Das 1x1 der Immobilienbewertung E-Book

Sebastian Drießen

• Herausgeber: Sprengnetter Verlag und Software GmbH
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Das kompakte und praxisorientierte "1 × 1 der Immobilienbewertung" führt den Leser mit zahlreichen Beispielen Schritt für Schritt durch die Grundlagen der Marktwertermittlung. Mit den Online-Materialien stehen dem Leser weitere Berechnungsbeispiele, ausführliche Beispielgutachten, Excel-Bewertungsformulare, Checklisten, Bewertungsdaten, Gesetze, Verordnungen und Richtlinien u. v. m. zum Herunterladen und Nachschlagen zur Verfügung. In der komplett überarbeiteten und aktualisierten 3. Auflage wird zunächst die Bedeutung der Immobilienbewertung aus volkswirtschaftlicher Sicht und für viele Berufsgruppen erläutert. Es werden die unterschiedlichen Wertermittlungsanlässe und Wertermittlungsbegriffe sowie die gesetzlichen Grundlagen dargestellt. Auch Themen des Sachverständigenwesens (Verwendung des Sachverständigentitels, Haftung, Honorierung) werden behandelt. Die in der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten - vor 2022 in den Wertermittlungsrichtlinien (Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie) enthaltenen - Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts (Verkehrswerts) bebauter und unbebauter Grundstücke werden in der erforderlichen Tiefe anhand zahlreicher Beispiele erläutert. Es wird aber auch ein Überblick über die bei der Bewertung von Geschäfts- und Gewerbegrundstücken sowie von Wohnungseigentum zu beachtenden Besonderheiten geschaffen. Das Standardwerk wird mit einem neuen einführenden Kapitel zum Thema "Künstliche Intelligenz (KI) in der Immobilienbewertung" abgerundet.

Leseprobe

Vorwort zur 3. Auflage

Aufgrund der vielen positiven Rückmeldungen zur Erst- und Zweitauflage haben die Autoren das „1 × 1 der Immobilienbewertung“ überarbeitet und komplett auf die zwischenzeitlichen Veränderungen in der Immobilienbewertung abgestimmt. Nach der Erneuerung des deutschen Wertermittlungsrechts (Ablösung der ImmoWertV 2010 und der fünf Wertermittlungsrichtlinien durch eine neue, deutlich umfangreichere ImmoWertV 2021) sowie den gesammelten Erkenntnissen aus der Praxis ist das Werk nach rund fünf Jahren nun entsprechend aktualisiert und erweitert.

Neben der Einarbeitung der teils aktualisierten und teils geänderten Vorschriften der neuen ImmoWertV sind die Texte mit der Terminologie der aktuellen Verordnungen harmonisiert worden. Zudem ist ein neues Kapitel zu dem Thema Immobilienbewertung mittels künstlicher Intelligenz (KI-gestützte Immobilienbewertung) aufgenommen und auf vielfachem Wunsch der Leser ein Stichwortverzeichnis ergänzt worden. Die Abhandlungen zu Haftung, Honorierung und Werbung des Sachverständigen sind ebenfalls an die neuesten Entwicklungen in Rechtsprechung und Literatur angepasst worden. Zudem enthält diese Publikation aktuelle Honorierungsempfehlungen für die Erstellung von Gutachten.

Insgesamt wurden über 30 Marktdaten-Tabellen auf den aktuellen Stand gebracht, und die rund 100 Beispiele im Buch sowie die weiteren Online-Beispiele sind entsprechend überarbeitet worden.

Auch in Zukunft freuen sich die Autoren über weitere Anregungen und Kritik aus dem Kreise der Leser.

Bad Neuenahr-Ahrweiler, im Februar 2023

Dr.-Ing. Hans Otto Sprengnetter

Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig

Dipl.-Ing. (Assessor) Sebastian Drießen

Vorwort zur Erstauflage

Für viele Bereiche unseres Wirtschafts- und Rechtslebens sind Immobilienbewertungen sehr bedeutsam. Auf der Grundlage von Wertgutachten werden existenzielle Entscheidungen getroffen, beispielsweise bei Enteignungen für städtebauliche Zwecke, beim Kauf oder Verkauf der oftmals wesentlichsten Vermögenswerte der Eigentümer, bei unternehmerischen Investitionen, bei der Sachversicherung für Gebäude oder bei der Bestimmung der Beleihungsgrenze im Rahmen von Finanzierungen.

Personen, welche die Immobilien bewerten (insbesondere Sachverständige und Immobilienmakler), üben folglich eine verantwortungsvolle Tätigkeit aus. Fehler oder Falschbegutachtungen können einerseits denjenigen ruinieren, der im Vertrauen auf das Gutachten handelt, andererseits können sie aber auch Haftungsansprüche gegen den Bewerter auslösen, die für ihn existenzbedrohlich werden können.

Diese hohe Verantwortung verpflichtet jeden Bewerter, sich fundiertes Wissen anzueignen und seine Kenntnisse aktuell zu halten.

Mit dem „1 × 1 der Immobilienbewertung“ ergänzt Sprengnetter sein umfassendes Literaturangebot um ein Einstiegswerk. In diesem Buch wird zunächst die Bedeutung der Immobilienbewertung aus volkswirtschaftlicher Sicht und für viele Berufsgruppen erläutert. Es werden die unterschiedlichen Wertermittlungsanlässe und -begriffe sowie die gesetzlichen Grundlagen dargestellt. Auch Themen des Sachverständigenwesens (Verwendung des Sachverständigentitels, Haftung, Honorierung) werden behandelt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt verschiedene Verfahren zur Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke. Sie alle werden in der erforderlichen Tiefe anhand zahlreicher Beispiele erläutert. Es wird aber auch ein Überblick über die Besonderheiten geschaffen, die bei der Bewertung von Geschäfts- und Gewerbegrundstücken zu beachten sind.

Das Buch enthält nahezu alle für die Bewertung der am häufigsten gehandelten Immobilienarten (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) benötigten Daten (Normalherstellungskosten, Sachwertfaktoren, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten u. v. a. m.). Mithilfe des Tabellenverzeichnisses lassen sich die Bewertungsdaten leicht auffinden. Weitere, zum Beispiel zur Bewertung anderer Immobilienarten benötigte, und vor allem laufend aktualisierte Daten, werden bei den „Marktdaten und Praxishilfen“ [1] bereitgestellt.

Zur Vertiefung der in dem „1 × 1 der Immobilienbewertung“ vermittelten Grundkenntnisse wird an den entsprechenden Stellen auf die jeweiligen Kapitel des „Lehrbuch und Kommentars“ [2] verwiesen. Hier erhält der Bewerter insbesondere zu den in der Praxis vorkommenden vielfältigen Sonderthemen (z. B. Wertermittlungen im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder Enteignungen, Bewertungen von Rechten und Lasten, Mietwertermittlungen, Bewertungen von Betreiber- oder sonstigen Sonderimmobilien) entsprechende Hilfestellungen.

Wichtige Materialien zum Buch werden ergänzend im Internet bereitgestellt. Hier steht dem Bewerter ein Informationsdienst mit aktuellen Nachrichten rund um die Immobilienbewertung, viele Gesetze, Verordnungen und Richtlinien, Excel-Bewertungsformulare, Checklisten, aktuelle Marktdaten, Bewertungsbeispiele und Mustergutachten zur Verfügung. Auch professionelle Bewertungssoftware kann zu Testzwecken kostenfrei heruntergeladen werden.

Mit dem vorliegenden Einstiegswerk wenden sich die Autoren vorrangig an diejenigen, die einen schnellen Einstieg in die Immobilienbewertung finden möchten. Also insbesondere diejenigen, die sich in der Ausbildung zum Bewertungssachverständigen befinden. Das Werk ist auch für Immobilienmakler besonders gut geeignet, die die Immobilienbewertung als eine wichtige Dienstleistung für ihre Kunden erkannt haben. Aber auch „gestandene“ Sachverständige finden in diesem Werk noch zahlreiche wertvolle Hinweise für ihre praktische Tätigkeit.

Die Autoren wünschen sich, dass das Buch den Lesern einen schnellen Einstieg in die komplexe Materie der Immobilienbewertung verschafft und gleichzeitig die erforderlichen Hilfestellungen bei der praktischen Tätigkeit leistet. Für Anregungen und Kritik aus dem Kreise der Leser sind die Autoren des Buches dankbar.

