Praxisfälle für WEG-Verwalter E-Book

Massimo Füllbeck

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 651

Veröffentlichungsjahr: 2024

Beschreibung

Vom Eigentümerwechsel über die Beschlusssammlung bis hin zu baulichen Veränderungen: Dieses praktische Werk für Immobilienverwalter:innen zeigt, wie der oft schwierige Spagat zwischen Theorie und Praxis zu bewältigen ist. Es ist nach Fallbeispielen aufgebaut, stellt typische Probleme vor und zeigt Lösungswege auf. Massimo Füllbeck und Kathrin Fuhrländer sind Anwält:innen und Expert:innen im Wohnungseigentumsrecht. Inhalte: - Das Verwalteramt, Wohnungseigentümerin und Eigentümerwechsel - Eigentümerversammlung und Vertretung der Wohnungseigentümerschaft - Abrechnung und Wirtschaftsplan, Finanzen, Verkehrssicherung, Sonder- und Gemeinschaftseigentum - Bauliche Veränderungen, Nachbarschaftsrecht und Öffentliches Recht Neu in der 4 Auflage: -  Übersicht zum GEG (Gebäudeenergiegesetz)  -  Aktuelle Gesetzesvorhaben zur privilegierten baulichen Veränderung und virtuellen Eigentümerversammlung  - Zahlreiche neue BGH-Urteile nach der WEG-Reform Die digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren Büchern Jetzt nutzen auf mybookplus.de.  

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwort zur vierten AuflageVorwortAbkürzungsverzeichnis1 Der Verwalter1.1 Auf der Suche nach einem neuen Verwalter1.2 Die Person des Verwalters – wer darf überhaupt »­verwalten«?1.3 Die Qualifikation des Verwalters1.4 Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?1.5 Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden?1.6 Vorsicht bei der Formulierung des Bestellungsbeschlusses1.7 Der Verwaltervertrag: Was regelt der Vertrag?1.8 Wer darf den Verwaltervertrag unterschreiben?1.9 Der Verwaltervertrag: Was ist eine »AGB-Inhaltskontrolle«?1.10 Welche Vergütungen darf der Verwalter vereinbaren?1.11 Bescheinigung gem. § 35a EStG als besondere Leistung?1.12 Wann ist die Verwaltervergütung fällig?1.13 Vorsicht bei »Verträgen zulasten Dritter«!1.14 Sind Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung notwendig?1.15 Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung1.16 Stimmrechtsverbot bei Verwalterbestellung bei ­Vorliegen von Vollmachten1.17 Der Versammlungsleiter bei juristischen Personen1.18 Darf der Verwalter das Grundbuch einsehen?1.19 Gibt es eine Pflicht zur Übersendung von Verwaltungsunterlagen?1.20 Welche Auskunftspflichten treffen den Verwalter?1.21 Beschlussumsetzung1.22 Darf der Verwalter Provisionen vereinnahmen?1.23 Wiederbestellung vergessen – was nun?1.24 Verwalterwechsel: Wer ist für die Erstellung der ­Jahresabrechnung zuständig?1.25 Der Verwalter als Makler: Vermittlung von ­Mietwohnungen?1.26 Der Verwalter als Makler: Verkauf und ­Verwalterzustimmung1.27 Der Verwalter als Baufachmann?1.28 Muss der Verwalter eine Fördermittelberatung ­durchführen?1.29 Kontoführung in der GdWE (Legitimation)1.30 Kann der Verwalter seine Immobilienverwaltung ­verkaufen?1.31 Datenschutz in der GdWE – was darf der Verwalter ­mitteilen?1.32 Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?1.33 Darf der Verwalter Unterlagen der GdWE vernichten?1.34 Digitale Beleg- bzw. Rechnungsprüfung?1.35 Keine außerordentliche Abberufung des ­Verwalters mehr?1.36 Kann der Verwalter sein Amt auch niederlegen?1.37 Ist der WEG-Verwalter für die Aufteilung der ­CO2-Kostenanteile zuständig?2 Die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)2.1 Die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis2.2 Die Vertretungsmacht des Verwalters im Innenverhältnis2.3 Maßnahmenkatalog durch Beschluss2.4 Beiratsvorsitzender oder Eigentümer als Vertreter2.5 Kompetenzüberschreitung und Haftung des Verwalters2.6 Die Abwicklung von Versicherungsschäden2.7 Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in ­Passivprozessen2.8 Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Aktivprozessen und Vergütungsvereinbarung2.9 Die verwalterlose WEG3 Verkehrssicherung3.1 Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und die Haftung3.2 Kann die Verkehrssicherungspflicht übertragen werden?4 Die Wohnungseigentümer und andere Beteiligte4.1 Der Wohnungseigentümer4.2 Die Haftung des Wohnungseigentümers im ­Außenverhältnis4.3 Notgeschäftsführung – welche Rechte hat der Eigentümer?4.4 Angemessener Ausgleich für Beschädigungen am ­Sondereigentum4.5 Wann hat der Eigentümer Anspruch auf Schadensersatz?4.6 Der Anspruch des Eigentümers auf ordnungsmäßige ­Verwaltung4.7 Ist eine Erhaltungsmaßnahme durch den Eigentümer ohne Beschluss möglich?4.8 Können die Vorschüsse (Hausgeld) gekürzt werden (hier: Verwaltervergütung)?4.9 Muss die GdWE zwingend einen Verwaltungsbeirat ­bestimmen?4.10 Wie viele Personen dürfen in den Verwaltungsbeirat ­gewählt werden?4.11 Was darf der Verwaltungsbeirat entscheiden?4.12 Wann haftet der Verwaltungsbeirat?4.13 Sonderausschüsse in der GdWE?4.14 Kann ein Mieter Verwaltungsbeirat werden?4.15 Darf dem Verwaltungsbeirat ein Gehalt gezahlt werden?4.16 Wer bestimmt den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats?4.17 Können nur natürliche Personen in den Verwaltungs­beirat gewählt werden?4.18 Wie lange ist der Verwaltungsbeirat im Amt?4.19 Muss der Verwaltungsbeirat auch entlastet werden?4.20 Ist der Zwangsverwalter ein neuer Eigentümer?4.21 Die Abschaffung des Ersatzzustellungsvertreters4.22 Duldungspflichten Dritter5 Eigentümerwechsel5.1 Der Regelfall5.2 Der Erbfall5.3 Die Zwangsversteigerung5.4 Ist ein Erwerber an Beschlüsse gebunden?5.5 Ist ein Erwerber an Vereinbarungen gebunden?5.6 Veräußerungszustimmung – wichtige Gründe5.7 Veräußerungszustimmung – Delegation an die Eigentümer5.8 Veräußerungszustimmung – Zeitpunkt der ­Zustimmungserteilung5.9 Eigentümerwechsel – wie ist mit den angepassten Vorschüssen der erstellten Jahresabrechnung umzugehen?5.10 Eigentümerwechsel – muss eine anteilige ­Jahresabrechnung erstellt werden?6 Die Lehre von den Beschlüssen6.1 Die Jahrhundertentscheidung des BGH6.2 Beschlusskompetenz: Leistungspflichten6.3 Beschlusskompetenz: Verbot der Tierhaltung?6.4 Beschlusskompetenz: Stimmrechtsausschluss bei ­Hausgeldrückstand?6.5 Beschlusskompetenz: Mitspracherecht des Eigentümers6.6 Beschlusskompetenz: Umzugskostenpauschale6.7 Der »Tod« der Öffnungsklausel: Belastungsverbot6.8 Abdingbarkeit von Stimmenmehrheiten möglich?6.9 Der Umlaufbeschluss – wie praxistauglich ist er?6.10 Der Umlaufbeschluss – mit einfacher Mehrheit möglich?6.11 Woraus ergeben sich die Beschlusskompetenzen und -mehrheiten im WEG?6.12 Anfechtung von Beschlüssen – ein Monat sind nicht vier Wochen6.13 Der Zweitbeschluss6.14 Beschlusskompetenz: Instandsetzung von Fenstern6.15 Ist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch ­Beschluss möglich?6.16 Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung6.17 Öffnungsklausel – Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch?6.18 Öffnungsklausel – Berechnung der Mehrheit?6.19 »Vergemeinschaftung« von Ansprüchen durch Beschluss6.20 Die Beschluss-Sammlung7 Die Eigentümerversammlung7.1 Einladungsfrist: Drei Wochen sind nicht drei Wochen!7.2 Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein?7.3 Ein Nichtberechtigter lädt zur Eigentümerversammlung ein – was nun?7.4 Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?7.5 Die nicht unterschriebene Einladung zur ­Eigentümerversammlung7.6 Die Einladung wird nicht zugestellt – was nun?7.7 Ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung kostenlos?7.8 Die Uhrzeit der Eigentümerversammlung7.9 Der Ort der Eigentümerversammlung7.10 Eigentümerversammlung in der Wohnung des Verwalters?7.11 Darf die Eigentümerversammlung im Biergarten stattfinden?7.12 Wer führt den Versammlungsvorsitz?7.13 Bye-bye Beschlussfähigkeit7.14 Vorsicht bei Stimmrechtsverboten7.15 Abstimmung: Kann eine abgegebene Stimme ­zurückgezogen werden?7.16 Abstimmung: Welche Abstimmungsmethoden gibt es?7.17 Muss das Abstimmungsergebnis rechnerisch protokolliert werden?7.18 Enthaltungen – sind das Ja- oder Nein-Stimmen?7.19 Störender Wohnungseigentümer – ist ein Versammlungsausschluss möglich?7.20 Darf der Mieter an der Eigentümerversammlung ­teilnehmen?7.21 Darf ein Berater bei der Eigentümerversammlung ­anwesend sein?7.22 Die Tagesordnung7.23 Die Tagesordnung – ist das Nachschieben von ­Tagesordnungspunkten zulässig?7.24 Wie viele Tagesordnungspunkte muss der Verwalter ­aufnehmen?7.25 Namentliche Abstimmung – aber wann?7.26 Kann sich der Eigentümer von einer beliebigen Person auf der Versammlung vertreten lassen?7.27 Muss zur Eigentümerversammlung eine schriftliche ­Vollmacht vorgelegt werden?7.28 Müssen sich Ehegatten gegenseitig für die Eigentümerversammlung bevollmächtigen?7.29 Wie viele Vollmachten darf man eigentlich vergeben?7.30 Der Eigentümer als Vollmachtgeber und gleichzeitig Vollmachtnehmer?7.31 Welches Stimmrechtsprinzip gilt?7.32 Versendung der Niederschrift – aber bis wann?7.33 Die Niederschrift – Ergebnis- oder Verlaufsprotokoll?7.34 Wer muss die Niederschrift unterzeichnen?7.35 Unterschriften im Falle einer Doppelfunktion7.36 Verwalternachweis (und qualifizierte Protokollierklausel)7.37 Funktionsbezeichnung in der Niederschrift7.38 Ist auch ein Nachweis für den Vorsitzenden des Beirats notwendig?7.39 Wann besteht ein Anspruch auf Berichtigung der ­Niederschrift?7.40 Formfehler – ist eine »Heilung« möglich?7.41 Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung?8 Die Finanzen der GdWE8.1 Die Kostenverteilung8.2 Änderung des Kostenverteilerschlüssels8.3 Änderung der Kostenverteilung für die Erhaltung der Fenster8.4 Die Öffnungsklausel8.5 Individuelle Pflichten über die GO8.6 Abweichungen von der Heizkostenverordnung8.7 Wirtschaftsplan8.8 Wirtschaftsplan – und die Fälligkeit8.9 Fortgeltung der Vorschüsse8.10 Die Sonderumlage8.11 Die Darlehensaufnahme8.12 Die Kontenführung8.13 Die Jahresabrechnung – Beschluss über die ­Abrechnungsergebnisse8.14 Der Inhalt der Jahresabrechnung8.15 Die Erhaltungsrücklage8.16 Der Umgang mit den Rechtsanwalts- und ­Verfahrenskosten8.17 Sonderkosten und Einzelbelastung8.18 Die bedingte Genehmigung der Anpassung der ­Vorschüsse8.19 Unberechtigte Ausgaben – eine Frage der Entlastung8.20 Die Bestandskraft der genehmigten ­Abrechnungsergebnisse8.21 Der Vermögensbericht8.22 Die Belegprüfung und ihre Folgen8.23 Die Fälligkeit der Jahresabrechnung8.24 Die Rechnungslegung9 Sonder- und Gemeinschaftseigentum9.1 Stellplätze und Außenflächen9.2 Versorgungsleitungen9.3 Wohnungseingangstüren9.4 Heizkörper, Thermostate und Heizungsanlage9.5 Fenster im Bereich des Sondereigentums9.6 Balkone9.7 Rollläden10 Benutzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum10.1 Ist die Vermietung der Wohnung an Feriengäste zulässig?10.2 Ist die Umzugskostenpauschale in einer GdWE zulässig?10.3 Ist das Abschließen der Haustür erlaubt?10.4 Kann das Grillen in der GdWE verboten werden?10.5 Ist eine Hausordnung in einer GdWE sinnvoll?10.6 Kann die Tierhaltung in der GdWE verboten werden?10.7 Parkplatzmangel in der GdWE – was nun?10.8 Kinderwagen im Treppenhaus10.9 Alte Fahrräder im Keller – was tun?10.10 Kann eine Wohnung auch gewerblich genutzt werden?10.11 Kann ein Teileigentum als Wohnung genutzt werden?10.12 Besondere Nutzungsvorgaben in der ­Gemeinschaftsordnung11 Erhaltungsmaßnahmen11.1 Neues System bei Erhaltungsmaßnahmen und ­baulichen Veränderungen11.2 Erhaltungsmaßnahmen (Angebote und Delegation)11.3 Erhaltungsmaßnahme (dringender Fall)12 Bauliche Veränderung12.1 Bauliche Veränderungen der Gemeinschaft12.2 Privilegierte Maßnahmen der baulichen Veränderung12.3 Balkonkraftwerk als privilegierte Maßnahme? 12.4 Aufzug – eine grundlegende Umgestaltung der ­Wohnanlage? 12.5 Beeinträchtigungen durch eine bauliche Veränderung12.6 Die bauliche Veränderung und ihre Kosten12.7 Bauliche Veränderung – nachträgliche Beteiligung12.8 Bauliche Veränderung als Störung12.9 Ausbaurechte in der Gemeinschaftsordnung13 Nachbarrecht13.1 Anspruch des Nachbarn13.2 Ansprüche der WEG gegen den Nachbarn13.3 Nachbarrecht der Eigentümer untereinander14 Bauträgerrecht14.1 Die Abnahme – Regelungen in den Erwerberverträgen und die Folgen14.2 Die Abnahme und der Beschluss der GdWE14.3 Das System der Gewährleistungsrechte im GdWE14.4 Wirksames Handeln des Verwalters15 Öffentliches Recht15.1 Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen15.2 Der Umgang mit einer Ordnungsverfügung15.3 Der Anspruch einzelner Eigentümer16 Das Gebäudeenergiegesetz16.1 Allgemeine Neuerungen zum 1.1.202416.2 Die Etagenheizungen – neue Pflichten16.3 Der Ausfall der EtagenheizungLiteraturverzeichnisDie AutorenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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ePDF:

