Das große Verwalter-Handbuch E-Book

Michael Hauff

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2021

Seitenzahl: 606

Beschreibung

Dieses Fachbuch bereitet Verwalterinnen und Verwalter umfassend auf die komplexen Aufgaben der WEG-Verwaltung vor. Sie erhalten sofort umsetzbares Wissen und können Ihre WEG auch in schwierigen Situationen umfassend beraten - von der Abrechnung bis zur Zwangsverwaltung. Mit juristischen Hintergrundinformationen und aktuellen Gesetzesänderungen, die auch für Nichtjuristen verständlich aufbereitet sind. Komplett überarbeitete Auflage nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG). Inhalte: - Einführung in die Verwaltungsgrundlagen - Organisationsgemäße Verwaltung - Bauliche Maßnahmen und Instandhaltung - Eigentümerversammlung und Beschlussfassung - Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung - Praxisfälle mit Lösungen zu den wichtigsten Fragen der VerwaltungstätigkeitDigitale Extras: - Wichtige Musterbriefe - Formulare - Übungen und Lösungen, die der Fortbildung dienen - Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) 

Leseprobe

[13]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumGrußwortGrußwortVorwortAbkürzungsverzeichnis1 Das neue WEG ist da2 Die WEG-Verwaltung in ihrer geschichtlichen Entwicklung2.1 Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte2.2 Der deutsche Wohnungsmarkt2.2.1 Bedarf aufgrund des sozialen und demografischen Wandels2.2.2 Auswirkungen auf den Markt für Eigentumswohnungen2.3 Stellung der WEG-Verwaltung in der heutigen Immobilienwirtschaft2.3.1 Die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienverwaltung2.3.2 Beschäftigung in der Immobilienverwaltung2.3.3 Berufsausbildung und Leistungsstandards2.4 Das Verbandswesen und seine Aufgaben2.5 Internetverweise 3 Einführung in die Verwaltungsgrundlagen3.1 Die Verwalterpyramide 3.2 Was bedeutet »Verwaltung von Wohnungseigentum«?3.3 Aufgabenbereiche der WEG-Verwaltung3.4 Gesetzliche und vertragliche Aufgaben3.5 Kaufmännische Anforderungen3.6 Umweltbewusstsein in der WEG-Verwaltung3.7 Hilfe durch EDV3.8 Strategie und Psychologie im Verwaltungsberuf3.9 Bautechnik, Sanierung und Reparatur3.10 Instandhaltung3.11 Haftung und Versicherungen3.12 Digitale Medien, Glasfaser, 5G4 Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnungseigentums4.1 Das Wohnungseigentumsgesetz als Grundlage des Eigentümer- und Verwalterhandelns4.1.1 Der wesentliche rechtliche Unterschied zwischen BGB-Gemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft4.1.2 Die WEG als (teil-)rechtsfähiger Verband4.2 Begriffsbestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes4.3 Begründungsformen des Wohnungseigentums4.3.1 Begründung durch Vertrag – Teilungsvereinbarung4.3.2 Begründung durch Teilung – Teilungserklärung4.3.3 Annex: die Abgeschlossenheitsbescheinigung4.4 Erscheinungsform des Wohnungseigentums4.4.1 Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum)4.4.2 Gemeinschaftseigentum4.4.3 Sondernutzungsrechte – Wesen und praktische Relevanz4.4.4 Abgrenzungsprobleme zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum/Sondernutzungsrechten4.5 Beschränkungen bei der Veräußerung von Wohnungseigentum4.5.1 Veräußerungsfälle des Wohnungseigentumsgesetzes4.5.2 Das Zustimmungserfordernis – Verwalterzustimmung 4.6 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer4.6.1 Grundsätze4.6.2 Recht zum Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums4.6.3 Pflicht zur Einhaltung der gebotenen Schranken – Grenzen des Gebrauchs4.6.4 Fallbeispiele4.6.5 Ordnungsgemäßer Gebrauch und bauliche Veränderung4.6.6 Modernisierungsmaßnahmen4.6.7 Annex: der Verwalter als Wächter der Hausordnung4.7 Lasten- und Kostentragungspflichten4.7.1 Haus- oder Wohngeld4.7.2 Verteilungsschlüssel4.7.3 Fälligkeit des Wohngeldes/Wirtschaftsplan4.7.4 Probleme bei unterjähriger Veräußerung und Jahresabrechnung4.7.5 Der Vermögensbericht4.7.6 Bildung der Erhaltungsrücklage4.7.7 Sonderumlage4.8 Verwaltung des Eigentums4.8.1 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer selbst4.8.2 Verwaltung durch den bestellten Verwalter4.9 Eigentümerversammlung4.9.1 Ordnungsgemäße Einberufung – Form, Inhalt und Fristen4.9.2 Durchführung der Versammlung/Versammlungsleitung4.9.3 Beschlussfassung und Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft4.9.4 Ergebnis der Versammlung – Versammlungsprotokoll4.10 Verwaltungsbeirat – Aufgaben und Befugnisse4.11 Verfahrensfragen4.11.1 Allgemeines4.11.2 Die Verwalterstellung im gerichtlichen Verfahren4.11.3 Beschlussanfechtung 5 Der WEG-Verwalter als Kaufmann5.1 Betriebswirtschaftliche Grundlagen5.1.1 Die Organisation des Verwaltungsbetriebs5.1.2 Kalkulation des Verwaltungsbetriebs5.1.3 Kalkulation der einzelnen WEG5.1.4 Die Organisation der Ablage5.2 Das Treuhandrechnungswesen des WEG-Verwalters5.2.1 Die laufende Treuhandbuchhaltung5.3 Die Jahresendabrechnung5.3.1 Vorbereitung5.3.2 Inhalt5.3.3 Formvorschriften5.3.4 Gliederung der Gesamtausgaben5.3.5 Die einzelnen Positionen der Jahresabrechnung5.3.6 Die Vermögensübersicht5.3.7 Exkurs: Warum steht die Erhaltungsrücklage auf der Seite der Verbindlichkeiten?5.4 Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat5.4.1 Prüfungsunterlagen für den Verwaltungsbeirat5.4.2 Belegprüfung beim Verwalter5.4.3 Prüfungsgespräch und Abschluss5.4.4 Prüfungsbestätigung – Musterformular5.5 Die Jahreseinzelabrechnung5.5.1 Die Verteilung der Kosten in der Einzelabrechnung5.5.2 Die Jahreseinzelabrechnung bei Eigentümerwechsel5.6 Der Wirtschaftsplan5.6.1 Verpflichtung zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans5.6.2 Inhalt des Wirtschaftsplans5.6.3 Beschlussfassung, Rechtswirksamkeit und Zahlungspflicht5.6.4 Zeitpunkt der Aufstellung5.7 Die Personalbuchhaltung der WEG5.8 Das Mahnwesen der WEG5.8.1 Die Organisation des Mahnwesens5.8.2 Beitreibung, Mahnverfahren und Zwangsvollstreckung in der Praxis5.8.3 Entziehung6 Die haushaltsnahen Dienstleistungen (§ 35a EStG) als Problemfeld7 Vom Mietshaus zur Eigentümergemeinschaft7.1 Welche Schritte muss der Teilende durchführen, bevor die erste Wohnung verkauft werden kann?7.1.1 Beispiel aus der Praxis: Übergang vom Mietshaus zur Eigentümergemeinschaft7.1.2 Anforderungen an den Verwalter7.2 Trennung von Miet- und WEG-Verwaltung7.2.1 Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und notarielle Urkunden7.2.2 Schaffen der neuen Grundbuchblätter7.2.3 Einreichen der Pläne beim zuständigen Bauordnungsamt und deren Genehmigung in baurechtlicher Hinsicht7.2.4 Erstellen von Verkaufsunterlagen und Verkauf7.2.5 Die erste Eigentümerversammlung7.2.6 Entwicklung der Organe der neu geschaffenen WEG8 Der WEG-Verwalter als Energiemanager8.1 Energieeinsparverordnung (EnEV) und Energieausweis8.2 Welche Arten des Energieausweises gibt es?8.3 Wo sind die Ausweise erhältlich?8.4 Welche rechtlichen Auswirkungen hat der Energieausweis?8.5 Welche Chancen ergeben sich für den Verwalter?9 Den gebündelten Willen der Eigentümergemeinschaften organisieren9.1 Das WEG-Organigramm9.2 Die Eigentümerversammlung9.2.1 Vorbereitung einer Eigentümerversammlung9.2.2 Durchführung der Eigentümerversammlung9.2.3 Nachbereitung9.3 Der Verwaltungsbeirat9.4 Hausmeister und Reinigungskräfte9.4.1 Suche von geeigneten Hausmeisterkräften9.4.2 Vertrag mit Hausmeister und Reinigungspersonal9.4.3 Fortbildung der Hausmeister9.4.4 Das hausmeisterliche Umfeld/Hilfsmittel9.4.5 Einweisung von Hausmeister und Reinigungskräften9.4.6 Die Kündigung9.5 Die Hausordnung9.6 Die Bedeutung des »VIP«9.7 Der soziale Rahmen9.7.1 Sommerfest der Bewohnergemeinschaft 9.7.2 Soziale Fürsorge9.8 Anhang: Organisations- und Formulierungshilfen10 Das muss der Verwalter über Bautechnik wissen10.1 Die technische Übernahme einer »neuen« Gemeinschaft10.1.1 Soll-Ist-Vergleich10.1.2 Langfristige Planungsunterlagen10.1.3 Exkurs: Der Unterschied zwischen Ausschreibung und Handwerkerangebot in technischer und rechtlicher Hinsicht10.2 Basis und Grenzen der Verpflichtung des WEG-Verwalters in bautechnischer Hinsicht10.2.1 Planung10.2.2 Vorbereitung10.2.3 Die zur Durchführung erforderlichen Beschlüsse10.2.4 Ausführung10.3 Die technischen Gewerke und was der Verwalter darüber wissen sollte10.3.1 Dach10.3.2 Fassade10.3.3 Fenster10.3.4 Heizung10.3.5 Beton am Bau10.3.6 Balkone, Terrassen, Loggien10.3.7 Die Installation10.3.8 Antennen und Kabelanschluss10.3.9 Klingel- und Sprechanlagen 10.3.10 Tiefgarage10.3.11 Aufzüge10.3.12 Der Garten und die Außenanlagen10.3.13 Besondere Gewerke 10.3.14 Bauphysik10.3.15 Fassadenbegrünung10.3.16 Zusammenfassung10.4 Fachbegriffe der Bautechnik11 Der WEG-Verwalter und die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums11.1 Einführung11.2 Definitionen und Begriffe11.2.1 Begriffe der Instandhaltung: Inspektion, Wartung und Instandsetzung11.2.2 Rückstellung und Rücklage11.3 Ziele und Aufgaben der Instandhaltung11.4 Problemfelder der Gebäudeinstandhaltung11.5 Rechtliche Rahmenbedingungen der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums11.6 Technische und ökonomische Rahmenbedingungen der Instandhaltung11.6.1 Lebensdauer von Gebäudeelementen11.6.2 Einflussfaktoren auf die Lebensdauer von Gebäudeelementen11.6.3 Strategien der Gebäudeinstandhaltung11.6.4 Planung der Gebäudeinstandhaltung11.6.5 Die Bildung einer Rückstellung zur Finanzierung der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums12 Diese Versicherungen sollte der Verwalter kennen12.1 Einleitung12.2 Komplexität der Versicherungsbereiche12.2.1 Beispiele für vernetzte Verantwortlichkeiten bei Schadensfällen12.2.2 Überblick über Versicherungen12.3 Abschluss und Kündigung eines Versicherungsvertrags – Aufgaben des Verwalters12.3.1 Abschluss von Versicherungsverträgen12.3.2 Kündigung von Versicherungsverträgen12.4 Der Versicherungsfall12.4.1 Leistungspflicht des Versicherers und Pflichten des Versicherungsnehmers12.4.2 Versicherungsleistungen12.5 Sachversicherungen 12.5.1 Gebäudeversicherung12.5.2 Mietausfallversicherung12.5.3 Glasversicherung12.5.4 Sonstiges12.5.5 Vertragssanierung12.5.6 Technische Versicherung12.6 Haftpflichtversicherungen12.6.1 Rechtliche Grundlagen12.6.2 Funktion der Haftpflichtversicherung12.6.3 Versicherte Schäden12.6.4 Haus-und-Grundbesitzerhaftpflichtversicherung12.6.5 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung12.6.6 Haftpflichtversicherungen für den WEG-Verwalter12.6.7 Abwicklung des Versicherungsfalls in der Haftpflichtversicherung12.7 Informationsquellen13 Der Verwalter und die Rahmenbedingungen der Digitalisierung13.1 Medienversorgung – neue Herausforderungen für Eigentümer und Verwalter13.2 Immer noch die Nummer 1: Fernsehversorgung13.3 Internet und Hausverteilanlagen 13.4 5G, LoRaWAN, NB-IoT13.5 Das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG)13.6 Die Zukunft heißt GlasfaserStichwortverzeichnisDie AutorenDigitale Extras