Sinzig, im Oktober 2013

Dr.-Ing. Hans Otto Sprengnetter

Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig

Die Autoren

Dr.-Ing. Hans Otto Sprengnetter

Dr. Hans Otto Sprengnetter ist Gründer und Leiter von „Sprengnetter Immobilienbewertung“, der in Deutschland führenden Institution in der Komplettbetreuung von Bewertungssachverständigen (Aus- und Weiterbildung, Zertifizierung, Marktforschung, Arbeitshilfen, Lehrbücher, Kommentare, Software und Bewertungsdienstleistungen). Er ist seit 1974 in der Ausbildung von Bewertungssachverständigen tätig und war viele Jahre Hochschullehrer an den Universitäten Dortmund und Bonn im Bereich der Grundstückswirtschaft/Immobilienbewertung.

Dr. Sprengnetter entwickelte bereits in den 1970er-Jahren ein „ganzheitliches wissenschaftliches Konzept für eine marktkonforme Immobilienbewertung“ und viele darauf aufbauende bewertungstheoretische Modelle zur Lösung von Einzelproblemen. Diese Bewertungsmodelle haben das deutsche Wertermittlungsrecht (z. B. WertV 88, WertR 2006 ff., BewG 2008, ImmoWertV) maßgeblich geprägt.

Er war langjährig öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, und als Autor vertritt er weiterhin seine Expertise in zahlreichen Fachpublikationen. Dr. Sprengnetter war Mitglied des örtlichen sowie des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz. Darüber hinaus war er Gründungsmitglied sowie stellvertretender Vorsitzender des TGA-Sektorkomitees „Sachverständige für Immobilienbewertung“ (d. h. des Gremiums, das in Deutschland die Regelungen für die Zertifizierung von Sachverständigen für Immobilienbewertung nach der ISO 17024 entwickelt und etabliert hat).

Dipl.-Ing. (Vermessungsassessor) Jochem Kierig

Jochem Kierig verantwortet bei der Sprengnetter Property Valuation Finance GmbH den Bereich Research & Development. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückwerte für den Bereich Osteifel-Hunsrück verfügt er über einen reichen Erfahrungsschatz.

Umfassende Lehrerfahrung hat er als Dozent der Sprengnetter Akademie, der IHK Koblenz, der Sparkassenakademie Bayern und vieler weiterer Ausbildungsinstitutionen erlangt. Seine wissenschaftliche Reputation hat er in zahlreichen Veröffentlichungen unter Beweis gestellt. Unter anderem ist er Mitautor der von Sprengnetter herausgegebenen Kommentare zur ImmoWertV und zur Sachwertrichtlinie sowie der 16-bändigen Loseblattsammlung „Immobilienbewertung“.

Dipl.-Ing. (Vermessungsassessor) Sebastian Drießen

Sebastian Drießen ist Sachverständiger für die Immobilienbewertung und als Senior Expert für den Bereich Marktwertermittlung bei Sprengnetter tätig. Fünf Jahre verantwortete er den Sprengnetter-Fachverlag, bevor er von 2016 bis Ende 2018 das Team Marktwertermittlung/International Valuation im Bereich Forschung und Entwicklung bei Sprengnetter leitete. Er ist Chefredakteur der Fachzeitschrift „immobilien & bewerten“ sowie Mitautor der von Sprengnetter herausgegebenen 16-bändigen Loseblattsammlung „Immobilienbewertung“.

Seit 2014 ist Sebastian Drießen Dozent an der Sprengnetter Akademie und wurde hier im Jahr 2018 zum Referenten des Jahres gewählt sowie in den Jahren 2022 und 2023 als ausgezeichneter Referent geehrt. Seit 2021 ist er zudem Lehrbeauftragter für das Modul „Immobilienbewertung“ an Fachhochschulen und Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf. Für die Arbeitsperiode 2023 bis 2026 ist Sebastian Drießen in den Arbeitskreis 6 „Immobilienwertermittlung“ des DVW e. V. (Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement) berufen worden.

Inhalt

Tabellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Bedeutung und Grundlagen der Immobilienbewertung

2 Verfahren zur Marktwertermittlung

3 Vergleichswertverfahren

4 Bodenwertermittlung

5 Ertragswertverfahren

6 Sachwertverfahren

7 Vergleichsfaktorverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke

8 Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (boG)

9 Ableitung des Marktwerts

10 Besonderheiten bei der Bewertung von Eigentumswohnungen

11 Besonderheiten bei der Bewertung von Geschäfts- und Gewerbegrundstücken

12 Anforderungen an Wertgutachten

13 Künstliche Intelligenz (KI) in der Immobilienbewertung

Anhang

14 Literaturverzeichnis | Softwareempfehlungen | Marktdaten-Portale

15 Materialien zum Buch (Online-Materialien)

16 Stichwortverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Tab. 1-1: Auszug aus der Honorartafel zu § 3 Abs. 1 HonRIb in der Fassung vom 21102022

Tab. 2-1: Systematik der Verfahrenswahl

Tab. 4-1: WGFZ-Umrechnungskoeffizienten

Tab. 4-2: Grundstücksgrößen-Umrechnungskoeffizienten

Tab. 4-3: Faktoren zur Marktanpassung grundstücksbezogener Abgaben (z. B. Erschließungsbeiträge)

Tab. 4-4: Überschlägige Wertrelationen für werdendes Bauland

Tab. 5-1: Verwaltungskosten

Tab. 5-2: Instandhaltungskosten

Tab. 5-3: Mietausfallwagnis

Tab. 5-4: Gesamtnutzungsdauer

Tab. 5-5: Punktraster für Modernisierungsmaßnahmen

Tab. 5-6: Modifizierte relative Restnutzungsdauer in Prozent der üblichen Gesamtnutzungsdauer

Tab. 5-7: Bewertungsmodell zur Ableitung und Anwendung der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze

Tab. 5-8: Liegenschaftszinssätze für freistehende Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke

Tab. 5-9: Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen

Tab. 5-10: Umrechnungsfaktoren für die Abhängigkeit des Liegenschaftszinssatzes einer Eigentumswohnung von der Wohnungsgröße

Tab. 5-11: Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhausgrundstücke

Tab. 5-12: Umrechnungskoeffizienten für die Abhängigkeit des Liegenschaftszinssatzes eines Mehrfamilienhauses von der Objektgröße

Tab. 5-13: Barwertfaktoren für die Kapitalisierung (Kapitalisierungsfaktoren) gemäß § 34 Abs. 2 ImmoWertV

Tab. 6-1: Nutzflächenfaktoren (BGF/WF) für Gebäude mit Keller

Tab. 6-2: Nutzflächenfaktoren (BGF/WF) für Gebäude ohne Keller

Tab. 6-3: NHK 2010 für Ein- und Zweifamilienhäuser

Tab. 6-4: Faktoren zur Anpassung der NHK 2010 für EFH

Tab. 6-5: Umrechnungsfaktoren bei abweichender Wohnungsgröße für Ein- und Zweifamilienhäuser für NHK 2010

Tab. 6-6: NHK 2010 für Garagen und Carports

Tab. 6-7: NHK-Anpassungsfaktoren zur Berücksichtigung der Anbauweise bei Garagen

Tab. 6-8: NHK 2010 für Mehrfamilienhäuser

Tab. 6-9: NHK-Anpassungs-/Korrekturfaktoren für Mehrfamilienhäuser wegen abweichender Anbauweise, Wohnungsgröße, Grundrissart und besonderer Bauweise

Tab. 6-10: Beschreibung der fünf Gebäudestandards mit Wägungsanteilen für Ein- und Zweifamilienhäuser

Tab. 6-11: Beschreibung der fünf Gebäudestandards mit Wägungsanteilen für Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung

Tab. 6-12: NHK 2010 für besonders zu veranschlagende Bauteile

Tab. 6-13: NHK 2010 für besondere (Betriebs)Einrichtungen

Tab. 6-14: Baupreisindizes

Tab. 6-15: Pauschalen für den Ansatz der Außenanlagen in Prozent vom Wert der baulichen Anlagen

Tab. 6-16: NHK 2010 für bauliche Außenanlagen

Tab. 6-17: Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem 2015 (NHK 2010) für freistehende Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke

Tab. 8-1: Abschlagsfaktoren für die Ermittlung des Werteinflusses eines Wohnungsrechts

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1-1: Die Bestandteile des Sachverständigenhonorars

Abb. 1-2: Zeitschiene zur Verdeutlichung der Verjährungsfristen

Abb. 2-1: Allgemeine Verfahrensgrundnorm nach § 6 Abs. 3 ImmoWertV

Abb. 3-1: Verfahrensablauf des Vergleichswertverfahrens (Vergleichspreisverfahren)

Abb. 3-2: Mittlerer Fehler des Mittels in Abhängigkeit von der Anzahl der Vergleichspreise

Abb. 4-1: Ableitung des Bodenwerts aus Kaufpreisen und/oder Bodenrichtwerten (Schema)

