Ciudades en venta E-Book

Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle

• Herausgeber: Publicacions de la Universitat de València
• Kategorie: Wissenschaft und neue Technologien
• Serie: DESARROLLO TERRITORIAL
• Sprache: Spanisch

Seitenzahl: 459

Veröffentlichungsjahr: 2020

Beschreibung

Durante años, el principal objetivo de las investigaciones urbanas en España consistió en estudiar las raíces del intenso proceso urbanizador asociado a la burbuja inmobiliaria. Más tarde, se dirigieron hacia los graves efectos provocados por la crisis de ese modelo de crecimiento. No obstante, desde 2013 se ha iniciado un nuevo ciclo inmobiliario marcado por la recuperación de la inversión y la compraventa de viviendas, la nueva escalada de los precios o la burbuja del alquiler en las grandes ciudades, que genera nuevos conflictos. El libro analiza la evolución de la actividad inmobiliaria en España durante el último cuarto de siglo prestando especial atención a las estrategias de los actores financieros, esenciales para comprender estos procesos. Sus principales novedades son el estudio pormenorizado de este nuevo ciclo y sus fuertes contrastes territoriales, así como de las estrategias de los nuevos operadores financieros, que compiten con los tradicionales por repartirse el negocio urbano, lo que acentúa el proceso de mercantilización de la ciudad.

Leseprobe

Colección: Desarrollo Territorial, 21

Director de la colección: Joan Romero

Cátedra de Geografía Humana. Universitat de València

Consejo editorial:

Nacima Baron

École d’Urbanisme de Paris

Dolores Brandis

Universidad Complutense de Madrid

Gemma Cànoves

Universidad Autónoma de Barcelona

Inmaculada Caravaca

Universidad de Sevilla

Josefina Cruz Villalón

Universidad de Sevilla

Carmen Delgado

Universidad de Cantabria

Josefina Gómez Mendoza

Universidad Autónoma de Madrid

Francesco Indovina

Istituto Universitario di Architettura di Venezia

Oriol Nel·lo

Universidad Autónoma de Barcelona

Andrés Pedreño

Universidad de Alicante

Rafael Mata

Universidad Autónoma de Madrid

Carme Miralles

Universidad Autónoma de Barcelona

Ricardo Méndez

CSIC

Joaquim Oliveira

Director de Política Regional y Urbana de la OCDE

José Alberto Rio Fernandes

Universidade do Porto

Andrés Rodríguez-Posse

London School of Economics

Julia Salom

Universitat de València Estudi General

Joao Seixas

Universidade Nova de Lisboa

Esta publicación no puede ser reproducida, ni total ni parcialmente, ni registrada en, o transmitida por, un sistema de recuperación de información, de ninguna forma ni por ningún medio, sea fotomecánico, fotoquímico, electrónico, por fotocopia o por cualquier otro, sin el permiso de la editorial. Diríjase a CEDRO (Centro Español de Derechos Reprográficos, www.cedro.org) si necesita fotocopiar o escanear algún fragmento de esta obra.

© Del texto: Ricardo Méndez, 2019

© De la presente edición: Publicacions de la Universitat de València, 2019

Publicacions de la Universitat de València

puv.uv.es

[email protected]

Coordinación editorial: Juan Pérez Moreno y Amparo Jesús-María Romero

Corrección: David Lluch Almenar

Maquetación: Arantxa Pérez

Diseño de la cubierta: Celso Hernández de la Figuera

ISBN: 978-84-9134-565-7

Edición digital

Contenidos

Lista de figuras

Lista de tablas

Introducción

CAPÍTULO 1. Financiarización, desarrollo inmobiliario y transformaciones urbanas

CAPÍTULO 2. Bases financieras del crecimiento inmobiliario en España, 1996-2007

CAPÍTULO 3. Del auge al estallido de una crisis urbana con raíces financieras

CAPÍTULO 4. ¿Un nuevo ciclo inmobiliario?: algunas evidencias y debates

CAPÍTULO 5. Nuevos actores financieros en la reactivación inmobiliaria

CAPÍTULO 6. A modo de epílogo: un balance del nuevo ciclo y algunas propuestas

Referencias bibliográficas

Lista de figuras

Figura 1.1 Principales características del proceso de financiarización

Figura 1.2 Circuitos del capital que sustentan el crecimiento del sector inmobiliario

Figura 1.3 Financiarización, desarrollo inmobiliario y metamorfosis urbana

Figura 2.1 Evolución de viviendas iniciadas para el mercado libre y viviendas protegidas (calificaciones definitivas) (1996-2007)

Figura 2.2 Evolución del precio de la vivienda libre y crecimiento interanual (1996-2007)

Figura 2.3 Relación entre capital privado acumulado y renta nacional (1996-2007) (%)

Figura 2.4 Evolución del stock y el precio de la vivienda en relación con diversos factores de demanda (2001-2007)

Figura 2.5 Tasas de variación interanual del crédito al sector privado (2000-2007)

Figura 2.6 Crédito al sector privado según entidades (2000-2007)

Figura 2.7 Número de hipotecas constituidas sobre fincas urbanas y viviendas (1996-2007)

Figura 2.8 Importe de las hipotecas constituidas (1996-2007) (millones de euros)

Figura 2.9 Evolución del tipo medio de interés en préstamos hipotecarios (1991-2007) y Euríbor (1999-2007)

Figura 2.10 Saldo vivo del crédito hipotecario (1996-2007)

Figura 2.11 Coaliciones hegemónicas y modelo urbanizador español: una red de relaciones

Figura 2.12 Importe provincial de las hipotecas constituidas (1996-2007)

Figura 2.13 Miles de viviendas iniciadas y evolución del precio por provincias (1996-2007)

Figura 3.1 Las diversas crisis de la economía española: una interpretación

Figura 3.2 Evolución provincial en número de viviendas libres iniciadas e hipotecas constituidas (2007-2013)

Figura 3.3 Crisis sistémica y procesos de desposesión social: una interpretación

Figura 3.4 Hipotecas constituidas y ejecuciones hipotecarias presentadas (2001-2018)

Figura 3.5 Evolución del precio de la vivienda en municipios >25.000 habitantes (2007-2013)

Figura 3.6 Tipología de partidos judiciales según ejecuciones hipotecarias (2007-2013)

Figura 4.1 Ciclos inmobiliarios recientes en España: una propuesta de interpretación

Figura 4.2 Evolución del índice de precios de la vivienda en el mundo (2000-2018)

Figura 4.3 Evolución del índice de precios de la vivienda en la Unión Europea (2008-2018)

Figura 4.4 Evolución de viviendas libres iniciadas, terminadas y protegidas (1996-2018)

Figura 4.5 Evolución de las transacciones de vivienda: n.º total y nueva (2004-2018)

Figura 4.6 Evolución del valor tasado de la vivienda libre (1996-2018)

Figura 4.8 Evolución del precio de alquiler de vivienda y variación anual (2006-2018)

Figura 4.9 Evolución de ejecuciones hipotecarias y lanzamientos (2008-2018)

Figura 4.10 Distribución provincial de las viviendas libres iniciadas (2013-2017)

Figura 4.11 Relación entre viviendas iniciadas en 1996-2007 y 2013-2017

Figura 4.12 Distribución provincial de las transacciones de vivienda (2013-2018)

Figura 4.13 Municipios con mayor número de transacciones de vivienda (2008-2018)