[1]

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[6]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

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Michael von Hauff/Hanno Musielack

Das große Verwalter-Handbuch

9., aktualisierte Auflage, November 2021

© 2021 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

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Bildnachweis (Cover): © vs148, shutterstock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Ursula Thum, Text+Design Jutta Cram, Augsburg

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[7]Grußwort

Die Unternehmen des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. verwalten mehr als 850.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten und beschäftigen mehr als 4.000 Mitarbeiter. Auf dem aktuellen Wissensstand der Rechtsprechung und Verwalterpraxis zu sein ist für unsere über 450 Mitglieder eine Selbstverpflichtung, um den Wert von Immobilien zu erhalten und zu vermehren. Wir freuen uns deshalb sehr, dass »Das große Verwalter-Handbuch«, das seit 15 Jahren verlässlicher Wegbegleiter für jeden professionell arbeitenden Immobilienverwalter ist, nun bereits in seiner 9. Auflage vorliegt.

Fachpublikationen wie diese leisten einen unerlässlichen Beitrag zur Steigerung des Know-hows von erfahrenen Branchenvertretern und jungen Berufseinsteigern. Denn sie beleuchtet nicht nur die juristischen Aspekte der Verwaltung von Wohnungseigentum, sondern konzentriert sich vielmehr auf die Darstellung des tatsächlichen Ablaufs der Verwaltung im Alltag. So konnte »Das große Verwalter-Handbuch« bereits bei der WEG-Novelle im Jahr 2007 wertvolle Hilfestellung leisten und wird sicher auch nach der Einführung von gesetzlichen Berufszugangsvoraussetzungen den Weg zur Überprüfung der Fachkunde weisen.

Dieses Standardwerk sollte in keinem Unternehmen, das die Verwaltung von Wohnungseigentum ernst nimmt und den unternehmerischen Erfolg sucht, fehlen.

Thomas Meier

Präsident des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V.

[9]Grußwort

Die Aufgaben der WEG-Verwalter sind sehr komplex und bestehen insbesondere darin, die Qualität der verwalteten Wohnanlagen zu erhalten und damit Voraussetzungen für die Wertsteigerung des verwalteten Immobilieneigentums zu schaffen. Der Verwalter ist daneben verantwortlich für Geldwerte der Immobilieneigentümer (Hausgeld, lnstandhaltungsrücklage), die sich vielfach im Millionenbereich bewegen. Aber das ist längst nicht alles: Die Komplexität dieser Anforderungen steigt mit jeder gesetzlichen Neuregelung und den steigenden individuellen Erwartungen der Wohnungseigentümer. Kurzum, die Tätigkeit des WEG-Verwalters hat existenzielle Bedeutung für Immobilieneigentümer und den Werterhalt der Immobilie. Für diese komplexen Aufgaben liefert das Große Verwalter-Handbuch, das nunmehr bereits in der 9. Auflage vorliegt, wertvolle Impulse. Diese betreffen neben den juristischen Aspekten der Verwaltung von Wohneigentum insbesondere den tatsächlichen Ablauf der Verwaltung im Alltag. Wir sind überzeugt, dass dieses Fachbuch damit einen maßgeblichen Beitrag leisten kann, um den Qualitätsansprüchen der Immobilieneigentümer und den eigenen Qualitätsansprüchen der WEG-Verwalter gerecht zu werden.

Christian Bruch

Bundesgeschäftsführer

BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V.

[11]Vorwort

Der Verfasser begrüßt den Mut derer, die das neue WEG ausformuliert haben. Die fast schon revolutionär anmutende Kürzung des § 27, die Vereinfachung in vielen organisatorischen Bereichen, die Klarstellung der Position des Verwalters sowie die erfreuliche Öffnung der Beziehung zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft durch die Akzeptanz frei vereinbarter Verträge sollten dem Berufsstand des WEG-Verwalters neue und erfrischende Impulse geben. Gleichzeitig sollte sie auch die Eigentümergemeinschaft in die Lage versetzen, die Verantwortung dafür zu übernehmen, ihre Geschicke in demokratischer und freiheitlicher Gesinnung zu gestalten.

Ein Wermutstropfen fällt allerdings ins Glas. Die Vermögensübersicht, für die der Verfasser seit mehr als 30 Jahren kämpft, wurde zwar ins Gesetz ausdrücklich als vom Verwalter zu erstellen aufgenommen, jedoch war sich der Gesetzgeber offensichtlich nicht ganz im Klaren darüber, was eigentlich im kaufmännischen Leben eine Vermögensübersicht ist. Die Vermögensübersicht ergibt sich zum Teil aus der Einnahmenüberschussrechnung. Sie führt nur dann zu einer ordnungsgemäßen Vermögensübersicht, wenn die Kosten zeitraumbezogen erfasst werden. Das bedeutet, dass nicht gezahlte, geschuldete Beträge als Verbindlichkeiten ausgewiesen werden ebenso wie noch nicht eingenommene Beträge den Einnahmen zugerechnet werden sollten und anschließend in der Vermögensübersicht als Forderungen ausgewiesen werden. Dann und nur dann ist der Zusammenhang zwischen einer vollständigen Einnahmenüberschussrechnung und einer seriösen Vermögensübersicht hergestellt.

Besonders merkwürdig scheint dem Verfasser zu sein, dass einzelne Vermögensgegenstände, über welche die Gemeinschaft verfügt (z. B. ein großer Rasentraktor) gar nicht mit einem Betrag in der Vermögensaufstellung erscheinen, sondern lediglich »genannt« werden sollen. Das entspricht einer Inventarliste, nicht aber einer Vermögensaufstellung.

Es wäre schön, wenn sowohl in einer weiteren Verbesserung der Kommentare zum WEG als auch in einer Klarstellung im Gesetz selbst Folgendes aufgenommen werden würde: »Der Verwalter hat eine Einnahmenüberschussrechnung zu erstellen, die alle Einnahmen und Ausgaben, die dem Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, erfasst. Diese Einnahmenüberschussrechnung ist zusammen mit der Vermögensübersicht, die sich zwingend logisch daraus ergibt, der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen, nachdem sie vom Verwaltungsbeirat geprüft und freigegeben wurde. Die sich aus der Einnahmenüberschussrechnung ergebenden Einzelbeträge für die einzelne Wohnung sind als separate Abrechnung für den Einzelnen darzustellen und ebenfalls insgesamt zu beschließen. Die Summe der sich aus den einzelnen Abrechnungen ergebenden Rückzahlungen an die Eigentümer bzw. die Summe der [12]sich aus den Einzelabrechnungen ergebenden Nachzahlungsverpflichtungen der einzelnen Eigentümer sind in der Vermögensübersicht als Forderungen bzw. Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aufzunehmen.«

Nach der jetzigen Gesetzeslage und der entsprechenden Auslegung im Kommentar von Lehmann-Richter/Wobst wird weder die Einnahmenüberschussrechnung noch die Vermögensübersicht von der Eigentümergemeinschaft genehmigt bzw. beschlossen. Kurioserweise hat der Eigentümer noch nicht einmal ein Nachbesserungsrecht, sollten diese falsch sein. Es wird lediglich eingeräumt, dass er dann ein Recht auf Nachbesserung hat, wenn sich aus der falschen Abrechnung für ihn auch ein falscher Einzelnachzahlungs-/Rückzahlungsbetrag ergibt. Es ist schwer vorstellbar, wie der Eigentümer dies feststellen soll und wie sich aus einer falschen Abrechnung richtige Endbeträge ergeben sollen.

Sie sehen, liebe Leser und Leserinnen: Es gibt weiterhin viel zu tun! Diese Auflage entsteht unter den Eindrücken der Covid-19 – Pandemie, größter Gesetzesänderungen in der Geschichte der WEG sowie des Telekommunikationsmodernisierungsgesetzes, des Bundestagswahlkampfes und der denkwürdigen Berliner Ereignisse um die sogenannte Mietpreisbremse und der Bürgerinitiative »Deutsche Wohnen enteignen«, deren Ausgang zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses ungewiss ist.

Der Gesprächsbedarf ist immens und die Erfahrungen unter den sich stark veränderten Bedingungen werden erst jetzt gesammelt. Umso erfreulicher ist das äußerst rege Interesse an den wöchentlichen Webinaren des Verfassers und von Frau Eva Karcher – zu denen Sie, liebe Leserinnen und Leser herzlich eingeladen sind. Insbesondere mit Blick auf die Zertifizierung für den Verwalter hat der Verfasser sich mit vielen anderen Fachleuten in diese Aufgabe einbinden lassen. Er hat nun vor, das Forum der Webinare als eine Möglichkeit zum ergänzenden Wissensaufbau für die Zertifizierung, zu deren Schulung die IHKs vorgesehen sind, zu entwickeln. Für die Teilnahme reicht eine formlose Nachricht zur Aufnahme in den Verteiler.

