Achète-moi si tu peux ! E-Book

Alex Rose

• Herausgeber: Publishroom
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Französisch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 153

Beschreibung

Le guide pratique pour acheter sa résidence principale avec ou sans l’aide d’un professionnel de l’immobilier.
Vous en avez marre de jeter l’argent par les fenêtres ?
Vous avez peur de vous lancer ?
Voici les interrogations courantes qui peuvent être des blocages :
Comment trouver un financement ?
Comment être crédible face aux professionnels de l’immobilier ?
Comment faire des économies sur les frais d’agence ?
Ne vous inquiétez pas, vous n’êtes pas le/la seul(e) à ressentir ces craintes et à vous questionner sur ces différentes parties à maitriser un minimum pour vous lancer à la quête de votre avenir, un toit rien que pour vous!

Grâce à la lecture de ce livre, vous aurez tous les conseils dont vous avez besoin pour vous accompagner dès les premiers pas de votre recherche immobilière.
Je vous souhaite de trouver votre cocon dans les meilleures conditions.

Leseprobe

AlexRose

Achète-moi si tu peux !

Parce qu’on n’est jamais mieux servi que par soi-même…

L’achat de votre résidence principale

•Découvrez les concepts debase

•Équipez-vous avec les clés pour vous accompagner

•Profitez de l’expérience de l’auteure à travers des exemples concrets

•Agissez et mettez en pratique

•Apprenez à évaluer des coûts de travaux

•Entourez-vous pour couvrir vos intérêts

Avertissement : l’auteure n’est pas conseillère en investissement financier. Les pages du livre reflètent son propre avis et sa propre expérience. Les exemples présentés dans cet ouvrage ne peuvent être considérés ni comme des modèles absolus reproductibles à l’identique ni comme des incitations ou recommandations à l’achat de produits immobiliers. Le lecteur assume l’entière responsabilité de ses choix d’investissement et ne pourra se retourner contre l’auteure.

Avant-propos

Qui suis-je ?

Une conseillère en transaction parmi tant d’autres en Bretagne, qui aurait aimé avoir un guide comme celui-ci pour me lancer dans l’aventure de l’immobilier.

J’en ai cherché, je vous assure, mais j’ai dû faire sans et m’accrocher, apprendre sur le tas comme c’est le cas dans beaucoup de métiers aujourd’hui.

Je me suis formée en observant, en écoutant et en faisant de nombreuses recherches et formations en dehors du travail.

J’espère vous simplifier un peu la vie avec cet ouvrage, je ne sais pas tout sur tout, mais je vais vous délivrer des astuces, des conseils ainsi que plusieurs exemples pour vous familiariser un peu plus avec l’immobilier et je l’espère vous permettre de trouver votre cocon !

Si j’écris ce livre aujourd’hui, ce n’est pas pour décrédibiliser le métier de conseiller immobilier, car vous le verrez, je ne vais pas être tendre dans mes exemples avec mes collègues. D’ailleurs, dans un souci de confidentialité et afin de ne pas nuire à leur activité professionnelle, j’ai choisi de ne pas divulguer leurs véritables identités et de ce fait j’ai décidé de prénommer tous mes confrères Kévin et mes consœurs Kimberley.

Non, j’adore mon métier ! Il m’offre la chance d’accompagner chaque personne que je rencontre dans le projet d’une vie et je suis rémunérée pour ça, vous imaginez donc quelle aubaine c’est pourmoi.

Le but étant que votre parcours d’achat se passe dans les meilleures conditions et de vous sensibiliser concernant certaines personnes aux pratiques douteuses qui ne pensent qu’à leur commission. Et il y en a, croyez-moi, plus qu’on ne pourrait le croire !

J’ai été bien souvent outrée des tours de passe-passe de mes collègues et confrères. Mon éthique m’oblige donc à vous ouvrir les yeux sur ces agissements et à vous mettre en garde.

L’ennui, c’est que, la plupart des agences ne forment pas leur personnel et donc on vous brode des savoirs qui n’en sont pas et on embellit tout ce qui est en réalité un désastre.

Vous pourrez, par cette lecture, vous « armer » pour :

–Apprendre à lire et comprendre des diagnostics qui sont obligatoires et sont là pour vous avertir et vous protéger.

