Con Peras y metros cuadrados E-Book

Francisco Ackermann

• Herausgeber: Zig-Zag
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Spanisch

Seitenzahl: 102

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Después de enseñarnos a manejar nuestras finanzas y a invertir en diferentes instrumentos, Francisco Ackermann nos revela todos sus secretos para entrar al mundo inmobiliario desde cero y con poco capital. Con su estilo directo y cercano, explica cómo evaluar ubicaciones, calcular rentabilidad, apalancarse de manera segura, negociar preventas y evitar errores comunes. Un libro que convierte un sector muchas veces intimidante en un camino claro hacia la independencia financiera.

Leseprobe

Con peras y metros cuadrados

I.S.B.N: 978-956-12-3824-4

I.S.B.N. digital: 978-956-12-3835-0

1ª edición: octubre de 2025

Diseño de portada y diagramación

Juan Manuel Neira / [email protected]

© 2025 por Francisco Ackermann Marín

Inscripción Nº 2025-A-10374. Santiago de Chile.

© De la presente edición por Empresa Editora

Zig-Zag S.A. Santiago de Chile.

Derechos exclusivos para todos los países.

Editado por Empresa Editora Zig-Zag S.A.

Isidora Goyenechea 3365, oficina 902,

Las Condes. Santiago de Chile.

El presente libro no puede ser reproducido ni en todo ni en parte, ni archivado ni transmitido por ningún medio mecánico, ni electrónico, de grabación, CD-Rom, fotocopia, microfilmación u otra forma de reproducción, sin la autorización escrita de su editor.

Las imágenes de este libro nacen de procesos digitales asistidos por inteligencia artificial y de la mirada creativa del diseñador que las dirigió e intervino.

Diagramación digital: ebooks Patagonia

www.ebookspatagonia.com

[email protected]

Índice

CAPÍTULO 1. El camino, las dudas, el aprendizaje

CAPÍTULO 2. ¿En qué fijarnos cuando pensamos en comprar una propiedad?

CAPÍTULO 3. ¿Qué conceptos debemos aprender a la hora de invertir en propiedades?

CAPÍTULO 4. Riesgos de l a inversión inmobiliaria

CAPÍTULO 5. ¿Cómo me preparo para comprar una propiedad?

CAPÍTULO 6. ¿Existe una etapa de l a construcción del edificio más conveniente a la hora de invertir?

CAPÍTULO 7. ¿Puedo negociar l a propiedad y obtener descuentos en l a preventa?

CAPÍTULO 8. Entendamos el paso a paso de l a compra: ¿En qué nos involucramos?

CAPÍTULO 9. Tipos de inversión inmobiliaria: modelos de negocio y tipos de propiedad

CAPÍTULO 10. Beneficios tributarios de l a inversión inmobiliaria

CAPÍTULO 11. Estrategias de salida ¿Jubilar con departamentos?

CAPÍTULO 12. No es un adiós... Es un hasta luego

No exagero: cuando firmé mi primera inversión inmobiliaria me sentí adulto por primera vez. O bien, al menos entendí que dejé de ser niño. Mucho se habla de madurar, quemar etapas, pero realmente pocas veces sentimos ese click, se nos destapan los oídos y nos damos cuenta de que nos convertimos o nos estamos convirtiendo en un adulto. Es cierto que tenía veintitantos años, pero no es la acumulación de años la que nos hace sentir preparados, sino vivir y enfrentar esas experiencias que nos definen, que nos construyen la personalidad, que encaminan nuestro futuro. ¿Están de acuerdo conmigo?

Mi primera compra inmobiliaria ocurrió en el año 2014. ¡Un hito vital para mí! Por entonces no era un influencer financiero, no creaba contenido; trabajaba ocho horas diarias en una oficina y estaba lejos de los medios de comunicación. Simplemente era un joven que buscaba crecer profesionalmente y pasarlo bien cuando podía. Estaba haciendo una linda carrera como ingeniero comercial y, si bien mi sueldo no era abultado, comencé a preguntarme qué hacer con mi dinero, o mejor dicho, con los poquitos ahorros que me quedaban entre gastos y despilfarro.

Recuerdo que a los veintitantos años ya había tenido conversaciones muy informales con algunos amigos sobre hacer una vaquita, invertir en un terreno en la playa, dividirlo y tener una segunda vivienda; pero, por supuesto –y como ocurre a esa edad–, las conversaciones no llegaron a ningún lado, y en poco tiempo, cada amigo debió atender sus propios planes y problemas. La vaquita quedó en nada, pero en esas conversaciones surgió el impulso inicial. A veces la vida nos llena de promesas que –si bien no se cumplen en el momento– adquieren mucho sentido con el tiempo. En este caso la idea me quedó dando vueltas y terminó concretándose de otra forma. Divagué, estudié, recorrí portales en internet y, de repente, sentí que ya estaba implantado en mí el bichito inmobiliario.