DIGITALE EXTRAS

Die fortlaufenden Erfahrungen und Eindrücke finden Sie in den Digitalen Extras.

[21]Abkürzungsverzeichnis

AGAmtsgerichtAHGAltschuldenhilfe-GesetzBayObLGBayrisches Oberstes Landesgericht, MünchenBGBBürgerliches GesetzbuchBGHBundesgerichtshofDWEDer Wohnungseigentümer (Zeitschrift)EEGErneuerbare-Energien-GesetzEnEVEnergieeinsparverordnungEStGEinkommensteuergesetzGGGrundgesetzGKGGerichtskostengesetzKostenOKostenordnungHGBHandelsgesetzbuchLGLandgerichtKGKammergerichtNJWNeue Juristische Wochenschrift (Zeitschrift)NZMNeue Zeitschrift für Miet- und WohnrechtOLGOberlandesgerichtUrhGUrhebergesetzvgl.vergleicheVVGVersicherungsvertragsgesetzWEWohnungseigentum (Zeitschrift)WEGWohnungseigentumsgesetzWHGWasserhaushaltsgesetzWMWohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)ZPOZivilprozessordnungZMRZeitschrift für Miet- und Raumrecht (Zeitschrift)ZWEZeitschrift für das Wohnungseigentum

[23]1Das neue WEG ist da

Vor einem Jahr schrieben wir zur achten Auflage des Großen Verwalter-Handbuches: »Das neue WEG ist in Sicht.« Wir erarbeiteten Voraussagen, was das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an Veränderungen bringen wird. Das meiste hat sich bestätigt. Das neue WEG verändert das Verhältnis zwischen Verwalter und verwalteten Eigentümergemeinschaften tiefgreifend. Gute Verträge zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter stellen künftig eine Herausforderung dar.

Aufgrund der neuen Folgen wird künftig sorgfältiger über vertragliche Vereinbarungen nachzudenken sein. Die Parteien von Verwalter und Gemeinschaft haben nunmehr weitgehende Freiheit, ihre Verhältnisse nach eigenen Vorstellungen zu ordnen. Die Eigentümergemeinschaft kann die Rechte und Aufgaben des Verwalters sowohl erweitern als auch einengen. Folglich kommt dem Aushandeln des Vertrags künftig eine wesentlich höhere Bedeutung zu.

Was im neuen Gesetz besonders auffällt, ist die Fülle von »unbestimmten Rechtsbegriffen«, von denen das neue WEG reichlich Gebrauch macht. Sie sind ein Anstoß zu einer konstruktiven Gestaltung der Verwaltung. Die 9. Auflage des Großen Verwalter-Handbuchs will hier eine Hilfe und ein Wegweiser sein.

Ein verkürzter Überblick über die Hauptpunkte, die sich tatsächlich geändert haben.

Hinweis

Die gesamte Synopse steht Ihnen unter den Digitalen Extras zur Verfügung.

Änderungen für den Verwalter

Umlaufbeschlüsse können künftig in Textform anstatt in Schriftform erfolgen. Für einen Umlaufbeschluss können elektronische Kommunikationsmittel benutzt werden. Die Eigentümer können den Verwalter prinzipiell jederzeit seines Amtes entheben. Die Kostenerstattungspflicht zulasten des Verwalters ist aufgehoben (§ 49 Abs. 2 WEG). Der Verwalter muss dafür sorgen, dass vereinbarungsändernde Beschlüsse – unter bestimmten Umständen – in Zukunft im Grundbuch gesichert werden. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung entfällt. Es wird nur noch ein Beschluss über die Abrechnungsspitze gefasst. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage heißt jetzt »Erhaltungsrücklage«. Der Verwalter ist mit wenigen Ausnahmen im Außenverhältnis unbeschränkt vertretungsberechtigt.

[24]Änderungen für die Wohnungseigentümer

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, bestimmte Änderungen am Gemeinschaftseigentum, die auf bauliche Veränderungen hinwirken, zu verlangen. Der Gesetzgeber nennt diese Beschlüsse »privilegiert«. Auch nicht privilegierte Veränderungen werden vereinfacht: Sie können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Änderungen zur Eigentümerversammlung

Einzelne Eigentümer können nach Beschlussfassung auch digital an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Die Einberufungsfrist beträgt jetzt drei Wochen. Losgelöst vom Einzelfall kann die Eigentümerversammlung über die Verteilung einzelner Kosten und die Verteilung bestimmter Kostenarten beschließen. Träger der Verwaltung ist künftig ausschließlich die Gemeinschaft. Klagen von Eigentümern haben sich grundsätzlich gegen die Gemeinschaft zu richten. Beschlüsse werden formal vereinfacht. Statt schriftlicher Beschlüsse genügen Beschlüsse in Textform. Jede Eigentümerversammlung, in der mindestens eine Stimme eines Eigentümers vertreten ist, ist beschlussfähig. Zweit-Veranstaltungen entfallen. Vollmachten können in Textform erteilt werden.

Änderungen für den Verwaltungsbeirat

Die Eigentümer können flexibel die Zahl der Verwaltungsbeiräte festlegen. Der Verwaltungsbeirat hat neuerdings auch die Pflicht, den Verwalter zu überwachen.

[25]2Die WEG-Verwaltung in ihrer geschichtlichen Entwicklung

von Michael von Hauff

2.1Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte

Das Wohnen gehört wie Essen, Trinken und Schlafen zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Essen, Trinken und Schlafen dienen jedoch der Befriedigung unmittelbarer körperlicher Bedürfnisse und sind damit von der Natur genau definiert. Auf das Wohnen trifft das nicht zu. Das ändert jedoch nichts am existenziellen Charakter des Wohnens, wie es die hoch emotionalisierten Debatten im Brennglas Berlin aufzeigen: Bürgerkampagnen wie »Deutsche Wohnen enteignen« zeigen das ebenso wie die politische Antwort der »Mietpreisbremse«, also das Einfrieren der Mieten auf eine bestimmte Zeit. Dazu einige grundlegende Überlegungen.

Menschen wohnen in einer Wohnung. Häufig wird aber das Umfeld um die Wohnung eines Menschen, beispielsweise der Garten, der Park oder sogar der Wald, von ihm »mitbewohnt«. Dies zeigt erstens, dass der Begriff »Wohnen« nicht eindeutig definiert ist, und zweitens, dass das Wohnen untrennbar mit dem Eigentumsbegriff verbunden ist.

Laut Brockhaus ist Eigentum »das umfassende Besitz-, Verfügungs- und Nutzungsrecht über Grund und Boden (unbewegl. Sachen) und sonstige Habe (bewegl. Sachen, Rechte u. a.).«1 Der Eigentümer kann mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, »soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen«. Damit ist Eigentum gleichzeitig ein Recht, das ein Rechtsgut einem Rechtsträger, dem Eigentümer, zuordnet. Zusätzlich ist es das umfassendste Recht zur Nutzung. Als Recht drückt Eigentum eine von den Mitmenschen anerkannte Ordnung aus, nämlich die geltende Rechtsordnung.2

Kurzum bedeutet Eigentum Abgrenzung. Der Eigentümer hat das gesellschaftlich verbriefte Recht, andere von der Einwirkung auf die Sachen abzuhalten, die sein Eigentum sind. Gehört mir ein Grundstück, kann ich jeden Unbefugten – also jeden Nichteigentümer – vom Betreten des Grundstücks abhalten.

[26]Damit ist der Eigentumsbegriff auch untrennbar mit der Gemeinschaft verbunden. Gibt es keine Nachbarn oder gibt es unbegrenzten Raum, verliert der Begriff des Grundeigentums seinen Sinn. Eigentum ist die unmittelbare, gesellschaftlich sanktionierte Abgrenzung einer Interessenssphäre gegenüber den Interessen und Einwirkungen anderer.

Bei Dingen, die sich beim Gebrauch verbrauchen und verzehrt werden, ist das intuitiv klar und einsichtig. Aber bei Gütern wie Immobilien, Gärten, Parkanlagen etc. gibt es unaufhörlich Definitionskonflikte. Dennoch hat sich im Abendland das Instrument des Eigentums an Grund und Boden und des Eigentums an Häusern weitgehend durchgesetzt. Nach unserer Werteordnung gilt Eigentum an Wohnraum, Grund und Boden als ein positiver Faktor zur Verwurzelung des Menschen. Er hat ein »Zuhause« und in diesem Sinn kann ein Gefühl von Heimat und Sicherheit entstehen. Entsprechend negativ belegt sind Wörter wie »entwurzelt«, »unstet«, »rastlos«, »flüchtig«. Ein Mensch, der keine Behausung hat, gilt als arm. Der Erwerb eines eigenen Hauses und die Verteidigung dieses Besitzes sind seit Menschengedenken anerkannt. Einzig die Form der Behausung hat sich mit der Kultur und dem technischen Fortschritt stark gewandelt.

Manche Sozial- und Wirtschaftspolitiker nehmen das Verhältnis von Eigentum an Wohnungen pro Kopf und Bevölkerung als Indikator für den Reichtum eines Volkes. Das scheint bei näherer Betrachtung nicht sinnvoll: Reich wären dann jene Länder, in denen der Eigenbesitz an Wohnraum am höchsten ist, beispielsweise Portugal und Irland. Die Schweiz hingegen gälte als arm, da dort der Eigenbesitz an Immobilien am niedrigsten ist.

Zentral- und Mitteleuropa haben alternativ zum Hauseigentum eine Tradition des angemieteten Wohnraums. In Deutschland gab es in dieser Tradition zwei Abschnitte: Vor 1850 waren Mieter häufig Stadtbewohner, möglicherweise Staatsbeamte oder Militärpersonen, die damit rechnen mussten, immer wieder versetzt zu werden. Zu diesem Zeitpunkt waren Mietwohnungen elegant, relativ teuer und nur wenig verbreitet. Wer kein Geld hatte, wohnte im eigenen Haus oder in der eigenen Hütte und in aller Regel nicht in der Stadt. Mit Beginn der industriellen Revolution tritt in Mitteleuropa die Werkswohnung in den Vordergrund. Es werden nun Wohnungen für Massen von Arbeitern gebraucht und man kann geradezu von einer Arbeiter-Massenhaltung in den dritten und vierten Hinterhöfen sprechen. Die Mietwohnung kam in einen sozialen Verruf, sie weckte öffentlich fortan unangenehme Assoziationen: laut, eng, teuer, beobachtet, sich nicht ausleben können, dem Hausherrn gehorchen müssen, Einschränkungen, in Mietzinsabhängigkeit und so weiter. Dahingegen wird mit dem eigenen Haus Selbstständigkeit, Freiheit, Unabhängigkeit, soziale Sicherheit, Gestaltungsmöglichkeit, Entfaltungsmöglichkeit und dergleichen mehr verbunden.

