Wohnungseigentumsrecht für Dummies E-Book

Ulrich Adam

• Herausgeber: Wiley-VCH GmbH
• Kategorie: Ratgeber
• Serie: ...für Dummies
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 541

Beschreibung

Wenn Sie bereits Wohnungseigentum besitzen oder darüber nachdenken, sich welches zuzulegen, dann sollten Sie über Ihre Rechte und Pflichten möglichst gut Bescheid wissen. Wohnungseigentumsrecht ist nicht schwierig. Der spezialisierte Rechtsanwalt und Fachanwalt Dr. Ulrich Adam erklärt Ihnen in diesem Buch Schritt für Schritt mit vielen Übersichten und Beispielen alles, was Sie darüber wissen sollten. Die umfassenden Änderungen der Reform 2020 sind in der 2. Auflage bereits vollständig in den Text eingearbeitet. Zahlreiche Abbildungen, Checklisten und Beschlussvorlagen erleichtern Ihnen Ihr Leben als Wohnungseigentümer. Erfahren Sie alles über Verwaltung, bauliche Änderungen, Eigentümerversammlung, Beschlussanfechtung, Jahresabrechnung und vieles andere mehr - und das immer einfach lesbar, verständlich und humorvoll. Damit sind Sie als Wohnungseigentümer für die nächste Eigentümerversammlung bestens ausgestattet!

Leseprobe

Wohnungseigentumsrecht für Dummies

Schummelseite

WELCHE GRUNDBEGRIFFE SIE KENNEN SOLLTEN

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an Ihrer abgeschlossenen Wohnung, verbunden mit den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.Teileigentum ist Sondereigentum an nicht für Wohnzwecke vorgesehenen Räumen, verbunden mit den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört. Dafür gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.Inhalt und Ausgestaltung Ihres Wohnungs- und Teileigentums ergeben sich in erster Linie aus dem Teilungsvertrag oder der Teilungserklärung und dem dazugehörigen Aufteilungsplan.Wohnungseigentümer handeln, indem sie entweder mit den übrigen Eigentümern in den grundsätzlichen Angelegenheiten Vereinbarungen abschließen oder indem sie mehrheitlich Beschlüsse zu Verwaltung, Gebrauch, Erhaltung oder baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums fassen.

DER WOHNUNGSEIGENTÜMER, DIE GEMEINSCHAFT DER EIGENTÜMER UND IHRE ORGANE

Die Wohnungs- und Teileigentümer sind Inhaber der sich aus dem WEG ergebenden Rechte am Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie der mitgliedschaftlichen Rechte.Die Gemeinschaft der Eigentümer ist ein voll rechtsfähiger Verband, der durch seine drei Organe (Eigentümerversammlung, Verwalter, Beirat) nach innen und nach außen handelt, die Rechte und Pflichten seiner Mitglieder wahrnimmt und für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des Gemeinschaftsvermögens zuständig ist.Die Eigentümerversammlung ist dasjenige Organ, das für die Willensbildung der Gemeinschaft berufen ist.Der Verwalter ist das Vollzugsorgan der Gemeinschaft und hat nach außen bis auf Grundstücksgeschäfte und Darlehensverträge unbeschränkte Vertretungsmacht. Im Innenverhältnis ist er für Geschäfte untergeordneter Bedeutung und in dringenden Angelegenheiten handlungsbefugt.Der Beirat ist als Organ der Gemeinschaft für die Unterstützung, Kontrolle und Überwachung der Verwaltung zuständig. Seine wichtigste Aufgabe ist die Prüfung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung.

WAS SIE VOR UND IN DER EIGENTÜMERVERSAMMLUNG BEACHTEN SOLLTEN

Die Formalien müssen eingehalten werden, das heißt eine Versammlung muss ordnungsgemäß einberufen, geleitet und durchgeführt werden.Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann in Textform und unter Angabe der Gründe verlangen, dass eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung abgehalten wird.Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch darauf, dass Themen auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung gesetzt werden, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist.Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ist für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung ausreichend. Nach dem Gesetz gilt das Kopfstimmrecht, wenn nichts anderes vereinbart ist.Beschlussanträge zu anberaumten Tagesordnungspunkten können die Eigentümer vor oder in der Versammlung zur Abstimmung stellen.

WANN UND INNERHALB WELCHER FRISTEN SIE BESCHLÜSSE DER EIGENTÜMER ANFECHTEN MÜSSEN

Nichtig sind Beschlüsse, die gegen Rechtsvorschriften verstoßen, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann.Fehlerhafte Beschlüsse sind gültig, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden. Sie müssen innerhalb eines Monats seit dem Tag der Beschlussfassung durch Einreichung einer Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor dem zuständigen Amtsgericht angefochten werden.

WAS TUN BEI REPARATUREN UND BAULICHEN VERÄNDERUNGEN?

Zur (erstmaligen und plangemäßen) Herstellung eines Gebäudes ist die Gemeinschaft verpflichtet.Die Durchführung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen entspricht stets ordnungsgemäßer Verwaltung und darf von den Wohnungseigentümern nicht abgelehnt werden. Für einzelne Kosten oder Kostenarten können die Wohnungseigentümer einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen.Vor Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sollten Sie stets einen Beschluss oder die Gestattung durch die übrigen Wohnungseigentümer herbeiführen.Privilegierte Ansprüche der Wohnungseigentümer bestehen bei Baumaßnahmen für Barrierefreiheit, Infrastruktur für Elektromobilität, Einbruchschutz oder schnellere Telekommunikation.Die Kosten baulicher Maßnahmen tragen diejenigen Wohnungseigentümer, die sie auch beschlossen haben, denn nur ihnen gebührt die Nutzung. Alle Wohnungseigentümer zahlen jeweils anteilig, wenn sich die bauliche Maßnahme in absehbarer Zeit amortisiert oder eine Mehrheit von zwei Dritteln der Eigentümer dafür stimmt.Eine vollständige Umgestaltung der Wohnanlage oder die unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers dürfen weder beschlossen noch gestattet werden.

WAS SIE BEI WIRTSCHAFTSPLAN UND JAHRESABRECHNUNG BEACHTEN MÜSSEN

Abflussprinzip im Wohnungseigentum bedeutet, dass sämtliche Einnahmen und Ausgaben im Wirtschaftsjahr in die Gesamt- und Einzelabrechnungen aufgenommen werden müssen, selbst wenn sie unrechtmäßig erfolgt sein sollten.Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind die beiden maßgeblichen Finanzinstrumente der Gemeinschaft. Beide bestehen aus einem Gesamtplan und den Einzelplänen für die jeweiligen Wohnungseigentümer.Mindestbestandteile einer Abrechnung sind die Angaben zum Objekt, die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen. Gegenstand der Beschlussfassung sind aber nur die Vorschüsse und Nachschüsse auf Kostentragung und Erhaltungsrücklagen – nicht das Zahlen- und Rechenwerk. Angeschlossen ist der Abrechnung noch der Vermögensbericht über die Erhaltungsrücklagen und das Gemeinschaftsvermögen.Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne sind nur noch beschränkt mit der Beschlussklage anfechtbar, nämlich bei ergebnisrelevanten Mängeln, vergessenen Zu- und Abflüssen und bei Rechenfehlern.

Wohnungseigentumsrecht für Dummies

Bibliografische Informationder Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.

2. Auflage 2023

© 2023 Wiley-VCH GmbH, Boschstraße 12, 69469 Weinheim, Germany

Wiley, the Wiley logo, Für Dummies, the Dummies Man logo, and related trademarks and trade dress are trademarks or registered trademarks of John Wiley & Sons, Inc. and/or its affiliates, in the United States and other countries. Used by permission.

Wiley, die Bezeichnung »Für Dummies«, das Dummies-Mann-Logo und darauf bezogene Gestaltungen sind Marken oder eingetragene Marken von John Wiley & Sons, Inc., USA, Deutschland und in anderen Ländern.

Das vorliegende Werk wurde sorgfältig erarbeitet. Dennoch übernehmen Autoren und Verlag für die Richtigkeit von Angaben, Hinweisen und Ratschlägen sowie eventuelle Druckfehler keine Haftung.

Die im Anhang enthaltene Musterabrechnung wird abgedruckt mit freundlicher Genehmigung von

Karthago Vision

UTS innovative Softwaresysteme GmbHRichmodstraße 650667 Köln

Print ISBN: 978-3-527-71872-6ePub ISBN: 978-3-527-83442-6

Coverfoto: © Tiberius Gracchus / stock.adobe.comKorrektur: Dr. Johanna Rupp, Walldorf

Über den Autor

Dr. Ulrich Adam ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Bau- und Architektenrecht. Als ausgewiesener Experte auf dem Gebiet des Bau- und Immobilienrechtes berät er seit vielen Jahren Eigentümer, Verwalter und Wohnungseigentümer in ihren Rechtsangelegenheiten. Aus vielen Gesprächen mit Mandanten und Geschäftspartnern kennt er die praktischen Probleme, Fallstricke und Fragen im nicht ganz einfach zu verstehenden Wohnungseigentumsrecht. Komplexe Zusammenhänge verständlich zu erklären, um die Interessen seiner Mandanten erfolgreich umzusetzen, charakterisiert nicht nur seine berufliche Praxis als Rechtsanwalt, sondern auch die nun erschienene 2. Auflage der Einführung »Wohnungseigentumsrecht für Dummies«.