ISBN 978-3-648-17577-4

Bestell-Nr. 16050-0153

Massimo Füllbeck/Cathrin Fuhrländer

Praxisfälle für WEG-Verwalter

4. aktualisierte Auflage 2024, Juni 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Ulrich Leinz

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Liebe Leserinnen und Leser,

die kommenden Jahre bringen uns als WEG-Verwalter neue Herausforderungen und Chancen im Bereich der nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung. In einer Zeit, in der Klimaneutralität und nachhaltiges Handeln immer wichtiger werden, tragen wir eine entscheidende Verantwortung: Wir müssen den Weg zu einer klimafreundlichen ­Immobilienwirtschaft aktiv mitgestalten. Dieses Buch bietet uns dabei wertvolle Unterstützung und Orientierung.

Unsere Aufgabe als Immobilienverwalter hat sich weiterentwickelt. Wir sind nicht nur Verwalter, sondern auch „Klimaverwalter“. Dies bedeutet, dass wir eine grundlegende Haltungsfrage beantworten müssen: Wie können wir unsere Immobilien nicht nur erhalten, sondern auch zukunftssicher gestalten? Es geht um mehr als einzelne Maßnahmen; es ist eine umfassende Strategie erforderlich.

Ein wesentlicher Aspekt unserer Arbeit ist die systematische Bestandsaufnahme der Immobilien. Eine gute Datenlage ist entscheidend für den Erfolg unserer Klima­pfade. Wir setzen auf moderne Technologien, wie Bots mit OCR-Erkennung und Datenschnittstellen, um energierelevante Daten effizient zu erfassen. Diese Daten bilden die Grundlage für unsere individuellen Klimakonzepte, die den Weg zu konkreten und finanzierbaren Projekten ebnen.

Die größte Herausforderung bleibt jedoch die Finanzierbarkeit der Projekte. Unterschiedliche Interessenslagen und wirtschaftliche Möglichkeiten innerhalb heterogener Eigentümergemeinschaften erfordern geschickte Moderation und überzeugende Argumentation. Unsere Erfahrung zeigt, dass ein hohes Maß an Kommunikation und Transparenz der Schlüssel zu erfolgreichen Projekten ist. Es ist wichtig, kontinuierlich zu informieren und die Eigentümer und auch Mieter aktiv in den Prozess einzubeziehen.

Die Digitalisierung eröffnet uns neue Möglichkeiten, die Effizienz und Nachhaltigkeit unserer Arbeit zu steigern. Intelligente Gebäudetechnik ermöglicht es, Energieverbräuche genau zu steuern und zu optimieren. Dies trägt nicht nur zur Kostensenkung bei, sondern erhöht auch den Wohnkomfort und reduziert Reparaturkosten.

Die in diesem Buch vorgestellten Fallstudien und Lösungen sind ein unschätzbares Hilfsmittel, um die vielfältigen Herausforderungen des WEG-Gesetzes erfolgreich zu meistern. Dank der tiefgehenden Analyse und praxisnahen Empfehlungen können wir fundierte Entscheidungen im besten Interesse unserer Kunden vorbereiten.

Ein großer Dank gilt den Autoren, die ihre umfangreiche Expertise und ihr Engagement in dieses Werk eingebracht haben. Ihr Wissen bereichert unsere Branche schon seit Jahren und unterstützt uns dabei, unsere Wohnanlagen nachhaltig zu entwickeln und einen wesentlichen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten.

Lassen Sie uns gemeinsam diese Herausforderungen angehen und die Chancen nutzen, um unsere Immobilien zukunftssicher und klimafreundlich zu gestalten. Ich freue mich darauf.

Thomas Beutner

Geschäftsführer Ecowo, Mai 2024

Vorwort zur vierten Auflage

Die letzte WEG-Reform (01.12.2020) beschäftigt die Praxis nun schon seit einigen Jahren und zwischenzeitlich mehren sich auch die höchstrichterlichen Entscheidungen des BGH zu diversen Fragestellungen.

Wir haben uns bemüht, sämtliche relevanten Entscheidungen in die jeweiligen Fälle einzuarbeiten und soweit möglich eine Handlungsempfehlung auszusprechen. Neben dem novellierten GEG (Gebäudeenergiegesetz) haben wir auch das aktuelle CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) eingebaut.

Zum Zeitpunkt der Überarbeitung der 3. Auflage war noch nicht klar, wann und wie der Gesetzesentwurf (BR-Drs. 580/23) zur Einführung der virtuellen Eigentümerversammlung oder Privilegierung der Steckersolargeräte (sowohl im WEG- als auch im Mietrecht) in Kraft treten wird. Wir haben uns dennoch erlaubt, an den entsprechenden Stellen auf das laufende Gesetzgebungsverfahren hinzuweisen.

Auch mit der vierten Auflage sollen die Neuerungen gewohnt praxisnah vermittelt werden, damit der Verwalter einen schnellen Überblick über die Änderungen erhalten und diese in seiner täglichen Praxis unmittelbar umsetzen kann.

Über die Fallbeispiele und entsprechende Lösungsansätze soll dem Verwalter ein Rüstzeug an die Hand gegeben werden, das es ihm ermöglicht, in den entscheidenden Situationen in der Versammlung oder bei Anfragen der Eigentümer schnell und rechtssicher zu agieren.

Mit unserem Buch haben Sie einen praktischen und lösungsorientierten Ratgeber an Ihrer Seite.

