Casas E-Book

José Manuel

• Herausgeber: Foca
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Investigación
• Sprache: Spanisch

Seitenzahl: 404

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

"El problema del acceso a la vivienda se ha vuelto insoportable y es considerado como uno de los principales retos a los que nos enfrentamos como sociedad. Está en boca de todo el mundo, pero casi nunca se pasa de ideas vagas y manidas ni se define una solución. El presente libro analiza el fenómeno en profundidad, ubicándolo en su contexto histórico, para entender bien las causas globales y particulares que nos han traído hasta la actual situación. Y lo más importante, da una serie de propuestas realistas, bien fundamentadas y argumentadas, que ayudarán a subvertir lo que parece se ha vuelto insostenible. Con un lenguaje claro, recurriendo a ejemplos concretos y teniendo en cuenta a todas las partes implicadas, este texto aborda la urgente tarea de dar salidas tangibles y también esperanza para un asunto que nos concierne a ti y a mí; porque, tengo la certeza, todos vivimos o queremos vivir en una casa."

Leseprobe

José Manuel López Rodrigo

Casas

Hacer política con (la, nuestra, tu) vivienda

El problema del acceso a la vivienda se ha vuelto insoportable y es considerado como uno de los principales retos a los que nos enfrentamos como sociedad. Está en boca de todo el mundo, pero casi nunca se pasa de ideas vagas y manidas ni se define una solución.

El presente libro analiza el fenómeno en profundidad, ubicándolo en su contexto histórico, para entender bien las causas globales y particulares que nos han traído hasta la actual situación. Y lo más importante, da una serie de propuestas realistas, bien fundamentadas y argumentadas, que ayudarán a subvertir lo que parece se ha vuelto insostenible. Con un lenguaje claro, recurriendo a ejemplos concretos y teniendo en cuenta a todas las partes implicadas, este texto aborda la urgente tarea de dar salidas tangibles y también esperanza para un asunto que nos concierne a ti y a mí; porque, tengo la certeza, todos vivimos o queremos vivir en una casa.

José Manuel López Rodrigo (Madrid, 1966), de formación ingeniero especializado en planificación y urbanismo, viene desarrollando desde 2012 una propuesta en torno a la rehabilitación que ha sido aplicada en diversos municipios.

Ha sido miembro del colectivo Qué Hacemos y ha trabajado para el tercer sector como cooperante en Chile y Ecuador, en Cáritas Española, de la que fue director de Acción Social, y como director de la Fundación FOESSA y el Centro de Estudios Económicos Tomillo, así como miembro de la dirección de la Comisión Española de Ayuda al Refugiado (CEAR). En 2005 se incorpora a la fundación pública Pluralismo y Convivencia, de la que fue director y con la que desarrolló políticas públi­cas para la normalización de las minorías religiosas. En 2015 fue elegido dipu­tado en la Asamblea de Madrid y en 2020 fue nombrado director del plan de innovación Justicia 2030 del Ministerio de Justicia. Actualmen­te es el director del gabinete de la ministra de Sanidad.

Diseño interior y cubierta: RAG

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Ninguna parte de este libro puede utilizarse o reproducirse de cualquier manera posible con el fin de entrenar o documentar tecnologías o sistemas de inteligencia artificial.

Nota a la edición digital:

Es posible que, por la propia naturaleza de la red, algunos de los vínculos a páginas web contenidos en el libro ya no sean accesibles en el momento de su consulta. No obstante, se mantienen las referencias por fidelidad a la edición original.

© José Manuel López Rodrigo, 2025

© Ediciones Akal, S. A., 2025

Sector Foresta, 1

28760 Tres Cantos

Madrid - España

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@ediciones_akal

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ISBN: 979-13-990818-1-7

capítulo i

Hablemos de casas

La política es el arte de hacer posible lo imposible.

Marta Harnecker

Vives en una casa, todos tenemos un lugar al que llamamos casa. ¿Es tuya? ¿Alquilada? ¿Es de tus padres? ¿Está en un pueblo? ¿En una ciudad? ¿La compartes? ¿Es un piso? ¿Tiene ascensor? ¿Es accesible? ¿Pasas calor en ella? ¿Frío? ¿Demasiado grande? ¿Demasiado pequeña? ¿Tiene terraza? ¿Jardín? ¿Tienes más de una? ¿La alquilas? ¿Para vivienda turística? ¿Vas en vacaciones? ¿En el pueblo o en la playa? ¿La usa tu hija? ¿La has heredado? ¿Completa o sólo una parte? ¿Heredarás una?

Vaya forma de empezar… con una lista de preguntas. Y todavía hay algunas más: ¿perteneces a la generación silenciosa de la posguerra? ¿Eres boomer? ¿X? ¿Millennial? ¿Z? Podemos seguir: ¿naciste en España? ¿En la Unión Europea? ¿Extracomunitario? ¿Tienes trabajo? ¿Qué porcentaje del sueldo dedicas a pagar tu casa?

En este asunto no se puede decir «conmigo no va», las respuestas te sitúan en algún lugar del mapa de la vivienda. O mejor, más que en un mapa, formas parte de un ecosistema, porque tu situación y tus decisiones van a influir en el resto, alteran el ecosistema.

En España vivimos 48,9 millones de personas que formamos 19,3 millones de hogares. Disponemos de un parque de 26,9 millones de viviendas, de las cuales 19,3 millones son principales. De estas, aproximadamente 3,6 millones están en régimen de alquiler en el mercado y 15,6 millones en propiedad, según los datos oficiales.

Hay 7,7 millones de viviendas no principales, aproximadamente 3,8 millones están vacías (14,4%), 2,9 millones son segundas residencias, 400.000 son viviendas turísticas y 600.000 más se integran en un cajón de sastre donde están las viviendas comunales, residencias, cuarteles, prisiones o simplemente no se han podido catalogar.