[27]Bis heute sind diese Vorurteile präsent, obwohl sich heutzutage die Wohnverhältnisse von Miete und Eigenheim ähneln. Befragungen nach den individuellen Wunschvorstellungen zum Thema Wohnen haben immer wieder ergeben, dass die Bevölkerung »die eigenen vier Wände« bevorzugt.3

Um in dieser politischen Landschaft, den frischen Eindrücken des 2. Weltkriegs mit dem Wohnungsverlusten durch Bombardierung und Vertreibung, den Sehnsüchten der Menschen gerecht zu werden, hat man nach 1950 das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Man versuchte möglichst vielen Menschen die Möglichkeit zu geben, in den »eigenen« Wänden zu wohnen.

Die Eigentumswohnung war von Anfang an umstritten, war doch ihr Vorläufer als das sogenannte »Stockwerkseigentum«, in Südwestdeutschland als »Streithäusle«, verschrien. Interessanterweise findet man in den Bundestagsdebatten von 1949/1950 schon genau die Argumente, die auch heute noch im Wohnungseigentumsrecht eine Rolle spielen.

Der ursprüngliche Gedanke der Eigentumswohnung war ein kleines Haus, in dem drei oder maximal fünf Familien in separaten Wohnungen zusammenleben. Die Verhältnisse lassen sich zwischen den Parteien unkompliziert und vernünftig regeln. Im Jahr 1951 hat noch niemand an eine Wohnanlage wie »Damp 2000« gedacht, in der über 2.000 Wohnungen in einer einzigen Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen sind. Auch konnte sich niemand vorstellen, dass man Hotels oder Feriendörfer in der Rechtsform des Wohnungseigentums bauen würde. Oder dass Eigentumswohnungen gar vermietet werden könnten. Angesichts der Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg war es undenkbar, dass sich jemand eine Wohnung kaufen würde, ohne sie anschließend selbst zu nutzen.

Heute gibt es Gemeinschaften, in denen nahezu alle Eigentümer in ihren Wohnungen wohnen und andere Gemeinschaften, in denen kein Eigentümer in der Wohnanlage selbst wohnt. Es handelt sich dort um reine sogenannte Kapitalanlegergemeinschaft. In der Praxis sind dies reine Mietshäuser mit der Besonderheit, dass jede Wohnung einem anderen Eigentümer gehört. Mietrechtliche Ansprüche der Mieter sind hier direkt an die einzelnen Eigentümer zu richten. Diese wiederum sind an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden und haben einen Erfüllungsanspruch aus Vertrag und aus Vereinbarung gegenüber der Gemeinschaft.

Damit zieht sich ein Spannungsbogen durch die Rechtsgeschichte der Bundesrepublik Deutschland: Ein soziales Mietrecht einerseits und eine Art genossenschaftliches [28]Recht, das Wohnungseigentumsgesetz andererseits. Mietrecht ist Sozialrecht, das gedanklich aus dem Arbeitsrecht entwickelt wurde. Der Hintergrund liegt in der Tatsache, dass Mietwohnungen zunächst hauptsächlich als Werkswohnungen gebaut und von daher in das Arbeitsrecht der die Werkswohnung bauenden Firmen einbezogen wurden.

Als Schlagworte zum sozialen Charakter des Mietrechts sind zu nennen: Eine De-facto-Unkündbarkeit von Mietern, die verfassungsrechtliche Gleichstellung von Mietern und Eigentümern an Wohnraum, die Einschränkung der Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter, die Einschränkung der Überwälzbarkeit von zusätzlichen Kosten auf die Mieter, die Schwierigkeit der Anhebung von Mieten durch sogenannte Vergleichsmieten bzw. durch Mietgutachten – um einige zu nennen. Trotz dieser Spannung ist der Trend zum Erwerb von Eigentumswohnungen zu Vermietungszwecken ungebrochen.

2.2Der deutsche Wohnungsmarkt4

2.2.1Bedarf aufgrund des sozialen und demografischen Wandels

Die öffentliche politische Diskussion bezüglich des Wohnungsmarktes in Deutschland ist von einer Fülle von zum Teil gegenläufigen Wahrnehmungen geprägt. Wir wollen einige der Hauptfaktoren, die den Wohnungsmarkt bestimmen, ansprechen. Sie bedeuten alle ausnahmslos eine Auswirkung auf die künftige Zahl von Eigentumswohnungen und damit auch auf den Markt an Verwaltungen für die WEG Verwaltungsunternehmen. Wir erheben nicht den Anspruch, dass wir alle Faktoren berücksichtigt haben.

Von allen Einflussfaktoren hat die Bevölkerungsentwicklung die stärkste Wirkung. Die Bevölkerung Deutschlands (Ost und West) ist seit 1950 um 14,5 Millionen auf 82,2 Millionen Personen angestiegen. Für all diese Menschen musste Wohnraum geschaffen werden.

Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Haushaltsgröße Personen pro Haushalt seit 1960 kontinuierlich. Der Hauptgrund dafür ist in erster Linie die zurückgehende Kinderzahl. Geringere Kinderzahlen erhöhen rein statistisch die Wohnfläche pro Person, lösen jedoch keinen Impuls für eine zusätzliche Wohnungsnachfrage aus.

[29]So wichtig der Wohnungsmarkt als Teil des Immobilienmarktes ist, so erstaunlich ist es, dass es in der Bundesrepublik Deutschland keine amtlich verfügbaren Zahlen über den Bestand von Eigentumswohnungen gibt. Der maßgebliche Zensus 2011 befragte vom Ende April 2011 bis Juli 2012 nach eigener Aussage alle 17,5 Millionen Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Verwalter und stellte fest:

»In Deutschland verfügen Privatpersonen über 84,9 % der Wohngebäude und über 58,8 % der Wohnungen. Dies ist damit die am stärksten vertretene Eigentumsform. Am zweithäufigsten treten Wohnungseigentumsgemeinschaften in Erscheinung. Ihr Anteil an den Gebäuden liegt bei 9,2 %. Bei den dazugehörigen Wohnungen handelt es sich um selbst genutztes Eigentum und um Wohnungen, die dem Mietwohnungsmarkt zugeordnet werden können. Zusammen machen Eigentumswohnungen fast ein Viertel des gesamten Wohnungsbestands aus […] Am Zensus-Stichtag wurden 16 905 980 aller bewohnten Wohnungen in Wohngebäuden von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzt. Somit liegt die Eigentümerquote in Deutschland bei 45,9 %. Mietwohnungen sind mit einem Anteil von 54,1 % bundesweit in der Überzahl.«5

Die Beschreibung offenbart zwar insofern Unschärfen, als die Befragung offenlässt, inwieweit die Eigentumswohnungen ihrerseits in Verwaltungen ebenfalls vorliegen. Doch das angegebene Grundverhältnis lautet, dass 17,5 Millionen Eigentümern ca. 42 Millionen Wohnungen in Deutschland gehören – und in ca. 17 Millionen davon selbst leben. Die verbleibenden 25 Millionen Wohnungen bilden den Markt der WEG-Verwalter.

Der hohe Anteil vermieteter Eigentumswohnungen lässt darauf schließen, dass Eigentumswohnungen eine geschätzte Vermögens- und Kapitalanlage sind. Durch die anhaltend niedrigen Zinsen nimmt die Attraktivität dieser Kapitalanlage zu, da die Branche zutreffenderweise mit steigenden Mieten rechnet.

Hinzu kommen die Angaben der Verbände. Der Verband DDIV teilt für seine Mitglieder mit, dass sie ca. 7 Millionen WEG-Einheiten verwalten, der BVI für seine Mitglieder, dass sie ca. 1,3 Millionen WEG-Wohnungen verwalten.

Die anderen Verbände geben die Zahl der von ihren Mitgliedern verwalteten WE nicht direkt an. Man kann aber für IVD, Haus und Grund und GdW mit Sicherheit eine weitere Million Eigentumswohnungen annehmen. Hierbei sind nicht eingerechnet die Teileigentumseinheiten, die nicht zu Wohnzwecken dienen, aber ebenfalls Einheiten in Eigentümergemeinschaften darstellen.

[30]Zählt man die Zahlen zusammen, so erhält man eine Summe von zehn bis elf Millionen Eigentumswohnungen.

Seit den 1960er-Jahren hat sich auch die durchschnittliche Zahl an Erwachsenen pro Haushalt verringert. Ursachen hierfür sind das steigende Heiratsalter, die zunehmende Scheidungsrate, die wachsende Anzahl von Partnerschaften, in denen jeder die eigene Wohnung und damit einen eigenen Haushalt behält, und letztlich die höhere Lebenserwartung von Frauen, wodurch in den hohen Altersgruppen mehr Witwenhaushalte entstehen.6 Mit sinkender Anzahl von Erwachsenen pro Haushalt steigt die Anzahl der benötigten Wohneinheiten. Schätzungsweise werden aus diesem Grund 100.000 bis 150.000 Einheiten pro Jahr zusätzlich gebaut.

Ein weiterer Trend ist die steigende durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner. Dieser Trend erklärt sich teilweise aus der oben erläuterten sinkenden Haushaltsgröße und teilweise aus dem steigenden Haushaltseinkommen und den damit verbundenen gestiegenen Lebensqualitätsansprüchen. So hat sich die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Kopf in der Bundesrepublik seit 1950 mehr als verdoppelt und liegt heute bei 46,2 m2pro Person. Wenn der Zuwachs von durchschnittlich nur 0,1 m2pro Jahr und Person anhält und in jeder Wohnung durchschnittlich 2,1 Menschen wohnen, dann müssen allein aus diesem Grund jährlich circa 100.000 bis 150.000 Wohnungen gebaut werden.

Wanderbewegungen der Bevölkerung unterliegen unsicheren politischen und ökonomischen Einflussfaktoren. Selbst wenn die in aller Regel ärmeren Zuzieher zunächst bestehenden Wohnraum übernehmen, so besteht doch ein Bedarf an neuen Wohnungen für die »verdrängten« Bewohner. Damit erfordern die Wanderbewegungen schätzungsweise 150.000 bis 200.000 neue Wohneinheiten pro Jahr.

Durch Abriss, Nutzungsänderung oder Zusammenlegung entsteht eine jährliche Abgangsquote von 0,2 % des Wohnungsbestands. Um diesen Verlust zu ersetzen, ist die Errichtung von 50.000 bis 100.000 Wohnungen pro Jahr erforderlich.

2.2.2Auswirkungen auf den Markt für Eigentumswohnungen

Ein Blick auf die in den letzten Jahren erteilten Baugenehmigungen zeigt, dass weit über die Hälfte der neuen Wohnungen in Stadtvillen und anderen Mehrfamilienhäusern errichtet werden. Rund 60 % der Wohnungen in diesen Neubauten wurden als Eigentumswohnungen konzipiert. Das waren beispielsweise im ersten Halbjahr 1995 [31]insgesamt rund ein Drittel aller Baugenehmigungen für Wohnungen in den neuen Bundesländern.7

Ein Grund für die Popularität von Eigentumswohnungen ist nicht nur die Kapitalanlage, sondern auch die Tatsache, dass die Eigentumswohnung eine besonders günstige Form des Erwerbs von Wohneigentum ist. Die Eigentumswohnung hat bei unterstelltem gleichem Nutzen im Vergleich zum Eigenheim den geringeren Flächenverbrauch und die niedrigeren Herstellungskosten.

