Green Leases E-Book

Konrad Hedemann

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 235

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Grüne Mietverträge, sogenannte Green Leases, legen Nachhaltigkeitsverpflichtungen oder -anstrengungen zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen fest. Diese sollen die Erreichung der Klimaziele im Gebäudebetrieb sicherstellen. Dieses Buch führt in die Hintergründe und Ziele grüner Mietvertragsklauseln ein und zeigt den Mehrwert für beide Vertragsparteien auf. Es stellt die verschiedenen Anwendungsbereiche vor und bietet einen Leitfaden für die praktische Umsetzung und Formulierung individuell zugeschnittener Green-Lease-Klauseln. In jedem Themenfeld werden zudem die Wirkungsgrade der Green-Lease-Klauseln für die Gebäudezertifizierungen DGNB Gebäude im Betrieb und BREEAM In-Use International Commercial erläutert. Mit zahlreichen Umsetzungsbeispielen für Gewerbe- und Wohnraummietverträge. Nur mit allumfassenden und wechselseitigen Nachhaltigkeitsstrategien lassen sich die Klimaziele im Gebäudesektor erreichen. Inhalte: - Hintergrund, Zielsetzung und Ursprung - Einsatzbereiche, Aufbau und Limitierungen - Internationale und nationale Praxisanwendung: Australien, Vereinigtes Königreich, Schweden, Frankreich, Niederlande und Deutschland - Unterschiede der Implementierung zwischen Wohn- und Gewerbemietverträgen - Vorteile für beide Parteien: Klimaziele und 17 SDGs, Energiepreise und CO2-Steuer, Miet- und Verkaufspreise, Leerstandsraten, Gebäudezertifizierungen u. v. m. - Anwendungsbereiche: Energie, Wasser, Abfall und Recycling, Ausbaumaßnahmen, Beschaffung und Bewirtschaftung, Reinigung, Biodiversität, Mobilität, Gesundheit und Wohlbefinden, Mieterkommunikation, Mitwirkung Gebäudezertifizierungen, Nachweisführung, mieterseitige monetäre Partizipation Die digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzenden Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren Büchern Jetzt nutzen auf mybookplus.de.  

Leseprobe

[7]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwortAbkürzungsverzeichnisA Green Leases in der Immobilienwirtschaft1 Hintergrund2 Zielsetzung und Ursprung3 Green Leases in der Praxis3.1 Einsatzbereiche und Limitierungen3.2 Aufbau3.3 Internationale Anwendung3.3.1 Australien3.3.2 Vereinigtes Königreich3.3.3 Schweden3.3.4 Niederlande3.3.5 Frankreich3.4 Nationale Anwendung4 Mehrwert für Vermietende und Mietende4.1 Klimaziele und 17 SDGs4.2 Regulatorik4.3 Berichtswesen4.4 Energiepreise und CO2-Steuer4.5 Verfügbarkeit von Verbrauchsdaten4.6 Gebäudezertifizierungen4.7 GRESB4.8 Mietpreise4.9 Verkaufspreise4.10 Leerstandsraten4.11 Gesundheit und Wohlbefinden4.12 ReputationB Anwendungsbereiche von Green Leases5 Einleitendes Statement5.1 Zielsetzung5.2 Revision der Zielsetzung5.3 Green-Lease-Formulierungsvorschlag6 Energie6.1 Verbrauchsreduktion6.2 Technische Ausstattung6.3 Nutzerverhalten6.4 Verbrauchsdatenerfassung6.5 Erneuerbare Energien6.6 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen6.7 Green-Lease-Formulierungsvorschlag7 Wasser7.1 Wasserverbrauch reduzieren7.2 Wassermonitoring7.3 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen7.4 Green-Lease-Formulierungsvorschlag8 Abfall und Recycling8.1 Abfall- und Recyclingmanagement8.2 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen8.3 Green-Lease-Formulierungsvorschlag9 Ausbaumaßnahmen9.1 Umweltfreundliche und nutzerorientierte Materialien9.2 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen9.3 Green-Lease-Formulierungsvorschlag10 Beschaffung und Bewirtschaftung10.1 Beschaffung10.2 Bewirtschaftung10.3 Wirtschaftlichkeitsgebot10.4 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen10.5 Green-Lease-Formulierungsvorschlag11 Reinigung11.1 Umweltfreundliche Reinigungsmittel11.2 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen11.3 Green-Lease-Formulierungsvorschlag12 Biodiversität12.1 Biodiversitätsverlust12.2 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen12.3 Green-Lease-Formulierungsvorschlag13 Mobilität13.1 Nachhaltige Mobilität13.2 Mobilitätsmanagement13.3 Elektromobilität13.4 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen13.5 Green-Lease-Formulierungsvorschlag14 Gesundheit und Wohlbefinden14.1 Innenraumqualität14.1.1 Gesundheitsschädigende Materialien14.1.2 Gesundheitsschädigende Raumfeuchtigkeit14.1.3 Gesundheitsschädigende Störfaktoren14.2 Außenraumqualität14.3 Beschwerdemanagement14.4 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen14.5 Green-Lease-Formulierungsvorschlag15 Mieterkommunikation15.1 Mieterengagementprogramme15.2 Mietergespräche15.3 Green-Lease-Wirkungsfelder auf Gebäudezertifizierungen15.4 Green-Lease-Formulierungsvorschlag16 Mitwirkung an Gebäudezertifizierungen16.1 Einbindung der Mietenden16.2 Green-Lease-Formulierungsvorschlag17 Nachweisführung17.1 ESG-Berichtswesen17.2 Green-Lease-Formulierungsvorschlag18 Mieterseitige monetäre Partizipation an Nachhaltigkeitsmaßnahmen18.1 Split-Incentive-Problem18.2 Möglichkeiten zur Kostenaufteilung18.2.1 Anteilige Umnutzung von Mieterausbaukostenzuschüssen/mietfreien Zeiten18.2.2 Anteilige Umnutzung von Mieterhöhungen18.2.3 Direkte Beteiligung an Nachhaltigkeitsmaßnahmen18.2.4 Anteilige Umlage der Energiekosteneinsparung18.3 Förderungen18.4 Green-Lease-Formulierungsvorschlag19 Soziale Kriterien20 Vertragsbruch21 AusblickC Green Leases – Beispiele22 Gewerbemietverträge23 Wohnmietverträge24 Anhang24.1 Wirkungsfelder der Green Leases anhand der DGNB-Gebäude-im-Betrieb-Kriterien (Version 2020)24.2 Wirkungsfelder Green Leases anhand der BREEAM-In-Use-International-Commercial-Kriterien (Version 6.0)LiteraturverzeichnisDer AutorStichwortverzeichnisDigitale Extras