Figura 4.14 Evolución provincial del precio tasado de la vivienda libre (2013-2018)

Figura 4.15 Evolución del precio de la vivienda en grandes ciudades (2013-2018) (euros/m2)

Figura 4.16 Evolución del precio medio de la vivienda libre en municipios con >25.000 habitantes (2013-2018)

Figura 4.17 Evolución del precio de la vivienda libre en la ciudad de Madrid (2013-2018)

Figura 4.18 Precios de alquiler y evolución en los distritos de la ciudad de Madrid (2013-2018)

Figura 5.1 Principales actores del nuevo ciclo inmobiliario

Figura 5.2 Número de hipotecas constituidas sobre fincas urbanas y viviendas (1996-2008)

Figura 5.3 Importe de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas y viviendas (1996-2008)

Figura 5.4 Préstamos para compra de vivienda en el pasivo de entidades de crédito (1999-2018)

Figura 5.5 Importe provincial de las hipotecas constituidas en 2013-2018 y evolución

Figura 5.6 Distribución de viviendas de la SAREB en venta (junio 2019)

Figura 5.7 Compra de vivienda libre según nacionalidad (2007-2018) (números índice)

Figura 5.8 Distribución provincial de las viviendas compradas por extranjeros en 2018

Lista de tablas

Tabla 2.1 Distribución provincial del número, importe y densidad de las hipotecas constituidas

Tabla 2.2 Precio de la vivienda libre en el cuarto trimestre de 2007 (euros/m2) y evolución (2004-2007) (%) en municipios con más de 25.000 habitantes

Tabla 3.1 Crisis inmobiliaria e hipotecaria: algunos indicadores (2007-2013)

Tabla 3.2 Concentración de las entidades de crédito en España (2007-2018)

Tabla 3.3 Contrastes provinciales en la evolución de viviendas iniciadas e hipotecas constituidas (2007-2013)

Tabla 4.2 Recuperación de la actividad inmobiliaria: algunos indicadores (2013-2018)

Tabla 4.3 Contrastes provinciales en número de viviendas libres iniciadas y evolución (2013-2017)

Tabla 4.4 Contrastes entre provincias en compraventa de viviendas (2013-2018 y evolución)

Tabla 4.5 Evolución de la compraventa de vivienda entre 2013-18 y 2008-13: municipios con mayor crecimiento

Tabla 4.6 Contrastes entre provincias en valor tasado de vivienda libre y evolución (2013-2018)

Tabla 4.7 Evolución del precio de la vivienda libre en municipios con más de 25.000 habitantes (2013-2018)

Tabla 4.8 Evolución del precio de la vivienda libre en la ciudad de Madrid (2007-2018)

Tabla 5.1 Distribución provincial del importe de las hipotecas constituidas en 2013-2018 y evolución

Tabla 5.2 Ranking de promotoras inmobiliarias con más viviendas en venta (mayo 2019) y previsiones (2018-2020)

Tabla 5.3 Evolución del mercado SOCIMI (2012-2019)

Tabla 5.4 Principales SOCIMI cotizadas en 2019

Introducción

En las páginas del que fue su último libro, dedicado a contraponer la ciudad de los ricos y la ciudad de los pobres, el urbanista italiano Bernardo Secchi afirmó que «cada una de las veces que la estructura de la economía y de la sociedad cambian, la cuestión urbana vuelve al primer plano». La razón estriba en que «de las crisis, la ciudad ha salido cada vez distinta: en su estructura espacial, en su modo de funcionar, en la relación entre ricos y pobres y en su imagen», por lo que «en cada ocasión, la cuestión urbana ha sacado a la luz nuevos temas, nuevos conflictos y nuevos sujetos» (Secchi, 2015: 23-24).

Transcurrida ya algo más de una década desde el estallido de la profunda crisis financiera e inmobiliaria que dio origen a la Gran Recesión, estamos en uno de esos periodos de transición caracterizados por la persistencia de ciertos rasgos y problemas del pasado que se resisten a desaparecer y que se entremezclan con nuevos procesos y retos, que vuelven a situar a la ciudad y al proceso de urbanización en el centro de atención. Este nuevo tiempo exige interpretaciones actualizadas que no ignoren de dónde venimos, pero dispuestas a revisar algunas claves del discurso convencional para aportar ideas y propuestas que ayuden a impulsar respuestas sociales más eficaces y justas.

Es sabido que durante años el principal objetivo de las investigaciones urbanas en España fue desentrañar las raíces del intenso proceso urbanizador asociado a la burbuja inmobiliaria, valorar sus impactos en el territorio y denunciar sus elevados costes sociales o ambientales. Más tarde la atención se dirigió a analizar el intenso y desigual efecto de la crisis que afectó a ese modelo inmobiliario, con la paralización de la construcción y del mercado de la vivienda, la devaluación de esos activos, la multiplicación de los desahucios por impago de hipoteca o sus efectos en la aparición de paisajes devastados y grupos sociales en riesgo de exclusión como temáticas principales.

Pero, desde hace unos años, a fenómenos como estos –aún presentes en la realidad actual y en la conciencia colectiva– se han añadido nuevas tendencias que exigen no solo actualizar nuestra información sobre las dinámicas urbanas, sino también renovar nuestra perspectiva para otorgar mayor protagonismo a determinados actores y procesos que parecen inaugurar un nuevo ciclo, marcado también por nuevas incertidumbres y contradicciones. La recuperación de la inversión inmobiliaria y del sector de la construcción, la nueva y muy selectiva escalada de los precios de la vivienda, la burbuja del alquiler en las grandes ciudades o la presencia de nuevos operadores que compiten con los tradicionales por repartirse el negocio urbano son elementos que acentúan el proceso de mercantilización de la ciudad, generan presiones sobre el entorno y vuelven a poner en cuestión la ya antigua reivindicación del derecho a la ciudad.

La forma concreta adoptada por estos procesos de urbanización intensiva, su profunda crisis y la actual recuperación de la actividad inmobiliaria se relacionan, sin duda, con la trayectoria histórica y el marco institucional común a las áreas urbanas españolas y las políticas públicas aplicadas en cada momento, junto a rasgos locales específicos que establecen diferencias entre lo ocurrido en cada una de ellas. Pero son también reflejo de tendencias estructurales inherentes a la evolución del capitalismo en las últimas décadas, que tiene en la creciente hegemonía de las finanzas, la progresiva imposición de la agenda neoliberal, así como la globalización de los flujos de capital y de numerosos procesos –facilitada por la revolución digital– sus principales exponentes. En suma, la primera tesis que fundamenta este texto es que los sucesivos ciclos inmobiliarios en España y sus consecuencias sobre el territorio no pueden ser adecuadamente interpretados sin combinar la influencia conjunta de procesos estructurales, acción del Estado y condiciones locales específicas.

Abordar una temática como esta, que cuenta ya con una extensa y valiosa bibliografía, cuyos negativos impactos han provocado una movilización social creciente y que de nuevo se ha convertido en noticia destacada para los medios de comunicación, exige precisar qué novedades pueden incorporarse que justifiquen un nuevo libro. Para quienes se interesan por las profundas transformaciones urbanas de las últimas décadas sin conformarse con una descripción mejor o peor formalizada, o con una interpretación algo ingenua de sus factores explicativos, la propuesta que aquí se hace es no ignorar, o dejar en segundo plano, a quienes ponen el dinero. Es decir, a aquellos actores que intervienen en la financiación de estos procesos y ponen en marcha la urbanización del territorio, afectan a las actividades y empleos existentes, modifican los paisajes y, sobre todo, actúan de modo directo sobre las condiciones y la calidad de vida de los ciudadanos, generando también nuevas desigualdades y potenciales conflictos.