Eigentumswohnungen lassen sich im Gegensatz zu Eigenheimen aber auch stärker nach unterschiedlichen Flächen und nach der Anzahl und Aufteilung der Räume differenzieren. Sie können für jeden Lebensabschnitt das angemessene Angebot sein und sind deshalb mehr als nur ein Ersatz für das Eigenheim.8

Mit dem zunehmenden Trend zur Eigentumswohnung kann man bei insgesamt 400.000 bis 600.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr davon ausgehen, dass in Deutschland rund 200.000 Eigentumswohnungen im Jahr errichtet werden. Hinzu kommt eine nicht unbeträchtliche Zahl von Umwandlungen ehemaliger Werkswohnungen in Eigentumswohnungen. Durch das Altschuldenhilfe-Gesetz (AHG) von 1993 sollen die Wohnungsunternehmen sowie die Kommunen in den neuen Bundesländern zur angemessenen Bewirtschaftung des Wohnungsbestands Hilfen erhalten. Damit sollen insbesondere die Kredit- und Investitionsfähigkeit sowie die Privatisierungsmöglichkeiten und die Bildung von individuellem Wohneigentum verbessert werden.9

Damit kann man davon ausgehen, dass etwa 0,5 bis 1 % – also 190.000 bis 380.000 Wohnungen – zusätzlich in Eigentumswohnungen verwandelt werden. Dies bedeutet zwar noch keineswegs, dass die Verkäufe in dieser Größenordnung liegen. Doch wenn die Grundbücher nach der Teilung angelegt sind, sind bereits so viele neue EW entstanden, wie der Teilende es festgelegt hat. Nicht gerechnet die auch noch geschaffenen abgeschlossenen Teileigentumsbereiche wie Büros, Läden etc. So kann man davon ausgehen, dass innerhalb von zehn Jahren die Anzahl der Eigentumswohnungen von derzeit drei bis vier Millionen auf sechs bis acht Millionen ansteigen wird. Diese Schätzung wurde im Jahr 1995 abgegeben und kann trotz aller konjunktureller Höhen und Tiefen bis heute aufrechterhalten bleiben (13 % Anteil Eigentumswohnungen an allen Haushalten im Jahr 2008).10

[32]Das hat natürlich auch Auswirkungen auf den Berufsstand der Verwalter. Wenige Bereiche unserer Wirtschaft haben heute die Aussicht, sich innerhalb der nächsten zehn Jahre in ihrem Marktvolumen zu verdoppeln. In der Verwaltung von Wohnungseigentum ist dies der Fall. Die seit 2003 verstärkt auftretenden internationalen Investorengruppen hatten einen ganz erheblichen Druck auf die Bildung neuer Eigentümergemeinschaften und die Schaffung neuer Eigentumswohnungen ausgelöst. Werden alle zur Umwandlung in Eigentumswohnungen bestimmten Gebäude tatsächlich aufgeteilt und »privatisiert«, so entstehen nach derzeitiger Übersicht und Schätzung mehr als 1,5 Millionen weitere Eigentumswohnungen. Die an sich notwendige Zahl bei Neuerrichtung oder Totalsanierung von circa 600.000 Wohneinheiten wurde in keinem Jahr seit 1995 mehr erreicht. Dies schafft tendenziell einen Nachfrageüberhang, der früher oder später doch wieder befriedigt werden muss. Auf den erheblichen Überhang von Baugenehmigungen zu Baufertigstellungen sei nur hingewiesen.

2.3Stellung der WEG-Verwaltung in der heutigen Immobilienwirtschaft

Immobilien können in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und sonstige Immobilien unterteilt werden. Laut Statistischem Bundesamt gab es in Deutschland 2011 rund 42 Millionen Wohnungen. Diese Zahl beinhaltet alle Wohneinheiten, angefangen beim luxuriösen Einfamilienhaus bis hin zum Einzimmerappartement im Studentenheim, und schließt auch alle Zweitwohnsitze mit ein.

Die Zahl der Gewerbeimmobilien ist unüberschaubar, da eine Gewerbeimmobilie sowohl ein Kiosk als auch eine Fabrikanlage sein kann. Statistische Erhebungen unterscheiden nicht zwischen Gebäudeteilen, sondern nach Eigentumsverhältnissen. Das heißt, es wird die Anzahl der Gewerbe festgestellt, wobei die Abgeschlossenheit einzelner Immobilienteile keine Rolle spielt.

Sonstige Immobilien werden statistisch nicht erfasst. Unter »sonstige Immobilien« versteht man zum Beispiel Krankenhäuser, Kirchen, Schulen, Kasernen und anderes.

Um zu erfassen, wer sich alles mit Immobilien beschäftigt, folgt man am besten dem Lebenszyklus einer Immobilie. Die Gruppe der Immobilienfachleute beginnt mit dem Immobilienmakler, der für die Beschaffung leerer oder bebauter Grundstücke zuständig ist. Immobilienhändler kaufen Grundstücke auf eigene Rechnung, um sie anschließend wieder zu verkaufen. Bauträger, Bauunternehmen, Generalübernehmer und Bauhandwerker sind direkt am Bau beteiligt, während Verwalter, Facility-Manager und technische Wartungsfirmen gleich welcher Art die Immobilie verwalten. Gutachter und technische Sonderfachleute (in der Alltagssprache »Sachverständige« [33]genannt) sind in jeder Phase des Lebenszyklus beteiligt. Die folgende Tab. 2.1 zeigt die Zuordnung verschiedener Tätigkeiten zu den verschiedenen Berufsgruppen.

BerufsgruppeTätigkeitZeitrahmenMaklerVermitteln von Grundstücken und grundstücksgleichen RechtenWochen, MonateBauträger, Generalunternehmer, Handwerker, ProjektmanagerEntwickeln, Erbauen oder Sanieren von GebäudenMonate, JahreWEG-Verwalter, Mietverwalter, Sonderverwalter; Facility-Manager, Asset-ManagerOrganisieren und Bündeln des Willens einer Eigentümergemeinschaft; Verwalten von immobilem Vermögen einzelner EigentümerJahre, JahrzehnteSachverständigeBeratenMonate, Jahre, JahrzehnteBankenBeraten und FinanzierenMonate, Jahre, JahrzehnteVersicherungenAbsichern des Immobilienvermögens; Fürsorge in WerterhaltungJahre, Jahrzehnte

Tab. 2.1: Immobilienfachleute in Deutschland

2.3.1Die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienverwaltung

Der Verwalter (Miet- und WEG-Verwalter) betreibt eine Dienstleistung, die mit der Produktion der Bauwerke nichts gemein hat. Das betriebswirtschaftliche Ergebnis der Verwalter wird an deren vertraglich vereinbarten Honoraren gemessen. Vergleicht man diese Honorare mit den Kosten für Bauleistungen, zeigt sich, dass sie nur einen kleinen Teil davon ausmachen. Selbst wenn man die gesamten Verwalterhonorare für alle Eigentumswohnungen in Deutschland (circa zehn Millionen Einheiten per 2015) mit einem Durchschnittssatz von 15 Euro multipliziert, erhält man eine Summe von circa 1,8 Milliarden Euro pro Jahr. Dies ist zunächst die unmittelbare volkswirtschaftliche Bedeutung der WEG-Verwaltung in Deutschland. Bei mehr als 15 Millionen verwalteten Mietwohnungen fällt eine weitere Summe von circa 3,6 Milliarden Euro an, in der Summe also etwas über 6,4 Milliarden Euro im Jahr. Einzelne große Baugesellschaften haben höhere Umsätze als die Summe aller Honorare der WEG- und Mietverwalter in Deutschland.

Zieht man jedoch die treuhänderisch verwalteten Gebühren, Mieten und Mietnebenkosten in Betracht, wächst die Bedeutung der verwaltenden Gesellschaften um das [34]Zwanzigfache. Es sind ja die Immobilienverwalter, die in erheblichem Ausmaß in verschiedensten Sektoren Gelder in die Volkswirtschaft geben, sei es als Zahlungen für laufende Kosten der Bewirtschaftung, als Löhne für Personal im Zusammenhang mit Pflege und Unterhaltung der betreuten Immobilien oder für Aufwendungen für Sanierungen und Reparaturen. Der Sektor Geldverwaltung von Wohnimmobilien hatte im Jahr 2014 eine Größenordnung von circa 130 Milliarden Euro pro Jahr erreicht.

Noch viel größer wird die Bedeutung der Verwaltung, wenn man den Wert der treuhänderisch verwalteten Immobilien in Deutschland grob zusammenrechnet. Bei insgesamt 25 Millionen verwalteten Wohnungen und einem durchschnittlichen Wert dieser Wohnungen von mindestens 100.000 Euro ergibt sich eine Gesamtsumme von circa 2,5 Billionen Euro.

2.3.2Beschäftigung in der Immobilienverwaltung

Die verwaltungseigenen Mitarbeiter: Nach Erhebung des Bundesfachverbands Wohnungsverwalter e. V. ist im Bereich der Verwaltung grob mit einem Satz von 1 : 200 zu rechnen. Das heißt, pro 200 verwaltete Wohneinheiten ist ein verwaltungseigener Mitarbeiter vonnöten.11 Rechnet man 14 Millionen Wohnungen, erhält man eine Gesamtzahl von 70.000 verwaltenden Mitarbeitern.12Die gewerblichen Mitarbeiter: Diese Mitarbeiter sind technisches Fachpersonal wie Hausmeister und Reinigungskräfte. Eine hauptberufliche Kraft kann circa 120 Wohneinheiten betreuen. Geht man von 14 Millionen verwalteten Wohnungen aus, bedeutet dies, dass circa 120.000 technische Fachleute (überwiegend Hausmeister) in der Branche der Immobilienverwaltung beschäftigt sind. Da im Bereich der Reinigungskräfte überwiegend mit nebenberuflichen Kräften gearbeitet wird, können die Zahlen nicht wie die von Vollzeitkräften gehandhabt werden. Schätzungsweise gibt es momentan circa 600.000 nebenberufliche Anstellungsverhältnisse für Reinigungskräfte. Insgesamt sind also fast 800.000 Menschen mit der Dienstleistung der Verwaltung von Wohnimmobilien beschäftigt. Ein deutlich höherer Satz ergibt sich, wenn man die Verwaltung gewerblicher Immobilien hinzuzählt. Bürohäuser und Fabrikanlagen sind heutzutage mit solch komplizierter Technik ausgestattet, dass hoch qualifizierte und spezialisierte Fachleute eingesetzt werden müssen. Da die Abgrenzung zwischen betriebseigenen Fachleuten, Hausmeistern, Handwerkern und Zulieferbetrieben aufgrund von Outsourcing in den letzten Jahren unübersichtlich geworden ist, ist eine Zählung nahezu unmöglich.

