Je suis copropriétaire E-Book

Valérie Samsel

• Herausgeber: Dans la poche
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Französisch

Seitenzahl: 118

Veröffentlichungsjahr: 2014

Beschreibung

En 25 questions, ce guide aborde les droits et les devoirs des copropriétaires, et donne des arguments, des exemples et des conseils en cas de litige à régler à l'amiable ou devant la justice : quels sont les rôles du conseil syndical et de l'assemblée générale, comment résoudre des problèmes affectant les parties communes ou privatives, etc.

Leseprobe

L'auteur

Juriste au sein du groupe Particulier à Particulier (PAP) pendant 20 ans, Valérie Samsel a assuré quotidiennement des consultations juridiques aux annonceurs, à l'occasion de leur transaction. Elle a également animé de nombreuses conférences et salons, sur le thème de l'immobilier. Auteur de guides juridiques pratiques (PAP) et auteur ou coauteur de nombreux ouvrages sur l'immobilier (Éditions Eyrolles), Valérie Samsel intervient régulièrement dans les médias grand public, en particulier sur France Info. Elle est aujourd'hui Responsable Habitat chez l'un des premiers bailleurs sociaux de France et gère à ce titre de nombreuses copropriétés.

Éditions dans la Poche © Lexmaster 35, île Fanac – 94340 – Joinville-le-Pont

ISBN 979-10-93106-14-4

Je suis copropriétaire

Être copropriétaire, c'est être propriétaire d'un logement dans un immeuble collectif, avec d'autres personnes elles-mêmes copropriétaires.

Le plus souvent, l'immeuble collectif se compose de plusieurs appartements, répartis autour d'un hall d'entrée, d'une cage d'escalier, d'un ascenseur, le tout sous une charpente et un toit. Le site peut être également plus vaste et comporter plusieurs bâtiments, des cours et espaces verts, des caves et des parkings.

Ce type d'habitat est évidemment très courant en milieu urbain, où les maisons individuelles sont rares, et nous sommes donc très nombreux à être ou à avoir été copropriétaires. Selon le ministère de l'Égalité, des Territoires et du Logement, on compte actuellement un million de copropriétés représentant près de huit millions de logements.

Au-delà de ce constat, le terme de copropriété correspond à un statut et à une organisation juridique très précis dont découlent un certain nombre de droits et d'obligations pour la personne qui se retrouve copropriétaire.

Il est donc souvent indispensable de connaître les règles essentielles de la copropriété pour savoir comment agir ou réagir face à certains événements ou à certains copropriétaires avec qui les relations ne sont pas toujours un long fleuve tranquille...

1. Qu'est-ce qu'une copropriété ?

La copropriété est avant tout une organisation juridique de personnes qui se retrouvent réunies au sein d'un même immeuble. La copropriété correspond donc à une réalité qui peut varier. Généralement, il s'agit d'un immeuble collectif dans lequel se trouvent plusieurs appartements (ce que l'on appelle les « parties privatives ») et des locaux et équipements qui sont communs à l'ensemble des copropriétaires : la porte d'entrée, la cage d'escalier, mais aussi le toit, les fondations ainsi que les murs extérieurs.

À SAVOIR

Il n'y a pas de copropriété sans parties communes. Dans ce cas, on est en présence de deux propriétés privées. Et il n'y a pas non plus de copropriété sans parties privatives : on est alors en indivision.

Être copropriétaire, c'est être propriétaire d'un lot composé de son logement (partie privative) et d'une « quote-part » (terme juridique qui désigne une partie du bien immobilier) des parties communes de l'immeuble. Cette quote-part est déterminée principalement en fonction de la surface du logement, et ce dès la naissance de la copropriété.

Copropriétés verticales et horizontales

Le plus souvent, la copropriété est une copropriété verticale (en hauteur), forme la plus répandue. Mais on rencontre également des copropriétés horizontales composées de maisons individuelles, qui fonctionnent de la même façon : chaque copropriétaire est propriétaire de sa maison et d'une quote-part de parties communes (le terrain, les accès et l'éclairage commun).