Promoviert hat der Autor rechtsvergleichend im Unternehmenskaufrecht. Prozesse mit dem Schwerpunkt Bau- und Immobilienrecht führt er in der ganzen Republik. Eine intensive Vortragstätigkeit, Prozesserfahrung vor Gericht und sein Amt als Vorstand in einem im Haus & Grund organisierten Verein runden seine fachliche Ausrichtung ab.

Der Autor hat ein Herz für die Schwierigkeiten, Sorgen und Nöte der Wohnungseigentümer, Verwalter und Vermieter von Wohnungseigentum, zumal er eigene Immobilien- und Bauprojekte entwickelt und begleitet hat. Neben den im Wohnungseigentum unverzichtbaren Grundkenntnissen kommen auch der Humor, etwas Alltagspsychologie und der Spaß an Immobilien nicht zu kurz.

Tabellenverzeichnis

Kapitel 2

Tabelle 2.1: Unterschiede zwischen Vereinbarung und Beschluss

Kapitel 3

Tabelle 3.1: Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Kapitel 16

Tabelle 16.1: Unterschiedliche Mängelansprüche

Kapitel 17

Tabelle 17.1: Umlagefähige Kosten in der Wohnraummiete

Kapitel 18

Tabelle 18.1: Übersicht über mögliche Streitverhältnisse im Wohnungseigentumsrec...

Illustrationsverzeichnis

Kapitel 4

Abbildung 4.1: Überblick über die Rechtsbeziehungen der Gemeinsch...

Kapitel 6

Abbildung 6.1: Beispiel für eine Einladung zur Jahresversammlun...

Abbildung 6.2: Einberufungsverlangen für eine außerordentliche Eigentümerversam...

Kapitel 7

Abbildung 7.1: Bestellung des Verwalters und Abschluss eines Verwaltervertrags

Abbildung 7.2: Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags

Abbildung 7.3: Erweiterung oder Eingrenzung von Verwalterbefugnissen

Kapitel 10

Abbildung 10.1: Schema zulässiger Gebrauch im Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Kapitel 11

Abbildung 11.1: Nichtige und anfechtbare Beschlüsse

Abbildung 11.2: Checkliste für die Prüfung eines Beschlusses

Kapitel 12

Abbildung 12.1: Die Unterscheidung von Herstellung und Erhaltung

Kapitel 13

Abbildung 13.1: Die dynamische Wohnanlage

Abbildung 13.4: Kosten und Nutzen bei baulichen Veränderungen

Kapitel 14

Abbildung 14.1: Beschlussinhalt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Orientierungspunkte

Cover

Titelblatt

Impressum

Über den Autor

Inhaltsverzeichnis

Einführung

Fangen Sie an zu lesen

Anhang: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG)

Abbildungsverzeichnis

Stichwortverzeichnis

End User License Agreement

Seitenliste

1

2

3

7

8

9

23

24

25

26

27

28

29

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

84

85

86

87

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102

103

105

106

107

108

109

110

111

112

113

114

115

116

117

118

119

120

121

122

123

124

125

126

127

128

129

131

132

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

150

151

152

153

154

155

156

157

158

159

160

161

162

163

164

165

166

167

169

170

171

172

173

174

175

176

177

178

179

180

181

182

183

184

185

186

187

188

189

190

191

192

193

194

195

196

197

198

199

201

202

203

204

205

206

207

208

209

210

211

212

213

214

215

216

217

218

219

220

221

222

223

224

225

226

227

229

230

231

232

233

234

235

236

237

238

239

240

241

242

243

244

245

246

247

248

249

250

251

252

253

254

255

256

257

258

259

260

261

262

263

264

265

266

267

268

269

270

271

272

273

275

276

277

278

279

280

281

282

283

284

285

286

287

288

289

290

291

292

293

294

295

296

297

298

299

300

301

302

303

304

305

306

307

308

309

310

311

312

313

314

315

316

317

318

319

320

321

322

323

324

325

326

327

328

329

330

331

332

333

334

335

337

338

339

341

342

343

344

345

346

347

348

349

350

351

352

353

354

355

356

357

358

359

360

361

362

363

365

366

367

368

369

370

371

372

Einführung

Sind Sie auch einer dieser glücklichen Wohnungseigentümer, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden schon erfüllt haben? Möchten Sie sich vielleicht gerne in Ruhe mit einer Tasse Kaffee auf die Terrasse oder auf den Balkon setzen und mehr lesen und verstehen von dieser neuen Welt aus Wohnungseigentümern, Verwaltern, Beiräten und Jahresabrechnungen? Oder Sie besitzen schon länger Wohneigentum, aber jetzt hat Ihnen jemand von der großen Reform erzählt, mit der man sich unbedingt befassen müsse? Möglicherweise brauchen Sie auch noch einen kleinen Schubs oder ein paar Informationen, um hineinzuspringen ins Abenteuer einer eigenen Wohnung. Wie es sich bei Ihnen auch verhalten mag, hier sind Sie genau richtig: Alle Geheimnisse und Zusammenhänge des Wohnungs- und Teileigentums werden angesprochen. Konsequent und systematisch nach neuem Recht, Schritt für Schritt und für jeden verständlich. Vorkenntnisse sind dafür nicht erforderlich.

Über dieses Buch

Wohnungseigentumsrecht für Dummies vermittelt Ihnen kurz, knapp und topaktuell alles, was Sie zum Wohnungseigentumsrecht wissen müssen. Die umfangreichen Änderungen der Reform 2020 sind umfassend und komplett in die Neuauflage aufgenommen worden – ganz nach Ihren Bedürfnissen als Wohnungs- und Teileigentümer. Auch für Verwalter, Beiräte, Referendare, Studenten und überhaupt alle Interessierten bietet das Buch eine kurze, aber komplette und systematische Einführung in die praktisch wichtigen Themen des Wohnungseigentumsrechtes, bei der auch der Spaß nicht zu kurz kommen soll. Abbildungen und Checklisten schematisieren komplizierte Zusammenhänge und zahlreiche Beschlussvorlagen erleichtern dem einen oder anderen das Leben. Damit Sie beim Lesen nicht völlig auf sich gestellt bleiben, sind die Überschriften der Teile und Kapitel »aus dem Leben gegriffen«. Suchen Sie mit Ihren eigenen Worten intuitiv nach den Begriffen, die für Sie relevant sind, egal ob es ums Verwalten, Gebrauchen, Beschließen, Erhalten, Haushalten, Prozessieren, Erwerben oder Vermieten geht. Vertiefungen, wo Sie sie brauchen, finden Sie notfalls anhand des Stichwortverzeichnisses. Der Inhalt des Buches orientiert sich ausschließlich am Gesetzestext, den ausführlichen Erläuterungen in der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/18791) und an den bislang ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes und der Instanzgerichte. Sämtliche Entscheidungen sind mit Datum und Aktenzeichen angegeben, sodass sie sich mit den gängigen Suchmaschinen oder den im Top-Ten-Teil dieses Buches angegebenen Plattformen einfach recherchieren lassen.

Recht haben reicht nicht aus – man muss auch recht bekommen. Wer jemals eine Eigentümerversammlung besucht hat, weiß das. Man muss seine Rechte schon genau kennen, um sich in einer Eigentümergemeinschaft behaupten zu können. Ob Sie nun Anfänger im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) oder bereits ein alter Hase sind: Wohnungseigentumsrecht für Dummies gibt Ihnen viele Tipps, Kniffe und Strategien an die Hand, wie Sie Probleme meistern und selbst aktiv werden können. Das reformierte WEG bietet sehr viele Möglichkeiten, um Ihr wohnliches Umfeld positiv zu gestalten – Sie müssen sie nur beherzt und kreativ nutzen. Ersparen Sie sich mit diesem Buch eine Menge Missverständnisse, fruchtlose Streitereien und die typischen und teuren Anfängerfehler.