Abb. 4-2: Auszug aus einer Bodenrichtwertkarte aus Rheinland-Pfalz

Abb. 4-3: Abhängigkeit des Bodenwerts von der Grundstücksgröße bei Grundstücken mit gleicher WGFZ

Abb. 4-4: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte für ein Bewertungsbeispiel

Abb. 4-5: Deduktive Bodenwertermittlung für Baugrundstücke im Außenbereich

Abb. 4-6: Deduktive Bodenwertermittlung für werdendes Bauland aus dem Bodenwert für baureifes Land (Modell)

Abb. 5-1: Ertragswertanteile des Grundstücks gemäß § 27 Abs. 2 ImmoWertV

Abb. 5-2: (Grund-)Modell des allgemeinen Ertragswertverfahrens nach § 27 Abs. 2–4 in Verbindung mit § 28 ImmoWertV

Abb. 5-3: Schematische Darstellung des Schichtmodells des allgemeinen Ertragswertverfahrens

Abb. 5-4: Rechenablauf des allgemeinen Ertragsverfahrens (Schema)

Abb. 5-5: Schematische Darstellung des vereinfachten Ertragswertverfahrens als Säulenmodell

Abb. 5-6: Rechenablauf des vereinfachten Ertragswertverfahrens (Schema)

Abb. 5-7: Schematische Darstellung des periodischen Ertragswerverfahrens

Abb. 5-8: Auszug aus einem Mietspiegel

Abb. 5-9: Grundflächen unter Dachschrägen

Abb. 5-10: Wohnungsgrundriss mit Durchgangsraum und gefangenem Raum

Abb. 5-11: Barwert der Rentenraten (hier jährlich nachschüssig)

Abb. 5-12: Entscheidungssystematik bei unrentierlichen baulichen Anlagen

Abb. 5-13: Liquidationswertverfahren

Abb. 6-1: Allgemeines Ablaufschema des Sachwertverfahrens

Abb. 6-2: Differenziertes Ablaufschema des Sachwertverfahrens gemäß ImmoWertV

Abb. 6-3: Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten gemäß § 36 Abs. 2 ImmoWertV

Abb. 6-4: Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c der DIN 277:2005

Abb. 6-5: Anrechenbarkeit der Grundfläche im Dachgeschoss

Abb. 6-7: Anwendung des Sachwertfaktors

Abb. 6-8: Marktanpassungskurve für freistehende Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke im Landkreis Ahrweiler (Beispiel)

Abb. 6-9: Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem 2015 (NHK 2010) für freistehende Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke; Deutschland insgesamt

Abb. 7-1: Ableitung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke

Abb. 7-2: Bewertung mittels Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke

Abb. 7-3: Auszug aus dem IVD-Immobilienpreisservice (Beispiel)

Abb. 8-1: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Abb. 8-2: boG-Wertabzug für wertermittlungsstichtagsnahe Investitionen

Abb. 8-3: Wertermittlung bei Mehr- oder Mindermieten (Sprengnetter 1978)

Abb. 8-4: Mehrmiete im frei finanzierten Wohnungsbau ohne Anpassungsvereinbarung

Abb. 8-5: Mindermiete im frei finanzierten Wohnungsbau ohne Anpassungsvereinbarung

Abb. 8-6: Mietausfall MA bei Leerstand

Abb. 8-7: Sprengnetter-Modell zur Ermittlung des Verkehrswerts eines mit einem Wohnungsrecht belasteten Renditeobjekts

Abb. 9-1: Ableitung des Marktwerts aus den Ergebnissen mehrerer herangezogener Verfahren (gemäß § 6 Abs. 4 ImmoWertV)

Abkürzungsverzeichnis

II. BV

Zweite Berechnungsverordnung

BauGB

Baugesetzbuch

BauNVO

Baunutzungsverordnung

BelWertV

Beleihungswertermittlungsverordnung

BetrKV

Betriebskostenverordnung

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGF

Brutto-Grundfläche

BNK

Baunebenkosten

boG

besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal

BRI

Brutto-Rauminhalt

BRW

Bodenrichtwert

BWK

Bewirtschaftungskosten

DCF

Discounted Cash Flow

DIN-Norm

Norm des Deutschen Instituts für Normung

ebf

erschließungsbeitrags-/kostenerstattungsbetragsfrei und beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht

ebp

erschließungsbeitrags-/kostenerstattungsbetragsfrei und beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht

Ef

Ertragsfaktor

EFH

Einfamilienhaus

ETW

Eigentumswohnung

EW-RL

Ertragswertrichtlinie

frei

beitragsfrei

FWH

Familienwohnhaus

GewO

Gewerbeordnung

GEZ

Gestaltungs- und Erstnutzungszuschlag

Gf

Gebäudefaktor

GFZ

Geschossflächenzahl

GND

Gesamtnutzungsdauer

GRZ

Grundflächenzahl

HOAI

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

HonRIb

Honorar-Richtlinie für Immobilienbewertungen

ImmoWertA

Anwendungshinweise zur ImmoWertV

ImmoWertV

Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2021

IVD

Immobilienverband Deutschland, Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.

IVSC

International Valuation Standards Council

JVEG

Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz

k

Sachwertfaktor

KAG

Kommunalabgabengesetz

KF

Kapitalisierungsfaktor

KP

Kaufpreis

LBauO

Landesbauordnung

LZ

Liegenschaftszinssatz

MFH

Mehrfamilienhaus

NFK

Nutzflächenfaktor

NHK 2010

Normalherstellungskosten 2010

p

Zinssatz

PfandBG

Pfandbriefgesetz

RDM

Ring Deutscher Makler

RE

Reinertrag

RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors

RND

Restnutzungsdauer

RoE

Rohertrag

SGB

Sozialgesetzbuch

SW-RL

Sachwertrichtlinie

TEGoVA

The European Group of Valuers’ Association

uR

umbauter Raum

USt

Umsatzsteuer

UWG

Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb

vSW

vorläufiger Sachwert

VW-RL

Vergleichswertrichtlinie

WA

allgemeines Wohngebiet

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WertR

Wertermittlungsrichtlinien

WF

Wohnfläche

WGFZ

wertrelevante Geschossflächenzahl

WMR

Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie

WoFlV

Wohnflächenverordnung

WST

Wertermittlungsstichtag

ZFH

Zweifamilienhaus

Kapitel 1:

Bedeutung und Grundlagen der Immobilienbewertung

1.1 Volkswirtschaftliche Bedeutung des Grundbesitzes und der Immobilienbewertung

1.1.1 Grundbesitz als wesentlicher Teil des Volksvermögens

1.1.2 Grundbesitz als Existenzsicherung und Kapitalanlage

1.1.3 Grundbesitz als Pfandobjekt für Beleihungen

1.1.4 Grundbesitz und seine Versicherung

1.1.5 Grundbesitz und Städtebau

1.1.6 Grundbesitz und Raumordnung

1.1.7 Grundbesitz und seine Besteuerung

1.2 Die Bedeutung der Marktwertermittlung für verschiedene Berufsgruppen

1.2.1 Die Bedeutung für hauptberufliche Sachverständige

1.2.2 Die Bedeutung für sonstige immobilienorientierte Berufsgruppen

1.2.3 Die Bedeutung für Immobilienmakler

1.3 Wertermittlungsanlässe und Wertbegriffe

1.3.1 Wertermittlungsanlässe

1.3.2 Wertbegriffe

1.4 Gesetzliche Grundlagen der Marktwertermittlung

1.4.1 Das Baugesetzbuch (BauGB)

1.4.2 Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

1.4.3 Die Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA)

1.4.4 Weitere wesentliche gesetzliche und sonstige Regelungen

1.5 Sachverständigenwesen

1.5.1 Wer darf sich Sachverständiger nennen?

1.5.2 Zu den Arten von Sachverständigen

1.5.3 Die Honorierung des Sachverständigen

1.5.4 Die Haftung für mängelbehaftete Gutachten

1.1 Volkswirtschaftliche Bedeutung des Grundbesitzes und der Immobilienbewertung

Eigentum ist das Fundament unseres Rechtsstaates

Grundeigentum, d. h. privates Eigentum an Grund und Boden, ist ein wesentliches Fundament unserer freiheitlichen Rechts- und Gesellschaftsordnung. Die staatlich garantierte Sicherung des Eigentums im Allgemeinen und des Grundeigentums im Besonderen sind, wie nachfolgend erläutert wird, wesentlicher Garant für eine funktionierende Markt- und Volkswirtschaft.

Die Bedeutung der Wertermittlung wird im Folgenden durch Darlegung des Stellenwerts des privaten und gewerblichen Grundbesitzes in unserem Rechts- und Wirtschaftssystem dargestellt.