Attention : une copropriété horizontale ne doit pas être confondue avec un lotissement (voir plus bas).

La copropriété est un statut obligatoire. Dès lors qu'existent au moins deux propriétaires et des parties communes, le statut de la copropriété s'applique.

Mais il existe d'autres formes de propriété qui ne répondent pas aux mêmes règles juridiques.

EXEMPLES

Voici quelques exemples afin de mieux comprendre :

– vous héritez avec votre frère ou votre sœur d'une maison ou d'un immeuble comprenant plusieurs logements. Vous êtes indivisaire et non copropriétaire, car vous êtes propriétaire à hauteur de votre quote-part (50 % chacun), sans individualisation. Vous n'êtes pas propriétaire unique d'un morceau de la maison, mais propriétaire virtuel d'une quotité de la maison. Dans ce cas, il n'y a pas de parties communes ni de parties privatives ;

– vous achetez une maison en lotissement : vous êtes propriétaire de votre terrain et de votre maison (alors qu'en copropriété verticale, le terrain est partie commune) et les parties communes sont constituées par les accès, l'éclairage, les aires de jeux et de stationnement ;

– vous créez une SCI (société civile immobilière) pour acheter un appartement. Vous êtes alors titulaire de parts sociales et non directement propriétaire d'un bien immobilier.

La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Ces deux textes sont la base des règles de votre copropriété : si vous souhaitez vous impliquer dans la vie de votre immeuble, il est donc indispensable de vous y référer.

Pour consulter ces textes, il suffit d'aller sur le site Légifrance (www.legifrance.fr), rubrique textes. Vous pouvez également vous procurer un code de la copropriété – qui est une compilation de textes légaux et réglementaires, sélectionnés par des éditeurs –, pour une information plus complète.

À noter – La loi de 1965 est à jour, car elle a été modifiée et continue à l'être régulièrement afin de s'adapter aux évolutions de la société et des techniques.

2. Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

Chaque copropriété doit être dotée d'un règlement appelé « règlement de copropriété », qui va venir préciser les règles particulières de la copropriété concernée.

Le règlement de copropriété est un document officiel, publié au « service de la publicité foncière » de la même manière que les titres de propriété.

Service de la publicité foncière

Le service de la publicité foncière, appelé « conservation des hypothèques » jusqu'au 31 décembre 2012, est un service administratif où sont conservés et publiés tous les documents relatifs au droit de propriété immobilière (vente, succession, règlement de copropriété et hypothèques). Tout particulier, par exemple un copropriétaire ou un acquéreur potentiel, peut se renseigner auprès de ce service, soit en le contactant directement, soit en remplissant des formulaires à télécharger sur le site Internet http://vosdroits.service-public.fr.

Le règlement de copropriété est à la copropriété ce que les statuts sont à une société. À l'instar de ces dernières qui sont immatriculées au registre du commerce et des sociétés, l'immatriculation des copropriétés sera d'ailleurs bientôt obligatoire sur un registre spécifique avec dépôt des comptes (prévue au 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de deux cents lots, au 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de cinquante lots et au 31 décembre 2018 pour les autres). Ce fichier, et donc les règlements de copropriété, seront ainsi plus facilement accessibles.

À noter – Le vendeur doit vous permettre de consulter le règlement de copropriété dès la signature du compromis de vente, même si, en pratique, il est souvent bien difficile de l'obtenir. Il doit, en outre, vous remettre le règlement au moment de la vente définitive. Vous pouvez également en obtenir une copie auprès du syndic.

Que contient le règlement de copropriété ?

Ce document juridique assez dense a pu faire l'objet de modifications et de mises à jour au fil des années, surtout si vous achetez un logement dans un immeuble ancien. Autrement dit, il n'est pas nécessairement facile à lire ni à appréhender.

