es sich um einen Vorabdruck einer Aktualisierung der Kommentierung zu § 85 HBO, (früher § 75 HBO), die zuletzt 2012 als Allgeier/Rickenberg, Die Bauordnung für Hessen, in der 9. Auflage im Kohlhammer Deutscher GemeindeVerlag erschienen ist. Die Aktualisierung erfolgte durch Frank Maaß.

Die vorliegende Veröffentlichung wurde durch Karl-Reinhard Seehausen begründet und erschien 1995 in der 1. Auflage und 2003 in der 2. Auflage in der Informationsreihe der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen. Karl-Reinhard Seehausen hat als Leitender Baudirektor 35 Jahre Kreisbauämter geleitet und in enger Zusammenarbeit mit der Obersten Bauaufsicht die seinerzeit neuen Baulastregelungen in auch für Architekten und Ingenieure praktikable Verfahren umgesetzt. Als Abteilungsleiter beim Oberprüfungsamt für den höheren bautechnischen Dienst und Professor an der Universität Kassel gehörte es zu seinen Aufgaben, Baureferendare und Ingenieurstudenten die Grundsätze des öffentlichen Baurechts zu vermitteln. Frank Maaß hat als Fachanwalt für Verwaltungsrecht1 mehr als 20 Jahre Erfahrung aus der Beratung von Bauherren und Bauaufsichtsbehörden bei der Abfassung und Durchsetzung von Baulasten.

Mannheim, Kassel im Mai 2023Frank Maaß und Karl-Reinhard Seehausen

1.Inhalte der Baulasten

1.1Begriff der Baulasten

1Nach § 85 HBO1 können die Eigentumsberechtigten durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Die Baulasten ruhen als öffentliche Lasten auf dem Grundstück. Die Übernahme einer Baulast gilt als öffentlich-rechtliche Sicherung nach § 2 Abs. 15 HBO.

1.2Rechtsnachfolge

2Diese öffentlich-rechtliche Verpflichtung bleibt gegenüber allen Rechtsnachfolgern bestehen. Sie ist auch gegenüber Personen der Rechtsnachfolge – Einzelrechtsnachfolge, Gesamtrechtsnachfolge, und Erwerb durch Zwangsversteigerung – wirksam.

1.3Beschränkung auf öffentliches Recht

3Baulasten sind auf das öffentliche Recht beschränkt. Sie können auch andere als baurechtliche Regelungen betreffen, wenn die öffentlich-rechtliche Regelung der Errichtung einer baulichen Anlage dient. Somit können z. B. planungsrechtliche Bindungen, immissionsschutzrechtliche Duldungen oder naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen Gegenstand von Baulasten sein.

Als Baulast können auch von Amts wegen Befristungen, Bedingungen und Widerrufsvorbehalte von rechtsbeständigen Bescheiden wie Baugenehmigungen, Verfügungen und Vergleichen eingetragen werden. Auch etwa die Rückbauverpflichtung nach § 35 Abs. 5 S. 3 BauGB ist nach der ausdrücklichen Regelung durch Baulast sicherbar.

1.4Landesrecht; Grundstücksbegriff; Flächenbaulast

4Baulasten lasten auf Grundstücken, wobei grundsätzlich vom zivilrechtlichen Grundstücksbegriff ausgegangen wird. Bei einem Grundstück handelt es sich um einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter einer besonderen laufenden Nummer eingetragen ist. Wenn unter einer laufenden Nummer zwei Flurstücke eingetragen sind, bilden diese gemeinsam ein Grundstück im Rechtssinn. Dies kann man so zusammenfassen: Mehrere Flurstücke können ein Grundstück bilden, mehrere Grundstücke können ein Baugrundstück sein. Besteht ein Baugrundstück aus mehreren Grundstücken, muss eine (Vereinigungs-)Baulastauf jedem Grundstück eingetragen werden (vgl. § 4 Abs. 2 S. 1 HBO).

Die Baulasten sind in der HBO geregelt und daher Teil des Landesrechts. Daraus folgt nach der Rechtsprechung des BVerwG, dass landesrechtliche Baulasten nicht den bundesrechtlichen Grundstücksbegriff ändern können2. Das bedeutet, dass die Übernahme einer sogenannten Flächenbaulast, mit denen die planungsrechtliche Ausnutzbarkeit eines Grundstücks auf ein anderes Grundstück übertragen wurde, allein nicht zur planungsrechtlichen Zulässigkeit des begünstigten Vorhabens führt. Allerdings können mit einer Baulast Befreiungsvoraussetzungen geschaffen werden3.