Wohnungseigentum lebt und hat deshalb auch etwas mit Menschen, Alltagspsychologie und mit Humor zu tun. Nicht wenige behaupten, Wohnungseigentum sei ohne Humor eigentlich gar nicht auszuhalten. Wem vor lauter Fakten und Problemen mal der Kopf schwirrt, der sollte bei den »Typen im WEG« in den grauen Kästen vorbeischauen. Es gibt sie nämlich wirklich – diese Urgesteine des Wohnungseigentums: Blockwarte, Verwalter, schrullige Anwälte, Richter und Querulanten. Mit dieser »Typenlehre« im Gepäck bewältigen Sie ohne Weiteres auch die sozialen und soziopathischen Aspekte, die Wohnungseigentum so mit sich bringt – ganz ohne aufwendiges Psychologiestudium und ohne Therapeuten. Vielleicht trösten Sie auch die Milieustudien darüber hinweg, dass Sie nicht der Einzige sind, der die Welt nicht mehr versteht. Im Ernst, so kleinkariert die Probleme und Missstände manchmal auch sein mögen: Im Wohnungseigentum geht es für Sie dennoch um etwas ganz Entscheidendes, nämlich um Ihr privates Glück und darum, ob Sie sich in Ihren eigenen vier Wänden langfristig wohlfühlen. Dieses Buch soll Ihnen dabei helfen.

Konventionen in diesem Buch

Damit Sie sich schnell zurechtfinden, gibt es in diesem Buch einige Konventionen, die Ihnen das Lesen einfacher machen:

Fettgedruckt

sind nur wenige, ganz besonders wichtige Begriffe, die zusätzlich inhaltliche Orientierung bieten sollen.

Kursiv

hervorgehoben sind alle neuen im Wohnungs- und Teileigentum häufig verwendeten Wörter, die man schon mal gehört haben sollte. Sie werden immer sogleich erklärt.

In

gesperrter Schriftart

werden für Sie nützliche Webadressen dargestellt, damit sie Ihnen im fortlaufenden Text oder beim Suchen gleich ins Auge springen.

Was Sie nicht lesen müssen

Die grau hinterlegten Kästen und alles, was Sie gerade nicht interessiert, brauchen Sie nicht unbedingt zu lesen. Auch nicht das, was Sie ohnehin schon wissen oder womit Sie sich schon auskennen. Dieses Buch ist so aufgebaut, dass Sie an jeder beliebigen Stelle mit dem Lesen beginnen können. Vielleicht wollen Sie zum Einstieg erst mal wissen, was es denn Neues durch die wohl umfassendste Reform des WEG vom 01.12.2020 gibt. Dann sei zum Einstieg das Kapitel über die Ziele und Inhalte der Reform und die rechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentums empfohlen. Vielleicht wollen Sie auch nur den Aufbau Ihrer Jahresabrechnung besser verstehen. Oder Sie steigen sogleich bei den Formalien und dem Ablauf einer Eigentümerversammlung ein, weil Sie gerade die Ladung dazu erhalten haben – alles kein Problem. Im Anhang dieses Buches finden Sie neben einer mustergültigen Abrechnung nach den neuen Bestimmungen noch einen Auszug der maßgeblichen Bestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz.

Das Wohnungseigentumsgesetz wird in diesem Buch mit dem vereinfachten, aber üblichen Kürzel WEG bezeichnet. Diesen in knallhartem Juristendeutsch verfassten Text kann man nicht in einem Rutsch durchlesen. Sie machen sich dadurch nur unglücklich oder verderben sich Ihren Schreibstil. Trotzdem macht es Sinn, den Gesetzestext bei Bedarf punktuell nachzulesen. Nur so erhalten Sie einen Überblick und ein vertieftes Verständnis von den Zusammenhängen des WEG. Außerdem können Sie in der Eigentümerversammlung ab und an mit Gesetzeszitaten brillieren oder mal richtig Kontra geben, wenn es drauf ankommt.

Wie dieses Buch aufgebaut ist

Wohnungseigentumsrecht für Dummies besteht aus neun Teilen mit insgesamt 21 Kapiteln, die alle derzeit wichtigen Aspekte des reformierten WEG erfassen. Die Kapitel sind in der Abfolge angeordnet, wie die Themen auf Sie als Wohnungseigentümer einstürmen. Nach der gründlichen Vermittlung der wichtigsten Begriffe und rechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentums lernen Sie die beteiligten Akteure und deren Aufgaben näher kennen. Im Anschluss folgt die Schilderung all Ihrer neuen und aufregenden Aufgabenbereiche, mit denen Sie als Wohnungseigentümer zu tun haben. Einer nach dem anderen. Zum Schluss erwarten Sie noch Ausführungen zum praktisch wichtigen Neuerwerb vom Bauträger und last, but not least der schönste Nebeneffekt der Welt: Wohnungs- und Teileigentum als hoffentlich ertragreiches Vermietungsobjekt.

Teil I: Die (wunderbare) Welt des Wohnungseigentums

Die eigene Wohnung ist unbestreitbar ein wunderbarer Traum. So wunderbar, dass sich Millionen von Eigentümern für den Erwerb von Wohnungseigentum entschieden haben. Wenn Sie auch zu den Glücklichen gehören oder gehören wollen, ist es höchste Zeit, sich das unverzichtbare Grundwissen anzueignen. Wer sagt, dass das nicht in zehn Minuten zu schaffen sein sollte? Teil I in Wohnungseigentumsrecht für Dummies enthält alles, was Sie zu den Themen Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungs- und Teileigentum, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung und einer Reihe weiterer respekteinflößender Begriffe wissen sollten. Außerdem erfahren Sie, was es mit den Handlungsformen Beschluss und Vereinbarung auf sich hat. Und wenn Sie sich im WEG schon etwas auskennen und neugierig sind, was es Neues gibt, dann schauen Sie sich vorab Ziele und Inhalte der WEG-Reform 2020 im Schnelldurchgang an. Am Ende dieses Teils können Sie, wenn Sie wollen, der wichtigen Frage nachgehen, welche Rechtsgrundlagen im Wohnungseigentum wann angewendet werden, in welcher Rangfolge sie zueinander stehen und auf was man bei der Rechtsanwendung achten sollte.

Teil II: Hauptpersonen – Gemeinschaft und Wohnungseigentümer

Stellen Sie sich einmal vor: Die Tinte unter Ihrem Vertrag ist noch nicht trocken und Sie finden sich von einer Sekunde auf die andere in einer TV-Serie wieder. Der Titel der Episode lautet: »Eine starke Gemeinschaft, ihre drei Organe und ein Eigentümer«. Genau das ist die Situation ihrer Wohnanlage nach dem neuen WEG. Lernen Sie zunächst die Hauptdarstellerin der Episode, nämlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in ihrer alles beherrschenden Rolle bei der Verwaltung und dem Gebrauch der Anlage und ihre vielfältigen Beziehungen kennen. Ihr direkter Gegenspieler ist der einzelne Wohnungseigentümer mit seinen im Sonder- und Gemeinschaftseigentum verankerten Rechten, seinem Anspruch auf mitgliedschaftliche Teilhabe, neuen Auskunftsansprüchen und vielem mehr. Wieder einmal brilliert er in seiner Doppelrolle als Eigentümer und Mitglied der Eigentümerversammlung.

Teil III: Die Organe der Gemeinschaft

Dieser Abschnitt ist ausschließlich den drei Organen der Gemeinschaft gewidmet: der Eigentümerversammlung, dem Verwalter und den Beiräten. Sie haben richtig gelesen – es handelt sich nicht um Menschen, sondern um sogenannte unselbstständige «Organe« der Gemeinschaft. Deshalb kann man sie im Wohnungseigentumsrecht auch nicht eben mal schnell verklagen. Vielmehr muss die Gemeinschaft für sie ihren Kopf hinhalten. Jedes dieser Organe hat spezifische Aufgaben. Welche das sind und was Sie in der Eigentümerversammlung oder in der Zusammenarbeit mit dem Verwalter und den Beiräten alles beachten müssen, können Sie in den drei Kapiteln dieses Teils nachlesen. Erleben Sie dabei zwanglos den Perspektivenwechsel nach der Reform 2020.

Teil IV: Verwalten, gebrauchen und beschließen

Nun geht es um ihre wichtigste Aufgabe als Wohnungseigentümer, nämlich die Verwaltung und den Gebrauch der Anlage. Ihre Bühne ist die teildigitalisierte Jahresversammlung. Ihre Handlungsformen sind Vereinbarungen und Beschlüsse. Erfahren Sie alles über Ihren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, Notgeschäftsführungsbefugnisse und wie ordnungsgemäßes Verwalten durch Beschlüsse funktioniert.

Darf der Vollpfosten das denn? Das ist die Kernfrage beim zulässigen Gebrauch im Wohnungseigentum. Egal, ob es um Grillen auf dem Balkon, Rauchen im Flur oder Hockey in der Tiefgarage geht: Das Leben im Wohnungseigentum ist eben kein Ponyhof und Spannungen gehören bei vielen Menschen zum Alltag dazu. Teil IV zeigt Ihnen auf, wie weit Sie im Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehen dürfen und was bei dem Erlass von Haus- oder Gebrauchsordnungen beachtet werden sollte. In diesen Zusammenhang gehört auch die kleine Beschlussfehlerlehre, anhand der Sie zukünftig beurteilen können, wann ein Beschluss nichtig oder fehlerhaft sein und damit (erfolgreich) angefochten werden könnte.