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Konrad Hedemann

Green Leases

1. Auflage, Mai 2023

© 2023 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

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Bildnachweis (Cover): © iStock.com/MicroStockHub; Autorenfoto: Autorenfoto: © PATRIZIA SE

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Ursula Thum, Text+Design Jutta Cram, Augsburg

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[11]Vorwort

Grüne Mietverträge, sogenannte Green Leases, legen Nachhaltigkeitsverpflichtungen bzw. Nachhaltigkeitsbemühungen zwischen Vermietenden und Mietenden fest. Die in Green Leases vereinbarten Bestimmungen umfassen unter anderem

Ziele zur Reduktion von Energieverbräuchen und CO2-Emissionen,die Offenlegung von Verbrauchsdaten,den Einsatz von erneuerbaren Energien,die schonende Nutzung von Trinkwasser,die Implementierung eines Abfall- und Recyclingmanagements,die Förderung der Kreislaufwirtschaft,Vorgaben zu nachhaltigen Mieterausbauten,Strategien für die Beschaffung und Bewirtschaftung eines Gebäudes,die Stärkung der Biodiversität am Standort,die Förderung eines nachhaltigen Mobilitätsmanagements sowieStrategien für die Gesundheit und das Wohlbefinden der Gebäudenutzenden.

Sofern für das Gebäude relevant, können darüber hinaus Klauseln zur Mitwirkung der Mietenden an Gebäudezertifizierungen und Nachhaltigkeitsbenchmarks sowie die monetäre Partizipation an Nachhaltigkeitsmaßnahmen implementiert werden.

Der erste Teil des Buches »A Green Leases in der Immobilienwirtschaft« betrachtet den Wirkungskontext von grünen Mietvertragsklauseln, indem zunächst auf deren Ursprung und die Zielsetzung eingegangen wird. Danach werden internationale und nationale Praxisanwendungen sowie Unterschiede der Implementierung zwischen Wohn- und Gewerbemietverträgen erläutert. Zudem wird der Mehrwert von Green Leases für Vermietende und Mietende durch verschiedene Nutzungsfelder analysiert und dargestellt.

Im zweiten Teil des Buches »B Anwendungsbereiche von Green Leases« werden die unterschiedlichen Einsatzfelder von grünen Mietverträgen erläutert. Diese umfassen 16 Themengebiete und geben den Lesenden eine Anleitung zur praktischen Umsetzung und Formulierung von individuell zugeschnittenen Green-Lease-Klauseln. Die Themengebiete umfassen ein einleitendes Statement, Energie, Wasser, Abfall und Recycling, Ausbaumaßnahmen, Beschaffung und Bewirtschaftung, Reinigung, Biodiversität, Mobilität, Gesundheit und Wohlbefinden, Mieterkommunikation, Mitwirkung Gebäudezertifizierungen, Nachweisführung, mieterseitige monetäre Partizipation an Nachhaltigkeitsmaßnahmen, soziale Kriterien sowie Vertragsbruch. In jedem Themenfeld werden die Wirkungsgrade der Green-Lease-Klauseln für die Gebäudezertifizierungen DGNB Gebäude im Betrieb und BREEAM In-Use International Commercial[12]erläutert sowie Formulierungsvorschläge für praxisnahe Klauseln präsentiert. Begleitet werden die Kapitel von Tipps zur Umsetzung dieser Klauseln.

Im dritten Teil des Buches »C Green Lease Beispiele« werden zusammenfassende Green-Lease-Umsetzungsbeispiele für Gewerbe- und Wohnmietverträge präsentiert.

Aufgrund der sich stetig ändernden Gesetzesvorschriften stellen die in diesem Buch präsentierten Formulierungsvorschläge keine rechtlich bindenden Vertragsklauseln dar. Sie dienen als Orientierungshilfe und müssen je nach Gebäudelage, Nutzungsklasse und Mietverhältnis individuell abgestimmt und rechtlich geprüft werden.