En un reciente libro sobre David Harvey, sus autores afirman que, para este reconocido geógrafo, «no hay manera de concebir la urbanización sin entender la renta, los precios del suelo y de la propiedad, las finanzas, los inversores, el capital fijo» (Albet y Benach, 2019: 24). Salvando las distancias, esta obra también propone analizar algunas de las transformaciones urbanas recientes más significativas, incidiendo de modo especial –voluntariamente sesgado– en la influencia de determinados actores financieros que, habitualmente presentes en el reparto de los estudios urbanos, aquí adquieren un papel protagonista. Se trata, en suma, de trabajar con cierto detenimiento el concepto de financiarización urbana y el análisis de las estrategias adoptadas por las entidades financieras que operan en el territorio y contribuyen decisivamente a su conversión en mercancía, así como su directa implicación en el nuevo ciclo inmobiliario, lo que ha exigido avanzar en tres direcciones principales.

En primer lugar, aunque entender el presente aconseja considerar con cierta amplitud un pasado reciente que ha dejado su huella de forma tangible, pero que también influye de modo intangible sobre diferentes comportamientos, la atención se centra aquí en la reactivación de la actividad y los mercados inmobiliarios iniciada en 2013. Se intenta así integrar informaciones bastante dispersas para describir con cierta precisión las tendencias actuales, identificar a los actores que deciden los nuevos rumbos y diagnosticar algunas de sus consecuencias. Para lograrlo fue necesario integrar el análisis de estadísticas oficiales o de portales inmobiliarios con informes de diferentes organismos públicos o empresas, junto a datos procedentes de la prensa especializada, ofreciendo así un panorama actualizado al año 2018 o incluso posterior, al incluir materiales aparecidos en el momento de redactar estas páginas.

En segundo lugar, se ha buscado un equilibrio entre información e interpretación de las claves que pueden explicar lo que ocurre, buscando integrar el caso español en un contexto más amplio. Hace algunos años, al revisar las aportaciones de la geografía urbana, Rullán (2011: 167) afirmaba que, a menudo, «se conoce el territorio pero cuesta más entenderlo, se conoce bien cuánto, cuándo, cómo y dónde se urbaniza y los impactos que ello genera, pero se duda o simplemente no se opina, cuando de lo que se trata es de explicar por qué se urbaniza y qué políticas deberían implementarse para corregir sus efectos no deseados». No se eluden, por tanto, reflexiones y debates conceptuales que dan sentido a lo observado y tienen su reflejo en las referencias bibliográficas que aparecen en el texto.

Por último, todo intento de comprender la realidad se verá afectado no solo por un determinado enfoque teórico, sino también por una perspectiva ideológica explícita o implícita, que selecciona la información relevante, busca causalidades y valora consecuencias más allá de cualquier pretensión ingenua de plena objetividad, lo que no excluye aplicar el máximo rigor posible al análisis realizado. En este sentido, aquí también se ha pretendido ofrecer una comprensión crítica de los actores y de las fuerzas que han conducido el proceso de urbanización, identificando a aquellos que en cada periodo son hegemónicos, sus objetivos, estrategias de actuación y conexiones, junto a la influencia de los distintos gobiernos y administraciones públicas a través de normas legales, políticas y formas de colaboración con los actores privados, desvelando así en cierto modo las relaciones de poder y el orden social subyacentes.

Para alcanzar estas metas, el libro se estructura en seis capítulos. El primero busca sintetizar algunos de los debates teóricos recientes sobre los procesos estructurales que explican mejor la actual evolución del capitalismo, centrando su atención en definir y caracterizar el concepto de financiarización, identificar sus múltiples manifestaciones en los planos socioeconómico y territorial, para dedicarse luego a establecer su relación con la creciente inversión inmobiliaria, su contribución a la mercantilización urbana y su reflejo visible en algunas de las transformaciones recientes en su estructura y morfología, particularmente evidente en las grandes metrópolis.

Los dos siguientes abordan ya la relación entre finanzas e inmobiliario en España a partir del concepto de ciclos inmobiliarios, recuerdan algunos antecedentes dentro de una trayectoria dominada por la creciente interconexión entre esos dos tipos de actores desde hace medio siglo y profundizan en las claves financieras de la burbuja inmobiliaria de comienzos de este siglo, así como en su desigual incidencia según territorios. A partir de ahí, se analizan las raíces de la profunda crisis desencadenada en 2007 de un modelo basado en un riesgo inmobiliario excesivo y unos impactos que lo hacían insostenible, se identifican los procesos de desposesión social derivados y su desigual reparto a diferentes escalas, para finalizar con un balance de la crisis y una interpretación de cómo sentó las bases para un nuevo ciclo de acumulación de capital, que ya se ha iniciado en los últimos años.

Los tres capítulos que comprenden la segunda parte del libro se dedican a investigar este nuevo ciclo y ofrecen una panorámica de conjunto, más allá de las informaciones específicas que aparecen hoy con frecuencia en los medios de comunicación como reflejo del interés social que despierta esta temática. El capítulo cuarto recopila una información amplia y de fuentes diversas sobre tendencias recientes, con una organización similar a la utilizada para el ciclo anterior, lo que facilita las comparaciones, así como con un enfoque territorializado que destaca los enormes contrastes de un proceso que contribuye a polarizar aún más las sociedades y sus territorios. El quinto intenta comprender las causas de lo que ocurre y para ello analiza de forma individualizada las estrategias de los actores financieros –tradicionales y nuevos– así como la acción del Estado, que tanto ayer como hoy aprueba el contexto legal y las políticas que posibilitan transformar los intereses de los actores privados en hechos concretos que afectan a la vida de los ciudadanos y, por esa misma razón, está obligado a ser actor relevante en la búsqueda de soluciones a los graves problemas planteados. El sexto y último capítulo realiza un balance –siquiera provisional– de un proceso aún en marcha y finaliza con un apartado propositivo que recuerda la necesidad de actuar de forma coordinada a diferentes escalas e intenta suscitar reflexiones y debates que orienten la acción, tanto dentro como –si es posible– más allá del estrecho marco académico.

En su libro Los desorientados, el escritor Amin Maalouf (2012: 20) caracterizaba uno de los rasgos propios de la personalidad de su protagonista señalando que «hay personas que para pensar tienen que escribir… Mientras tenía las manos quietas, su mente vagaba, incapaz de domeñar las ideas o de elaborar un razonamiento. Tenía que empezar a escribir para poner en orden los pensamientos. Reflexionar era para él una actividad manual». En este caso, tras un largo trabajo para buscar información relevante, completar lecturas, seguir las noticias cada vez más frecuentes sobre estas temáticas en los medios de comunicación o concretar ideas, se hizo patente la dificultad de abordar en solitario una cuestión de plena actualidad y, por tanto, con cambios y nuevos descubrimientos a cada paso, lo que puso en serio riesgo todo el proceso. Solo al comenzar a escribir, esa multitud de elementos dispersos comenzó a ordenarse y a cobrar sentido dentro de un argumento en construcción, basado en un proyecto previo algo endeble pero que tomaba forma y se orientaba con el paso de las páginas, veremos si con resultados satisfactorios.