Teil V: Herstellen, erhalten und baulich verändern

Es gibt kein Wohnungseigentum, an dem nicht der Zahn der Zeit nagt. Kaum gekauft, schon wieder im Eimer. Teil V nimmt sich dieses Problems ausführlich an und informiert Sie über die rechtliche Situation bei der Herstellung und Erhaltung Ihres Wohnungs- oder Teileigentums. Im Anschluss geht es um die Möglichkeiten und Voraussetzungen zur Durchführung baulicher Änderungen, um Ihre Anlage den modernen energetischen, technischen und ästhetischen Anforderungen anzupassen. Sicher haben Sie schon von den großartigen Privilegierungen bei Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur, Einbruchschutz und Digitalisierung gehört. Erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, zu den Voraussetzungen baulicher Veränderungen und den Möglichkeiten der anschließenden Kostenverteilung. Viele Beschlussvorlagen und Tipps zur Umsetzung runden das Baurecht im Wohnungseigentum ab.

Teil VI: Ordnungsgemäßes Haushalten

Die schönste Immobilie macht keine Freude, wenn Sie schlecht bewirtschaftet wird. Deshalb gibt es bei den Finanzen im Wohnungseigentum als Instrument der vorausschauenden Finanzplanung den Wirtschaftsplan und zur punktgenauen Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben die Jahresabrechnung. Beides ist kein Hexenwerk. In Teil VI steht, wie's gemacht wird und was alles einschließlich Vermögensbericht dazugehört. Außerdem erhalten Sie eine Checkliste, wie man eine Abrechnung effektiv und schnell prüfen kann. Für die neuen Beschlussinhalte gibt es Beschlussmuster und als Anschauungsmaterial eine hübsche Jahresabrechnung nach den neuen Vorschriften. Wie so häufig im Wohnungseigentum, geht es am Schluss des Kapitels noch darum, unter welchen – eingeschränkten – Voraussetzungen man Beschlüsse dazu anfechten kann.

Teil VII: Erwerben und Vermieten von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum können Sie entweder gebraucht – im Fachjargon als Bestandsimmobilie – oder neu vom Bauträger erwerben. Der Erwerb vom Bauträger ist bislang nur unvollständig gesetzlich geregelt worden. Vor allem der Ersterwerb stellt Ihre Nerven etwas auf die Probe. In Teil VII können Sie nachlesen, was beim Erwerb von Wohnungseigentum von den Kaufverhandlungen bis hin zur Abnahme, Übergabe und bei aufgetretenen Baumängeln am Sonder- und Gemeinschaftseigentum so alles schiefgehen kann und was Sie dagegen aktiv unternehmen können. Und das Schmankerl kommt am Schluss: Vermieten Sie Ihr Wohnungseigentum – wenn Sie es nicht selbst nutzen wollen – lukrativ als Kapitalanlage an andere. Damit Sie als Neuling auf diesem Gebiet nicht gleich Bekanntschaft mit einer der zahlreichen mietrechtlichen Tretminen machen, sind die in der Praxis am häufigsten auftretenden Fehler ebenso wie die empfehlenswerte Vorgehensweise ausführlich beschrieben. Sie erwerben so das unverzichtbare Vermieterwissen, um mit Ihrem Objekt sicher an den Markt zu gehen.

Teil VIII: Prozessieren – Showdown vor dem Amtsgericht

Für manche ist es einer der Höhepunkte, wenn nicht gleich der Sinn des Lebens – für andere ist es schlicht ein Alptraum: das Gerichtsverfahren. Im Wohnungseigentum kann es ruckzuck passieren, dass Sie in eins verwickelt werden. Denken Sie nur an eine Beschlussanfechtungsklage des notorischen Hausquerulanten gegen die Gemeinschaft. Glückwunsch, schon sitzen Sie mit im Boot. Aber keine Sorge, Teil VIII dieses Buches ist dagegen Waffe und Schutzschild zugleich. Befassen Sie sich erst mal gründlich mit der Klage und ihren Voraussetzungen, damit Sie inhaltlich auf dem Laufenden sind. In einem kurzen Briefing geht es dann um den äußeren Ablauf eines Prozesses, damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erfahren und sich darauf prima vorbereiten können. Außerdem erhalten Sie Tipps und Hinweise, wie Sie taktisch am besten vorgehen und welche Überlegungen Sie vor und während des Verfahrens und erst recht bei dessen Beendigung unbedingt anstellen sollten.

Teil IX: Der Top-Ten-Teil

Im letzten Teil des Buches habe ich Ihnen noch zehn zentrale Tipps zum Wohnungseigentum und zehn hilfreiche Links zusammengestellt, damit Sie hoffentlich nie enttäuscht werden und an Ihrem Wohnungseigentum möglichst ungeteilte Freude haben.

Symbole, die in diesem Buch verwendet werden

Neben dem Text werden Sie ab und zu auf Symbole stoßen, die Ihnen das Lesen und das Leben leichter machen sollen. Sie bedeuten Folgendes:

Dieses Symbol steht für Tipps und Tricks, die sich für Sie als hilfreich herausstellen können oder Ihnen das Leben leichter machen.

Neben diesem Symbol finden sich wichtige Definitionen auf dem Gebiet des Wohnungs- und Teileigentums, die man kennen sollte.

Schalten Sie um in den Expertenmodus! Dieses Symbol weist Sie auf weiterführende Informationen und Erläuterungen hin, wenn Sie etwas tiefer einsteigen wollen.

Die mit dem erhobenen Zeigefinger markierten Stellen sollten Sie stets im Hinterkopf behalten, weil sie für das Verständnis des Wohnungseigentums wichtig sind und man sie möglichst immer parat haben sollte.

Mit diesem Symbol sind einprägsame und lehrreiche Beispielsfälle aus der Praxis versehen. Manchmal finden Sie darunter auch einen krassen Einzelfall oder eine besondere Begebenheit.

Wie überall in Recht und Wirtschaft gibt es auch im Wohnungseigentum Fallen, in die man nicht unbedingt hineingeraten sollte.

Wie es weitergeht

Am besten, Sie widmen sich jetzt gleich mal dem Inhaltsverzeichnis. Dann wird Ihnen sogleich klar, wo Sie am besten in Wohnungseigentumsrecht für Dummies einsteigen. Blättern Sie das Buch in aller Ruhe durch und fangen Sie mit dem Thema an, das Sie am meisten interessiert.

Und abschließend noch eine Sache, bevor Sie mit den einzelnen Kapiteln beginnen: Wegen der besseren Lesbarkeit wurde in diesem Buch nicht durchgängig gegendert, sondern überwiegend die männliche Sprachform bei Substantiven verwendet. Das bedeutet natürlich keine Benachteiligung des weiblichen Geschlechtes, sondern soll generell genderneutral verstanden werden.

Teil I

Die (wunderbare) Welt des Wohnungseigentums

IN DIESEM TEIL …

Wenn Sie zu dem Band Wohnungseigentumsrecht für Dummies gegriffen haben, dann besitzen Sie wahrscheinlich schon Wohnungs- oder Teileigentum oder Sie sind kurz davor, sich welches zuzulegen. Jedenfalls aber tragen Sie sich ernsthaft mit dem Gedanken, die Welt des Wohnungseigentums besser zu verstehen und die beteiligten Akteure und deren Aufgaben genauer kennenzulernen. Ziel des ersten Teils ist es, Ihnen das notwendige Grundwissen zu vermitteln, um sich mit den anderen Wohnungseigentümern, der Verwaltung und den Beiräten auf allen Gebieten und in allen anstehenden Fragen auf Augenhöhe unterhalten zu können. Die Erfahrung zeigt, dass Sie nur dann ernst genommen und respektiert werden, wenn Sie auch über die notwendigen Kenntnisse verfügen, um Ihre Interessen effektiv zu vertreten. Damit Sie in Ihrer Neu- oder Altbauwohnung auch glücklich werden, vermittelt Ihnen dieses einführende Kapitel nun im Schnelldurchgang das unentbehrliche Grundwissen, das Sie in den nachfolgenden systematischen Kapiteln nach Bedarf vertiefen können.

Kapitel 1

Freude und Erfolg mit Wohnungseigentum

IN DIESEM KAPITEL

Neue Aufgaben, neue Herausforderungen und eine ReformRechtsgrundlagen und Grundbegriffe im WohnungseigentumWohnungseigentum zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage

Immer mehr Menschen in Deutschland entscheiden sich für ein Leben in Wohneigentum. Seit der Einführung des WEG im Jahre 1951 sind über 9 Millionen Eigentumswohnungen entstanden und täglich kommen neue Objekte hinzu. Trotz aller Probleme und Kritik, die am Wohnungs- oder Teileigentum immer wieder zu vernehmen ist, gibt es dazu keine Alternative. Angesichts beengter räumlicher Verhältnisse in den Städten, durchweg gestiegener Immobilienpreise und ständig steigender baulicher und energetischer Anforderungen ist Wohnungseigentum die Wohnform der Zukunft. Gut also, dass Sie sich dafür interessieren.