Hamburg, im Februar 2023

Konrad Hedemann

[13]Abkürzungsverzeichnis

BBPBetter Buildings PartnershipBMUVBundesministerium für Umwelt, Naturschutz, nukleare Sicherheit und VerbraucherschutzBREEAMBuilding Research Establishment Environmental Assessment MethodologyCBD COPConvention on Biological Diversity Conference of the PartiesCDPCarbon Disclosure ProjectCEECentral and Eastern EuropeCO2KohlenstoffdioxidCRREMCarbon Risk Real Estate MonitorCSRCorporate Social ResponsibilityDACHDeutschland, Austria, Confoederatio Helvetica (Deutschland, Österreich, Schweiz)dBDezibelDGNBDeutsche Gesellschaft für Nachhaltiges BauenDNSHDo no significant harmDSGVODatenschutz-GrundverordnungEEGErneuerbare-Energien-GesetzEEWärmeGErneuerbare-Energien-Wärme-GesetzEnEGEnergieeinsparungsgesetzEnEVEnergieeinsparverordnungEnSimiMaVMittelfristenenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnungEPBDEnergy Performance of Buildings DirectiveEPCEnergy Performance CertificateESGEnvironmental, Social and Corporate Governance (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung)EUEuropäische UnionGEGGebäudeenergiegesetzGEIGGesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die ElektromobilitätGHGGreenhouse Gas (Treibhausgase)GRESBGlobal Real Estate Sustainability BenchmarkIEAInternational Energy AgencyKSGKlimaschutzgesetzkWhKilowattstundeLärmVibrations-ArbSchVLärm- und Vibrations-ArbeitsschutzverordnungLEDLight Emitting DiodeLEEDLeadership in Energy and Environmental Design[14]MoUMemorandum of UnderstandingMsbGMessstellenbetriebsgesetzNZ-AOANet-Zero Asset Owner AllianceNZEBNearly zero-energy buildingÖPNVÖffentlicher PersonennahverkehrRICSRoyal Institution of Chartered SurveyorsSBTiScience Based Targets InitiativeSDGSustainable Development GoalsUKUnited KingdomUNUnited Nations (Vereinte Nationen)UNEP FIUnited Nations Environmental Programme Finance InitiativeUSUnited StatesWRIWorld Resources InstituteWWFWord Wildlife FundZIAZentraler Immobilienausschuss

[15]AGreen Leases in der Immobilienwirtschaft

[17]1Hintergrund

Seit 1850 ist die globale Oberflächentemperatur um 1,26 °C gestiegen (Abbildung 1)1. Dies entspricht einer vielfachen Steigerung gegenüber vorangegangenen Jahrhunderten. Setzt sich der Trend fort, so erwarten Wissenschaftler bis Ende dieses Jahrhunderts eine durchschnittliche Erderwärmung auf bis zu 4 °C. Insbesondere die letzten Jahre gehören zu den 20 wärmsten, die jemals gemessen wurden. Als Hauptursache nennen Wissenschaftler menschengemachte Gründe wie die Verbrennung von fossilen Brennstoffen (Braunkohle, Steinkohle, Erdgas, Erdöl etc.), wodurch CO2 in die Atmosphäre gelangt und infolgedessen der Treibhauseffekt sowie die Erderwärmung verstärkt werden. Die steigenden Temperaturen verändern konsequenterweise die atmosphärische Zirkulation. Die Anzahl der daraus resultierenden globalen Extremwetter-Ereignisse hat sich in den vergangenen 50 Jahren verfünffacht2. Die Folgen sind unter anderem Überschwemmungen, Hitzewellen, extremer Schneefall oder Wirbelstürme, die allein im Jahr 2022 einen ökonomischen Verlust von weltweit 270 Milliarden US-Dollar verursacht haben3.

Abbildung 1: Globale Erdoberflächentemperaturabweichungen seit 1850. In Anlehnung an: Umweltbundesamt, 20224

[18]Der Gebäudesektor ist für rund 40 % der globalen Treibhausgasemissionen zuständig (Abbildung 2) und verursacht etwa 35 % aller weltweiten Energieverbräuche.5 Er ist damit ein wesentlicher Treiber für die globale Erderwärmung. Dies stellt Gebäudeeigentümer vor wachsende Herausforderungen und die Notwendigkeit, Nachhaltigkeit als zentrales Element in eine ganzheitliche Investmentstrategie zu integrieren.

Die Auswirkungen des Klimawandels sind für Gebäudeeigentümer schon jetzt spürbar. Der Gebäudesektor ist den steigenden Klimarisiken durch auftretende extreme Wetterereignisse wie Überflutungen oder Brände ausgesetzt, was zu Liquiditätsverlusten führen kann, wenn Gebäude und Mietflächen nicht mehr benutzbar und vermietbar sind.

Hinzu kommen steigende gesetzliche Anforderungen zum Klimaschutz, die schließlich zum Wertverlust der Immobilie bzw. zu Liquiditätsverlusten durch Vermietungs- und Verkaufsrestriktionen führen können. In den Niederlanden beispielsweise dürfen Bürogebäude mit einer schlechteren Energieausweisklasse als C ab Januar 2023 nicht mehr vermietet werden.6 Ferner dürfen ab 2030 Wohngebäude mit einer schlechteren Energieausweisklasse als D nicht mehr vermietet oder verkauft werden. In einigen anderen europäischen Ländern gibt es bereits ähnliche Vorgaben. So dürfen in Irland seit April 2018 keine Neuvermietungen für Wohnräume mit einer Energieeffizienzklasse von F oder G durchgeführt werden. Ferner haben Bestandsmietende, die in einem Wohngebäude mit einer Energieausweisklasse F oder G in Irland wohnen, seit April 2016 Anspruch darauf, vom Vermietenden innerhalb eines Monats Maßnahmenpläne zur energetischen Optimierung einzufordern, um mindestens die Energieeffizienzklasse E zu erreichen.7

Im Rahmen eines Entwurfs der Europäischen Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) sind gleichwertige Vorgaben für Wohn- und Gewerbeimmobilien in ganz Europa vorgesehen. Wohnimmobilien sollen bis 2033 eine Energieausweisklasse von mindestens D vorweisen können. Ferner sollen Maximalwerte für die Primärenergie von Gewerbeimmobilien eingeführt werden.8 Gebäudeeigentümer mit energieineffizienten Gebäuden sind somit angehalten, entsprechende Optimierungsmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz durchzuführen und geeignete Investitionen einzuplanen.