Son datos del INE, el Banco de España y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de los años 2023 y 2024 que nos permiten tener una foto fija.

Pero la situación es más compleja, el año 2023 cerró con casi 450.000 viviendas nuevas sin vender, que es casi el 1,7% del total del parque de viviendas. Es la primera vez que crece este volumen de inmuebles nuevos sin comprador desde el año 2009, después de que estallara la burbuja. En 2024 el precio de la vivienda se disparó con un aumento medio del 8,4%, el doble que en 2023. Es su mayor repunte desde 2007, el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando subió un 9,8%. Son 11 años consecutivos de incremento. En 2024 un hogar destinaba 7,3 años de su renta;bruta para pagar la compra de una vivienda. En junio de 1987, algo menos de 3. El precio del alquiler medio ha pasado de los 7,2 euros por m2 en junio de 2014 a los 13,4 euros por m2 en junio de 2024. Ha subido más de un 72%[1]. En cuanto a la compra, el precio de la vivienda –nueva y de segunda mano– ha aumentado un 63%. Son datos de la media, si hablamos de ciudades como Barcelona, Málaga, Valencia o Madrid, los porcentajes son más altos.

Cuando leas este libro, los datos seguro que habrán variado, lo hacen todos los meses. La cuestión es la tendencia, hacia dónde nos encaminamos, y esa lleva tiempo sin alterarse. Viviendas vacías, pero baja oferta de alquiler; casas recién construidas, pero poca capacidad de compra. Viviendas parece haber, ¿por qué entonces tan caras? En medio de todo están las finanzas, que a veces son grandes capitales y otras simplemente ahorros. Datos aparentemente contradictorios, ¿cuál es la razón? ¿Apartamentos turísticos? ¿Fondos de inversión? ¿Falta de nueva construcción? ¿Fiscalidad poco ajustada? ¿Ausencia de políticas?

La dificultad de acceso a una vivienda es un problema real y central, tiene que ver con el presente y también con el futuro, con el proyecto de sociedad, en cómo vamos a ser en los próximos 15 años. Pero no es el único problema que hay en torno a la vivienda, al menos hay cuatro a los que responder simultáneamente:

• Generacional. Enseguida pensamos en las personas jóvenes, porque la tasa de emancipación juvenil fue del 16,3% en 2023, lejos del 25% de 2008. Hoy irse de casa es muy difícil; hacerlo sin compartir, casi imposible. Pero también hay que fijarse en las personas mayores. Más de 1,1 millones de personas con más de sesenta años vive en un edificio de más de tres plantas sin ascensor. Muchas con dificultades para salir a la calle, algunas ni siquiera pueden hacerlo. Son la generación con la que se emprendió el modelo actual de gestión de la vivienda que 60 años después tiene unas casas que nos le permiten la calidad de vida que requiere.

• Desigualdad. La vivienda ha sido el sistema de ahorro de la so­ciedad española, especialmente durante los últimos 60 años. El 70% de la riqueza de los hogares españoles tiene forma de ladrillo y es clave para comprender la situación en la que nos encontramos.

El resultado de esta forma de ahorrar es que hay dos tipos de hogares: los que tienen una o más de una vivienda en propiedad, y los que no; los que tienen mochila y los que no. Los primeros pertenecen en su mayoría a la generación de la posguerra que accedió a las viviendas en los años sesenta y a sus descendientes, que son boomers o X, todos mayores de cuarenta años. Viven generalmente en una casa en propiedad y, en algunos casos, han invertido sus ahorros en otra que es su segunda residencia o que alquilan. Son una parte importante de los arren­dadores y su patrimonio inmobiliario se está incrementando todavía más con las herencias. Las generaciones boomer y X están llenando su mochila con las casas de sus padres.

Los segundos viven alquilados, a unos precios tan elevados que les impiden ahorrar y adquirir su propia casa. Son familias inmigrantes y personas vulnerables; son los jóvenes, algunos hijos e hijas de los que tienen mochila, pero que no la van a heredar hasta dentro de 20 años. En ese momento se producirá un nuevo ciclo inmobiliario a partir de herencias de las familias boomers y X, a sus hijas e hijos. Serán herencias más grandes por el aumento del ahorro patrimonial y porque esas familias son más pequeñas, una o dos viviendas por persona, pero no será para todos igual.

Algunas mochilas son muy pequeñas, están en una zona rural en la que no van a vivir o la casa heredada tiene poco valor. En otros casos ni hay mochila porque los gastos para los cuidados al final de la vida han forzado a vender la casa.

Es un proceso de desigualdad creciente en el que los que tienen una mochila grande, cada vez la hacen más grande, y los que no tienen, cada vez tienen menos posibilidad de adquirirla. Es un traspaso de renta en forma de alquiler de los hogares más vulnerables a los hogares con más riqueza, que alimenta el círculo de la desigualdad. Sobre estos cimientos se construye la precariedad, la costura por la que se rompen las sociedades.

• Emergencia climática. La vivienda es fundamental, pero lo es más sobrevivir. El cambio climático va a una velocidad que requiere freno. El informe del Panel Intergubernamental sobre Cambio Climático (IPCC) de 2018 calculaba que, de no tomar medidas, el planeta podría aumentar 1,5 ºC entre 2030 y 2052. El año 2024 ha sido el primero en el que la temperatura media superó esos 1,5 ºC. El primer umbral que se fijó en los Acuerdos de París de 2015 se ha alcanzado en apenas seis años.

Según la Comisión Europea (CE), los edificios en Europa son responsables del 40% del consumo de energía, del 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero y del 35% de los residuos que se generan. En torno a estos datos se crea un círculo vicioso, cuanto más grande se hace el cambio climático, más energía necesitamos para afrontarlo en nuestras casas en forma de aire acondicionado y calefacción, y más lo agrandamos.