Der Traum von der eigenen Wohnung

Wer hat sich noch nie insgeheim vorgestellt, mit einem coolen Drink auf der Terrasse oder dem Balkon zu sitzen und nur einen einzigen Gedanken laut in die Abenddämmerung hinauszuschreien: Hey, ich hab's geschafft! In der Tat – wenn Sie diesen Gedanken bitte kurz beiseitewischen – ist der Kauf einer Eigentumswohnung für viele Menschen eine der gravierendsten und langfristigsten Entscheidungen ihres Lebens. Es gehört eine gehörige Portion Mut, Wissen und Entschlossenheit dazu, eine passende Immobilie zu finden, sich in der neuen Gemeinschaft zurechtzufinden und dort sein Leben zu verbringen. Wohnungseigentum eröffnet – fast jedem – die Chance dazu. Rechtlich betrachtet ist Wohnungseigentum Volleigentum und hat – auch wenn einige das spießig finden – den unglaublichen Vorteil, dass man es Ihnen unter normalen Umständen nicht mehr wegnehmen kann. Jetzt sind Sie Chef und Chefin – als Selbstnutzer oder Vermieter.

Wohnungs- und Teileigentümer schätzen an ihrem Objekt, dass:

sie es für Beruf, Ausbildung, Familie oder Studium nutzen und später wieder verkaufen können

es wie alle Immobilien an der allgemeinen Wertsteigerung teilnimmt und damit zur Vermögensbildung und Altersvorsorge beiträgt

sie ihre Wohnung im Wesentlichen nach ihren Wünschen einrichten können

sie ihr Geld sicherer in »Betongold« anlegen können

sie eine ordentliche Miete erhalten, aber wenig Zinsen auf ihre Sparguthaben

die Finanzierungsrisiken sich durch die Auswahl eines geeigneten Objektes steuern und begrenzen lassen

sie mit anderen zusammenleben und sich bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben gegenseitig unterstützen können

sie ihr Erspartes diversifiziert anlegen können

Na bitte, das sind doch schon mal eine Menge Vorteile. Der Haken daran ist: Wohnungseigentum ist echt komplex und nicht einfach zu verstehen. Unklare Regelungen und Nutzungskonflikte unter den vielen Beteiligten können einem das Leben schwermachen. Wie dem auch sei, entweder man liebt es oder man hasst es. Wenigstens ist in einer quirligen Wohnungseigentümergemeinschaft fast immer für Gesprächsstoff und Unterhaltung gesorgt.

Wohnungseigentum wird attraktiver – die Reform 2020

Wohnungseigentum ist im Vergleich zu frei stehenden Immobilien für größere Bevölkerungsgruppen (noch) einigermaßen erschwinglich und daher äußerst beliebt. In vielen Städten und Metropolregionen sind frei stehende Häuser am Markt nicht mehr zu haben. Wohnungseigentum findet sich dagegen in den verschiedensten Größen und Preislagen – von der Reihenhaussiedlung über mehr oder weniger große Wohnungen bis hin zum Mikroapartment. Auch die Form und Ausstattung der Objekte ist vielfältig. Wohnungs- und Teileigentum findet sich bei Altbauten genauso wie bei Neubauten, Lofts, Dachwohnungen, Penthäusern oder Studentenbuden. Im Kommen sind wegen der steigenden Betriebskosten ökologisch gebaute und nachhaltig ausgestattete Objekte im Green-Building-Sektor.

Checken Sie die aktuelle Marktlage in Ihrer Gegend auf den gängigen Portalen im Internet, in Lokalzeitungen, Aushängen bei Banken und Maklern, um sich einen Überblick über die Preissituation zu verschaffen. Nur so erfahren Sie, ob und wenn ja, welche Objekte für Sie überhaupt in Betracht kommen. Denken Sie bei alldem auch an die Folgekosten im Objekt für Heizung, Warmwasser und Strom.

Damit Wohnungseigentum auch in Anbetracht der energetisch-klimatischen und demografischen Herausforderungen attraktiv bleibt, war eine grundlegende Reform des immer nur punktuell geänderten WEG unvermeidlich. Im Zentrum der Debatte zur Reform standen die aus heutiger Sicht berechtigten gesellschaftlich-politischen Kernforderungen nach mehr:

Elektromobilität, Barrierereduzierung, Einbruchschutz und Glasfaseranschlüsse

Erleichterung bei baulichen Maßnahmen an der Anlage

Stärkung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und deren Handlungsfähigkeit

Neuordnung der Rechtsbeziehungen der Gemeinschaft

Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung

Harmonisierung des Abrechnungswesens und Vereinfachung der Jahresabrechnungen

Damit Sie sich mit dem Perspektivenwechsel, der mit der Neuregelung verbunden ist, ein wenig vertraut machen können, sind Sie erst mal zu einem Mini-Crash-Kurs eingeladen.

Crash-Kurs »Wohnung« in fünf Minuten

Wer behauptet, dass man die Basics im Wohnungseigentum nicht in fünf Minuten lernen kann, der schummelt oder macht sich wichtig. Gerade am Anfang steigt Ihre Lernkurve massiv an, bevor sie dann gegen Ende der Befassung mit dem Wohnungseigentum zunehmend abflacht. Diesen Effekt machen wir uns nun zunutze.

Wussten Sie etwa, dass Wohnungs- und Teileigentum eine Eigentumsform ist, die auf der untrennbaren Verknüpfung von

Sondereigentum an Ihrer Wohnung oder an Räumen zu sonstigen Zwecken,

Gemeinschaftseigentum, das allen gehört, und

Mitgliedschaftsrechten, die damit verbunden sind,

beruht?

Die Mischung des Wohnungseigentums aus Eigentum und Mitgliedschaftsrechten ist ebenso explosiv wie einzigartig und immer wieder als Lösungsansatz gefragt, wenn es um handfeste Nutzungskonflikte oder um die Teilhabe oder Mitwirkung bei der Abstimmung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung geht.

Was Sie aus dieser großartigen Erkenntnis alles ableiten können, steht im sachenrechtlichen Kapitel 3 und an vielen anderen Stellen in diesem Buch.

Als Zutaten für die Begründung von Wohnungseigentum brauchen Sie:

die Teilungserklärung

oder den Teilungsvertrag des/der Eigentümer(s)

den Aufteilungsplan

zur genauen räumlichen Einteilung der Einheiten

die Abgeschlossenheitsbescheinigung

vom Bauamt

und fertig ist Ihre »Eigentumswohnung«, wie Wohnungseigentum landauf, landab genannt wird. So, jetzt sind Sie bereits auf Augenhöhe mit den übrigen Wohnungseigentümern. Ist Ihnen darüber hinaus klar, dass das Wort Gemeinschaftsordnung sämtliche Vereinbarungen, Beschlüsse und im weiteren Sinne auch die zu Ihrer Gemeinschaft in der Zwischenzeit ergangenen Urteile umfasst? Bestens, dann wissen Sie auch, dass die zwei Handlungsformen der Eigentümer entweder:

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander oder

mehrheitliche Beschlüsse in der Versammlung der Eigentümer

sind. Übrigens, bei Beschlüssen müssen Sie nicht bloß abnicken, was der Verwalter oder die Verwalterin sagt, sondern Sie können in der Versammlung aktiv Beschlussanträge zu einzelnen Tagesordnungspunkten stellen, über die dann abgestimmt werden muss. Auf die Einberufung einer Versammlung haben Sie Anspruch, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer in Textform verlangt wird.

Zu guter Letzt sollten Sie noch wissen, dass es bei der Lösung von Konfliktlagen im Wohnungseigentum durchaus mehrere Rechtsquellen gibt, die für gewöhnlich in folgender Rangfolge stehen:

Zuerst kommen die zwingenden Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (siehe

Anhang

),

danach die Vereinbarungen (Teilungserklärung nebst Nachträgen und sonstigen Vereinbarungen) und

dann die von der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse (siehe dazu die Beschlusssammlung beim Verwalter).

Sie müssen sich nicht von jeder verunglückten Bestimmung in der Teilungserklärung gleich ins Bockshorn jagen lassen, nicht einmal bei der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Vorrangig bleiben immer noch die nicht abänderbaren Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und die ausgefuchsten Regeln zur Rangfolge und Auslegung Ihrer Gemeinschaftsordnung in Kapitel 2.

Die geltenden Regelungen nach dem reformierten WEG gehen dabei älteren Regelungen in Ihrer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor, sofern sich aus diesen Urkunden nicht ausnahmsweise ein entgegenstehender Wille ergibt.

Damit soll es mit den elementarsten Grundlagen zum Wohnungseigentum schon sein Bewenden haben. Sie sind jetzt bereits bei 60 Prozent des durchschnittlichen Verwalterwissens – das reicht für den Einstieg. Mehr davon sowie viele weitere Tipps, Checklisten und Hinweise dazu finden Sie in den Kapiteln 2 und 3.