Köln/Mülheim an der Ruhr im Mai 2024

Cathrin Fuhrländer und Massimo Füllbeck

Vorwort

Die WEG-Reform mit Inkrafttreten zum 01.12.2020 hat ganz gravierende und weitreichende Auswirkungen, die in fast alle Teilbereiche des Wohnungseigentumsgesetzes ausstrahlen. Im Mittelpunkt stehen nicht nur die geänderten Rechtsverhältnisse der Gemeinschaft zu den Eigentümern sowie zum Verwalter und damit einhergehend ­geänderte Ansprüche untereinander, sondern auch Neuerungen im Bereich der baulichen Veränderung und wirtschaftlichen Verwaltung. Mit der dritten Auflage sollen die Neuerungen gewohnt praxisnah vermittelt werden, damit der Verwalter einen schnellen Überblick über die Änderungen erhält und diese in seiner täglichen Praxis unmittelbar umsetzen kann. Da der Gesetzgeber keine Übergangsvorschriften aufgenommen hat, ist es für den Verwalter unerlässlich, zügig und fundiert in das neue Wohnungseigentumsgesetz eingeführt zu werden. Auch wenn der Gesetzgeber an vielen Stellen davon spricht, eine Erleichterung schaffen zu wollen, zeigt sich schnell, dass der Teufel bekanntlich im Detail steckt. Die Wohnungseigentümer erwarten für die kommenden Eigentümerversammlungen bereits, dass sich der Verwalter mit den Neuerungen auseinandergesetzt hat und diese rechtssicher anwendet.

Auch schafft die Reform für den Verwalter neue Möglichkeiten, effizienter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums für die Gemeinschaft vorzubereiten oder gar direkt umzusetzen. Die Rechte des Verwalters wurden insbesondere im Außenverhältnis verstärkt, und auch im Innenverhältnis soll der Verwalter einen größeren Spielraum für eigenmächtige Entscheidungen haben, die einer effizienten Verwaltung dienen. Durch gut vorbereitete Beschlüsse des Verwalters besteht nunmehr die Möglichkeit, den eigenmächtigen Verfügungsrahmen noch zu vergrößern.

Über die Fallbeispiele und entsprechende Lösungsansätze soll dem Verwalter ein Rüstzeug an die Hand gegeben werden, das es ihm ermöglicht, in den entscheidenden Situationen in der Versammlung oder bei Anfragen der Eigentümer schnell und rechtssicher zu agieren.

Mit unserem Buch haben Sie einen praktischen und lösungsorientierten Ratgeber an Ihrer Seite, mit dem Sie sich schnell und unkompliziert durch den »WEG-Dschungel« bewegen können.

Köln/Mülheim an der Ruhr im März 2021 Cathrin Fuhrländer und Massimo Füllbeck

Allgemeiner Hinweis

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet.

Abkürzungsverzeichnis

ET

Wohnungseigentümer

ETV

Eigentümerversammlung

GE

Gemeinschaftseigentum

GdWE

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9a Abs. 1 WEG)

GO

Gemeinschaftsordnung

grds.

grundsätzlich

h. M.

herrschende Meinung

i. d. R.

in der Regel

i. V. m.

in Verbindung mit

MEA

Miteigentumsanteil

SE

Sondereigentum

sog.

sogenannt(e)

WEG

WET

Wohnungseigentumsgesetz

Wohnungseigentümer

1 Der Verwalter

1.1 Auf der Suche nach einem neuen Verwalter

Der Fall

Eine GdWE sucht einen neuen VerwalterVerwalter. Um einen besseren Überblick über die einzelnen Leistungen und das Unternehmen der Verwalterkandidaten zu erhalten, haben die Verwaltungsbeiräte jedem Bewerber eine Checkliste übermittelt.

Das Problem

Gewerblich tätige Verwalter benötigen zwar seit dem 1.1.2018 eine Berufszulassung (§ 34c GewO), welche bestimmte Richtlinien für den Immobilienverwalter festgelegt hat (siehe Fall »Die Qualifikation des Verwalters«, Kap. 1.3), aber durch die steigenden Anforderungen und den Wettbewerbsdruck reicht es bei einer Bewerbung nicht mehr aus, nur das Unternehmen vorzustellen oder eine Vergütung anzugeben.

Die Lösung

Verwalter, Verwaltersuche, ChecklisteDer VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland) hält bereits seit Jahren eine Checkliste vor, die die Eigentümer oder Verwaltungsbeiräte bei der professionellen Verwaltersuche unterstützt. Für Immobilienverwalter ist es wichtig, sich mit den ­Inhalten dieser Checkliste vertraut zu machen und ggf. Anpassungen vorzunehmen, damit man bei einer interessanten Angebotsanfrage mithalten kann und nicht aus dem Auswahlverfahren ausscheidet, nur weil die Vertrauensschadenversicherung nicht vorhanden ist.

Tipp

DigitaleExtras

Die VDIV-Checkliste zur Verwaltersuche finden Sie in den digitalen Extras.

1.2 Die Person des Verwalters – wer darf überhaupt »­verwalten«?

Der Fall

Eine GdWE bestellt die Immobilien-GbR zum neuen Verwalter. Der Beschluss wird ­angefochten.

Das Problem

Verwalter, juristische PersonVerwalter, natürliche PersonGrundsätzlich können alle natürlichen und juristischen Personen zum WEG-Verwalter bestellt werden. Insbesondere bei den juristischen Personen (offene Handelsgesellschaft, Kommanditgesellschaft, GmbH und AG) ist aus dem Handelsregister ersichtlich, wer für die jeweilige Gesellschaftsform handeln darf. Die Vertretungsberechtigung einer GbR ist aus keinem Register ersichtlich, und daher war bis zur höchstrichterlichen Klärung fraglich, ob eine GbR Verwalterin sein kann.

Die Lösung

Der BGH hat entschieden, dass eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) nicht zur Verwalterin einer WEG bestellt werden kann. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig.1

Wichtig

In einem anderen Fall bejahte der BGH, dass eine UG (haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft – Mini-GmbH) zur Verwalterin bestellt werden kann, und stellt dabei folgenden wichtigen Grundsatz auf:2

»Zum Verwalter einer WEG darf – unabhängig von der Rechtsform – nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.«

1 BGH, Beschluss v. 26.1.2006 – V ZB 132/05; ZMR 2006, 375

2 BGH, Urteil v. 22.6.2012 – V ZR 190/11; ZMR 2012, 885

1.3 Die Qualifikation des Verwalters

Der Fall

Verwalter, QualifikationEine seit Jahren zerstrittene GdWE mit 120 Wohnungen findet keinen vernünftigen Verwalter mehr. Auf Vorschlag einiger Eigentümer wird ein Wohnungseigentümer zum Preis von 15,00 EUR inkl. USt pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt.

Das Problem

Am 1.8.2018 ist zwar mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung (§ 34c der Gewerbeordnung) eine Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter, der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung als Erlaubnisvoraussetzung und eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren eingeführt worden, das bedeutet aber nicht, dass für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften eine abgeschlossene Ausbildung (z. B. Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau) erforderlich ist.

Bis zum 30.11.2020 enthielt das Wohnungseigentumsgesetz zur Qualifikation eines Verwalters keine Regelungen, sodass jede natürliche oder juristische Person (Ausnahme: GbR) zum Verwalter bestellt werden konnte. Gewerblich tätige Verwalter mussten lediglich die o. g. Voraussetzungen der Berufszulassung erfüllen, was allerdings wenig über die fachlichen Kenntnisse bzw. Qualifikationen aussagt.

Die Lösung

Seit dem 1.12.2020 gibt es den zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG) und es bleiben weiterhin die Regelungen zur Berufszulassung in § 34c der Gewerbeordnung bestehen.

Einführung eines zertifizierten Verwalters (WEG-Reform 2020)

Verwalter, zertifizierter VerwalterZertifizierter VerwalterAm 1.12.2020 trat das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG) in Kraft, wonach § 26a WEG regelt, dass ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht (§ 19 Abs. 2 Ziffer 6 WEG). Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Weitere Einzelheiten zum zertifizierten Verwalter hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz durch eine neue Rechtsverordnung festgelegt.

Ausnahmen bei der Bestellung eines zertifizierten Verwalters

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht nicht, wenn die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (das können z. B. auch Garagen sein) besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. In diesen »kleinen WEG« kann allerdings auch ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bestehen, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt. Hierbei ist das Kopfprinzip gemäß § 25 Abs. 2 WEG anzuwenden.3

Es wurde nicht festgelegt, dass jeder Verwalter zertifiziert sein muss, damit er eine GdWE verwalten kann, sondern es besteht lediglich ein Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt werden kann, wenn dies beantragt wird.

Verwalter, QualifikationVerwalter, Berufszulassungsregelungen für gewerbliche VerwalterBerufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter

DigitaleExtras

Am 1.8.2018 trat das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und WEG-Verwalter in Kraft – das Dokument finden Sie in den digitalen Extras. Hier das Wichtigste im Überblick:

Seit 1.8.2018: Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung für gewerbliche Verwaltung für Fremde (Miete und WEG) erforderlich

Voraussetzung: Der Immobilienverwalter muss

seine Zuverlässigkeit,

geordnete Vermögensverhältnisse sowie

den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung

nachweisen.

Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres (§ 15 Abs. 2 MaBV).

Immobilienverwalter sind verpflichtet, sich weiterzubilden (20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren).

Die inhaltlichen Anforderungen zur Weiterbildung für Immobilienverwalter sind in der Anlage zu § 15b Abs. 1 MaBV dargestellt (siehe digitale Extras).

Die Fortbildungspflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen (WEG-Verwalter, aber auch Mitarbeiter, die sich mit der Buchhaltung/Abrechnung und Erstellung von Wirtschaftsplänen beschäftigen). Nicht von der Weiterbildungspflicht erfasst sind Tätigkeiten, die keinen unmittelbaren Bezug zu der erlaubnispflichtigen Tätigkeit haben. Hierunter fallen in der Regel rein innerbetriebliche Tätigkeiten ohne Bezug zum operativen Geschäft (z. B. Sekretariate, Personalabteilungen, interne Buchhaltung).4

Die Weiterbildungen bzw. Fortbildungen müssen auf Anfrage nachgewiesen werden.

3 vgl. BT-Drucks. 19/22634, S. 44

4 IMR 2019, 303

1.4 Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?

Der Fall

Verwalter, GesetzteskenntnisseDer Verwalter fragt sich, welche Gesetze er neben dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) noch kennen muss.

Das Problem

Neben dem WEG hat der Verwalter ca. 50 weitere Gesetze zu beachten. Doch welche sind das und müssen Verwalter jetzt ein Jurastudium absolvieren, um ordnungsgemäß verwalten zu können?

