Mein Bauherren-Handbuch E-Book

Christoph Polder

• Herausgeber: epubli
• Kategorie: Geisteswissenschaft
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 132

Veröffentlichungsjahr: 2019

Beschreibung

Die Bauherrencheckliste, die kostenlos unter christophpolder.de heruntergeladen werden kann, bietet Ihnen als Bauherr den perfekten Leitfaden, um sich durch die to do´s eines Hausbau-Projektes zu hangeln. 'Mein Bauherren-Handbuch' ist der ideale Begleiter zur Verwirklichung Ihres Traumes vom Eigenheim. Das Buch ist so einfach geschrieben, dass jeder Laie verstehen wird, was seine bzw. die Aufgaben der Beteiligten (Stakeholder) sind, so dass diese abgearbeitet und/oder delegiert werden können. Dies ist die Quintessenz aus Christoph Polders 20-jähriger Erfahrung im Bauwesen. Alles was man über den Ablauf eines Bauvorhabens wissen muss: Von der Vorbereitungs- und Angebotsphase über die baubegleitende Qualitätssicherung, bis hin zu den mind. sechs Abnahmen sowie der Gewährleistungsphase. Ob man im Bauwesen tätig oder absoluter Laie ist, spielt nun keine Rolle mehr. Dieses Buch erklärt anhand einer übersichtlichen und perfekt strukturierten Checkliste einfach und verständlich, was Bauherren alles zu erledigen haben. Christoph Polder B.Eng. M.Eng. deckt mit seiner Erfahrung als Handwerker, Bauingenieur und Projektmanager im Bereich Bau und Immobilie das gesamte Spektrum des komplexen Bauwesens ab. Ein beeindruckend einfacher Leitfaden für alle Bauherren, Projektmanager, Bauingenieure, Architekten und Investoren, die ein Bauvorhaben realisieren und das Ruder nicht aus der Hand geben möchten. Dieses Buch verzichtet auf technische Details und führt Sie anhand der Bauherrencheckliste durch Ihre Aufgaben als Bauherr. Viel Erfolg bei der Realisierung Ihres Traumes vom Eigeneheim wünscht Ihnen: Christoph Polder B.Eng. M.Eng.

Leseprobe

CHRISTOPH POLDER B.ENG. M.ENG

MEIN

BAUHERREN-HANDBUCH

Ihr Leitfaden

für perfektes Bauherrenmanagement

Dieser Ratgeber dient Ihnen als angehenden Bauherrn zum Einstieg in die Materie Hausbau und als Überblick über die Aufgaben, die Sie zu erledigen bzw. zu delegieren haben.

Das Herzstück dieses Buches, ist die Bauherrencheckliste nach Polder, die Sie zudem kostenlos unter:

www.christophpolder.de

Originalausgabe

September 2018

Christoph Polder

Schriftsteller und Berater

[email protected]

Die Deutsche Bibliothek verzeichnet die Publikation des Taschenbuches in der Deutschen Nationalbibliografie, Frankfurt; ebenso in der Bayerischen Staatsbibliothek in München.

Das Werk, einschließlich aller Abbildungen, ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtschutzgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages und des Autors unzulässig und strafbar.

Das gilt besonders für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Bearbeitung in elektronischen Systemen.

