Hausmeister im Immobilienmanagement E-Book

Jörg Tschentscher

• Herausgeber: Books on Demand
• Kategorie: Geisteswissenschaft
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 94

Beschreibung

Modernes Facility Management - Umfeldanalyse mittels OSINT und HUMINT - Mieterauswahl und Zuzugssteuerung - Gesprächsführung und Social Engineering Fachbuch zur modernen Objektbetreung und Mieterauswahl inkl. Protokollvordrucke. Jörg Tschentscher verfügt über 30 Jahre Erfahrung im Sicherheitsbereich mit dem Schwerpunkt auf Analyse und Informationsbeschaffung, sowie über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Objektbetreuung.

Leseprobe

Das macht doch keiner so.

Ich weiß … Deswegen mache ich es ja. Seit über 20 Jahren.

Email: [email protected]

Hinweis: Ich verwende für den Sprachfluss in diesem Buch die männliche Schreibweise. Angesprochen sind natürlich alle Menschen, die in diesem Beruf arbeiten und / oder sich weiterbilden bzw. mehr über die Arbeit wissen wollen.

In diesem Buch geht es auch um die Beschreibung von Gruppen, Gruppenstrukturen und dem sozialen Miteinander. In diesem Zusammenhang weise ich darauf hin, dass ein buntes Miteinander ohne Ausgrenzung und ohne Diskriminierung ausdrücklich gewünscht ist.

Alle Personen- und Straßennamen sind frei erfunden und haben keinen Bezug zu realen Orten oder Personen.

Inhaltsverzeichnis

Einführung

Säule 1 – Das Berufsbild

2.1 Ziel der Arbeit

Säule 2 – Umfeldentwicklung

3.1 Umfeldbeobachtung

3.2 Objektbezug

Säule 3 – Substanzieller Werterhalt

4.1. Werterhalt durch Mieter

4.2 Wohlfühlgefühl

4.3 Der erste Eindruck

4.4. Sicherheitsgefühl

Säule 4 – Störungen

5.1 Notfallausrüstung

5.2. Störfallmeldung

Prognose

Anhänge

Quellen

„Menschen wollen in der Regel eine Arbeit, die für sie sinnstiftend ist. Deshalb halten sie sich häufig nicht an die Stellenbeschreibung, sondern schneiden ihr Jobdesign selbst zurecht. Unternehmen sollten das Job Crafting aber nicht verteufeln, sondern für sich nutzen.

Von Präsident John F. Kennedy wird folgende Geschichte erzählt: Als er 1962 das NASA Space Center besuchte, traf er dort zufällig auf einen Hausmeister, der mit einem Besen in der Hand an der Delegation des Präsidenten vorbeikam. JFK, der für seine lockere Art bekannt war, fragte ihn spontan, was er hier tue. Seine Antwort: „Well, Mr. President. I’m helping to put a man on the moon.“ Ob die Begegnung jemals so stattgefunden hat, lässt sich nicht mehr nachprüfen. Es ist aber auch egal. Sie hat sich bis heute überliefert, weil sie mit Erwartungen bricht. Denn nicht der smarte und schlagfertige JFK ist hier der Star. Es ist eben jener scheinbar unbedeutende Hausmeister. In seiner Antwort liegen eine Würde und ein Committment, die in krassem Kontrast zu seiner eigentlichen Tätigkeit zu stehen scheinen. Heute ist diese Geschichte aber noch aus einem anderen Grund interessant. Denn es könnte der erste überlieferte Fall eines aktuellen Phänomens sein. Die Rede ist von Job Crafting.“

(Die Rede ist von Job Crafting. Human Resources Manager Veränderung von unten, 12.04.2016 / Marius Kursawe / https://www.humanresourcesmanager.de/ )

Früher war alles besser. Diesen Satz kennen viele noch. Und viele von uns kennen auch noch die Zeiten, in denen zwischen eins und drei Mittagsruhe war, der immergrüne Rasen durch ein »Betreten verboten« Schild geschützt wurde. Dass Fahrräder wild und quer vor dem Hauseingang standen – das gab es nicht. Dafür sorgte der Hausmeister. Grau bekittelt, ein bisschen schludrig und natürlich oftmals schlecht gelaunt.