1.1.1 Grundbesitz als wesentlicher Teil des Volksvermögens

großes Immobilienvermögen

Die Bedeutung des Grundbesitzes für die Volkswirtschaft lässt sich aus den Zahlen des Statistischen Bundesamtes über die in Immobilien existierenden Vermögenswerte ablesen. Vom gesamten Bruttoanlagevermögen in Sachanlagen entfallen in Deutschland rund 18,9 Bio. (also 18.900 Mrd.) € auf Immobilien, davon rund 11,2 Bio. € auf Wohnbauten und 7,7 Bio. € auf Nichtwohnbauten. Es gibt in Deutschland rund 43 Mio. Wohnungen. Fast die Hälfte (46,5 %) der Wohnungen bewohnen Eigentümerinnen und Eigentümer. Die Zahl der Eigentumswohnungen liegt derzeit bei rund 10 Mio. mit steigender Tendenz. Der durchschnittliche Marktwert von Haus- und Grundbesitz liegt bei rund 350.000 € je Haushalt, der über Immobilienvermögen verfügt.

1.1.2 Grundbesitz als Existenzsicherung und Kapitalanlage

Grundbesitz ist, seitdem es Privateigentum an Grundstücken gibt, eine beliebte Form der Existenzsicherung und der Kapitalanlage für private und institutionelle Anleger. Die Quote für selbstgenutztes Wohneigentum beträgt in Deutschland derzeit rund 45 %. Gewerbe, Industrie und Handel benötigen ausnahmslos Immobilien (Büros, Produktions- und Lagerhallen, Geschäfts-, Verkaufs- und Betreiberimmobilien wie Hotels, Tankstellen, Flughäfen etc.).

Motive für den Erwerb von Immobilieneigentum sind:

Grundeigentum als soziale Sicherung

Immobilien als „Sachwerte“ schützen vor Vermögensverlusten bei Geldentwertung. Grundstückseigentum ist deshalb oftmals nicht nur „reine Geldanlage“, sondern eine soziale Sicherung (z. B. Alterssicherung).

Grundbesitz ist im Steuerrecht vielfach privilegiert. Z. B. wird der Grundbesitz nach dem Einheitswert (ab dem 01.01.2025 Grundsteuerwert) besteuert, der teils erheblich vom Marktwert der Immobilie abweichen kann. Auch kann Grundbesitz trotz Wertsteigerung steuerlich abgeschrieben werden.

Es gibt viele steuerliche Förderungen des Grundstücks- und Wohnungseigentums.

1.1.3 Grundbesitz als Pfandobjekt für Beleihungen

Kredite als Motor unseres Wirtschaftslebens

Viele Grundstückskäufe, Baumaßnahmen (Neubauten, Modernisierungen, bauliche Erweiterungen), Geschäftsgründungen u. a. können nicht ausschließlich aus Eigenmitteln bestritten werden. Fehlende Beträge werden durch Kredite (in der Regel von Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Lebensversicherungen) aufgebracht. So wurden laut der Bundesbankstatistik im Jahr 2021 rund 284 Mrd. € neue Darlehen im Rahmen von privaten Immobilienfinanzierungen vergeben. Die große Bedeutung der Kredite als Motor unseres Wirtschaftslebens wird hierdurch deutlich.

Realkredite als wichtige Kreditform

Die Sicherung von Krediten erfolgt in Deutschland sehr häufig durch Grundpfandrechte (Hypotheken/Grundschulden). Bei grundpfandrechtlicher Sicherung stellt der Kreditnehmer dem Kreditgeber das Grundstück als Pfandobjekt (d. h. als Sicherheit) zur Verfügung.

Zwangsversteigerung

Kommt der Kreditnehmer seinen (Rück-)Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Kreditgeber das Grundstück verwerten (sprich, eine Zwangsversteigerung betreiben). Damit in diesen Fällen der Kreditgeber keinen Schaden (d. h. Forderungsausfall) erleidet, dürfen Grundstücksbeleihungen den Wert der Immobilie nicht überschreiten.

Voraussetzung für die Vergabe eines Immobiliendarlehens ist in der Regel das Vorliegen einer Wertermittlung. Diese gibt dem Kreditinstitut eine Aussage über die zulässige Beleihungsobergrenze und dem Eigentümer Kenntnis über die Beleihungsfähigkeit seines Grundstücks. Vorbereitend für Zwangsversteigerungen müssen ebenfalls jeweils Marktwertgutachten erstellt werden.

Buchtipp:Wertermittlungen in Zwangsversteigerungsverfahren sind ausführlich in Lehrbuch und Kommentar [2], Teil 9, Kapitel 12 abgehandelt.

1.1.4 Grundbesitz und seine Versicherung

Da Grundbesitz oftmals den wesentlichsten Vermögenswert von Privatpersonen oder Firmen darstellt, wirken sich substanzvernichtende Schäden (z. B. Feuer-, Hagel-, Sturm- oder Hochwasserschäden) dramatisch auf die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers aus. Zur Ausschaltung dieses Risikos werden in der Regel alle baulichen und sonstigen Anlagen gegen derartige Risiken versichert. Kreditinstitute dürfen Beleihungen auf (bebaute) Grundstücke nur vornehmen, wenn diese in ausreichender Höhe gegen sämtliche Risiken versichert sind. Eine sachgemäße Versicherung ist grundsätzlich nur auf der Grundlage einer zutreffenden Wertermittlung möglich.

Sachversicherung schützt vor Vermögensverlusten

1.1.5 Grundbesitz und Städtebau

1.1.5.1 Stufen des Städtebaus

Städtebau

Städtebau vollzieht sich (vereinfacht ausgedrückt) in drei Stufen: Planung, Bodenordnung und Erschließung.

Bauleitplanung

In städtebaulichen Plänen (insbesondere Flächennutzungsplänen, Bebauungsplänen) wird die angestrebte Bodennutzung von den Städten und Gemeinden hoheitlich vorbereitet und geregelt.

Bodenordnung

Diesen städtebaulichen Planungszielen steht in der Regel die konkret vorhandene Eigentumssituation entgegen; einem demokratischen Städtebau steht jedoch nicht das Grundeigentum an sich entgegen. Damit die städtebaulichen Planungen realisiert werden können, muss die Eigentumsaufteilung gemäß rechtsstaatlichen Prinzipien neu geordnet werden. Dies geschieht durch privatrechtliche (Kauf, Tausch) oder öffentlich-rechtliche (Umlegung, städtebaulicher Vertrag, Enteignung, Flurbereinigung etc.) Maßnahmen.

Erschließung

Zusätzlich zur plangemäßen Ordnung des Grund und Bodens ist für viele Nutzungen (z. B. für Bebauungen) die Sicherung der Erschließung Voraussetzung (vgl. z. B. die §§ 30, 33, 34 und 35 BauGB).

1.1.5.2 Städtebaurecht und Wertermittlung

Planungshoheit der Gemeinden

Städtebau wird in Deutschland vorrangig eigenverantwortlich durch die Gemeinden und Städte betrieben (vgl. Art. 28 Abs. 2, Art. 74 Nr. 18 Grundgesetz).

Die Instrumente zur Planung, Bodenordnung und Erschließung, die den Gemeinden zur Betreibung des Städtebaus zur Verfügung stehen, sind im ersten Kapitel des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt. Fast alle im BauGB enthaltenen materiellen Bestimmungen zum Vollzug des Städtebaus stehen in enger Beziehung zum Marktwert einer Immobilie.

vielfältige städtebauliche Anlässe für Wertermittlungen

Für die nachfolgend nur zusammengefasst genannten Regelungen des Baugesetzbuches kann – wenn das Privateigentum beibehalten werden soll – demokratischer Städtebau vielfach nur auf der Grundlage fundierter Wertermittlungen betrieben werden (vgl. auch Abschnitte 1.3.1 und 1.4.1):

Bauleitplanung (Wertermittlungsanlässe: Entschädigung für längere Veränderungssperren und Planungsschäden; Ausübung von Vorkaufsrechten an Teilflächen etc.);

Bodenordnung (Wertermittlungsanlässe: Ausgleich von Mehr- oder Minderzuteilungen in der Umlegung; angemessenes Kaufangebot vor Enteignung, Enteignungsentschädigung etc.);

Erschließung (Wertermittlungsanlässe: Entschädigung bei Grunderwerb oder Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten; Ansatz der Grunderwerbskosten bei der Beitragsabrechnung);

Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (Wertermittlungsanlässe: Abschöpfung von maßnahmenbedingten Bodenwerterhöhungen, d. h. Erhebung von Ausgleichsbeträgen; Erwerb zum sogenannten Anfangswert, d. h. maßnahmenunbeeinflussten Marktwert; Veräußerung zum sogenannten Endwert, d. h. maßnahmenbedingten Marktwert etc.);

Städtebauliche Gebote – wie z. B. Erhaltungssatzungen, Baugebote, Modernisierungsgebote (Wertermittlungsanlässe: Entschädigungen für Wertminderungen oder bei Übernahmeverlangen der Eigentümer).