Así me puse a googlear en mis ratos libres y, de pronto, se me cruzó una página web que anunciaba algo bastante llamativo: “Compra tu primer departamento por 170 mil pesos mensuales”. Yo, por entonces, ganaba un millón de pesos de sueldo y, como vivía con mi hermano, creí que tenía la capacidad de ahorrar esos 170 mil pesos para concretar mi primera inversión (me disponía a “retener” esta parte de mi sueldo, aunque, como he contado en otras ocasiones y en otros libros, no es que supiera precisamente “administrar bien” mi dinero).

Pasaron las semanas, seguí pensando en ese aviso e incluso sospeché que podía ser una estafa. Para salir de la duda, agendé una reunión con mi querido Gabriel Cid, mi futuro jefe y la persona que me embarcó en este mundo maravilloso. Gabriel estaba comenzando una empresa llamada Capitalizarme (que, por entonces, era apenas un negocio incipiente y no la gran empresa que es hoy). Siempre recuerdo que yo fui su cliente número siete.

A grandes rasgos, Gabriel me explicó que yo podía pagar el pie de un departamento en cuotas –como yo no sabía lo que era un pie, solo asentía con la cabeza–, y luego ir al banco y tramitar un crédito hipotecario. Ese día caminé hasta mi casa con la cabeza bien revuelta de ideas, le pregunté a todos quienes tuvieran la experiencia de comprar una vivienda, investigué, comprendí algunas cosas, otras no, y entonces Gabriel me llamó días después, percibió cierta indecisión de mi parte y me habló de una idea que terminó de despejarme y, por qué no decirlo, conquistarme:

“¿Cómo es eso?”, le pregunté.

Gabriel me explicó que podía comprar un departamento a buen precio, venderlo en un par de años y, en esa pasada, en un plazo no mayor a cinco años, ganar una buena suma de dinero. Esto me sonaba increíble y, más aún, la idea me parecía cómoda y ventajosa: al menos, yo ya había decidido que, si me embarcaba en esta compra, sería para complementar mi jubilación y no para tener la casa propia. Es decir: debía comenzar a pensar como inversor-arrendador, más que como futuro habitante de ese espacio. Decidir para qué quería la propiedad, era un gran paso.

Pero no todo fue tan sencillo y fácil. Es más, en un momento me sentí dentro de un calvario de trámites e incomprensiones que, ahora puedo decir, terminó de maravillas. Tuve que desempolvar la chequera –nunca la había abierto desde que me la entregaron en el banco– y documentar veinte cheques con cuotas de 170 mil pesos para pagar el 10% de esa propiedad. Eso era el pie del departamento en verde, es decir, que estaba en proceso de construcción y su entrega sería en varios meses más.

Como el inmueble tenía un valor de 34 millones de pesos, yo debía pagar 3,4 millones de pesos en estas 20 cuotas de 170 mil. Pero no solo debía pagar eso porque, al mismo tiempo, debía comenzar a pagar una cuota mensual de crédito hipotecario. De repente me vi estrechísimo de dinero. Gran parte de mi sueldo se me iba en ese departamento (en ese espacio que ni siquiera estaba terminado) y, la verdad, cada fin de mes sufría por la escasez financiera y comenzaba a entrarme el miedo. ¿Estaba haciendo algo bueno? ¿Era sensato que estuviera pagando cuotas de algo que no había visto?

Y es cierto que tampoco me había preocupado de visitar el lugar que estaba llevándose mi renta de joven ingeniero. Así que tomé el metro y me fui a recorrer el barrio Mirador en La Florida. No me gustó en lo absoluto. En ese momento no valoré que estuviera cerca de un hospital, de un mall, de colegios, de universidades, sino solo me fijé en que también era colindante a lugares precarios y sucios, espacios muy distintos a los que yo solía frecuentar, porque vivía en una burbuja. “¿Qué estoy haciendo acá? –me pregunté–. ¿Quién me arrendaría este espacio?”. Me habitaban sesgos y prejuicios. Estaba preso, desde luego, de un inmenso desconocimiento de la inversión inmobiliaria: de sus ventajas y potencialidades, de las cuales hablaremos en este libro.