Und nun ist »Heute«, 2022. Sie sind Hausmeister und Sie lieben den Beruf.

In diesem Buch geht es nicht darum, Ihnen zu erklären, wie die Heizungssteuerung bedient oder der elektronische Schliesszylinder gewechselt wird. Ob Sie besser mit dem Akkurasenmäher oder dem benzingetriebenen Gebläse morgens um 6:00 unterwegs sind, oder wie man ein Leuchtmittel wechselt. Das können Sie.

Hier geht es um die richtig spannenden Sachen. Es geht darum, wie Sie als Hausmeister mit Mietern kommunizieren können. Welche Veränderungen in einem Wohnobjekt vor sich gehen und wie Sie diese erkennen können. Welche außergewöhnlichen Herausforderungen zum Beispiel im Notdienst auf Sie zukommen und wie Sie zum Werterhalt Ihres Objektes beitragen können. Und das Ganze ohne große Investitionen. Einfach durch beobachten, analysieren und kompetentes Vorgehen.

Die hausmeisterliche Tätigkeit hat sich verändert. Im Rahmen der neuen Mobilität sind jetzt überall Fahrräder und man muss sehen, wo man sie unterbringt. Kinder dürfen heutzutage tatsächlich auf dem Rasen spielen. Die Jugendkultur hat sich geändert. Wo früher mit Kreide mal auf die Hauswand gemalt wurde, werden heute Tags mit Aus- und Ansage mit der Spraydose hinterlassen. Es gibt im bunten Miteinander schnell eine Gruppenbildung mit Territorialverhalten und das Umfeld verändert sich ständig.

Die Mieterkultur hat sich auch verändert. Man spricht anders miteinander, die Erwartungshaltung ist eine andere.

All dies führt nicht zu der gewünschten Wertstabilität im Immobilienbereich. Egal ob Mieter, Hausverwaltung oder Hausbesitzer. Jeder hat eine Erwartungshaltung an Sie. Um dieser gerecht zu werden, müssen Sie wissen, was in Ihrem Objekt vor sich geht.

Als Hausmeister ist man »nah dran«. Nah am Umfeld, nah an der Technik und nah am Mieter. Immer der »Erste« vor Ort.

Diese aus der täglichen Arbeit resultierenden Erkenntnisse sollten Sie nutzen, um Ihre Objekte auf Zukunft zu programmieren.

Lassen Sie uns jedes Ihrer Objekte auf stabile Säulen stellen und in Zusammenarbeit mit der Verwaltung und den Besitzern zukunftsorientiert gestalten.

Jörg Tschentscher

1. Einführung

Sie sehen, was Sie erwarten.

Egal, ob Sie als Mitarbeiter der Hausverwaltung oder als Mieter urteilen. Oftmals hängen unsere Gedanken in unserem Rollenverständnis fest. Und so sehen und beurteilen Sie auch Ihren Haumeister. Er kann mitdenken, mitgestalten und die besten Ideen für das Objekt haben - er ist und bleibt >>nur<< der Hausmeister mit allen Vorurteilen zu seiner Berufsbezeichnung.

Wir haben 2022 und massiven Fachkräftemangel. Niemand kann auf wichtige Erfahrungswerte, Wissensvorsprünge, kreative Problemlösungen und vorhandenes Fachwissen von Mitarbeitern verzichten.

Hausmeister wissen oft mehr, als Sie sich vorstellen. Sie sind ähnlich kreativ in der Problemlösung wie >>MacGyver<< es in den 80er Jahren war und denken durchaus unternehmerisch. Was den einen Hausmeister vom anderen aber unterscheidet, ist seine Definition bzw. Gestaltung der eigenen Tätigkeit oder des Arbeitsplatzes.