[19]Auch wenn der derzeitige Entwurf der EPBD noch nicht in die deutsche Gesetzgebung übertragen wurde, gilt es als Immobilieninvestor, Energieverbräuche und Treibhausgasemissionen im Gebäude zu senken, um mit zukünftigen regulatorischen Vorgaben konform zu sein. Die Nichteinhaltung von Regularien und das Vernachlässigen von Klimazielpfaden kann zu Abschlägen, sogenannten »Brown Discounts«, in der Bewertung einer Immobilie führen und schließlich zur Minderung von Verkaufspreisen.

Insbesondere die EU Taxonomy, ein regulatorisches Rahmenwerk, das den Grad der Nachhaltigkeit in Immobilienportfolios definiert, ist ein wesentlicher Treiber für Immobilieninvestoren. Sollten Gebäudeeigentümer diesen Anforderungen nicht gerecht werden und keinen oder einen zu geringen Anteil von nachhaltigen Immobilien in ihrem Portfolio haben, können zukünftig Wettbewerbsnachteile sowie Reputationsrisiken entstehen. Die folgerichtige Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien ist bereits schon jetzt am Markt sichtbar. Eine Marktumfrage der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) eruierte, dass sich die Investorennachfrage nach nachhaltigen Immobilien in Europa im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um fast 80 % erhöht hat.9

Abbildung 2: Globale Emissionen (Energie- und Prozessemissionen inklusive grauer Emissionen von Neubauten) nach Sektoren, 2021. In Anlehnung an: IEA, 202310

1 Umweltbundesamt (2022): Indikator: Globale Lufttemperatur. https://www.umweltbundesamt.de/en/data/environmental-indicators/indicator-global-surface-temperature#at-a-glance. Abrufdatum: 24.12.2022.

2 Tagesschau (2021): Zahl der Extremwetter-Katastrophen steigt rasant. https://www.tagesschau.de/wissen/klima/klimawandel-extremwetter-101.html. Abrufdatum: 24.12.2022.

3 Munich RE (2023): Climate Change and La Niña driving losses: the natural disaster figures for 2022. https://www.munichre.com/en/company/media-relations/media-information-and-corporate-news/media-information/2023/natural-disaster-figures-2022.html. Abrufdatum: 20.02.2023.

4 Umweltbundesamt (2022): Indicator: Global surface temperature. https://www.umweltbundesamt.de/en/data/environmental-indicators/indicator-global-surface-temperature#at-a-glance. Abrufdatum: 24.10.2022.

5 IEA (2022): Buildings. https://www.iea.org/reports/buildings. Abrufdatum: 24.12.2022.

6 Deutsch-Niederländische Handelskammer (2020): Factsheet Niederlande Energieeffizienz in Gebäuden inkl. Brennstoffzellenheizung. https://www.german-energy-solutions.de/GES/Redaktion/DE/Publikationen/Kurzinformationen/Technologiefactsheets/. Abrufdatum: 23.12.2022.

7 Short, B. (o. D.): EPC ratings explained. https://www.savills.ie/blog/article/190863/residential-property/epc-ratings-explained.aspx. Abrufdatum: 21.02.2023.

8 Europäische Kommission (2021): Vorschlag für eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung). Brüssel.

9 Zehra, K./ FitzLeverton, J. (2023): RICS Sustainability Report 2022. London, S. 4.

10 IEA (2023): Buildings. Sectoral overview. https://www.iea.org/reports/buildings. Abrufdatum: 01.01.2023.

[21]2Zielsetzung und Ursprung

Da Mietende für etwa 80 % der Energieverbräuche in Gebäuden zuständig sind11, spielen sie bei der Transformation von nachhaltigen Immobilien und für die Einhaltung der energiebezogenen Regularien eine zentrale Rolle. Während sich die meisten Immobilieneigentümer derzeit auf die energetische Optimierung der Allgemeinflächen und Gebäudehüllen fokussieren, vernachlässigen viele die aktive Einbindung der Mietenden in Nachhaltigkeitsentscheidungen. Dies begründet sich dadurch, dass es aktuell an gezielten Strategien zum Mieterengagement in der Immobilienbranche fehlt.

Nachhaltigkeitsbenchmarks wie GRESB oder Gebäudezertifizierungen wie DGNB, BREEAM und LEED inkludieren das Nachhaltigkeitsengagement der Mietenden bereits in ihr Bewertungssystem, jedoch scheitern die meisten Programme durch fehlende regelmäßige und verpflichtende Partizipation beider Vertragsparteien. Es bedarf einer proaktiven und verpflichtenden Kooperation zwischen Gebäudeeigentümern und Gebäudenutzern, die durch den Einsatz von Green Leases generiert werden kann.

Green Leases sind ein gängiges Mittel, um Mietende und Vermietende zur Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen in Gebäuden zu verpflichten bzw. anzuhalten. Die dort aufgeführten Klauseln sind Teil des Mietvertrags und legen konkrete Zielsetzungen auf beiden Vertragsseiten fest, um so die Erreichung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Nachhaltigkeitsziele im operativen Gebäudebetrieb sicherzustellen. Die meistverwendeten Hauptbestandteile von Green Leases umfassen

Reduktionsvorgaben für den Energieverbrauch sowie für CO2-Emissionen,die Offenlegung von Verbrauchsdaten zur Evaluierung des energetischen Gebäudezustands sowie für Berichtszwecke,die Nutzung erneuerbarer Energien sowiedie Festlegung regelmäßiger Nachhaltigkeitsgespräche, um die proaktive Kooperation beider Vertragsparteien zu fördern.

Weitere gängige Bestandteile sind unter anderem Vorgaben zu

Trinkwassernutzung,Abfall- und Recyclingmanagement,Kreislaufwirtschaft,Mieterausbauten, Renovierungen und Schönheitsreparaturen,Beschaffung und Bewirtschaftung,Reinigung,[22]Biodiversität,Mobilität,Gesundheit und Wohlbefinden,mieterseitiger monetärer Partizipation an Nachhaltigkeitsmaßnahmen,Mieterkommunikation sowieMitwirkung bei Gebäudezertifizierungen, Nachhaltigkeitsbenchmarks sowie Reportings und Nachweisführung.