En España, los fallecimientos atribuidos al frío en 2023 fueron 22.500, los producidos por el calor 4.400. Entre junio y agosto de 2025 fallecieron 3.644 personas por calor, un 84% más que en los meses de verano de 2024. Con el aumento de la temperatura media en 3 ºC casi se quintuplicará esta última cifra, superando los 20.000 –siendo la población de más edad la más vulnerable–.

No es viable solucionar el problema de acceso a la vivienda a costa de acelerar el cambio climático. Sería muy corto de miras, sería muy corto de vida.

• Económico. La construcción supone hoy algo menos del 5% del PIB en España; en 2008 llegó a ser el 10%. El peso económico de la vivienda ha pasado de estar en la producción a estarlo en las finanzas. Al sector financiero se le ha dado tanto protagonismo durante tanto tiempo que ha llegado a condicionar la toma de decisiones; tanto que la administración ha pensado más en mantenerlo que en el derecho a acceder a una vivienda. Lo que debía ser un derecho en torno al cual se creara un mercado que lo asegurase, ha acabado por convertirse en un mercado que disuelve dicho derecho.

En definitiva, la construcción se ha financiarizado, el capital ha encontrado en la vivienda una oportunidad, los fondos de inversión han entrado cambiando el sistema de precios y la cultura del ahorro. Cuantitativamente representan el 8% del parque de alquiler, pero cualitativamente están definiendo las normas del mercado. Una parte importante de los arrendadores son hogares que alquilan una vivienda que forma parte de sus ahorros, son aproximadamente tres millones.

Desde el punto de vista productivo, el sector de la construcción se ha reducido tras la crisis de 2008 y ha cambiado, lo ha hecho la estructura de las empresas, lo han hecho los materiales con los que construir.

ASÍ QUE TENEMOS UN PROBLEMA

Es global, con características particulares

La vivienda es un problema en el Norte global y en otros países desarrollados. En los últimos 10 años los precios han aumentado un 54% en Estados Unidos y un 32% en China, una subida especialmente importante en los núcleos urbanos que tiene que ver con el proceso de concentración de la población en las ciudades.

El aumento de precios no va acompasado con el de rentas. En esa década años la renta media aumentó un 20% en la UE, mientras que los precios del alquiler y la compraventa crecieron casi un 50%. 

La presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, en su discurso de reelección en 2024 señaló que «Europa se enfrenta a una crisis inmobiliaria que afecta a personas de todas las edades y familias de todos los tamaños. Los precios y los alquileres se están disparando. La gente está luchando por encontrar viviendas asequibles». Ha prometido un plan europeo de vivienda como una de sus propuestas más importantes para sus próximos cinco años de mandato. Algo que seguramente no se pondrá en marcha por la nueva política de seguridad europea; las prioridades parecen haber cambiado de dirección. La distopía de Trump se traduce en nuestra vida cotidiana, entre otras cosas, en que lo tendremos más difícil para resolver la cuestión de la vivienda.

El problema tiene características generales, el capital financiero internacional ha crecido tanto que busca nuevos espacios de inversión y se ha introducido en el sector. La compra de vivienda por parte de los fondos de inversión se ha disparado en los últimos cinco años. En España en 2023 se hicieron adquisiciones de edificios de viviendas en alquiler por valor de 1.600 millones de euros, el 80% por fondos de inversión de carácter internacional. Procesos similares se producen en otros países europeos, pero el problema global se hace particular en cada país. Varía con la aproximación social a la vivienda, el sistema de ahorros de los hogares, las herencias, la renta o la estructura territorial. No es igual en España, con uno de los índices de propiedad de la vivienda más altos de Europa, que en Alemania, que es donde más se vive de alquiler. Dichos procesos, global y particular, se dan simultáneamente.

La singularidad española es consecuencia de las políticas públicas aplicadas durante los últimos 60 años, de la estructura territorial y de la cultura que se ha ido generando. Es difícil abordarlo si no se entiende viene de dónde venimos y qué nos ha dejado todo este proceso. En el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de junio de 2024 aparece por primera vez entre los tres problemas más importantes. Lo dice el CIS, la prensa todos los días y se escucha en bares, plazas y trabajos. Los jóvenes no pueden acceder, los desahucios se siguen produciendo, hay manifestaciones. Está en la agenda social y política, está en la agenda vital.

Si contestaste a las preguntas iniciales, desde esas respuestas de tu experiencia personal leerás las siguientes páginas. Porque también es una cuestión individual. De hecho, una parte importante de las múltiples acciones para solucionarlo pasan por un debate público en el que hay que posicionarse. El debate no necesariamente será a gusto de todos, estamos incorporando intereses contrapuestos e ideologías dispares, pero hay que tenerlo. La salida pasa por decisiones políticas claras, mejor si han sido dialogadas, consensuadas y fruto de la participación. Eso implica entender lo que nos afecta a ti y a mí; yo también vivo en una casa.

Es el desagüe por el que se va la transformación social y económica

La Comisión Europea tiene unas previsiones elevadas de crecimiento del PIB a partir de 2025 y un descenso de la inflación, muy lejos ya de la crisis inflacionaria de 2023. Para España son todavía mejores, con un crecimiento por encima de la media europea y un déficit muy bajo. Se han superado ya los 21 millones de personas afiliadas a la Seguridad Social y son cuatro seguidos de crecimiento de empleo estable. En 2021, 1 de cada 3 trabajadores tenía un contrato temporal, en 2024 es 1 de cada 10 –es decir, el empleo es estable y el paro está en los niveles anteriores a la crisis–. La situación macro es cuantitativa y cualitativamente mejor. Este panorama positivo, que ya empieza a hacerse estructural, tiene tres elementos que lo lastran. El primero es el acceso a la vivienda, porque no es suficiente con tener un trabajo estable con más capacidad adquisitiva si el aumento de renta se va en el pago de la vivienda. No importa cuánto ganes si tienes que pagar más para vivir: entra agua limpia al estanque social en forma de trabajo, estabilidad y salarios, pero sale por el desagüe de la vivienda. La inflación macro está contenida, pero la de la vivienda no, la que afecta en el día a día. Y es desde ahí donde se genera la percepción de si las cosas van bien o mal.