»Eine Gemeinschaft, drei Organe und ihre Beziehungen«

Was sich in der Überschrift wie ein Beziehungsdrama in einer Seifenoper anhört, ist zwischenzeitlich Realität in Ihrer Anlage geworden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat sich als rechtsfähiger Verband Rechte und Befugnisse der Wohnungseigentümer unter den Nagel gerissen und übt nun alle sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Das gilt vor allem für die Verwaltung der Anlage, für die sie praktisch das Monopol hat. Ihr Gegenpol ist der einzelne Wohnungseigentümer, der die ihm verbliebenen Rechte aus seiner Stellung als Eigentümer und die ihm weiter zugewiesenen Rechte auf Nutzung, Gebrauch, Teilnahme und Mitwirkung mühsam verteidigt. Seine ganze Hoffnung ruht auf dem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung und dem Recht auf Auskunft gegenüber der Gemeinschaft. Welche weiteren Befugnisse ihm noch zustehen, können Sie im Detail in Kapitel 5 zu den Rechten des Wohnungseigentümers erfahren. Die Gemeinschaft hat sich damit also in den Vordergrund gedrängelt. Zudem verfügt sie noch über Hilfskräfte, nämlich ihre drei Organe: die Eigentümerversammlung, den Verwalter und den Beirat. In der Eigentümerversammlung, die der Willensbildung der Gemeinschaft dient, steckt der beliebte Wohnungseigentümer in einer Art Doppelrolle selbst noch drin. Der Verwalter ist der Vollstrecker des Willens der Gemeinschaft und der Beirat überwacht, ob bei den Auseinandersetzungen der Beteiligten immer die Regeln eingehalten werden.

Im Wohnungseigentumsrecht kommen Sie durchgängig besser zurecht, wenn Sie sich bei allen zu beurteilenden Maßnahmen und Handlungen permanent die Frage stellen: Handelt der einzelne Wohnungseigentümer? Handeln wir als Eigentümer in der Versammlung? Oder geht es um Maßnahmen und Handlungen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer?

Die Eigentümerversammlung – Willensbildung

Die Eigentümerversammlung ist vielleicht das wichtigste Organ und für die Willensbildung in der Gemeinschaft zuständig. Die daran teilnehmenden Wohnungseigentümer bezeichnet man liebevoll als »Organwalter« (ansonsten bleibt es bei Ihrem Vornamen). Den Wohnungseigentümern stehen Teilnahme-, Antrags- und Stimmrechte zu, die sie umfassend und basisdemokratisch wahrnehmen können. Die Bühne, auf der Beschlüsse zur Verwaltung und zum Gebrauch der Anlage gefasst werden, ist die Jahresversammlung. Wenn sich der Vorhang öffnet, ist Showtime im Wohnungseigentum! Egal wie Sie sich zu diesem Ereignis stellen mögen – Vergnügen oder Horror –, in der Versammlung ist jedenfalls immer was los. Es wird getagt, verhandelt, beschlossen und verkündet. Ob eine Versammlung geordnet und in angenehmer Atmosphäre oder angespannt und chaotisch verläuft, hängt ganz wesentlich von der Persönlichkeit und dem Geschick Ihres Verwalters beziehungsweise des von Ihnen gewählten Versammlungsleiters ab. Doch es gibt auch eine Reihe von Formalien, die beachtet werden müssen. Gar nicht selten hakt es schon bei der Einladung der Eigentümer oder bei der korrekten und vollständigen Übermittlung der Tagesordnung. In Kapitel 9 erfahren Sie alle wissenswerten Details dazu, wer eine Versammlung einberuft, wen man einladen muss und an was man sonst noch so alles denken sollte. Damit Sie Ihre Interessen effektiv vertreten und durchsetzen können, brauchen Sie clevere und vorausschauende Strategien für die Gestaltung der Tagesordnung und detaillierte Kenntnisse zum Umfang Ihrer Teilnahme-, Antrags- und Stimmrechte. Sie erhalten eine Menge Tipps für die Beschlussfassung und Abstimmung in der Versammlung. Befassen Sie sich neben den Regeln zur Anwesenheit von Beratern und Dritten mit der hohen »Kunst der Antragstellung«, damit Sie in den Aktivmodus kommen und den Verlauf der Abstimmung beeinflussen können.

In Wohnungseigentumsrecht für Dummies werden Sie nicht belehrt, sondern gecoacht. »Reden ist Silber, Beantragen ist Gold«. Werden Sie nach diesem Motto in der Versammlung aktiv und stellen Sie Geschäftsordnungs- und Beschlussanträge, die Ihre Sache wirklich voranbringen. Dafür gibt es Techniken. Achten Sie auf zulässige und rechtssichere Formulierungen anhand der Beschlussmuster in Kapitel 9.

Aktualisieren Sie Ihre Kenntnisse des WEG und vermeiden Sie unangenehme Überraschungen bei den Themen:

Versammlungsleitung

Beschlussfähigkeit der Versammlung

Stimmrechte und Stimmrechtsausschluss

Mehrheitserfordernisse und Abstimmung

Verkündung von Beschlüssen

Wer vor den entscheidenden Abstimmungen entsprechend frühzeitig taktisch die richtigen Überlegungen anstellt, ist im Vorteil. Die nach dem neuen WEG in fast allen Fällen ausreichende einfache Mehrheit schmieden Sie im Wohnungseigentum ebenso wie in der Politik meist vor der Versammlung.

Bedenken Sie, dass der Verwalter vor allem in größeren Anlagen über eine beachtliche Zahl von Stimmvollmachten für die nicht anwesenden Eigentümer verfügt. Deshalb fängt jede für Sie wichtige Versammlung mit einer soliden Vorbereitung Ihrer Mehrheiten und der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen an, ohne die eine rechtssichere Beschlussfassung nicht möglich ist.

Dass es in der Eigentümerversammlung um Beschlüsse und Abstimmungen geht, weiß jeder. Nicht jeder kennt aber den Unterschied zwischen

nichtigen Beschlüssen und

fehlerhaften, aber anfechtbaren Beschlüssen.

Schade eigentlich, denn diese Unterscheidung ist für Sie von eminenter Bedeutung. Was ist die Folge eines dreiseitigen Schachtelsatzes im Beschlussantrag, der nach dem dreizehnten Kompromiss keinen Sinn mehr macht, und darf man säumige Wohngeldzahler kraft Beschlusses im Flur wirklich auspeitschen? Natürlich nicht – solche Beschlüsse sind unbestimmt und sittenwidrig und damit von Anfang an nichtig. Sie brauchen sie streng genommen nicht einmal anzufechten, dürfen das aber zur Sicherheit. Bloß fehlerhafte – also nicht nichtige – Beschlüsse (dazu Kapitel 10) müssen Sie demgegenüber innerhalb eines Monates seit Beschlussfassung anfechten, und zwar selbst dann, wenn Ihr Verwalter mit dem Protokoll vor der Versendung versehentlich den Biomüll einwickelte oder sein Hund auf den Router gepinkelt hat.

Maßgeblich für die Wahrung der Anfechtungsfrist von einem Monat ist immer das Datum der Eigentümerversammlung und nicht der Zugang des Protokolls (!). Erforderlich ist die Einreichung einer Klage beim zuständigen Amtsgericht. Ein einfaches Schreiben, Fax, E-Mail oder eine SMS (!) an den Verwalter (!) reicht zur Einhaltung der Frist nicht aus.

Sind Sie sich auch nach Durchsicht von Kapitel 10 noch nicht sicher, ob Ihr Beschluss nun nichtig oder (nur) anfechtbar ist, dann sollten Sie zusammen mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt überlegen, ob Sie – rein vorsorglich – eine Beschlussanfechtung durchführen. Dies ist auch bei nichtigen Beschlüssen zulässig.

Erkennen Sie in der Beschlussfehlerlehre am Ende diese Teils die fundamentale Unterscheidung zwischen nichtigen Beschlüssen einerseits und den (nur) fehlerhaften, aber anfechtbaren Beschlüssen andererseits. Lesen Sie sich die Nichtigkeitsfallen und die Tipps zu den häufigsten Beschlussfehlern sorgfältig durch und zeigen Sie Nörglern und Querulanten die rote Karte mit gerichtsfesten Beschlusslagen. Das reformierte WEG hält sie für Sie bereit. Sie brauchen sie nur abzuholen.

Verlangen Sie in für Sie oder die Gemeinschaft wichtigen und dringenden Angelegenheiten die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, idealerweise mit mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer. Übermitteln Sie dem Verwalter rechtzeitig vor der Versammlung die für Sie maßgeblichen Beschlussgegenstände zur Aufnahme in die Tagesordnung.

Wie Sie einen Beschluss auf Herz und Nieren prüfen können, ist aus der Checkliste in Kapitel 10 ersichtlich. In diesem Kapitel finden Sie auch alles, was in der Praxis zu Nichtigkeit und Bestandskraft eines Beschlusses wichtig ist. In punkto Beschlussanfechtung wird Ihnen so schnell niemand mehr etwas vormachen. Im Gegenteil, vielleicht lassen Sie es auch selber mal so richtig krachen.