Entonces llamé a Gabriel y le confesé todos mis temores. “Mira –le dije– se me está yendo todo mi sueldo en este lugar que, al menos yo, no le veo potencial. Me da mala espina. No le encuentro sentido”.

Gabriel me escuchó atentamente y, después de extender un silencio, una risa, un carraspeo, me mencionó el concepto de “sector emergente” y me alentó a pensar en el norte de la proyección. “No veas lo que está al frente tuyo –dijo–, sino en qué podría convertirse en el futuro. La inversión inmobiliaria, muchas veces, se trata de aprender a ver lo que estará, no el estado actual de las cosas”.

Y tenía toda la razón. Al escucharlo exponer sobre las ventajas de esta inversión, me convencí. Se desvanecieron todas las incertezas, me pegué el alcachofazo y me di cuenta del esfuerzo económico en que estaba inmerso. Después de todo, aunque sonara dudoso, no era tan descabellado lo que estaba haciendo. “A ver–me dije–, acabo de comprar un departamento en un sector en que no hay todo lo que quisiera, pero que, inminentemente, podría llegar a tenerlo”. Pensé que en poco tiempo el sector se consolidaría y se reforzaría en transporte, accesibilidad, centros comerciales, educación, salud, áreas verdes. Todos factores que, por supuesto, suman valor.

Para entender esto último, pongo de ejemplo a una persona que recién está ganando sus primeros sueldos, o lleva unos años trabajando en un área no tan rentable. Seguramente esa persona está arrendando un departamento en un barrio consolidado, con tradición, que ya tiene todos los servicios posibles: hace su vida en ese lugar, sin inconvenientes, y está tan conforme que incluso se le ocurre proyectar su vida ahí. Lo piensa, comienza un plan de ahorro, y cotiza el mismo departamento en el que vive, pero se da cuenta de que no podría pagarlo, que el valor está lejos de lo que podrían otorgarle en el banco por un crédito hipotecario.

Pero acá viene lo interesante: lo más probable es que la rentabilidad de la propiedad donde estás viviendo sea inferior a la rentabilidad de otro sector más barato y donde te alcance el dinero para invertir. ¡Sí!, ese sector que hoy no tiene las ventajas que valoras en un barrio, quizás sí las tendrá en el futuro. Hay zonas que están naciendo y pronto se embellecerán y llenarán de servicios. Quizás llegará el metro y, por supuesto, se diversificará el comercio. ¡Hay barrios que están por nacer y, a veces, es ahí donde debemos proyectar una inversión!

Este mensaje, que ahora me parece tan lógico, caló hondo en mí, me hizo perder los miedos y me armó un esquema financiero. Me sentí muy tranquilo y esperanzado. Me puse a investigar y, por ejemplo, comprobé que la rentabilidad promedio en el lugar donde yo vivía en ese entonces –una comuna de la zona oriente– no superaba el 5 o 6%, y donde yo había comprado mi propiedad los arriendos superaban el 8%. Es decir: si encontraba buenos arrendatarios y con sus rentas mensuales cubría mi crédito hipotecario, en casi doce años el departamento estaría pagado. Y como leen, ¡se pagaría con el dinero de mis arrendatarios!

Esta certeza me sorprendió y empecé a confiar un poco más en lo que estaba haciendo. En 2015 me entregaron el departamento, y luego vino el pago de diez cuotas, o el gran “cuotón”. La cifra era de un millón setecientos mil pesos que debía pagar en tres cuotas, me acuerdo perfecto. Y estas cuotas eran la mitad de mi sueldo. Me apreté el cinturón para poder cumplirlo y, en 2015, firmé recién la escritura de compra venta. Por fin era propietario y, la verdad, es que fue una sensación extraordinaria poder decir “soy dueño de una propiedad”. Tuve la suerte de arrendar muy rápido, e incluso, ¡comencé a ver aumentado mi ingreso mensual! Como dije, yo pagaba un dividendo de 170 mil pesos y podía arrendar la propiedad en 250 mil. Es decir, mi sueldo aumentó de un millón a un millón 80 mil pesos. ¡Imagínense que su sueldo crezca en 8%!

Ese 2015 pensé que me estaba haciendo la América y, volviendo al inicio, sinceramente creo que maduré, que valoré lo que había conseguido, que aprecié las oportunidades que se me habían presentado. Me dieron ganas de profundizar en este tema. Así, un día en la mañana, me miré al espejo y sentí que me había convertido en un adulto.

Y la historia no termina acá, porque en 2019, cuatro años más tarde, decidí vender este departamento comprado en 2014 y ocurrió el “milagro financiero”