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- Herausgeber: epubli
- Kategorie: Geisteswissenschaft
- Sprache: Deutsch
Mit dem richtigen Wissen (sicher) zum Eigenheim Viele haben den Traum von den eigenen vier Wänden. Einem Garten, in dem die Kinder sorgenfrei aufwachsen können. In dem alle Generationen zu Ruhe kommen und alles so ist, wie man es sich bei der Idee vom Hausbau ausgemalt hat. Die meisten Menschen haben wohl genau diese Vorstellung und merken dann schnell, dass der Weg in die eigenen vier Wände mehr Probleme mit sich bringt, als ursprünglich gedacht. Oft muss man Beruf und Familie noch zusätzlich zum Projekt Hausbau koordinieren und ist damit schon sehr stark eingebunden. Zudem fehlt auch das notwendige Wissen über das Thema Bauen. Aus diesem Grund wünschen sich die meisten einen Baupartner, der sich um alles kümmert. Um Ihnen den richtigen Umgang mit Hausbaufirmen und dem wichtigsten Bestandteil, die Bau- und Leistungsbeschreibung, zu erklären, habe ich das Buch "Mit Sicherheit zum Eigenheim" geschrieben. Denn die Bau- und Leistungsbeschreibung spiegelt den Angebotspreis wider und ist somit das wichtigste Instrument, welches man beim Bauen verstehen muss. Was lerne ich durch das Buch: •Wie die ersten Gespräche mit Hausbaufirmen ablaufen sollten. Wie der richtige Weg zum schlüsselfertigen Haus funktioniert. •Wie versteckte Mehrkosten erkannt werden können. •Welche Punkte im Vorfeld zum Grundstückskauf beachtet werden müssen. •Was die Bau- und Leistungsbeschreibung aussagt. Es werden alle Punkte bis ins Detail erklärt und welche Folgen es hat, wenn etwas fehlt. •Welcher Typ Bauherr Sie sind und welche Art von Baupartner zu Ihnen passt. •Was eine integrale Planung ist. Ich wünsche Ihnen eine angenehme Bauzeit und viele schöne Momente in Ihren neuen vier Wänden. Ihr Thomas Brendel. Weitere Informationen über meine Tätigkeit als Neubau-Experte finden Sie auf: www.neubauexperte-brendel.de
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Seitenzahl: 129
Veröffentlichungsjahr: 2022
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Mit Sicherheit zum Eigenheim
Ratgeber
Deutsche Erstausgabe März 2022
Copyright: © 2022 Thomas Brendel Herausgeber: Thomas Brendel, Vossgarten 11b, 49610 Quakenbrück
www.neubauexperte-brendel.de
Alle Rechte vorbehalten.
Bilder & Text: Thomas BrendelLektorat: Petra Schmidt
Inhalt
1. Einleitung
2. Grundstück
3. Baubeschreibung
3.1 Allgemeine Vorbemerkung
3.2 Erdarbeiten
3.3 Sohlplatte
3.4 Mauerwerk
3.5 Decken
3.6 Zimmererarbeiten
3.7 Dachdeckerarbeiten
3.8 Dachrinnen
3.9 Außenfensterbänke/Innenfensterbänke
3.9.1 Außenfensterbänke
3.9.2 Innenfensterbänke
3.10 Fenster/Haustüren
3.10.1 Fenster
3.10.2 Haustüren
3.11 Putzarbeiten
3.12 Estricharbeiten
3.13 Fugarbeiten
3.14 Dämmung Trockenbau
3.15 Fliesenlegerarbeiten
3.16 Innentüren
3.17 Treppen
3.18 Elektroinstallation
3.19 Sanitärinstallation
3.20 Heizung
3.21 Lüftung
3.22 Malerarbeiten
3.23 Bodenbelagsarbeiten
3.24 Blower-Door-Test
3.25 Loggia und Balkone
3.26 Ausführungsplanung
3.27 Schlussreinigung
3.28 Außenanlagen
3.29 Eigenleistungen
3.30 Kellerbaubeschreibung
3.31 Garagen/Carport
4. Die verschiedenen Möglichkeiten, ein Haus zu bauen
4.1 Früher und heute
4.2 Hausbaufirma
4.3 Architekt
4.4 Bauunternehmer
4.5 Selber bauen
5. Was bin ich für ein Bauherr?
5.1 Sie können gut Entscheidungen treffen
5.2 Sie können Ihre Interessen durchsetzen
5.3 Sie sind sehr serviceorientiert
5.4 Sie haben kein räumliches Vorstellungsvermögen
5.5 Sie sind technisch nicht so bewandert
5.6 Wie sieht Ihr Tagesablauf aus?
5.7 Negative Erlebnisse aus meiner Bauleiterzeit
5.8 Ihr Weg zum erfolgreichen Projekt
5.9 Große Hausbaufirmen
5.10 Die Baufinanzierung
5.11 Die integrale Planung
6. Schlusswort
1. Einleitung
Ich freue mich, dass Sie sich entschieden haben, das Buch zu kaufen und nicht blindlings und voller Tatendrang ins Unglück laufen. Ich darf mich kurz vorstellen und Ihnen meine Geschichte erzählen, warum ich der Meinung bin, dass ich Ihnen helfen kann.
