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- Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
- Kategorie: Fachliteratur
- Serie: kurz&konkret
- Sprache: Deutsch
Im Regelfall endet das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Mieters oder des Vermieters. Da der Mieter aber einen gesetzlichen Kündigungsschutz genießt, sind die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden, eingeschränkt. Nur wenn der Vermieter ein »berechtigtes Interesse« an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann er den Mietvertrag ordentlich unter Wahrung der Fristen kündigen. Folglich sind die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter rar, wenn sich der Mieter keiner Pflichtverletzung schuldig macht. Vor allem die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat in der Praxis große Bedeutung. Unabhängig davon kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen auch außerordentlich fristlos oder fristgemäß kündigen. In jedem Fall aber muss die Kündigung des Vermieters den gesetzlich vorgegeben inhaltlichen und formellen Anforderungen und Kündigungsfristen genügen. Um diese Anforderungen zu kennen und zu verstehen, haben wir diesen Ratgeber für Sie geschrieben. Wir beantworten Ihnen u.a. folgende Fragen: - Wann ist eine ordentliche Kündigung ausnahmsweise auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses zulässig? - Welche Pflichtverletzungen des Mieters rechtfertigen die ordentliche Kündigung durch den Vermieter? - Welche Kündigungsgründe stellen ein berechtigtes Interesse dar? - Wann kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht? - Wann kann ich den Mietvertrag kündigen, weil ich an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung gehindert bin? - Wann ist eine ordentliche Kündigung selbst bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nicht zulässig ist? - Welche Kündigungsfrist muss ich bei der ordentlichen Kündigung einhalten? - In welchen Fällen kann ich als Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen? - Wann darf ich als Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen? - Wann darf ich als Vermieter das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters außerordentlich kündigen? - Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss die ordentliche oder außerordentliche Kündigung entsprechen? - Wie muss ein korrektes Kündigungsschreiben aussehen?
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Seitenzahl: 70
Veröffentlichungsjahr: 2026
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Zum Zwecke der besseren Lesbarkeit verwenden wir allgemein die grammatisch männliche Form. Selbstverständlich meinen wir aber bei Personenbezeichnungen immer alle Menschen unabhängig von ihrer jeweiligen geschlechtlichen Identität.
Inhaltsübersicht
1 Formalien der Kündigung
1.1 Richtiger Absender
1.1.1 Kündigung bei mehreren Vermietern
1.1.2 Kündigung durch Bevollmächtigten
1.2 Richtiger Adressat
1.3 Form
1.4 Inhalt der Kündigungserklärung
1.5 Angabe der Kündigungsgründe
1.6 Zugang der Kündigung
2 Ordentliche Kündigung
2.1 Ausschluss der ordentlichen Kündigung
2.2 Berechtigtes Interesse des Vermieters
2.2.1 Kündigungsgründe
2.2.2 Kündigung ohne berechtigtes Interesse
2.3 Kündigungsfrist
2.4 Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung
2.4.1 Erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten
2.4.2 Einzelfälle
2.4.3 Begründung der Kündigung
2.5 Kündigung wegen Eigenbedarfs
2.5.1 Privilegierter Personenkreis
2.5.2 Wohnbedarf des Vermieters
2.5.3 Vernünftige und nachvollziehbare Gründe
2.5.4 Wenn mehrere Wohnungen für den Eigenbedarf infrage kommen
2.5.5 Ausschluss der Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs
2.5.6 Anbietpflicht des Vermieters
2.5.7 Begründung der Kündigung
2.6 Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
2.6.1 Absicht zur wirtschaftlichen Verwertung
2.6.2 Hinderung angemessener Verwertung
2.6.3 Erhebliche Nachteile
2.6.4 Ausgeschlossene Gründe
2.6.5 Rechtsmissbräuchliche Ausübung des Kündigungsrechts
2.6.6 Begründung der Kündigung
2.7 Kündigung wegen sonstiger berechtigter Interessen
2.7.1 Kündigungsgründe
2.7.2 Begründung der Kündigung
3 Außerordentliche fristlose Kündigung
3.1 Allgemeine Anforderungen an die fristlose Kündigung
3.1.1 Frist für Erklärung der Kündigung
3.1.2 Abmahnung
3.1.3 Begründung der Kündigung
3.2 Fristlose Kündigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter
3.3 Fristlose Kündigung wegen unbefugter Überlassung der Wohnung an Dritte
3.4 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
3.4.1 Kündigungsgründe
3.4.2 Verschulden des Mieters
3.4.3 Ausgleich der Rückstände durch den Mieter
3.5 Fristlose Kündigung wegen Verzugs mit Sicherheitsleistung
3.6 Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
3.7 Fristlose Kündigung aus sonstigem wichtigen Grund
3.7.1 Ständige unpünktliche Zahlungen
3.7.2 Weitere Kündigungsgründe
4 Außerordentliche fristgemäße Kündigung nach Tod des Mieters
4.1 Kündigung bei Eintritt des Ehegatten oder der Kinder in das Mietverhältnis
4.2 Kündigung bei Eintritt der Erben in das Mietverhältnis
Dem Mieter kündigen: kurz&konkret!
