Recht unter Nachbarn E-Book

Silvia Dornhackl

• Herausgeber: MANZ Verlag Wien
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 159

Veröffentlichungsjahr: 2012

Beschreibung

Anlaufstelle für den Praktiker und jeden Nachbarn sehr gut einsetzbar.

Leseprobe

MANZ RATGEBER

Recht unter Nachbarn

RECHT UNTER NACHBARN

von

Dr. Silvia Dornhackl

und

Mag. Wolfgang Dornhackl

Zitiervorschlag:Dornhackl/Dornhackl, Recht unter Nachbarn (2009)

Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.

Sämtliche Angaben in diesem Buch erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr; eine Haftung der Autoren sowie des Verlages ist ausgeschlossen.

ISBN Print: 978-3-214-07300-8

ISBN E-Book: 978-3-214-07302-2

© 2009 MANZsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH, Wien

Telefon: [phone]

E-Mail: [email protected]

World Wide Web: www.MANZ.at

Datenkonvertierung und Satzherstellung: Anita Frühwirth

Fotonachweise: Hill Street Studios – www.gettyimages.com

Vorwort

„Ein Nachbarschaftsstreit hat am Sonntagnachmittag blutig geendet. Ein 70-jähriger Mann zückte ein Gewehr und schoss auf seinen Nachbarn, der im Krankenhaus seinen Verletzungen erlag. ...“

Dieses Beispiel macht auf sehr drastische Weise deutlich, wie weit Streit unter Nachbarn gehen kann. Solch ernster Ausgang ist zwar zum Glück sehr selten, veranschaulicht aber die außerordentliche Relevanz dieser Thematik.

Die immer wieder auftretenden Problemkreise zeigen sehr vielfältige Konfliktpotenziale, die häufigsten und wichtigsten werden in diesem Ratgeber gemeinsam mit möglichen Lösungswegen aufgezeigt. Einige dieser Probleme sind durch die Rechtsordnung scheinbar eindeutig geregelt und können durch juristische Mittel bewältigt werden, andere erfordern jedoch teils komplexe Lösungen unter Einbeziehung alternativer Konfliktbewältigungsmethoden.

Aus diesem Ratgeber erfahren Sie:

Welche Rechte Sie als Nachbar haben

Was Sie sich nicht gefallen lassen müssen

Welche Möglichkeiten Ihnen im Falle eines Streits zur Verfügung stehen

Welche Fehler es schon in der Phase der „Nachbarwerdung“ zu vermeiden gilt

Nachbarrechtliche Problemstellungen sind häufig Langzeitprobleme, die tendenziell durch Nichtbewältigung zur Verschlimmerung neigen und in extremen Fällen damit enden, dass zwischen den Nachbarn Kommunikation unmöglich wird, einer der Streitbeteiligten sich gezwungen sieht, seine Wohnung aufzugeben und wegzuziehen, oder – wie aus Medienberichten und dem einführenden Beispiel eindrucksvoll bewiesen wird – eine der streitbeteiligten Parteien keine andere Lösung mehr sieht, als seine – vielleicht auch nur vermeintlichen – Ansprüche durch Anwendung physischer Gewalt durchzusetzen.

Viele Probleme lassen sich mit den notwendigen Informationen schon im Vorfeld entschärfen – die in diesem Ratgeber gesammelten Tipps und Vorschläge helfen Ihnen dabei, aus Ihrem Nachbarn wieder jemanden zu machen, mit dem gut Kirschen essen ist!

Die Autoren

Dr. Silvia Dornhackl ist seit 1990 selbständige Rechtsanwältin in Wien mit Schwerpunkt Liegenschafts- und Ehe- und Familienrecht.

Mag. Wolfgang Dornhackl ist seit Jahren als Jurist in Rechtsanwalts- und Notariatskanzleien tätig, mit Schwerpunkt Liegenschaftsrecht, Firmen- und Gesellschaftsrecht.

Abkürzungsverzeichnis

ABGB

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch

Abs. – Absatz

BauO

Bauordnung

BGBl.