Die Lösung

Neben dem Wohnungseigentumsgesetz hat der Verwalter jede Menge Berührungspunkte mit anderen gesetzlichen Vorschriften. Vereinzelt sollten diese Vorschriften auch bekannt sein, da sich daraus Aufgaben ergeben können. Nachstehend werden die Gesetze aufgeführt, die regelmäßig, auch bei der Verwaltung von Wohnungseigentum, beachtet werden müssen:

BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)

Einige Regelungen des BGB wirken sich auch auf die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften aus: z. B. Zustellung von Willenserklärungen, Verjährungsvorschriften, mietrechtliche Vorschriften (z. B. Modernisierung), Regelungen zum Dienstvertrag = WEG-Verwaltervertrag.

HeizkostenV (Heizkostenverordnung)

Die Abrechnung der Wärmeenergie ist auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften zwingend nach der Heizkostenverordnung durchzuführen.

BetrSichV (Betriebssicherheitsverordnung)

Die Betriebssicherheitsverordnung enthält wichtige Regeln und Aufgaben für den Betreiber von Aufzugsanlagen.

LBO (Landesbauordnungen)

Die LBO enthält Vorschriften der jeweiligen Bundesländer zum Zustand einzelner Bauteile (z. B. Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern, Absturzhöhen bei Balkongeländern).

Nachbarschaftsgesetze

Die Nachbarschaftsgesetze umfassen verschiedene Regelungen zwischen Nachbarn (z. B. für Abstandsflächen oder überhängende Bäume).

TrinkwV (Trinkwasserverordnung)

Die Trinkwasserverordnung regelt z. B. die turnusmäßige Legionellenuntersuchung bei Warmwasserspeichern mit einer bestimmten Größe.

EichG (Eichgesetz)

Das Eichgesetz enthält Richtlinien zum Einbau und Austausch von Kalt- und Warmwasserzählern.

GEG (Gebäudeenergiegesetz)

Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft und wurde im Jahr 2023 sehr umfangreich novelliert (aus den Medien bekannt als »HeizungsgesetzHeizungsgesetz«. Das GEG inkl. des neuen »Heizungsgesetzes« ist am 1.1.2024 in Kraft getreten und auch für die GdWE ein wichtiges Gesetz. Es enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden. Insbesondere folgende Regelungen sind für die Verwaltung einer GdWE wichtig:

Eine Heizungsanlage darf zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65 % der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien (z. B. Photovoltaik, Wärmepumpe, Windkraft, Biogas, Wasserstoff etc.) oder unvermeidbarer Abwärme nach Maßgabe des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 Abs. 1 GEG) erzeugt.

Die Regelungen sind sehr umfangreich und komplex, und bei entsprechenden Maßnahmen an der Heizungsanlage (zentral und dezentral) sollte durch die GdWE fachmännische Hilfe bzw. Unterstützung durch den Schornsteinfeger, Installateur oder einen Baufachmann für Heizungsbau in Anspruch genommen werden. Aber keine Panik: Sollten bestehende zentrale Heizungsanlagen repariert werden können, dürfen diese bis zum 31.12.2044 weiter betrieben werden. Bei Etagenheizungen gibt es besondere Übergangsvorschriften und Pflichten für die Gebäudeeigentümer und damit auch für die GdWE (siehe Fall: 16.2).

Folgende weitere Vorschriften können relevant sein:

§ 60a Abs. 1 GEG – Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen:

»WärmepumpenWärmepumpe, die als Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen (…), nach Ablauf des 31. Dezember 2023 eingebaut oder aufgestellt werden, müssen nach einer ­vollständigen Heizperiode, spätestens jedoch zwei Jahre nach Inbetriebnahme, einer Betriebsprüfung unterzogen werden. Die Ergebnisse sind schriftlich festzuhalten und die Mieter können unverzüglich die Vorlage der Dokumentation verlangen.«

§ 60b Abs. 1 GEG – Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen (tritt erst am/ab 1.10.2024 in Kraft):

»Eine Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger, die nach Ablauf des 30. September 2009 eingebaut oder aufgestellt wurde, keine Wärmepumpe ist und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen (…) betrieben wird, ist innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen.

Eine Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurde und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben wird, ist bis zum Ablauf des 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen (…). Die Ergebnisse sind schriftlich festzuhalten und die Mieter können unverzüglich die Vorlage der Dokumentation verlangen.«

§ 60c Abs. 1 GEG – Hydraulischer AbgleichHydraulischer Abgleich und Heizungsoptimierung (tritt erst am/ab 1.10.2024 in Kraft):

»Ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger ist nach Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen (…) hydraulisch abzugleichen (…). Die Ergebnisse sind schriftlich festzuhalten und die Mieter können unverzüglich die Vorlage der Dokumentation verlangen.«

§ 71 Abs. 11 GEG – Beratungspflicht:

»Vor Einbau und Aufstellung einer Heizungsanlage, die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, hat eine Beratung (z. B. durch den Schornsteinfeger, Energieberater oder Installateur) zu erfolgen, die auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und eine mögliche ­Unwirtschaftlichkeit, insbesondere aufgrund ansteigender Kohlenstoffdioxid-­Bepreisung, hinweist.«

GEIG (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz)

Das GEIG sieht eine Verbesserung der Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge zu Hause, am Arbeitsplatz und bei alltäglichen Besorgungen durch vorbereitende Ladeinfrastruktur und Ladepunkte bei Wohn- und Nichtwohngebäuden mit größeren Parkplätzen vor. (Hintergrund des Gesetzes: Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie Pkw/Lieferfahrzeuge).

EStG (Einkommensteuergesetz)

In § 35a EStG werden die steuerlichen Vorteile bei haushaltsnahen Dienstleistungen beschrieben und deren Geltendmachung beim Finanzamt geregelt. § 35c EStG enthält Regelungen, wie selbst nutzende Wohnungseigentümer einen steuerlichen Bonus bei bestimmten energetischen Baumaßnahmen (z. B. Wärmedämmung von Wänden, Erneuerung von Fenstern etc.) geltend machen können. Voraussetzung ist allerdings, dass das ausführende Handwerksunternehmen eine Bescheinigung über die Maßnahmen ausstellt. Hierzu gibt es bereits verschiedene Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums (z. B. BMF, 26.1.2023, IV C 1 – S 2296 – c/20/10003 :006).

HGB (Handelsgesetzbuch)

In § 257 HGB sind die Aufbewahrungsfristen der gemeinschaftlichen Unterlagen vorgeschrieben. Auch bei der WEG-Verwaltung müssen Verwalter bestimmte ­Aufbewahrungsfristen beachten.

GBO (Grundbuchordnung)

In der Grundbuchordnung wird beschrieben, welche Formalien für bestimmte Grundbuchgeschäfte erforderlich sind. So wird z. B. in § 29 GBO bestimmt, dass der WEG-Verwalter bei der Erteilung der WEG-Verwalterzustimmung nach § 12 WEG eine Erklärung in öffentlich beglaubigter Form vorlegen muss.

WoVermRG (Wohnungsvermittlungsgesetz)

Das Wohnungsvermittlungsgesetz wirkt sich nicht direkt auf die WEG-Verwaltung aus, kann aber dann interessant sein, wenn der WEG-Verwalter gleichzeitig auch die sogenannte Sondereigentumsverwaltung anbietet und aus diesem Auftragsverhältnis heraus eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte.

ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz)

Das Zwangsversteigerungsgesetz ist immer dann anzuwenden, wenn säumige Wohnungseigentümer ihr Hausgeld nicht bezahlen und die Wohnung z. B. zwangsversteigert werden muss.

ZPO (Zivilprozessessordnung)

Leider bleibt es in der Praxis nicht aus, dass der WEG-Verwalter – in Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Rechtsanwalt – auch für die Bearbeitung von Rechtsstreitigkeiten verantwortlich ist.

Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung – DL-InfoV)

Der Verwalter muss darauf achten, dass die Vorschriften der DL-InfoV für sein ­Online-Impressum passen und bestimmte Dienstleistungsinformationspflichten korrekt auf der geschäftlichen Internetseite wiedergegeben oder abgerufen werden können.

Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Die Betriebskostenverordnung enthält eine Übersicht aller Kosten, die der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen kann.

Preisangabenverordnung (PAngV)

Wichtig für die Praxis bei der Gestaltung der Verwalterverträge bzw. bei den ­Beschlüssen über die Verwalterbestellung:

Der § 1 Abs. 1 Satz 1 Preisangabenverordnung lautet: »Wer Letztverbrauchern gewerbs- oder geschäftsmäßig oder regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Letztverbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Endpreise).«

Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG)

Mit Wirkung zum 1.1.2023 müssen die in den Brennstoffkosten enthaltenen Kohlendioxidkosten für die Versorgung des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die Anwendung gilt aber erst für Abrechnungszeiträume, die nach dem oder am 1. Januar 2023 beginnen.

Ziel des Gesetzes: Je geringer die CO2-Emissionen des Gebäudes sind, desto geringer ist der Anteil der von den Vermietern zu zahlenden CO2-Kosten und desto höher ist dementsprechend der Anteil der Mieter. Folgende Brennstoffe sind betroffen: Heizöl, Erdgas, Braunkohle und Fernwärme (Anschlüsse ab 1.1.2023 sind nicht betroffen).

Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV)

Die EnSimiMaV ist am 1.10.2022 in Kraft getreten und ist bis zum 30.9.2024 gültig. In der Verordnung wird der Gebäudeeigentümer verpflichtet, eine Heizungsprüfung und ggf. Optimierung der Heizungsanlage durchzuführen (Hinweis: Diese Vorschriften werden im GEG, in Kraft seit 1.1.2024, weitergeführt – vgl. § 60b Abs. 1 GEG). Darüber hinaus ist in Gebäuden mit Gaszentralheizungen ein hydraulischer Abgleich durchzuführen:

So sind Gaszentralheizungssysteme hydraulisch abzugleichen:

bis zum 30. September 2023

in Nichtwohngebäuden im Anwendungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes ab 1.000 Quadratmeter beheizter Fläche oder

in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten

bis zum 15. September 2024 in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten

Es gibt noch weitere Gesetze, die in der o. g. Aufzählung nicht genannt sind, aber bei der Verwaltung von WEG auch relevant sein können. Natürlich kann ein Verwalter nicht alle Gesetze kennen, daher sind Weiterbildungen sowie Informationen durch Verbände oder Fachzeitschriften wichtig. Nur so kann gewährleistet werden, dass der Verwalter als kompetenter Fachmann wahrgenommen wird.