Ein Wohnungsmietverhältnis endet regelmäßig durch eine Kündigung des Vermieters oder des Mieters. In Betracht kommen zahlreiche verschiedene Kündigungstatbestände. Grundsätzlich wird bei der Vermieterkündigung unterschieden zwischen der ordentlichen fristgemäßen, der außerordentlichen fristlosen und der außerordentlichen fristgemäßen Kündigung.
Wegen des dem Mieter eingeräumten gesetzlichen Kündigungsschutzes sind Ihre Möglichkeiten, als Vermieter das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden, allerdings eingeschränkt. Unabhängig von den verschiedenen Kündigungsmöglichkeiten müssen Sie aber auf jeden Fall bei der Kündigung die gesetzlich vorgegebenen Formalien beachten.
Wann kann ich als Vermieter das Mietverhältnis ordentlich fristgemäß kündigen?
Wegen des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters können Sie einen Wohnungsmietvertrag grundsätzlich nur dann ordentlich kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Sie an der Wohnung Eigenbedarf geltend machen oder durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden.
Kann ich das Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse fristgemäß kündigen?
Bei bestimmten Wohnungsmietverhältnissen kann das Mietverhältnis auch dann vom Vermieter gekündigt werden, wenn er kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das ist insbesondere bei einer Mietwohnung im Zweifamilienhaus der Fall. Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von Ihnen selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen können Sie auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf. In diesem Fall verlängert sich allerdings die Kündigungsfrist um drei Monate. Im Kündigungsschreiben müssen Sie ausdrücklich angeben, dass Sie von der erleichterten Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen. Diese Angabe ist Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung.
Wann kann ich den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen?
Die Kündigung ist zulässig, wenn Sie die Wohnräume für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen. Zum begünstigten Personenkreis gehören der Vermieter selbst, nahe Verwandte (Ehegatte, Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, Stiefkinder) und Angehörige des Vermieterhaushalts (z.B. Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft, Hausangestellte, Erzieher, Betreuer). Für entferntere Verwandte (Cousin, Cousine, Onkel, Tante, Schwager, Schwägerin) kann nur dann Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn tatsächlich ein enges Familienverhältnis besteht und sich für den Vermieter darüber hinaus eine moralische Verpflichtung zur Unterstützung dieser Personen ergibt.
Welche Kündigungsfrist gilt bei einer ordentlichen Kündigung?
Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt drei Monate zum Monatsende. Sie verlängert sich aber bei Wohnraummietverhältnissen nach einer Überlassungszeit von fünf Jahren auf sechs Monate und nach einer Überlassungszeit von acht Jahren auf neun Monate. Der Lauf der Kündigungsfrist beginnt mit dem Tag des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter. Soll der Monat, in dem die Kündigung erfolgt, für die Berechnung der Kündigungsfrist mit berücksichtigt werden, muss die Kündigungserklärung spätestens am dritten Werktag dieses Monats dem Mieter zugegangen sein.
Wann kann ich das Mietverhältnis fristlos kündigen?