La materialización de este libro es deudora de diferentes apoyos. Su origen se sitúa en la ponencia solicitada para el XIV Coloquio de Geografía Urbana que organizó el grupo de trabajo especializado en esta temática dentro de la Asociación Española de Geografía, en junio de 2018, donde esbocé de forma sintética algunas ideas, aún carentes de una concreción suficiente. El segundo impulso lo aportó el profesor Juan Romero, colega y amigo, que a partir de lo planteado en esa intervención me propuso continuar en la tarea para intentar convertirlo en un libro que editara Publicacions de la Universitat de València (PUV). A todos ellos mi agradecimiento por ser la espoleta que puso en marcha el proceso y por convertirlo luego en realidad.

El libro pretende igualmente ser un modesto reconocimiento y homenaje a Carlos de Mattos, maestro de generaciones e impulsor de los estudios urbanos latinoamericanos, que me descubrió la relevancia interpretativa de los procesos de financiarización urbana en los encuentros compartidos desde hace muchos años dentro de la Red Iberoamericana sobre Globalización y Territorio (RII) y la Red de Investigación sobre Áreas Metropolitanas de Europa y América Latina (RIDEAL), junto a destacados investigadores de diferentes países. Al mismo tiempo, este libro está también dedicado a Pilar, sin cuyo afecto, apoyo y comprensión no seguiría en esta tarea, a menudo tan absorbente, tras tantos años de hacerlo y de ocupar así una parte del tiempo que compartir.

En sus Canciones del que no canta, Mario Benedetti escribió que, cuando transitamos las páginas de un libro, pocas veces salimos ilesos. La mayor aspiración de este sería conseguir que su lectura reactive una línea de investigación sin duda relevante, favorezca la ayuda mutua entre la geografía económica y los estudios urbanos para conocer y comprender mejor determinadas estrategias financieras que inciden de forma directa sobre la vida de las ciudades y de sus ciudadanos, y pueda colaborar también a potenciar una reflexión colectiva que conduzca a una respuesta social y una acción pública mejor informadas.

1 Financiarización, desarrollo inmobiliario y transformaciones urbanas

Los promotores inmobiliarios estaban por todas partes. Sus coches y camiones rugían por todo el pueblo y más allá, en dirección al campo… Todos invertían en el negocio inmobiliario y cualquiera se consideraba un promotor… Y no parecía haber más que una sola regla, una ley preponderante e infalible: comprar, siempre comprar, pagar cualquier precio que se pidiera y vender de nuevo a los dos días al precio que uno decidiera fijar (Thomas Wolfe: Especulación, 1938).

Cualquier observador medianamente atento a la realidad actual de muchas de nuestras ciudades, con una cierta sensibilidad hacia los problemas sociales y empatía hacia quienes los padecen, puede constatar la proliferación de situaciones que cabe calificar como de urgencia social y que, en ocasiones, atentan contra los más elementales derechos de ciudadanía, sirviendo como detonante para diversas formas de movilización social. En una rápida y muy incompleta mirada atrás para recordar algunas noticias que en los meses previos al inicio de la redacción de este libro ocuparon un lugar destacado en los medios de comunicación, los ejemplos se multiplican como parte de una nueva normalidad que parece consolidarse con el paso del tiempo.

Así, por ejemplo, el 12 de mayo de 2018 se planteó de forma coordinada en muchas grandes ciudades españolas una jornada reivindicativa que, bajo el lema «La ciudad no se vende», denunciaba su creciente mercantilización y, como resultado de ello, la dificultad de acceso a la vivienda para un elevado número de ciudadanos. Apenas diez días después, diversos colectivos sociales y asociaciones convocaban en Madrid una concentración bajo el lema «Rodea el Palace», para rechazar la reunión que se celebraba en ese lujoso hotel de la capital –organizada por el Global Real Estate Institute o Club GRI– entre representantes de fondos de inversión –los popularmente conocidos como fondos buitre–, inversores privados internacionales y promotores inmobiliarios, para debatir sobre las expectativas y oportunidades que hoy vuelve a ofrecer el negocio de la ciudad, abordando algunos grandes proyectos de futuro.

Del mismo modo, las periódicas manifestaciones convocadas por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) en defensa del derecho a una vivienda digna, la derogación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, o contra la venta de viviendas sociales a fondos de inversión, han recordado cada cierto tiempo los costes de unos modelos urbanos fuertemente segmentados, con la consiguiente profundización de la vulnerabilidad residencial y de diversas formas de desigualdad. Por último, las acciones para frenar desahucios de personas en riesgo de exclusión motivados por el impago de una hipoteca o, cada vez más, por no poder hacer frente a la acelerada subida de los alquileres, forman ya parte demasiado habitual de la vida cotidiana de las ciudades en la última década, en especial de determinados barrios. Baste como botón de muestra la noticia aparecida en la edición para Madrid del diario El País correspondiente al 22 de febrero de 2019 en la que, bajo el título «La ciudad de las desapariciones», se informaba sobre el lanzamiento de su vivienda de una familia en la calle Argumosa número 11, pese a la prolongada resistencia de vecinos y activistas. Se destacaba, a continuación, que esta expulsión se sumaba a los más de 11.500 vecinos desahuciados desde 2010 de un centro urbano madrileño que se vacía –de forma silenciosa pero constante– de parte de sus antiguos residentes, como reflejo de un acusado proceso de gentrificación y sustitución social, común por otro lado a muchas más ciudades.

Como contrapunto a estos procesos de desposesión, que se hicieron más patentes tras el estallido de la crisis pero que siguen presentes desde entonces, las noticias sobre la reactivación de un sector de la construcción casi paralizado durante más de un lustro, el paralelo aumento en la venta de viviendas y la concesión de hipotecas, la creciente inversión inmobiliaria con la presencia de grandes fondos como Blackstone o Lone Star, que adquieren miles de viviendas propiedad de bancos, o el repunte de los precios –tanto en la venta como en el alquiler– están cada vez más presentes desde 2014 y parecen apuntar la amenaza de una nueva burbuja especulativa, aunque las cifras sigan aún alejadas de las registradas en los primeros años de este siglo. Todos estos indicadores de que hemos entrado en una nueva etapa de perfiles aún brumosos muestran una distribución territorial marcadamente desigual y selectiva, que repite un especial protagonismo de las franjas litorales de especialización turística y las grandes aglomeraciones urbanas, en particular de sus áreas centrales.

¿Qué pueden tener en común acontecimientos tan diversos, dispersos y contradictorios, pero, al mismo tiempo, tan visibles en la geografía urbana actual? En una simple aproximación inicial exenta de matices, pueden señalarse al menos dos claves que permiten entenderlos como parte de una tendencia estructural característica de este periodo de transición poscrisis, que podrá consolidarse en el futuro próximo, o bien revertirse a partir de una respuesta social y política consciente, destinada a ponerle freno.

Por una parte, todos estos fenómenos son manifestaciones de la progresiva conversión del espacio urbanizado en una mercancía sometida a criterios de mercado en su producción y su gestión, lo que se traduce en el desigual acceso de sus ciudadanos a las viviendas, equipamientos y servicios que condicionan su calidad de vida, así como en una acusada concentración de la actividad en aquellos lugares con mejores condiciones de rentabilidad, excluyendo al resto. Por otra, las entidades financieras son las proveedoras del capital que sirve como combustible para alimentar la máquina del crecimiento urbano y han conseguido difundir su lógica de funcionamiento al proceso de construcción de la ciudad. Ello las convierte en ejecutoras de buena parte de los procesos de desposesión a los que se enfrentan quienes se ven atrapados en una telaraña de deuda y excluidos de los beneficios de la ciudad mercancía, pero también en principales impulsoras del nuevo despertar que registra el negocio inmobiliario en estos últimos años.