El segundo es el deterioro de los servicios públicos de sanidad y educación como consecuencia de las políticas de austeridad que se pusieron en marcha en 2012. El tercero es el proceso de desigualdad, consecuencia de los dos anteriores. En realidad, estamos hablando de las políticas –salud, educación, vivienda– que producen mayor redistribución y cohesión social.

El estado del bienestar en España se ha sustentado tradicionalmente sobre tres pilares: sanidad universal, educación universal y sistema de pensiones. Con la aprobación de la Ley de Dependencia durante el Gobierno de Zapatero se incorpora un cuarto pilar que tiene que ver con la dependencia y los cuidados, y ahora se plantea añadir un quinto pilar, la vivienda. La característica de estos pilares es que el Estado tiene que impulsarlos y poner los recursos, están en el ámbito de la gestión pública.

Nos vamos a centrar en la vivienda, pero no deberíamos olvidar los otros cuatro sistemas de redistribución, que, siendo fundamentales, tienen diferentes características. Todos pasamos por la sanidad y la educación en algún momento, pero tener una casa es lo único que además de afectarnos a todos lo hace durante todo el tiempo.

El problema no es igual para todos. Afecta sobre todo a los casi 1 de cada 4 hogares que viven de alquiler, fundamentalmente personas jóvenes e inmigrantes. Los tres países europeos donde se destina mayor parte de los ingresos a pagar el alquiler (Eurostat 2023) son Finlandia, España y Suecia. Los tres superando el 30%, pero es una media que varía. Si se trata de hogares monoparentales, el porcentaje aumenta por encima del 40%; si es una zona tensionada, puede llegar a ser todavía mayor.

Requiere una solución urgente

Hay políticas públicas que tardan en tener impacto, tradicionalmente las de vivienda pertenecen a este tipo. Sin embargo, la respuesta al problema es urgente, ya que empieza a ser inhabilitante para una parte importante de la sociedad: para los que tienen que emanciparse y no lo pueden hacer, para los que no pueden comenzar sus proyectos vitales, para los que están al final de su vida en una sociedad que está envejeciendo y necesitan cuidados, o para los que no pueden pagar la vivienda en la que ya viven porque les están subiendo el alquiler.

Urgente, porque el cambio climático va demasiado rápido. Urgente, porque la burbuja que se está generando en torno a la vivienda puede estallar con consecuencias desastrosas. Urgente, porque en este momento se está definiendo el sistema social, político y económico en torno a la vivienda. Necesitamos resolver una situación que aprieta en este momento, pero la forma en que se haga definirá el sistema para los próximos 15 años. De no hacerlo, la desigualdad puede crecer a niveles que agrieten definitivamente la cohesión social.

Es un problema que, como todos, tiene solución(es)

Se escucha con demasiada frecuencia que el problema no tiene solución. Se oye en la calle, pero también en los círculos políticos. Cuando esto ocurre, la política se convierte exclusivamente en comunicación política; cuando no se sabe bien qué hacer, se lanzan titulares. Mi hija de veinticuatro años, al escuchar propuestas de construir medio millón, un millón o dos millones de viviendas, dice: «eso no va a pasar». Este es uno de los puntos de partida de la desafección política.

Una segunda vía es la búsqueda de una solución única, la bala de plata que lo solucione todo, que se pueda explicar en una sola frase, lo cual lleva a veces a lanzar propuestas que traslucen la imposibilidad real. También surge la vía de dejar pasar el tiempo hasta que le llegue el problema al siguiente; a esto se le llama procrastinar.

La última es la búsqueda de un único culpable para generar un relato. A veces funciona, pero ante un problema con tantos actores igual no hay un único culpable, ni un relato simple.

En los últimos años hemos resuelto como sociedad problemas que parecían irresolubles. Hace 20 años parecía que la violencia y los asesinatos en Euskadi no iban a terminar nunca, pero la política hizo que ETA terminara. Cuando llegó el covid-19 nos enfrentamos a un problema desconocido que ni siquiera sabíamos abordar. Al principio fue difícil, por eso algunos de los caminos emprendidos resultaron ser erróneos, pero con el liderazgo político y el esfuerzo colectivo se resolvió. Se tomaron decisiones osadas, como el confinamiento, que nos afectaron a todos pero que nos permitieron salir adelante. Liderazgo político y esfuerzo colectivo son dos claves para resolver el difícil problema de la vivienda, a las que, además, habrá que añadir la innovación. Se requiere una política clara y decidida en este momento.

Política sobre vivienda se ha hecho siempre. Política fue el Eixample de Barcelona que diseñó Ildefons Cerdà en el siglo XIX. Tras años de enfermedades que se propagaban por el aire como miasmas, se planteó un sistema de manzanas abiertas con jardines interiores para regenerar el ambiente. Política fue la expropiación que hizo Felipe II en la ciudad de Madrid cuando trasladó allí su corte en el siglo XVI, obligando a ceder las casas para acoger a funcionarios y militares.

Son decisiones políticas en materia de vivienda las que nos han traído hasta aquí y serán decisiones políticas las que nos tienen que sacar de donde estamos, pero no pueden ser las mismas políticas. Ten en cuenta que no intervenir también es una decisión política.

