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- Herausgeber: EdiPro
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Französisch
Découvrez ici les clés essentielles d'une assemblée générale des copropriétaires belges.En 1994, le régime de la copropriété forcée a été largement modifié.Si de nombreux problèmes ont été résolus, force est de constater que, dans la pratique journalière, de nombreuses difficultés subsistent tant d'un point de vue juridique que dans la gestion du patrimoine commun.Il s'agit souvent d'une méconnaissance ou d'une mauvaise interprétation des obligations légales.En 2010, le régime de la copropriété forcée a été de nouveau modifié : certaines difficultés ont été ainsi contournées. Cet ouvrage est consacré à l'assemblée générale des copropriétaires, c'est-à-dire au centre de décision et de contrôle de la copropriété. Toute l'organisation de la copropriété dépend de ce moment annuel, essentiel et obligatoire.Connaître les tenants et aboutissants des pouvoirs concédés par la loi et/ou les statuts à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dans lequel on réside, en qualité de propriétaire ou d'occupant, facilite la vie en communauté.Un ouvrage pratique et didactique rédigé par des professionnels, à destination des copropriétaires et locataires d'immeubles en copropriété.
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Seitenzahl: 192
Veröffentlichungsjahr: 2014
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INTRODUCTION
Lassemblée générale, en abrégé A.G., est essentielle au fonctionnement dune copropriété. Cest elle qui prend les décisions importantes concernant la copropriété. Elle vise donc à accomplir une mission déterminante dans une gestion saine du bien commun qu’est l’immeuble. A l’occasion de la loi du 2 juin 2070, le législateur a vivement invité les copropriétaires à prendre part active à la gestion de leur copropriété. Ce manuel est fait pour les y aider.
En guise de conclusion, et de clin d’œil, nous avions terminé la première édition de notre ouvrage sur l’assemblée générale, parue en 2007, par les 10 commandements du copropriétaire. Ces commandements sont plus que jamais d’actualité, et se trouvent dès lors toujours à cette place dans la présente édition. Le 3ème commandement invite le copropriétaire à se rendre aux assemblées générales. Le législateur, dans sa grande sagesse, a repris à son compte cette préoccupation.
La loi du 2 juin 2010, entrée en vigueur le 1er septembre 2010, vise à moderniser le fonctionnement des copropriétés et à accroître la transparence de leur gestion. Cela passe par la reconnaissance d’associations partielles avec ou sans personnalité juridique, la clarification de la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes – ce qui détermine le poids relatif de chacun dans les assemblées générales-, la possibilité pour les copropriétaires de convoquer les A.G. si le syndic reste en défaut, l’assouplissement du quorum de présence, l’interdiction de conditions de vote plus strictes que celles prévues par la loi, etc. La loi va certainement dans le bon sens, mais il est clair que le cadre légal, s’il est indispensable dans nombre de cas, ne peut tout résoudre.
Nombreux sont ceux qui se plaignent de la manière dont se déroulent leurs assemblées générales. Elles sont souvent considérées comme trop longues, rébarbatives, souvent menées d’une manière très peu efficace. Le fait d’imposer, depuis le 1er septembre 2010, que seul un copropriétaire puisse la présider est certainement utile pour éviter une intervention trop grande du syndic, mais cela ne garantit pas que la réunion d’A.G. sera conduite de manière optimale. De plus, il faut que le président de l’A.G. veille à ce que celle-ci se déroule dans les meilleures conditions, chacun devant pouvoir s’exprimer sur les points mis à l’ordre du jour sans monopoliser la parole, ce qui n’est pas toujours facile quel que soit le président de l’A.G. L’absentéisme, que le législateur veut combattre, en est une des conséquences, avec tous les désagréments que cela entraîne (problèmes de quorum, majorités peu représentatives, débats tronqués, etc.).
Ce guide, destiné au grand public, vise à donner une vision aussi objective que possible de la manière dont une A.G. doit se tenir. La loi, qui figure en annexe de cet ouvrage, ne répond pas à tous les problèmes rencontrés dans la pratique. Lorsque la loi ne vise pas un cas particulier ou ne le fait que de manière partielle, la Fédération belge des copropriétaires tente de proposer une solution pratique, dans le but d’aider les copropriétaires à trancher les questions qu’ils peuvent se poser. Il va de soi, dans cette matière comme dans toutes les matières juridiques, que tant la jurisprudence que la doctrine peuvent avoir des divergences d’opinions, évolutives dans le temps, en sorte qu’aucune solution ne peut être considérée comme définitive.