Autor:     Christoph Polder

Coverbild:   Manuel Zumrode/Polder

INHALTSVERZEICHNIS

15TBauherrencheckliste15T 6

15TÜber den Autor15T 9

15TVorwort/Allgemeine Tipps15T 11

15TAbkürzungsverzeichnis15T 15

15TProjektmanagement Grundlagen15T 16

15TGrundlagen Vertragswesen15T 19

15TErläuterung Bauherrencheckliste15T 22

15TKommunikation15T 25

15TVorbereitungsphase15T 26

15TVorab über den Hausbau informiert?15T 28

15TPrivate und berufliche Situation geklärt?15T 30

15TFinanzierung vorab geklärt?15T 32

15TGenügend Schwarzgeld angespart?15T 34

15TIn Kontakt mit Planer/Architekt?15T 37

15TIn Kontakt mit Geologen?15T 39

15TIn Kontakt mit Vermessungsbüro?15T 40

15TIn Kontakt mit Statiker/Tragwerksplaner?15T 41

15TIn Kontakt mit zuständigen Ämtern/Behörden?15T 42

15TPassendes Bauland gefunden?15T 44

15TBauland geprüft?15T 47

15TKaufvertrag des Grundstückes abgeschlossen?15T 49

15TBaugrunduntersuchung veranlasst?15T 50

15TEmpfehlungen/Handlungsbedarf bekannt?15T 52

15TErstellung des Bauantrages angestoßen?15T 53

15TEingabeplanung geprüft?15T 54

15TGrundstück vermessen lassen?15T 56

15TTermin mit der öffentlichen Hand geplant?15T 57

15TBauantrag unterschrieben und eingereicht?15T 58

15TAusführungsplanung angestoßen?15T 59

15TWeitere notwendige Büros beauftragt?15T 61

15TIn Kontakt mit Baufirmen/Generalunternehmen?15T 62

Checkliste – Einzelvergabe  63

15TIn Kontakt mit Anwalt für Baurecht?15T 66

15TIn Kontakt mit Bausachverständigen?15T 68

15TNotwendige Versicherungen abgeschlossen?15T 69

15TBaugenehmigung erhalten und geprüft?15T 71

15TBrandschutzgutachten erhalten und geprüft?15T 72

15TStatik erhalten und geprüft?15T 73

15TPrüfstatik erhalten und geprüft?15T 74

15TAusführungsplanung erhalten und geprüft?15T 75

15TAlle wichtigen E-Mails/Schriftstücke strukturiert abgelegt?15T 77

15TAngebotsphase15T 79

15TAusschreibungsunterlagen an Baufirmen versendet?15T 80

15TAngebote erhalten?15T 82

15TFinanzierungsangebote eingeholt?15T 84

15TKostenübersicht erstellt?15T 85

15TTechnische Details mit Firmen geklärt?15T 86

15TKorrigierte Angebote erhalten?15T 88

15TAngebote monetär verhandelt?15T 89

15TVertrag unterschrieben?15T 91

15TBauphase15T 93

15TBaubeginnsanzeige gestellt?15T 95

15TSiGeKo beauftragt?15T 96

15TErstbegehung durchgeführt?15T 98

15TBetriebsmedien beantragt?15T 100

15TQualitätssicherung durchgeführt?15T 101

15TBausachverständigen beauftragt?15T 110

15TBestellungen rechtzeitig ausgelöst?15T 111

15TAlle beteiligten zur Rohbauabnahme eingeladen?15T 112

15TAlle Beteiligten zur Endabnahme eingeladen?15T 114

15TAbnahmephase15T 115

15TRohbauabnahme durchgeführt?15T 116

15TNachabnahme Rohbau durchgeführt?15T 123

15TSchlussrechnung Rohbau bezahlt?15T 125

15TWeitere Versicherungen abgeschlossen?15T 126

15TAnzeige zur Nutzungsaufnahme gestellt?15T 128

15TEndabnahme durchgeführt?15T 129

15TNachabnahme Endabnahme durchgeführt?15T 133

15TRevisionsunterlagen erhalten?15T 134

15TSchlussrechnung Ausbau bezahlt?15T 136

15TGewährleistungsphase15T 137

15TMängel gerügt?15T 138

15TGewährleistungsabnahme angekündigt?15T 140

15TGewährleistungsabnahme durchgeführt?15T 141

15TNachabnahme durchgeführt?15T 143

15TEinbehalt zurückgezahlt?15T 144

15TSchlusswort15T 145

15TAbbildungen15T 146

15TSprüche die Sie hören werden!15T 147

15TFachbegriffe15T 148

Die Bauherrencheckliste nach Polder kann unter:

www.christophpolder.de

kostenlos als PDF heruntergeladen und in DIN A 3 ausgedruckt werden.