ANALICÉMOSLO DESDE OTRA PERSPECTIVA

En 2008 estalló la crisis económica, que poco después era social y política. No fue una crisis coyuntural más, de las que se repiten cíclicamente, era una crisis estructural, el crac de octubre fue el hito que mostró el agotamiento de un modelo. Los cambios estructurales son fruto de procesos, pero siempre hay momentos que los señalan y la crisis de las hipotecas subprime fue uno de ellos.

En 2008 la agenda pública la ocupaba el debate sobre quién pagaba la crisis, el empleo, el rescate de la banca o la corrupción. La vivienda era protagonista: desahucios, rescate a los bancos, edificios sin terminar. También estaba en cuestión el modelo de representación política, quién y cómo se tomaban las decisiones que nos habían arrastrado a esta crisis que no parecía tener salida. La sociedad no era capaz de imaginar el futuro. En 2011 el 15M ocupó las plazas con su «no hay pan para tanto chorizo» y su «no nos representan». Era un momento destituyente que señalaba el fin del modelo.

Diez años después, la agenda se había transformado y fue ocupada por la emergencia climática, la revolución digital, el feminismo, la crisis de cuidados y, de nuevo, el acceso a la vivienda. En 2019 las plazas las llenaban Fridays for Future y Extinction Rebellion gritando «no hay planeta B». Empezaba un momento constituyente que tenía que definir el nuevo modelo. Y aquí estamos ahora, como si hubiésemos atravesado un túnel, entramos con un paisaje y diez años después salimos en otro.

En este nuevo contexto hemos de abordar el problema. De manera casi natural y por inercia surgen inmediatamente dos ideas: construyamos mucho y seamos como Austria. Lo pongo en cursiva porque se ha convertido en un concepto, no en un lugar.

Hace falta construir más vivienda, pero no sólo y no de cualquier modo. Antes hay que saber si son recuperables los 3,8 millones de viviendas vacías; qué hacer con las que tiene la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria); si el teletrabajo va a permitir utilizar viviendas rurales; dónde hacerlas; en qué modalidad, compra o alquiler; de qué tamaño; con qué materiales para evitar el impacto ambiental… Hay que saber cuántas y para quiénes las necesitamos.

Sobre la política de construcción en forma de grandes promociones sobre suelo público se generó la burbuja que estalló en 2008. En ese momento el sector de la construcción suponía el 10% del PIB y hoy es menos del 5%, y en ese mismo porcentaje se ha reducido la capacidad de producir vivienda. En España se conceden aproximadamente 110.000 visados de construcción de viviendas al año. Aunque se quisiera, no hay estructura empresarial para duplicar la producción tradicional.

Es un hecho que Austria es un referente en política de vivienda: tiene un parque público de viviendas de alquiler residencial a precios asequibles, los hogares no compran una casa porque los alquileres son a 99 años o vitalicios y han conseguido un modelo fuerte tras 100 años de políticas públicas. Querer tener un modelo como el de Viena es una aspiración lícita, pero que hay que analizar si es posible.

Los dos extremos del sistema de ahorro en la UE son España y Austria. España es el segundo país de la OCDE que más patrimonializa el ahorro de los hogares en ladrillo y Austria es el que menos. España perdió el control público del sistema de vivienda en los ochenta, pasándoselo a los hogares, y Austria tiene el mayor control público de la UE. En otros campos la situación es diametralmente opuesta; por ejemplo, España tiene un Sistema Nacional de Salud público con una importante red de atención primaria, Austria no.

Cuando hablamos del modelo austriaco se instala en la sociedad una cierta melancolía. Hipócrates definía la melancolía como un estado de tristeza prolongado. La melancolía nos conduce directamente a verbos en condicional y reflexivos –se debería–, donde no hay sujetos de la acción, no se sabe quién hace qué. La urgencia del problema no nos permite sumirnos en la melancolía, en la melancolía austriaca.

El economista Manfred Max Neef desarrolló la teoría del desarrollo a escala humana[2] trabajando sobre las necesidades, una evolución de las teorías de Maslow. Su base es que todos los seres humanos tienen las mismas necesidades, pero diferentes formas de satisfacerlas. Pone el ejemplo de la necesidad de sentirse querido, de besarse: los esquimales la satisfacen frotándose la nariz entre ellos y en Europa juntamos los labios. Misma necesidad, distinto satisfactor.

Tenemos necesidad de un parque de alquiler más grande, a precios estables, que asegure la vivienda a los que no son o no quieren ser propietarios. Pero no lo tenemos que satisfacer exclusivamente construyendo nuevas viviendas de alquiler, que, siendo necesarias, van a tardar más tiempo del que tenemos. Necesitamos disponer de viviendas accesibles, con huella de carbono baja, pero no necesariamente el satisfactor es hacerlas nuevas.

Tenemos que construir, pero pensemos qué, cuánto y cómo. Aprendamos de Austria, pero no queramos ser Austria. Abordar el problema en función exclusivamente de estos dos elementos nos introduce en el relato de lo imposible, de que no hay salida. Este marco genera incertidumbre, desesperanza social y desafección política.

No neguemos que es un problema complejo, pero no es lo mismo complejo –que se compone de elementos diversos– que complicado –enmarañado, de difícil comprensión–. El tema de la vivienda es complejo, pero no de difícil comprensión, aunque requiere una mirada diferente, en un tiempo diferente, para una política diferente.