Über die vertraglichen Komponenten hinaus müssen konkrete Kampagnen aufgelegt werden, um die Mietenden für das Thema Nachhaltigkeit zu sensibilisieren. Durch den Abschluss von Green Leases und das Nachhalten der dort vereinbarten Zielsetzungen lassen sich die regulatorischen Risiken senken, da die Gebäude mithilfe der Mietenden effektiver die zu erzielenden Anforderungen der Nachhaltigkeitsvorschriften erreichen. Zudem fördern Green Leases das Erreichen höherer Nachhaltigkeitsratings bei der DGNB, BREEAM, LEED und GRESB, was wiederum zu höheren Mieten (Kapitel 4.8), höheren Verkaufspreisen (Kapitel 4.9) und geringeren Leerstandsquoten (Kapitel 4.10) führen kann. Bei erfolgreicher Umsetzung sind ebenso geringere Energiekosten zu erwarten. Darüber hinaus werden die Reputation durch die Signalwirkung, in einem nachhaltigen Gebäude angemietet zu haben, sowie die Gesundheit und das Wohlbefinden der Gebäudenutzenden gestärkt. Da jede Mietvertragssituation individuell ist, sollten sich die Green-Lease-Klauseln stets den Bedürfnissen beider Mietvertragsparteien sowie dem Gebäude anpassen. Die konkreten Nachhaltigkeitsziele der Vermietenden, aber auch der Mietenden sind hier zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind mögliche Umsetzungsrestriktionen zu identifizieren. Eine klare Strategie, Zielsetzung und Motivation beider Parteien ist wesentlich, um die Klauseln erfolgreich zu vereinbaren und gezielt umzusetzen.

In der internationalen Praxis werden grüne Mietvertragsklauseln in Absichtserklärungen (Memorandum of Understanding, abgekürzt MoU) und verpflichtende Klauseln (Green Leases) unterschieden. Die MoU verfolgen das Bestreben oder Bemühen der Mietvertragsparteien, Nachhaltigkeitsziele im Gebäude umzusetzen. Sie werden daher als weiche Klauseln ohne vertraglich verpflichtende Umsetzungsregelungen formuliert. Green Leases hingegen verpflichten Vermietende und Mietende zur Umsetzung der in den Klauseln festgelegten Ziele. Bei Nichteinhaltung dieser können gegebenenfalls Sanktionierungen folgen. Die Formulierungen sind hierbei strenger und präziser. Um den Lesenden dieses Buches beide Formulierungsmöglichkeiten anzubieten, werden in diesem Buch jeweils weiche Klauseln (MoU) sowie vertraglich bindende Klauseln vorgeschlagen (Green Lease). Die Bemühungsformulierungen (für das Memorandum of Understanding) sind mit entsprechenden eckigen Klammern gekennzeichnet.

[23]Die ersten öffentlich zugänglichen Green-Lease-Leitfäden wurden in den 2010er-Jahren von Immobilienverbänden und Green Building Councils (Gremien für grünes Bauen) in Kooperation mit lokalen Immobilieninvestoren konzipiert und publiziert. Vorreiter waren Länder wie England, die Niederlande, Australien sowie Deutschland. In einigen wenigen Ländern sind Green Leases zudem gesetzlicher Standard. So sind grüne Mietverträge in Frankreich (sogenannte Annexe Environnementale) regulatorisch für alle gewerblichen Vermietungen ab 2.000 m2 seit 2012 für Neuvermietungen und seit 2014 für alle Bestandsmietverträge über 2.000 m2 vorgeschrieben.12 Hiermit sollen die Ziele des französischen Tertiary Decree (Rechtsvorschrift in Frankreich zur Reduktion von Verbräuchen, Artikel 175 des ÉLAN-Gesetzes – Evolution of Housing, Development and Numerical) umgesetzt werden. Die gesetzliche Vorgabe zur Implementierung von Green Leases ist bisher eine Seltenheit im europäischen Immobilienmarkt. Aufgrund der immer stärker zunehmenden Anzahl der Klimagesetze ist jedoch davon auszugehen, dass andere Länder dem Beispiel von Frankreich folgen und Mietende vermehrt in das Erreichen der Nachhaltigkeitsziele in Gebäuden eingebunden werden.

11 Better Buildings (2020): Engaging Tenants in Energy. https://betterbuildingssolutioncenter.energy.gov/toolkits/engaging-tenants-energy-efficiency; Abrufdatum: 04.09.2022.

12 WebLex (2022): Bail commercial: une annexe environnementale obligatoire! https://www.weblex.fr/weblex-actualite/bail-commercial-annexe-environnementale-obligatoire. Abrufdatum: 24.12.2022.

[25]3Green Leases in der Praxis

3.1Einsatzbereiche und Limitierungen

Green Leases werden häufig als fester Bestandteil in den Mietvertrag integriert und bei Neuvermietungen sowie Prolongationen abgeschlossen. Einige Investoren mit meist kleinerem Mieterbestand verhandeln die Klauseln zudem über Nachträge als Ergänzung zu den bereits bestehenden Mietverträgen. Sie werden von Immobilienakteuren vermehrt bei Gewerbemietverträgen eingesetzt, da hier die größten energetischen Optimierungspotenziale liegen. Ferner ist die rechtliche Umsetzbarkeit, verglichen mit Wohnmietverträgen, leichter und folglich sind die Abschlusserfolgsaussichten höher.