–Poser les bonnes questions, pour avoir le moins de surprises possible et même s’il est probable que vous en ayez, qu’elles soient bonnes ou mauvaises, il n’y a qu’une fois réellement installé dans votre futur bien que vous pourrez en prendre pleine connaissance et découvrir des choses au fur et à mesure.

–Avoir de bonnes bases pour savoir où vous allez et être plus serein(e)s dans votre recherche.

À qui s’adresse ce livre ?

À vous que nous appelons les primo-accédants !

Oui, car vous avez peur de vous tromper ou de vous faire arnaquer disons-le franchement. Mais sachez que pour beaucoup d’agents immobiliers, vous êtes leur pire cauchemar ! Exigeants, indécis, apeurés, mais pourquoi ?

Parce que vous n’avez pas les clés pour démarrer cette aventure, et ce livre, je l’espère, vous aidera à mener à bien ce projet !

À vous qui avez déjà eu une ou plusieurs propriétés, mais le marché évolue et les professionnels aussi.

Eh oui ! Vous connaissez les étapes d’un achat : emprunt - visite - offre d’achat - compromis de vente - acte de vente.

Vous êtes déjà passés par là et abordez votre prochaine acquisition avec confiance.

C’est malheureusement là où vous êtes plus à même de tomber dans les pièges, car vous n’écoutez pas ou peu les conseils et vous êtes bien souvent très pressés d’acheter votre nouvelle maison.

La précipitation amène parfois à de mauvaises surprises…

Et pourquoi pas à vous investisseurs !

Différents, oui, on ne vous l’a fait pas à vous !

Vous êtes très souvent avertis concernant les démarches budgétaires et la connaissance du marché et vous ne vous laissez pas facilement conseiller.

Mais, même le meilleur a parfois besoin d’être rassuré dans son choix.

Ce livre peut vous apporter une clé/une idée à laquelle vous n’auriez probablement pas songé.

Pourquoi ai-je écrit ce livre ?

Le marché actuel va vite, il va même très vite. Il n’est pas rare de devoir prendre une décision dans la journée, parfois même à la fin d’une visite lorsque c’est pour de l’investissement par exemple. Pourquoi aller si vite pour prendre une décision aussi importante ? Eh bien tout simplement parce qu’après votre passage d’autres visites se bousculent. La crise de la Covid 19 a affolé le marché immobilier, j’ai vu des confrères recevoir des offres par téléphone sans visite, uniquement par photos et descriptions du bien. Et vous savez le pire ? C’est que ces offres se sont concrétisées. Il est donc nécessaire de réfléchir vite et bien. Les pages de ce livre ont donc pour objectif de vous décrire pas à pas les différentes étapes d’une acquisition immobilière. Tout comme on ne peut jouer à un jeu sans en connaître les règles, vous allez apprendre celles de l’immobilier. Dans quel ordre prendre les rendez-vous ? Comment puis-je réserver un bien ? Comment puis-je me désengager sans avoir de frais ?

Je vais vous donner toutes les informations que j’ai à ma portée afin que ce nouveau jeu ne soit plus inconnu pour vous. Que vous ayez cette impression de déjà-vu afin que l’appartement ou la maison de vos rêves ne vous passe pas sous le nez parce que vous manquez de connaissances. Avouez que ça serait dommage,non ?

Face à cette lecture, je vous demande de bien garder à l’esprit que le but de cet ouvrage n’est pas de décrédibiliser mes confrères, mais bien de vous permettre d’avoir un œil plus averti sur une situation nouvelle pourvous.

Pour ce faire, je décris des situations vécues qui jouent un rôle pédagogique, elles ont donc une tendance négative. Fort heureusement mon quotidien n’est pas fait qu’avec de telles situations, mais ici nous devons nous concentrer sur l’essentiel.

Les concepts debase

Pourquoi est-ce important d’acquérir sa résidence principale ?