En su libro El intérprete[3] el sociólogo Richard Sennett apunta que «el futuro se bifurca en el tiempo y toma dos caminos: el pronóstico y el presentimiento». El pronóstico deriva del razonamiento deductivo, de la evidencia científica; analizar, tomar una decisión y anticipar el resultado, medir para mejorar. El pronóstico se declina en prospectivas. Sin embargo, el presentimiento «imagina una variedad de posibles resultados, ninguno de los cuales susceptible de comprobación». Genera incertidumbre e inseguridad, no ayuda al debate social, es un buen marco para los bulos y tiene que ver con el azar, con algo que no podemos controlar. A la pregunta «¿qué se puede hacer con el problema de la vivienda?», se puede contestar en el marco del presentimiento: a ver qué dicen los mercados, a ver si el tiempo lo mejora… O del pronóstico: sólo pasará lo que hagamos que pase.

Ensanchemos el campo de análisis

Un diagnóstico está hecho de datos y elementos técnicos, pero siempre tiene una mirada. De hecho, para un mismo problema puede haber varios diagnósticos en función de los datos que se quieren dar u ocultar. Es importante saber cómo lo vamos a mirar, qué elementos tener en cuenta y qué perspectivas.

La idea es desbordar la forma de analizar el problema. La primera acepción de desbordar en el diccionario es «rebasar el límite de lo fijado o previsto», no se trata de cambiar de lugar, sino de ensanchar sus límites. Queremos ampliar el debate en lugar de focalizarlo, para ello hago cuatro propuestas metodológicas que nos ayudan a introducirnos de manera diferente en el tema.

• Propuesta 1: abordarlo como un ecosistema.

El invento de la máquina de vapor por James Watt en 1774 es la imagen de la primera Revolución industrial. Transformó el trabajo, la economía y la sociedad cambiando la forma de percibir la realidad. El universo se piensa como una máquina hecha de engranajes bien definidos. La mirada se hace mecanicista y se incorpora la metáfora de la máquina al imaginario social. En este marco se organizan las relaciones, la economía y la administración pública tal como las conocemos hoy.

La administración se concibe como una gran máquina y los departamentos son partes de ella que, a su vez, están hechos de piezas, con competencias bien definidas, pero nunca compartidas. Engranan para que la máquina se mueva, pero no hay acciones comunes. La maquinaria estatal se replica en las administraciones regionales y locales. Estos tres niveles –estatal, autonómico y local– son estancos, si algo es competencia de uno de ellos, el resto no interviene de ninguna manera. Los presupuestos se asignan a cada pieza y es muy difícil pasarlos de una a otra; cuando no se gastan, se devuelven.

La máquina evoluciona porque los tiempos cambian, a nuevas necesidades se responde con otras piezas. Aparecen áreas, pero normalmente las anteriores no desaparecen, hay engranajes que siguen girando aunque apenas muevan nada y la administración acaba siendo autorreferente. Crea su propia cosmovisión, se coloca como protagonista de su acción y deja a la ciudadanía en segundo plano.

La crisis climática y la consiguiente transición ecológica han traído un cambio de paradigma, la biología sustituye a la mecánica. La metáfora biológica es más apropiada para comprender el mundo de hoy. No sólo para el cambio climático, también para la revolución digital, sus redes y la inteligencia artificial. Los ecosistemas sustituyen a las máquinas.

Hemos utilizado el término ecosistema desde el principio. Seguramente no ha sonado extraño, forma parte ya de la dinámica cultural, está en el imaginario social. El ecosistema, con sus relaciones, su flexibilidad y su capacidad de adaptación, es la nueva metáfora administrativa. Porque los problemas en el tiempo de la emergencia climática y los datos se abordan necesariamente desde varias dimensiones y porque no tenemos recursos materiales para resolverlos de otra forma. La naturaleza siempre busca la eficiencia.

El ecosistema de la vivienda tiene que ver con el acceso. Con resolver el problema de los cientos de miles de personas que no pueden alcanzar una vivienda, ya sea por alquiler o por compra.

Tiene que ver también con el uso. Disponemos de unas viviendas poco adaptadas a la realidad social actual: sin ascensores, con compartimentaciones incompatibles con la dependencia y los cuidados, pensadas para un modelo familiar que es minoritario, para hogares de otro tamaño y para unos proyectos de vida que son muy diferentes. Se requieren casas adecuadas a las necesidades sociales, para no tener que adecuar los proyectos vitales a las viviendas ya construidas.

Tiene que ver con la emergencia climática. De nada servirá resolver el problema del acceso a la vivienda si es a cambio de reducir nuestra expectativa de supervivencia como planeta. Tiene que ver con las danas, el calor insoportable en verano, las sequías permanentes o las muertes sobrevenidas por contaminación o frío.

También con la economía, con la productiva y la financiera, con el trabajo y el ahorro. El sector de la vivienda es una oportunidad para el desarrollo de la economía verde y sostenible.

Desde estos cuatro enfoques vamos a definir un ecosistema en el que la ciudadanía está en el centro. La conexión entre ellos genera sinergias y soluciones simultáneas para varios problemas. Las perspectivas no dejan de ser intereses, en cualquier conflicto hay diversos actores con motivaciones diferenciadas, a veces contrapuestas. En este caso, por el papel de la vivienda en la sociedad española, coinciden muchas veces en un mismo actor. Puedes ser a la vez casera, querer que tus hijos accedan a alquileres sensatos, que tus padres no tengan que ir a una residencia porque no pueden bajar a la calle, ser una activista climática y querer sacar partido a tus ahorros. Podría pasar que tus padres subieran la renta a sus inquilinos para ayudarte a pagar tu alquiler para que estudies en otra ciudad, resolviendo tu problema personal, pero acrecentando el problema generacional. Todo en todas partes, de manera simultánea. Respondiste a las preguntas, mira a ver dónde estás.

• Propuesta 2: hablemos de casas.

Las palabras son importantes, son las palancas de los cambios culturales, sintetizan las grandes ideas, como si fueran banderas. Las palabras libertad, igualdad y fraternidad fueron capaces de resumir un complejo e importante cambio en la sociedad europea. Las palabras crean en nuestro imaginario colectivo un marco político, una imagen. Lo que no se nombra no existe.