Über den Autor

Christoph Polder B. Eng. M. Eng., ist gelernter Handwerker mit sieben Jahren praktischer Berufserfahrung am Bau und Bauingenieur mit sechs Jahren Erfahrung als Projektmanager. Er hat im Jahr 2016 seinen Master in Projektmanagement Bau und Immobilie abgeschlossen. Zudem ist er seit 2016 als freier Bausachverständiger und Schriftsteller tätig.

Die Aufgaben der unterschiedlichsten Baustellen hat er von ganz unten, mit dem Hammer in der Hand, bis ganz oben, also bis zur Beauftragung von Großprojekten, kennengelernt. Er arbeitete in verschiedenen Handwerksbetrieben, bei Baufirmen als Bauleiter, als Projektmanager für hochwertigen Innenausbau und als Projektleiter auf Bauherrenseite eines der größten Unternehmen in ganz Europa. Als Bausachverständiger begleitet er Bauherren bei der Realisierung ihres Traumes vom Eigenheim mit seinem komplexen Wissen und seiner Erfahrung aus Theorie und Praxis.

Sowohl im Studium, als auch in den unterschiedlichen Firmen stieß er immer wieder auf Fachliteratur, die von Fachleuten für Fachleute geschrieben wurden und für den Laien kaum zu verstehen sind. Zudem empfand er die meisten Bücher als zu speziell auf ein Gebiet fixiert, sodass man Unmengen an Büchern lesen müsste, um alles zu wissen, was bei einem Hausbau zu beachten ist.

Nach der Fertigstellung des Eigenheims eines befreundeten Bauherrn bekam er ein Fachbuch mit den Worten „Das schenke ich Dir, Du kannst das besser gebrauchen als ich“ in die Hand gedrückt.

Nach kurzem Durchblättern stieß Christoph Polder auf ein technisches Detail, welches bei diesem Bauvorhaben eines der größten Probleme darstellte. Daraufhin sagte er zu dem Bauherrn, dass dort doch die Lösung drinstehe und fragte, ob der Bauherr dies nicht gelesen habe. Daraufhin erhielt er die Antwort, dass das, was in diesen Büchern stehe, doch kein Laie verstehe.

Dies war der Moment, in dem sich Christoph Polder dazu entschied, ein Handbuch zu schreiben, welches jeder Laie versteht und welches Uganz bewusstU ohne technische Details und fast gänzlich ohne Fachbegriffe auskommt.

Dieses Buch geht nicht zu sehr in die Tiefe, es beschränkt sich auf die wirklich wichtigen Dinge, sodass es jeder lesen will und verstehen kann. Es ist ein übersichtlicher Leitfaden, ein MUSS für jeden Bauherrn.

Vorwort / Allgemeine Tipps

Überlegen Sie bitte kurz wie oft Sie schon ein teures Elektrogerät gekauft haben, welches nach kurzer Zeit kaputtging, wie viele Versicherungen Sie abgeschlossen haben, die im Schadensfall nicht bezahlt haben, oder wie oft Sie schon Ihre große Liebe kennengelernt haben und diese einzigartigen Beziehungen dennoch zerbrachen. Komische Beispiele für ein Bauherrenhandbuch?

Nun, in all den o. g. Beispielen hatten Sie Schäden erlitten, die Sie garantiert geärgert haben und Sie sich in diesen Situationen dachten, dass dies UdasU Drama schlechthin wäre. Jetzt stellten Sie sich vor, Sie investieren 500.000,- € in Ihr Eigenheim und UdaU läuft was schief.