C’est une excellente question. Pourquoi s’endetter avec un emprunt et les éventuels ennuis d’être propriétaire ? C’est vrai, lorsque je suis en location si un problème pointe le bout de son nez, du genre infiltration d’eau, fissures sur le mur dues aux travaux sur le trottoir d’en face ou tout autre chose, je n’ai qu’à prévenir mon propriétaire pour qu’il s’occupe de tout. Les papiers administratifs, les nombreux coups de téléphone aux assurances, aux artisans et le règlement de la facture, vous avouerez que c’est toujours plus sympa quand ce sont les autres qui paient. Sans oublier que si ce problème, quel qu’il soit, persiste, il nous suffit de donner notre préavis et de déménager pour que tout cela soit derrière nous. Alors, pourquoi s’embêter ?

L’achat de votre résidence permet d’acquérir l’appartement ou la maison qui vous ressemble. Que ce soit au niveau de l’agencement des pièces ou de la décoration intérieure et extérieure, c’est vous qui choisissez. Fini de demander l’autorisation pour faire un trou dans le mur afin d’accrocher un simple tableau. Vous êtes chez vous !

Mais le plus important, est que, ni vous ni moi ne pouvons prédire l’avenir. Aurez-vous suffisamment de retraite pour assurer un loyer dans un logement adapté à votre future forme physique ? Pouvez-vous en être sûrs à 100 % ?

Moi non. C’est pour cela que j’ai acheté ma maison le plus tôt possible. Et je vous conseille d’en faire autant. Dans 20, 30, 40 ans, même si vous avez une petite retraite, personne ne pourra vous expulser pour loyer impayé. Vos enfants n’auront pas à leur charge votre maison de retraite, ou du moins le minimum puisque vous pourrez rester autant que faire se peut dans VOTRE domicile. Et si celui-ci devient inadapté pour vous, sa revente assurera un nombre certain de loyers de votre maison de retraite, voire même l’achat d’un logement plus cohérent à votre situation.

Il n’y a là vraiment aucune obligation de votre part. Chacun vit sa vie comme il l’entend et il n’y a pas de bonne ou de mauvaise manière de la faire. Je suis juste là à titre de conseil et par expérience j’ai souvent rencontré des personnes regrettant de ne pas être passées à l’acte plus tôt, afin d’être libérées de toutes charges immobilières au moment de la retraite.

Et puis si vous lisez ce livre, c’est que l’idée a déjà fait son chemin dans votre esprit,non ?

Déroulement d’unachat

Points développés pour les primo-accédants

–Découverte client (besoins, envies et budget)

–Sélection debiens

–Visites

–Offre d’achat (négociation)

–Compromis de vente + démarches administratives

–Dossier notaire

–Acte de vente (les clés !!!)

Ça y est, vous avez beaucoup parlé autour de vous, à vos parents, vos amis, vos collègues, bref, vous êtes prêts à acquérir votre première résidence principale, rien que pour vous. Et quelle superbe nouvelle ! Vous allez alors commencer à mettre le nez dans les annonces immobilières, sur différents supports (sites privés, catalogues, bouche-à-oreille), et viendra vite le moment où vous aurez envie de visiter !

J’ai rencontré beaucoup de jeunes couples, qu’on appelle dans notre jargon les « primo-accédants ». Je peux donc vous certifier que la phase de mise en confiance est assez compliquée étant donné le niveau de stress. On vous parlera d’un prêt d’une durée de 20 à 25 ans, rendez-vous compte de l’engagement soudain et durable que cela vous demandera. Même si vous voulez absolument devenir propriétaire pour « ne pas jeter l’argent par les fenêtres », et profiter des taux relativement bas, cela demande un vrai accompagnement dans chacune des étapes que nous allons aborder.

Vous entamerez peut-être cette démarche de particulier à particulier, mais cette tâche va vite vous sembler bien plus ardue que ce qu’il n’y paraît. C’est alors que vous ferez appel aux services d’une agence et je suis là, à travers ce livre, pour vous expliquer tout le déroulement de cette phase d’achat, de la rencontre avec l’agent immobilier jusqu’à la signature chez le notaire pour le fameux jour du rendu des clés !

Mise en situation

Le rendez-vous « Découverte »

En général, le premier contact passe par un entretien téléphonique avant de se rencontrer. Vous m’avez appelée pour un bien en demandant si celui-ci est toujours disponible ou visitable. À la suite de notre débriefing visant à cerner vos besoins et vos attentes ainsi que votre capacité financière, nous fixons un rendez-vous pour le visiter et nous rencontrer par la même occasion.