Los conceptos significante y significado provienen de la lingüística y nos ayudan a entender cómo funcionan el lenguaje y la comunicación. El lingüista Ferdinand de Saussure forma parte de la educación obligatoria, tengas la edad que tengas lo que te cuento es terrreno conocido. El significante es la forma material, la palabra; el significado es la idea mental asociada a la palabra. No hay vínculos naturales entre ambos, cuando decimos «perro» pensamos en un animal, pero en otros idiomas esa misma idea mental tiene asignada otra palabra, otro significante.

Hasta ahora hemos utilizado la palabra vivienda. El significante vivienda se asocia fundamentalmente a una construcción. La primera acepción del término en el diccionario de la Real Academia de la Lengua dice que es un «Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas». El término hogar alude a las personas que habitan la vivienda, a sus dinámicas internas y su naturaleza representativa de una unidad familiar, que cada vez reviste expresiones más amplias. Hogar son las personas que viven en una vivienda.

Ninguno de los dos términos da una idea real del papel social, ambiental y económico que la vivienda tiene en la sociedad española en este momento, por eso utilizaremos el significante casa. Es un concepto que enlaza mejor con la condición multidimensional, es lo que une vivienda y hogar. La casa es el lugar cotidiano que se maneja cultural y económicamente con facilidad. Es donde se vive, se invita a los amigos y a la familia, el lugar donde cobijarse. No invitas a cenar a tu vivienda, lo haces a tu casa. Es un espacio en el que confluyen varios problemas: el ambiental, el acceso, la energía, la renta, la movilidad, los residuos, etcétera. Es un ámbito comprensible y aprehensible. En la casa el acceso, el uso, la sostenibilidad ambiental y la economía se perciben al completo, es donde se ejerce el derecho.

Casa es un significante mucho más adecuado para ensanchar la mirada. Su significado es una idea mental y política más clara, asociada a lo vital, una percepción tangible. Sabemos lo que es nuestra casa, queremos tener nuestra casa.

Ese es el objetivo, asegurar que todos tengamos una casa para vivir. Puede ser en propiedad o en alquiler, pero tiene que ser casa. Si formas parte de uno de los 3 millones de hogares que declara tener una segunda vivienda alquilada, lo entenderás intuitivamente. Vives en una casa y alquilas una vivienda. Ten en cuenta que la vivienda que alquilas es la casa de tus inquilinos.

El confinamiento durante la pandemia ha incrementado esta percepción, la casa ha sido el lugar de protección. En un periodo tan prolongado se ha percibido el frío y el calor, lo que es útil y lo que no, se ha tomado conciencia de los gastos. Se ha pensado qué reforma hacer, el papel de terrazas y balcones. Se ha utilizado para hacer deporte, cocinar y trabajar. La vivienda se ha hecho más casa tras el confinamiento.

En los últimos años pasamos de hablar de políticas de empleo a políticas de trabajo. Empleo se parece a vivienda y trabajo a casa. El trabajo es algo más que un intercambio con una plusvalía de por medio. También hemos pasado de políticas de medio ambiente a las de transición ecológica. Estas última permiten pensar mejor la transformación en momentos de emergencia. La evolución de los significantes permite llenarlos de nuevos significados, es el primer paso para poder pensar mejor la realidad cambiante.

Utilizaremos casa para referirnos al uso, a la primera residencia, al derecho constitucional. Usaremos vivienda cuando nos refiramos a la construcción, al parque al completo o a la gestión financiera del patrimonio.

• Propuesta 3: releamos la Constitución.

No es un punto de partida nuevo, ni siquiera revolucionario. El artículo 47 de la Constitución española dice textualmente: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos»[4].

Normalmente se cita este artículo sólo con la primera frase, es lo central, la forma de enmarcar la vivienda en el ordenamiento, la referencia al acceso. Pero además hay otras referencias como digna y adecuada que tienen que ver con el uso, con evitar la especulación –que tiene que ver con lo económico–, con el interés general –al que debe estar supeditado el particular– o con la participación en las plusvalías. El artículo mandata a los «entes públicos» a hacerse cargo del interés general en este asunto, a regularlo.

La Constitución no hace referencia al cambio climático porque en el momento de su redacción no era todavía una prioridad. Sin duda, es uno de los elementos que deberán entrar en la próxima reforma constitucional. Acceso, uso y economía forman parte del mandato constitucional; el cambio climático lo hará también.

A partir de estas tres propuestas vamos a dibujar nuestro ecosistema. Las necesidades de la ciudadanía en el centro, la casa en el centro. Cuatro perspectivas por las que entrar y un marco constitucional con el que protegerlo.

Iremos añadiendo información al ecosistema. Luego con la misma lógica extraeremos propuestas. Este esquema nos acompañará a partir de ahora:

• Propuesta 4: planifiquemos los tiempos.

Tenemos un problema urgente y estructural a la vez, hay que resolver lo que nos pasa hoy y organizar el futuro. Vamos a utilizar tres referencias temporales. Empezamos por el pasado, nos vamos a remontar 60 años atrás para entender qué nos ha traído hasta aquí. A veces damos por buenas situaciones que hace sólo 30 años eran impensables, tendemos a dar por hecho que siempre ha sido así. Sin embargo, el problema es consecuencia de una acumulación de decisiones políticas que se pueden revertir, cambiar y que hay que actualizar.

