Das große Verwalter-Handbuch E-Book

Michael Hauff

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 637

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Dieses Fachbuch von Michael von Hauff und Hanno Musielack bereitet Sie als Verwalterinnen und Verwalter umfassend auf die komplexen Aufgaben der WEG-Verwaltung vor. Sie erhalten sofort umsetzbares Wissen und können Ihre WEG auch in schwierigen Situationen umfassend beraten - von der Abrechnung bis zur Zwangsverwaltung. Mit juristischen Hintergrundinformationen und aktuellen Gesetzesänderungen, die auch für Nichtjurist:innen verständlich aufbereitet sind.  Inhalte: - Einführung in die Verwaltungsgrundlagen - Organisationsgemäße Verwaltung - Bauliche Maßnahmen und Instandhaltung - Eigentümerversammlung und Beschlussfassung - Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung - Praxisfälle mit Lösungen zu den wichtigsten Fragen der Verwaltungstätigkeit Neu in der 10. Aufage: - Aktuelle gesetzliche Vorschriften im Energiebereich der WEG - Vorsorge und Organisation im Krisen- und Katastrophenfall - Der Wohnungsmarkt im demografischen Wandel - Bauliche Veränderungen - Modernisierungsmaßnahmen

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtImpressumGrußwortGrußwortVorwort zur 10. AuflageDie Autoren 1 Die WEG-Verwaltung in ihrer ­geschichtlichen Entwicklung1.1 Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte1.2 Der deutsche Wohnungsmarkt41.2.1 Bedarf aufgrund des sozialen und demografischen Wandels1.2.2 Auswirkungen auf den Markt für Eigentumswohnungen1.3 Stellung der WEG-Verwaltung in der heutigen ­I­mmobilienwirtschaft1.3.1 Die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienverwaltung1.3.2 Beschäftigung in der Immobilienverwaltung1.3.3 Berufsausbildung und Leistungsstandards1.4 Das Verbandswesen und seine Aufgaben1.5 Internetverweise2 Einführung in die Verwaltungsgrundlagen2.1 Was bedeutet »Verwaltung von Wohnungseigentum«?2.2 Aufgabenbereiche der WEG-Verwaltung2.3 Gesetzliche und vertragliche Aufgaben2.4 Kaufmännische Anforderungen2.5 Umweltbewusstsein in der WEG-Verwaltung2.6 Hilfe durch EDV2.7 Strategie und Psychologie im Verwaltungsberuf2.8 Bautechnik, Sanierung und Reparatur2.9 Instandhaltung2.10 Haftung und Versicherungen2.11 Rundfunk-, Fernseh- und Multimediaversorgung von Wohnungen3 Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnungseigentums3.1 Das Wohnungseigentumsgesetz als Grundlage des ­Eigentümer- und Verwalterhandelns3.1.1 Der wesentliche rechtliche Unterschied zwischen BGB-Gemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft3.1.2 Die WEG als teilrechtsfähiger Verband3.2 Begriffsbestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes3.3 Begründungsformen des Wohnungseigentums3.3.1 Begründung durch Vertrag – Teilungsvereinbarung3.3.2 Begründung durch Teilung – Teilungserklärung3.3.3 Annex: die Abgeschlossenheitsbescheinigung3.4 Erscheinungsform des Wohnungseigentums3.4.1 Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum)3.4.2 Gemeinschaftseigentum3.4.3 Sondernutzungsrechte – Wesen und praktische Relevanz3.4.4 Abgrenzungsprobleme zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum/Sondernutzungsrechten3.4.4.1 Kfz-Stellplätze3.4.4.2 Balkone, Loggien und Terrassen3.4.4.3 Fenster3.5 Beschränkungen bei der Veräußerung von ­Wohnungseigentum3.5.1 Veräußerungsfälle des Wohnungseigentumsgesetzes3.5.2 Das Zustimmungserfordernis – Verwalterzustimmung3.6 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer3.6.1 Grundsätze3.6.2 Recht zum Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums3.6.3 Pflicht zur Einhaltung der gebotenen Schranken – Grenzen des Gebrauchs3.6.4 Fallbeispiele3.6.5 Ordnungsgemäßer Gebrauch und bauliche Veränderung3.6.5.1 Ordnungsgemäßer Gebrauch (Benutzung)3.6.5.2 Die bauliche Veränderung – damals und heute3.6.5.3 Installation von Satellitenempfangsanlagen3.6.6 Modernisierungsmaßnahmen3.6.6.1 Modernisierende Instandsetzung3.6.6.2 Modernisierungen3.6.7 Annex: der Verwalter als Wächter der Hausordnung3.7 Lasten- und Kostentragungspflichten3.7.1 Haus- oder Wohngeld3.7.2 Verteilungsschlüssel3.7.2.1 Änderungen bezüglich der Betriebskosten3.7.2.2 Änderungen bezüglich der Instandsetzungskosten3.7.2.3 Änderungen im Einzelfall3.7.2.4 Sonderfall Heizkosten3.7.3 Fälligkeit des Wohngeldes/Wirtschaftsplan3.7.4 Probleme bei unterjähriger Veräußerung und Jahresabrechnung3.7.4.1 Abrechnung3.7.4.2 Inhalt der Abrechnung3.7.4.3 Der Vermögensbericht3.7.4.4 Veräußerung bzw. Eigentümerwechsel3.7.5 Bildung der Erhaltungsrücklage3.7.6 Sonderumlage3.8 Verwaltung des Eigentums3.8.1 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer selbst3.8.2 Verwaltung durch den bestellten Verwalter3.9 Eigentümerversammlung3.9.1 Ordnungsgemäße Einberufung – Form, Inhalt und Fristen3.9.2 Durchführung der Versammlung/Versammlungsleitung3.9.3 Beschlussfassung und Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft3.9.4 Ergebnis der Versammlung – Versammlungsprotokoll3.10 Verwaltungsbeirat – Aufgaben und Befugnisse3.11 Verfahrensfragen3.11.1 Allgemeines3.11.2 Die Verwalterstellung im gerichtlichen Verfahren3.11.3 Beschlussanfechtung4 Der WEG-Verwalter als Kaufmann4.1 Betriebswirtschaftliche Grundlagen4.1.1 Die Organisation des Verwaltungsbetriebs4.1.2 Kalkulation des Verwaltungsbetriebs4.1.3 Kalkulation der einzelnen WEG4.1.4 Die Organisation der Ablage4.2 Das Treuhandrechnungswesen des WEG-Verwalters4.2.1 Die laufende Treuhandbuchhaltung4.2.2 Trennung zwischen WEG- und Mietverwaltung4.3 Immer noch ein Thema: Die periodengerechte ­Jahresabrechnung4.4 Die Jahresendabrechnung4.4.1 Vorbereitung4.4.2 Inhalt4.4.3 Formvorschriften4.4.4 Gliederung der Gesamtausgaben4.4.5 Die einzelnen Positionen der Jahresabrechnung4.4.6 Die Vermögensübersicht4.4.7 Exkurs: Warum steht die Instandhaltungsrücklage auf der Seite der Verbindlichkeiten?4.5 Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat4.5.1 Prüfungsunterlagen für den Verwaltungsbeirat4.5.2 Belegprüfung beim Verwalter4.5.3 Prüfungsgespräch und Abschluss4.5.4 Prüfungsbestätigung – Musterformular4.6 Die Jahreseinzelabrechnung1754.6.1 Die Verteilung der Kosten in der Einzelabrechnung4.6.2 Die Jahreseinzelabrechnung bei Eigentümerwechsel4.7 Der Wirtschaftsplan4.7.1 Verpflichtung zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans4.7.2 Inhalt des Wirtschaftsplans4.7.3 Beschlussfassung, Rechtswirksamkeit und Zahlungspflicht4.7.4 Zeitpunkt der Aufstellung4.8 Die Personalbuchhaltung der WEG4.9 Das Mahnwesen der WEG4.9.1 Die Organisation des Mahnwesens4.9.2 Beitreibung, Mahnverfahren und Zwangsvollstreckung in der Praxis4.9.3 Entziehung4.10 Die Einzel- und Gesamtabrechnung im Hinblick auf die verursachergerechte Verteilung der Heizkosten5 Die haushaltsnahen Dienstleistungen (§ 35a EStG) als Problemfeld6 Vom Mietshaus zur Eigentümer­gemeinschaft6.1 Welche Schritte muss der Teilende durchführen, ­bevor die erste Wohnung verkauft werden kann?6.1.1 Beispiel aus der Praxis: Übergang vom Mietshaus zur Eigentümergemeinschaft6.1.2 Anforderungen an den Verwalter6.2 Trennung von Miet- und WEG-Verwaltung6.2.1 Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und notarielle Urkunden6.2.2 Schaffen der neuen Grundbuchblätter6.2.3 Einreichen der Pläne beim zuständigen Bauordnungsamt und deren Genehmigung in baurechtlicher Hinsicht6.2.4 Erstellen von Verkaufsunterlagen und Verkauf6.2.5 Die erste Eigentümerversammlung6.2.6 Entwicklung der Organe der neu geschaffenen WEG7 GEG – Wärme und Kühlung in der Gebäudeverwaltung7.1 Einleitung7.2 Rechtsquelle 7.3 Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)7.3.1 Gebäudeeffizienz § 46 ff. GEG7.3.1.1 Optimaler Wärmeschutz der Gebäudehülle7.3.1.2 Luftdichte Gebäudehülle7.3.1.3 Die Effizienzhaus-Stufen für bestehende Immobilien7.3.2 Heizungstausch7.3.2.1 Anwendungsbereich7.3.2.2 Wer ist verantwortlich?7.3.2.3 Optionen zur Umsetzung der 65 %-Regel7.3.2.4 Fristen7.3.2.4.1 Fristen beim Austausch von Öl- und Gasheizungen7.3.2.4.2 Übergangsfristen 7.3.3 Betriebsverbot für Heizkessel, Ölheizungen gemäß § 72 GEG7.3.4 Beratungspflicht7.3.5 Härtefallregelung7.4 Betrieb von Heizanlage und Wärmepumpen 7.4.1 § 60a Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen7.4.2 Prüfung und Optimierung von Heizanlagen7.5 Relevante Prozesse der GdWE – Verwaltung7.5.1 Prozess »Heizungstausch« gemäß § 71 ff. GEG7.5.1.1 Heizungstausch: Vorbereitungsabschnitt7.5.1.2 Planungsabschnitt 7.5.1.3 Umsetzungsabschnitt7.5.1.4 Durchführungsabschnitt7.5.1.5 Endabschnitt7.6 Sonderprozess der GdWE – Verwaltung Dezentrale ­Heizanlage 7.6.1 Informationsbeschaffungspflicht gemäß § 71n7.6.1.1 Information durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger 7.6.1.2 Informationen von jedem Sondereigentümer7.6.1.3 Mitteilungspflicht der Sondereigentümer7.6.1.4 Pflicht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung § 71n Abs. 4 GEG7.6.1.5 Regelung zu Beschlüssen 7.6.2 Fristen8 Den gebündelten Willen der Eigentümergemeinschaften organisieren8.1 Das WEG-Organigramm1858.2 Die Eigentümerversammlung8.2.1 Vorbereitung einer Eigentümerversammlung8.2.2 Durchführung der Eigentümerversammlung8.2.3 Nachbereitung8.3 Der Verwaltungsbeirat8.4 Hausmeister und Reinigungskräfte8.4.1 Suche von geeigneten Hausmeisterkräften8.4.2 Fortbildung der Hausmeister8.4.3 Das hausmeisterliche Umfeld/Hilfsmittel8.4.4 Einweisung von Hausmeister und Reinigungskräften8.4.5 Die Kündigung8.5 Die Hausordnung8.6 Die Bedeutung des »VIP«8.7 Der soziale Rahmen8.7.1 Sommerfest der Bewohnergemeinschaft8.7.2 Soziale Fürsorge8.8 Anhang: Organisations- und Formulierungshilfen1969 Der »alltägliche Wahnsinn« im Leben eines Verwalters9.1 Das Problem9.2 Vorgehensweise beim Umgang mit dem »alltäglichen Wahnsinn«10 Der WEG-Verwalter als Krisenmanager10.1 Präventive Krisenvorsorge als Bestandteil professioneller WEG-Verwaltung10.1.1 Ziel der präventiven Krisenvorsorge10.1.2 Wichtige Elemente einer soliden Krisenvorsorge10.2 Der WEG-Verwalter im Krisenmanagement10.2.1 Informationsmanagement10.2.2 Infrastrukturmanagement10.2.3 Sicherung der digitalen Infrastruktur10.2.3.1 Redundante Kommunikationskanäle10.2.3.2 Datensicherung und Notfallwiederherstellung10.2.3.3 Sicherung von IT-Systemen10.2.3.4 Notstromversorgung für digitale Geräte10.2.3.5 Schulung und Sensibilisierung der Beteiligten10.2.4 Koordination von Reparaturarbeiten10.2.5 Dokumentation und Versicherungsansprüche10.2.6 Psychosoziale Unterstützung10.3 Krisenarten und deren Auswirkungen auf die WEG-­Verwaltung10.3.1 Hochwasser und Überschwemmungen10.3.2 Stürme und extreme Wetterereignisse10.3.3 Stromausfälle und Blackouts10.3.4 Folgen eines Blackouts10.4 Vergütung des erhöhten Arbeitsaufwands10.5 Die Bedeutung von Checklisten für das Krisenmanagement 10.6 Fazit: Proaktive Vorbereitung als Erfolgsfaktor10.7 Weitere Informationen zum Thema Katastrophen­vorsorge11 Die Bedeutung von Checklisten im Krisenmanagement11.1 Checkliste 1: Vor der Krise11.1.1 Dokumentation und Notfallplan11.1.2 Prüfung der Infrastruktur11.1.3 Evakuierungs- und Schutzmaßnahmen11.1.4 Schulung und Sensibilisierung11.2 Checkliste 2: Während der Krise11.2.1 Sofortige Reaktion (erste 24 Stunden)11.2.2 Kurzfristige Maßnahmen (1 bis 3 Tage nach Eintritt der Krise)11.3 Checkliste 3: Nach der Krise11.3.1 Sofortige Nachbereitung (1 bis 3 Tage nach Ende der Krise)11.3.2 Mittelfristige Maßnahmen (3 Tage bis 1 Monat nach Ende der Krise)11.3.3 Langfristige Stabilisierung (1 bis 12 Monate nach Ende der Krise)11.3.4 Langfristige Nachbereitung und Auswertung (1 Jahr nach der Krise)12 Das muss der Verwalter über Bautechnik wissen12.1 Die technische Übernahme einer »neuen« Gemeinschaft12.1.1 Soll-Ist-Vergleich12.1.2 Langfristige Planungs-unterlagen12.1.3 Exkurs: Der Unterschied zwischen Ausschreibung und Handwerkerangebot in technischer und rechtlicher Hinsicht12.2 Basis und Grenzen der Verpflichtung des WEG-­Verwalters in bautechnischer Hinsicht12.2.1 Planung12.2.2 Vorbereitung12.2.3 Die zur Durchführung erforderlichen Beschlüsse12.2.4 Ausführung12.3 Die technischen Gewerke und was der Verwalter ­darüber wissen sollte12.3.1 Dach12.3.2 Fassade12.3.3 Fenster12.3.4 Heizung12.3.5 Beton am Bau12.3.6 Balkone, Terrassen, Loggien12.3.7 Die Installation12.3.8 Antennen und Kabelanschluss12.3.9 Klingel- und Sprechanlagen12.3.10 Tiefgarage12.3.11 Aufzüge12.3.12 Der Garten und die Außenanlagen12.3.13 Besondere Gewerke12.3.14 Bauphysik12.3.15 Fassadenbegrünung12.3.16 Zusammenfassung12.4 Fachbegriffe der Bautechnik13 IIRP – Individuelle Instandhaltungsrücklagenplanung14 Diese Versicherungen sollte der Verwalter kennen14.1 Einleitung14.2 Komplexität der Versicherungsbereiche14.3 Beispiele für vernetzte Verantwortlichkeiten bei Schadensfällen 14.4 Überblick über Versicherungen 14.5 Abschluss und Kündigung eines Versicherungsvertrags – Aufgaben des Verwalters14.5.1 Abschluss von Versicherungsverträgen14.5.2 Kündigung von Versicherungsverträgen14.6 Der Versicherungsfall14.6.1 Leistungspflicht des Versicherers und Pflichten des Versicherungsnehmers14.6.2 Versicherungsleistungen14.7 Sachversicherungen14.7.1 Gebäudeversicherung14.7.2 Versicherter Mietausfall14.7.3 Glasversicherung14.7.4 Sonstiges14.7.5 Vertragssanierung14.7.6 Technische Versicherung14.8 Haftpflichtversicherungen14.8.1 Rechtliche Grundlagen14.8.2 Funktion der Haftpflichtversicherung14.8.3 Versicherte Schäden14.8.4 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung14.8.5 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung14.8.6 Haftpflichtversicherungen für den WEG-Verwalter14.8.7 Abwicklung des Versicherungsfalls in der Haftpflichtversicherung14.9 Informationsquellen15 Der Verwalter im Multimedia-Zeitalter15.1 Medienversorgung und Glasfasernetze – neue Herausforderungen für Eigentümer und Verwalter15.2 Immer noch die Nummer 1: Fernsehversorgung15.3 Freie Fahrt auf den Datenautobahnen15.4 Internet und Hausverteilanlagen15.5 Wie das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) den Glasfaserausbau beschleunigt15.6 Die Zukunft heißt Glasfaser15.7 Wissenswertes: 5G | LoRaWAN | NB-IoTGlossarAbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnis

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InhaltsubersichtCoverTextanfangImpressum

[1]

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Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-18179-9

Bestell-Nr. 06211-0010

ePub:

ISBN 978-3-648-18180-5

Bestell-Nr. 06211-0105

ePDF:

ISBN 978-3-648-18181-2

Bestell-Nr. 06211-0155

Michael Hauff/Hanno Musielack

Das große Verwalter-Handbuch

10. aktualisierte und erweiterte Auflage, Juni 2025

© 2025 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Str. 9, 79111 Freiburg

www.haufe.de | [email protected]

Bildnachweis (Cover): KI-generiert mit Midjourney und Adobe Photoshop

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Helmut Haunreiter

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Grußwort

Die Immobilienverwaltung steht im Zentrum eines komplexen Zusammenspiels zwischen Eigentum, Gesetzgebung, Technik und nicht zuletzt zwischenmenschlichen Erwartungen. In kaum einem anderen Berufsfeld sind die Anforderungen in den vergangenen Jahren so stark gestiegen wie in der professionellen Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Als Fachverband setzen wir uns seit jeher für die Qualität, die Anerkennung und die Weiterentwicklung dieses Berufszweiges ein. Unser Anspruch ist es, Immobilienverwalterinnen und -verwaltern nicht nur eine starke Stimme, sondern auch ein stabiles Fundament für ihre tägliche Arbeit zu bieten. Dieses Handbuch versteht sich als genau das: ein praxisnahes, gut strukturiertes und aktuelles Nachschlagewerk für alle, die sich mit Engagement und Verantwortung dieser wichtigen Aufgabe widmen.

Ob langjährige Profis oder Einsteigerinnen und Einsteiger: Dieses Werk soll Orientierung geben, Wissen bündeln und Sicherheit im Umgang mit den täglichen Herausforderungen bieten. Es trägt damit zur Professionalisierung unserer Branche bei – ein Ziel, das uns als Verband besonders am Herzen liegt.

Ich danke allen, die zur Entstehung dieses Handbuchs beigetragen haben – mit ihrer Expertise, ihrer Sorgfalt und ihrem Verständnis für die Praxis. Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, wünsche ich eine gewinnbringende Lektüre und viel Erfolg bei Ihrer verantwortungsvollen Tätigkeit.

Thomas Meier

Präsident des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V.

Grußwort

Ein guter Verwalter zu sein, ist anspruchsvoll. Der Beruf verlangt wie kaum ein anderer vertiefte Kenntnisse rechtlicher, kaufmännischer und technischer Art. Das große Verwalter-Handbuch versucht seit über einem Vierteljahrhundert all denjenigen, die sich dieser Aufgabe stellen wollen, eine praxisnahe Hilfestellung zu geben. Dass es nunmehr bereits in der zehnten Auflage erscheint, beweist seinen Erfolg.

Im Wohnungseigentumsrecht ist seit der ersten Auflage kaum ein Stein auf dem anderen geblieben. An dieser Stelle seien nur die tiefsten Einschnitte genannt: Im Jahr 2000 besiegelte der Bundesgerichtshof (BGH) das Ende der sog. Zitter-Beschlüsse. Keine fünf Jahre später folgte der nächste Paukenschlag: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war auf einmal rechtsfähig. Als der Gesetzgeber mit der WEG-Novelle 2006 versuchte, die Vorgaben der Rechtsprechung umzusetzen, warf er mehr Fragen auf, als er Antworten gab. Rechtliche Konsistenz brachte erst das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) im Jahr 2020, freilich wiederum um den Preis, dass vieles, was bislang zwar vielleicht nicht bewährt, aber immerhin bekannt war, auf einmal nicht mehr galt.

Ich habe großen Respekt vor den Autoren, die in über 25 Jahren kontinuierlich daran gearbeitet haben, das Werk aktuell zu halten. Ich bin überzeugt, dass ihnen auch in Zukunft die Arbeit nicht ausgehen wird.

Gerolzhofen, im April 2025

Dr. Felix Wobst

Vorwort zur 10. Auflage

Ein Kreis von erfahrenen Fachleuten, hauptsächlich Praktikern – u. a. Verwaltern, Juristen, Bausachverständigen – haben die 10. Auflage des großen Verwalterhandbuchs möglich gemacht. Bewusst haben wir den juristischen Teil klein gehalten, weil es viele kompetente WEG-Juristen gibt, die seit langem als Verfasser einschlägiger Werke die Verwalter unterstützen. Der Anspruch bezüglich der Rechtskenntnisse an die Verwalter ist über die Jahrzehnte kräftig gestiegen. Nicht umsonst ist die quasi verpflichtende Zertifizierung des WEG-Verwalters eingeführt worden. Dabei werden in erster Linie die notwendigen rechtlichen Kenntnisse des Verwalters abgeprüft. Daneben gibt es aber eine Vielzahl von Situationen, die sich nicht mit juristischen Entscheidungen lösen lassen.

Der Gesetzgeber hat dazu beigetragen, mit extensiv ausufernden Gesetzen die ­organisatorische und wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaften zu erschweren.

Den Veränderungen der letzten Jahre haben wir Rechnung getragen, indem wir von weiteren Autoren Beiträge hinzugefügt haben. Wir freuen uns über die Beiträge von:

Anat Wand, Sachverständige für Immobilienwesen und langjährige Dozentin. Sie ist mit einem Beitrag zur Handhabung gesetzlicher Vorschriften im Energiebereich der WEG vertreten.

Dr. Tobias Angert. Er hat Aspekte der notwendigen Vorsorge und Organisation im Krisen- und Katastrophenfall behandelt.

Der Mitherausgeber hat seine Erfahrung mit der oft quälenden Bewältigung von Alltagssituationen, die sich weitgehend einer juristischen Bearbeitung entziehen, beschäftigt. Die Beispielsammlung zeigt, dass der Verwalter mit dieser Art der Probleme nicht allein ist.

Die Objekte vieler Eigentümergemeinschaften sind von der baulichen Seite her inzwischen »in die Jahre« gekommen. In diesen Fällen dafür zu sorgen, dass Rücklagen in der richtigen Höhe aufgebaut werden, bedeutet eine weitere Herausforderung.