Weitere Gesetze, die gelegentlich anzuwenden sind:

Zweite Berechnungsverordnung – II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz)

Garagenverordnung – GarVO (Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen)

Hochhausverordnung – HochhVO (Verordnung über den Bau und Betrieb von Hochhäusern)

Wohnflächenverordnung oder Wohnflächenverordnung nach DIN 277

Beurkundungsgesetz

Fachregel für Abdichtungen – Flachdachrichtlinie

Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (VOB A/B/C)

Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV (Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer)

Baugesetzbuch

Immissionsschutzgesetze

Insolvenzordnung

Rechtsanwaltsvergütungsgesetz

Mindestlohngesetz

Gesetz über den Versicherungsvertrag

Zwangsverwalterverordnung

Neubaumietenverordnung

Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk

etc.

1.5 Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden?

Der Fall

VerwalterbestellungVerwalterbestellung, BestellungszeitraumVerwalter, BestellungszeitraumEin Verwaltungsbeirat erkundigt sich beim Verwalter, ob es für die Bestellung des Verwalters bestimmte Fristen gibt oder ob auch eine Bestellung auf zehn Jahre möglich wäre.

Das Problem

Das Gesetz differenziert zwischen der Erstbestellung (nach Begründung der GdWE) und der wiederholten Bestellung des Verwalters. Beide Bestellarten unterliegen bestimmten Obergrenzen. Darüber hinaus kann eine Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden.

Die Lösung

§ 26 Abs. 1 u. 2 WEG

Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

Die dreijährige Bestellung bei der Erstbegründung wurde mit der WEG-Novelle 2007 von fünf auf drei Jahre geändert, weil im Neubaubereich die Gewährleistungsfristen gegenüber dem Bauträger (fünf Jahre) mit der Bestellzeit des vom Bauträger »eingesetzten Verwalters« korrespondierten und aufgrund der Nähe zum Bauträger eine objektive und die Interessen der GdWE fördernde Verfolgung der Gewährleistung ggf. gefährdet sein kann. Die Verkürzung der Erstbestellung soll verhindern, dass der vom Bauträger eingesetzte Verwalter zum Ablauf der Gewährleistung noch amtierender Verwalter ist, um sicherzustellen, dass der Verwalter die Ansprüche der Eigentümer/ der GdWE objektiv und effektiv verfolgt. Es obliegt dann der Entscheidung der Eigentümer, ob sie den Verwalter nach den ersten drei Jahren wiederbestellen wollen.

Soweit der Bestellungsbeschluss über die Dauer von fünf bzw. drei Jahren hinausgeht, ist dieser gemäß § 134 BGB nichtig, aber nach der einschlägigen Kommentierung bis zum Ablauf der Höchstfrist gültig; denn es ist anzunehmen, dass der Verwalter, der für einen längeren Zeitraum als fünf bzw. drei Jahre bestellt worden ist, wenigstens für den gesetzlich zulässigen Zeitraum von fünf bzw. drei Jahren bestellt sein soll.5

§ 26 Abs. 2 WEG

Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

Nach der gesetzlichen Vorschrift kann der Verwalter sich also pro Amtsdauer maximal fünf Jahre an die GdWE binden.

Wichtig

Die Vorschriften des § 26 Abs. 1 bis 3 WEG zu den Modalitäten der Verwalterbestellung können durch die Gemeinschaftsordnung nicht geändert werden. § 26 Abs. 5 WEG regelt hierzu: »Abweichungen von § 26 Abs. 1 bis 3 WEG sind nicht zulässig.«

5 vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 452; BT-Drucksache 19/18791, S. 74

1.6 Vorsicht bei der Formulierung des Bestellungsbeschlusses

Der Fall

BestellungsbeschlussVerwalterbestellung, BestellungsbeschlussVerwalter, BestellungsbeschlussDie GdWE möchte einen neuen Verwalter bestellen. Es ergeht folgender Beschluss: »Die Immobilien-Verwaltung GmbH wird ab dem 1.1.2024 zur neuen Verwaltung ­bestellt.« Ein Eigentümer kommt auf die Idee, den Beschluss beim zuständigen ­Gericht anzufechten.

Das Problem

Der Beschluss ist etwas »dünn«. Es ist weder ersichtlich, wann die Bestellungszeit endet, noch, welche Vergütung der Verwalter für seine Dienstleistung (Abschluss des Verwaltervertrags) erhält.

Die Lösung

Beschluss, BestellungsbeschlussBestellungsbeschluss, AnforderungenIn einer lesenswerten Entscheidung des BGH6 sind die Anforderungen an einen vernünftigen Bestellungsbeschluss konkretisiert worden: Demnach ist die Bestellung eines Verwalters nur dann ordnungsgemäß, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Wird der Beschluss nicht angefochten, hat er grundsätzlich Bestand.

Besser formulierter Beschluss zur Verwalterbestellung

Die X GmbH wird für den Zeitraum vom … bis zum … zur Verwaltung bestellt.

Die GdWE erklärt die Annahme des vorgelegten Angebots bzw. Verwaltervertrags vom … der X GmbH, aus welchem sich insbesondere die Vergütungen ergeben. Dieser vorgenannte Verwaltervertrag wird als Anlage zum Protokoll genommen. Die Unterzeichnung des Verwaltervertrags erfolgt gemäß § 9b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats (oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer).

Wichtig

TrennungstheorieDie Rechtsprechung unterscheidet zwischen dem VerwalteramtVerwalteramtVerwalteramt, Trennungstheorie und dem VerwaltervertragVerwaltervertragVerwaltervertrag, Trennungstheorie (sog. Trennungstheorie).7 Der Bestellungszeitraum sowie der Abschluss des Verwaltervertrags (Vergütung) sind elementare Grundlagen für den Bestellungsbeschluss. Soweit diese fehlen, bestehen neben dem Anfechtungsrisiko erhebliche Auslegungsprobleme – somit ist Streit vorprogrammiert.

Der BGH hat in einer neueren Entscheidung ganz entscheidende Grundsätze zur Wechselwirkung zwischen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag aufgestellt. Es ist nach Auffassung des BGH zulässig, wenn die Eigentümer hierüber getrennte Beschlüsse fassen, sofern dies auf der gleichen Versammlung erfolgt und die jeweiligen Eckdaten (Laufzeit und Vergütung) festgelegt werden. Die Frage der Geeignetheit des Verwalters ist dann auch nur im Rahmen der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses zu prüfen. Die Unwirksamkeit des Beschlusses über die Ermächtigung für den Abschluss des Verwaltervertrags hat daher keine Auswirkung auf den Bestellungsbeschluss. Allerdings hat der BGH festgehalten, dass jeder Wohnungseigentümer die Abberufung eines wirksam bestellten Verwalters verlangen kann, wenn kein Verwaltervertrag mit dem Verwalter geschlossen werden kann, bzw. die Kündigung des VerwaltervertragsVerwaltervertrag, Kündigung aus wichtigem Grund aus wichtigem Grund, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die ­Organstellung zu berufen. Jeder Eigentümer kann entsprechende Anträge in der ­Eigentümerversammlung stellen. Werden diese abgelehnt, ist eine Beschlussersetzungsklage möglich.8

6 BGH, Urteil v. 27.2.2015 – V ZR 114/14; ZMR 2015, 393

7 BGH, Beschluss v. 20.6.2002 – V ZB 39/01; ZMR 2002, 766

8 BGH, Urteil v. 5.7.2019 – V ZR 278/17; NZM 2020, 240

1.7 Der Verwaltervertrag: Was regelt der Vertrag?

Der Fall

VerwaltervertragDer Verwalter bewirbt sich bei einer GdWE um das Verwalteramt. Der amtierende Verwaltungsbeirat bittet um Aufnahme folgender Regelung in den Verwaltervertrag: »Die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung beträgt eine Woche.«

Das Problem

Oft finden sich in Verwalterverträgen Regelungen, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regeln oder – wie im vorliegenden Beispiel – sogar das Wohnungseigentumsgesetz oder die Gemeinschaftsordnung in wesentlichen Punkten abändert. Können solche Regelungen wirksam in den Verwaltervertrag aufgenommen werden?

Die Lösung

Nein! Der Verwaltervertrag regelt die Rechtsbeziehung zwischen der GdWE und dem Verwalter, d. h. Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, wie z. B. die Ladungsfrist oder die Fälligkeit der Hausgelder, dürfen nicht im Verwaltervertrag ­geregelt werden.9

Wichtig

Verwaltervertrag, InhaltSeit Inkrafttreten der WEG-Reform zum 1.12.2020 regelt der Verwaltervertrag:

Hinweise zur Bestellung des Verwalters

ggf. Umfang der Verwalterkompetenzen im Innenverhältnis (§ 27 Abs. 1 WEG), wobei es sicherer ist, die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss (siehe § 27 Abs. 2 WEG) zu regeln

Hinweise zum Abschluss und zur Beendigung des Verwaltervertrags

Aufgaben und Befugnisse sowie Vergütungsgrundsätze

Pflichten der GdWE

Vollmachten des Verwalters

Haftung des Verwalters

Datenschutz/Widerrufsbelehrung

DigitaleExtras

Hinweis

Die Verwalterkompetenzen (im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft ­gemäß § 27 Abs. 1 WEG) sollten gemäß § 27 Abs. 2 WEG durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung definiert werden. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber erstmals hierfür eine Beschlusskompetenz (§ 27 Abs. 2 WEG) vorsieht und damit eine AGB-Inhaltskontrolle im Verwaltervertrag entbehrlich wird. Beispiele finden Sie in den digitalen Extras.

9 OLG Dresden, Urteil v. 30.10.2008.; ZMR 2009, 301

1.8 Wer darf den Verwaltervertrag unterschreiben?

Der Fall

Verwaltervertrag, ZeichnungsberechtigteEine GdWE hat einen neuen Verwalter bestellt und darüber hinaus festgelegt, dass der Verwaltervertrag vom Verwaltungsbeirat ausgehandelt und unterzeichnet werden soll.

Das Problem

Bei Bestellungsbeschlüssen ist die konkrete Formulierung wichtig. Aushandeln ist ­etwas anderes als einen Vertrag zu unterzeichnen bzw. abzuschließen.