Die Durchsetzbarkeit der individuellen Klauseln variiert dabei stark nach Mietergruppen. Vorranging Großmietende verfolgen ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele, die sich in der Formulierung und Abschlussquote von Green Leases widerspiegeln. Sie sind meist bereit, vertraglich bindende Klauseln mit konkreten Umsetzungsmaßnahmen einzugehen. Bei kleineren Unternehmen sowie Privatmietenden werden hingegen häufig Bemühungsklauseln vereinbart. Gründe hierfür sind wohnmietrechtliche Umsetzungslimitierungen sowie Befürchtungen, dass mit den vereinbarten Zielsetzungen hohe Investitionskosten verbunden sind. Mit der Implementierung der Klausel zur Offenlegung der Verbrauchsdaten (Kapitel 6.4) werden in der Praxis häufig Datensicherheitsbedenken geäußert. Ferner fürchten einige Mietende Vermietungsnachteile, sollten Verbrauchsdaten sortimentsgleicher Anbieter von Vermietenden miteinander verglichen und darauf aufbauend Vermietungsentscheidungen getätigt werden. So könnten Gebäudeeigentümer bei der Auswahl geeigneter Kandidaten die Mietenden auswählen, die besonders energieschonend mit der Mietfläche umgehen. Der Inhalt und die Formulierungen von Green Leases sollten daher partnerschaftlich abgestimmt werden. Bedenken sollten besprochen werden.

Grüne Mietverträge können daher entweder rechtlich bindend (Green Lease) oder als Bemühungsklauseln (Memorandum of Understanding) formuliert werden. Memoranda of Understanding haben aufgrund ihrer nicht verpflichtenden Zielsetzungen oft höhere Abschlusserfolgsaussichten als Green Leases. Prinzipiell sollte jedoch der Abschluss vertraglich bindender Green Leases angestrebt werden, da nur so die Möglichkeit besteht,

das Gebäude verpflichtend nachhaltig zu optimieren,regulatorische Risiken zu reduzieren,höhere Gebäudezertifizierungs- und Benchmarkscorings zu generieren sowiedie Vollständigkeit der für das Berichtswesen erforderlichen Dokumente sicherzustellen.

[26]Bei erfolgreicher Umsetzung der in den Green Leases definierten Klauseln können darüber hinaus höhere Mieten sowie Verkaufspreise erzielt werden. Je bindender die Zielsetzungen und Formulierungen, desto zielgenauer lassen sich die gesetzten Anforderungen an das Gebäude erfüllen. Wichtig ist, dass in den Klauseln Vorgaben oder Ambitionen für beide Mietvertragsparteien formuliert werden. So sollte darauf geachtet werden, dass nicht nur die Interessen der Vermietenden, sondern ebenso die Nachhaltigkeitsambitionen der Mietenden adressiert werden. Nur durch klare Ambitionsziele und offene Kommunikation auf beiden Vertragsseiten lässt sich ein nachhaltiger Effekt bei der Optimierung des Gebäudes erzielen.

3.2Aufbau

Green Leases starten häufig mit einem einleitenden Nachhaltigkeitsstatement (Kapitel 5). In diesem werden das beidseitige Bewusstsein für den Klimawandel sowie die Notwendigkeit des Engagements zur nachhaltigen Gebäudenutzung und -optimierung beider Vertragsparteien festgehalten. Ferner wird in dem Statement definiert, ob es sich um rechtlich bindende Green Leases oder um Bemühungsklauseln handelt. Die im Eingangsstatement formulierten Sätze stellen noch keine Handlungsvorgaben dar. Sie dienen zur Orientierung beider Vertragsparteien und sollen den Rahmen für die weiteren Green-Lease-Klauseln setzen. Gegebenenfalls werden Klimazielpfade sowie Zwischenziele definiert, an denen sich die darauffolgenden Klauseln orientieren. Die Pfade sind an die Nachhaltigkeitsstrategie des Vermietenden und/oder der Mietenden orientiert und können die Einhaltung der deutschen oder europäischen Verbrauchsreduktionsziele, die Konformität des Gebäudes mit dem CRREM-Weg (Zielpfad Energieintensität und/oder Treibhausgasemissionen), die Anlehnung der Reduktionspfade an die SBTi oder die NZ-AOA oder die Einhaltung der 17 Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen beinhalten. Darüber hinaus können individuelle Zielsetzungen aus möglicherweise bereits bestehenden CSR-Strategien (Corporate Social Responsibility) aufgenommen werden. Im Eingangsstatement können zudem Fokusthemen definiert werden, auf die in den Folgeklauseln eingegangen werden soll.

Die Kernklauseln sind vielschichtig und sollten, je nach Fokus und Ambition der Vermietenden und Mietenden, auf die Zielsetzungen abgestimmt werden. Meist inkludieren Green Leases als Minimum die Festlegung von Reduktionszielen (Kapitel 6.1), die Offenlegung der Verbrauchsdaten zur Identifizierung geeigneter Optimierungsmaßnahmen und für Berichtszwecke (Kapitel 6.4), die Verwendung von erneuerbaren Energien für die Allgemein- und Mietflächen (Kapitel 6.5), die Festlegung von regelmäßigen Nachhaltigkeitsmietergesprächen (Kapitel 15.2) sowie die Mitwirkung bei Gebäudezertifizierungen und Nachhaltigkeitsbenchmarks (Kapitel 16). Bei zielgenauer Formulierung und konsequenter Umsetzung lassen sich hiermit die Einhaltung von [27]regulatorischen Vorgaben, das Erreichen der festgelegten Reduktionsziele und die Erhöhung von Gebäudezertifizierungs- und Benchmarklevels sicherstellen.