Estas son las razones que aconsejaron abordar una exploración sobre el significado de las finanzas y las estrategias de los actores financieros en los procesos de desarrollo inmobiliario y transformación urbana, que no se limitase –como ocurre a menudo– a constatar su importancia y aportar algunos datos básicos que lo corroboran, sino que convirtiera esta relación en el objetivo central de la investigación. Sin entrar ahora en mayores precisiones sobre la geografía de las finanzas, que ya fueron objeto de un texto reciente de carácter generalista y ámbito global (Méndez, 2018), el presente capítulo abordará de forma sintética tres cuestiones consideradas necesarias para dar pleno sentido al análisis del caso español. En primer lugar, se hará una rápida excursión para definir el concepto de financiarización y su protagonismo en la actual fase de evolución del capitalismo, así como delimitar sus principales características; a continuación se aproximará el foco de atención para interpretar las relaciones entre finanzas y desarrollo inmobiliario, así como sus diversas manifestaciones; por último, se concretará su traducción material en algunos de los cambios registrados en las últimas décadas, tanto en la estructura como en el paisaje de nuestras ciudades.

1.1. Una economía global dominada por las finanzas

Las últimas cuatro décadas han conocido un proceso de expansión financiera sin precedentes, con un poder y una capacidad de influencia crecientes de este sector sobre las restantes actividades económicas, la vida cotidiana de los ciudadanos, la acción de sus gobiernos o los procesos de transformación del territorio. Para despertar a quienes desde los estudios territoriales no habíamos prestado excesiva atención hasta ese momento al mundo de las finanzas, la crisis global que estalló en 2008, profundamente enraizada en los excesos cometidos dentro de ese ámbito, hizo obligatorio un cambio de perspectiva.

Se hizo así patente que en estas últimas décadas se ha reavivado una creencia que aparece de forma periódica, según la cual el dinero puede producirse como resultado de la actividad realizada por bancos, inversores institucionales (aseguradoras, fondos de pensiones, diversos tipos de fondos de inversión, fondos soberanos…) y operadores que actúan en los mercados financieros, al margen de la producción y distribución de bienes materiales o servicios, donde obtienen una rentabilidad muy superior a la alcanzada en la economía real (Lapavitsas, 2016). De este modo, tanto el capital y los actores financieros, como la lógica de funcionamiento de las finanzas, han adquirido una posición hegemónica en el capitalismo contemporáneo que no debe ser ignorada al interpretar las dinámicas económicas, sociolaborales y espaciales más significativas de nuestro tiempo.

Pero, al mismo tiempo, este periodo histórico ha registrado también un elevado número de catástrofes financieras que padecieron países muy diversos, desde Japón, Corea del Sur, Malasia o Indonesia, a México, Brasil, Argentina, Rusia e, incluso, Estados Unidos al estallar la burbuja de las empresas tecnológicas. La culminación, por el momento, de esas crisis localizadas fue la ya mencionada Gran Recesión, de carácter sistémico, algunos de cuyos efectos aún resultan muy visibles en nuestro entorno.

La creciente conciencia de esa importancia ha multiplicado en la bibliografía reciente las referencias a un «régimen de acumulación de dominante financiera o financiarizado» (Chesnais, 1997 y 2003), una «globalización financiera» (Palazuelos, 1998) o un «capitalismo financiarizado» (Lapavitsas, 2009). Se han puesto también en circulación algunas metáforas o imágenes verbalizadas que aluden a la consolidación de un planeta financiero (Carroué, 2015), o una telaraña financiera (Méndez, 2018) que envuelve y atrapa en su red, con diferente intensidad, a todo tipo de sociedades y territorios. El concepto que mejor engloba y resume estas múltiples aproximaciones es el de financiarización (Epstein, 2005; Pike y Pollard, 2010; Hall, 2011; Christopherson, Martin y Pollard, 2013…), que merece una breve caracterización inicial que sirva como contexto donde situar los procesos que aquí interesan.

Entre las diversas definiciones existentes (Van der Zwan, 2014), aquí se opta por considerarla un modo de acumulación de capital que otorga especial protagonismo a un sistema financiero cuya función principal ya no es tan solo la provisión de capital para apoyar la economía productiva, sino sobre todo la generación de dinero ficticio (Durand, 2018) mediante la concesión de grandes volúmenes de crédito a empresas o particulares con un elevado apalancamiento o escaso soporte de recursos propios, junto al intercambio acelerado de diferentes tipos de activos (acciones, bonos, títulos de deuda, derivados…) en los mercados financieros. Supone, por tanto, el paso «de una dinámica económica estructurada en torno al sector industrial hacia otra en que ese papel pasó a ser cumplido por el sector financiero» (De Mattos, 2016: 32), aquejado de una creciente hipertrofia.

Respecto al significado de este proceso en la evolución del sistema capitalista, autores como Marazzi (2009) lo consideran una tendencia inherente al capitalismo maduro, en el que se hace patente su tendencia estructural a la sobreproducción –por la incapacidad del consumo para absorber un volumen de producción creciente, impulsado por la competencia entre empresas y entre territorios– y la sobreacumulación de un capital que no obtiene rentabilidades suficientes, lo que tiende a reaparecer de forma cíclica. Tal como afirma Brenner (2009: 413), «paradójicamente, se puede apreciar una correlación muy estrecha entre las sucesivas victorias del capital y el deterioro progresivo del rendimiento de las economías capitalistas avanzadas, ciclo tras ciclo, desde la década de 1960». Esas menores plusvalías en la economía real propiciarían el desvío de una parte creciente de las inversiones hacia la esfera financiera en busca de una mayor tasa de beneficio. En resumen, los periodos de expansión financiera pueden entenderse como intentos de superar de forma temporal cierto malestar en el ámbito de la acumulación de capital, si bien conllevan una y otra vez la aparición de burbujas especulativas y endeudamiento, con un aumento del riesgo y la consiguiente fragilidad del sistema.

La financiarización que ha caracterizado estas últimas décadas tuvo su origen en la crisis del régimen de acumulación fordista que se desencadenó en los años setenta del pasado siglo. Desde entonces, su espectacular desarrollo y la capacidad invasiva mostrada por las finanzas se han sustentado en tres tipos de factores de impulso que han tenido un efecto acumulativo, retroalimentándose.

El primero de ellos fue la progresiva imposición de una racionalidad neoliberal (Laval y Dardot, 2013) que promovió y facilitó una creciente desregulación de la actividad financiera, los tipos de interés o los flujos de capital transfronterizos. También la práctica desaparición de la banca pública, así como una progresiva autonomía de los bancos centrales y otros organismos reguladores, que aplicaron controles más laxos a los diferentes actores financieros y permitieron la expansión de las finanzas offshore, al margen de cualquier fiscalización pública. La eliminación de todo tipo de barreras legales a la circulación del capital trajo consigo su hipermovilidad, convertida en uno de los rasgos característicos de la economía actual.