Bundesgesetzblatt

dB

Dezibel

EGZPO

Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung

gem.

gemäß

GZ

Geschäftszahl

i.d.R.

in der Regel

i.S.d.

im Sinne des

IPRG

Bundesgesetz über das internationale Privatrecht

LG

Landesgericht

LFG

Luftfahrtgesetz

MietSlg

Mietrechtliche Entscheidungen

MRG

Mietrechtsgesetz

NWG

Notwegegesetz

OGH

Oberster Gerichtshof

OLG

Oberlandesgericht

ÖNORM

Österreichische Norm

StGB

Strafgesetzbuch

StVO

Straßenverkehrsordnung

SZ

Entscheidungen des OGH in Zivil- (und Justizverwaltungs-)sachen

TKG

Telekommunikationsgesetz

UVS

Unabhängige Verwaltungssenate

VfGH

Verfassungsgerichtshof

VwGH

Verwaltungsgerichtshof

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WGG

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

ZPO

Zivilprozessordnung

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abkürzungsverzeichnis

Abschnitt I – Das eigene Reich

1. Was bedeutet „Nachbarrecht“?

2. Rechtsgrundlagen

3. Wer ist mein Nachbar?

3.1. Der Begriff des Nachbarn

3.2. Der Nachbar bei Wohnungseigentum

3.3. Der Nachbar bei Wohnungsmiete

3.4. Nachbar in Einfamilien-/Reihenhäusern

3.5. Schrebergarten

3.6. Grundstücke (unbebaute)

3.7. Betrieb

3.8. Landwirtschaft

4. Immissionen

4.1. Untersagung der Immissionen

4.2. Ortsüblichkeit

4.3. Welche Immissionen gibt es?

Abschnitt II – Wer/Was stört? (von A bis Z)

1.  „Ausleihen“ ohne Fragen

2.  Abfallentsorgung

3.  Anstandsverletzungen

4.  Ballspielen im Hof

5.  Bauarbeiten

6.  Belästigungen („anlassige“ Nachbarn, Sittlichkeit)

7.  Beeinträchtigungen optischer, ästhetischer, ideeller Art

8.  Beschimpfungen, verbale Belästigungen

9.  Betreten des Grundstücks ohne zu fragen

10. Drohungen

11. Eindringen fester körperlicher Stoffe, Abwässer etc

12. Eindringen in fremde Grundstücke/Wohnungen

13. Erschütterungen

14. Fernsehgerät

15. Gartenbenutzung

16. Gartenpflege (ungepflegte Gärten)

17. Gemeinschaftsanlagen (Dachboden, Keller, Freizeitanlagen)

18. Gerüche/Gestank Rauch, Ruß, Geruch, Dämpfe, Gase

19. Geschäft

20. Gewalt

21. Grenzsteine

22. Grillfeste

23. Handymasten/Elektromagnetische Wellen eines Mobilfunksenders

24. „Hausfremde“ Personen

25. Hecken, Bäume, Äste, Wurzeln

26. Instrumente spielen

27. Kinder (Schreien, trampeln, …)

28. Landwirtschaft

29. Lärm

30. Licht (hell scheinende Lampen, Werbelichter …)

31. Lokale

32. Lokalverbot

33. Mittagsruhe

34. Nicht gepflegte Nachbargärten (Unkraut)

35. Nutzung von Wiesen, Rasen, Einzäunungen

36. Parkplatzverstellung

37. Partys

38. Radioaktivität

39. Schadensverursachung

40. Schanigärten

41. Schatten/Lichtentzug (durch Bäume, Mauern, Plakatwände, Neubauten …)

42. Scheiben zerschießen

43. Schlösser tauschen

44. Schneeräumung, Salzstreuung

45. Staub/Sand

46. Terrassen/Balkone

47. Tiere

48. Überhang- und Überfallsrecht

49. Ungebetene Gäste

50. Unkraut

51. Wegerechte

52. Zäune

53. Zutrittsrechte

Abschnitt III – Was kann ich tun? Wo kann ich nichts tun? Und wer zahlt?

1. Rechtsschutz

2. Gütliche Lösungen

2.1. Außergerichtlicher Schlichtungsversuch

2.2. Versicherungen

2.3. Die Rolle des Hausverwalters

2.4. Gespräch

2.5. Mediation

2.6. Vertragliche Vereinbarung

3. Selbsthilfe

4. Dokumentation, Zeugen, Fotos

5. Polizeieinsatz

6. Gerichtliche Lösungen

6.1. Unterlassung

6.2. Besitzstörungsklage

6.3. Feststellungsklage

6.4. Ausschlussklage gem. § 36 WEG

6.5. Schadenersatz

6.6. Anwalt

6.7. Kosten

6.8. Rechtsschutzversicherung

7. Praktische Tipps

7.1. Liegenschaftserwerb und Erkennen möglicher Nachbarrechte

Die wichtigsten Gesetzesstellen

Stichwortverzeichnis

Abschnitt I – Das eigene Reich

1. Was bedeutet „Nachbarrecht“?

Der Begriff des Nachbarrechts ist eng mit dem des Eigentumsrechtsverknüpft. Eigentum ist

„alles, was jemandem zugehört, alle seine körperlichen und unkörperlichen Sachen“.