Die weiterführenden, darüber hinaus empfohlenen Klauseln umfassen operative Vorgaben zum nachhaltigen Wasserverbrauch (Kapitel 7), zum Abfall- und Recyclingmanagement (Kapitel 8), zu Ausbaumaßnahmen (Kapitel 9), zur Beschaffung und Bewirtschaftung des Gebäudes (Kapitel 10), zur umweltfreundlichen Reinigung (Kapitel 11), zur Biodiversität (Kapitel 12), zur Mobilität (Kapitel 13), zu Gesundheit und Wohlbefinden (Kapitel 14), zur Mieterkommunikation (Kapitel 15), zur Nachweisführung (Kapitel 17), zur mieterseitigen monetären Partizipation an Nachhaltigkeitsmaßnahmen (Kapitel 18) sowie zu sozialen Kriterien (Kapitel 19) und im Fall eines Vertragsbruchs (Kapitel 20). Die Klauseln müssen dabei nicht alle angewendet und können beliebig kombiniert werden. Es ist jedoch zu empfehlen, die für das Objekt und die Mieterstruktur am besten geeigneten Klauseln in die Green Leases aufzunehmen. Im Anhang der Green Leases kann als Zusammenfassung der vereinbarten Klauseln ein Meilensteinplan beigefügt werden, der die in den Green Leases definierten Zielwerte, Zwischenziele und Optimierungsmaßnahmen mit einer entsprechenden Zeitschiene aufführt. In diesem Meilensteinplan verpflichten sich oder bekunden Vermietende und Mietende, konkrete Maßnahmen im Gebäude durchzuführen und festgelegte Ziele zeitlich terminiert einzuhalten.

3.3Internationale Anwendung

Ob in Deutschland, Australien, Schweden oder dem Vereinigten Königreich: Die veröffentlichten nationalen Green-Lease-Leitfäden ähneln einander und formulieren zum Großteil gleiche Zielsetzungen. Diese umfassen im Wesentlichen Reduktionsziele für Strom-, Wärme- und Wasserverbräuche, die Offenlegung von Verbrauchsdaten sowie die aktive Kooperation zwischen Vermietenden und Mietenden. Unterschiede finden sich in nur sehr wenigen Punkten in den regionalen rechtlichen Besonderheiten sowie in den Bewertungskriterien von lokalen Gebäudezertifizierungen, die in der Green-Lease-Klausel der einzelnen Länder adressiert werden. Die einschlägigsten, derzeit international existierenden Green-Lease-Leitfäden werden im Folgenden vorgestellt.

3.3.1Australien

In Australien hat der Immobilienverband Better Buildings Partnership (BBP) im Jahr 2016 den BBP Leasing Standard veröffentlicht, der Formulierungsbeispiele für Green Leases präsentiert. Der frei zugängliche Leitfaden benennt konkrete Zielsetzungsvorschläge zur Optimierung und Einhaltung der Nachhaltigkeit in Gebäuden. Er ist in die drei Hauptbereiche

[28]»Cooperations and Work« (Kooperation und Arbeit),»Management and Consumption« (Betrieb und Verbrauch), sowie»Reporting and Standards« (Berichtswesen und Standards)

aufgeteilt. Diese Hauptbereiche beinhalten insgesamt 20 Unterpunkte, woraus mindestens fünf festgelegte Unterpunkte, sogenannte »Core-Topics« (Kernthemen), bei Abschluss von Green Leases inkludiert werden sollten. Diese fünf Kernthemen sind:

»Environmental Initiatives« (Umweltinitiativen)»Enabling Upgrade Works« (Möglichkeiten zur Durchführung von Verbesserungsmaßnahmen)»Energy Management« (Energiemanagement)»Information Sharing« (Teilen von Informationen)»Performance Ratings« (Mitwirkung bei Gebäudezertifizierungen und Nachhaltigkeitsbenchmarks)

Ferner hat das BBP ein Online-Scoring-Modell zur Evaluierung der Green-Lease-Qualität entwickelt und gliedert die grünen Mietvertragsabschlüsse in Bronze-, Silber- und Gold-Bewertungen. Je mehr Klauseln aus dem Leitfaden in die Green Leases aufgenommen wurden, desto höher fällt das Rating aus. Als Minimum wird eine Green-Lease-Bewertung von Silber (über 50 %) empfohlen. Ferner hat das BBP ein Memorandum of Understanding (MoU) veröffentlicht, das eine kompaktere Version des Green-Lease-Leitfadens mit weniger verbindlichen Klauseln darstellt.

3.3.2Vereinigtes Königreich

Im Vereinigten Königreich hat der Immobilienverband Better Buildings Partnership (BBP UK) im Jahr 2013 das Green Lease Toolkit mit Immobilienakteuren entwickelt und publiziert. Der Green-Lease-Standard soll für Gewerbemietverträge gelten und führt insgesamt elf Hauptbestandteile auf. Diese umfassen unter anderem

die Mitwirkungspflicht zur Einhaltung der Nachhaltigkeitsziele,die Reduktion von Energie, Wasser und Müll,die Offenlegung von Verbrauchsdaten sowiedie Priorisierung von energieeffizienter Gebäudetechnik bei Austausch der Anlagen.

Im selben frei zugänglichen Leitfaden hat das BBP UK ein Memorandum of Understanding veröffentlicht, das eine abgeschwächte Version des Green Lease Toolkits darstellt. Aufgeführt werden

das beidseitige Bestreben zur energetischen Verbesserung des Gebäudes,die Offenlegung der Verbrauchsdaten sowiedie Durchführung von Nachhaltigkeitsgesprächen mit den Mietenden.