Mein Name ist Thomas Brendel. Ich habe 1993 meine Lehre in Quakenbrück zum Maurer begonnen und neun Jahre auf Baustellen in allen Bereichen wie Wohnungsbau, Industriebau, aber auch in der Sanierung meine Erfahrungen sammeln dürfen.
2002 hat es mich dann der Liebe wegen nach Nienburg gezogen, da meine jetzige Frau dort ihr Architekturstudium begonnen hat. Ich selber besuchte in Garbsen bei Hannover die Meisterschule und absolvierte diese mit einer bestandenen Prüfung zum Maurer- und Betonbaumeister im Jahr 2003.
Mit bestandener Meisterschule bewarb ich mich, aber es gab nicht viele Stellenangebote. Somit machte ich mich mit einem Kollegen aus der Meisterschule selbstständig – und zwar immer mit dem Hintergrund, wieder in die Heimat zurückzugehen, wenn meine Frau mit dem Studium 2006 fertig ist.
In diesen drei Jahren haben wir unter anderem Häuser gebaut, bei denen wir als Bauunternehmer die komplette Regie geführt und die anderen Gewerke zur Preisabgabe aufgefordert haben. Mit etwas Abstand betrachtet haben wir unseren Kunden damit gar keinen Gefallen getan, da wir unwissend keine vollständige Beratung über die gesamten Kosten abgeben konnten. Es nahm uns aber auch kein Bauherr krumm, denn beim Bau eines Hauses, so hört man es ja überall, fallen immer mehr Kosten an wie vorab eingeschätzt.
2006 gingen wir wieder nach Quakenbrück und ich begann bei einer Firma in der Nähe von Cloppenburg als freier Bauleiter. Auf diese Stelle möchte ich nicht näher eingehen, denn nach drei Monaten bemerkte ich, dass es eine sehr unseriöse Firma gewesen war. Sie baute ein Schneeballsystem auf, meldete nach einiger Zeit Insolvenz an, um dann unter neuem Namen wieder zu eröffnen. Durch die sehr günstigen Preise waren die Auftragsbücher immer sehr schnell gefüllt und es gab genug Liquidation, um sich ein hohes Geschäftsführergehalt auszuzahlen.
Eine Sache ist nie so schlecht, dass nicht doch etwas Gutes dabei ist! So bekam ich ein Jobangebot von einer Firma in Hamburg durch die zuvor gute Zusammenarbeit mit einem Tiefbauer aus derselben Stadt, der mich dort empfohlen hatte. Gefühlt war ich gerade in der Königs-Disziplin angekommen. Die Firma baute hochwertige Ein- und Mehrfamilienhäuser und legte dabei sehr viel Wert auf Kundenzufriedenheit. Die Planungsunterlagen waren sehr detailliert und auf den Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern abgestimmt. Die Bauherren waren sehr entspannt und gingen auch mit den ein oder anderen Mehrkosten sehr locker um. Zu diesem Zeitpunkt habe ich das noch nicht verstanden, sollte dies aber schon bald erfahren. Warum die Bauherren so entspannt mit Mehrkosten waren, können Sie später lesen.
Ende 2008 ist mein Sohn geboren. Daher waren wir an den Wochenenden nicht mehr nur zu zweit, sodass ich mich Ende 2009 dafür entschied, eine Stelle in der Heimat anzunehmen. Nun war ich wieder im Ländlichen, wo man stets zu sagen pflegte: „Das haben wir schon immer so gemacht“. Weiterbildungen waren nicht an der Tagesordnung, denn man wusste schon alles. Ein Betrieb mit allen Möglichkeiten, schon seit dreißig Jahren am Markt. Die finanziellen Möglichkeiten, um das Personal zu schulen, gab es. Doch man machte es ganz getreu gemäß Albert Einsteins Definition von Schwachsinn: „Jeden Tag das Gleiche machen und auf Veränderung hoffen“. Dreißig Jahre und keine Struktur, da der Markt sich verändert und auch das so langsame Baugewerbe doch die ein oder andere Veränderung mit sich gebracht hatte. Die Jahresergebnisse sprachen für sich, sodass nach einigen Jahren ein Unternehmensberater bemüht wurde. Nun musste sich etwas verändern und das passte nicht allen Mitarbeitern. So galt es, die frei gewordenen Stellen neu zu besetzen. Ich bin 2012 Betriebsleiter geworden und habe auch einiges verändern können.