Das Eigentumsrecht wird im ABGB so definiert:

„Als ein Recht betrachtet, ist Eigentum das Befugnis, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen“.

Der Eigentümer selbst darf die Sache daher beliebig gebrauchen oder zerstören oder über sie rechtsgeschäftlich verfügen. Somit ist das Eigentum das Recht des Einen, jeden Anderen vom Gebrauch einer Sache ausschließen zu dürfen.

Da jedoch jeder Eigentümer auch Mitglied der Gesellschaft ist und vielfach Interessen der Allgemeinheit den Interessen des Einzelnen vorgehen müssen, ergeben sich teilweise starke Beschränkungen des Eigentumsrechts, z.B. im Bereich des Grundeigentums: Das Eigentumsrecht des Einen findet dort seine Grenze, wo das Eigentumsrecht des Andern beginnt, zum Teil wird es aber auch aufgrund von öffentlichen Interessen beschränkt.

Beispiel:

Im Interesse des Nachbarn darf ein Liegenschaftseigentümer keine Baugrube auf seinem Grund derart ausheben lassen, dass das Nachbarhaus einstürzt oder Teile des Nachbargrundstücks abrutschen.

Beispiel:

Einem Grundeigentümer ist es nicht erlaubt, giftige Abgase so auf das Nachbargrundstück zu leiten, dass dieses unbenutzbar wird.

Die Ausübung des Eigentumsrechts durch einen Eigentümer darf daher weder die Rechte eines Dritten schmälern noch im allgemeinen Interesse aufgestellten Beschränkungen zuwiderlaufen.

Die nachbarrechtlichen Bestimmungen des ABGB (§ 364 ff.) regeln daher die Kollision zwischen gleichrangigen Eigentumsrechten und beinhalten Einschränkungen der Befugnisse jedes Eigentümers im Interesse eines friedlichen Zusammenlebens von Nachbarn.

2. Rechtsgrundlagen

Das österreichische Recht kennt keine umfassende Regelung des Nachbarrechts innerhalb eines einzelnen Gesetzes. Vielmehr sind nachbarrechtlich relevante Bestimmungen in verschiedenen Bundesund Landesgesetzen zu finden.

Wesentliche Bestimmungen finden sich im

Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB)

dem Mietrechtsgesetz (MRG)

dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

den verschiedenen Bauordnungen der Bundesländer

der Gewerbeordnung (GewO)

Kleingartengesetzen

dem Bundesstraßengesetz und

landesrechtlichen Straßengesetzen.

Für den Einzelnen bedeutet dies, dass er bei der Klärung, was er aus nachbarrechtlicher Sicht konkret tun darf oder nicht, allenfalls eine Vielzahl von gesetzlichen und vertraglichen Regelungen beachten muss.

Beispielsweise findet der Grundsatz der Beschränkung der Ausübung des Eigentumsrechts im Sinn der Rücksichtnahme auf den anderen seinen Ausdruck im § 364 ABGB. Das Eigentumsrecht darf nur insoweit ausgeübt werden, als nicht in die Rechte Dritter eingegriffen wird und auch nicht die im Interesse der Allgemeinheit normierten Beschränkungen übertreten werden. Insbesondere haben die Eigentümer benachbarter Grundstücke bei der Ausübung ihrer Rechte aufeinander Rücksicht zu nehmen. Konkret sind die Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterungen und ähnlichen und die Einwirkungen durch Pflanzen geregelt.

Rechtsverhältnisse zwischen Nachbarn sind aber nicht immer durch Gesetze geregelt, die meisten zivilrechtlichen nachbarrechtlichen Bestimmungen können, soweit sie nicht zwingenden gesetzlichen Regelungen (wie zum Beispiel Vorschriften in Bauordnungen) entgegenstehen, durch individuelle vertragliche Vereinbarung zwischen den beteiligten Nachbarn geregelt werden.