Buchtipp:Die Wertermittlung in Verbindung mit Umlegungen, städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen und Entwicklungsmaßnahmen, Enteignungen etc. ist in Lehrbuch und Kommentar [2], Teil 11 ausführlich abgehandelt.

1.1.6 Grundbesitz und Raumordnung

Wertermittlungen erforderlich für staatliche Planungen

Durch verschiedene staatliche Planungen (Verkehrspläne, Landschaftspflegepläne, Flurbereinigungspläne, Flughafenpläne, Versorgungspläne etc.) auf unterschiedlichen Ebenen wird die angestrebte Raumordnung hoheitlich geregelt. Ist zur Realisierung dieser Planung Grundeigentum zu entziehen oder wird durch solche hoheitlichen Maßnahmen Grundeigentum im Wert wesentlich gemindert, so besteht grundsätzlich ein Entschädigungsanspruch für die Eigentümer. Diese Anspruchshöhe wird in der Regel durch Wertgutachten bestimmt.

1.1.7 Grundbesitz und seine Besteuerung

steuerliche Bewertungsaufgaben

Grundstücksbezogene Steuern sind eine wesentliche Einnahmequelle der Gemeinden und Städte. Zur Besteuerung des Grundbesitzes besteht in Deutschland eine Bewertung sämtlicher bebauter und unbebauter Grundstücke, deren Ergebnisse die sogenannten Einheitswerte bzw. ab 2025 die sogenannten Grundsteuerwerte bilden. Diese Bewertung wird von den Finanzämtern durchgeführt und aktualisiert (z. B. bei Grundstücks- und insbesondere Gebäudeveränderungen). Sachverständige führen Bewertungen für Steuerzwecke bei Hilfestellungen für die Grundstückseigentümer gegenüber den Steuerbehörden durch.

Steuerliche Bewertungsaufgaben sind dabei insbesondere Marktwertermittlungen zur

Kaufpreisaufteilung

sachgemäßen Aufteilung der Anschaffungskosten (des Gesamtkaufpreises) in den Boden- und Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der (Marktbzw. Sachzeit-)Werte beider Anteile. Der Gebäudeanteil kann in vielen Fällen steuerlich abgeschrieben werden, der Bodenanteil hingegen nicht;

Ermittlung des zu versteuernden Gewinns bei Entnahme eines Grundstücks aus dem Betriebsvermögen;

Bestimmung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für vererbte oder verschenkte Immobilien.

Buchtipp:Die steuerliche Wertermittlung ist ausführlich in Lehrbuch und Kommentar [2], Teil 12, Kapitel 3 abgehandelt.

1.2 Die Bedeutung der Marktwertermittlung für verschiedene Berufsgruppen

1.2.1 Die Bedeutung für hauptberufliche Sachverständige

hauptberufliche Sachverständige

Im vorigen Abschnitt wurden viele Bereiche beschrieben, in denen Wertermittlungen bedeutsam sind. Die dort erforderlichen Wertermittlungen werden häufig durchgeführt von hauptberuflichen Sachverständigen, vorrangig institutionszugehörigen angestellten Sachverständigen (z. B. bei einer Bank angestellten Beleihungswertermittlern, verbeamteten oder angestellten Sachverständigen der Finanzverwaltung), in vielen Fällen aber auch von freiberuflich tätigen (sogenannten „freien“) Sachverständigen (z. B. geprüften, zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen; vgl. Abschnitt 1.5.2). Für diese Bewertungssachverständigen sind umfassende und tiefgehende wertermittlungstheoretische Kenntnisse sowie hinreichende praktische Wertermittlungserfahrung die Voraussetzung für eine erfolgreiche Berufsausübung.

1.2.2 Die Bedeutung für sonstige immobilienorientierte Berufsgruppen

Außer den hauptberuflichen Immobilienbewertungs-Sachverständigen gibt es viele weitere Berufsgruppen, deren Hauptarbeitsfeld die Immobilien darstellen. In vielen Fällen sind dabei auch Wertermittlungskenntnisse erforderlich oder zumindest dienlich.

Beispiele: Institutionen/Personen der Immobilienwirtschaft

Umlegungsstellen (oftmals bei den Kataster- und Vermessungsämtern),Liegenschaftsverwaltungen bei Privatinstitutionen und Behörden,Architekten, Bauingenieure und Vermessungsingenieure,Bankangestellte im Immobilienkreditbereich und Finanzierungsberater,Finanzbeamte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer,Immobilienmakler und Hausverwalter.

In diesen Arbeitsfeldern stellt sich sehr häufig die Frage nach dem Wert von Immobilien und der Richtigkeit von Wertgutachten.

Die Vorteile einer Wertermittlungskompetenz für solche Berufe werden nachfolgend am Beispiel der Immobilienmakler verdeutlicht.

1.2.3 Die Bedeutung für Immobilienmakler

Immobilienmakler

Jeder Makler, der seinen Beruf kompetent und erfolgreich ausüben möchte, muss Kenntnisse über die Grundsätze der Wertermittlung besitzen. Dies hat insbesondere folgende Gründe1):

a) Fundiertes Wissen schafft Vertrauen und Wettbewerbsvorteile

Vermögensverwaltung, Beratung

Der Makler ist Vermögensverwalter seiner Kunden. Er steht dem Eigentümer hinsichtlich der Wertfindung bzw. Kaufpreisforderung in vielen Fällen beratend zur Seite. Demzufolge besitzt er eine hohe Verantwortung gegenüber seinem Kunden.

Vertrauen, Wettbewerbsvorsprung

Durch besondere Fachkenntnisse – auch im Bereich der Grundstückswertermittlung – kann er Vertrauen gewinnen und sich damit einen Wettbewerbsvorsprung gegenüber Maklerkollegen und auch gegenüber anderen makelnden Institutionen wie Banken und Sparkassen verschaffen.

b) Begründung für Verkäuferprovision

anerkannte Dienstleistung

Eine fundierte, nachvollziehbare Wertermittlung ist eine Dienstleistung, die ein Kunde auch als solche einstuft und die z. B. die Verkäuferprovision mitbegründen hilft.

Kongruenz zwischen Kaufvertrag und Maklernachweis

Außerdem schützt sie den Makler vor dem Verlust des Provisionsanspruchs. Denn weicht der Kaufpreis um mehr als 20 % von der zwischen Makler und Verkäufer vereinbarten Kaufpreisforderung ab, besteht ggf. kein Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns (OLG München, Urteil vom 04.02.2010 – 24 U 471/09).

c) Ermittlung des realisierbaren Preises

unrentierlichen Aufwand vermeiden

Da ein Objekt bei einer zu hohen Kaufpreisforderung nicht oder nur mit unrentierlichem Aufwand vermittelt werden kann, sollte der Makler in der Lage sein, den „angemessenen Preis“ belegbar und für seinen Kunden überzeugend zu ermitteln. Nur dann wird er den erfolgversprechenden Vermittlungsauftrag für dieses Objekt erhalten.

Wertermittlungskenntnisse dienen dem Schutz des Maklers vor unnötigem Aufwand (Zeit für Besichtigungen, Geld für Inserate etc.).

Vermögensverluste durch überhöht angesetzte Angebotspreise

Ein zu hoch angesetzter Preis führt zudem zu Vermögensverlusten, das hat eine der größten deutschen Sparkassen in einer Untersuchung festgestellt. Ein realistisch angesetzter Angebotspreis bringt mit einem Vermarktungszeitraum von durchschnittlich 66 Tagen im Schnitt 98 % des ermittelten Werts. Ein 20 % zu hoch angesetzter Angebotspreis bringt nur etwa 85 % des Wertermittlungsergebnisses, und das bei einer um fast ein Jahr längeren Vermarktungszeit. Die Ursache hierfür: Eine lange Vermarktungsdauer führt bei Interessenten, die ja in der Regel schon länger unterwegs sind, zu einem erhöhten Misstrauen gegenüber dem Angebot, das dann nur bei einem großen Preiszugeständnis akzeptiert wird.

d) Wertgutachten lesen können

Gutachten lesen und interpretieren können

Der Makler gehört der Berufsgruppe an, die „Hauptkonsument“ von Wertermittlungsgutachten ist. Ein Makler muss sich in seiner täglichen Arbeit mit Schätzwerten auseinandersetzen. Er sollte deshalb in der Lage sein,

ein Wertgutachten nachzuvollziehen,

dessen Genauigkeit einzuschätzen und

dessen Schwachstellen oder gar Fehler zu erkennen.