Ein Großteil der vermieteten Wohnungen in WEGs sind inzwischen von Mietern aus aller Herren Länder bewohnt. Die Zahl der selbstnutzenden Eigentümer in den größeren Gemeinschaften geht zurück. Dies macht die alltägliche Handhabung nicht immer leicht.

Dem Verwalter, der sein häufig anstrengendes Amt mit Fleiß und oft bewundernswerter Geduld ausübt, Hilfestellung zu geben, ist der Sinn dieses Buchs, jetzt in der 10. Auflage.

Mai 2025

Die Autoren

Dr. Tobias Angert

Berater für Krisenvorsorge, langjähriger Zugführer im Katastrophenschutz

Alrun-Magenta ­Theske

Leitende Mitarbeiterin der Mannheimer Versicherung

Anat Wand

Dozentin, Sachverständige Immobilienfachwirtin (IHK)

Otto Mathar

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der IHK Wiesbaden für Oberflächenschäden an Bauwerken und Bauwerksabdichtungen

Martin von Hauff

(ab 3. Auflage) EDV-Spezialist, langjähriger Geschäftsführer einer führenden Hausverwaltung

Michael von Hauff

FRICS, langjähriger Geschäftsführer einer führenden Hausverwaltung

Dietmar Schickel

(ab 9. Auflage) Marketing- und Vertriebsexperte, Geschäftsführer DSC Consulting

Hanno Musielack

Dr. Olaf Giese

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, Lehrbeauftragter, Referent für Fachverlage, Fachbuchautor

Zert. Mediator, Unternehmensberater

Wissenschaftliche Begleitung und Koordination des Gesamtwerks:

Dr. Martin C. Wolff; ab 3. Auflage Nicole Beißwenger-Jung, Diplom-Immobilienwirtin (DIA)

1 Die WEG-Verwaltung in ihrer ­geschichtlichen Entwicklung

von Michael von Hauff

1.1 Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte

Das Wohnen gehört wie Essen, Trinken und Schlafen zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Essen, Trinken und Schlafen dienen jedoch der Befriedigung unmittelbarer körperlicher Bedürfnisse und sind damit von der Natur genau definiert. Auf das Wohnen trifft das nicht zu.

Menschen wohnen in einer Wohnung. Häufig wird aber das Umfeld um die Wohnung eines Menschen, beispielsweise der Garten, der Park oder sogar der Wald, von ihm »mitbewohnt«. Dies zeigt erstens, dass der Begriff »Wohnen« nicht eindeutig definiert ist, und zweitens, dass das Wohnen untrennbar mit dem Eigentumsbegriff verbunden ist. Hierzu folgen einige Überlegungen.

Eigentum, Laut Brockhaus ist Eigentum »das umfassende Besitz-, Verfügungs- und Nutzungsrecht über Grund und Boden (unbewegl. Sachen) und sonstige Habe (bewegl. Sachen, Rechte u. a.).«1 Der Eigentümer kann mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, »soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen«. Damit ist Eigentum gleichzeitig ein Recht, das ein Rechtsgut einem Rechtsträger, dem Eigentümer, zuordnet. Zusätzlich ist es das umfassendste Recht zur Nutzung. Als Recht drückt Eigentum eine von den Mitmenschen anerkannte Ordnung aus, nämlich die geltende Rechtsordnung.2

Kurzum bedeutet Eigentum Abgrenzung. Der Eigentümer hat das gesellschaftlich verbriefte Recht, andere von der Einwirkung auf die Sachen abzuhalten, die sein Eigentum sind. Gehört mir ein Grundstück, kann ich jeden Unbefugten – also jeden Nichteigentümer – vom Betreten des Grundstücks abhalten.

Damit ist der Eigentumsbegriff auch untrennbar mit der Gemeinschaft verbunden. Gibt es keine Nachbarn oder gibt es unbegrenzten Raum, verliert der Begriff des Grundeigentums seinen Sinn. Eigentum ist die unmittelbare, gesellschaftlich sanktionierte Abgrenzung einer Interessenssphäre gegenüber den Interessen und Einwirkungen anderer.

Bei Dingen, die sich beim Gebrauch verbrauchen und verzehrt werden, ist das intuitiv klar und einsichtig. Aber bei Gütern wie Immobilien, Gärten, Parkanlagen etc. gibt es unaufhörlich Definitionskonflikte. Dennoch hat sich im Abendland das Instrument des Eigentums an Grund und Boden und des Eigentums an Häusern weitgehend durchgesetzt. Nach unserer Werteordnung gilt Eigentum an Wohnraum, Grund und Boden als ein positiver Faktor zur Verwurzelung des Menschen. Er hat ein »Zuhause« und in diesem Sinn kann ein Gefühl von Heimat und Sicherheit entstehen. Entsprechend negativ belegt sind Wörter wie »entwurzelt«, »unstet«, »rastlos«, »flüchtig«. Ein Mensch, der keine Behausung hat, gilt als arm. Der Erwerb eines eigenen Hauses und die Verteidigung dieses Besitzes sind seit Menschengedenken anerkannt. Einzig die Form der Behausung hat sich mit der Kultur und dem technischen Fortschritt stark gewandelt.

Manche Sozial- und Wirtschaftspolitiker nehmen das Verhältnis von Eigentum an Wohnungen pro Kopf und Bevölkerung als Indikator für den Reichtum eines Volkes. Das scheint bei näherer Betrachtung nicht sinnvoll: Reich wären dann jene Länder, in denen der Eigenbesitz an Wohnraum am höchsten ist, beispielsweise Portugal und Irland. Die Schweiz hingegen gälte als arm, da dort der Eigenbesitz an Immobilien am niedrigsten ist.

Zentral- und Mitteleuropa haben alternativ zum Hauseigentum eine Tradition des angemieteten Wohnraums. In Deutschland gab es in dieser Tradition zwei Abschnitte: Vor 1850 waren Mieter häufig Stadtbewohner, möglicherweise Staatsbeamte oder Angehörige des Militärs, die damit rechnen mussten, immer wieder versetzt zu werden. Zu diesem Zeitpunkt waren Mietwohnungen elegant, relativ teuer und nur wenig verbreitet. Wer kein Geld hatte, wohnte im eigenen Haus oder in der eigenen Hütte und in aller Regel nicht in der Stadt. Mit Beginn der industriellen Revolution tritt in Mitteleuropa die Werkswohnung in den Vordergrund. Es werden nun Wohnungen für Massen von Arbeitern gebraucht und man kann geradezu von einer Arbeiter-Massenhaltung in den dritten und vierten Hinterhöfen sprechen. Die Mietwohnung kam in einen sozialen Verruf, sie weckte öffentlich fortan unangenehme Assoziationen: laut, eng, teuer, beobachtet, sich nicht ausleben können, dem Hausherrn gehorchen müssen, Einschränkungen, in Mietzinsabhängigkeit und so weiter. Dahingegen wird mit dem eigenen Haus Selbstständigkeit, Freiheit, Unabhängigkeit, soziale Sicherheit, Gestaltungsmöglichkeit, Entfaltungsmöglichkeit und dergleichen mehr verbunden.

Bis heute sind diese Vorurteile präsent, obwohl sich heutzutage die Wohnverhältnisse von Miete und Eigenheim ähneln. Befragungen nach den individuellen Wunschvorstellungen zum Thema Wohnen haben immer wieder ergeben, dass die Bevölkerung »die eigenen vier Wände« bevorzugt.3

Um in dieser politischen Landschaft den Sehnsüchten der Menschen gerecht zu werden, hat man nach 1950 das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Man versuchte, möglichst vielen Menschen die Möglichkeit zu geben, in den »eigenen« Wänden zu wohnen.

Die Eigentumswohnung war von Anfang an umstritten, war doch ihr Vorläufer als das sogenannte »Stockwerkseigentum«, in Südwestdeutschland als »Streithäusle«, verschrien. Interessanterweise findet man in den Bundestagsdebatten von 1949/1950 schon genau die Argumente, die auch heute noch im Wohnungseigentumsrecht eine Rolle spielen.

Der ursprüngliche Gedanke der Eigentumswohnung war ein kleines Haus, in dem drei oder maximal fünf Familien in separaten Wohnungen zusammenleben. Die Verhältnisse lassen sich zwischen den Parteien unkompliziert und vernünftig regeln. Im Jahr 1951 hat noch niemand an eine Wohnanlage wie »Damp 2000« gedacht, in der über 2.000 Wohnungen in einer einzigen Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen sind. Auch konnte sich niemand vorstellen, dass man Hotels oder Feriendörfer in der Rechtsform des Wohnungseigentums bauen würde oder dass Eigentumswohnungen gar vermietet werden könnten. Angesichts der Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg war es undenkbar, dass sich jemand eine Wohnung kaufen würde, ohne sie anschließend selbst zu nutzen.

Heute gibt es Gemeinschaften, in denen nahezu alle Eigentümer in ihren Wohnungen wohnen und andere Gemeinschaften, in denen kein Eigentümer in der Wohnanlage selbst wohnt. Es handelt sich dort um reine sogenannte Kapitalanlegergemeinschaft. In der Praxis sind dies reine Mietshäuser mit der Besonderheit, dass jede Wohnung einem anderen Eigentümer gehört. Mietrechtliche Ansprüche der Mieter sind hier direkt an die einzelnen Eigentümer zu richten. Diese wiederum sind an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden und haben einen Erfüllungsanspruch aus Vertrag und aus Vereinbarung gegenüber der Gemeinschaft.

Damit zieht sich ein Spannungsbogen durch die Rechtsgeschichte der Bundesrepublik Deutschland: Ein soziales Mietrecht einerseits und eine Art genossenschaftliches Recht, das Wohnungseigentumsgesetz andererseits. Mietrecht ist Sozialrecht, das gedanklich aus dem Arbeitsrecht entwickelt wurde. Der Hintergrund liegt in der Tatsache, dass Mietwohnungen zunächst hauptsächlich als Werkswohnungen gebaut und von daher in das Arbeitsrecht der die Werkswohnung bauenden Firmen einbezogen wurden.

Als Schlagworte zum sozialen Charakter des Mietrechts sind zu nennen: Eine De-­facto-Unkündbarkeit von Mietern, die verfassungsrechtliche Gleichstellung von Mietern und Eigentümern an Wohnraum, die Einschränkung der Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter, die Einschränkung der Überwälzbarkeit von zusätzlichen Kosten auf die Mieter, die Schwierigkeit der Anhebung von Mieten durch sogenannte Vergleichsmieten bzw. durch Mietgutachten – um einige zu nennen. Trotz dieser Spannung ist der Trend zum Erwerb von Eigentumswohnungen zu Vermietungszwecken ungebrochen.

1 Der große Brockhaus, Band 5, 21., völlig neu bearbeitete Auflage, 2005, S. 532.

2 Im Unterschied dazu ist Besitz die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache, ohne die zwingende rechtliche Zuordnung von Rechtsgut zu Rechtsträger. Der große Brockhaus, Band 3, 21., völlig neu bearbeitete Auflage, 2005, S. 734.

3 Vgl. DSL, Wohnungsmarkt, S. 55.

1.2 Der deutsche Wohnungsmarkt4

1.2.1 Bedarf aufgrund des sozialen und demografischen Wandels

Demografischer Wandel, Von allen Einflussfaktoren hat die Bevölkerungsentwicklung die stärkste Wirkung. Die Bevölkerung Deutschlands (Ost und West) ist seit 1950 um 14,5 Millionen auf 82,2 Millionen Personen angestiegen. Für all diese Menschen musste Wohnraum geschaffen werden.

Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Haushaltsgröße Personen pro Haushalt seit 1960 kontinuierlich. Der Hauptgrund dafür ist in erster Linie die zurückgehende Kinderzahl. Geringere Kinderzahlen erhöhen rein statistisch die Wohnfläche pro Person, lösen jedoch keinen Impuls für eine zusätzliche Wohnungsnachfrage aus.