[35]Insgesamt werden in Deutschland mit der Verwaltung von Immobilien im weitesten Sinn zwischen zwei und drei Millionen Menschen beschäftigt.

Die Verwaltung von Immobilien ist eine »alltägliche« Sache und von ihrer Natur her nicht spektakulär genug, um im Konzert der Volkswirtschaft angemessenes Gehör zu erhalten. So erklärt sich, warum es beispielsweise eine Hochschule für Brauwesen, aber keinen einzigen Lehrstuhl für die Verwaltung von Wohnungseigentum gibt.

Dennoch tragen Miet- und WEG-Verwalter in viel umfassenderer Weise zur Lebensqualität der Menschen bei als mancher Hersteller eines publikumswirksamen Produkts. Wohnen ist ein Lebensbedürfnis und alles, was die Wohnung betrifft, berührt die Menschen nicht nur objektiv, sondern auch emotional. Von diesem Gesichtspunkt aus gesehen geht der Verwalter mit einem der empfindlichsten Güter der gesamten Volkswirtschaft um. Es ist deshalb auch eine Aufgabe dieses Buchs, der Öffentlichkeit darzulegen, was sich hinter dem Wort »verwalten« tatsächlich verbirgt.

2.3.3Berufsausbildung und Leistungsstandards

Nicht zuletzt aufgrund mangelnder Präsenz, Wahrnehmung und Information der Verwalter in der Öffentlichkeit glauben viele Berufsanfänger, es mit einem Beruf zu tun zu haben, den man ohne fundierte Fachkenntnisse beginnen kann. Doch guter Wille und Gottvertrauen reichen nicht aus, um die Stellung auf dem Markt zu behaupten. In dieser Branche werden einerseits die Gebühren völlig frei vereinbart, andererseits lassen sich die Leistungen im Bewusstsein der Kunden nur schwer objektivieren. Daher erfolgt der Wettbewerb fast ausschließlich über den Preis. Für den Verwalter bedeutet das einen sehr harten Konkurrenzkampf und für den Kunden die Gefahr mangelnder Kompetenzen, insbesondere bei niedrigen Verwaltungsgebühren. Ein großes Risiko, treuhänderisches Vermögen rasch zu verlieren, besteht darin, dass unerfahrene Verwalter sehr niedrige Verwaltergebühren ansetzen und damit betriebswirtschaftlich falsch kalkulieren, nur um ein großes Objekt zu erhalten.

Aus diesem Grund haben sich qualifizierte Betriebe zu Verbänden zusammengeschlossen, die das Berufsbild transparenter gemacht und durch Aus- und Weiterbildung für eine deutliche Anhebung des Leistungsniveaus gesorgt haben. GdW und RDM haben dazu Hochschulen bzw. Akademien der beruflichen Fort- und Weiterbildung gegründet.

Durch den von allen Verbänden gemeinsam geschaffenen Aufbaukurs »Fachkaufmann zur Verwaltung von Wohnungseigentum«, der mit einer IHK-Prüfung abschließt, kann die Immobilienwirtschaft heute spezialisierte Fachleute ausbilden.

[36]Mit Datum vom 01.12.2020 und der Einführung des neuen »revolutionären« Wohnungseigentumsgesetzes ist die Zertifizierung des WEG-Verwalters vorgeschrieben. Damit trat der bereits bestehende Ausbildungsberuf zum Fachkaufmann für Wohnungseigentum, der bereits in den 1990er-Jahren geschaffen wurde, völlig in den Schatten. Möglicherweise waren den beteiligten Akteuren der vorhandene Beruf und die damit gewonnenen Erfahrungen unbekannt.

Die wissenschaftliche Bedeutung der Immobilienverwaltung war über Jahre hinweg gering. Zunächst haben sich Juristen (Justizrat Dr. jur. Johannes Bärmann, Dr. jur. Hermann Weitnauer, Dr. jur. Ludwig Röll, Dr. jur. Werner Merle, Dr. jur. Wolf-Dieter Deckert, Hans Anton Bader, Horst Müller, Rolf-Rüdiger Bub und andere) dankenswerterweise dieses Themas angenommen. Hierbei waren die »Fischener Gespräche«13 – initiiert vom Evangelischen Siedlungswerk in Deutschland e. V. und seinem Spiritus Rector, Hanns Seuss – Wegbereiter und Katalysator.

Jedoch zeigte sich für die Verwalter, dass es mit der juristischen Aufarbeitung des Themas nicht getan war. Es blieb offen, wie genau die juristische Theorie vom Verwalter umgesetzt werden solle. Ferner deckt das Wissen um Recht und Gesetz bei Weitem nicht alle Bereiche der vielschichtigen WEG-Verwaltung ab. Betriebswirtschaftliche Überlegungen zur Organisation, zum Marketing, zur Ausbildung, zu technisch-organisatorischen Abläufen und zur Psychologie spielen sich außerhalb des juristischen Bereichs ab. Daher konnten und mussten die Immobilienverwalter neue und eigene Wege gehen. Auch hier haben die Verbände Erhebliches geleistet.

Angesichts des oben geschätzten volkswirtschaftlichen Volumens wird verständlich, dass nicht nur die betroffene Branche ernsthafte Überlegungen angestellt hat. Auch die politischen Parteien erwogen es, bei den hauptberuflich mit der Verwaltung von Immobilien Beschäftigten einen Sachkundenachweis abzufragen. Ganz besonders bei Eigentümergemeinschaften scheint es geboten, wo doch der einzelne beteiligte Eigentümer wegen immer neuer Vorschriften und technischer Entwicklungen vielfach damit überfordert ist, auf die neuen Herausforderungen sachlich angemessen zu reagieren. Er muss von dem WEG-Verwalter einen wesentlich höheren Kenntnisstand verlangen, als dies früher der Fall war.

Begriffe wie »Energieeinsparung«, »Nachhaltigkeit«, »Verkehrssicherungspflicht« und andere haben bei der Abfassung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951 keine Rolle gespielt. Entwicklungen der letzten Jahre wie die Forderung nach erhöhtem Brandschutz, Schutz des Trinkwassers innerhalb der Anlage, die Einführung ver[37]schiedenster zusätzlicher Abgaben wie Zinsabschlagsteuer oder Bauabschlagsteuer, Vorschriften zu steuerlichen Maßnahmen wie den haushaltsnahen Dienstleistungen, die Einführung mietrechtlicher und handelsrechtlicher Vorschriften in das novellierte Wohnungseigentumsgesetz – um nur einige wenige besonders gravierende Veränderungen bei der Verwaltung von Wohnungseigentum zu nennen – haben das Tätigkeitsfeld des WEG-Verwalters wesentlich erweitert. Wird die Tätigkeit komplizierter, müssen das Wissen und die Befähigung der beteiligten Verantwortlichen komplexer werden. Deshalb sieht der Verfasser den Verwalter der Zukunft als einen ausgebildeten und geprüften Fachmann. In den letzten Jahren haben sich hierzu die entsprechenden meist aus privaten Initiativen getragenen Ausbildungsanstalten entwickelt.

2.4Das Verbandswesen und seine Aufgaben

Berufsständische Vereinigungen haben unabhängig von ihrer fachlichen Ausrichtung oft sehr ähnliche Zwecke. Verbände werden von der Überzeugung getragen, dass das wirtschaftliche Überleben mittel- und langfristig durch gemeinsames Handeln mit beruflich Gleichorientierten erleichtert wird. Deshalb lassen sich folgende ganz allgemeine Ziele formulieren:

Förderung der wirtschaftlichen Wohlfahrt der Mitglieder,politische und gesellschaftspolitische Vertretung der Verbandsmitglieder,Setzen von berufsständischen Standards und Überwachung ihrer Einhaltung,Entwicklung von Ausbildungsgängen zum Erlernen des jeweiligen Berufs,Betreiben oder Förderung von Ausbildungseinrichtungen,Hegen und Pflegen des gesellschaftlichen Ansehens der Berufsgruppe,Förderung des Kontakts der Verbandsmitglieder untereinander,Förderung des internationalen Austauschs zwischen Verbänden und einzelnen Mitgliedern der gleichen Berufsgruppe.

All diese Ziele verfolgen die Immobilienverbände natürlich auch. Sie unterscheiden sich jedoch durch ihre Ausrichtung auf verschiedene Sparten der Immobilienwirtschaft und damit auch teilweise durch ihre gesellschaftspolitische Ausrichtung.

VerbandBundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI)AnschriftLittenstraße 10, 10179 Berlin Tel.: [phone] – 17, Fax: [phone] – 19, www.bvi-verwalter.deGrundsätzliche AusrichtungImmobilienverwalterMitgliederCa. 800Untergliederun- genSieben regionale Teilverbände[38]VerbandBundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. (BFW)AnschriftFranzösische Straße 55, 10117 Berlin Tel.: [phone] – 0, Fax: [phone] – 229, www.bfw-bund.deGrundsätzliche AusrichtungÜberwiegend mittelständische MitgliedsunternehmenMitgliederCirca 1.600 MitgliedsunternehmenUntergliederun- genAcht LandesverbändeVerbandDachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)AnschriftLeipziger Platz 9, 10117 Berlin Tel.: [phone] – 0, Fax: [phone] – 21, www.ddiv.deGrundsätzliche AusrichtungHauptberuflich tätige Immobilienverwalter bzw. ImmobilienverwaltungsunternehmenMitgliederCirca 3.600Untergliederun- genZehn eigenständige, regional tätige Verwalterverbände in DeutschlandVerbandGdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.AnschriftMecklenburgische Straße 59, 14197 Berlin Tel.: [phone] – 0, Fax: 82403 – 199, www.gdw.deGrundsätzliche AusrichtungRepräsentiert die Vielfalt der unternehmerischen WohnungswirtschaftMitgliederÜber 3.000Untergliederun- gen10 eigenständige MitgliedsverbändeVerbandIVD Immobilienverband Deutschland e. V.AnschriftLittenstraße 10, 10179 Berlin Tel.: [phone] – 0, Fax: [phone] – 49, www.ivd.netGrundsätzliche AusrichtungIst im Jahr 2004 als Zusammenschluss von RDM und VDM entstandenMitgliederÜber 6.000Untergliederun- genSechs Regionalverbände[39]VerbandFédération Internationale des Administrateurs de Biens Conseils et Agents Immobiliers, Internationaler Verband der Immobilienberufe (FIABCI) FIABCI Deutsche Delegation e. V. (Deutsche Untergliederung)AnschriftBrodschrangen 4, 20457 Hamburg Tel.: [phone], www.fiabci.deGrundsätzliche AusrichtungWeltweites Netz mit Berufsangehörigen aus allen ImmobilienspartenMitgliederCirca 1.500.000 Mitglieder über angeschlossene VerbändeUntergliederun- gen55 Landesdelegationen mit 117 nationalen Verbänden sowie 3.000 EinzelmitgliedernVerbandRoyal Institution of Chartered Surveyors, Deutschland e. V. (RICS)AnschriftJunghofstraße 26, 60311 Frankfurt/Main Tel.: [phone], Fax: [phone], www.rics.orgGrundsätzliche AusrichtungImmobiliensachverständigeMitgliederCirca 1.100 in Deutschland, weltweit 120.000Untergliederun- genNeun RegionalgruppenVerbandWIE – Wohnen im Eigentum die Wohneigentümer e. V.AnschriftThomas-Mann-Str. 5, 53111 Bonn Tel.: [phone] – 70, https://www.wohnen-im-eigentum.deGrundsätzliche AusrichtungVerbraucherschutzMitgliederCirca 1.100 in Deutschland

Tab. 2.2: Verbände der Immobilienbranche14

Die Bundesvereinigung Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft e V. (BID) vertritt als Zusammenschluss der wichtigsten Interessenverbände aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft bundesweit und auf europäischer Ebene gemeinsame Positionen gegenüber Politik und Öffentlichkeit. Ziel ist es, die herausragende volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienbranche in Deutschland im Bewusstsein von Politik und Öffentlichkeit zu verankern sowie die politischen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen zu verbessern.15 Derzeit gehören der BID folgende Verbände aus Tab. 2.2 an: BVI, BFW, DDIV, GdW und IVD.