Genauigkeit von Wertgutachten einschätzen können

Ein Makler muss zum Beispiel wissen, dass und weshalb Gutachten von zwei verschiedenen Sachverständigen über ein und dasselbe Objekt nur zufällig zu demselben Ergebnis führen können.

e) Mitglied im Gutachterausschuss

Gutachterausschuss

Bei ausreichender beruflicher Erfahrung ist der Makler gut geeignet, als ehrenamtliches Mitglied im amtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte mitzuwirken. Als Mitglied dieses Ausschusses ist er bestens vertraut mit den örtlichen Marktverhältnissen und das nicht nur bezüglich der Objekte, die von ihm selbst vermittelt werden. Außerdem kann er durch das Einbringen seiner fundierten Marktkenntnisse dazu beitragen, die vom Gutachterausschuss ermittelten Daten, auf die der Makler täglich selbst zurückgreifen muss, qualitativ zu verbessern.

f) Mitglied im Umlegungsausschuss

Umlegungsausschuss

Ebenfalls kann der Makler als in Bewertungsfragen sachverständiges Mitglied in einem kommunalen Umlegungsausschuss mitwirken und sich so einen oftmals entscheidenden Informations- und Vertrauensvorsprung vor den mit ihm im Wettbewerb stehenden Kollegen verschaffen.

g) Bewertungen für Banken und Versicherungen

Beleihungs- und Versicherungswertermittlung

Bei entsprechender Erfahrung kann der Makler Beleihungswert- oder Versicherungswertgutachten nach den einschlägigen Vorschriften für Banken und Versicherungsgesellschaften erstellen (Ermittlung der „Werte rund um die Immobilie“).

h) Sachverständigentätigkeit

„zweites Standbein“

Bei überdurchschnittlicher Qualifikation kann er neben seiner Maklertätigkeit die Sachverständigentätigkeit aufnehmen und sich somit eine weitere krisensichere Existenzgrundlage schaffen.

i) Besondere Eignung des Immobilienmaklers für die Durchführung von Immobilienbewertungen

Zertifizierung, öffentliche Bestellung

Makler sind aufgrund ihrer berufsspezifischen Alltagsdiskussion um den Preis bzw. Wert einer für eine Sachverständigentätigkeit mindestens genauso gut geeignet wie die übrigen Berufsgruppen, die Bewertungsdienstleistungen anbieten (vor allem Architekten, Betriebswirte, Vermessungsingenieure). Denn sie verfügen über die für eine marktkonforme Wertermittlung erforderlichen Daten (insbesondere Kenntnis der Kaufpreise und Mieten sowie des Zustands von Vergleichsobjekten). Dies ist u. a. auch der Grund, weshalb die fachlichen Zertifizierungs- und Bestellungsvoraussetzungen z. B. des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) neben den akademisch einschlägig ausgebildeten Berufsgruppen (Geodäten, Architekten, Betriebswirten u. Ä.) ausdrücklich auch Personen mit einer achtjährigen praktischen Tätigkeit auf dem Gebiet der Grundstückswirtschaft vorsehen. Haben Makler im Rahmen ihrer Sachverständigentätigkeit und durch bewertungsspezifische Fortbildung genügend praktische Erfahrungen und theoretische Kenntnisse gesammelt, so können sie die Zertifizierung nach internationaler Norm (DIN EN ISO/IEC 17024) oder auch die öffentliche Bestellung nach § 36 Gewerbeordnung anstreben, um so z. B. auch gerichtliche Gutachtenaufträge zu erhalten. Viele Makler haben in den vergangenen Jahren diesen Weg erfolgreich beschritten.

j) Vermeidung von Haftungsproblemen

tolerierbare Spanne

Der Immobilienmakler ist auch erheblichen Haftungsproblemen bei der Preisgestaltung ausgesetzt. Grundsätzlich werden für Marktwertermittlungen in der Rechtsprechung Schwankungsbreiten von bis zu 20 % (vereinzelt sogar bis zu 30 %) als unvermeidbar und noch vertretbar angesehen. In der Rechtsprechung gibt es einige Urteile, in denen speziell der Makler zum Schadenersatz verpflichtet wurde, weil er den zutreffenden Preis der Immobilie falsch eingeschätzt hat.

In diesem Zusammenhang ist auf ein viel beachtetes Urteil des OLG Schleswig (02.06.2000 – 14 U 136/99) hinzuweisen. In diesem Sachverhalt hatte der Makler den Kaufpreis zu niedrig festgesetzt und musste dann für die Differenz bis zum Marktwert haften. Die Schleswiger Richter stellten fest, dass die Beratung eines Maklers nur max. um ± 10 % vom Marktwert abweichen darf.

Zinsschaden

In einem anderen Fall des OLG Düsseldorf (Urteil vom 12.06.1989 – 7 U 178/88) hatte der Makler den Kaufpreis zu hoch angesetzt, sodass sich der Grundstücksverkauf erhebliche Zeit hinzog und der Kaufpreis schrittweise reduziert werden musste. Hier nahm der Verkäufer den Makler erfolgreich auf Schadenersatz in Anspruch, wobei der Schaden in den weiter laufenden Zinsen der Altgläubiger bestand.

Haftung für Fehleinschätzung

Diese Fälle machen deutlich, dass weder vom Servicegedanken noch von der Haftung her eine Kaufpreiseinschätzung eine reine gefühlsmäßige Regung des Maklers sein sollte. Vielmehr gilt es, das „Bauchgefühl“ des Maklers in Form einer Marktwertermittlung für Interessenten und Eigentümer transparent zu machen. Die Rechtsprechung nimmt hier eine verstärkte Pflichtenanspannung des Maklers gegenüber dem Eigentümer an. Die Preisbestimmung des Objektes ist aus Sicht des verkaufenden Eigentümers eine der Hauptaufgaben des Maklers. Dies führt wiederum dazu, dass der Verkäufer, der den Makler beauftragt, damit rechnen kann, der Makler werde ihm aufgrund der besonderen Sachkunde seines Berufsstandes den richtigen Preis benennen.

1.3 Wertermittlungsanlässe und Wertbegriffe

1.3.1 Wertermittlungsanlässe

Werte für bebaute und unbebaute Grundstücke werden für unterschiedliche Zwecke benötigt. Nachfolgend werden die häufigsten Wertermittlungsanlässe nochmals zusammenfassend genannt:

Kaufpreisforderung

Kauf und Verkauf: Käufer und/oder Verkäufer lassen zur Bemessung einer angemessenen Kaufpreisforderung bzw. eines angemessenen Kaufpreisangebots ein Gutachten über den Marktwert des Grundstücks anfertigen.

Wert der Erbmasse

Erbauseinandersetzungen: Zur Aufteilung der Erbmasse wird der Wert der darin enthaltenen Immobilien benötigt.

Ehescheidungen, Zugewinnausgleich

Ehescheidung: Ehescheidungen und die damit verbundene Aufteilung evtl. vorhandener gemeinschaftlicher Grundstücke bzw. ein dadurch bedingter Zugewinnausgleich sind häufiger Anlass für Wertgutachten.

Mindestgebot

Zwangsversteigerung: Der Grundstückswert dient u. a. dem Bieter als Information für die Bemessung des zu fordernden Mindestgebots.

Betreuungsangelegenheiten

Betreuungsangelegenheiten: Viele Gutachten sind auch in Betreuungsangelegenheiten erforderlich, da der Betreuer durch Bezug auf ein Marktwertgutachten seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise im Falle der Verwertung (Verkauf, Vermietung etc.) eines Grundstücks gegenüber dem Betreuungsgericht belegen kann.

steuerliche Abschreibung, Kaufpreisaufteilung

Steuerliche Zwecke: Für die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils am Kaufpreis ist eine Aufschlüsselung der Anschaffungskosten in Boden- und Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der Teilwerte erforderlich.

Entnahmewert von Betriebsvermögen

Für die Überführung von Betriebsvermögen in Privatvermögen müssen die Werte bzw. Wertanteile der betrieblichen Immobilien ermittelt werden.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien orientiert sich die Obergrenze der zu zahlenden Steuer an deren Marktwert.