Tipp:

Solcherart getroffene Vereinbarungen zwischen einzelnen Nachbarn können auch Dritten gegenüber rechtliche Wirkung entfalten, wenn sie grundbücherlich einverleibt werden, z.B. eine Servitut.

3. Wer ist mein Nachbar?

Selbst der glückliche Besitzer eines Einfamilienhauses, der, so weit sein Auge reicht, nur Wald, Wiesen und Felder sieht, ist Nachbar – entweder der Nachbar einer Privatperson, des Landes, des Bundes, einer Gemeinde oder allenfalls einer kirchlichen Institution.

Als Nachbarn kommen in Frage:

natürliche Personen

juristische Personen,

Gebietskörperschaften oder Körperschaften öffentlichen Rechts (z.B. Bund, Länder, Gemeinden oder sonstige Selbstverwaltungskörper, die aufgrund des Gesetzes Rechtspersönlichkeit haben).

Ein Nachbar, also ein Träger der im Nachbarrecht begründeten Rechte und Pflichten, kann zunächst der Eigentümer eines benachbarten Grundstücks sein, ebenso aber auch der Mieter, Pächter, Fruchtgenussberechtigte etc. (Rechtsbesitzer).

Tipp:

Zur Ergreifung mancher Rechtsinstrumente muss man den Status des Nachbars innehaben, bestimmte Rechtsinstrumente (insbesondere die Besitzstörungsklage, siehe Abschnitt III, Kap. 6.2, Seite 116) können aber unabhängig von der dem Besitz zugrundeliegenden Berechtigung ausgeübt werden.

Nachbarrechtliche Verpflichtungen, insbesondere im Hinblick auf allfällige vom Grundstück ausgehende Immissionen, können darüber hinaus aber auch jene Personen treffen, die mit Wissen und Wollen des Eigentümers, Mieters, Pächters etc. auf dem Grundstück anwesend sind und etwa durch Lärmentwicklung eine Immission hervorrufen.

3.1. Der Begriff des Nachbarn

Der Begriff des Nachbarn wird in den einschlägigen Bundes- und Landesgesetzen in unterschiedlicher Weise verwendet.

Ob jemand also als „Nachbar“ im rechtlichen Sinn zu betrachten ist oder nicht, hängt konkret von der anzuwendenden gesetzlichen Bestimmung ab.

Konkrete Regelungen des Nachbarbegriffs kennen die meisten baurechtlichen Vorschriften der Bundesländer (Bauordnung für Wien, Steiermärkisches Baugesetz, Burgenländisches Baugesetz etc.), die Gewerbeordnung 1994 (BGBl. 1994/194), die Abfallwirtschaftsgesetze der Länder etc. Diese Definitionen sind allerdings nicht deckungsgleich.

3.2. Der Nachbar bei Wohnungseigentum

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um Miteigentum an einer Liegenschaft, verbunden mit dem ausschließlichen Benützungsrecht an einem dem konkreten Mindestanteil an der gegenständlichen Liegenschaft zugeordneten Wohnungseigentumsobjekt (i.d.R. Wohnung, Geschäftslokal, Magazin, o.Ä.).

Die Eigentümergemeinschaft, das sind alle Miteigentümer einer Liegenschaft, auf der Wohnungseigentum begründet wurde, verfügt über beschränkte Rechtsfähigkeit, die in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden kann.

Die Eigentümergemeinschaft verfügt daher über keine über die Verwaltungsrechte hinausgehenden Eigentümerrechte.

So ist etwa die Eigentümergemeinschaft für eine Eigentumsfreiheitsklage des Liegenschaftsnachbarn ebenso wenig passiv legitimiert wie für die Frage einer Grundstücksgrenze (5 Ob 230/97 b, 5 Ob 392/87 a).

Diese Klagen sind gegen sämtliche Wohnungseigentümer als notwendige Streitgenossen einzubringen.

Auch die Unterlassung von Immissionen stellt keine Angelegenheit der Verwaltung der Liegenschaft dar, sodass eine entsprechende Unterlassungsklage auch gegen alle Wohnungseigentümer als notwendige Streitgenossen und nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten ist.