2013 haben wir Weiterempfehlungen erhalten und konnten wieder Hausbesichtigungen durchführen, da die Bauherren stolz auf ihre Häuser und mit der Qualität der Firma sehr zufrieden waren. Doch bemerkte ich zusehends, dass zwischen dem Verkauf und der Bauabwicklung noch etwas im Argen lag. In der Funktion als Betriebsleiter begann ich, Baubesprechungen im Büro durchzuführen, indem ich noch einmal die Planung mit den Kunden genau durchsprach und die Bauherren ganz genau aufklärte, warum etwas sein muss und wo die Vor- und Nachteile liegen. Durch die gemeinsame Erarbeitung der Ausführungsplanung wusste der Kunde jetzt genau, was passierte. In den Gesprächen bemerkte ich aber auch, welche meist unhaltbaren Versprechen der Verkäufer abgab, um den Kunden zur Unterschrift zu bekommen, nur um seine Verkaufszahlen zu erreichen. Zudem erhielt ich den Einblick, dass nur ganz wenige Bauherren die Baubeschreibung, die gleichzeitig die Leistungsbeschreibung zum abgegebenen Hauspreis ist, entweder gar nicht oder nur zum Teil gelesen hatten. Auch hörte ich den Satz: „Das hat Herr/Frau x uns in den Verkaufsgesprächen aber zugesagt“.
Leider konnte der Unternehmensberater meine damaligen Arbeitgeber nicht von den notwendigen Veränderungen überzeugen und man hob die Zusammenarbeit auf. Nach kurzer Zeit wurde ein neuer Unternehmensberater beauftragt. Ein älterer Herr Anfang siebzig, der alles im Grunde genommen noch schlimmer machte. Die Firma hatte das Potenzial und auch ein finanzielles Polster, um eine neue Marketingstrategie zu fahren und die Mitarbeiter zu schulen. Stattdessen war man der Auffassung, dass man sich im Planungsbüro von zwei Leuten trennen konnte, obwohl man zwei Monate vorher einen zusätzlichen Planer eingestellt hatte. Der Vertriebsleiter nahm Leistungen aus der Baubeschreibung, um den Hauspreis zu mindern. Ich sollte die fehlende Leistung dann in der Baubesprechung erneut verkaufen. Die Kalkulation der Katalog-Häuser wurde angepasst, ich bekam hierzu, da meine Meinung anscheinend gefragt war, immer mehr Einsicht. Meiner Meinung nach kalkulierten wir die Häuser zu preiswert. Auch war der Bauablauf immer noch sehr kostspielig, da wenig bis gar nichts strukturiert war und somit oft Fehler in der Ausführung entstanden, die Geld kosteten. Wenn jemand sein Haus zu diesem Zeitpunkt mit dieser Firma gebaut hat, ging der Bauherr davon aus, er hätte sich für ein solides und erfahrenes Unternehmen entschieden. Stattdessen bekam er am Ende nicht immer ein Qualitätshaus, sondern hatte Chaos und eine Bauzeit, in der er sich oft fragte: „Weiß die eine Hand eigentlich, was die andere macht?“
Meine Philosophie und meine Leidenschaft, Qualitätshäuser zu bauen, mit guter Beratung und Ausführungsplanung, konnte ich in dem Unternehmen nicht mehr ausüben. Ich habe daher mit meiner Frau – die als Architektin, bedingt durch unsere mittlerweile zwei kleinen Kinder, von zuhause aus Bauanträge und Ausführungsplanung für einige andere Unternehmer in unserer Region fertigte und auch meinen Unmut in der Firma mitbekam – den Schritt in die Selbstständigkeit gewagt. Wir wollten Qualitätshäuser bauen und meine Erfahrungen aus Hamburg und ein paar wenige von meinem letzten Arbeitgeber gaben uns die Sicherheit, dass wir es können.