[40]Natürlich gibt es in einem gewissen Umfang auch Konkurrenz zwischen den Verbänden. Je näher die Inhalte beieinanderliegen, desto größer ist das Bedürfnis, sich voneinander abzuheben.

Die Konkurrenz von Verbänden hat auch ihre positiven Seiten. Zwar werden oft ähnliche Entwicklungen zweimal »erfunden«, wodurch sich Parallelentwicklungen und damit auch vermehrte Anstrengungen ergeben. Doch ist dies notwendig, damit sich die Verbandsarbeit nicht in nach innen gerichteten Schaukämpfen erschöpft. Die objektive Leistung nach außen setzt letztlich die Maßstäbe für den notwendigen Druck zu planvollem, organisiertem Handeln und vorzeigbaren Ergebnissen. Darüber hinaus ist der Antrieb, neue Mitglieder aufzunehmen, umso größer, je stärker die Konkurrenz empfunden wird. Damit führt die Vielzahl der Verbände nicht nur zu einer als unangenehm empfundenen Zersplitterung, sondern auch zu kreativem Handeln und hoher Produktqualität der Verbände.

Verbände sind die Kommunikatoren zwischen Politik, Gesellschaft und den Berufsmitgliedern. Während der Einzelne sich weder in Presse noch bei politischen Gremien Gehör verschaffen kann, ist dies einem agilen, lebendigen und selbstbewussten Verband sehr viel leichter möglich. In unserer modernen, urbanen, von Informations- und Diskussionsredundanz gekennzeichneten Welt können die einzelnen Spektren beruflicher Wirklichkeit nur noch auf diese Weise ausgetauscht werden. Kommunikativer Austausch ist in diesem von der Öffentlichkeit eher reserviert bis negativ angesehenen Berufsbereich äußerst wichtig. In nur wenigen Branchen halten sich die Vorurteile so hartnäckig wie in der Immobilienbranche. Wörter wie »Baulöwe«, »Immobilienhai« und »Immobilienspekulant«, gepaart mit völliger Unkenntnis des Tätigkeitsbereichs, bilden Hürden bei Verständnis und Akzeptanz und erschweren letztlich die Berufsausübung. Deshalb ist der Abbau von Vorurteilen sicherlich ein zentrales Anliegen aller Immobilienverbände.

Die Zukunft der Immobilienverbände wird bei aller Wahrung ihrer Selbstständigkeit auf gemeinsame Arbeit in Europa hinauslaufen. Geschlossen müssen sie sich dafür einsetzen, dass die hohen deutschen Standards guter Verwaltung erhalten und ausgebaut werden und nicht durch internationale bzw. europäische Gesetze und Verordnungen gefährdet oder sogar verhindert werden.

[41]2.5Internetverweise

Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.www.gdw.deBundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V.www.bfw-bund.deBundesfachverband der Immobilienverwalter e. V.www.bvi-verwalter.deDachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.www.ddiv.deEBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaftwww.e-b-z.deFIABCI – Internationaler Verband der Immobilienberufewww.fiabci.comIVD – Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.www.ivd.netStatistisches Bundesamt Deutschlandwww.destatis.deVerband der Immobilienverwalter Hessen e. V.www.hausverwalter.de

1 Der große Brockhaus, Band 5, 21., völlig neu bearbeitete Auflage, 2005, S. 532.

2 Im Unterschied dazu ist Besitz die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache, ohne die zwingende rechtliche Zuordnung von Rechtsgut zu Rechtsträger. Der große Brockhaus, Band 3, 21., völlig neu bearbeitete Auflage, 2005, S. 734.

3 Vgl. DSL, Wohnungsmarkt, S. 55.

4 Bei den in diesem Kapitel genannten Zahlen ist äußerste Vorsicht geboten. Sie können nur einen groben Anhaltspunkt geben, da weder die Statistiken auf der untersten Ebene noch die zusammengefassten Statistiken vertrauenswürdig erscheinen und sind.

5 Zensus 2011: Gebäude- und Wohnungsbestand in Deutschland – Endgültige Ergebnisse, S. 14/16, Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2015.

6 Vgl. DSL, Wohnungsmarkt, S. 10.

7 Vgl. Aengenvelt-Research, Private Immobilien, S. 19 f.

8 Vgl. GdW, Positionen, S. 19.

9www.wowi.de/info/gesetze/index.html

10 Statistisches Bundesamt 2016.

11 Vgl. BFW, Marktstudie, S. 6 ff.

12 Zum Vergleich: Die BASF beschäftigt 2015 innerhalb Deutschlands nach eigenen Angaben circa 50.000 Mitarbeiter.

13 Partner im Gespräch, Schriftenreihe des Evangelischen Siedlungswerkes in Deutschland e. V., Hammonia-Verlag GmbH, Hamburg 1976.

14 Stand 4/2012.

15www.bsi-web.de.

[43]3Einführung in die Verwaltungsgrundlagen

von Michael von Hauff

3.1Die Verwalterpyramide16

Abb. 3.1: Die Verwalterpyramide

3.2Was bedeutet »Verwaltung von Wohnungseigentum«?

Die wichtigste Aufgabe des Verwaltens von Wohnungseigentum ist die Organisation und die Umsetzung des gebündelten Willens der Wohnungseigentümer. Das umfasst im weitesten Sinne das organisierte, geplante und nach bestimmten Regeln ablaufende Handeln unter Berücksichtigung ökonomischer Regeln.

Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum handelt es sich in erster Linie nicht um eine Hausverwaltung im klassischen Sinn. Der Schwerpunkt des Interesses ist nicht die Immobilie als solche. Der Schwerpunkt ist die Kommunikation, um die Entscheidungswege von Menschen bestmöglich zu organisieren. Damit werden bei der Durchführung dieser Aufgabe folgende Begriffe zu tragenden Elementen: »Kommunikation«, »Organisation«, »Bündelung« und »Umsetzung«.

[44]Ein Lehrbuch für professionelle Verwalter muss deshalb seinen Fokus auf diese Elemente richten. Die Teilaufgaben setzen umfassende Kenntnisse einer Vielzahl von Gebieten voraus, beispielsweise rechtlicher, kaufmännischer oder technischer Natur. Vorangestellt sind zunächst die vom Gesetz bestimmten Aufgaben des Verwalters.

3.3Aufgabenbereiche der WEG-Verwaltung

Die »Berufe« des WEG-Verwalters

BuchhalterEDV-SpezialistBankkaufmann Tätigkeit für die WEG Laufende BH Rechnungsbearbeitung Wirtschaftsplan Jahresabrechnung Mahnwesen Datenverarbeitung Geschützte Daten Datenbereitstellung Datenauswertung Geldanlage Zahlungsverkehr LiquiditätsbereitstellungRechtsanwaltMedienspezialistGärtner WEG Rechtsprechung TE und GO BGB Mietrecht Gewährleistung Vertragsrecht Telefonkabel Breitband Internet Satellitenversorgung Beratung bei Pflanzung Beratung bei Schnitten Beratung bei Düngen und Wässern GartenmaschinenHochbauingenieurTiefbauingenieurHeizungs-/Sanitäringenieur Dach Fassade Statik Balkone Betonteile Tiefgarage Tiefkeller Garagenböden Parkplätze Versorgungsleitungen auf Grundstück Zentralheizung Rohrleitungssysteme LüftungssystemeElektroingenieurPersonalberaterPersonalbuchhalter Gemeinschaftliche E-Versorgung Untergruppen in der E-Versorgung HM Gärtner Reinigungskräfte Einstellen/Entlassen Vertragswesen Vollzeitmitarbeiter Halbtagsmitarbeiter Aushilfskräfte Geringfügig Beschäftigte Berufsgenossenschaft Pensionskassen Geldwerter Vorteil durch Hausmeisterwohnungen[45]PsychologeOrganisatorPolitiker EV und BR-Sitzung Schwierige Eigentümer Betreuung des Personals Sündenbock EV Feste Sanierungen Überwachung HM-Arbeit Gemeinde Verbände Mediator zu anderen WEG

Tab. 3.1: Die »Berufe« des WEG-Verwalters

EinflussfaktorenRecht BGB/Gemeinschaft WEG Rechtsprechung TE und GO BeschlüsseSoziales Gefüge Selbstnutzer/Vermieter Einkommen Alter Familie/Kinder Kulturelle HerkunftEntscheidungsfindungen Vereinbarungen Beschlüsse Meinungsbildung Informelle BeschlüsseTechnische Verwaltung und technische Unterhaltung Einhaus-/Mehrhausanlage Größe/Zahl des Wohnungseigentums, Höhe Garagen/TG Ausstattung: AZ, ZH, Dachform, Terrassen etc.Organe der Verwaltung EV Verwalter Beirat und »VIP« Ausschüsse HM und sonstiges PersonalDer Verwalter Firma Einzelunternehmen/Einzelperson Erfahrung und Professionalität Kapital Filialen

Tab. 3.2: Einflussfaktoren

[46]

[47]

[48]3.4Gesetzliche und vertragliche Aufgaben

Die Handlungsgrundlage des WEG-Verwalters findet sich naturgemäß im Wohnungseigentumsgesetz, das in den §§ 18, 19, 20, 27 und 28 WEG die gesetzlichen Aufgaben umreißt.

Vergleicht man den alten und den neuen § 27 WEG fällt eine drastische Kürzung auf. Dies macht auf den ersten Blick den Eindruck, die Aufgaben des Verwalters seien in keiner Weise mehr normiert. Dem ist nicht so. Geht man das neue WEG sorgfältig durch, so fällt auf, dass es gesetzliche Vorschriften gibt, die den Verwalter sehr wohl im Bereich seiner Aufgaben berühren.

Der Gesetzgeber war ganz offensichtlich der Auffassung, dass es nicht mehr erforderlich ist, die Aufgabenbefugnisse des Verwalters in einem einzigen Paragrafen zusammenzufassen.