Die Wohnungs- und Gebäudezählung von 2013 ermittelte unter anderem 1,8 Millionen oder 7 % aller Wohnungen als Eigentumswohnungen5, nach Schätzungen berufsständischer Verbände6 gibt es derzeit in Deutschland etwa drei bis vier Millionen Eigentumswohnungen. Ungefähr jede zehnte Wohnung ist eine Eigentumswohnung.

Von diesen Eigentumswohnungen waren 1987 57 % vermietet, 43 % wurden von den Eigentümern selbst genutzt. Der konstant hohe Anteil vermieteter Eigentumswohnungen lässt darauf schließen, dass Eigentumswohnungen eine geschätzte Vermögens- und Kapitalanlage sind.

Seit den 1960er-Jahren hat sich auch die durchschnittliche Zahl an Erwachsenen pro Haushalt verringert. Ursachen hierfür sind das steigende Heiratsalter, die zunehmende Scheidungsrate, die wachsende Anzahl von Partnerschaften, in denen jeder die eigene Wohnung und damit einen eigenen Haushalt behält, und letztlich die höhere Lebenserwartung von Frauen, wodurch in den hohen Altersgruppen mehr Witwenhaushalte entstehen.7 Mit sinkender Anzahl von Erwachsenen pro Haushalt steigt die Anzahl der benötigten Wohneinheiten. Schätzungsweise werden aus diesem Grund 100.000 bis 150.000 Einheiten pro Jahr zusätzlich gebaut.

Ein weiterer Trend ist die steigende durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner. Dieser Trend erklärt sich teilweise aus der oben erläuterten sinkenden Haushaltsgröße und teilweise aus dem steigenden Haushaltseinkommen und den damit verbundenen gestiegenen Lebensqualitätsansprüchen. So hat sich die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Kopf in der Bundesrepublik seit 1950 mehr als verdoppelt und liegt heute bei 46,2 m² pro Person. Wenn der Zuwachs von durchschnittlich nur 0,1 m² pro Jahr und Person anhält und in jeder Wohnung durchschnittlich 2,1 Menschen wohnen, dann müssen allein aus diesem Grund jährlich circa 100.000 bis 150.000 Wohnungen gebaut werden.

Wanderbewegungen der Bevölkerung unterliegen unsicheren politischen und ökonomischen Einflussfaktoren. Selbst wenn die in aller Regel ärmeren Zuzieher zunächst bestehenden Wohnraum übernehmen, so besteht doch ein Bedarf an neuen Wohnungen für die »verdrängten« Bewohner. Damit erfordern die Wanderbewegungen schätzungsweise 150.000 bis 200.000 neue Wohneinheiten pro Jahr.

Durch Abriss, Nutzungsänderung oder Zusammenlegung entsteht eine jährliche Abgangsquote von 0,2 % des Wohnungsbestands. Um diesen Verlust zu ersetzen, ist die Errichtung von 50.000 bis 100.000 Wohnungen pro Jahr erforderlich.

1.2.2 Auswirkungen auf den Markt für Eigentumswohnungen

Ein Blick auf die in den letzten Jahren erteilten Baugenehmigungen zeigt, dass weit über die Hälfte der neuen Wohnungen in Stadtvillen und anderen Mehrfamilienhäusern errichtet werden. Rund 60 % der Wohnungen in diesen Neubauten wurden als Eigentumswohnungen konzipiert. Das waren beispielsweise im ersten Halbjahr 1995 insgesamt rund ein Drittel aller Baugenehmigungen für Wohnungen in den neuen Bundesländern.8

Ein Grund für die Popularität von Eigentumswohnungen ist nicht nur die Kapitalanlage, sondern auch die Tatsache, dass die Eigentumswohnung eine besonders günstige Form des Erwerbs von Wohneigentum ist. Die Eigentumswohnung hat bei unterstelltem gleichem Nutzen im Vergleich zum Eigenheim den geringeren Flächenverbrauch und die niedrigeren Herstellungskosten.

Eigentumswohnungen lassen sich im Gegensatz zu Eigenheimen aber auch stärker nach unterschiedlichen Flächen und nach der Anzahl und Aufteilung der Räume differenzieren. Sie können für jeden Lebensabschnitt das angemessene Angebot sein und sind deshalb mehr als nur ein Ersatz für das Eigenheim.9

Altschuldenhilfe-Gesetz (AHG), Mit dem zunehmenden Trend zur Eigentumswohnung kann man bei insgesamt 400.000 bis 600.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr davon ausgehen, dass in Deutschland rund 200.000 Eigentumswohnungen im Jahr errichtet werden. Hinzu kommt eine nicht unbeträchtliche Zahl von Umwandlungen ehemaliger Werkswohnungen in Eigentumswohnungen. Durch das Altschuldenhilfe-Gesetz (AHG) von 1993 sollen die Wohnungsunternehmen sowie die Kommunen in den neuen Bundesländern zur angemessenen Bewirtschaftung des Wohnungsbestands Hilfen erhalten. Damit sollen insbesondere die Kredit- und Investitionsfähigkeit sowie die Privatisierungsmöglichkeiten und die Bildung von individuellem Wohneigentum verbessert werden.10

Damit kann man davon ausgehen, dass etwa 0,5 bis 1 % – also 190.000 bis 380.000 Wohnungen – zusätzlich in Eigentumswohnungen verwandelt werden. Dies bedeutet zwar noch keineswegs, dass die Verkäufe in dieser Größenordnung liegen. Doch wenn nur eine einzige Wohnung in einem 100-Parteien-Haus an einen fremden Dritten verkauft wurde, ist formal eine Eigentümergemeinschaft, das heißt eine Wohnanlage mit Eigentumswohnungen, entstanden. So kann man davon ausgehen, dass innerhalb von zehn Jahren die Anzahl der Eigentumswohnungen von derzeit drei bis vier Millionen auf sechs bis acht Millionen ansteigen wird. Diese Schätzung wurde im Jahr 1995 abgegeben und kann trotz aller konjunktureller Höhen und Tiefen bis heute aufrechterhalten bleiben (13 % Anteil Eigentumswohnungen an allen Haushalten im Jahr 2008).11

Das hat natürlich auch Auswirkungen auf den Berufsstand der Verwalter. Wenige Bereiche unserer Wirtschaft haben heute die Aussicht, sich innerhalb der nächsten zehn Jahre in ihrem Marktvolumen zu verdoppeln. In der Verwaltung von Wohnungseigentum ist dies der Fall. Die seit 2003 verstärkt auftretenden internationalen Investorengruppen haben einen ganz erheblichen Druck auf die Bildung neuer Eigentümergemeinschaften und die Schaffung neuer Eigentumswohnungen ausgelöst. Werden alle zur Umwandlung in Eigentumswohnungen bestimmten Gebäude tatsächlich aufgeteilt und »privatisiert«, so entstehen nach derzeitiger Übersicht und Schätzung mehr als 1,5 Millionen weitere Eigentumswohnungen. Die an sich notwendige Zahl bei Neuerrichtung oder Totalsanierung von circa 600.000 Wohneinheiten wurde in keinem Jahr seit 1995 mehr erreicht. Dies schafft tendenziell einen Nachfrageüberhang, der früher oder später doch wieder befriedigt werden muss.

4 Bei den in diesem Kapitel genannten Zahlen ist äußerste Vorsicht geboten. Sie können nur einen groben Anhaltspunkt geben, da weder die Statistiken auf der untersten Ebene noch die zusammengefassten Statistiken vertrauenswürdig erscheinen und sind.

5 Bestand an Wohnungen, Fachserie 5 Reihe 3, 2015.

6 Leider gibt es hierzu keine offiziellen Statistiken, beispielsweise vom Statistischen Bundesamt, aber statistische Erhebungen (vgl. hierzu GdW, Positionen, S. 19).

7 Vgl. DSL, Wohnungsmarkt, S. 10.

8 Vgl. Aengenvelt-Research, Private Immobilien, S. 19 f.

9 Vgl. GdW, Positionen, S. 19.

10www.wowi.de/info/gesetze/index.htm.

11 Statistisches Bundesamt 2016.

1.3 Stellung der WEG-Verwaltung in der heutigen ­I­mmobilienwirtschaft

Immobilien können in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und sonstige Immobilien unterteilt werden. Laut Statistischem Bundesamt gab es in Deutschland 2013 rund 41,4 Millionen Wohnungen. Diese Zahl beinhaltet alle Wohneinheiten, angefangen beim luxuriösen Einfamilienhaus bis hin zum Einzimmerappartement im Studentenheim, und schließt auch alle Zweitwohnsitze mit ein.

Gewerbeimmobilie, Die Zahl der Gewerbeimmobilien ist unüberschaubar, da eine Gewerbeimmobilie sowohl ein Kiosk als auch eine Fabrikanlage sein kann. Statistische Erhebungen unterscheiden nicht zwischen Gebäudeteilen, sondern nach Eigentumsverhältnissen. Das heißt, es wird die Anzahl der Gewerbe festgestellt, wobei die Abgeschlossenheit einzelner Immobilienteile keine Rolle spielt.

Sonstige Immobilien werden statistisch nicht erfasst. Unter »sonstige Immobilien« versteht man zum Beispiel Krankenhäuser, Kirchen, Schulen, Kasernen und andere.

Generalübernehmer, Immobilienhändler, Um zu erfassen, wer sich alles mit Immobilien beschäftigt, folgt man am besten dem Lebenszyklus einer Immobilie. Die Gruppe der Immobilienfachleute beginnt mit dem Immobilienmakler, der für die Beschaffung leerer oder bebauter Grundstücke zuständig ist. Immobilienhändler kaufen Grundstücke auf eigene Rechnung, um sie anschließend wieder zu verkaufen. Bauträger, Bauunternehmen, Generalunternehmer und Bauhandwerker sind direkt am Bau beteiligt, während Verwalter, Facility-Manager und technische Wartungsfirmen gleich welcher Art die Immobilie verwalten. Gutachter und technische Sonderfachleute (in der Alltagssprache »Sachverständige« genannt) sind in jeder Phase des Lebenszyklus beteiligt. Die folgende Tab. 2.1 zeigt die Zuordnung verschiedener Tätigkeiten zu den verschiedenen Berufsgruppen.

Berufsgruppe

Tätigkeit

Zeitrahmen

Makler

Vermitteln von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten

Wochen, Monate

Bauträger, Generalunternehmer, Handwerker, ­Projektmanager

Entwickeln, Erbauen oder Sanieren von Gebäuden

Monate, Jahre

WEG-Verwalter, Mietverwalter, Sonderverwalter; ­Facility-Manager, Asset-Manager

Organisieren und Bündeln des Willens einer Eigentümergemeinschaft; Verwalten von immobilem Vermögen einzelner Eigentümer

Jahre, Jahrzehnte

Sachverständige

Beraten

Monate, Jahre, Jahrzehnte

Banken

Beraten und Finanzieren

Monate, Jahre, Jahrzehnte

Versicherungen

Absichern des Immobilienvermögens; Fürsorge in ­Werterhaltung

Jahre, Jahrzehnte

Tab. 1.1: Immobilienfachleute in Deutschland

1.3.1 Die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienverwaltung

Immobilienverwaltung, wirtschaftliche Bedeutung, Der Verwalter (Miet- und WEG-Verwalter) betreibt eine Dienstleistung, die mit der Produktion der Bauwerke nichts gemein hat. Das betriebswirtschaftliche Ergebnis der Verwalter wird an deren vertraglich vereinbarten Honoraren gemessen. Vergleicht man diese Honorare mit den Kosten für Bauleistungen, zeigt sich, dass sie nur einen kleinen Teil davon ausmachen. Selbst wenn man die gesamten Verwalterhonorare für alle Eigentumswohnungen in Deutschland (ca. zehn Millionen Einheiten per 2015) mit einem Durchschnittssatz von 15 Euro multipliziert, erhält man eine Summe von circa 1,8 Milliarden Euro pro Jahr. Dies ist zunächst die unmittelbare volkswirtschaftliche Bedeutung der WEG-Verwaltung in Deutschland. Bei mehr als 15 Millionen verwalteten Mietwohnungen fällt eine weitere Summe von ca. 3,6 Milliarden Euro an, in der Summe also etwas über 6,4 Milliarden Euro im Jahr. Einzelne große Baugesellschaften haben höhere Umsätze als die Summe aller Honorare der WEG- und Mietverwalter in Deutschland.