Es begann eine spannende Zeit. Wir mussten Marketing machen, ich habe unsere eigene Baubeschreibung verfasst und wollte den Bauinteressenten eine Leistungsbeschreibung anbieten, in der keine Leistung fehlte und alle zur Bemusterung anstehenden Materialien wie z. B. Treppe, Innentüren usw. mindestens zur Mittelklasse gehören. Wir haben für unser kleines Unternehmen auch einen Verkäufer gewinnen können, der mit uns den Schritt zusammen als junges Unternehmen gegangen ist, wohlweislich, dass es nicht leicht werden würde, die ersten Häuser zu verkaufen. Unser Unternehmen haben wir sehr erfolgreich geführt, wir bekamen von unseren Bauherren die Anerkennung und haben uns im Jahr 2018 von einem unabhängigen Institut für Bauherrenumfragen testen lassen und sind mit 98 % Kundenzufriedenheit und 100 % Weiterempfehlung ausgezeichnet worden.
Bei allem Erfolg und der Art und Weise, wie wir die Häuser verkauft und gebaut haben, haben wir dennoch einen Fehler gemacht. Wir haben unsere Leistungen, bedingt durch die am Markt sehr augenscheinlich günstigen Preise, mit zu geringen Zuschlägen verkauft. Und haben uns somit dem Markt gebeugt. Das hatte zur Folge, dass wir in die Spirale geraten sind, immer mehr Häuser zu verkaufen. Gleichzeitig bedeutete dies auch immer mehr Personal, um den hohen Qualitätsanspruch an uns selbst gerecht zu werden. Mitbewerber boten Häuser mit wesentlich geringerer Leistung hoch beaufschlagt an und waren unterm Strich und offenkundig preiswerter. Der Bauinteressent hat jedoch nur einen bestimmten finanziellen Rahmen, ihm wird schon vom ersten Gedanken an ein Eigenheim aus allen Kanälen wie Internet, Kataloganfragen mit Preislisten suggeriert, was ein Haus kostet, und findet sich dort vor seinem finanziellen Rahmen wieder. Er festigt dadurch immer mehr den Gedanken daran, zu bauen – ohne zu wissen, dass er so nur die halbe Katze kaufen wird. Selbst die Bauinteressenten, die ein ganz geringen finanziellen Spielraum hatten, und ich ihnen ehrlich gesagt habe, dass der Betrag vorne und hinten nicht reichen wird und der Erwerb einer Altimmobilie besser wäre, haben hinterher doch noch einen gefunden, der ihnen das Haus zu ihren finanziellen Möglichkeiten bauen wird.
Somit gibt es zwei Möglichkeiten. Der Bauunternehmer hat eine gute Leistung falsch kalkuliert und ganz gering beaufschlagt, sodass wieder zwei Möglichkeiten entstehen. Das Bauunternehmen wird die Bauzeit überleben und der Bauinteressent hat ein sehr günstiges Haus gekauft. Der Baupartner verabschiedet sich schon in der Bauzeit, da er gezwungen ist, Insolvenz anzumelden.
Auch meine Frau und ich waren irgendwann an dem Punkt und gezwungen, Insolvenz anzumelden. Wir hatten unseren Kunden zwar eine vollumfängliche Leistung in den Herstellkosten richtig kalkuliert, jedoch aufgrund der am Markt suggerierten Preise zu gering beaufschlagt. Die Verkaufszahlen waren nicht so, wie wir sie geplant hatten. Obwohl es genug Bauinteressenten gab, die auch am liebsten mit uns gebaut hätten, entschieden sie sich dann für das augenscheinlich preiswerte Haus. Wir konnten somit hinterher nicht mehr die allgemeinen Geschäftskosten tragen und waren gezwungen, unser Geschäft aufzugeben.
Ich möchte Ihnen nicht vorenthalten, was meine Frau und ich jetzt machen. Wir sind bei einem alt eingesessenen Bauunternehmen im Landkreis Osnabrück beschäftigt, das sich ganz neu auf die Realisierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern spezialisieren will, und dies auch mit einem vollumfänglichen Leistungsangebot.
Mit dem Schreiben dieses Buches ist der Gedanke entstanden, den Neubau-Experten zu gründen, um Bauinteressenten bei der Planung und Angebotsanfrage zu helfen, denn hier machen die meisten Bauherren die größten Fehler.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kleinen Einblick meines Wissens in der Branche näherbringen. Ich werde Ihnen in den folgenden Kapiteln einige nützliche Tipps geben, wie Sie schon in den Planungs- und Verkaufsgesprächen einschätzen können, ob Sie mit einem guten Gewissen dem Baupartner vertrauen können und warum der Preis nicht immer ausschlaggebend sein darf.