Bei der derzeitigen Konjunktur einen Kredit aufzunehmen und ein Haus zu bauen, ist mittlerweile zum Trend geworden. Ebenso, wie die Verantwortung für den Hausbau anderen zu überlassen, die sich besser damit auskennen und zu hoffen, dass alles gut wird.

Jedoch ist Hoffnung keine Taktik!

Wer darauf hofft, dass alles gut wird, gibt das Ruder aus der Hand. Wer sich auf mündliche Zusagen eines Handwerkers, der gerade ins Auto steigt und davonfährt, verlässt, ist in der Regel verlassen. Lassen Sie sich alles schriftlich geben, oder bestätigen Sie alles Besprochene per E-Mail, da sich ansonsten keiner mehr inkl. Ihnen selbst, an irgendeine Vereinbarung von vor sechs Wochen, erinnern kann.

Seien Sie nicht passiv, seien Sie auch nicht nur aktiv, sondern arbeiten Sie UproaktivU mit.

Es ist UIhrU Eigenheim, USieU bezahlen dafür, und USieU wissen am besten, was Sie am Ende haben wollen, also seien Sie nah am Geschehen, interessieren sich für alles und hinterfragen Sie alles, was Sie nicht verstehen.

Architekten/Ingenieure sprechen eine andere Sprache als Sie. Ebenso wenn es in die Bauphase geht und Sie mit den Handwerkern kommunizieren. Die sprechen nochmal eine andere Sprache und Sie werden ihr nicht gewachsen sein, wenn Sie sich nicht vorbereiten oder sich die richtige Unterstützung besorgen!

Vermeiden Sie Streit so gut es geht und das in jeder Phase. Streit entsteht oft durch Missverständnisse und Emotionen, die durch den Stress, den so ein Projekt mit sich bringt, hervorgerufen werden. Deshalb sprechen Sie immer klar über alles mit jedem Beteiligten, schreiben Sie dies nieder und lassen Sie die Emotionen zu Hause. Auch wenn Ihr Herzblut an diesem Projekt hängt, für alle anderen Beteiligten ist es ein Geschäft und so sollten Sie es auch sehen. Wenn Sie mit der Baufirma während der Bauphase streiten oder sie sogar beleidigen, kann es passieren, dass Sie keinen Handwerker mehr sehen und Ihr Haus nicht rechtzeitig oder auch gar nicht fertiggestellt wird. Am Ende sehen sich alle Beteiligten vor Gericht wieder.

Wer unter Druck steht, hat die schlechteren Karten, das war schon immer so und wird sich auch nicht ändern. Einer meiner Klienten machte sich aufgrund seiner wohlhabenden Eltern selbst so einen Druck, dass er auf Biegen und Brechen eine Immobile kaufte. Nach Abschluss des Kaufvertrages rief ihn der Vorbesitzer an und erklärte ihm lachend, was er denn da für einen Schrott gekauft habe und dass die Hälfte der Immobilie gar nicht als Wohnraum nutzbar sei. Das Ende vom Lied war ein Gerichtsverfahren und 130.000,-- € Mehrkosten für die Kernsanierung der Immobilie, die der Klient zusätzlich zu seinem Kredit aufbringen musste.

Also kaufen Sie kein Grundstück, nur weil der Zins gerade so niedrig ist und Sie es zeitlich bzw. finanziell nicht stemmen können, eine Immobilie zu bauen.

Lassen Sie sich niemals in die Karten schauen!

Wenn Sie den Vertragspartnern mitteilen, dass Sie einen Kredit von 700.000,-- € bekommen, werden sich die Partner kaum bemühen, das Haus günstig zu bauen. Deshalb machen Sie sich von vornherein klar, was Sie wollen. Günstig bauen oder Luxus – koste es, was es wolle.