Zieht man jedoch die treuhänderisch verwalteten Gebühren, Mieten und Mietnebenkosten in Betracht, wächst die Bedeutung der verwaltenden Gesellschaften um das Zwanzigfache. Es sind ja die Immobilienverwalter, die in erheblichem Ausmaß in verschiedensten Sektoren Gelder in die Volkswirtschaft geben, sei es als Zahlungen für laufende Kosten der Bewirtschaftung, als Löhne für Personal im Zusammenhang mit Pflege und Unterhaltung der betreuten Immobilien oder für Aufwendungen für Sanierungen und Reparaturen. Der Sektor Geldverwaltung von Wohnimmobilien hatte im Jahr 2014 eine Größenordnung von circa 130 Milliarden Euro pro Jahr erreicht.

Noch viel größer wird die Bedeutung der Verwaltung, wenn man den Wert der treuhänderisch verwalteten Immobilien in Deutschland grob zusammenrechnet. Bei insgesamt 25 Millionen verwalteten Wohnungen und einem durchschnittlichen Wert dieser Wohnungen von mindestens 100.000 Euro ergibt sich eine Gesamtsumme von circa 2,5 Billionen Euro.

1.3.2 Beschäftigung in der Immobilienverwaltung

Die verwaltungseigenen Mitarbeiter: Nach Erhebung des Bundesfachverbands Wohnungsverwalter e. V. ist im Bereich der Verwaltung grob mit einem Satz von 1 : 200 zu rechnen. Das heißt, pro 200 verwaltete Wohneinheiten ist ein verwaltungseigener Mitarbeiter vonnöten.12 Rechnet man 14 Millionen Wohnungen, erhält man eine Gesamtzahl von 70.000 verwaltenden Mitarbeitern.13

Reinigungskräfte, wirtschaftliche Bedeutung, Die gewerblichen Mitarbeiter: Diese Mitarbeiter sind technisches Fachpersonal wie Hausmeister und Reinigungskräfte. Eine hauptberufliche Kraft kann circa 120 Wohneinheiten betreuen. Geht man von 14 Millionen verwalteten Wohnungen aus, bedeutet dies, dass circa 120.000 technische Fachleute (überwiegend Hausmeister) in der Branche der Immobilienverwaltung beschäftigt sind. Da im Bereich der Reinigungskräfte überwiegend mit nebenberuflichen Kräften gearbeitet wird, können die Zahlen nicht wie die von Vollzeitkräften gehandhabt werden. Schätzungsweise gibt es momentan circa 600.000 nebenberufliche Anstellungsverhältnisse für Reinigungskräfte. Insgesamt sind also fast 800.000 Menschen mit der Dienstleistung der Verwaltung von Wohnimmobilien beschäftigt.

Ein deutlich höherer Satz ergibt sich, wenn man die Verwaltung gewerblicher Immobilien hinzuzählt. Bürohäuser und Fabrikanlagen sind heutzutage mit solch komplizierter Technik ausgestattet, dass hoch qualifizierte und spezialisierte Fachleute eingesetzt werden müssen. Da die Abgrenzung zwischen betriebseigenen Fachleuten, Hausmeistern, Handwerkern und Zulieferbetrieben aufgrund von Outsourcing in den letzten Jahren unübersichtlich geworden ist, ist eine Zählung nahezu unmöglich.

Insgesamt werden in Deutschland mit der Verwaltung von Immobilien im weitesten Sinn zwischen zwei und drei Millionen Menschen beschäftigt.

Die Verwaltung von Immobilien ist eine »alltägliche« Sache und von ihrer Natur her nicht spektakulär genug, um im Konzert der Volkswirtschaft angemessenes Gehör zu erhalten. So erklärt sich, warum es beispielsweise eine Hochschule für Brauwesen, aber keinen einzigen Lehrstuhl für die Verwaltung von Wohnungseigentum gibt.

Dennoch tragen Miet- und WEG-Verwalter in viel umfassenderer Weise zur Lebensqualität der Menschen bei als mancher Hersteller eines publikumswirksamen Produkts. Wohnen ist ein Lebensbedürfnis und alles, was die Wohnung betrifft, berührt die Menschen nicht nur objektiv, sondern auch emotional. Von diesem Gesichtspunkt aus gesehen geht der Verwalter mit einem der empfindlichsten Güter der gesamten Volkswirtschaft um. Es ist deshalb auch eine Aufgabe dieses Buchs, der Öffentlichkeit darzulegen, was sich hinter dem Wort »verwalten« tatsächlich verbirgt.

1.3.3 Berufsausbildung und Leistungsstandards

Berufsausbildung, Ausbildung, Nicht zuletzt aufgrund mangelnder Präsenz, Wahrnehmung und Information der Verwalter in der Öffentlichkeit glauben viele Berufsanfänger, es mit einem Beruf zu tun zu haben, den man ohne fundierte Fachkenntnisse beginnen kann. Doch guter Wille und Gottvertrauen reichen nicht aus, um die Stellung im Markt zu behaupten. In dieser Branche werden einerseits die Gebühren völlig frei vereinbart, andererseits lassen sich die Leistungen im Bewusstsein der Kunden nur schwer objektivieren. Daher erfolgt der Wettbewerb fast ausschließlich über den Preis. Für den Verwalter bedeutet das einen sehr harten Konkurrenzkampf und für den Kunden die Gefahr mangelnder Kompetenzen, insbesondere bei niedrigen Verwaltungsgebühren. Ein großes Risiko, treuhänderisches Vermögen rasch zu verlieren, besteht darin, dass unerfahrene Verwalter sehr niedrige Verwaltergebühren ansetzen und damit betriebswirtschaftlich falsch kalkulieren, nur um ein großes Objekt zu erhalten.

Weiterbildung, Aus diesem Grund haben sich qualifizierte Betriebe zu Verbänden zusammengeschlossen, die das Berufsbild transparenter gemacht und durch Aus- und Weiterbildung für eine deutliche Anhebung des Leistungsniveaus gesorgt haben. GdW und RDM haben dazu Hochschulen bzw. Akademien der beruflichen Fort- und Weiterbildung gegründet.

Durch den von allen Verbänden gemeinsam geschaffenen Aufbaukurs »Fachkaufmann zur Verwaltung von Wohnungseigentum«, der mit einer IHK-Prüfung abschließt, kann die Immobilienwirtschaft heute spezialisierte Fachleute ausbilden.

Die wissenschaftliche Bedeutung der Immobilienverwaltung war über Jahre hinweg gering. Zunächst haben sich Juristen (Justizrat Dr. jur. Johannes Bärmann, Dr. jur. Hermann Weitnauer, Dr. jur. Ludwig Röll, Dr. jur. Werner Merle, Dr. jur. Wolf-Dieter Deckert, Hans Anton Bader, Horst Müller, Rolf-Rüdiger Bub und andere) dankenswerterweise dieses Themas angenommen. Hierbei waren die »Fischener Gespräche«14 – initiiert vom Evangelischen Siedlungswerk in Deutschland e. V. und seinem Spiritus Rector, Hanns Seuss – Wegbereiter und Katalysator.

Jedoch zeigte sich für die Verwalter, dass es mit der juristischen Aufarbeitung des Themas nicht getan war. Es blieb offen, wie genau die juristische Theorie vom Verwalter umgesetzt werden solle. Ferner decken die Juristen bei Weitem nicht alle Bereiche der vielschichtigen Immobilienverwaltung ab. Betriebswirtschaftliche Überlegungen zur Organisation, zum Marketing, zur Ausbildung, zu technisch-organisatorischen Abläufen und zur Psychologie spielen sich außerhalb des juristischen Bereichs ab. Daher konnten und mussten die Immobilienverwalter neue und eigene Wege gehen. Auch hier haben die Verbände Erhebliches geleistet.

Angesichts des oben geschätzten volkswirtschaftlichen Volumens wird verständlich, dass nicht nur die betroffene Branche ernsthafte Überlegungen angestellt hat. Auch die politischen Parteien erwogen, bei den hauptberuflich mit der Verwaltung von Immobilien Beschäftigten einen Sachkundenachweis abzufragen. Ganz besonders bei Eigentümergemeinschaften scheint es geboten, wo doch der einzelne beteiligte Eigentümer wegen immer neuer Vorschriften und technischer Entwicklungen vielfach damit überfordert ist, auf die neuen Herausforderungen sachlich angemessen zu reagieren. Er muss von dem Verwalter nach WEG einen wesentlich höheren Kenntnisstand verlangen, als dies früher der Fall war.

Begriffe wie »Energieeinsparung«, »Nachhaltigkeit«, »Verkehrssicherungspflicht« und andere haben bei der Abfassung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951 keine Rolle gespielt. Entwicklungen der letzten Jahre wie die Forderung nach erhöhtem Brandschutz, Schutz des Trinkwassers innerhalb der Anlage, die Einführung verschiedenster zusätzlicher Abgaben wie Zinsabschlagsteuer oder Bauabschlagsteuer, Vorschriften zu steuerlichen Maßnahmen wie den haushaltsnahen Dienstleistungen, die Einführung mietrechtlicher und handelsrechtlicher Vorschriften in das novellierte Wohnungseigentumsgesetz – um nur einige wenige besonders gravierende Veränderungen bei der Verwaltung von Wohnungseigentum zu nennen – haben das Tätigkeitsfeld des WEG-Verwalters wesentlich erweitert. Wird die Tätigkeit komplizierter, müssen das Wissen und die Befähigung der beteiligten Verantwortlichen komplexer werden. Deshalb sieht der Verfasser den Verwalter der Zukunft als einen ausgebildeten und geprüften Fachmann. In den letzten Jahren haben sich hierzu die entsprechenden meist aus privaten Initiativen getragenen Ausbildungsanstalten entwickelt.

12 Vgl. BFW, Marktstudie, S. 6 ff.

13 Zum Vergleich: Die BASF beschäftigt 2015 innerhalb Deutschlands nach eigenen Angaben circa 50.000 Mitarbeiter.

14 Partner im Gespräch, Schriftenreihe des Evangelischen Siedlungswerkes in Deutschland e. V., Hammonia-Verlag GmbH, Hamburg 1976.

1.4 Das Verbandswesen und seine Aufgaben

Berufsständische Vereinigungen haben unabhängig von ihrer fachlichen Ausrichtung oft sehr ähnliche Zwecke. Verbände werden von der Überzeugung getragen, dass das wirtschaftliche Überleben mittel- und langfristig durch gemeinsames Handeln mit beruflich Gleichorientierten erleichtert wird. Deshalb lassen sich folgende ganz allgemeine Ziele formulieren:

Förderung der wirtschaftlichen Wohlfahrt der Mitglieder,

politische und gesellschaftspolitische Vertretung der Verbandsmitglieder,

Setzen von berufsständischen Standards und Überwachung ihrer Einhaltung,

Entwicklung von Ausbildungsgängen zum Erlernen des jeweiligen Berufs,

Betreiben oder Förderung von Ausbildungseinrichtungen,

Hegen und Pflegen des gesellschaftlichen Ansehens der Berufsgruppe,

Förderung des Kontakts der Verbandsmitglieder untereinander,

Förderung des internationalen Austauschs zwischen Verbänden und einzelnen Mitgliedern der gleichen Berufsgruppe.

All diese Ziele verfolgen die Immobilienverbände natürlich auch. Sie unterscheiden sich untereinander jedoch durch ihre Ausrichtung auf verschiedene Sparten der Immobilienwirtschaft und damit auch teilweise durch ihre gesellschaftspolitische Ausrichtung.