Ist er interessiert und fühlt sich wohl in seinem Beruf, wird und will er ihn auch mitgestalten. So sieht er selbst einfache Tätigkeiten als wichtig an und erledigt sie gewissenhaft. Er wird aber auch Veränderungen an seinem Arbeitsplatz vornehmen, die nicht in seiner Jobbeschreibung oder in seinem Tätigkeitsprofil stehen. Der Beruf wird als ein Teil des ganzen Unternehmens wahrgenommen. Dieser Blick über den eigenen Tellerrand hinaus wird heute gern >>Teamwork<< genannt.

Faktisch ist der Hausmeister bei Teamsitzungen im Immobilienbereich selten anwesend. Es geht um Vermietung, Handwerkerverträge oder Ausschreibungen. Was soll und kann der Hausmeister zu diesen Besprechungen beitragen?

Viel - sehr viel sogar. Er ist vor Ort, kennt die Stimmung, Bedürfnisse, Gegebenheiten und arbeitet mit den Vertragsfirmen zusammen, kann deren Arbeit beurteilen. So können kommende größere Investitionen im Reparatur-, Instandhaltungs- oder Renovierungsbereich besser geplant werden.

Durch Hinweise zum Mieterverhalten kann die Auswahl neuer Mieter angepasst werden.

2. Säule 1 – Das Berufsbild

Hausmeister. Ist das ein Beruf oder wird man das nicht ohne Schulabschluss automatisch? So war die Meinung seit den 70er Jahren und ist es heute teilweise noch immer. Sind wir ehrlich. Der Hausmeisterberuf ist nicht gerade hoch angesehen. Um hier Qualifikation und Fachwissen des Hausmeisters zu betonen, wird er gerne als »Facility Manager« oder Gebäudeservicetechniker beworben. Dieser übernimmt dann – zumindest auf dem Papier – auch einige Aufgaben der Hausverwaltung. Wohnungsübergaben gehören ebenso zur erweiterten Leistungsbeschreibung wie die Überprüfung von Dienstleistungen anderer Gewerke, oder auch die moderne Gebäudeleittechnik will bedient werden.

Heute sieht es oft so aus:

Ein Hausbesitzer, Vermieter, ein Unternehmen, eine Behörde oder ein Konzern hat eine oder mehrere Liegenschaften, welche gepflegt werden müssen. Dazu werden hausmeisterliche Arbeiten im Leistungskatalog ausgeschrieben und meist erhält der günstigste Anbieter einen zeitlich befristeten Vertrag zur Durchführung der Arbeiten. Ist man mit der Arbeitsleistung nicht zufrieden, wird der Vertrag nicht verlängert und es kommt die nächste Ausschreibung.

Der Hausmeisterbetrieb versucht natürlich seine Preisvorstellung durchzusetzen, indem er die Qualifikation seiner Mitarbeiter herausstellt. Also wird aus dem Hausmeister der Facility-Manager.

Wirtschaftlich gesehen ganz einfach. Vernünftig geschulte (und entsprechend betitelte) und ausgebildete Mitarbeiter verdienen im wahrsten Sinne des Wortes eine leistungsgerechte Vergütung ihrer Qualifikation. Der Facility-Manager kann locker mit 5 € mehr pro Stunde berechnet werden. Ungelernten Kräften zum klassischen »Besen schwingen« wird weniger Stundenlohn gezahlt. Innerbetrieblich erfolgt für den Kunden dann das Titelpimpen vom Hausmeister zum Facility-Manager und die Abrechnung stimmt. Das ist leider Praxis. Die Verwaltung bezahlt. Nur die Qualifikation des Mitarbeiters ändert sich nicht.

Deutschland hat ein Titelproblem. Eine Berufsbezeichnung muss international sein, egal ob die Firma in einem Umkreis von 30 Kilometer um Wattenscheid-West tätig ist oder als Global Player mit Filialen in New York, Budapest und Norden-Norddeich Häuser betreut. Es wird Facilitygemanagement was die Besenborste hergibt. Nur dann ist man erfolgreich. Eine international klingende Berufsbezeichnung sagt nur nichts über die qualitative Arbeit aus.