Dennoch kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem nachbarrechtlichen Verfahren Parteistellung genießen, wenn z.B. die Sicherung eines auf der Wohnungseigentümer-Liegenschaft aufgeführten Werkes erforderlich wird, die zu den Verwaltungsagenden der Eigentümergemeinschaft gehört, die eine Pflicht zur Schadensabwehr trifft (5 Ob 119/04 t).

Hinsichtlich der Durchsetzung von Benützungsansprüchen am allgemeinen Teil der Liegenschaft ist nach neuerer Judikatur die Eigentümergemeinschaft sehr wohl klagslegitimiert, sodass sie z.B. auch Besitzstörungsansprüche aktiv geltend machen kann.

Hier macht die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Verwaltungsagenden hinsichtlich allgemeiner Teile der Liegenschaft Ansprüche geltend, so z.B. das Zutrittsrecht zum Heizhaus, die Abwehr rechtswidriger Benützung von wohnungseigentümerliegenschaftseigenen Parkplätzen durch unberechtigte Dritte (5 Ob 18/06 t) u.a.

Zur Geltendmachung von nachbarrechtlichen Ansprüchen im Verwaltungsverfahren ist die Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt, Nachbar ist hier nur der einzelne Miteigentümer.

Wohnungseigentumsvertrag

Die zwei wichtigen rechtlichen Grundlagen nachbarrechtlicher Rechte und Pflichten sind:

das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) und

der Wohnungseigentumsvertrag.

Der Wohnungseigentumsvertrag ist in der Praxis bedeutsamer und enthält die konkret zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern vereinbarten Rechte und Pflichten und – allfällige neben dem Wohnungseigentumsvertrag bestehende und diesen ergänzende – Vereinbarungen gem. § 17 oder § 32 WEG 2002 (vormals § 19 WEG 1975).

Der Wohnungseigentumsvertrag sowie alle weiteren im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern sind grundsätzlich immer in der Urkundensammlung des für das jeweilige Wohnungseigentumsobjekt zuständigen Bezirksgerichts einsehbar. Ebenso sollte die für das Objekt zuständige Hausverwaltung über alle wesentlichen Urkunden und Unterlagen verfügen, welche die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regeln.

Als Faustregel für den Wohnungseigentümer gilt, dass der Umfang seiner Rechte gegenüber den übrigen Miteigentümern seine Grundlage im Wohnungseigentumsvertrag hat. Wer sich nun aber eine umfassende und abschließende Regelung dieses Themenbereichs im konkreten Wohnungseigentumsvertrag erwartet, wird enttäuscht sein, da die meisten Wohnungseigentumsverträge eher allgemein gehalten sind und bei Lösung konkreter Fragen bestenfalls Lösungsansätze bieten können. Ebenso fehlt oft eine zwischen den Wohnungseigentümern wirksam vereinbarte Hausordnung. Somit muss häufig, was das Zusammenleben zwischen den Miteigentümern betrifft, auf allgemeine Grundsätze des Zivilrechts und somit des Miteigentumsrechts zurückgegriffen werden.

Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern

Vereinbarungen gem. § 32 WEG 2002 (vormals § 19 WEG 1975) (betreffend die Festlegung der abweichenden Abrechnungseinheit, der abweichenden Abstimmungseinheit und der Aufteilung der Aufwendungen) bzw. § 26 WEG über die Festlegung einer Gemeinschaftsordnung, beinhalten i.d.R. Abmachungen zwischen den Wohnungseigentümern, die den – relativ starren – Wohnungseigentumsvertrag den tatsächlich im Wohnungseigentumsobjekt gegebenen Verhältnissen anpassen. Diese Vereinbarungen sind zivilrechtlich betrachtet nichts anderes als Verträge zwischen mehreren Parteien, die grundsätzlich auch nur zwischen jenen Parteien verbindlich sind, die ihn unterfertigt haben.

Um die Einheitlichkeit der Regelungen zwischen den in der Wohnungseigentümergemeinschaft repräsentierten Miteigentümern auch bei Hinzukommen neuer Miteigentümer zu gewährleisten, werden solche Vereinbarungen regelmäßig im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs einverleibt, was zum Ergebnis führt, dass unter Berücksichtigung der Prinzipien des Grundbuchsrechts (Grundsbuchswahrheit und -vollständigkeit) sich auch der neu hinzukommende Miteigentümer nicht darauf berufen kann, von der zwischen den bisherigen Miteigentümern bestehenden Vereinbarung nichts gewusst zu haben und diese Vereinbarungen bei Kauf der Wohnungseigentumseinheit im Wesentlichen unverändert übernehmen muss.