Nous voilà à mon bureau. Nous faisons les présentations de vive voix et je vous demande de vous installer 5 minutes avant que nous partions découvrir lebien.

Pourquoi ? Pour mon analyse commerciale. J’ai besoin d’avoir, avant même de partir, un maximum d’éléments, d’indicateurs qui vous séduiront ou non sur la maison que nous allons voir. Cela va aussi me permettre de vous proposer d’autres biens en portefeuille (tous les biens que je commercialise et que je peux vendre) que nous pourrons voir directement.

Ensuite nous parlons budget de manière plus approfondie. Je dois être certaine de votre financement, pour vous présenter les biens appropriés. C’est pourquoi je ne peux que vous conseiller d’être vraiment honnête avec moi sur ce point. C’est vrai ! Quel intérêt de vous faire visiter des maisons à 250 000 € si vous ne pouvez assumer que 180 000 €. Ce serait une perte de temps et d’énergie pour tous, ainsi qu’une dévalorisation de votre projet.

Car ne l’oublions pas, l’objectif de ce premier entretien est d’entrer directement dans votre cœur de cible !

La sélection desbiens

Nous avons établi votre budget, même s’il restera à le confirmer par un partenaire financier : courtier ou banquier.

Nous allons à présent peaufiner vos exigences et envies.

Voici les questions auxquelles vous devez vous attendre. Étant donné que c’est votre premier achat, celles-ci peuvent vous paraître complexes.

1) Quel secteur ? Il doit se situer à moins de 40 kilomètres de votre lieu de travail. Faut-il des commodités (écoles, boulangerie, pharmacie, etc.) à proximité ou plutôt au calme en campagne.

2) Quel type de bien ?

– Maison ? Contemporaine - villa - longère — écologique…

– Appartement ? Standing — cocooning - étage - ascenseur…

– Avec ou sans travaux ?

3) Combien de chambres souhaitez-vous avoir ?

4) L’espace à vivre — cuisine ouverte ? Entrée séparée ?

5) Garage/Sous-sol/Parking. Obligatoire ou non ?

6) Un extérieur oupas ?

– Terrain – superficie minimum du jardin ? Balcon ? Terrasse ?

Visites

Maintenant je connais vos critères de sélection, nous pouvons donc approfondir un peuplus.

Prenons un exemple, admettons que vous avez 200 000 € de budget maximum. Nous le verrons plus tard en détail, mais je dois inclure les frais de notaire — qui ne sont pas annoncés dans un prix FAI (Frais d’Agence Inclus) — donc je calcule sur un site officiel et il en ressort que vous avez un budget de 185 000 € FAI. Nous allons donc tabler sur des maisons affichées jusqu’à 200 000 € FAI en prenant en compte les négociations possibles.

Ensuite, selon vos critères, vous souhaitez une maison contemporaine/traditionnelle dans un secteur calme avec peu de voisins, comprenant une grande pièce à vivre lumineuse, 3 chambres, un jardin d’environ 400-500 m², et idéalement un garage.

TADAM ! C’est LA demande générale, messieurs-dames !

Alors vient la phase où je vous montre mon portefeuille avec les biens adéquats et, triste sort, ils sont de 50 000 à 60 000 € plus chers que ce que vous pouvez vous permettre.

Mais ce n’est pas si grave. Comme je vous l’ai dit, c’est votre premier grand saut dans l’aventure de l’achat immobilier et il serait dommage de ne pas rêver un peu,non ?

Alors, on va juste revoir les critères principaux.

Le secteur, je vous conseillerai de ne pas trop faire l’impasse dessus. En effet, il est toujours possible de modifier la maison à notre goût, mais pas l’endroit où elle se trouve.

Le grand salon-séjour, l’important, c’est l’agencement des pièces. Un salon de 30 m² peut paraître plus spacieux qu’un salon de 38 m², cela juste avec la couleur des matériaux choisis, l’aménagement et le nombre d’ouvertures.