Sie können das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein »wichtiger Grund« vorliegt. Der wichtigste außerordentliche Kündigungsgrund ist der Zahlungsverzug des Mieters. Daneben kommt die fristlose Kündigung insbesondere in Betracht, wenn durch den Mieter die Mietsache gefährdet ist, der Mieter die Wohnung unbefugt untervermietet, er mit einer Sicherheitsleistung in Verzug gerät oder er den Hausfrieden stört.
Wann kann ich den Mietvertrag wegen Mietrückstands kündigen?
Sie können das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Daneben kann die fristlose Kündigung in Betracht kommen, wenn die Miete vom Mieter ständig unpünktlich gezahlt wird.
Kann ich das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter stirbt?
Nach dem Tod des Mieters treten der Ehegatte oder andere Familienangehörige, mit denen der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, automatisch in das Mietverhältnis ein. Nur wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Treten weder der Ehegatte noch Familienangehörige in das Mietverhältnis ein, so wird es mit den Erben des verstorbenen Mieters fortgesetzt. Auch in diesem Fall können Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen; ein berechtigtes Interesse für die Kündigung benötigen Sie allerdings in diesem Fall nicht.
Muss ich bei der Kündigung eine bestimmte Form beachten?
Sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche (fristlose oder fristgemäße) Kündigung schreibt das Gesetz Schriftform vor. Sie müssen die Kündigungserklärung also eigenhändig unterschreiben. Unzulässig ist eine mündliche Kündigung oder eine solche per Fax oder E-Mail. Erfolgt die Kündigung nicht schriftlich, ist sie in vollem Umfang unwirksam.
1 Formalien der Kündigung
Als Vermieter müssen Sie bestimmte Formalien beachten, wenn Sie einen Wohnungsmietvertrag kündigen wollen. Anderenfalls ist die Kündigung unwirksam. Voraussetzung für eine formal wirksame Kündigung ist, dass
der richtige Vermieter kündigt,
die Kündigung an den richtigen Mieter gerichtet ist,
die gesetzlich vorgeschriebene Form beachtet wird und
die Kündigung ausreichend begründet wird, soweit dies gesetzlich vorgeschrieben ist.
1.1 Richtiger Absender
Zur Kündigung des Mietverhältnisses ist nur der Vermieter berechtigt. Die Kündigung kann auch durch einen Vertreter ausgesprochen werden.
1.1.1 Kündigung bei mehreren Vermietern
Sind mehrere Personen Vermieter, muss die Kündigung von allen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden. Als Absender der Kündigung müssen alle Vermieter angegeben werden.
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Tipp: Gut zu wissen: Weigert sich bei einer Personenmehrheit von Vermietern ein Mitvermieter, an der Kündigung mitzuwirken, kann er von den anderen Mitvermietern verklagt und vom Gericht zur Mitwirkung verurteilt werden. Die Mitwirkung kann allerdings nur verlangt werden, wenn die auszusprechende Kündigung berechtigt ist (LG Hamburg, Az. 11 U 47/01).
Eheleute als Vermieter
Sind Ehegatten Vermieter der Wohnung, können nur beide Partner gemeinsam das Mietverhältnis kündigen. Beide Ehepartner müssen also die Kündigung unterschreiben, anderenfalls ist die Kündigung unwirksam. Möglich ist es auch, dass ein Ehepartner den anderen beim Ausspruch der Kündigung vertritt. In diesem Fall muss der kündigende Ehepartner dann aber das Vertretungsverhältnis offenlegen und eine Originalvollmacht vorlegen.
Erbengemeinschaft als Vermieter
Stirbt der Vermieter, so tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein. Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft. Vermieter sind in diesem Fall alle Mitglieder der Erbengemeinschaft.
Das ist wichtig: Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrags gehört regelmäßig zu einer Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses. Für die Kündigung des Mietvertrags bedarf es deshalb grundsätzlich keines einstimmigen Beschlusses der Miterben, ausreichend ist vielmehr ein Mehrheitsbeschluss (BGH, Az. XII ZR 210/05).