Les questions les plus courantes sont passées en revue afin d’aider tout un chacun à s’y retrouver.
Notre but est que chaque copropriétaire puisse, en connaissance de cause, participer activement à la vie de sa copropriété. Il s’agit non seulement d’un droit, mais aussi d’un devoir pour les copropriétaires de prendre une part active dans la gestion du bien commun.
Pour la facilité du lecteur, chaque thème est précédé d’un petit résumé reprenant les grandes lignes de ce qui y est abordé.
Si vous souhaitez des éclaircissements sur l’un ou l’autre aspect ou que vous rencontriez un problème pratique particulier, n’hésitez pas à contacter la Fédération Belge des Copropriétaires via son site Internet www.copropriete.be, ou par téléphone au 02/425.52.62.
TITRE 1
APERÇU DES GRANDS PRINCIPES DE LA COPROPRIÉTÉ D’IMMEUBLES À APPARTEMENTS MULTIPLES
Résumé
En principe, les immeubles divisés en appartements sont soumis à la loi sur la copropriété.
Par exception, les copropriétaires des petits immeubles peuvent décider de ne pas être soumis à ce régime.
La loi prévoit deux documents, actés par notaire, qui sont fondamentaux pour les copropriétés, et que l’on appelle « statuts » de l’immeuble :
Un règlement d’ordre intérieur, dont le contenu n’est pas déterminé par la loi et qui ne doit pas être fait devant notaire, peut être adopté et modifié sur simple décision
I. LES IMMEUBLES SOUMIS À LA LOI SUR LA COPROPRIÉTÉ
A. Principe : application de la loi
Le Code civil, modifié par la loi du 30 juin 1994 et la loi du 2 juin 2010, a intégré un système spécifique d’organisation des immeubles à appartements multiples. Par facilité, il est toujours fait mention dans cet ouvrage de « la loi sur la copropriété » ou encore plus simplement « la loi », bien qu’il s’agisse en fait d’articles du Code civil (article 577-3 et suivants).
Cette loi est impérative, c’est-à-dire qu’elle prime les dispositions contractuelles antérieures ou postérieures à la loi : avant la loi du 2 juin 2010, il fallait invoquer la nullité relative des dispositions contractuelles contraires à la loi. Les copropriétaires ne doivent donc plus invoquer la nullité car elle est d’office acquise mais doivent invoquer la caducité.
La loi s’applique aux immeubles divisés par étages ou appartements, mais aussi à l’hypothèse de deux ou plusieurs immeubles divisés.
Les immeubles en question doivent répondre aux conditions suivantes :
B. Une copropriété est-elle toujours soumise à la loi, ou est-il possible de déroger à la règle ?
1. Règles de dérogation
L’application de ce régime juridique peut être évitée. Il serait en effet absurde qu’une maison d’habitation à deux étages et divisée en deux appartements soit obligatoirement soumise aux contraintes de la loi (réunir une assemblée générale, nommer un syndic...).
Le législateur permet d’échapper à ces dispositions moyennant le respect de deux conditions :
Bien entendu, l’immeuble en question restera soumis aux règles relatives à la copropriété forcée en général.
Il n’a pas fallu attendre la loi de 1994 pour qu’existe un régime de la copropriété d’immeubles. Le Code civil a prévu depuis bien longtemps le régime de la copropriété en général. C’est ce régime, prévu à l’article 577-2 du Code civil, qui s’applique aux immeubles pour lesquels les copropriétaires ont décidé de déroger aux règles de la loi sur la copropriété.
2. Règles applicables en dehors de la « loi sur la copropriété » : droit commun de la copropriété forcée en général
Pour faire bref, un propriétaire peut user de la chose commune pour autant qu’il ne lèse pas le droit des autres propriétaires, qu’il ne détourne pas la chose commune de sa destination.
Par contre, pour tous les actes d’administration (donner à bail pour 9 ans maximum par exemple) ou de disposition (par exemple donner à bail pour plus de 9 ans, etc.), le concours de tous les copropriétaires est obligatoire.