Le nombre de chambres. Gardez toujours l’esprit ouvert. Il y aura peut-être 2 chambres, mais avec la possibilité d’en faire une 3e. C’est un atout en vérité. Cela vous permettra d’ajouter une plus-value aubien.

Le jardin. S’il y a 300 m² au lieu des 400-500 m² désirés, mais que c’est le bon secteur, la bonne maison… ne tardez pas trop. Ne soyez pas intransigeant sur de menus détails.

Le garage. Il n’y en a pas ? Et bien, vous pourrez toujours en faire construire un dans l’avenir.

La parenthèse de l’auteure :

En effet, lorsqu’on fait le choix d’acheter dans l’ancien, on ne peut pas réellement réunir tous les critères que l’on souhaiterait. Mais cela demande aussi moins de contraintes que dans le cadre d’une construction où l’on doit gérer l’aménagement du terrain, les clôtures et toutes les finitions.

La négociation

Nous avons visité 6 biens, c’est la moyenne pour un premier achat. Et vous avez craqué pour une petite maison qui a été construite il y a 2 ans. Vous avez fait quelques concessions. C’est une contemporaine avec 3 chambres à l’étage, un salon de 30 m² avec cuisine ouverte de 10 m². Pas de garage et un jardin de 900 m². De plus, elle se trouve proche des commodités alors que vous souhaitiez être un peu « perdus » en campagne.

Mais, finalement, c’est en visitant que vous vous êtes rendu compte de ce que vous vouliez vraiment. Les 5 autres biens présentaient également des atouts, mais le coup de cœur n’y était pas. Il y avait toujours un frein majeur.

Nous l’avons donc vu, votre choix s’est porté sur cette maison avec un seul bémol : l’absence de garage. Comme je l’ai précisé plus haut, la construction de celui-ci peut être faite plus tard, ne vous inquiétez pas ! Car de mon côté, je me suis renseignée auprès de l’urbanisme (eh oui je fais ça aussi) et un permis pourra vous être accordé pour construire votre garage.

Nous évaluons le coût de cette construction à 12 000 €. La maison est présentée au prix de 192 000 € FAI. Nous optons pour une offre à -15 000 € soit 177 000 €FAI.

Enfin, je vous aide à rédiger l’offre écrite, car sans celle-ci, je ne peux pas aller au-devant de la négociation avec les vendeurs.

À présent, voici ce qu’il peut se passer. Dans le meilleur des cas, les vendeurs acceptent l’offre sans rechigner et là c’est Champagne ! Ou bien, ils refusent nettement (mais ça, c’est peu probable, à moins qu’ils aient reçu une offre plus élevée que la vôtre), ou alors ils rédigeront une contre-offre (c’est-à-dire, une offre inférieure qui ouvre la discussion, cela peut-être -10 000 € au lieu de -15 000 € comme nous l’avons proposée).

Le compromis devente

Suite à l’offre et la contre-offre, j’ai trouvé un accord entre vous, acheteurs, et les vendeurs, c’est OK pour 182 000 € FAI. Je vous aide donc à rédiger une nouvelle offre en ce sens, que je ferai contresigner par les vendeurs au plus vite.

Une fois l’offre contresignée, acheteurs comme vendeurs avez généralement un délai (entre 7 et 10 jours) avant de signer le compromis de vente.

Ce délai correspond au temps qu’il me faut pour réunir toutes les pièces du dossier, c’est-à-dire :

–Les diagnostics au complet (ici, étant donné que c’est une maison neuve, ils seront moins nombreux) qui sont : le Diagnostic de Performance Énergétique, l’État des Risques et Pollution, les diagnostics Termites et Mérule (selon les arrêtés préfectoraux de la ville dans laquelle vous souhaitez acheter)

–Le titre de propriété

–La dernière taxe foncière

–Tous les documents du constructeur avec la garantie décennale

Le jour J de la signature du compromis de vente/sous-seing privé (SSP) arrive enfin.

Échauffez vos poignets (et encore c’est peu dans le cas présent, mais vous verrez plus loin que plus le bien est ancien, plus les pages de diagnostics s’accumulent !!!).

Vous allez devoir parapher chaque page de diagnostics ainsi que celles du compromis de vente. Ou bien, il est possible que vous fassiez une signature électronique, olala, la chance !