A esto se sumó el impacto causado por la revolución de las tecnologías de la información y la comunicación, junto a las redes digitales de alta capacidad, que densificó como nunca antes la interconexión entre los diferentes operadores financieros, lo que generó un flujo de capital y de información prácticamente continuo e independiente de la distancia física entre emisores y receptores. En esta nueva era de la información y de la sociedad red (Castells, 1997) aumentó de forma exponencial la capacidad de procesamiento y transmisión de datos, así como también la velocidad de desplazamiento de esos flujos, automatizándose una proporción cada vez mayor de los procesos de compraventa. Más allá del puro intercambio de activos financieros, los procesos de inversión y, al tiempo, desinversión en territorios concretos se vieron así facilitados, con el consiguiente incremento de la competencia, la inestabilidad y el riesgo para muchos de ellos.

Por último, la paralela mundialización de los mercados financieros no solo amplió la dimensión y la escala de estos procesos, o los volúmenes de capital que se movilizan, sino que contribuyó a disociar por completo los lugares donde se genera el ahorro y se acumula el capital de aquellos donde se gestiona y donde finalmente se invierte (Theurillat y Crevoisier, 2011). Este funcionamiento sistémico de las finanzas mundiales, que interrelaciona, jerarquiza y especializa los diferentes territorios, provocó también otra consecuencia muy relevante para la temática central de esta obra. Corresponde a la cada vez mayor presencia –tanto en el caso español como en muchos otros– de inversores transnacionales –individuales y, sobre todo, colectivos– que desplazan su capital de unos sectores a otros y entre países, regiones o ciudades según las expectativas de beneficio, a partir de criterios de rentabilidad dominados a menudo por el corto plazo.

1.2. Principales características y componentes del proceso de financiarización

Coexisten, sin duda, en el mundo múltiples modelos de financiarización, con intensidades y rasgos heterogéneos en función de la historia y el marco institucional (valores, normas legales, convenciones, organizaciones…) propios de cada país. Pero ello no impide que la consolidación de un capitalismo financiarizado haya definido todo un conjunto de características bastante comunes y precisas, entre las que pueden recordarse ahora algunas de especial interés para nuestros objetivos, antes de dirigir la mirada hacia la creciente influencia de las finanzas en el desarrollo inmobiliario contemporáneo que, entre todas ellas, es la que aquí interesa destacar. La figura 1.1 resume de forma esquemática ese conjunto de rasgos asimilables a este periodo.

FIGURA 1.1

Principales características del proceso de financiarización

Fuente: elaboración propia.

Concentración y crecimiento de las entidades bancarias

Pese a su secular importancia a lo largo de la historia económica, las entidades bancarias y de crédito nunca alcanzaron la dimensión y la influencia con las que cuentan en la actualidad. Esta última se basa, ante todo, en su capacidad para generar dinero a partir de operaciones de crédito que cuentan con una cobertura de recursos propios limitada –o, en otros términos, se basan en un alto nivel de apalancamiento– y provocan un notable endeudamiento privado que, a menudo, se acompaña por la compra de deuda pública emitida por los Estados para financiarse, convirtiéndose así en sus acreedores. A esto se añade en numerosas sociedades un imparable proceso de bancarización, que alude a su creciente peso específico dentro de la economía, así como a un grado de utilización cada vez mayor de sus productos y servicios por parte de la población.

Para reforzar esta presencia, en el último siglo ha tenido lugar una profunda reestructuración de los sistemas bancarios, con sucesivos procesos de concentración realizados mediante fusiones o absorciones de unas entidades por otras, que suelen intensificarse en los periodos de crisis. De ahí ha emergido un grupo relativamente restringido de grandes bancos que constituyen un verdadero oligopolio mundial (Morin, 2015), cuyo potencial económico es comparable, en ocasiones, al de los Estados donde radica su sede. Baste señalar como ejemplo que el valor conjunto de los activos propiedad del Santander y el BBVA duplicó ampliamente el PIB español en 2018.

Hace ya una década, el Consejo de Estabilidad Financiera creado en la cumbre del G-20 celebrada en Londres en abril de 2009 calificó a una serie de bancos internacionales como de riesgo sistémico, al resultar demasiado grandes para caer por su previsible impacto negativo sobre el sistema financiero global, justificando así la necesidad de su rescate con dinero público en caso de quiebra. Pero, además, la gran banca participa de forma muy activa en los mercados financieros –en forma directa o a través de otros operadores– así como en el capital de muchas empresas, lo que, unido al creciente volumen de crédito concedido a familias y empresas, explica un protagonismo a veces ignorado en la geografía económica de nuestro tiempo y también, sin duda, en los recientes procesos de urbanización de nuestras sociedades.

Creciente poder de los inversores institucionales

Si esto ha ocurrido con la banca, en términos proporcionales aún ha sido mayor la expansión de los llamados inversores institucionales, que incluyen desde compañías de seguros y fondos de pensiones a diferentes tipos de fondos de inversión (de cobertura, de capital privado, de capital riesgo, soberanos…). Se trata de entidades dedicadas a la gestión colectiva de fondos, que actúan como intermediarios canalizando el dinero procedente de particulares –desde grandes fortunas a pequeños inversores–, bancos o sociedades hacia los circuitos financieros globales o, cada vez en mayor medida, hacia la compra de suelo, inmuebles, empresas, etc., lo que explica su penetración creciente en la economía de numerosos territorios.

También aquí los procesos de concentración han sido la norma, dando origen a organizaciones que captan y movilizan anualmente ingentes recursos, lo que otorga a sus gestores un enorme poder negociador que se ve incrementado al ser hoy accionistas destacados o propietarios de un número cada vez mayor de empresas que operan en múltiples sectores. Dentro de la acusada primacía que siguen manteniendo los fondos estadounidenses, puede destacarse que BlackRock –el mayor de todos– cuenta con unos activos totales que cuadruplican con creces el PIB español, llegando a hacerlo por diez al sumarse Vanguard Group y State Street Global Advisors, también radicados en Nueva York, que le siguen en importancia.

Densificación de flujos de capital transfronterizos

Nada interrelaciona hoy más a las diferentes regiones del planeta que esa máquina mundial de hacer dinero (Martin y Schuman, 1998: 65), formada por unas densas redes en las que capital e información circulan a gran velocidad, sin que las fronteras estatales y la existencia de diferentes legislaciones supongan ya apenas ningún obstáculo, lo que ha permitido afirmar que «el dinero actúa como la aguja que teje el proceso de globalización capitalista bajo el régimen de acumulación financiera» (Murray y Blázquez, 2009: 75). El ritmo al que crecieron este tipo de intercambios en las últimas décadas –con el breve paréntesis que supuso la paralización del sistema en 2008– supera con creces el registrado por la producción, el consumo o el comercio internacional de bienes y servicios.

Pese a tratarse de recursos intangibles, que se movilizan en su mayor parte por medios electrónicos e incluso de forma automatizada, estos flujos de capital siguen rutas bien definidas y bastante selectivas, dirigiéndose hacia territorios que ofrecen seguridad y/o altas rentabilidades, de los que también emigran con rapidez cuando esas condiciones se deterioran, siempre a la caza de mayores tasas de beneficio para los propietarios del capital y elevados salarios y primas para sus gestores. Cuando buena parte de estos flujos no superaban las fronteras estatales, eran bastantes las ciudades donde se encontraban quienes tomaban las decisiones estratégicas; por el contrario, en el actual contexto de flujos mayoritariamente globalizados, la gestión del capital se concentra ahora en un número bastante reducido de centros financieros internacionales altamente jerarquizados (Bassens y Van Meeteren, 2015). Esta aparente paradoja confirma las elevadas externalidades positivas que para muchos actores financieros aún se asocian con la proximidad espacial, así como con la presencia de trabajadores y servicios altamente especializados residentes en esas grandes ciudades mundiales (Taylor, 2004).