Die Lösung

Der Verwaltervertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. In der Eigentümerversammlung bestimmt die GdWE durch Mehrheitsbeschluss, ob sie das ­Angebot des Verwalters annimmt oder nicht. Neben dem Beschluss über die Annahme des Verwaltervertrags vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die GdWE (§ 9b Abs. 2 WEG). Mit der Unterzeichnung des Vertrags auf der Basis des den Eigentümern in der Versammlung vorliegenden Vertrags wird der Vertrag endgültig wirksam. Der Verwaltungsbeirat ist nicht befugt, eigenständig mit dem Verwalter die einzelnen Regelungen des Vertrags auszuhandeln. Diese Entscheidung obliegt allein den Eigentümern in der ­Versammlung.

Hinweis

Formulierungen wie »den Verwaltervertrag auszuhandeln« oder »auszuhandeln und abzuschließen« können problematisch sein und sollten vermieden werden. Bei Streitigkeiten müssen die Gerichte unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls und durch Auslegung ermitteln, was von der GdWE tatsächlich gewollt war. Da das in der Regel zulasten des tatsächlich unterzeichneten Verwaltervertrags geht, muss darauf geachtet werden, dass die Eigentümer den Verwaltervertrag zum einen bei der Beschlussfassung bereits kannten und dass zum anderen die Version des Vertrags, die der Beirat unterzeichnen soll, im Beschlusstext genannt wird.

1.9 Der Verwaltervertrag: Was ist eine »AGB-Inhaltskontrolle«?

Der Fall

In einem VerwaltervertragVerwaltervertrag, InhaltVerwaltervertrag, AGB-Inhaltskontrolle (Abschluss vor dem 1.12.2020) wurde vereinbart, dass der Verwalter berechtigt ist, im Einzelfall Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bis 1.500 EUR ohne Beschluss der GdWE in Auftrag zu geben. Ein Eigentümer ist mit der Klausel nicht einverstanden und lässt den Verwaltervertrag gerichtlich ­überprüfen.

Das Problem

Soweit die GdWE als Verbraucher (§ 13 BGB) und nicht als Unternehmer (§ 14 BGB) anzusehen ist, unterliegt ein Formularverwaltervertrag, soweit er mit einem gewerblichen Verwalter abgeschlossen wird, der AGB-Inhaltskontrolle, d. h. es dürfen keine Vereinbarungen getroffen werden, welche die GdWE unangemessen benachteiligen oder nicht transparent und für jeden verständlich formuliert sind.

Definition »Formularvertrag«

Der FormularvertragVerwaltervertrag, FormularvertragFormularvertrag ist ein Mustervertrag (i. d. R. vorgedruckt). Er enthält einseitig (also nicht ausgehandelte) vorformulierte Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Rechtsgeschäften (Beispiele: Verwaltervertrag, Mietvertrag).

Die Lösung

Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegt ein formularmäßig abgeschlossener Verwaltervertrag den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und damit der AGB-Inhaltskontrolle.10 Zur Verdeutlichung hier ein Auszug aus dem BGB:

§ 307 Abs. 1 und 2 BGB

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene ­Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der ­abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Die Ungültigkeitserklärung folgt daraus, dass solche Klauseln nur wirksam sind, wenn den Eigentümern bei Abschluss des Verwaltervertrags auch klar ist, welche Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung insgesamt auf sie zukommen können. Denn es kann durchaus mehrere Einzelfälle im Kalenderjahr geben.

Wenn der Verwalter zwanzig Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von 1.000 EUR in einem Jahr beauftragt, dann würde er zulasten der Gemeinschaft Kosten in Höhe von 20.000 EUR produzieren. Da der Verwalter mit der obigen Regelung nahezu grenzenlos Aufträge erteilen könnte, sieht die Rechtsprechung in einer solchen Vereinbarung eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB, sodass die Klausel unwirksam ist.11 Der Verwalter würde daher ohne Ermächtigung Aufträge erteilen und auf Gelder der GdWE zugreifen. Daher ist neben der Begrenzung der Auftragssumme im Einzelfall eine jährliche Maximalhöhe festzulegen. Zum Beispiel: »Der Verwalter wird ermächtigt, Maßnahmen der Instandhaltung und/oder Instandsetzung im Einzelfall bis zu einer Höhe von 1.500,00 EUR, jedoch nicht mehr als in einem Gesamtvolumen von 5.000,00 EUR im Jahr zu beauftragen.«

Wichtig

Eigenständig durch den Verwalter vorformulierte Verwalterverträge können unwirksame Klauseln enthalten. Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrags oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.12

Die Rechtsprechung entwickelt sich stetig weiter und für Verwalter ist kaum mehr ­überschaubar, welche Vertragsklauseln wirksam vereinbart werden können und welche nicht. Es wird empfohlen, auf die Vertragsmuster der Verwalterverbände (z. B. VDIV, BVI) ­zurückzugreifen.

Wohnungseigentümergemeinschaft, VerbrauchereigenschaftUnd noch ein wichtiger Hinweis zur Verwaltervertrag, WiderrufsrechtWiderrufsbelehrung: Seit der BGH-Entscheidung zur Verbrauchereigenschaft der WEG findet man in der Literatur den Hinweis, dass die GdWE gemäß § 355 BGB den Verwaltervertrag ab dem Tag des Abschlusses mit einer Frist von 14 Tagen widerrufen kann.

Das Widerrufsrecht greift allerdings nur, wenn der Verwaltervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Verwalters abgeschlossen wird, was die Regel ist. Ein Widerrufsrecht greift nicht, wenn der Vertrag im Geschäftsraum des Verwalters oder unter ­Abwesenden (beispielsweise via Brief oder E-Mail) geschlossen wird.

Das Widerrufsrecht wird in der Literatur noch kontrovers diskutiert, insbesondere weil der Widerruf in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden muss, d. h. das Prozedere ist bei Vereinbarung der gesetzlichen Ladungsfrist von mindestens drei Wochen schwierig. Bis die ersten Gerichtsentscheidungen veröffentlicht werden, sollte die Verwaltervertrag, WiderrufsbelehrungWiderrufsbelehrung wesentlicher Bestandteil des Verwaltervertrags sein. Entsprechende Muster können bei den Verwalterverbänden angefragt werden. Fehlt die Widerrufsbelehrung, kann die GdWE den Verwaltervertrag gemäß § 356 Abs. 4 BGB wie folgt widerrufen:

§ 356 Abs. 4 BGB

Die Widerrufsfrist beginnt nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Artikels 246a § 1 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 oder des Artikels 246b § 2 Absatz 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche unterrichtet hat. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem in Absatz 2 oder § 355 Absatz 2 Satz 2 ­genannten Zeitpunkt. Satz 2 ist auf Verträge über Finanzdienstleistungen nicht ­anwendbar.

Veränderungen nach der WEG-Reform (in Kraft seit 1.12.2020)

Verwalter, AbberufungSeit dem 1.12.2020 kann der Verwalter jederzeit – ohne wichtigen Grund – durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Bis zum 30.11.2020 wurde die Auffassung vertreten, dass der Verwaltervertrag – entgegen § 309 Nr. 9 BGB – für länger als zwei Jahre abgeschlossen werden kann. In der Praxis spricht man von der sog. Kopplungsklausel, d. h. die Höchstbestelldauer von fünf Jahren wurde auch auf die Laufzeit des Verwaltervertrags übertragen.

§ 309 Nr. 9 BGB (Laufzeit bei Dauerschuldverhältnissen)

(…)

9. bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat,

eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags,

eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um jeweils mehr als ein Jahr oder

zu Lasten des anderen Vertragsteils eine längere Kündigungsfrist als drei Monate vor Ablauf der zunächst vorgesehenen oder stillschweigend verlängerten Vertragsdauer;

dies gilt nicht für Verträge über die Lieferung als zusammengehörig verkaufter Sachen sowie für Versicherungsverträge;

(…)

Ob dies ab dem 1.12.2020 noch möglich ist, scheint immer noch umstritten zu sein, denn der Verwalter kann jederzeit sofort abberufen werden, und damit hat sich die Funktion der Höchstbestelldauer grundlegend verändert. Seit dem 1.12.2020 wird empfohlen, dass die Laufzeit der Verwalterverträge gemäß § 309 Nr. 9 BGB sicherheitshalber nicht länger als zwei Jahre, bei automatischer Verlängerung um ein Jahr, betragen soll. Es gibt allerdings auch Meinungen, die weiterhin eine Kopplung von Bestellung und Vertrag befürworten; d. h. der Verwaltervertrag läuft so lange wie der Verwalter bestellt wurde. Hier ist dann nur wichtig, dass zusätzlich geregelt wird, dass bei einer vorzeitigen Abberufung der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet.13

10 WEG = Verbraucher: BGH; ZMR 2015, 563

11 OLG München, Beschluss v. 20.3.2008 – 34 Wx 46/08; NZM 2009, 548

12 NJW 2020, 988

13 Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 537 ff.

1.10 Welche Vergütungen darf der Verwalter vereinbaren?

Der Fall

VerwaltervergütungVerwalter, VergütungEin Verwalter hat sich gerade selbstständig gemacht und überlegt, welche Vergütungen er seinen neuen GdWE anbieten kann.

Das Problem

Das WEG regelt nichts zur Vergütung. Es gibt in Deutschland kein flächendeckendes Vergütungsnetz und deutliche regionale Unterschiede (siehe Grafik unten). Die Rechtsprechung zur Trennungstheorie, die AGB-Inhaltskontrolle und die gesetzlichen Vorgaben verkomplizieren den gesamten Prozess der Vergütungsvereinbarung.

Die Lösung

Die Vergütung der Verwalter wird i. d. R. nach Einheiten berechnet und sollte sich aus verschiedenen Preisbestandteilen (Grundleistungen/Festvergütung und besondere Leistungen / variable Vergütung) zusammensetzen. Der VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland) bringt jährlich eine Statistik heraus, aus der sich gewisse Richtwerte ergeben, die zur Orientierung herangezogen werden können.

Wichtig

In der Praxis ist es oftmals unklar, welche Grundvergütung tatsächlich angemessen ist und welche besonderen Leistungen wirksam vereinbart werden können. Auch wenn in der Branche der WEG-Verwalter ein enormer Preiskampf herrscht, sollten sich alle Beteiligten fragen, wie viel ein Eigentümer bezahlen muss, damit die GdWE qualitativ und quantitativ vernünftig verwaltet werden kann. Sicherlich ist die Frage nicht einheitlich zu beantworten. Fakt ist aber auch, dass kleinere GdWE deutlich mehr in den Verwalter investieren müssen als größere GdWE. Welche GdWE als »klein« und »groß« angesehen werden kann, liegt sicherlich immer im Auge des Betrachters.