Verband

Bundesverband Wohnungsverwalter, Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI)

Anschrift

Littenstraße 10, 10179 Berlin

Tel.: [phone], Fax: [phone], www.bvi-verwalter.de, E-Mail: [email protected]

Grundsätzliche Ausrichtung

Immobilienverwalter

Mitglieder

Circa 800

Untergliederungen

Sieben regionale Teilverbände

Verband

Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. (BFW)

Anschrift

Französische Straße 55, 10117 Berlin

Tel.: [phone], Fax: [phone], www.bfw-bund.de, E-Mail: [email protected]

Grundsätzliche Ausrichtung

Überwiegend mittelständische Mitgliedsunternehmen

Mitglieder

Circa 1.600 Mitgliedsunternehmen

Untergliederungen

Acht Landesverbände

Verband

Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

Anschrift

Klingelhöferstr. 5, 10785 Berlin

Tel.: [phone], Fax: [phone], www.gdw.de, E-Mail: [email protected]

Grundsätzliche Ausrichtung

Repräsentiert die Vielfalt der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Mitglieder

Über 3.000 Wohnungsunternehmen

Untergliederungen

13 eigenständige Regionalverbände

Verband

IVD Immobilienverband Deutschland e. V.

Anschrift

Littenstraße 10, 10179 Berlin

Tel.: [phone], Fax: [phone], www.ivd.net, E-Mail: [email protected]

Grundsätzliche Ausrichtung

Ist im Jahr 2004 als Zusammenschluss von RDM und VDM entstanden

Mitglieder

ca. 6.200 Mitgliedsunternehmen

Untergliederungen

Sechs Regionalverbände

Verband

Fédération Internationale des Administrateurs de Biens Conseils et Agents Immobiliers, Internationaler Verband der Immobilienberufe (FIABCI)

Anschrift

17, Rue Dumont d’Urville, F-75116 Paris

Tel.: [phone], www.fiabci.org

D: Brodschrangen 4, 20457 Hamburg

Tel.: [phone], www.fiabci.de, E-Mail: [email protected]

Grundsätzliche Ausrichtung

Weltweites Netz mit Berufsangehörigen aus allen Immobiliensparten

Mitglieder

Circa 1.500.000 Mitglieder über angeschlossene Verbände

Untergliederungen

55 Landesdelegationen mit 117 nationalen Verbänden sowie 3.000 Einzelmitgliedern

Verband

Royal Institution of Chartered Surveyors, Deutschland Ltd. (RICS)

Anschrift

Große Gallusstr. 16-18, 60312 Frankfurt/Main

Tel.: [phone], www.rics.org, E-Mail: [email protected]

Grundsätzliche Ausrichtung

Immobiliensachverständige

Mitglieder

Circa 3.500 in Deutschland, weltweit 150.000 in 146 Ländern

Untergliederungen

Neun Regionalgruppen in Deutschland, 50 Nationalverbände insgesamt

Verband

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV)

Anschrift

Leipziger Platz 9, 10117 Berlin

Tel.: [phone], Fax: [phone], www.vdiv.de, E-Mail: [email protected]

Grundsätzliche Ausrichtung

Hauptberuflich tätige Immobilienverwalter bzw. Immobilienverwaltungsunternehmen

Mitglieder

über 3.800 Mitgliedsunternehmen

Untergliederungen

Zehn eigenständige, regional tätige Landesverbände

Verband

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, WIE – Wohnen im Eigentum, die Wohneigentümer e. V.

Anschrift

Thomas-Mann-Str. 5, 53111 Bonn

Tel.: [phone], Fax: [phone], www.wohnen-im-eigentum.de, E-Mail: [email protected]

Grundsätzliche Ausrichtung

Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer

Mitglieder

über 14.700

Tab. 1.2: Verbände der Immobilienbranche15

Die Bundesvereinigung Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft e V. (BID) vertritt als Zusammenschluss der wichtigsten Interessenverbände aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft bundesweit und auf europäischer Ebene gemeinsame Positionen gegenüber Politik und Öffentlichkeit. Ziel ist es, die herausragende volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienbranche in Deutschland im Bewusstsein von Politik und Öffentlichkeit zu verankern sowie die politischen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen zu verbessern.16 Derzeit gehören der BID folgende Verbände aus Tab. 1.2 an: BVI, BFW, GdW, IVD und VDIV.

Natürlich gibt es in einem gewissen Umfang auch Konkurrenz zwischen den Verbänden. Je näher die Inhalte beieinanderliegen, desto größer ist das Bedürfnis, sich voneinander abzuheben.

Die Konkurrenz von Verbänden hat auch ihre positiven Seiten. Zwar werden oft ähnliche Entwicklungen zweimal »erfunden«, wodurch sich Parallelentwicklungen und damit auch vermehrte Anstrengungen ergeben. Doch ist dies notwendig, damit sich die Verbandsarbeit nicht in nach innen gerichteten Schaukämpfen erschöpft. Die objektive Leistung nach außen setzt letztlich die Maßstäbe für den notwendigen Druck zu planvollem, organisiertem Handeln und vorzeigbaren Ergebnissen. Darüber hinaus ist der Antrieb, neue Mitglieder aufzunehmen, umso größer, je stärker die Konkurrenz empfunden wird. Damit führt die Vielzahl der Verbände nicht nur zu einer als unangenehm empfundenen Zersplitterung, sondern auch zu kreativem Handeln und hoher Produktqualität der Verbände.

Verbände sind die Kommunikatoren zwischen Politik, Gesellschaft und den Berufsmitgliedern. Während der Einzelne sich weder in Presse noch bei politischen Gremien Gehör verschaffen kann, ist dies einem agilen, lebendigen und selbstbewussten Verband sehr viel leichter möglich. In unserer modernen, urbanen, von Informations- und Diskussionsredundanz gekennzeichneten Welt können die einzelnen Spektren beruflicher Wirklichkeit nur noch auf diese Weise ausgetauscht werden. Kommunikativer Austausch ist in diesem von der Öffentlichkeit eher reserviert bis negativ angesehenen Berufsbereich äußerst wichtig. In nur wenigen Branchen halten sich die Vorurteile so hartnäckig wie in der Immobilienbranche. Wörter wie »Baulöwe«, »Immobilienhai« und »Immobilienspekulant«, gepaart mit völliger Unkenntnis des Tätigkeitsbereichs, bilden Hürden bei Verständnis und Akzeptanz und erschweren letztlich die Berufsausübung. Deshalb ist der Abbau von Vorurteilen sicherlich ein zentrales Anliegen aller Immobilienverbände.

Die Zukunft der Immobilienverbände wird bei aller Wahrung ihrer Selbstständigkeit auf gemeinsame Arbeit in Europa hinauslaufen. Geschlossen müssen sie sich dafür einsetzen, dass die hohen deutschen Standards guter Verwaltung erhalten und ausgebaut werden und nicht durch internationale bzw. europäische Gesetze und Verordnungen gefährdet oder sogar verhindert werden.

15 Stand 4/2012.

16www.bsi-web.de.

1.5 Internetverweise

Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

www.gdw.de

Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V.

www.bfw-bund.de

Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V.

www.bvi-verwalter.de

EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

www.e-b-z.de

FIABCI – Internationaler Verband der Immobilienberufe

www.fiabci.com

IVD – Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.

www.ivd.net

Statistisches Bundesamt

www.destatis.de

Verband der Immobilienverwalter

www.vdiv.de

Verband der Immobilienverwalter Hessen e. V.

www.hausverwalter.de

2 Einführung in die Verwaltungsgrundlagen

von Michael von Hauff

2.1 Was bedeutet »Verwaltung von Wohnungseigentum«?

Die wichtigste Aufgabe des Verwaltens von Wohnungseigentum ist die Organisation und die Umsetzung des gebündelten Willens der Wohnungseigentümer. Das umfasst im weitesten Sinne das organisierte, geplante und nach bestimmten Regeln ablaufende Handeln unter Berücksichtigung ökonomischer Regeln.

Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum handelt es sich in erster Linie nicht um eine Hausverwaltung im klassischen Sinn. Der Schwerpunkt des Interesses ist nicht die Immobilie als solche. Der Schwerpunkt ist die Kommunikation, um die Entscheidungswege von Menschen bestmöglich zu organisieren. Damit werden bei der Durchführung dieser Aufgabe folgende Begriffe zu tragenden Elementen: »Kommunikation«, »Organisation«, »Bündelung« und »Umsetzung«.

Ein Lehrbuch für professionelle Verwalter muss deshalb seinen Fokus auf diese Elemente richten. Die Teilaufgaben setzen umfassende Kenntnisse einer Vielzahl von Gebieten voraus, beispielsweise rechtlicher, kaufmännischer oder technischer Natur. Vorangestellt sind zunächst die vom Gesetz bestimmten Aufgaben des Verwalters.

2.2 Aufgabenbereiche der WEG-Verwaltung

Die »Berufe« des WEG-Verwalters,

Einflussfaktoren,

Verflechtungen und Abhängigkeiten.

Buchhalter

EDV-Spezialist

Bankkaufmann

• Tätigkeit für die WEG

Laufende Buchhaltung

Rechnungsbearbeitung

Wirtschaftsplan

Jahresabrechnung

Mahnwesen

• Datenverarbeitung

Geschützte Daten

Datenbereitstellung

Datenauswertung

• Geldanlage

Zahlungsverkehr

Liquiditätsbereitstellung

Rechtsanwalt

Medienspezialist

Gärtner

• WEG

Rechtsprechung

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

BGB

Mietrecht

Gewährleistung

Vertragsrecht

• Telefonkabel

Breitband

Internet

Satellitenversorgung

• Beratung bei Pflanzung

Beratung bei Schnitten

Beratung bei Düngen und Wässern

Gartenmaschinen

Hochbauingenieur

Tiefbauingenieur

Heizungs-/Sanitäringenieur

• Dach

Fassade

Statik

Balkone

Betonteile

• Tiefgarage

Tiefkeller

Garagenböden

Parkplätze

Versorgungsleitungen auf Grundstück

• Zentralheizung

Rohrleitungssysteme

Lüftungssysteme

Elektroingenieur

Personalberater

Personalbuchhalter

• Gemeinschaftliche E-Versorgung

Untergruppen in der E-Versorgung

• Hausmeister

Gärtner

Reinigungskräfte

Einstellen/Entlassen

Vertragswesen

• Vollzeitmitarbeiter

Halbtagsmitarbeiter

Aushilfskräfte

Geringfügig Beschäftigte

Berufsgenossenschaft

Pensionskassen

Geldwerter Vorteil durch Hausmeisterwohnungen

Psychologe

Organisator

Politiker

• EV und BR-Sitzung

Schwierige Eigentümer

Betreuung des Personals

Sündenbock

• EV

Feste

Sanierungen

Überwachung HM-Arbeit

• Gemeinde

Verbände

Mediator zu anderen WEG

Tab. 2.1: Die »Berufe« des WEG-Verwalters

Recht

• BGB/Gemeinschaft

WEG

Rechtsprechung

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Beschlüsse

Soziales Gefüge

• Selbstnutzer/Vermieter

Einkommen

Alter

Familie/Kinder

Kulturelle Herkunft

Entscheidungsfindungen

• Vereinbarungen

Beschlüsse

Meinungsbildung

Informelle Beschlüsse

Technische Verwaltung und technische Unterhaltung

• Einhaus-/Mehrhausanlage

Größe/Zahl des Wohnungseigentums, Höhe

Garagen/Tiefgaragen

Ausstattung: Aufzugsanlage, Zentralheizung, Dachform, Terrassen etc.