Il reprend pour beaucoup les termes de la loi de 1965 et les règles obligatoires qui en découlent. Il précise également les règles particulières applicables à l'immeuble concerné.

En tout état de cause, le règlement de copropriété est intéressant sur deux points essentiels :

il comporte l'état descriptif de division ;

il précise la répartition des parties communes et des parties privatives.

1. L'état descriptif de division

L'état descriptif de division précise la répartition des lots de la copropriété et la quote-part (on parle de « tantièmes ») attribuée à chaque lot. Cette quote-part tient compte essentiellement de la surface du lot, mais aussi de sa localisation dans l'immeuble et de sa destination (l'utilisation qui peut en être faite : commerce, parking, cave, habitation).

EXEMPLE

Lot no 2 : un appartement situé au 1er étage de l'escalier A, à droite, comprenant une entrée, une cuisine, une salle de bains, des toilettes, un séjour, une chambre, représentant 156 tantièmes sur 1 000. Attention : l'acte de vente, tout comme le compromis de vente, doit reprendre exactement ces termes. Si tel n'est pas le cas, il se peut que des travaux aient été réalisés sans autorisation : demandez conseil au notaire qui vérifiera.

Tantièmes ou millièmes ? – Afin de mieux comprendre, imaginons un immeuble collectif de 10 appartements de même surface.

Chacun dispose de la même quote-part, soit 1/10e des tantièmes. Si l'on a 1 000 tantièmes, chaque copropriétaire aura donc 100 tantièmes.

Le nombre global de tantièmes peut être égal à 1 000, auquel cas on parle de millièmes, mais cela n'a rien d'obligatoire (c'est d'ailleurs rarement le cas). Pourtant, on parle souvent de millièmes alors même que le nombre de tantièmes n'est pas égal à 1 000.

EXEMPLE

Quote-part de parties communes

Lot no 1 : ce lot comprend la propriété privative d'une cave au sous-sol, 1re porte, et la copropriété des parties communes à concurrence de 245 dix millièmes

245/10 000

Lot no 2 : ce lot comprend la propriété privative d'une cave, au sous-sol, 2e porte, et la copropriété des parties communes à concurrence de 290 dix millièmes

290/10 000

Lot no 3 : ce lot comprend la propriété privative d'un appartement au 1er étage, constitué de cinq pièces, entrée, cuisine, salle de bains, et la copropriété des parties communes à concurrence de 6 210 dix millièmes

6 210/10 000

Lot no 4 : ce lot comprend la propriété privative d'un appartement, au rez-de-chaussée, constitué de trois pièces, entrée, cuisine, salle de bains, et la copropriété des parties communes à concurrence de 3 255 dix millièmes

3 255/10 000

Soit au total :

10 000/10 000

2. La répartition des parties communes et des parties privatives

Le règlement de copropriété précise également la répartition des parties communes et des parties privatives, pour les éléments qui ne sont pas prévus par la loi.

Certes, les parties privatives sont celles dont un copropriétaire a la jouissance exclusive, à la différence des parties communes, énumérées par la loi de 1965 (aucune discussion n'est donc possible). Pourtant, la question peut se poser concernant un certain nombre d'éléments comme, par exemple, les fenêtres ou les planchers qui peuvent être privatifs ou communs.

Qu'est-ce qu'un lot de copropriété et quels sont mes droits sur ce lot ?

En devenant copropriétaire, vous devenez propriétaire d'un lot de copropriété qui comporte nécessairement une partie privative et une quote-part des parties communes.

À noter – Vous ne pouvez en aucun cas dissocier les deux. Si vous vendez votre appartement, vous vendez votre lot, c'est-à-dire la partie privative à laquelle est attachée une quote-part des parties communes.

1. La partie privative de votre lot

La jouissance exclusive – La partie privative est la partie de votre lot dont vous avez la jouissance exclusive. Vous ne partagez pas cette partie qui est votre propriété pleine et entière.