2. Grundstück
Beim Kauf des Grundstücks können Sie schon die erste richtige Entscheidung treffen, indem Sie zuvor erst einmal überprüfen lassen, welches Baurecht vorliegt. Die zwei häufigsten sind folgende:
Es liegt für Ihr zukünftiges Grundstück ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, in dem festgehalten ist, welche Häuser gebaut werden dürfen, wie viel auf dem Baugrundstück bebaut werden darf und welche äußerliche Gestaltung erlaubt ist.
Es muss nach § 34 BauGB gebaut werden, das bedeutet, man muss sich der nachbarschaftlichen Bebauung anpassen.
Diese Information dient nicht gerade dazu, in eine finanzielle Falle zu tappen, aber Sie wissen jetzt, dass Sie nicht an jeder Stelle Ihr Wunschhaus bauen können.
Die zweite richtige Entscheidung ist, dass Sie mit dem Grundstücksverkäufer vereinbaren, dass Sie vor dem Kauf ein Bodengutachten sowie ein Schadstoffgutachten erstellen lassen dürfen. Die Kosten hierfür liegen bei 750 € bis 1.500 €, je nach Region.
Das Bodengutachten gibt Ihnen die Auskunft, ob Sie sehr viel Boden abtragen müssen, um auf gewachsenen Grund zu kommen. Zudem erhalten Sie eine Auskunft, ob Sie mit Grundwasser rechnen müssen. Das Bodengutachten zeigt dem Statiker, wie aufnahmefähig Ihr gewachsener Boden ist. Danach wird z. B. die Stärke der Sohlplatte berechnet. Wenn eine große Menge an nicht tragfähigem Boden abtransportiert werden muss, werden Ihre Erdarbeiten sehr teuer. Sie müssen diesen, wenn er nicht auf dem Grundstück gelagert werden kann, um ihn hinterher wieder zum Anfüllen des Geländes zu verwenden, abtransportieren und entsorgen.
Hierzu benötigen Sie das Schadstoffgutachten, das an Deponien vorgezeigt werden muss. Man teilt die Böden in Z0- bis Z2-Klassen ein. Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, das zum Beispiel in der Nähe einer alten Stahlhütte liegt, können Sie von einer Z2-Klasse ausgehen und werden den Boden zu einer Deponie, die mit großer Wahrscheinlichkeit nicht in der Nähe Ihres Bauvorhabens liegt, bringen müssen. Sie können sich vorstellen, dass dadurch sehr schnell – je nach Region, wo Sie bauen – die ersten großen Kosten auf Sie zukommen.
Wichtig für Sie ist, dass Sie in den ersten Gesprächen mit Ihrem zukünftigen Baupartner ganz genau hinhören, ob dieser Sie über genau solche Dinge aufklärt und sie mit Ihnen gemeinsam in einer Baunebenkostentabelle festhält. In vielen Baubeschreibungen steht nichts von einem Boden- und Schadstoffgutachten. Das ist auch nichts Schlechtes, solange es in dem Erstgespräch erklärt und aufgenommen wird. So erkennen Sie gleich, ob Sie einen seriösen Baupartner, der mit Ihnen das ganze Projekt betrachtet, vor sich haben, oder einen, der nur das „so preiswerte“ Haus verkaufen will.
Bitte achten Sie darauf, ob Ihr Verkäufer/Berater Sie über diese Punkte aufklärt und wo diese notiert werden.
Hier gibt es auch wieder verschiedene Tricks und Möglichkeiten:
Der Verkäufer/Berater notiert es sich und ab jetzt wird nicht mehr darüber gesprochen.
Der Verkäufer/Berater notiert es im Angebot unter der Überschrift „Bauherren-Rundum-Sorglos-Paket“ oder ähnlich. Das bedeutet in vielen Fällen, Sie haben an einer anderen Stelle im Vertrag oder in den AGB stehen, dass dieses Paket x € kostet.
Der Verkäufer/Berater trägt mit Ihnen gemeinsam diese Werte in einer sogenannten Baukostenaufstellung ein, in der alle anfallenden Kosten notiert werden, zu der auch Ihre Küche gehört, wenn diese mitfinanziert werden soll. Er händigt Ihnen diese Liste auch aus.
Wenn Sie hierüber gar nicht aufgeklärt worden sind, haben Sie jetzt schon die ersten 1.500 € gespart. Denn bei einem qualitätsbewussten Anbieter kommen diese Kosten auf Sie zu. Bei allen anderen haben Sie die Katze im Sack gekauft und bauen gerade ein Haus mit dem Nervenkitzel, als würden Sie einen Besuch im Kasino machen, ohne zu wissen, dass Sie gerade alles auf Rot setzen.