Beispiel:

Die Betriebskosten des gesamten Wohnungseigentumsobjekts sind entsprechend der auf den jeweiligen Miteigentümer entfallenden Miteigentumsanteile zu berechnen. Hat nun etwa ein Miteigentümer, der eine Dachgeschosswohnung erworben hat, nominell eine Wohnungsgröße von z.B. 120 m2, kann aufgrund der im Objekt vorhandenen starken Dachschräge aber nur 95 m2 effektiv nutzen, kann zwischen den Miteigentümern vereinbart werden, die Betriebskosten nicht entsprechend der (arithmetisch ermittelten) Miteigentumsanteile, sondern aufgrund der tatsächlich vorhandenen nutzbaren Wohnnutzflächen zu verrechnen, was im gegenständlichen Fall zu einer entsprechenden Betriebskostenentlastung des Dachgeschosseigentümers führen wird.

Beispiel:

Andererseits ist es ebenso verständlich, wenn etwa der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung eine Dachterrasse besitzt und durch die regelmäßig erforderliche Bewässerung derselben einen gegenüber den anderen Miteigentümern drastisch höheren Wasserverbrauch verursacht, diese die Anbringung eines gesonderten Wasserzählers und gesonderte Abrechnung des für die Dachterrassenwohnung anfallenden Wasserverbrauchs begehren und der Eigentümer der Dachterrassenwohnung die Kosten für beides tragen muss.

Beispiel:

In eine Wohnungseigentumsanlage soll nachträglich ein Aufzug eingebaut werden. In der Regel zeigen die Eigentümer der im Erdgeschoss, Hochparterre oder ersten Stock gelegenen Wohnungseigentumseinheiten wenig Interesse am Einbau und Betrieb einer kostspieligen Aufzugsanlage. Eine praktische Lösung in diesem Fall ist die Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, dass die in den unteren Etagen gelegenen Wohnungseigentumseinheiten für Einbau, Betrieb und Wartung des Aufzugs nicht oder verhältnismäßig weniger bezahlen, den Aufzug aber auch nur entsprechend gar nicht oder nur in geringerem Ausmaß nutzen dürfen (sogenannter „Schlüssellift).

Gemeinsam genutzte Teile der Liegenschaft

Zu den „allgemeinen Teilen“ der Liegenschaft zählen:

Waschküche

Gänge und Stiegenhäuser

Grünflächen vor dem Haus

Innenhöfe etc.

Diese stehen im gemeinschaftlichen (anteiligen) Miteigentum der Wohnungseigentümer und dürfen von ihnen entsprechend der zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen (Benützungsregelungen) benützt werden.

Haben die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen keine ausdrücklichen Vereinbarungen getroffen, dürfen diese nur unter Rücksichtnahme auf die Rechte der übrigen Miteigentümer genutzt werden, da sich das spezielle, mit dem Wohnungseigentumsrecht zwangsläufig verbundene ausschließliche Nutzungsrecht an einer konkreten Wohnungseigentumseinheit eben nicht auch auf die allgemeinen Teile bezieht.

Darüber hinaus sind auch die Interessen der Miteigentümergemeinschaft (i.d.R. vertreten durch die Hausverwaltung) zu beachten.

Beispiel:

Frau K. ist Wohnungseigentümerin einer Wohnung im 2. Stock einer Wohnungseigentumsanlage und stellt vor ihrer Wohnungstür ein hölzernes Schuhregal auf, auf welchem sie die Schuhe der Familie aufstellt, um insbesondere im Winter und bei Regen die Verschmutzung ihrer Wohnung zu vermeiden. Herr T., ein Miteigentümer, der im 4. Stock der Anlage wohnt, beschwert sich darüber, mit der Bemerkung, dass ihm im Fall eines Brandes oder Erdbebens sein möglicher Fluchtweg versperrt ist.