[29]3.3.3Schweden

In Schweden gibt es derzeit keine gesetzlichen Vorschriften zur Implementierung von Green Leases.13 Jedoch sind Großunternehmen mit über 250 Mitarbeitenden und einem Jahresumsatz von über 50 Millionen Euro im Rahmen des Gesetzes zur Energiekartierung (Energikartläggningar i stora företag, 2014:266) dazu verpflichtet, alle vier Jahre ihre Verbrauchsdaten offenzulegen. Erstmalig wurde ein Leitfaden für grüne Mietverträge im Jahr 2012 von lokalen Immobilieneigentümern, Mietenden und staatlichen Behörden entwickelt und veröffentlicht. Im Jahr 2016 publizierte die Immobilienbranchenorganisation Schwedens, Fastighetsägarna, einen darauf basierenden, aktualisierten Green-Lease-Leitfaden für Gewerbemietverträge.14 In diesem Praxisleitfaden werden 16 Mindestklauseln sowie 27 freiwillige und weiterführende Klauseln präsentiert. Die Klauseln umfassen unter anderem

die Offenlegung von Verbrauchsdaten,die beidseitige Verwendung von grünem Strom,die Verwendung von technischem Equipment mit möglichst geringem Energieverbrauch sowieden Einsatz nachhaltiger Materialien.

Ein Fokus wird in diesem Leitfaden auf Anreizsysteme gelegt, um die Mietenden zur Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen zu motivieren. Ferner wird ein Aktionsplan mit konkreten Schritten zur Umsetzung und Einhaltung der in den Green Leases festgelegten Verpflichtungen präsentiert, der für Absprachen zwischen Vermietenden und Mietenden genutzt werden kann. Dieser integriert

die jeweiligen Zielsetzungen beider Vertragsparteien,einen jährlichen Meilenstein zur Erreichung dieser Ziele,konkrete Aktionsmaßnahmen,die Benennung eines Projektverantwortlichen sowiedas Abschlussdatum des erreichten Zieles.

3.3.4Niederlande

In den Niederlanden dürfen Bürogebäude mit einer Energieausweisklasse schlechter als C ab 2023 nicht mehr neu vermietet werden. Wohngebäude mit einer Energieausweisklasse schlechter als D dürfen ab 2030 weder neu vermietet noch verkauft werden. Green Leases unterstützen hier dabei, Energieeinsparziele und energetische Optimierungsmaßnahmen gemeinsam vertraglich festzulegen. Die Agentur Niederlande, Mi[30]nisterium für Inneres und Königsreichsbeziehungen, hat 2011 gemeinsam mit Jones Lang LaSalle SE einen Leitfaden zu Green Leases veröffentlicht.15 Dieser legt Vorschläge für Wohn- und Gewerbemietverträge vor und fokussiert hierbei die Integration der Green-Lease-Klauseln in den niederländischen Mietvertragsstandard, dem ROZ-Modell (Raad voor Onroerende Zaken). Ähnlich wie in anderen Ländern sind auch hier

die Offenlegung der Verbrauchsdaten,die Nutzung von grünem Strom sowiedie Verwendung von nachhaltigen Materialien

ein integraler Bestandteil der Formulierungsvorschläge. Ähnlich wie im schwedischen Green-Lease-Leitfaden sind die Verteilung von Kosten für Nachhaltigkeitsmaßnahmen sowie dazu passende Anreizsysteme ein zentrales Fokusthema. Des Weiteren werden in dem niederländischen Leitfaden Praxisbeispiele erörtert und die Strategien von diversen Wohn- und Gewerbemietverträgen, unter anderem der Deka Bank, offengelegt.

3.3.5Frankreich

Seit Januar 2012 sind grüne Mietverträge, sogenannte Annexe environnementale, für Neuvermietungen und Prolongationen im Büro- und Einzelhandelsbereich ab 2.000 m2 Mietfläche verpflichtend. Die Verpflichtung zur Inklusion der Green Leases stammt aus dem 2010 verabschiedeten Code de L’environnement. Die Inhalte wurden im Décret No. 2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l’annexe environnementalae mentionée à l’article L. 125-9 du code de l’environnement16 veröffentlicht und beinhalten Nachhaltigkeitsverpflichtungen zwischen Vermietenden und Mietenden. Insbesondere Vermietende werden dazu aufgefordert, den Mietenden eine energetische Zustandsbeschreibung des Gebäudes und der technischen Gebäudeausrüstung auszuhändigen. Hierzu zählen Angaben zur energetischen Effizienz von Kühlung, Heizung, Belüftung sowie alle weiteren relevanten Gebäudeausrüstungen. Ferner müssen der Energieverbrauch des Gebäudes und der technischen Gebäudeausrüstung, der Wasserverbrauch sowie die jährliche Abfallmenge offengelegt werden. Mietende und Vermietende werden zudem dazu aufgefordert, gemeinsam einen Aktionsplan zu erstellen, der die energetische Optimierung des Gebäudes inklusive der Mietflächen sicherstellen soll. Seit Juli 2013 müssen die Klauseln ebenso in Gewerbebestandsmietverträge über 2.000 m2 aufgenommen werden.

Mit dieser Verpflichtung ist Frankreich eines der wenigen Länder, die regulatorisch verpflichtende Vorgaben zur Implementierung von Green Leases machen. Aufgrund dieser [31]Vorgaben ist die Datenlage von Verbräuchen in Frankreich deutlich fortgeschrittener als in anderen Ländern. Dies erlaubt präzisere energetische Zustandsbeschreibungen der Gebäude sowie daraus resultierende bessere Investitionsentscheiden zu treffen.

3.4Nationale Anwendung

Im Gegensatz zu anderen Ländern gibt es in Deutschland aktuell keine gesetzlich verpflichtenden Regelungen, Green Leases in Gewerbe- oder Wohnmietverträge zu implementieren. Im Jahr 2012 gab es in Deutschland eine erste Arbeitsgruppe bestehend aus zehn Teilnehmern aus Wirtschaft und Wissenschaft, die einen Leitfaden mit 50 Green-Lease-Empfehlungen veröffentlicht haben.17