Abb. 1:

Statistik über die Verwaltervergütung; Quelle: 5. DDIV Branchenbarometer, 2017, S. 16 (Der VDIV bringt jährlich aktuelle Kennzahlen zur Vergütung heraus. Diese können i. d. R. käuflich erworben werden. Seit dem Jahr 2017 haben sich die abgebildeten Vergütungen geringfügig erhöht.)

Es gilt aber zu bedenken: Bei der Verwaltung jeder GdWE gibt es einen gewissen Grundaufwand, d. h. es ist dann völlig unerheblich, ob es sich um zehn Einheiten oder hundert Einheiten handelt.

Wenn die Heizung ausfällt

Die gemeinschaftliche Heizungsanlage fällt aus. Ob die GdWE nun aus zehn oder hundert Einheiten besteht, ist völlig egal, weil der Arbeitsprozess für den Verwalter identisch ist. Der Verwalter muss einen Heizungsbauer beauftragen, der die Heizung überprüft und wieder ordnungsgemäß in Betrieb nimmt.

Wichtig ist, dass bei der Vereinbarung der Festvergütung darauf geachtet werden muss, dass im Verwaltervertrag erkennbar definiert wird, welche Leistungen Bestandteil der Festvergütung sind, sonst gehen die Gerichte davon aus, dass von der Festvergütung das gesamte Leistungsspektrum abgedeckt wird. Besondere oder variable Vergütungen sind dann überraschend und benachteiligen die GdWE unangemessen. Der BGH hat mittlerweile entschieden, dass eine Festvergütung, die transparent aufgeführte Grundleistungen abdeckt, und daneben zusätzliche Vergütungen für weitere Leistungen wirksam vereinbart werden können.14 Auch hier ist auf die Transparenz der Vereinbarung abzustellen, sodass der Eigentümer erkennen kann, was er beim Anfall regelmäßiger Leistungen des Verwalters »unterm Strich« zahlen muss.

DigitaleExtras

Verwaltervergütung, ZusatzvergütungDas »Baukastensystem«

Verwalter, ZusatzvergütungNach einer wichtigen Entscheidung des BGH15 kann der Verwaltervertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung gestaltet werden. Wichtig ist, dass sich eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Festvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind, für die Wohnungseigentümer erkennen lässt.

Vertragsstruktur vor 5.7.2019:

Grundvergütung + Zusatzvergütung = Verwaltervergütung

Vertragsstruktur nach 5.7.2019:

Festvergütung + variable Vergütung = Verwaltervergütung

Es sind aber auch andere Modelle möglich: Basisvergütung + variable Zusatzvergütung + Sondervergütung = Verwaltervergütung16

Weitere Informationen finden Sie in den digitalen Extras.

14 BGH Urteil v. 5.7.2019 – V ZR 278/17; NZM 2020, 240

15 BGH Urteil v. 5.7.2019 – V ZR 278/17; NZM 2020, 240

16 Verwaltervertrag BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V., Stand Juni 2019

1.11 Bescheinigung gem. § 35a EStG als besondere Leistung?

Der Fall

Verwaltervergütung, ZusatzvergütungVerwalter, VergütungVerwalter, ZusatzvergütungDer Verwalter hat die Möglichkeit, sich bei einer neuen GdWE zu bewerben. In seinem Angebot hat er neben der Festvergütung folgende Zusatzvergütung beschrieben: »Für die Erstellung der Bescheinigung gem. § 35a EStG erhält der Verwalter pro Abrechnungszeitraum ein Zusatzhonorar in Höhe von 10,00 EUR zzgl. USt (zzt. 19 %) = 11,90 EUR brutto pro Eigentümer und Jahr.«

Die interessierten Eigentümer sind der Meinung, dass – da ihr bisheriger Verwalter praktisch alles über die Grundvergütung abgewickelt hat – diese Art der Vergütung nicht zulässig ist und der Verwalter das selbstverständlich kostenlos erledigen muss.

Das Problem

Nach dem WEG und der Rechtsprechung bis zum 5.7.2019 darf der Verwalter sich keine Tätigkeiten vergüten lassen, die er nach dem WEG ohnehin schuldet bzw. die zu seinem Pflichtenkatalog gehören (z. B. gemäß § 27 Abs. 7 WEG: Führen der Beschluss-Sammlung), sofern er im Verwaltervertrag vereinbart hat, dass mit der Festvergütung alle gesetzlichen und vertraglichen Leistungen abgegolten sind. Entscheidend ist die vereinbarte Vergütungsstruktur im Verwaltervertrag (siehe Ausführungen unter 1.10). Klare und transparente Unterscheidungen zwischen Grundleistungen (monatlicher Einheitspreis) und besonderen Leistungen (die über die Grundleistungen hinausgehen) sind weiterhin ausdrücklich zulässig.17

In der Praxis ist dieser Grundsatz ein großes Problem, denn nur mit der Festvergütung kann keine vernünftige und qualitativ hochwertige Verwaltung angeboten werden. In den letzten Jahren hat es sich daher zunehmend durchgesetzt, dass der Verwalter bestimmte Zusatzvergütungen im Verwaltervertrag vereinbart.

Da der Verwaltervertrag die Vergütungsansprüche sichert, ist eine klare und sichere Abgrenzung zwischen Grund- und besonderen Leistungen notwendig.18 Darüber hinaus muss stets beachtet werden, dass ein formularmäßig abgeschlossener Verwaltervertrag den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB (AGB-Inhaltskontrolle) unterliegt, sodass die Klauseln insbesondere hinsichtlich der Vergütungsstruktur klar, deutlich und verständlich sein müssen.

Nun aber soll die Frage beantwortet werden: Kann der Verwalter sich für die Erstellung der Bescheinigung gemäß § 35a EStG vergüten lassen?

Die Lösung

Zur Historie: Seit den Jahren 2006/2007 besteht für Eigentümer die Möglichkeit, die Einkommensteuerlast für Ausgaben gemäß § 35a EStG (haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für bestimmte Handwerkerleistungen) zu mindern. Hierzu muss allerdings der Lohnkostenanteil in der Jahresabrechnung oder durch eine Bescheinigung ausgewiesen werden. Es handelt sich also um eine Dienstleistung, die der Verwalter nach dem WEG nicht schuldet und somit auch nicht kostenlos erbringen muss. Das LG Düsseldorf hat bereits entschieden, dass eine Vergütung von 25,00 EUR pro Eigentümer und Jahr angemessen ist.19

Eine der wichtigsten Entscheidungen in diesem Zusammenhang ist allerdings die des LG Bremen20: »Die Verpflichtung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung im Rahmen des § 28 WEG Abs. III umfasst nicht den Ausweis und die differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher ­Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen i. S. des § 35a EStG.«

Eine Gebühr für eine solche Bescheinigung kann sich am Markt allerdings nur durchsetzen, wenn sie durch alle Verwalter auch angeboten und abgerechnet wird.

17 BGH, Urteil v. 5.7.2019 – V ZR 278/17

18 BGH, Urteil v. 27.2.2015 – V ZR 114/14; ZMR 2015, 393

19 LG Düsseldorf, Beschluss v. 8.2.2008 – 19 T 489/07; ZMR 2008, 484

20 LG Bremen, Beschluss v. 19.5.2008 – 4 T 438/07; NZM 2009, 750

1.12 Wann ist die Verwaltervergütung fällig?

Der Fall

Verwaltervergütung, FälligkeitVerwalter, VergütungDer Verwalter entnimmt sich die vereinbarte Vergütung immer im Voraus und zum ­Ersten des jeweiligen Monats. Darf er das?

Das Problem

Das WEG regelt nichts zur Fälligkeit der Grund- und Zusatzvergütungen. Folglich gelten die gesetzlichen Vorschriften des BGB.

Die Lösung

Ist im Verwaltervertrag nichts zur Fälligkeit geregelt, ist die Vergütung erst nach ­Erbringung der Verwaltertätigkeit fällig, somit also erst am Ende des Monats.

Wichtig

Im Verwaltervertrag sollte geregelt sein: »Die Vergütung für die Grundleistungen und die variable Vergütung ist monatlich im Voraus zum _____ fällig.«

1.13 Vorsicht bei »Verträgen zulasten Dritter«!

Der Fall

Verwaltervergütung, ZusatzvergütungVerwalter, ZusatzvergütungIm Verwaltervertrag wurde vereinbart, dass säumige Eigentümer für das zweite Mahnschreiben 11,90 EUR inkl. USt an den Verwalter zahlen müssen. Eigentümer M hat ­bereits die zweite Mahnung erhalten, weigert sich aber, die Mahngebühr zu ­begleichen.

Das Problem

Der Verwaltervertrag kommt zwischen dem Verwalter und der GdWE zustande und nicht mit den einzelnen Eigentümern. Verursacherbezogene Zusatzgebühren oder variable Vergütung können im Verwaltervertrag nicht zulasten von Eigentümern ­begründet werden.

Die Lösung

Seit dem 1.7.2007 bestand gemäß § 21 Abs. 7 WEG a. F. eine Beschlusskompetenz, verursacherbezogene Zusatzgebühren mit einfacher Stimmenmehrheit auf die entsprechenden Eigentümer abzuwälzen. Die Beschlusskompetenz wurde mit der WEG-Reform 2020 abgeschafft bzw. ersatzlos gestrichen. Die Verteilung verursacherbezogener Kosten auf den jeweiligen Eigentümer erfolgt seit dem 1.12.2020 weiterhin mit einfacher Mehrheit über § 16 Abs. 2 WEG (Änderung der Kostenverteilung).

DigitaleExtras

Es gibt Meinungen in der Literatur, die annehmen, dass Altbeschlüsse zur Abwälzung von verursacherbezogenen Zusatzgebühren auf der Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. keine Wirkung mehr entfalten. Gegebenenfalls kommt eine Umdeutung der Altbeschlüsse infrage. Sicherheitshalber sollten sämtliche Altbeschlüsse in Form einer Kostenverteilungsänderung (§ 16 Abs. 2 WEG) neu gefasst werden. Ein Muster finden Sie in den digitalen Extras.

Wichtig

Der Verwaltervertrag wird zwischen dem Verwalter und der GdWE geschlossen. Die Zusatzvergütungen für den Verwalter werden daher auch nur im Verhältnis zur GdWE begründet. Über den Verwaltervertrag kann aber generell keine Änderung des Verteilerschlüssels (von Kosten für die GdWE und damit Verteilung auf alle hin zu einer Einzelbelastung für den verursachenden Eigentümer) vorgenommen werden. Die Änderung des VerteilerschlüsselsVerteilerschlüssel, Änderung bedarf grundsätzlich eines klaren und eindeutigen Beschlusses.21 Ein solcher Abwälzungsbeschluss kann gemäß § 16. Abs. 2 WEG gefasst werden.