Il est toujours possible de demander au juge de paix d’obliger les récalcitrants à accomplir les actes nécessaires s’ils sont reconnus comme tels par le juge de paix.
3. Recours
Compte tenu du caractère impératif des dispositions légales, le juge de paix peut être saisi d’une demande d’un copropriétaire visant à imposer l’application du régime légal de la copropriété, même si la volonté de soustraire l’immeuble ou groupe d’immeubles bâtis de l’emprise de ces règles avait été décidée par les copropriétaires eux-mêmes.
II. STATUTS DE L’IMMEUBLE OU DU GROUPE D’IMMEUBLES BÂTIS
A. Notion
Le terme « statuts » couvre en fait deux textes distincts, bien que souvent présentés l’un après l’autre, dans un même document : l’acte de base et le règlement de copropriété. Il y est généralement ajouté un règlement d’ordre intérieur, qui peut même être présenté dans les actes du notaire comme un chapitre du règlement de copropriété. Ces statuts concernent soit un seul immeuble, soit un groupe d’immeubles.
Le cas du groupe d’immeubles, que l’on appelle souvent « blocs » dans un ensemble résidentiel, pose le problème particulier de leur gestion « autonome » alors qu’ils sont en principe soumis à une gestion commune, par un seul syndic et une seule A.G. réunissant l’ensemble des copropriétaires. Ce cas particulier, très complexe, qui n’était pas abordé dans l’ouvrage sur l’assemblée générale paru en 2007 (les copropriétaires concernés étant invités à faire appel à la Fédération belge des copropriétaires), doit être abordé dans la présente version car la loi du 2 juin 2010 interdit dorénavant les gestions autonomes par « blocs ».
Le principe de l’interdiction comporte cependant une exception, lorsque lesdits blocs sont dotés de statuts et constituent des associations partielles, compétentes exclusivement pour les parties communes particulières auxdits « blocs » désignées dans l’acte de base, l’indivision principale restant exclusivement compétente pour les parties communes aux différents blocs et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété composée par les différents blocs.
Un exemple de statuts, pour un immeuble isolé, figure en annexe du présent ouvrage. Cet exemple est purement indicatif, car les statuts sont forts variables : il n’existe pas de modèle officiel. Seules certaines mentions doivent obligatoirement s’y retrouver, leur présentation étant laissée à l’appréciation du notaire qui rédige les statuts.
Il est fortement conseillé à tous les copropriétaires de lire attentivement leurs statuts. Nous exposerons par la suite combien ils sont importants pour la gestion de l’immeuble et les droits et obligations de chacun.
B. Les statuts : un acte authentique transcrit
Les statuts sont rédigés par un notaire (c’est ce que l’on appelle un acte « authentique ») et transcrits à la Conservation des hypothèques du lieu de la situation de l’immeuble.
C. Comment modifier les statuts ?
S’il faut un acte authentique pour les statuts d’origine, il en faut également pour toute modification des statuts. Le règlement d’ordre intérieur n’est pas soumis à cette formalité.
Toute modification des statuts nécessite donc l’intervention d’un notaire, ce qui implique un coût que les associations de copropriétaires hésitent souvent à exposer.
Astuce
Le législateur de 2010 a prévu une exception dans le cadre de la mise en conformité des statuts à la loi. Toutes les copropriétés ont l’obligation d’adapter leurs statuts à la nouvelle loi et, pour ce faire, le syndic est légalement tenu de soumettre à l’A.G. une version adaptée avant le 1er septembre 2011. Il n’y a pas d’obligation que la version adaptée soit approuvée par l’A.G. dans l’année, mais seulement que le syndic la soumette à l’A.G. L’adaptation des statuts étant une simple mise en conformité, le législateur a prévu qu’elle ne doit pas se faire via un notaire, pour autant que l’A.G. n’en profite pas pour modifier d’autres dispositions. En d’autres termes :
Dans la mesure où c’est au syndic de proposer les modifications à l’A.G., il est prudent de lui faire confirmer expressément que le texte proposé relève du premier cas ou du deuxième.
Il est à noter que l’assemblée générale des copropriétaires doit voter à la majorité des trois quarts des voix, au minimum, pour qu’une modification des statuts puisse intervenir quand elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes. Cette majorité peut être plus stricte, par exemple lorsque la modification vise à « privatiser » la conciergerie, qui devient ainsi un nouveau lot privatif avec ses quotités propres, en vue de la vendre. Dans ce cas, quatre cinquièmes des voix sera requis.