Pour autant, il n'existe pas de liste légale des parties privatives d'un immeuble. Il faut donc se référer au règlement de copropriété qui précise si certains éléments sont privatifs ou non.

En cas de silence du règlement de copropriété, il convient de se référer à l'usage qui est fait de cet élément et à l'utilité qu'il représente. C'est, évidemment, une source de conflit potentiel : les tribunaux ont d'ailleurs été amenés à se prononcer sur certains éléments, ce qui permet de servir de référence lorsque le règlement de copropriété ne précise rien.

Ainsi, sont considérés comme parties privatives :

l'intérieur de l'appartement, y compris la porte palière ;

les fenêtres, volets, stores, persiennes et garde-corps des balcons ;

les terrasses privatives, loggias, balcons ;

les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes et menuiseries intérieures. Attention : si vous avez un mur porteur dans votre logement, il ne vous appartient pas, mais constitue une partie commune. Il sert, en effet, à l'ensemble des copropriétaires puisqu'il soutient l'immeuble ;

les revêtements intérieurs de sol et de murs, les vitres, les glaces ;

les enduits de plafonds et de murs ;

les équipements individuels de chaque appartement (toilettes, équipements sanitaires, chauffage individuel, radiateur), les installations de cuisine ;

les accessoires propres à chaque lot, comme la boîte aux lettres ou la sonnette.

Cette liste n'est pas impérative et le règlement de copropriété peut prévoir autre chose. Par exemple, les balcons peuvent être considérés comme des parties communes par le règlement. En principe, les planchers (pas le revêtement, mais ce qui sépare deux étages) sont considérés comme des parties communes, mais le règlement de copropriété peut les considérer comme des parties privatives (le cas est cependant rare).

De ces informations découlent des droits et des obligations.

Quels sont vos droits sur la partie privative ? – Vous avez le droit de disposer librement des parties privatives comprises dans votre lot. Cela signifie que vous pouvez les vendre, les louer, les prêter ou les hypothéquer. Vous pouvez ainsi louer ou vendre votre emplacement de parking si vous ne vous en servez pas.

Vous pouvez faire ce que vous voulez dans vos parties privatives, utiliser votre logement comme vous le souhaitez... sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble, c'est-à-dire à l'usage auquel le destine le règlement de copropriété.

EXEMPLES

1. Vous pouvez louer votre logement ou une partie de celui-ci. Parfois, le règlement de copropriété restreint ce droit. Ainsi, certains règlements interdisent la location des chambres de bonne à des personnes étrangères à l'immeuble, ou interdisent de vendre ces chambres sans l'appartement.

Certes, ces clauses portent atteinte au droit de propriété, mais elles sont valables lorsqu'elles sont justifiées par le « très haut standing » de l'immeuble. Les refuser aurait pour conséquence la multiplication des occupants, ce qui nuirait au standing de l'immeuble et porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires.

2. Vous pouvez réaliser des travaux dans votre logement. Mais si vous touchez aux parties communes (mur porteur par exemple) ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, vous devez demander l'autorisation aux autres copropriétaires.

3. Vous pouvez exercer une activité dans votre logement. Ceci est de droit si vous habitez le logement qui constitue votre résidence principale. Si tel n'est pas le cas, vous pouvez en principe y exercer une profession libérale. En revanche, vous ne pouvez pas exercer une activité commerciale dans un logement.

La plupart des règlements interdisent, en effet, les activités commerciales, sauf bien sûr dans les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée et prévus à cet effet. Certains règlements interdisent également l'exercice d'une activité professionnelle dans les logements, mais c'est assez rare. Cette restriction peut être justifiée par le « très haut standing » de l'immeuble.

4. Enfin, vous devez laisser l'accès à votre logement lorsque c'est nécessaire pour réparer une partie commune ou un élément commun