21 BGH, Urteil v. 8.6.2018 – V ZR 195/17; ZMR 2018, 1024

1.14 Sind Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung notwendig?

Der Fall

Verwalterbestellung, NeubestellungDie GdWE möchte einen neuen Verwalter bestellen. Es liegt nur das Angebot der ­Immobilien-Verwaltung GmbH vor. Mangels Konkurrenz wird die Immobilien-Verwaltung GmbH mit einer Gegenstimme bestellt. Der Beschluss wird angefochten.

Das Problem

Das WEG gibt nicht vor, wie viele Angebote bei einer Neu- oder Wiederbestellung ­vorgelegt werden müssen.

Die Lösung

Obwohl der Gesetzgeber zu dem Prozedere und den Voraussetzungen einer Verwalterbestellung schweigt, so gilt auch hier, dass ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Hierzu ist es erforderlich, dass die Eigentümer ihr Ermessen ausüben. Nach der Rechtsprechung können die Eigentümer ihr Ermessen aber nur dann sachgerecht ausüben, wenn sie ausreichend über die Möglichkeiten (sprich: ­andere Kandidaten) informiert wurden. Angebote von mehreren Verwaltern müssen daher im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Eigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.22

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen.23

Achtung

Sofern der Verwalter seinen Bestellungszeitraum ablaufen lässt oder die Bestellung durch Beschlussfassung aufgehoben wird, bedarf es bei der Wahl desselben Verwalters ebenfalls Vergleichsangebote, da die Eigentümer ihr Ermessen neu ausüben sollen. Allein die ­Tatsache, dass der Verwalter den Bestellungszeitraum hat verstreichen lassen, ohne sich um seine Neubestellung zu kümmern, bzw. die Tatsache, dass ein Gericht seinen Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt hat, lässt Zweifel an der Geeignetheit aufkommen, sodass es einer erneuten Ermessensentscheidung bedarf. Diese kann nur unter Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausgeübt werden.24

Wichtig

Liegt nur ein Angebot vor und wird darüber ein Beschluss gefasst, der nicht gerichtlich angefochten wird, wird dieser bestandskräftig.

22 BGH, Urteil v. 1.4.2011 – V ZR 96/10; ZMR 2011, 735

23 BGH, Urteil vom 24.1. 2020 – V ZR 110/19; ZMR 2020, 671

24 AG Linz, Urteil v. 27.11.2018 – 26 C 6/16; LG Koblenz, Hinweisbeschluss v. 12.8.2019 – 2 S 56/18

1.15 Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung

Der Fall

Verwalterbestellung, WiederbestellungVerwalterbestellung, StimmrechtsverbotDie Wiederbestellung des Verwalters steht an. Der Verwalter ist gleichzeitig auch Eigentümer in dieser GdWE.

Das Problem

Kann der Verwalter bei gleichzeitiger Eigentümerstellung auch über seine eigene ­Bestellung abstimmen oder greift hier das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG?

Die Lösung

Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlussfassung über seine Bestellung grundsätzlich kein Stimmrechtsverbot i. S. d. § 25 Abs. 4 WEG. Das gleiche Prinzip ist auch bei der Abberufung anzuwenden.25 Allerdings wird im Rahmen der Abberufung aus wichtigem Grund davon ausgegangen, dass der als Verwalter bestellte Eigentümer dem Stimmrechtsverbot unterliegt. Das Stimmrechtsverbot schlägt sich dann auch auf die ihm erteilten Vollmachten durch, sodass auch diese nicht gezählt werden dürfen. Nach der Trennungstheorie müsste zwischen der Bestellung und dem Abschluss des Verwaltervertrags unterschieden werden. Demnach besteht für den Akt der Bestellung kein Stimmrechtsverbot, für den Abschluss des Verwaltervertrags (da ein Rechtsgeschäft i. S. d. § 25 Abs. 4 WEG) schon. Der BGH hat hierzu bereits entschieden: Wenn mit der Bestellung gleichzeitig über den Abschluss des Verwaltervertrags beschlossen wird, liegt der Schwerpunkt der Beschlussfassung in der Bestellung und damit besteht in dieser Konstellation auch für den Abschluss des Verwaltervertrags kein Stimmrechtsverbot.26 Der Verwalter sollte daher bei seiner Bestellung darauf achten, dass er stets die Bestellung und den Abschluss des Verwaltervertrags in einem Beschluss zusammenfasst.

Wichtig

Nur wenn der Verwalter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen und der Verwaltervertrag außerordentlich gekündigt werden soll, besteht ein Stimmrechtsverbot. Da der Verwalter seit dem 1.12.2020 auch ohne wichtigen Grund abberufen werden kann, wird sich zukünftig die Frage stellen, ob bei einer »grundlosen« Abberufung ein Stimmrechtsverbot existiert. Soweit kein Stimmrechtsverbot angenommen wird und der Verwalter die eigene Abberufung verhindern kann, besteht für die anderen Wohnungseigentümer gemäß § 44 WEG die Möglichkeit auf eine Beschlussersetzungsklage.

25 BGH, Beschluss v. 19.9.2002 – V ZB 30/02; ZMR 2002, 930

26 BGH, Urteil v. 19.9.2002 – V ZB 30/02; ZMR 2002, 930

1.16 Stimmrechtsverbot bei Verwalterbestellung bei ­Vorliegen von Vollmachten

Der Fall

Verwalterbestellung, WiederbestellungVerwalterbestellung, StimmrechtsverbotDie Wiederbestellung des Verwalters steht an. Dem Verwalter liegen einige Vollmachten (nicht weisungsgebunden) für die Eigentümerversammlung vor.

Das Problem

Kann der Verwalter die Vollmachten verwenden und über seine eigene Bestellung ­abstimmen?

Die Lösung

Nach h. M. können die Vollmachten zur Abstimmung über die eigene Bestellung verwendet werden.27 Auch hier gilt das gleiche Prinzip wie beim vorherigen Fall: Nur wenn gleichzeitig über die Bestellung und den Abschluss des Verwaltervertrags beschlossen wird, besteht kein Stimmrechtsverbot.

Bitte auch hier beachten: Sollte es sich um eine Abberufung aus wichtigem Grund handeln, ist der bevollmächtigte Verwalter nach der Rechtsprechung und h. M. vom Stimmrecht ausgeschlossen.28

Wichtig

Ein Stimmrechtsverbot gilt auch für die Entlastung bzw. Einleitung eines Rechtsstreits gegen den Verwalter. Die Probleme können umgangen werden, wenn der Vollmachtgeber die Vollmacht mit einer klaren Weisung ausstattet oder der Verwalter – soweit keine anderslautenden Vereinbarungen existieren – einem Dritten eine Untervollmacht erteilt, wenn dies dem Willen des Hauptvollmachtgebers nicht widerspricht.

Im Vollmachtvordruck zur ETV sollte daher stehen: »Der Vertreter ist berechtigt, Untervollmacht zu erteilen.«

Und: Unbedingt die Regelungen der Gemeinschaftsordnung beachten!

27 Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, Rd. 151

28 Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, Rd. 153

1.17 Der Versammlungsleiter bei juristischen Personen

Der Fall

Eigentümerversammlung, VersammlungsleitungVerwalter, juristische PersonDie Immobilien-Verwaltung GmbH ist Verwalterin einer GdWE. Mitarbeiter V übernimmt die Versammlungsleitung der Eigentümerversammlung. Diverse Eigentümer sind damit nicht einverstanden und verlangen eine Legitimation des Mitarbeiters. Zu Recht?

Das Problem

Das WEG regelt lediglich: »Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.« Was bedeutet das für die Praxis? ­Zunächst muss man sich fragen, wer (natürliche Person, juristische Person) zum Verwalter bestellt wurde.

Die Lösung

Ist eine juristische Person (z. B. GmbH, UG) oder eine Personengesellschaft (z. B. OHG, KG) zum Verwalter bestellt, kann der Vorsitz nur durch ein vertretungsberechtigtes Organ (z. B. Geschäftsführer) oder einen rechtsgeschäftlichen Vertreter (z. B Prokurist) übernommen werden. Es besteht aber auch die Möglichkeit, den Vorsitz ohne Zustimmung der Eigentümer an einzelne Mitarbeiter zu delegieren.29

Wichtig

Im Verwaltervertrag kann vereinbart werden, welche natürliche Person den Versammlungsvorsitz übernehmen soll. Soweit hierzu Regelungen existieren, sollten die Mitarbeiter sicherheitshalber mit einer entsprechenden Vollmacht zur Übernahme des Versammlungsvorsitzes oder sogar zur Erklärung besonderer Willenserklärungen (z. B. Verwalterbestellung) ausgestattet werden.

29 KG, Beschluss v. 15.9.2000 – 24 W 3301/00; ZMR 2001, 223

1.18 Darf der Verwalter das Grundbuch einsehen?

Der Fall

Verwalter, Einsicht ins GrundbuchEin Eigentümer hat Hausgeldrückstände. Der Verwalter möchte zur Vorbereitung der Zahlungsklage das Grundbuch (Abteilung I–III) des betroffenen Eigentümers einsehen.

Das Problem

Die Grundbuchordnung regelt abstrakt: Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem ­gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Fraglich ist daher, ob der Verwalter ein generelles Einsichtsrecht hat oder eine Beschränkung auf bestimmte Abteilungen besteht (z. B. keine Einsicht in Abteilung II und III).

Die Lösung

Nach aktueller Rechtsprechung steht dem Verwalter ein vollständiges Einsichtsrecht in die Grundbücher der jeweiligen Eigentümer der GdWE zu. Das Einsichtsrecht umfasst auch die Anforderung von Urkunden (z. B. Kopie der GO, Vereinbarungen inkl. Zuweisung von Sondernutzungsrechten etc.). Durch Vorlage des Bestellungsbeschlusses kann der Verwalter sich beim Grundbuchamt legitimieren und der guten Ordnung halber sein Interesse an der Einsicht erläutern, damit es mit den Rechtspflegern zu keinen Komplikationen kommt.

Achtung

Kein Einsichtsrecht besteht für Eigentümer bei Hausgeldrückständen eines anderen Eigentümers.30

Wichtig