Comme exposé plus haut, les dispositions statutaires qui ne sont pas conformes à la nouvelle loi sont réputées remplacées par les dispositions légales à partir du 1er septembre 2010. Dès lors, si l’A.G. tarde à adopter une version adaptée des statuts, la copropriété (par la voix de son syndic), ou même les copropriétaires, ne pourraient prétendre que les statuts non modifiés seraient encore d’application malgré la loi. La modification des statuts vise à une plus grande clarté des textes, mais ne modifie en rien, en principe, les règles en vigueur depuis la nouvelle loi.
D. Acte de base
C’est l’article 577-3, al. 2 du Code civil qui impose l’existence de l’acte de base.
L’association des copropriétaires, parfois appelée ACP, est plus généralement appelée « copropriété ».
La transcription de l’acte de base à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble ou du groupe d’immeubles implique que celui-ci soit revêtu d’une « forme authentique » : il doit s’agir d’un acte notarié.
La loi prévoit les mentions obligatoires suivantes :
Comme toute décision de l’assemblée générale, la décision de modifier l’acte de base pourra être contestée devant le juge de Paix, dans le délai de quatre mois à dater de la décision, à peine de forclusion.
Astuce
La forclusion signifie qu’il est trop tard pour pouvoir agir en justice. Le juge de paix ne peut donc statuer sur une demande introduite après le délai de forclusion : il doit la déclarer irrecevable, car hors délai, sans même l’examiner.
E. Règlement de copropriété (en abrégé R.G.C.)
Celui-ci doit comprendre :
a. la description des droits et obligations de chaque copropriétaire en ce qui concerne les parties privatives et les parties communes ;
b. les critères et le mode de calcul de la répartition des charges ;
c. les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale, en précisant la période annuelle de 15 jours pendant laquelle doit se tenir l’assemblée générale ordinaire ;
d. le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat, les modalités de son renouvellement, du renon éventuel de son contrat et les obligations qui résultent de la fin de ce mandat.
Toute modification des statuts doit faire l’objet d’un acte authentique : il faut donc l’intervention d’un notaire. Elle doit être, au préalable, votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des trois quarts des voix, au minimum.
Exception prévue par la loi : la simple mise en conformité des statuts à la loi de 2010 ne doit pas se faire via un notaire, mais il faut naturellement une décision d’A.G. Selon la Fédération, la décision à la majorité simple devrait suffire dès lors qu’il s’agit de mettre les statuts en conformité avec la loi. Si par contre d’autres modifications sont apportées à cette occasion, il faut respecter les règles ci-dessus.
Lorsqu’une décision de modifier le règlement de copropriété a été prise par l’assemblée générale, chaque copropriétaire pourra demander au juge de Paix de réformer la décision dans le délai de quatre mois à compter de la date de l’A.G., à peine de forclusion.
F. Règlement d’ordre intérieur (en abrégé R.O.I.)
Ce règlement n’est pas défini par la loi : l’article 577-4, § 2 du Code civil prévoit uniquement que s’il est décidé d’établir un règlement d’ordre intérieur, il peut être établi par un acte sous seing privé, tandis que l’article 577-10 § 2 du Code civil prévoit qu’il doit être déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association des copropriétaires, à l’initiative du syndic ou, si celui-ci n’a pas encore été désigné, à l’initiative de son auteur, le syndic mettant à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l’A.G.
Il n’est donc pas nécessaire de faire intervenir un notaire, ni pour l’établir, ni pour le modifier. Aucune règle légale ne fixant son contenu, il pourra contenir ce que décidera l’assemblée générale.
L’assemblée générale aura ainsi le pouvoir de fixer les règles et l’organisation de la vie en communauté. Un exemple de ROI figure, à titre indicatif, en annexe du présent ouvrage.
Le syndic est chargé de tenir le ROI à jour et de le communiquer aux nouveaux copropriétaires. Il doit le communiquer également lors d’une demande de renseignement par le notaire lors d’une vente.
Lorsqu’une décision de modifier le règlement d’ordre intérieur a été prise par l’assemblée générale – à la majorité simple -, chaque copropriétaire pourra demander au juge de Paix de réformer la décision dans le délai de trois mois, à peine de forclusion.