Organe der Verwaltung

• EV

Verwalter

Beirat und »VIP«

Ausschüsse

HM und sonstiges Personal

Der Verwalter

• Firma

Einzelunternehmen/Einzelperson

Erfahrung und Professionalität

Kapital

Filialen

Tab. 2.2: Einflussfaktoren

Recht

Soziales Gefüge

Entscheidungsfindungen

Recht

Druck gegen Erstarrung, MÜOV, Öffnungsklauseln

Wenzel-Entscheidung

Soziales Gefüge

WEG, TE, Beschlüsse

Hausordnung, einschränkende oder liberalisierende Beschlüsse wirken auf Zusammenleben und Bewohnerstruktur ein

Entscheidungs-findungen

Ablauf der EV, Rechtsprechung, frühere Beschlüsse

Interessenkonflikt Vermieter/Eigennutzer, Hausteile, Untergruppen, unterschiedliche Nutzungskonzepte

Technische Verwaltung

Unterschied SE und GE, Genehmigung von Maßnahmen durch EV

Einkommen und Vermögenssituation des Einzelnen, Identifikation mit Wohnung und Umfeld

Reparieren oder Sanieren, Sanierungsbegleitung durch juristischen und technischen Fachmann oder Do-it-yourself-Verfahren? Langfristige Planung von Instandhaltungsmaßnahmen und deren Finanzierung

Organe der Verwaltung

Rahmen für Tätigkeit von VBR und Verwalter

Bereitschaft und Fähigkeit, sich für Zwecke der WEG zur Verfügung zu stellen

Aufträge an Verwalter, Genehmigung der Budgets und Abrechnungen, Entlastungen, Wahl des VBR, Wahl von Ausschüssen

Der Verwalter

Rechte und Pflichten des Verwalters

Auswahl des Verwalters, professionell, intellektuell, Hausmeistertyp etc.

Aufwand Verwalter bei Umsetzung der Beschlüsse, Menge an Arbeit, Arbeitsweise, Rahmen für Entscheidungsspielräume des Verwalters

Tab. 2.4: Verflechtungen und Abhängigkeiten – Teil 1

Technische Verwaltung und Unterhaltung

Organe der Verwaltung

Der Verwalter

Recht

Technischer Fortschritt versus Einschränkung durch § 22 WEG

Gestalten Beschlüsse innerhalb rechtlicher Normen

Wirkt über Verbände auf Rechtsentwicklung ein

Soziales Gefüge

Ein gepflegtes Haus führt zu besserem Publikum …

Einfluss auf Mieter- und Bewohnerstruktur

Zustimmung nach § 18 WEG, Verfolgung von HO-Verstößen, Unterstützung HM bei Durchführung der HO, zum Teil Auswahl der Mieter

Entscheidungs-findungen

Technische Bedingungen, geänderte technische Normen, gesetzliche Auflagen hinsichtlich bedingter Beschlüsse und Maßnahmen

Erarbeiten mit Verwalter Tagesordnung der Versammlung, tragen Anträge vor, berichten über Prüfungen etc.

Bereitet Entscheidungsfindung vor, beeinflusst Entscheidungsfindung durch Beratung

Technische Verwaltung

Überwachung der Betreuung, vorbereitende Informationen bei Sanierungen, Beratung von Einzelheiten beschlossener Maßnahmen

Führt Beschlüsse der EV durch, vergibt Aufträge in technischer Hinsicht, ist verantwortlicher Betreuer für HM und sonstiges Personal

Organe der Verwaltung

Zeiteinsatz, Anforderung an fachliche Kompetenz

Arbeitet mit VBR und EV zusammen, organisiert EV

Der Verwalter

Haftung für Sicherheit und gesetzlich einzuhaltende Normen

Sucht Verwalter aus, schließt Vertrag mit Verwalter, prüft Jahresabrechnung, unterstützt Verwalter

Tab. 2.4: Verflechtungen und Abhängigkeiten – Teil 2

2.3 Gesetzliche und vertragliche Aufgaben

Die Handlungsgrundlage des WEG-Verwalters findet sich naturgemäß im Wohnungseigentumsgesetz, das in den §§ 19, 20, 27 und 28 die gesetzlichen Aufgaben exakt umreißt.

Neben dem Wohnungseigentumsgesetz hat der WEG-Verwalter eine Fülle weiterer Gesetze und Verordnungen zu beachten, die sich aus den jeweiligen Tätigkeitsfeldern innerhalb seiner Gesamtaufgaben ergeben. In formaler Hinsicht sind zum Beispiel Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO), des Arbeitsrechts, des Landesbaurechts und des kommunalen Satzungsrechts von Bedeutung. In technischer Hinsicht spielen unter anderem Immissions- und Emissionsverordnungen, Vorschriften zum Umweltrecht, TÜV-Sicherheitsvorschriften, Vorschriften der Gewerbeordnung und feuertechnische Vorschriften eine Rolle. In kaufmännischer Hinsicht sind Buchführungsvorschriften in Anlehnung an die GBO, Aufbewahrungsvorschriften und weitere Vorschriften, die sich aus der Rechtsprechung der letzten 60 Jahre bezüglich des Wohnungseigentums entwickelt haben, zu beachten.

Neben diesen gesetzlichen und quasi-gesetzlichen Vorschriften, die der Verwalter zu beachten hat, hat er eine durch Vertrag geregelte Leistung zu erbringen. Diese findet üblicherweise im Verwaltervertrag ihren Niederschlag. Daneben kann es sein, dass durch Beschlüsse Aufgaben zwischen den Vertragspartnern verteilt und dem Verwalter dadurch weitreichende zusätzliche Aufgaben übertragen werden. Darüber hinaus kommt es vor, dass der Verwalter – durch Vertrag – ausdrücklich die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander als für sich verpflichtend anerkennt, womit sich sein Vertragswerk um die in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft enthaltenen Vorschriften erweitert.

2.4 Kaufmännische Anforderungen

Grundsätzlich gibt es keinerlei inhaltliche Vorschriften, in welcher Weise ein Verwaltungsunternehmen kaufmännisch organisiert sein muss. Bestimmte Mindeststandards bezüglich der Buchhaltung und Buchführung ändern daran nichts. In der breiten Vielfalt, in der Betriebe die Verwaltung von Wohnungseigentum durchführen – vom nebenberuflichen Einmann- bis zum organisierten Managementbetrieb mit Hunderten von Mitarbeitern –, hat jeder Betrieb seine besondere Organisationsform gefunden. Unabhängig davon wird man jedoch die folgenden Anforderungen als Mindeststandard bezeichnen können:

Die Organisation muss von außen an den Verwaltungsbetrieb herangetragene Aufgaben in angemessener Zeit zu bearbeiten.

Die Buchführung muss eine Darstellungsform haben, die es einem buchhalterisch unvertrauten Wohnungseigentümer ermöglicht, in überschaubarer Zeit Auskunft zu erhalten über

– die Einnahmen/Ausgaben;

– das Geldvermögen seiner Gemeinschaft bzw. seinen eigenen Anteil.

Der Verwaltungsbetrieb muss die nötigen kaufmännischen Leistungen erbringen, um die Grundaufgaben des Verwalters durchzuführen. Dazu gehören unter anderem Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen, Beiratssitzungen, Organisation der notwendigen technischen Maßnahmen und Kommunikation mit den Eigentümern bzw. deren gewählten Vertretern.

In Deutschland gibt es mit der WEG-Reform seit dem 1.12.2020 den zertifizierten Verwalter nach § 26a, um diese Mindestanforderungen nachzuweisen. Zusätzlich benötigt der gewerbliche Wohnimmobilienverwalter eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c Abs. 1, Satz 1 Nr. 1 bis 4 Gewerbeordnung (GewO) zur Ausübung ihrer Tätigkeit. Darüber hinaus ist er verpflichtet, eine Gewerbeanzeige nach § 14 GewO abzugeben.

Es ergibt sich folgendes Bild:

Es wird ein eingerichteter Geschäftsbetrieb verlangt, das heißt ein Büro, das zu geschäftsüblichen Zeiten erreichbar ist.

Von den Hauptverantwortlichen des Betriebs wird erwartet, dass sie eine fachmännische Ausbildung zum WEG-Verwalter haben. Diese kann in jahrelanger Mitarbeit in einem qualifizierten Betrieb, in einer der vielfältigen angebotenen Spezialausbildungen oder in einer Kombination aus praktischer Tätigkeit und theoretischer Ausbildung bestehen. Großen Wert aber legen alle Verbände auf die Weiterbildung der WEG-Verwalter. Man hat in den letzten Jahren erkannt, dass das nötige Wissen auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsgesetzes so rasch zunimmt, dass eine einmalige Ausbildung für die weitere Arbeit nicht ausreichen kann.

Ferner fordern die Verbände eine Buchhaltung, die über die Anforderungen der Rechtsprechung hinausgeht: Neben dem Überblick über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Jahres sollen auch Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer in geordneter Form dargestellt werden. Dies ist nur in einer kaufmännischen doppelten Buchführung möglich.

Schließlich erwarten manche Verbände den Abschluss entsprechender berufsständischer Versicherungen, das heißt, neben einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, in Zukunft auch eine Vertrauensschadenversicherung und eventuell die Teilnahme am Feuerwehrfonds der Verwalter.

2.5 Umweltbewusstsein in der WEG-Verwaltung

Umweltbewusstsein, Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass WEG-Verwaltung und Umweltbewusstsein wenig miteinander zu tun haben. Überraschenderweise gibt es aber eine Vielzahl von Bereichen, in denen der Verwalter durch eigenes Handeln oder Veranlassung einen positiven Einfluss auf die Umwelt nehmen kann. Als Beispiele seien hier aufgeführt: Die Verminderung des Restmüllaufkommens, die Einführung von Energie- und Wassersparmaßnahmen, die wassersparende und schadstoffarme Unterhaltung von Gartenflächen, die Anlage eines Gründaches, die Überwachung und Beachtung von Gewässerschutzvorschriften im Öltankbereich oder die Einweisung von Hausmeistern zu umweltbewusstem Handeln. Wenn man die Vielfalt der Möglichkeiten betrachtet, wird einem sehr rasch bewusst, dass der Verwalter auch hier eine sehr hohe Verantwortung trägt, der er zuallererst im Rahmen seines eigenen Betriebs nachkommen sollte.

2.6 Hilfe durch EDV

E-Mail, Der Siegeszug der elektronischen Datenverarbeitung hat selbstverständlich auch vor dem Verwaltungsbetrieb nicht haltgemacht. Zunächst wurden die Buchhaltungen auf EDV umgestellt, inzwischen hat sich die EDV generell etabliert. Von der Kommunikation über die Archivierung, Berechnung und Auswertung von Daten, das papierlose Büro bis hin zur Nutzung von Big Data – die Vielzahl der Möglichkeiten lassen sich kaum erahnen. Zudem bietet das Internet eine nahezu unerschöpfliche Informationsquelle, die auch dem Verwalter vielseitig zur Verfügung steht.

Die grundlegende Bedeutung und Vielzahl an Möglichkeiten auf dem Gebiet der EDV machen es inzwischen unmöglich, diese auch nur teilweise abzudecken. Daher verweisen wir hier auf die entsprechenden Fachbücher.

2.7 Strategie und Psychologie im Verwaltungsberuf

Psychologie im Verwaltungsberuf, E-Mail, In Eigentümergemeinschaften – insbesondere in größeren – kann es durch Missverständnisse oder gezielte Desinformation zu psychologischen Großwetterlagen kommen. In einer solchen Situation kann man mit verwaltungstechnischen Mitteln kaum etwas aufhalten. Ein Verwalter, der glaubt, dass er mit der Beherrschung von Buchhaltung, Technik und Organisation ein guter Verwalter sei, wird sehr schnell merken, dass er das Element Psychologie unterschätzt hat.

Verliert ein Verwalter das Verwaltungsamt in einer Gemeinschaft, liegt das meist an der psychologischen Dynamik. Das Verwalteramt wird nicht dadurch beendet, dass zwei Partner sich nicht mehr vertragen oder ihren Vertrag gegenseitig kündigen, sondern dass sich einer der Partner – die Eigentümergemeinschaft – aus einer Vielzahl von Elementen und Meinungen zusammensetzt. Alle Aspekte der Gruppendynamik, der Gruppentheorie und der Gruppenpsychologie spielen hier eine Rolle und jeder Verwalter sollte sich die in Kapitel 9 erläuterten Grundbegriffe sehr sorgfältig ansehen und versuchen, hilfreiche Techniken zu erlernen.