Rechte und Belastungen

Rechte und Belastungen: Grund für die Bewertung von Grundstücken kann (wenn auch nur selten) die Absicht zur Begründung von Rechten an Grundstücken sein, z. B. von Wegerechten (hier ist dann die Wertminderung des belasteten oder die Werterhöhung des begünstigten Grundstücks zu bestimmen) oder Wohnungsrechten (hier ist oftmals der Kapitalwert eines Wohnungsrechts zu ermitteln).

Entschädigung

Enteignung: Werden Grundstücke oder Grundstücksteile für eine hoheitliche Maßnahme in Anspruch genommen, beispielsweise im Wege der Enteignung, so bemisst sich die angemessene Entschädigung u. a. nach dem Wert des in Anspruch genommenen Grundstücks(teils).

Wertsteigerungen werden ausgeglichen

Städtebauliche Sanierung und Entwicklung, Bodenordnung: Gesetzlich genau bestimmte Werterhöhungen der in diese städtebaulichen Verfahren eingebrachten Grundstücke sind vom Grundstückseigentümer an die Allgemeinheit auszugleichen. Zu diesem Zweck ist die Wertsteigerung (d. h. die Differenz aus dem Wert mit und dem Wert ohne diese städtebauliche Maßnahme dem maßnahmenbeeinflussten und dem maßnahmenunbeeinflussten Grundstückswert) zu ermitteln.

Städtebau

Städtebau: Siehe hierzu die Ausführungen in Abschnitt 1.4.1 (Das Baugesetzbuch), Randbeschreibung „Wertermittlungsanlässe des BauGB“.

Beleihungswert, Marktwert

Finanzierung: Zur Finanzierung des Erwerbs eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder von Baumaßnahmen (Neubau oder Ausbau) durch einen Immobilienkredit muss das Kreditinstitut in der Regel den Beleihungswert und den Marktwert ermitteln.

Versicherungswert

Versicherung: Für die Sachversicherung des Gebäudes gegen Elementarrisiken werden Versicherungswertermittlungen benötigt.

1.3.2 Wertbegriffe

Marktwert, Verkehrswert, gemeiner Wert, Einheitswert, Grundsteuerwert, Beleihungswert, Versicherungswert

So verschieden die Wertermittlungsanlässe und der Verwendungszweck von Wert(gutacht)en ist, so vielfältig sind auch die Wertbegriffe. Die wichtigsten Wertbegriffe sind:

Marktwert bzw. Verkehrswert als Wertbegriff im Städtebau (z. B. für Entschädigungen) und als Grundlage für private Vermögensdispositionen;

gemeiner Wert, Einheitswert (ab 01.01.2025 Grundsteuerwert), Teilwert, Grundbesitzwert, Bedarfswert als Wertbegriffe aus dem Steuerrecht;

Beleihungswert als Wertbegriff in der Kreditwirtschaft und

Versicherungswert als Wertbegriff bei der (Sach)Versicherung.

Zweck der Wertermittlung

Die vorgenannten Wertbegriffe und die Verfahren zu ihrer Ermittlung sind (weitgehend gesetzlich) normiert. Die diesbezüglich vorgeschriebenen Ermittlungsverfahren führen grundsätzlich zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen. Das bedeutet, dass sich der Wertermittler vor jeder Wertermittlung darüber im Klaren sein muss, welchem Zweck die Wertermittlung dienen soll. Hiervon hängt es ab, welcher der vorgenannten Werte zu ermitteln ist.

In diesem Buch wird vorrangig der Bereich der Marktwertermittlung behandelt. Die Legaldefinition des Marktwerts enthält § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Dort heißt es:

Marktwertdefinition des BauGB

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Diese gesetzliche Definition enthält eine Vielzahl (schwer verständlicher) unbestimmter Rechtsbegriffe und bedarf deshalb ergänzender Erläuterungen. Für einen Nicht(wertermittlungs-)fachmann verständlicher sind die folgenden Definitionen für den Marktwert:

Hinweis: Der Marktwert bzw. Verkehrswert …

weitere Marktwertdefinitionen

…

ist

der

bei einem anstehenden Immobilienverkauf

am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis,

wenn dem Verkäufer vorweg eine hinreichende Zeitspanne zur Vermarktung zur Verfügung stand (Sprengnetter 1975);

…

ist der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag durchschnittlich aushandeln würden

(Wert für jedermann).

Vorausgesetzt ist dabei, dass den Parteien ein durchschnittlicher (d. h. wie in Vergleichskauffällen benötigter) Vermarktungs- bzw. Verhandlungszeitraum zur Verfügung steht.

Verkehrswert, Marktwert

„Marktwert“ und „Verkehrswert“ sind identische Wertbegriffe.

Seit 2005 wird der Marktwert zusätzlich noch in § 16 Abs. 2 Satz 3 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) wie folgt definiert:

„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Diese Definition des PfandBG stimmt inhaltlich und sprachlich mit den international gebräuchlichen Marktwertdefinitionen des IVSC2) und der TEGoVA3) überein. Auch wenn die Wertdefinition des BauGB und des PfandBG sprachlich stark voneinander abweichen, handelt es sich um identische Wertbegriffe. Dies hat Kierig bereits 1996 nachgewiesen.4)

Beleihungswert, Versicherungswert

Für die meisten der in Abschnitt 1.3.1 beschriebenen Wertermittlungsanlässe wird der Marktwert benötigt. Nur zum Zwecke der Finanzierung und der Gebäudeversicherung sind hiervon in der Regel auch abweichende Werte (Beleihungs- bzw. Versicherungswert) zu ermitteln. Im Falle der Finanzierung bildet der Marktwert jedoch oftmals eine zusätzliche Grundlage für die festzusetzende Beleihungsgrenze. Grundsätzlich darf der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen.

Weitere, in der Grundstückswertermittlung häufig verwendete Wertbegriffe sind:

Grundstückswert

Bodenwert

Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert

Diese werden nachfolgend erläutert.

Grundstückswert

Grundstück

Unter Grundstück im Rechtssinne versteht man einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist (kleinste Buchungseinheit im Grundbuch).

Grundstückswert, wesentliche Bestandteile des Grundstücks

Der Grundstückswert umfasst den Wert von „Grund und Boden“ einschließlich der Werte aller mit ihm fest verbundenen Gegenstände (wesentliche Bestandteile des Grundstücks, vgl. § 94 BGB, wie Gebäude und bauliche Außenanlagen (wie Einfriedungen, Befestigungen etc.) sowie nicht bauliche Außenanlagen (wie Gartenanlagen, Anpflanzungen etc.).

Rechte

Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des Grundstücks (§ 96 BGB). Das bedeutet, dass Rechte, die mit dem Grundstück untrennbar verbunden sind (subjektiv-dinglich), die gleichen Folgen treffen wie das Grundstück selbst. Als solche Rechte sind z. B. zu nennen:

Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB),

Überbaurecht (§ 912 BGB),

dingliches Vorkaufsrecht (§ 1105 BGB).

wirtschaftliche Einheit

Im Hinblick auf die Grundstückswertermittlung können mehrere Grundstücke im Rechtssinne zu einem Grundstück im Bewertungssinne zusammengefasst werden, wenn diese eine wirtschaftliche Einheit bilden. Gleichfalls kann ein großes Grundstück zwecks Bewertung in mehrere Teilgrundstücke (wirtschaftliche Einheiten) unterteilt werden.

Bodenwert5)

Bodenwert, Grund und Boden

Spricht man von „Grund und Boden“, so ist nur das „nackte“ Grundstück ohne seine wesentlichen Bestandteile (Gebäude und Außenanlagen) gemeint. Demzufolge versteht man unter dem Bodenwert grundsätzlich den Wert des freigelegten bzw. unbebauten Grundstücks bei üblicher (optimaler) und (planungs- sowie bauordnungs-)rechtlich zulässiger Nutzbarkeit. Es handelt sich also um den Wert, den das Grundstück unter der Fiktion besitzt, dass ggf. vorhandene wesentliche Bestandteile des Grundstücks nicht vorhanden sind. Die Bodenwertermittlung ist in Kapitel 4 erläutert.

Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert6)

Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert

Zur Ermittlung von Marktwert, gemeinem Wert, Einheitswert (ab 2025 Grundsteuerwert), Beleihungswert, Versicherungswert, Bodenwert werden spezielle Bewertungsverfahren benutzt. Unter Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert werden die (Rechen-)Ergebnisse der jeweiligen Bewertungsverfahren verstanden. Diese (Rechen-)Ergebnisse bilden die Grundlage für die Bemessung der o. g. Werte.

Diese Verfahren sind in den Kapiteln 3 (Vergleichswertverfahren), 4 (Bodenwertermittlung), 5 (Ertragswertverfahren), 6 (Sachwertverfahren) und 7 (Vergleichsfaktorverfahren) erläutert.