Expansión de la banca en la sombra y las finanzas offshore

Al tiempo que crecían la dimensión del sistema financiero y el poder de sus principales actores, se extendían con una rapidez aún mayor toda una serie de actividades realizadas al margen de cualquier tipo de controles o sometidas a reglamentaciones especialmente laxas, a las que suele identificarse como banca en la sombra (shadow banking). Se trata de un conjunto de actividades dominado por una elevada opacidad, lo que dificulta medir su verdadera dimensión, pero suele aceptarse como hecho constatado que en estos circuitos se moviliza ya un volumen de capital superior al que maneja la banca convencional (McMillan, 2018).

A esto se añade la proliferación de paraísos o refugios fiscales, un grupo de Estados soberanos o territorios dependientes, sobre todo, de la corona británica. En ellos, gracias a la confidencialidad que ofrecen al dinero oscuro y la seguridad legal para sus propietarios –afianzada por el cúmulo de grandes bufetes de abogados y firmas auditoras que trabajan en ello–, se posibilita la evasión fiscal de quienes eluden sus obligaciones tributarias mediante la creación de fideicomisos (trusts), pero también la elusión fiscal de personas o empresas que trasladan por medios hoy legales buena parte de sus beneficios a estos territorios de baja o nula fiscalidad (Shaxson, 2014). El hecho de que la práctica totalidad de grandes bancos y fondos, junto a una elevada proporción de firmas transnacionales, cuenten en ellos con sociedades filiales para optimizar sus resultados convierte en estratégico para el funcionamiento actual del sistema capitalista este mundo offshore, que tiene en el movimiento constante, la relocalización y la ocultación sus principales señas de identidad (Urry, 2017).

Burbujas de crédito y endeudamiento masivo

Las finanzas influyen y transforman el conjunto de las actividades económicas mediante la concesión de crédito, una función de larga tradición pero que ha alcanzado dimensiones espectaculares en tiempos recientes. Ello conlleva que una parte importante del crecimiento económico y la inversión en los territorios se fundamente en un enorme volumen de capital ficticio, sometido a una regulación que el neoliberalismo redujo de forma progresiva. Esto acaba provocando un efecto riqueza, con aumento del consumo y de los precios, que conduce a la formación de burbujas especulativas, por lo que puede considerarse, a la vez, como «acelerador del desarrollo capitalista y provocador de crisis» (Durand, 2018: 54).

En este contexto, también se ha reforzado en estos años la financiarización de las economías domésticas, en una tendencia que Lapavitsas (2016) califica como de expropiación financiera, en la que una parte creciente de la renta de los hogares entra en los circuitos financieros y es fuente sustancial de beneficios para bancos y otras entidades que operan en el sector. El aumento del crédito hipotecario concedido para la adquisición de viviendas o del crédito al consumo, en un contexto general de salarios reales estancados, elevó los niveles de endeudamiento privado hasta tasas muy superiores a las del pasado en relación con el PIB. Al mismo tiempo, la frecuente titulización de estas deudas, que se fragmentan, se empaquetan y se transforman en bonos o títulos que luego se venden en los mercados financieros para aumentar la liquidez de los bancos, contando con la garantía de los inmuebles y la frecuente valoración positiva de las agencias de calificación, difundió el riesgo asociado al posible impago de esos créditos entre un gran número de operadores hasta hacerlo sistémico.

Control financiero de empresas y gobernanza corporativa

Una de las principales manifestaciones de la penetración del capital financiero en el conjunto de las economías corresponde a su control sobre un volumen cada vez mayor de empresas de otros sectores, bien participando como accionistas destacados en sus consejos de administración y en sus decisiones estratégicas, bien adquiriendo la empresa en su totalidad para reorganizarla según sus propios criterios. Desde esa posición de fuerza, los fondos de inversión o los bancos imponen sus objetivos y transforman las estrategias empresariales, que se acomodan a lo que Marazzi (2009) calificó como un capitalismo gerencial financiero.

Se ha difundido así un nuevo paradigma de gestión, identificado a menudo como gobernanza corporativa (corporate governance), que centra el funcionamiento de las empresas en generar valor para el accionista –o el inversor– y obtener altos rendimientos para el capital en el corto plazo, lo que se refleja en destinar buena parte de los beneficios anuales a repartir dividendos –en detrimento de la reinversión y la mejora a medio o largo plazo de su capacidad competitiva–, al tiempo que también se busca el aumento en la cotización de las acciones de la empresa. Esto suele traducirse en una frecuente reestructuración empresarial que incluye, según los casos, la externalización hacia empresas subcontratadas o la deslocalización hacia territorios de menores costes y controles de aquellas unidades de negocio consideradas insuficientemente rentables, la reducción de empleos propios, la redistribución de funciones entre sus diferentes centros de trabajo, etc.

Al mismo tiempo, estos actores financieros, que solo son visibles en bastantes casos cuando se explora la identidad de los principales accionistas, suelen repartir su capital entre múltiples empresas para diversificar su cartera y reducir los riesgos, invirtiendo con un horizonte temporal breve, pues es frecuente que al cabo de unos años desinviertan si pueden obtener plusvalías con esa venta y buscar nuevos destinos de mayor rentabilidad para su dinero. De este modo, la evolución de los diferentes establecimientos empresariales y de sus trabajadores depende en exclusiva de criterios contables, a menudo estandarizados, ajenos por completo a los lugares donde se localizan y a sus habitantes, lo que permite hablar de la expansión de un capitalismo irresponsable (Méndez, 2018), con un anclaje territorial y unas responsabilidades sociales o ambientales decrecientes.

Presión competitiva de los mercados financieros y precarización laboral

La libre circulación del capital sin apenas restricciones, junto a la posibilidad de invertir o desinvertir con cierta rapidez, sin que los gobiernos ni los trabajadores de esos territorios tengan apenas capacidad de negociación, ha acentuado la competencia entre Estados. Se plantea así una especie de subasta para reducir su presión fiscal –en los impuestos sobre la renta, el patrimonio o de sociedades– y abaratar diferentes tipos de costes con el objetivo de atraer inversores y frenar posibles deslocalizaciones, dejando en un segundo plano los elevados costes sociales y ambientales que suelen derivarse. La permisividad con la existencia de paraísos fiscales agrava la situación y contribuye a esta amenaza a la que hoy se enfrentan los estados de bienestar allí donde se construyeron en el siglo pasado.

Esa presión externa tiene también una incidencia directa sobre los mercados laborales, al menos de dos maneras que se refuerzan mutuamente (Alonso y Fernández Rodríguez, 2012). Por un lado, favorece una devaluación salarial para reducir ese tipo de costes laborales directos a las empresas, en una vana e injusta pretensión de competir a la baja con territorios de mano de obra barata y escasa capacidad reivindicativa. Por otro, el lobby financiero y de las grandes empresas también suele apoyar reformas laborales destinadas a precarizar el empleo y favorecer una negociación asimétrica entre empresas y sindicatos bajo el eufemismo de la flexibilidad, lo que erosiona las conquistas logradas por los trabajadores en el periodo fordista y contribuye a la actual intensificación de las desigualdades sociales.