Das Vollzugsorgan: der Verwalter

Er ist das Vollzugsorgan der Gemeinschaft nach außen und hat, bis auf die Vornahme von Grundstücks- und Darlehensverträgen, unbeschränkt Vertretungsmacht. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist er für Geschäfte untergeordneter Bedeutung und in dringenden Angelegenheiten handlungsbefugt. Wegen seiner äußerst vielfältigen und komplexen Aufgaben haben Sie nach dem Gesetz einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter – wenn Sie denn eines dieser seltenen Exemplare für Ihre Anlage finden. Er oder sie wird durch Beschluss bestellt und schließt mit der Gemeinschaft sodann einen Verwaltervertrag. Es gilt also die Zwei-Paar-Stiefel-Theorie. Genauso läuft es dann auch mit der Abberufung – Sie wählen Ihren Verwalter einfach wieder ab. Nach den neuen Regelungen endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters. Das ist klassisches Hire and Fire mit ein bisschen Streit um das Resthonorar.

Auch wenn Ihnen das möglicherweise merkwürdig vorkommen sollte, als Wohnungseigentümer haben Sie keine unmittelbaren Rechtsbeziehungen zum Verwalter mehr, sondern nur noch zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er haftet nur noch gegenüber der Gemeinschaft und kann auch nur von ihr – nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer – in die Verantwortung genommen werden. Falls Sie Verwalter sein sollten, sind Sie Ihrem Traumberuf hiermit ein Stück näher gekommen und können sich schon mal zum Makramee-Kurs oder zum Aquarellmalen anmelden.

Denken Sie bei der Bestellung und Abberufung des Verwalters daran, dass er eine »gespaltene Persönlichkeit ist« – rechtlich jedenfalls. Er wird als Organ (so heißt das nun mal bei rechtsfähigen Personen) von der Gemeinschaft bestellt und schließt im Anschluss – getrennt davon – mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen privatrechtlichen Verwaltervertrag.

Das Kontrollorgan: der Beirat

Auch der Beirat ist ein Organ der Gemeinschaft der Eigentümer. Ihm obliegt die Kontrolle und Überwachung der Verwaltung. Vielleicht kennen Sie einen Beirat oder jedenfalls einen, der einen kennt. Häufig handelt es sich aufgrund ihrer Fähigkeiten oder beruflichen Vorbildung um sehr geschätzte Mitglieder der Gemeinschaft. Seine Aufgaben und Befugnisse sind nach der Reform noch aufgewertet worden. Sie beinhalten eine umfassende Überwachungskompetenz über die Tätigkeit des Verwalters und die Befugnis zur Einberufung einer Eigentümerversammlung im Falle seiner Verhinderung. Außerdem ist er für die Zeichnung und Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls zuständig. Klassisches Profilierungsfeld des Beirates ist nach wie vor die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung. Ob das Amt durch die etwas erweiterten Aufgaben für Beiräte und Beirätinnen wesentlich attraktiver wird, bleibt abzuwarten. Immerhin hat der Gesetzgeber die Haftung, wenn das Amt unentgeltlich ausgeführt wird, nun auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Was genau die Aufgaben eines Beirates sind und wie weit seine Verpflichtungen reichen, erfahren Sie in Kapitel 8 dieses Buches.

Verwalten, gebrauchen und beschließen

Seufz, diese Themen hören sich verdammt nach undankbaren »Kümmerjobs« an. Aber genau das sind jetzt Ihre Aufgaben als Wohnungseigentümer. Auch Wohnungseigentum verpflichtet eben. Weil man bei so vielen verschiedenen Tätigkeiten und Anforderungen an die Eigentümer schon mal den Überblick verlieren kann, sollte man – obwohl in der Praxis vieles ineinanderfließt – gedanklich unterscheiden zwischen

verwalten

und

gebrauchen

, was beides meist im Wege der

Beschlussfassung

geschieht.

Verwalten …

… ist das Monopol der Gemeinschaft der Eigentümer. Der Wohnungseigentümer hat keinen Anteil mehr daran, außer bei der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Das ist ein Wort, weil damit alle Maßnahmen und Entscheidungen, die der Lenkung und Steuerung der Wohnanlage dienen – mit Ausnahmen der Befugnisse des Verwalters (Maßnahmen laufender Verwaltung) –, Sache der Gemeinschaft sind. Was bleibt für Sie also übrig? Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen Ihre Gemeinschaft, den Sie gegebenenfalls auch einklagen können, und eine eher bescheidene Notgeschäftsführungsbefugnis. Ganz praktisch sind allerdings Ihre erweiterten Befugnisse zur Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten.

Gebrauch, Mitgebrauch und die liebe Hausordnung

Wenn es zwischen Wohnungseigentümern so richtig Krach gibt, dann meistens über den Gebrauch ihres Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums. Die Klassiker sind »Lärm, Gerüche, Rauchen, Feiern, Grillen und Fußballspielen im Hof«. Merksatz: Alles, was Spaß macht. Bei der nächsten Frage, was genau zulässig ist, sagt der Jurist: »Das kommt drauf an«:

Sondereigentum

ist Eigentum, das Ihnen ausschließlich zugewiesen ist und

– innerhalb bestimmter Grenzen – von Ihnen nach Belieben genutzt werden kann.

Gemeinschaftseigentum

steht Ihnen von vornherein nicht ausschließlich, sondern nur zum Mitgebrauch zur Verfügung.

Bei Sondereigentum müssen Sie besonders auf den grundsätzlichen Nutzungszweck achten, also »Wohnen« oder «Nichtwohnen« sowie weitere einschränkende Einzelkennzeichnungen aus der Gemeinschaftsordnung (»Keller«, »Hobbyraum« und dergleichen). Näheres ergibt sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung Ihrer Anlage.

Spannend ist das vor allem bei Kurzfristvermietungen und bei Ferienwohnungen. Sie werden im Wohnungseigentumsrecht überwiegend noch dem »Wohnen« zugerechnet, jedenfalls dann, wenn man sich darin eigenbestimmt und häuslich einrichten kann.

Soweit die praktischen Auswirkungen einer konkreten Nutzung typischerweise die Beeinträchtigungen der vorgesehenen Nutzungsart nicht übersteigen, kann man davon auch schon mal eine Ausnahme machen (kleines Patentanwaltsbüro statt Wohnraumnutzung).

Über den Daumen

Jetzt aber zur Faustregel beim zulässigen Gebrauch, wenn Sie gerade keinen Kommentar zur Hand haben:

Dass man verbotene Dinge auch im Wohnungseigentum unterlassen muss, ist eine (zutreffende) Binsenweisheit.Wenn sich etwas nicht verhindern oder vermeiden lässt (Schritte, normales Reden oder Fernsehen), ist dagegen nichts einzuwenden.Alle Störungen über das unvermeidliche Maß hinaus (Lärm, Feiern, Rauchen auf dem Balkon und dergleichen) unterliegen einer Abwägung nach den Umständen des Einzelfalles.

Da haben Sie´s wieder. Gerade die interessanten Fälle sind gar nicht so einfach zu lösen. In Kapitel 10 finden Sie die einzelnen Fallgruppen, weitere rechtliche Erläuterungen und viele praktische Beispiele zur Vertiefung.

Das Wohnungseigentumsrecht wäre nicht das Wohnungseigentumsrecht, wenn es beim Thema Gebrauch nicht wieder eine kleine Besonderheit gäbe: die Sondernutzungsrechte. Vielleicht haben Sie davon bereits gehört oder sogar eines in Ihrer Teilungserklärung als Terrassenfläche, Tiefgaragenstellplatz oder Abstellraum zugewiesen bekommen. Es sind die erklärten Lieblinge der Notare, weil sie im Gegensatz zum Sondereigentum so schön flexibel sind. Man darf sie nicht mit dem ähnlich klingenden Sondereigentum verwechseln.

Sondernutzungsrechte sind ausschließliche und alleinige Gebrauchs- oder Nutzungsrechte an einer Fläche oder einem Raum oder einer Einrichtung. Stehen sie im Grundbuch, dann gelten sie als verdinglichtes Recht nicht nur für den derzeitigen Wohnungseigentümer, sondern auch für dessen Rechtsnachfolger.

Jetzt noch ein einführendes Wort zu den Gebrauchsregelungen. Sicher ist Ihnen in Ihrer Karriere als Wohnungseigentümer schon mal eine »Hausordnung«, » Grillordnung« oder sogar eine »Kehrwoche« untergekommen. Man kann solche Gebrauchsregelungen als Gemeinschaft der Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, wenn sie zwingenden gesetzlichen Regelungen nicht widersprechen und sich im Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauches halten. Nach allgemeiner Ansicht steht den Eigentümern bei der Beschlussfassung dazu ein weites Gestaltungsermessen zu.