Ich habe ein junges Pärchen (25 bzw. 26 Jahre alt) kennengelernt, welches ein schönes und offenes Häuschen gebaut hatte. Auf meine Frage, wie sie sich das leisten konnten, antworteten sie, dass das Haus nur 100.000,-- € gekostet habe und das Grundstück für Ortsansässige ein Schnäppchen war. Das Haus war schlicht in der Bauweise und die Verträge gut verhandelt.

Auch denke ich an ein Ehepaar, das nicht so viel Geld zur Verfügung hatte, sich aber dennoch mit 530.000,-- € verschuldete, und beispielsweise eine Küche für 26.000,-- € kaufte und ein Bügelzimmer, so groß wie meine ehemalige Studentenwohnung, besitzen wollte. Während des gesamten Projektes sagten beide immer wieder „davon haben wir keine Ahnung“. Dieses Ehepaar hatte zu viel bezahlt und musste sich vor Ende der Baumaßnahme Geld von Verwandten und Freunden leihen, damit das Haus halbwegs fertiggestellt werden konnte. Die Außenanlage war nach drei Jahren immer noch ein ‚wüstes Feld‘.

Deshalb gilt …

„Vorsorgen ist besser als hinterherrudern ...“

(Christoph Polder *1981)

Überfliegen Sie dieses Buch, bevor Sie ein Grundstück kaufen, um sich einen Überblick über die ganze Materie zu verschaffen. Danach gehen Sie Punkt für Punkt der Bauherrencheckliste durch und haken Sie ab, was Sie bereits erledigt haben.

Seien Sie die treibende Kraft!

Wenn das Telefon zwei Wochen lang nicht klingelt kann es sein, dass alles läuft. Es kann aber auch sein, dass einfach gar nichts passiert ist, denn Sie sind nicht der einzige Bauherr, der von denBüros und den Baufirmen betreut wird. Deshalb bleiben Sie im steten Kontakt zu allen Beteiligten.

Als Bauherr müssen Sie nicht jedes Detail kennen, planvorlageberechtigt sein oder zeichnen können. Auch müssen Sie nicht jeden einzeln aufgelisteten Punkt aus diesem Buch selbst ausführen, sondern können dies den jeweiligen Fachleuten überlassen. Sie sollten allerdings prüfen, ob jeder der Punkte, durch die Fachleute ausgeführt und ob die vereinbarte Leistung sowohl zeitlich, qualitativ wie auch monetär eingehalten wird. Somit helfen Sie einen reibungsloseren Ablauf von der Vorbereitungsphase bis zur Gewährleistungsabnahme, sicherzustellen.

Viel Erfolg bei der Realisierung Ihres Traumes!

Ihr Christoph Polder 2018

Abkürzungsverzeichnis

AHO    Ausschuss der Verbände und Kammern

der Ingenieure und Architekten für die

Honorarordnung

APL    Abschlusspunkt Linientechnik

BauGB   Baugesetzbuch

BBS    Baubeschreibung

BGB    Bürgerliches Gesetzbuch

B-Plan    Bebauungsplan

EFH    Einfamilienhaus

ELT    Elektrotechnik

EnEV    Energieeinsparverordnung

GÜ    Generalübernehmer

GU    Generalunternehmer

HLS    Heizung Lüftung Sanitär

HOAI    Honorarordnung für Architekten- und

Ingenieurleistungen

KFW    Kreditanstalt für Wiederaufbau

LPH 1-9   Leistungsphasen der Architekten

MFH    Mehrfamilienhaus

PDF    Portable Document Format

QM    Qualitätsmanagement

QS    Qualitätssicherung

SiGeKo   Sicherheits- und Gesundheitskoordinator

SV     Sachverständiger

TGA    Technische Gebäudeausrüstung

VOB/B   Vergabe und Vertragsordnung für

Bauleistungen Teil B

Projektmanagement Grundlagen

Das magische Dreieck

Eines der grundlegendsten Elemente im Projektmanagement ist das sogenannte ‚Magische Dreieck‘. Sie, als Bauherr, bewegen sich dabei zwischen den drei Größen:

Zeit

Kosten

Qualität,

die jedoch im Zielkonflikt zueinanderstehen!