Der Vorteil des jetzigen Gesetzes liegt ganz ausdrücklich darin, dass diese normierten Aufgaben des Verwalters, auch wenn sie nicht zusammengeschrieben sind, ebenfalls in dem weiten Maß der Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft geregelt werden können. Deshalb kommt dem Vertrag zwischen WEG und Verwalter künftig eine wesentlich höhere Bedeutung zu, als das bisher schon der Fall war.

Im § 18 WEG wird das Verhältnis von Wohnungseigentümer und Verwalter spezifiziert:

»(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.«

Daraus folgt, dass zur Durchsetzung dieses Anspruchs immer ein Handeln des Verwalters erforderlich ist. Dieses ist zunächst einmal vom Grundsatz her normiert, auch wenn die Einzelheiten der Umsetzung nur durch den Vertrag des Verwalters mit der WEG festgelegt werden können.

§ 19 WEG regelt beispielsweise die »Verwaltung und Benutzung durch Beschluss«. Auch wenn diese Normen sich nicht unmittelbar gegen den Verwalter richten, so sind sie doch eine detaillierte Darstellung seiner Tätigkeiten. Die Aufgaben werden von den Eigentümern weder in gesamter Hand noch von Einzelnen wahrgenommen, sondern durch den Verwaltungsvertrag auf den Verwalter übertragen. Daraus ergeben sich so[49]gar Aufgaben, die über die bisher normierte Abfolge des ehemaligen § 27 WEG hinausgehen. Dazu ein Beispiel:

Beispiel

Überträgt die Eigentümergemeinschaft dem Verwalter die ordnungsgemäße Erhaltung des baulichen Zustandes der Eigentümergemeinschaft, bedeutet dies weit mehr an Verantwortungsübernahme durch den Verwalter als bisher. Vor der Reformierung des WEG war er lediglich dafür verantwortlich, die Beschlüsse der Eigentümer zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umzusetzen.

Aus dieser Formulierung wird deutlich, dass der Verwalter von sich aus aktiv werden muss, um den Eigentümern sowohl umfassende Informationen über den Zustand ihrer Anlage zu geben als auch die nötigen Erhaltungsmaßnahmen vorzuschlagen.

Das Gleiche gilt für die Aufstellung der Hausordnung – primär ist die Eigentümergemeinschaft dafür zuständig. Es war bisher Praxis, dass die Eigentümergemeinschaft den Verwalter beauftragte, eine Hausordnung zu erstellen und sie gegebenenfalls auch durchzusetzen. Dies wird auch weiterhin so sein, unter Umständen wird es ausdrücklich im Vertrag stehen.

Die Aufgabe, eine angemessenen Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) für die Eigentümergemeinschaft anzusammeln, war ebenfalls Aufgabe des Verwalters. Nun erstreckt sich seine Verantwortung darauf, die richtige Höhe der Erhaltungsrücklage bzw. der jährlichen Zuweisung zu dieser Rücklage vorzuschlagen. Auch hier ist er zu etwas verpflichtet, das über die ursprüngliche Beschlussfassung zur Erhaltungsrücklage hinausgeht.

Zusammengefasst schreiben Lehmann-Richter und Wobst17:

Die Pflicht zum Vollzug von Beschlüssen bleibt unverändert bestehen; sie wird lediglich nicht mehr ausdrücklich im Gesetz genannt (Rz. 468);Auch die Pflicht zur »Durchführung der Hausordnung« bleibt bestehen; denkbar sind künftig auch gerichtliche Maßnahmen.Die vergleichsweise größte Änderung betrifft die Zuständigkeit für Erhaltungsmaßnahmen (Nr. 2), weil der Verwalter künftig kleinere Maßnahmen eigenverantwortlich abwickeln darf.Die Zuständigkeit für dringliche Maßnahmen (Nr. 3) fällt unter § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.Der Verwalter bleibt unverändert für das Zahlungsmanagement (Nr. 4 – 6) zuständig, kann Hausgeldansprüche nun aber auch gerichtlich geltend machen.Die Mitteilungspflicht über Prozesse (Nr. 7) bleibt bestehen, findet sich künftig aber im sachlichen Zusammenhang mit dem Prozessrecht in § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG.[50]• Erklärungen im Rahmen der erstmaligen Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses (Nr. 8) spielen schon seit langer Zeit keine Rolle mehr. Dementsprechend wurde auch § 21 Abs. 5 Nr. 6 und Abs. 3 WEG a. F. nicht ins neue Recht übernommen.

Grundsätzlich leiten beide Autoren ab, dass auch ohne die gesetzliche Anordnung weiterhin die Vollzugskompetenz als die wichtigste Aufgabe der Verwalter anzusehen ist, also die Beschlüsse und Vereinbarungen mit vollzugsfähigem Inhalt der Wohnungseigentümer zu vollziehen. Dazu gehört auch die Organisationskompetenz, mit der die Entscheidungsfindung der Wohnungseigentümer organisiert wird. Diese verteilt sich jedoch auf die §§ 24, 28, 18.18

Neben dem Wohnungseigentumsgesetz hat der WEG-Verwalter eine Fülle weiterer Gesetze und Verordnungen zu beachten, die sich aus den jeweiligen Tätigkeitsfeldern innerhalb seiner Gesamtaufgaben ergeben. In formaler Hinsicht sind zum Beispiel Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO), des Arbeitsrechts, des Landesbaurechts und des kommunalen Satzungsrechts von Bedeutung. In technischer Hinsicht spielen unter anderem Immissions- und Emissionsverordnungen, Vorschriften zum Umweltrecht, Betriebssicherheitsgesetz, Unfallverhütungsvorschriften, Vorschriften der Gewerbeordnung und feuertechnische Vorschriften eine Rolle. In kaufmännischer Hinsicht sind Buchführungsvorschriften in Anlehnung an die GBO, Aufbewahrungsvorschriften und weitere Vorschriften, die sich aus der Rechtsprechung der letzten 60 Jahre bezüglich des Wohnungseigentums entwickelt haben, zu beachten.

Neben diesen gesetzlichen und quasi-gesetzlichen Vorschriften, die der Verwalter zu beachten hat, hat er eine durch Vertrag geregelte Leistung zu erbringen. Diese findet üblicherweise im Verwaltervertrag ihren Niederschlag. Daneben kann es sein, dass durch Beschlüsse Aufgaben zwischen den Vertragspartnern verteilt und dem Verwalter dadurch weitreichende zusätzliche Aufgaben übertragen werden. Darüber hinaus kommt es vor, dass der Verwalter – durch Vertrag – ausdrücklich die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander als für sich verpflichtend anerkennt, womit sich sein Vertragswerk um die in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft enthaltenen Vorschriften erweitert.

3.5Kaufmännische Anforderungen

Durch die WEG-Reform 2020 wurden im § 19 Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung mit beschlossen, insbesondere der Anspruch der Eigentümer – jenseits von [51]Kleingemeinschaften – nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG auf einen »zertifizierten Verwalter« ab dem 1.1.2022. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der 9. Auflage ist noch unklar, wie genau die Rechtsverordnung und detaillierte Ausgestaltung des »zertifizierten Verwalters« aussehen wird. Seit Juni 2021 wird der erste Entwurf des Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz diskutiert.19 Der Sachkundenachweis wird absehbar die bestehende Weiterbildungspflicht verändern oder ersetzen. Unabhängig davon wird man jedoch die folgenden Anforderungen weiterhin als Mindeststandard bezeichnen können:

Die Organisation muss von außen an den Verwaltungsbetrieb herangetragene Aufgaben in angemessener Zeit zu bearbeiten. Die Buchführung muss eine Darstellungsform haben, die es einem buchhalterisch unvertrauten Wohnungseigentümer ermöglicht, in überschaubarer Zeit Auskunft zu erhalten über die Einnahmen/Ausgaben; das Geldvermögen seiner Gemeinschaft bzw. seinen eigenen Anteil. Der Verwaltungsbetrieb muss die nötigen kaufmännischen Leistungen erbringen, um die Grundaufgaben des Verwalters durchzuführen. Dazu gehören unter anderem Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen, Beiratssitzungen, Organisation der notwendigen technischen Maßnahmen und Kommunikation mit den Eigentümern bzw. deren gewählten Vertretern.

Die Zertifizierung wird zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, also ab dem 1.12.2022, nach § 26a Abs. 1 WEG durch eine Prüfung der Industrie- und Handelskammer beurkundet. Zusätzlich benötigt der gewerbliche Wohnimmobilienverwalter eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c Abs. 1, Satz 1 Nr. 1 bis 4 Gewerbeordnung (GewO) zur Ausübung seiner Tätigkeit. Darüber hinaus ist er verpflichtet, eine Gewerbeanzeige nach § 14 GewO abzugeben. Es ergibt sich folgendes Bild:

Es wird ein eingerichteter Geschäftsbetrieb verlangt, das heißt ein Büro, das zu geschäftsüblichen Zeiten erreichbar ist. Von den Hauptverantwortlichen des Betriebs wird erwartet, dass sie eine fachmännische Ausbildung zum WEG-Verwalter haben. Diese wird durch die künftige Sachkundeprüfung zum »zertifizierten Verwalter« nachgewiesen. Seit 2018 wurde mit dem »Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter« eine Fortbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren geregelt. Ferner fordern die Verbände eine Buchhaltung, die über die Anforderungen der Rechtsprechung hinausgeht: Neben dem Überblick über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Jahres sollen auch Forderungen und Verbindlichkeiten der [52]Wohnungseigentümer in geordneter Form dargestellt werden. Dies ist nur in einer kaufmännischen doppelten Buchführung möglich. Schließlich erwarten manche Verbände den Abschluss entsprechender berufsständischer Versicherungen, das heißt einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, in Zukunft auch eine Vertrauensschadenversicherung und eventuell die Teilnahme am Feuerwehrfonds der Verwalter.

3.6Umweltbewusstsein in der WEG-Verwaltung

Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass WEG-Verwaltung und Umweltbewusstsein wenig miteinander zu tun haben. Überraschenderweise gibt es aber eine Vielzahl von Bereichen, in denen der Verwalter durch eigenes Handeln oder Veranlassung einen positiven Einfluss auf die Umwelt nehmen kann. Als Beispiele seien hier aufgeführt: Die Verminderung des Restmüllaufkommens, die Einführung von Energie- und Wassersparmaßnahmen, die wassersparende und schadstoffarme Unterhaltung von Gartenflächen, die Anlage eines Gründaches, die Überwachung und Beachtung von Gewässerschutzvorschriften im Öltankbereich oder die Einweisung von Hausmeistern zu umweltbewusstem Handeln. Wenn man die Vielfalt der Möglichkeiten betrachtet, wird einem sehr rasch bewusst, dass der Verwalter auch hier eine sehr hohe Verantwortung trägt, der er zuallererst im Rahmen seines eigenen Betriebs nachkommen sollte.

3.7Hilfe durch EDV