Lösung:Der Gang bzw. das Stiegenhaus, auch wenn unmittelbar vor der Wohnungstür gelegen, ist allgemeiner Teil des Hauses. Somit ist eine Sondernutzung eines allgemeinen Teils des Hauses durch einen einzelnen Miteigentümer von der ausdrücklichen (oder stillschweigenden, jedoch schlüssig erfolgten) Zustimmung aller übrigen Miteigentümer der Liegenschaft abhängig. Das in der Praxis häufig vorkommenden Abstellen von Gegenständen (Möbel, Zimmerpflanzen, Kinderwagen, Fahrräder etc.) in allgemeinen Teilen des Hauses, die durch Übereinkunft der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich diesem Zweck gewidmet sind (z.B. Fahrräder und Kinderwagen im eigens dafür eingerichteten gemeinschaftliche Abstellraum), ist daher unzulässig und kann sowohl der einzelne Miteigentümer als auch die die Interessen der Miteigentümergemeinschaft vertretenden Hausverwaltung deren Beseitigung verlangen und durchsetzen. Die Hausverwaltung wird dies insbesondere im Hinblick auf eine allfällige – auch verwaltungsstrafrechtliche (z.B. feuer- oder baupolizeirechtliche) – Verantwortlichkeit der Miteigentümergemeinschaft und die – bei Fehlen eines individuellen Verantwortlichen – ansonst von allen Miteigentümern zu tragenden Kosten der Beseitigung bzw. Entrümplung tun.

Von einer schlüssig getroffenen „Sondernutzung“ des Gangteils vor der eigenen Wohnungstüre kann man wohl jedenfalls beim Auflegen von Türmatten, Fußabstreifern und dergleichen sprechen, die jeder Miteigentümer auch ohne Zustimmung der anderen regelmäßig verwendet. Ein Wohnungseigentümer, der darüber hinaus z.B. Zimmerpflanzen, Bilder oder ähnliches im Stiegenhaus aufstellt oder aufhängt, riskiert aber jedenfalls – bei mangelnder Zustimmung der übrigen Miteigentümer – dass er diese selbst entfernen oder – wenn nicht möglich – die Kosten für die Entfernung tragen muss.

Achtung:

Ebenso wie Nutzungsrechte der Miteigentümer hinsichtlich allgemeiner Teile der im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft bestehen können, können aufgrund Vereinbarung zwischen den Miteigentümern auch entsprechende Verpflichtungen bestehen. Nicht selten besteht z.B. im ländlichen Bereich bei Fehlen eines Hausbesorgers oder einer Hausbetreuungseinrichtung die Verpflichtung der Miteigentümer, die regelmäßige Reinigung des Stiegenhauses und der übrigen allgemeinen Teile des Hauses wöchentlich alternierend selbst durchzuführen; ebenso gegebenenfalls die Reinigung und Schneeräumung des Gehsteigs vor der Anlage – mit allen haftungsrechtlichen Folgen gegenüber Dritten.

Grobe Verstöße eines Wohnungseigentümers gegen die aus der Gemeinschaft erfließenden Pflichten – darunter ist nicht nur die Säumigkeit mit der Bezahlung von Kostenbeiträgen zu verstehen – berechtigen die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer zur Erhebung der Ausschlussklage gem. § 36 WEG 2002 (siehe auch Abschnitt II, Kap. 6, S. 57).

3.3. Der Nachbar bei Wohnungsmiete

Bestimmungen die Miete von Wohnungen betreffend finden sich im ABGB und im Mietrechtsgesetz sowie im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Miete ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum bloßen Gebrauch.

Im Gegensatz zum Wohnungseigentum verschafft der Mietvertrag dem Mieter lediglich einen Anspruch auf Nutzung des Bestandobjekts, nicht jedoch einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft.

Das Zusammenleben der Mieter ist – wie auch häufig bei Wohnungseigentumsgemeinschaften – durch eine sogenannte Hausordnung geregelt, die nicht automatisch Bestandteil des Mietvertrags wird, sondern gesondert vereinbart werden muss; dies erfolgt üblicherweise anlässlich des Abschlusses des Mietvertrags. Lediglich ein Aushängen in den allgemeinen Teilen des Hauses reicht nicht, um eine Hausordnung wirksam zu vereinbaren.

Mieter und Wohnungseigentümer sind gleichermaßen zum rücksichtsvollen Umgang gegenüber den Mitbewohnern verpflichtet, dies ist ein Ausfluss aus den nachbarrechtlichen Bestimmungen des § 364 ABGB.

§ 30 MRG sieht die Kündigung des Bestandverhältnisses bei grob ungehörigem rücksichtslosem und anstößigem Verhalten des Mieters vor.

Siehe auch Abschnitt II, Kapitel 6, Seite 57.