1.5Keine behördliche Anordnung von Baulasten

5Die Übernahme von Baulasten kann von der Bauaufsicht nicht einseitig angeordnet werden. Sie sind nur eine Möglichkeit für die Bauherrschaft, öffentlich-rechtliche Bedenken auszuräumen und dadurch ein sonst nicht genehmigungsfähiges Vorhaben zulässig zu machen. Die Bauaufsicht kann somit keine Baulasten fordern, aber darauf hinweisen und im Rahmen ihrer Beratungstätigkeit entsprechende Vorschläge machen. Die Behörde könnte auch Baugenehmigungen unter einer Nebenbestimmung hinsichtlich einer Baulastübernahme erteilen4. Es bleibt in jedem Fall bei der Verantwortung des Bauherrn und seiner Planer, einen vollständigen und genehmigungsfähigen Bauantrag zu erstellen.

1.6Inhalte der Baulasten

6Baulasten können nur solche Regelungen zum Inhalt haben, die sich nicht schon aus anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. So ist es z. B. unzulässig, Festsetzungen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes als Baulast einzutragen.

In der HBO sind öffentlich-rechtliche Sicherungen, also somit Baulasten, in folgenden Vorschriften angesprochen:

–  § 4 Abs. 1 HBO – Zufahrtsbaulast

–  § 4 Abs. 2 HBO – Vereinigungsbaulast

–  § 5 Abs. 1 S. 5 HBO – Zufahrtsbaulast für Feuerwehr und andere Rettungsfahrzeuge

–  § 6 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 HBO – Anbaubaulast

–  § 6 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 HBO – Abstandsflächenbaulast

–  § 8 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 HBO – Spielplatzbaulast

–  § 12 Abs. 2 HBO – Baulast zur Erhaltung gemeinsamer Bauteile

–  § 33 Abs. 2 Nr. 1 HBO – Abstandsbaulast bei Brandwänden

–  § 52 Abs. 1 HBO i. V. m. den Stellplatzsatzungen der Gemeinden5 – Stellplatzbaulast

Nach § 11 Abs. 7 HAltBodSchG kann die Aufrechterhaltung von Sicherungs-, Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen nach § 2 Abs. 7 und 8 BBodSchG Gegenstand einer Baulast sein.

1.7Vorhabenbezogen oder grundstücksbezogen?

7Eine Baulast ist immer in dem Sinne grundstücksbezogen, dass sich die Verpflichtung auf ein Grundstück beziehen muss. Im Übrigen ist es eine Frage der Auslegung der Baulast, ob sich diese lediglich auf ein konkretes Vorhaben bezieht („vorhabenbezogen“) oder ob diese auch einem neuen Vorhaben auf dem begünstigten Grundstück dienen soll (diese Variante wird ebenfalls als „grundstücksbezogen“ bezeichnet)6. Diese Auslegung erfolgt letztlich durch Verwaltungsgerichte, oftmals Jahre nach der Übernahme der Baulast. Daher ist entsprechende Sorgfalt bei der Formulierung der Übernahmeerklärung zu empfehlen, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Da eine Baulast immer mit Nutzungseinschränkungen auf dem belasteten Grundstück verbunden ist, kann es entsprechend weitreichende Rechtsfolgen haben, wenn die Auslegung ergeben sollte, dass die Baulast nicht nur einem konkreten Vorhaben, sondern auch geänderten oder sogar völlig neuen Vorhaben dienen sollte.

1.8Verpflichtungen aus anderen Rechtsvorschriften

8Andere baurechtliche Verpflichtungen können sich aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, aber auch aus Auflagen baurechtlichen Inhalts. Sie sind nur einzutragen, soweit ein öffentliches Interesse an der Eintragung besteht. Die für die Verpflichtung zuständigen Behörden müssen selbstverständlich mit der Sicherung ihrer Forderungen als Baulast einverstanden sein und über die Eintragung unterrichtet werden.

1.9Festsetzungen von Bebauungsplänen/Denkmalbuch

9Kein öffentliches Interesse an der Eintragung von Verpflichtungen aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist anzunehmen, wenn Inhalt und Umfang der Verpflichtung eindeutig der öffentlich­ rechtlichen Vorschrift selbst, z. B. bei Festsetzungen eines Bebauungsplanes, bei Veränderungssperren nach den §§ 14 ff. BauGB, in Verbindung mit amtlichen, auf der öffentlich­rechtlichen Vorschrift beruhenden Verzeichnissen wie z. B. dem Denkmalverzeichnis nach § 10 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes (HDSchG), oder nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommenen Eintragungen (§ 9 Abs. 6 BauGB) entnommen werden können. Auch wenn die Verpflichtungen keine baulichen Wirkungen haben, ist eine Eintragung als Baulast unzulässig.

1.10Einmalige Forderungen

10An der Eintragung von Verpflichtungen aus Auflagen, die sich nur auf ein einmaliges Tun, Dulden oder Unterlassen beziehen, besteht ebenfalls in der Regel kein öffentliches Interesse.

1.11Auflagen und Bedingungen aus anderem öffentlichen Recht

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