III. Schéma d’organisation d’une copropriété soumise à la Loi
Les statuts de l’immeuble complètent souvent les dispositions du Code civil. Il faut donc toujours vérifier ce que les statuts prévoient, étant entendu qu’ils ne peuvent pas déroger à la loi, d’autant que, comme exposé supra, les dispositions contractuelles contraires à la loi sont caduques de plein droit.
L’organisation d’une copropriété est conçue de la manière suivante. L’assemblée générale des copropriétaires :
L’A.G. est souveraine. Elle dispose de toutes les compétences qui ne sont pas légalement dévolues au syndic. C’est elle qui va décider du sort de l’immeuble (conservation, administration, disposition).
L’A.G. délibère sur toutes les questions d’intérêt commun, c’est-à-dire d’intérêt général, visant à organiser les relations des personnes contraintes de vivre ensemble.
Attention !
Depuis la loi de 2010, l’A.G. peut adopter des décisions au-delà de la seule gestion des parties communes, à savoir:
Exemple
Il est constaté une fuite dans les joints des terrasses. L’A.G. doit décider des travaux à exécuter. Il faut alors bien distinguer ce qui est commun de ce qui est privatif . Ainsi, en ce qui concerne les terrasses, il est généralement admis que le revêtement supérieur de la terrasse (carrelages, etc.) est privatif. Par contre, le socle (la dalle de béton et l’étanchéité) est commun.
Dès lors, les frais relatifs à tout travail au revêtement supérieur sont à charge du propriétaire.
Les frais relatifs au socle ou à d’autres parties communes sont à charge des copropriétaires.
Si les travaux qui ont été décidés impliquent le démontage de la partie supérieure privative, tous les frais en ce compris la remise en état est à charge de la copropriété.
Mais avant la loi du 2 juin 2010, la Cour de cassation avait décidé depuis 2004 que les travaux aux parties privatives ne pouvaient être décidés par l’A.G., en manière telle que la copropriété dépendait du bon vouloir des copropriétaires de laisser réaliser d’abord les travaux à leurs parties privatives avant que les entrepreneurs puissent accéder aux parties communes. En cas de refus des copropriétaires, il fallait obtenir un jugement contre les copropriétaires récalcitrants les condamnant sous astreinte à laisser les entrepreneurs choisis par la copropriété accéder à leurs parties privatives, pour accéder aux parties communes.
La loi du 2 juin 2010 a réglé le problème : l’A.G. peut décider de travaux à réaliser aux parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sont exécutées par la copropriété.
TITRE 2
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
I. QUAND NAîT L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTAIRES ?
Résumé
L’assemblée générale naît en principe dès que des lots distincts sont attribués à des propriétaires différents. La première réunion se tient dans l’année de la création de l’indivision.
Par contre, l’association des copropriétaires ne devient une personne morale distincte que lorsque les statuts sont transcrits à la Conservation des hypothèques.
La copropriété naît de l’indivision, par la vente ou l’attribution, du premier lot. La loi prévoit en effet que les règles de la copropriété sont applicables à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans les communs.
A. Quand a lieu la première assemblée générale ?
La loi ne le dit pas. Idéalement les statuts devraient organiser la première assemblée en obligeant à la réunir dans un délai déterminé après la création de l’indivision, mais on constate que c’est rarement le cas.
Néanmoins, les comptes étant en principe annuels, il semble logique de tenir la première A.G. à la date anniversaire de l’acte qui crée l’indivision (le plus souvent la vente du premier lot).
Il faut cependant faire la distinction entre le cas où l’immeuble est bâti, ou seulement en projet.
1. L’immeuble est bâti
C’est le cas visé par la loi.
Sauf convention contraire, l’assemblée générale existe dès la création du régime d’indivision, c’est-à-dire dès que deux personnes, physiques ou morales, sont propriétaires d’une partie d’un immeuble.
2. L’immeuble est à bâtir ou en cours de construction
Le Code civil ne règle pas la question explicitement.
La loi du 9 juillet 1971 relative aux habitations à construire ou en cours de construction – dite Loi BREYNE – n’a pas non plus tranché expressément cette question.
Or, il est important que les acquéreurs de lots puissent s’organiser en assemblée générale le plus rapidement possible puisqu’ils ont des intérêts en commun, à savoir la construction du bâtiment.