1.4 Gesetzliche Grundlagen der Marktwertermittlung

Die für Marktwertermittlungen bedeutendsten Gesetze, Verordnungen und Anwendungshinweise stehen in den Online-Materialien zur Verfügung. Weitere Hinweise und Zugangsdaten finden Sie am Ende des Buches im Anhang in Kapitel 15.

Linktipp:Unter https://www.gesetze-im-internet.de steht eine äußerst umfangreiche und stets aktuelle Sammlung aller Bundesgesetze und -verordnungen kostenfrei im Internet zur Verfügung.

1.4.1 Das Baugesetzbuch (BauGB)

elementare Rechtsgrundlage

Die grundlegenden Regelungen zur Marktwertermittlung sind im Städtebaurecht verankert. Da beim Vollzug des im Baugesetzbuch (BauGB) geregelten Städtebaus vielfach marktgerechte Grundstückswerte benötigt werden (siehe Abschnitt 1.1.5), beispielsweise zur Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Ausgleichsbeträgen, lag es nahe, die Grundlagen der Wertermittlung bundeseinheitlich zu regeln. Hierzu hat der Gesetzgeber in den §§ 192–199 BauGB einschlägige Regelungen getroffen. Insbesondere sollen diese acht Paragrafen sicherstellen, dass in Deutschland eine

einheitliche,

marktkonforme und

rechtssichere

Marktwertdefinition

Wertermittlung betrieben wird. Als zentrale Vorschrift ist dabei die in § 194 BauGB geregelte Marktwertdefinition anzusehen (siehe Abschnitt 1.3.2). Der so definierte Marktwert bildet die Grundlage für die Bemessung jeglicher Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen sowie für Ausgleichsbeträge nach dem BauGB.

Kaufpreissammlung

Eine gerechte Entschädigung für einen Rechtsverlust ist nur dann möglich, wenn der zugrunde liegende Marktwert aus vergleichbaren Kauffällen (also aus dem Grundstücksmarkt selbst) ermittelt wird. Aus diesem Grund ist in § 195 BauGB die Führung einer Kaufpreissammlung gesetzlich vorgeschrieben. Damit ist die Möglichkeit geschaffen, die für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus vergleichbaren Grundstückskäufen abzuleiten.

Gutachterausschuss, Bodenrichtwert

Gemäß § 193 Abs. 5 BauGB ist der jeweils regional zuständige Gutachterausschuss nicht nur verpflichtet, diese Kaufpreissammlung zu führen, sondern er muss daraus die für marktkonforme Wertermittlungen erforderlichen Daten ableiten und veröffentlichen (Hauptaufgabe des Gutachterausschusses). Im Gesetz besonders genannt werden die aus der Kaufpreissammlung abzuleitenden Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB).

sonstige erforderliche Daten

Die Maßgaben zur Ableitung der Bodenrichtwerte und der sonstigen erforderlichen Daten werden in den §§ 12–23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) konkretisiert.

Für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden sind gemäß § 198 Abs. 1 BauGB Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden. Diese haben insbesondere die Aufgabe, überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen. Der Obere Gutachterausschuss hat zudem auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten anzufertigen, wenn schon das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt. Die Bundesländer Bayern, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Sachsen haben Obere Gutachterausschüsse auf Landesebene eingerichtet. Baden-Württemberg, Hessen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben demgegenüber Zentrale Geschäftsstellen auf Landesebene geschaffen.

ImmoWertV

Wie Wertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind (Bewertungsverfahren, Rechenabläufe etc.), regelt nicht das BauGB, sondern die ImmoWertV (siehe Abschnitt 1.4.2).

Wertermittlungsanlässe des BauGB

Neben den in den §§ 192–199 BauGB enthaltenen Spezialvorschriften zur Wertermittlung enthält das BauGB zahlreiche weitere Vorschriften, die direkt oder indirekt Anlass für die Wertermittlungen sind. Dies sind z. B.:

§ 18 (Wertermittlungen zur Entschädigungsermittlung bei länger als vier Jahre dauernder Veränderungssperre)

§ 24 (Wertermittlung bei Ausübung von Vorkaufsrechten)

§ 42 (Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung)

•

§§ 57 und 58

(Bewertungen im Zusammenhang mit Umlegungsverfahren)

•

§ 87 Abs. 2

(Wertermittlungen zur Unterbreitung eines angemessenen Angebots zur Vermeidung der Enteignung; gemäß § 107 Abs. 1 Satz 4 BauGB muss die Enteignungsbehörde bei jeder Enteignung ein Gutachten des Gutachterausschusses einholen)

•

§ 153

(Wertermittlung in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten zur Ermittlung von Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen)

•

§ 154

(Wertermittlungen zur Bestimmung der sanierungs- und entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhungen, die von der Gemeinde durch Erhebung von Ausgleichsbeträgen abgeschöpft werden)

1.4.2 Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Inhalt der ImmoWertV

Um in Deutschland eine einheitliche Vorgehensweise für die Wertermittlung zu gewährleisten, wurde die Bundesregierung in § 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt, die bundeseinheitlich geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu erlassen. Die ImmoWertV bestimmt differenziert, wie Marktwertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind. In der ImmoWertV werden ihr Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen, allgemeine Grundsätze, die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die klassischen drei deutschen Wertermittlungsverfahren sowie die Bodenwertermittlung und die Wertermittlungsgrundsätze bei grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen geregelt.

Bei Marktwertermittlungen sollten die Vorschriften der ImmoWertV beachtet werden; die Rechtsprechung betrachtet sie als „allgemein anerkannte Grundsätze“.

Das deutsche Wertermittlungsrecht und damit insbesondere die ImmoWertV wurde in den Jahren 2019 bis 2021 grundlegend überarbeitet. Aus der vorherigen – eher rudimentär gehaltenen – ImmoWertV und den fünf Wertermittlungsrichtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL, Sachwertrichtlinie – SW-RL, Ertragswertrichtlinie – EW-RL, Vergleichswertrichtlinie – VW-RL sowie den übrig gebliebenen Hinweisen aus den Wertermittlungsrichtlinien 2006 – WertR 2006) ist eine deutlich umfangreichere und detailliertere ImmoWertV zum 01.01.2022 in Kraft getreten.

Zu der ImmoWertV muss kritisch angemerkt werden, dass sie – trotz einiger Verbesserungen – leider immer noch einige schematische und zum Teil auch bewertungstheoretisch bedenkliche Regelungen enthält. Bei der Anwendung der ImmoWertV sollten daher stets die Grundsätze marktkonformer Wertermittlung (vgl. Abschnitt 2.6) beachtet werden.

1.4.3 Die Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA)

Während die wesentlichen Grundsätze in der ImmoWertV geregelt sind, beinhalten die ImmoWertA erläuternde Hinweise zu den einzelnen Paragrafen der ImmoWertV. Dabei kann es sich um detailliertere Erläuterungen, konkrete Beispiele, Abbildungen und Tabellen handeln. Die ImmoWertA sind nur dann (und auch nur) von Gutachterausschüssen verbindlich anzuwenden, wenn sie von den jeweiligen Landesregierungen bzw. -ministerien im Erlasswege für verbindlich erklärt wurden.

Ebenso wie bei der ImmoWertV gilt auch hier, dass die ImmoWertA einige schematische und zum Teil auch bewertungstheoretisch bedenkliche Hinweise enthalten. Bei der Anwendung der ImmoWertV in Verbindung mit den ImmoWertA sollten daher stets die Grundsätze marktkonformer Wertermittlung (vgl. Abschnitt 2.6) beachtet werden.

1.4.4 Weitere wesentliche gesetzliche und sonstige Regelungen

Gutachterausschussverordnungen der Länder

Auf Grundlage der Ermächtigung des § 199 Abs. 2 BauGB haben die Landesregierungen ergänzende Vorschriften zum Gutachterausschuss (Gutachterausschussverordnungen) erlassen. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um formelle Regelungen für das Tätigwerden der behördlichen Gutachterausschüsse, wie z. B. die Zusammensetzung des Ausschusses, aber auch Regelungen bzgl. der Auskunft aus der Kaufpreissammlung für Sachverständige.

Online-Materialien:Alle Bundesländer veröffentlichen mittlerweile ihre kompletten Gesetzes- und Verordnungssammlungen im Internet. In den Online-Materialien befindet sich in der Rubrik „Gesetze, Verordnungen und Richtlinien“ eine Linkliste zu den Gesetzessammlungen. Teil dieser Gesetzessammlungen ist oft auch die jeweilige Gutachterausschussverordnung.

Wohnungseigentumsgesetz, BGB

Als weitere die Marktwertermittlung indirekt betreffende Vorschriften sind insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zu nennen.