Dabei liegt aber gerade hier ein riesiges Potenzial im »Besen schwingen«, welches oft komplett ignoriert wird. Faktisch findet der Begriff Facility-Management in der täglichen Arbeit Anwendung. Im folgenden verwende ich den Begriff Hausmeister für die Person vor Ort, weil sich Handwerk und die Vielschichtigkeit des Berufes nicht hinter Anglizismen verstecken muss.

Sind dann auch noch die Mieter mit Ihrer Arbeit zufrieden und glücklich, zahlen sie (meist) pünktlich ihre Miete und akzeptieren auch eine Mieterhöhung und so steigt die Rendite. Was wiederum die Geschäftsleitung/ Verwaltung freut und somit Ihren Arbeitsplatz sichert.

Ein Aspekt, der nicht vergessen werden darf: Der Hausmeister wird so wahrgenommen, wie er sich selbst präsentiert. Kommt er >>mal eben<< für zwei Stunden in sein Objekt, geht schnell durch die Anlage und erledigt das nötigste bzw. erledigt die Arbeit, wie sie auf der Arbeitsanweisung steht und hetzt dann zum nächsten Objekt, nehmen die Mieter dies genauso wahr.

Nimmt er sich hingegen die Zeit seine Arbeit konzentriert und in Ruhe zu erledigen, hat er ein Ohr für seine Mieter und interessiert sich für sein Objekt, wird dies seitens der Mieter genauso wahrgenommen - nur eben positiv. Ein Hausmeister, der sich für sein Objekt interessiert, wird dann auch viel eher von Mietern angesprochen und kommt mit ihnen ins Gespräch. Er erfährt Trends, Sorgen und die neuesten Neuigkeiten. Das Gespräch ist eine unschlagbare Informationsquelle. Filtern Sie das für Ihre Arbeit relevante heraus und nutzen Sie diese Informationen.

Und auch für Hausmeister gilt: Kleider machen Leute. Tragen Sie bei der Wohnungsübergabe keine Gartenkleidung und bei der Gartenarbeit keine Businesskleidung. Denken Sie einmal an den grauen Kittel. Das ist nicht einfach nur ein Kittel, das ist ein Statement. Wer denkt jetzt nicht an >>Hausmeister Krause<<? Sehen Sie, das ist das Problem. Derzeit sind die Farben der Hausmeisterkleidung meist grau, rot, blau oder Kombinationen aus den Farben. Das wirkt immer ein bisschen wie >> aus dem Hausmeister den Facility Manager<< machen. Entweder ich benutze dieses Image und spiele die Rolle im >>Hausmeisterspiel<< mit, nutze die daraus resultierenden Vorurteile für mich oder ich distanziere mich davon. Mit eigener Dienstkleidungsfarbe. Wenn Sie das möchten, gestalten Sie Ihre Arbeitskleidung nach den Lehren der Farbpsychologie. Je individueller und zu Ihnen passend Sie gestalten, je eher werden Sie auch als Individuum wahr genommen. Oder Sie tragen eine graue, massgeschneiderte Arbeitsjacke in hoher Qualität und >>leben<< den Beruf Hausmeister.

2.1 Ziel der Arbeit

Jede Arbeit macht nur dann Sinn, wenn sie ein Ziel hat. Niemand steht morgens freiwillig und gerne auf, wenn er keinen Sinn in seiner Arbeit sieht.

Betrachtet man das Wort »Arbeit« im Immobilienbereich mal genau, wird es seitens des Arbeitgebers schnell mit »Leistung« gleichgesetzt. Der Unterschied ist mathematisch einfach erklärt. Arbeit ist, was ich mache, und Leistung ist die zu verrichtende Arbeit in einer bestimmten Zeit. Ist das für Sie relevant? Definitiv, gerade im Reparatur- und Objektpflegebereich wird gerne mit Rahmenverträgen gearbeitet.

Innenhof fegen (2 x wöchentlich, 160 m2, 0,45 Std.)

Waschtisch wechseln (1,0 Stunden, Festpreis inkl. aller Leistungen 145,00 €)

Hausmeisterliche Tätigkeit 4 Tage à 6 Arbeitsstunden

Das ist alles unternehmerisch richtig.