Especulación, riesgo sistémico y crisis

La fragilidad asociada a la lógica especulativa que predomina en los periodos de hegemonía financiera favorece la formación de burbujas de precios, con una sobrevaloración excesiva y acelerada de determinados activos, desde monedas a recursos naturales, acciones de determinadas empresas, suelo o inmuebles, entre otros. Esta tendencia puede considerarse estructural y tiene casi siempre un final trágico, tal como atestiguan las numerosas crisis con origen en las finanzas que se han repetido de forma insistente desde hace siglos (Reinhardt y Rogoff, 2011) y, en especial, durante las últimas décadas, provocando así el periódico retorno a una economía de la depresión (Krugman, 2009). La única novedad significativa de nuestro tiempo es su carácter global, la dimensión alcanzada y su acelerado contagio en una economía tan interconectada, de lo que fue buena muestra la Gran Recesión que comenzó a dar síntomas en 2007 para estallar de forma violenta al año siguiente.

Más allá de los intensos procesos de reestructuración económica y desposesión social que son inherentes a estos momentos de ruptura en la evolución del sistema capitalista, debe también destacarse la desigual vulnerabilidad ante tales impactos mostrada por los diferentes territorios y que se hace visible en múltiples escalas. La menor resistencia de algunos de ellos puede asociarse con el elevado grado de exposición al riesgo que conlleva una intensa financiarización, así como con la fortaleza o debilidad de la estructura económica, social e institucional heredada, junto a su específica dotación de recursos tangibles e intangibles (Méndez, Abad y Echaves, 2015). De cada crisis surgen, por tanto, nuevos mapas que son coherentes con el proceso de transformación que estas inauguran, poniendo así en evidencia que todo territorio es una construcción social sometida, por tanto, a sus cambios y contradicciones.

Todo este conjunto de procesos que acaban de enumerarse de forma breve resulta visible en nuestro entorno y condiciona, en mayor o menor medida, nuestro presente y también nuestro futuro próximo, tanto en los ámbitos económico y sociolaboral, como político o territorial. En coherencia con lo ocurrido en todo el entorno europeo, la economía española ha transitado, desde hace ya varias décadas, hacia una creciente financiarización, reflejada en estos y otros indicadores (Massó y Pérez Yruela, 2017). Pero, entre todos ellos, destaca de manera especial la creciente atracción mostrada por el capital financiero hacia el negocio inmobiliario, una tendencia común a bastantes países pero que aquí ha contado con uno de sus alumnos más aventajados.

La enorme burbuja crediticia derivada de la expansión descontrolada del negocio hipotecario puesto en marcha por bancos, cajas de ahorros y, en mucha menor medida, cooperativas de crédito hasta su pinchazo en 2007, junto a las fuertes inyecciones de capital aportadas por fondos de inversión y otras entidades financieras en los últimos años, serán abordados con detenimiento en próximos capítulos. Pero más allá de que esa estrecha vinculación financiero-inmobiliaria resulte una seña de identidad específica del capitalismo hispano en el último medio siglo (López y Rodríguez, 2010), se trata de una tendencia que se repite ahora en otros muchos lugares, por lo que exige plantear una reflexión de carácter teórico que dé sentido al análisis posterior.

1.3. Crecimiento urbano y desarrollo inmobiliario: una explicación convencional

Asistimos desde hace décadas a un crecimiento urbano acelerado en buena parte del mundo, que ya fue destacado por Lefebvre hace casi medio siglo al hablar de una revolución urbana en la que «el tejido urbano prolifera, se extiende, consumiendo los residuos de vida agraria» (Lefebvre, 1970: 10), pero que va más allá de la simple expansión de una forma de poblamiento para incluir la hegemonía cada vez más patente de la economía, la cultura y la forma de vida urbana, que se difunde con rapidez afianzando el dominio de la ciudad sobre el campo. Este proceso conjunto de crecimiento externo y transformaciones internas permite hablar de una tendencia a la urbanización planetaria (Brenner, 2013), en paralelo a una metamorfosis urbana (De Mattos, 2016), como rasgos constitutivos de la evolución contemporánea de nuestras sociedades, cuyo mejor exponente son las grandes aglomeraciones metropolitanas.

El movimiento urbanizador es indisociable de una expansión sin precedentes de la actividad inmobiliaria y del clúster vinculado a ella, que incluye desde empresas promotoras y de construcción, agencias inmobiliarias, servicios jurídicos y aseguradoras, hasta un amplio conjunto de industrias auxiliares (cemento y otros materiales de construcción, estructuras metálicas y cerrajería, cerámica y vidrio, maquinaria especializada, mobiliario y fabricación de puertas, material eléctrico, etc.). Sin remontarnos a periodos anteriores, el crecimiento de ese clúster inició una fase de aceleración en los años finales del pasado siglo y hasta 2007, con máxima intensidad en algunos países anglosajones (Estados Unidos, Reino Unido, Irlanda, Australia…), junto a España, Países Bajos o Suecia, concentrando su actividad de forma especial en las grandes aglomeraciones urbanas y las áreas de turismo masivo, principalmente litorales. En todos los casos, las cifras de inversión, construcción de viviendas e inmuebles empresariales, compraventas y precios siguieron una evolución alcista casi paralela.

Tras la profunda crisis inmobiliaria que finalizó de forma abrupta esa fase expansiva del ciclo económico y sumió a estos territorios en un periodo de recesión, confirmando así que «si el capital huye, deja tras de sí un rastro de devastación y devaluación» (Harvey, 2004: 98), en los años siguientes la ola de inversión se desplazó hacia las economías emergentes de Asia y América Latina, con ejemplos tan destacados como los de China, en pleno proceso de industrialización y urbanización acelerados, o Brasil, que vivió una fiebre constructora asociada principalmente a los megaeventos deportivos (Juegos Olímpicos y Campeonato Mundial de Fútbol), que justificaron la realización de grandes proyectos urbanos (Andreoli y Moreira, 2015).

Tal como se analizará en un capítulo posterior, tras unos años de relativa moderación, la actividad inmobiliaria mundial volvió a recuperar su ritmo acelerado desde 2013, con un paralelo incremento en el precio de las viviendas. Al mismo tiempo, algunos de los países que lideraron este movimiento en el ciclo anterior (Irlanda, Países Bajos, España…) vuelven a situarse ahora entre los de mayor crecimiento, iniciando lo que puede considerarse como un nuevo ciclo inmobiliario. Se confirma así que el auge de esta actividad resulta uno de los rasgos característicos de esta fase histórica de capitalismo global y, al mismo tiempo, que ese fenómeno tiene un comportamiento geográfico selectivo, pues se observan ritmos de urbanización muy diversos y desplazamientos periódicos de la inversión ya que, como afirmó Harvey (2012), «el boom en la construcción de viviendas en un país se equilibra con el crash en otro». El resultado de estas décadas de urbanización acelerada es que, según estimaciones actualizadas al año 2016, el valor de los bienes inmuebles en el mundo se estimó en unos 217 billones de dólares, equivalentes al 58,3 % de la inversión en todo tipo de activos, de los que tres cuartas partes (162 billones) corresponderían a viviendas (Savills World Research, 2016).