La segunda referencia es lo inmediato. Estamos en un momento clave por la necesidad urgente de poder acceder a una vivienda de una parte importante de la sociedad y porque, desde el punto de vista financiero, estamos en el momento de la primera oleada de herencias en forma de vivienda. El proceso de acumulación de las últimas décadas en España tiene forma de ladrillo y está en un momento crítico, ¿qué hacer con la casa heredada de los padres? Es una pregunta que se repite, con múltiples respuestas: alquilar entre todos los herederos, vender para que cada uno compre una segunda residencia o alquile un piso, una hermana que compra las otras partes a los demás… una cuestión que se está respondiendo en un contexto de especulación inmobiliaria. Las herencias son un importante patrimonio inmobiliario que se está recolocando dentro del ecosistema. En función de cómo se haga y se regule tendremos un futuro u otro.

La tercera referencia son los próximos 15 años, el espacio temporal en que tenemos datos prospectivos. También es el momento en que, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la población va a estabilizarse. En 2039 se alcanzarán los 54 millones de habitantes, cinco más que hoy; sin embargo, entre ese año y 2074 apenas crecerá en un millón más.

También coincidirá con el comienzo de la segunda oleada de he­rencias, que pasará de los boomers y los X a los millennials y los Z. Será un momento de nuevas decisiones relacionadas con las reinversiones de los ahorros, con la acumulación. Cuantitativamente será mayor y, si el sistema no está ordenado, podemos estar ante una nueva burbuja.

El tiempo de los proyectos vitales ha cambiado. Hasta la crisis de 2008 los proyectos se movían entre 20 y 25 años, que era el tiempo en que se percibía la estabilidad laboral. Los tiempos financieros se acoplaban a los tiempos vitales y las hipotecas se movían en esos rangos y con cantidades altas. Incluso se alargaban las hipotecas hasta más allá de la jubilación, claro indicador de la percepción de estabilidad a largo plazo.

Las crisis, además de cambios económicos, políticos y sociales, han alterado los proyectos vitales. La incertidumbre aumenta y los horizontes se reducen aproximándose a los 15 años. Tiene sentido elegir este periodo de tiempo para el análisis, porque implica desarrollar políticas que pertenecen al Estado y no al Gobierno, que van más allá de los ciclos electorales. Deben tener vocación de estabilidad para aumentar las certezas y ordenar la inversión pública y privada.

Una parada antes de continuar

Este libro parte de un diagnóstico, pero con idea de aproximarse a un pronóstico. No es un manual teórico, pero se soporta en una teoría. No es un recetario, pero incorpora iniciativas viables. Todas las propuestas que aparecen han sido probadas, a veces a pequeña escala, a veces en otros campos, pero siempre experimentadas. Porque es fundamental saber qué hacer, pero igual de importante es saber cómo hacerlo.

Durante 12 años he participado en proyectos y equipos que trabajan en torno a la vivienda, en el tercer sector, el legislativo, los gobiernos municipales y también el mercado. He podido desarrollar proyectos en municipios grandes y pequeños, diseñado instrumentos para aplicar la política pública sobre vivienda y también teorizado con muchas otras personas. Desde esa experiencia compartida surge este libro.

Recojo una parte de mi experiencia profesional, pero también de la personal. Porque, como tú, tengo una posición sobre lo que está pasando. Tengo una casa, unas hijas que se quieren emancipar y se manifiestan en las plazas, unas vecinas mayores que no pueden bajar a la calle, unas amigas que se han divorciado y no pueden acceder a una vivienda, un poco de angustia climática y quiero saber qué hacer cuando consigo ahorrar. El tema de la vivienda es colectivo y político, también individual. No me refiero a tomar una posición moral sobre lo que hay que hacer, sino a asumir una posición política para las decisiones globales que han de venir.

Tu respuesta a las preguntas iniciales te ha posicionado en algún lugar del ecosistema. Ese libro es un espacio para que te muevas por él, a veces asintiendo, a veces negando, otras dudando. A veces con un dato que no se ha tenido en cuenta, otras con una situación concreta que no está recogida. De eso se trata, de pensar. Porque la salida al problema pasa por un debate en el que tú y yo participamos.

Vas a encontrar datos, pero no es un libro académico. No hay constantes referencias a fuentes en el texto, ni excesivos números, pero sí enlaces a cada lugar donde se pueden encontrar si es que los necesitas o quieres profundizar.

Cuando abordamos un tema que es vital tendemos a hacer general lo que es particular, por eso es tan importante disponer de evidencia científica. Nuestra fuente de partida va a ser el Censo de Viviendas y Edificios que realizó el INE en 2021, realizado en paralelo al Censo de Población, pero no será la única. En el ámbito de la vivienda hay datos, pero están desorganizados, a veces poco actualizados o miden temas laterales. En ocasiones sobre un mismo tema hay varias fuentes no siempre coincidentes, aunque sí en las tendencias que marcan. Llama la atención que no tengamos un sistema de medición claro de un problema de esta magnitud. Por eso también es un lugar en el que se multiplican los bulos. En cualquier caso, vamos a usar todos los datos que se pueda, pero intentando que sean digeribles.

[1] Datos del portal Idealista. Valores obtenidos a partir de los datos de sus usuarios.

[2] M. Max Neef, Desarrollo a escala humana, Barcelona, Icaria, 1994.

[3] R. Sennett, El intérprete: arte, vida, política, Barcelona,Anagrama, 2024.

[4] Las cursivas son mías.

capítulo iI

¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

Si quieres que el futuro sea distinto del presente, estudia el pasado.

Baruch Spinoza

La superposición de sucesivas políticas a lo largo de los años ha conformado el parque de viviendas y la cultura alrededor de ellas. Sin embargo, para entender la situación actual no hay que remontarse tanto: nuestro punto de partida será el año 1960. De los casi 27 millones de viviendas que hay en España, el 80% han sido construidas después de esa fecha.

Desde ese momento pueden distinguirse cuatro ciclos inmobiliarios, cada uno de ellos con características distintas y que han dejado las consecuencias que arrastramos hasta hoy. Son estas las que condicionan la situación actual y explican una buena parte de los problemas.