Allerdings sei klargestellt, dass gute Psychologie fundiertes Fachwissen nicht ersetzen kann. Aber eine gute Verwaltung in kaufmännischer und technischer Hinsicht zusammen mit einem guten Verkauf dieser Leistung sichert dem Verwaltungsunternehmen seine Aufträge mit hoher Wahrscheinlichkeit.

2.8 Bautechnik, Sanierung und Reparatur

Instandhaltung, Reparatur, Zu Beginn der 1970er-Jahre lag der Schwerpunkt jeder Verwaltungstätigkeit auf dem kaufmännischen, sprich dem buchhalterischen Teil. Im Alterungsprozess der damals entstandenen Eigentümergemeinschaften und aufgrund von deren bautechnischen Komplexität wurden die Sanierungstechnik und -organisation immer wesentlicher. Heute kann ein Verwalter ohne Grundkenntnisse in Sanierungstechnologie nicht einmal mit den Fachleuten verhandeln. Denn schon die Auswahl des richtigen Fachmanns setzt gewisse Fachkenntnisse voraus. Beispielsweise muss der Verwalter mit den Gewerken eines Gebäudes vertraut sein. Er muss über unterschiedlichste Facetten, die ihm bei der Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums helfen können, informiert sein: Sanierungsmöglichkeiten und -wahrscheinlichkeiten, über die möglichen Kosten, über die üblichen Sanierungs- und Reparaturintervalle und über diejenigen Handwerker, Institutionen, Architekten, Hochbauingenieure, TÜV, DEKRA etc.

Der Verwalter kann sich nicht erst dann mit den bautechnischen Aspekten vertraut machen, wenn eine Sanierung unmittelbar bevorsteht. Es wird vom ihm erwartet, dass er allgemeine Kenntnisse bereits im Vorfeld erworben hat.

Im Kapitel 10 werden die technischen Gewerke von Gebäuden vorgestellt und einige Besonderheiten bei deren Instandhaltung bzw. Instandsetzung aufgezeigt.

2.9 Instandhaltung

Es gehört zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters, die Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu überwachen, den Eigentümern sinnvolle Vorschläge in der Eigentümerversammlung zu machen oder sie machen zu lassen, Kostenschätzungen abzugeben und die entsprechenden finanziellen Mittel durch Beschlüsse und deren anschließende Umsetzung zu organisieren.

Bei dieser Maßnahme kann ihm das inzwischen entwickelte System der individuellen Instandsetzungsrückstellungsplanung (IIRP) behilflich sein. Allerdings kann auch dieses System nicht ohne erhebliche praktische Kenntnisse und logisches Mitdenken angewendet werden. Es ist keinesfalls ein Ersatz für nicht erledigte »Hausaufgaben«, sondern hilft dem kompetenten Verwalter, seine Aufgabe präziser und schneller zu erledigen.

Kapitel 11 beschreibt die Problematik der Instandhaltungsrückstellung und stellt das System der IIRP als individuelle und präzise Berechnungsmethode vor.

2.10 Haftung und Versicherungen

Der Verwalter haftet gegenüber den Wohnungseigentümern – seinen Kunden – drei Jahre. Schon aus dieser langen Haftungszeit ergibt sich für ihn ein erhebliches Risiko. Darüber hinaus ist das Amt des Verwalters so umfassend und die Normierung der an ihn gestellten Aufgaben so unpräzise, dass es einen breiten Freiraum für Haftungsansprüche an den Verwalter gibt. Unglücklicherweise ist der Verwalter oft die einzige Adresse, die den Eigentümern bleibt, wenn sie Ansprüche stellen wollen. In vielen Fällen sind Bauträger, Bauunternehmer, Architekten und alle am Bau Beteiligten längst wirtschaftlich tot oder die Ansprüche an sie sind verjährt, sodass bei Auftreten größerer Mängel – selbst wenn es sich um Baumängel handelt – der Verwalter oft als Anspruchsgegner übrig bleibt. Tauchen bei Sanierungen unerwartete Probleme auf, ist auch hier die Haftung des Verwalters sehr viel schneller gegeben, als der Laie es sich vorzustellen vermag.

Der Verwalter trägt ein weiteres Risiko, da er für erhebliche Mengen treuhänderischen Geldes und dessen Verwendung verantwortlich ist. Selbst bei größter Sorgfalt können aufgrund der Vielzahl kleiner Vorgänge Fehler passieren.

Doch er kann sich gegen die Folgen absichern. Dazu werden in Kapitel 12 Funktion und Inhalt von Sach-, Haftpflicht-, Vermögensschaden- und Vertrauensschadenversicherungen erläutert. Da Verträge und Prämien verschiedener Versicherungsgesellschaften oft unübersichtlich und nicht zu vergleichen sind, werden praktische Tipps zu Abschluss und Kündigung eines Versicherungsvertrags und zur »richtigen« Abwicklung eines Versicherungsfalls gegeben.

2.11 Rundfunk-, Fernseh- und Multimediaversorgung von Wohnungen

Internet, Telekommunikation, Multimedia, Die rasante Entwicklung der neuen Medien ist in aller Munde. Telefonie und Internet verschmelzen, »Voice over IP« ist ebenso auf dem Vormarsch wie das digitale Fernsehen, YouTube und die Social Media. All dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die Gesellschaft und damit auch auf den Lebensmittelpunkt der Menschen – die Wohnung. Ganz unvermittelt und ungewollt steht dadurch der Wohnungsverwalter im Interessenwiderstreit. Die Wohnungsnutzer erwarten von ihm auch in Fragen der »neuen Medien« kompetente Beratung und fachlich fundierte Entscheidungshilfen. Das beginnt bei der Integration und Pflege von Funknetzwerken, geht über die korrekte Verkabelung für Telefon- und Internetdienstleister und die Debatte um die letzte Meile und führt bis hin zum Reizthema der Satellitenantenne.

Da weitere Neuerungen jährlich aufblühen, widmet sich Kapitel 13 einer Einführung zum Stand der Technik und deutet die Problematik der Rechtsprechung der Wohnungsversorgung mit modernen Medien an.

3 Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnungseigentums

von Hanno Musielack

Nach den schlechten Erfahrungen mit dem sogenannten Stockwerkseigentum und in der Absicht eine besondere Form des Eigentums bezogen auf Wohnungen zu ermöglichen, schuf der Gesetzgeber im Jahr 1951 das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Mit diesem Gesetz ermöglichte er Abweichungen von den §§ 93, 94 BGB enthaltenen Regeln, nach der Eigentum an Gebäudeteilen und Räumen allein nicht zulässig ist. So ermöglichte das WEG die Bildung von Sondereigentum an bestimmten Räumen eines Gebäudes. Dieses Eigentum eigener Art gewann in der Praxis immer mehr an Bedeutung und ist aus dem heutigen Grundstücksverkehr nicht mehr wegzudenken. Zugleich ist dieses Eigentum jedoch gerade aufgrund seiner Besonderheit mit speziellen praktischen und rechtlichen Problemen behaftet. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber den sogenannten Wohnungseigentumsverwalter im WEG vorgesehen.

3.1 Das Wohnungseigentumsgesetz als Grundlage des ­Eigentümer- und Verwalterhandelns

Neben kaufmännischem Wissen muss der Fachverwalter über solide Grundkenntnisse des Inhalts, der An­wendung und Auslegung des Wohnungseigentumsgesetzes verfügen. Für das Handeln des Verwalters ist zunächst einmal Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft bestimmend. Tatsächlich ist die Kenntnis der Bestimmungen des Wohnungseigen­tumsgesetzes als Grundlage für ein sachgerechtes Verwalterhandeln unbedingt notwendig. Nur der sichere Umgang mit dem WEG wird dem Auftreten des Verwalters in den Eigentümerver­sammlungen die nötige Souveränität und Autorität verleihen, um bei der Durchsetzung einer ordnungsge­mäßen Verwaltung von Gemeinschaften erfolgreich bestehen zu kön­nen. Demgemäß orientieren sich die folgenden Ausführungen im Wesentlichen am Aufbau des Wohnungsei­gentumsgesetzes in der Fassung vom 16.10.2020, gültig ab 01.12.2020. Stellenweise wird das »alte« Recht, das bis zum 30.6.2007 galt, dargestellt; sowie das »Zwischenrecht«, für die Zeit vom 01.07.2007 bis zum 30.11.2020.

3.1.1 Der wesentliche rechtliche Unterschied zwischen BGB-Gemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft

Ein wesentlicher Unterschied zwischen einer BGB-Gemeinschaft »Bruchteilsgemeinschaft« und einer Wohnungseigentümergemein­schaft »WEG-Gemeinschaft« besteht in der dinglichen Zuordnung des Objekts zu den Teil­habern der Gemeinschaft. Nehmen wir an, eine BGB-Gemeinschaft besitzt ein Haus. Das Haus gehört bruchteils-gemeinschaftlich fünf Eigentümern. Aber keiner davon kann sagen, wem welche Wohnung im Haus ge­hört. Der Grund hierfür liegt darin, dass gemeinschaftliches Eigentum Miteigentum nach Bruchteilen im Sinne der §§ 1008 ff. BGB ist: Es liegt keine reale Zuordnung der Sache (Sondereigentum) vor, sondern eine ideelle Teilung des sich auf die ganze Sache beziehenden Eigentumsrechts.

Anders gestaltet sich die dingliche Zuordnung des Eigentums in einer WEG-Gemeinschaft: Ein Käufer erwirbt laut Teilungserklärung einen ideellen Miteigentumsanteil von xyz/1.000, verbunden mit dem realen Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss links und den dazugehörigen Keller Nr. 1.

Was hat nun dieser Käufer tatsächlich erworben? Er hat nicht etwa »eine Wohnung«, sondern vielmehr einen Miteigentumsanteil gekauft. Sein Miteigentumsanteil von xyz/1.000 an dem gesamten Haus inklusive Grundstück stellt seine Eintrittskarte in den »Club« der Eigentümergemeinschaft im Sinne der WEG dar. Sein Miteigentumsanteil ist untrennbar verbunden mit einer bestimmten Wohnung – eine Wohnung, die im Sondereigentum nur desjenigen steht, der diesen Miteigentumsanteil hat. Den meisten Eigentümern ist dieser Sachverhalt nicht klar oder gar nicht erst bekannt. Die »eigene« Wohnung ist immer an einen Miteigentumsanteil gebunden. Die Verbindung des Miteigentumsanteils mit einem Sondereigentum ist weder austauschbar noch veränderbar. Um Änderungen zu bewirken, müssten alle Eigentümer zum Notar gehen und eine neue Teilungserklärung beurkunden. In der WEG-Gemeinschaft ist der Miteigentumsan­teil mit dem Sondereigentum fest verbunden, während es in der Bruchteils-Gemeinschaft zwar Miteigentums­anteile gibt, denen aber kein Sondereigentum zugeordnet ist.

3.1.2 Die WEG als teilrechtsfähiger Verband

Wie dargestellt, folgt die Wohnungseigentümergemeinschaft unter dem Blickwinkel ihrer sachenrechtlichen Einordnung der Konzeption der Bruchteilsgemeinschaft nach BGB. Das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft enthält in der gesetzlichen Ausbildung Entlehnungen aus dem Vereinsrecht und dem Gesellschaftsrecht, wie dies insbesondere den Regelungen der Eigentümerversammlung und der Stimmrechte zu entnehmen ist. Vor diesem Hintergrund herrschte die Auffassung im Selbstverständnis der Eigentümergemeinschaft vor, dass diese selbst nicht rechtsfähig sei. Rechtsfähigkeit bedeutet die Eigenschaft, im eigenen Namen selbst im Rechtsverkehr aufzutreten und damit Rechte und Pflichten zu begründen. Trotz der Parallelen zum Gesellschaftsrecht wie zum Vereinsrecht sei die Eigentümergemeinschaft eben in der Grundstruktur ein Zusammenschluss einzelner Eigentümer, die insoweit auch nach außen aufträten.