Hüten Sie sich davor Haus- und Gebrauchsordnungen zu beschließen, in denen ein Verhalten durch generelle oder absolutistische Regelungen komplett verboten oder über die Maßen erschwert wird, zum Beispiel vor einem völligen Musizierverbot oder einem ganztägigen Spielverbot für Kinder. Derartig ausgreifende Regelungen sind im Regelfall nichtig, jedenfalls aber (erfolgreich) anfechtbar.

In Kapitel 10 erfahren Sie, was Sie ansonsten noch bei Gebrauchsvereinbarungen und Gebrauchsregelungen beachten müssen und was Sie besser lassen sollten. Wenn Sie diese »No-Gos« im Auge behalten, brauchen Sie nichts zu befürchten.

Herstellen, erhalten und baulich verändern

Wie jeder Häuslebauer weiß, nagt an jeder Immobilie der Zahn der Zeit. Das gilt natürlich auch für Ihr Wohn- oder Teileigentum, selbst wenn Ihr Häuschen oberflächlich noch ganz schmuck aussehen sollte. In der Gebäudewirtschaft und unter Verwaltern spricht man von Reparatur- und Sanierungszyklen. Erwischt es Sie, dann werden Knall auf Fall oft erhebliche Summen abgerufen, mit denen Sie gar nicht oder jedenfalls nicht gerade jetzt gerechnet haben (blöd, wenn Sie gerade eine Küche bestellt oder eine teure Fernreise gebucht haben). Nach den neuen Regeln zum Baurecht in der Gemeinschaft bleibt buchstäblich kein Stein auf dem anderen. Schluss mit der »Versteinerung der Wohnanlagen«. Unter dem immensen politischen Druck bei den Forderungen nach der energetischen Optimierung der Gebäude und ihrer Anpassung an die demografischen Entwicklungen hat das Prinzip Veränderung jetzt Vorfahrt. Darauf müssen Sie sich künftig als Wohnungseigentümer einstellen.

Für bauliche Maßnahmen, ganz gleich ob es um die Herstellung, Erhaltung oder bauliche Veränderung von Gebäuden geht, reicht bereits die einfache Stimmenmehrheit, solange die Anlage dadurch nicht grundlegend umgestaltet wird und keiner der Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt wird.

Kapitel 12 befasst sich erst mal mit der Situation bei der (erstmaligen) Herstellung eines Gebäudes. Dazu sind die Wohnungseigentümer verpflichtet. Bei Abweichungen der Teilungserklärung und der Aufteilungspläne von der Bauausführung können sich unter bestimmten Voraussetzungen Ansprüche auf »plangemäße Herstellung« ergeben. Auch zur Mitwirkung bei notwendigen Erhaltungsmaßnahmen an der Anlage sind Sie als Wohnungseigentümer verpflichtet und können sich der dafür vorgeschlagenen Beschlussmuster bedienen.

Die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen werden zwar grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, für einzelne Kosten oder Kostenarten (Fenster, Wohnungseingangstüren) können die Eigentümer jedoch eine abweichende Kostenverteilung beschließen und von den bislang in Ihrer Anlage üblichen Verteilregeln abweichen.

Wie komplexere Reparatur- oder Sanierungsvorhaben Schritt für Schritt zum Sanierungserfolg geführt werden können, zeigt die Checkliste am Ende des Kapitels.

So, und jetzt kommt der Hammer, auf den sie so lange gewartet haben (mehr dazu in Kapitel 13):

Jeder Wohnungseigentümer kann von den jeweils anderen bestimmte angemessene bauliche Maßnahmen bei Behinderung, Elektromobilität, Einbruchschutz oder schneller Telekommunikation verlangen.

Verlangen heißt, dass Sie diese »privilegierten Maßnahmen« gem. § 20 Abs. 2 WEG auch gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer durchsetzen können, weil sie darauf einen gesetzlichen Anspruch haben. Mehr Rückenwind geht nicht. Darüber hinaus kann die Eigentümerversammlung einem Eigentümer die Durchführung von baulichen Maßnahmen auf eigene Faust gestatten. Weil all diese Maßnahmen ganz schön ins Geld gehen können, fragt man sich natürlich, wer um Himmels Willen das alles bezahlen soll.

Die Kosten von baulichen Maßnahmen tragen nur diejenigen Eigentümer, die sie auch beschlossen haben, denn nur ihnen gebührt auch die Nutzung. Sämtliche Eigentümer müssen jeweils anteilig bezahlen, wenn sich die bauliche Maßnahme in absehbarer Zeit amortisiert oder eine satte Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen der Eigentümer und der Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür stimmt.

Damit ist einerseits gewährleistet, dass es bei den Baumaßnahmen vorangeht und andererseits sichergestellt, dass unter normalen Umständen dabei niemand finanziell auf der Strecke bleibt.

Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden.

Haushalten – Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Vernünftiges und solides Haushalten ist nicht jedem gegeben. Manche lieben eben doch den Pomp und die Verschwendung. Im Wohnungseigentum kann man sich das nicht leisten. Dort werden Sie mit der Finanzplanung und den Abrechnungsthemen spätestens in der jährlichen Eigentümerversammlung konfrontiert. Bitte legen Sie das Buch jetzt nicht gleich weg, wenn Sie keine Lust haben, sich damit zu befassen – so kompliziert wird es gar nicht werden. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung müssen auf »geordnete und auf übersichtliche Weise« erstellt werden, sodass sie jeder – aber auch wirklich jeder – Wohnungseigentümer ohne Anruf bei seinem Anwalt oder Steuerberater verstehen kann. Die Kenntnis einiger Begriffe des Abrechnungswesens und das maßgebliche Abrechnungsprinzip reichen fürs Erste aus. Wenn Sie sich etwas gründlicher einarbeiten wollen, dann schauen Sie sich in Kapitel 14 Details zum Wirtschaftsplan und in Kapitel 15 die Einzelheiten zur Jahresabrechnung an.

Damit Sie den neuen Ansatz des WEG im Finanzwesen der Gemeinschaft verstehen, sollten Sie gedanklich zwischen dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung als Instrumente der vorbereitenden Finanzplanung, also dem Zahlen- und Rechenwerk und der anschließenden Beschlussfassung darüber in der Eigentümerversammlung, unterscheiden.

Für die Planung und Abrechnung der Finanzen im Wohnungseigentum hat sich der Gesetzgeber zwei Instrumente einfallen lassen, um bei der Bewältigung des Zahlen- und Rechenwerkes Ordnung zu schaffen:

den Wirtschaftsplan

: Prognose zu den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, den Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und zur anteiligen Kosten- und Lastentragung. Die normalerweise monatlichen Zahlungen darauf nennt man Wohn- oder Hausgeld.

die Jahresabrechnung

: Tatsächliche Einnahmen und Ausgaben nebst Beiträgen zur Erhaltungsrücklage nebst Vermögensbericht.

Als Wohnungseigentümer haben Sie gegen die Gemeinschaft der Eigentümer einen notfalls einklagbaren Anspruch auf die rechtzeitige Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.

Der Anspruch auf Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung richtet sich also gegen die Gemeinschaft. Erfüllt wird dieser Anspruch aber vom dafür zuständigen Organ – dem Verwalter, dessen Versäumnisse der Gemeinschaft zugerechnet werden.

Als Erhaltungsrücklage bezeichnet man die finanziellen Mittel, die für anfallende Instandhaltungen und Instandsetzungen oder sonstige besondere Maßnahmen gebildet und bereitgehalten werden – das Sparschwein des Verbandes gewissermaßen. Damit jeder interessierte Wohnungseigentümer das Rechenwerk nachvollziehen kann, besteht der Wirtschaftsplan aus einem Gesamtwirtschaftsplan für alle Wohnungseigentümer und den Einzelwirtschaftsplänen für die jeweiligen Eigentümer. Aus dem Einzelwirtschaftsplan ergibt sich auch die Höhe des von Ihnen monatlich zu entrichtenden Hausgeldes. Dasselbe gilt für die Abrechnung. Auch hier erstellt der Verwalter zunächst eine Gesamtabrechnung für alle und dann die Einzelabrechnungen für die Wohnungseigentümer. Relevant ist für Sie vor allem Ihre Einzelabrechnung, weil sich daraus ergibt, ob Sie noch eine Nachzahlung leisten müssen oder ob Sie eine Rückzahlung erhalten.

Was Sie als Wohnungseigentümer in einem bestimmen Wirtschaftsjahr insgesamt an Hausgeld bezahlen müssen, ergibt sich aus dem Einzelwirtschaftsplan und der sogenannten Abrechnungsspitze Ihrer Jahresabrechnung. Was der einzelne Wohnungseigentümer der Gemeinschaft tatsächlich schuldet, errechnet sich nach dessen aktuellem Zahlungsstand und hängt davon ab, ob er mit seinen Hausgeldzahlungen auf dem Laufenden ist.

Was gehört nun zu einer richtigen und vollständigen Abrechnung unbedingt dazu? Ganz einfach:

Angaben zum Objekt und Abrechnungszeitraum