Denn, wenn Sie Ihre Immobilie schnell fertiggestellt haben möchten, leidet die Qualität und der Preis steigt.

Wenn Sie so günstig wie möglich bauen möchten, leidet ebenfalls die Qualität und die Ausführungsdauer verlängert sich.

Wenn Sie Wert auf Qualität legen, verlängert sich die Ausführungsdauer und der Preis steigt.

Abbildung 1: Magisches Dreieck des Projektmanagements

Deshalb sollten Sie sich von vornherein im Klaren sein, worauf Ihr Fokus liegt und dann, so gut es geht, die anderen beiden Größen bestmöglich durchsetzen.

Die Projektkonstellation

Sie, als Bauherr, sind der Auftraggeber, sind der Chef Ihres Projektes und niemand sonst. Geben Sie das Zepter nicht aus der Hand, ansonsten machen im schlimmsten Fall alle das, was sie wollen, ohne Sie zu informieren. Auch wenn Sie wenig Ahnung von der Materie haben, der Architekt/Planer ist Ihr Erfüllungsgehilfe, Ihre rechte Hand, doch letzten Endes liegt die Verantwortung bei Ihnen.

Abbildung 2 Projektkonstellation

Wenn die Projektkonstellation so oder so ähnlich aussieht, läuft etwas ganz gewaltig schief, denn dann bekommen Sie Ausführungsvorschläge von Baufirmen mit freundlicher Unterstützung des Architekten/Planer und werden sehr wahrscheinlich mehr bezahlen, als geplant.

Es gibt auch ehrliche und vernünftige Büros und Firmen keine Angst, aber da ich eine Vielzahl an schwarzen Schafen erlebt habe, sei es hier erwähnt.

Abbildung 3 Projektkonstellation

Grundlagen Vertragswesen

Es gibt Fachliteratur, die sich ausschließlich mit dem Vertragswesen beschäftigt und so sehr ins Detail geht, dass es unübersichtlich und schwer wird, dies zu verstehen. Deshalb hier in Kürze das Wichtigste:

Wenn Sie drei Angebote erhalten wollen, sollten Sie mindestens fünf Firmen anschreiben, da manche Firmen nicht zu Ihrer Baustelle passen, oder die Auftragsbücher schlichtweg ‚voll‘ sind. Beauftragen Sie keine Leistung, die Sie nicht zuvor mit weiteren Angeboten verglichen haben.

Rechtliches

In den allermeisten Fällen schließen Sie und eine Baufirma nach § 631 BGB einen Werkvertrag ab, was bedeutet, dass die Baufirma Erfolg schuldet und eine mangelfreie Leistung abzuliefern hat. Sie hingegen sind verpflichtet, das Werk abzunehmen, sofern es frei von Sachmängeln ist, und die Leistung zu vergüten. Als allgemeine Vertragsbedingung wird oft die VOB/B von den Firmen genutzt, welche für Sie nur gilt, wenn Sie Fachmann sind oder dieses Buch von dem Vertragspartner an Sie übergeben wurde und Sie sich explizit drauf einigen, dass dieses Buch die Grundlage des Vertrags bildet. Das Gesetz, also das BGB, gilt immer, da es über der VOB/B steht.

Tipp aus der Praxis:

Unwissenheit schützt nicht vor der Vertragserfüllungspflicht!

„Wenn der Bauherr so blöd ist und mir 3.600,-- € bezahlt, damit ich eine Kernbohrung mache, dann hat er es auch nicht anders verdient!“

Dies sagte der Chef eines Kernbohrunternehmens zu mir, nachdem ich ihn gefragt hatte, warum denn der Preis so überteuert sei.

Die tatsächlichen Kosten lagen übrigens bei 185,-- €.