Derecho, ciudad y muro medianero E-Book

Gerardo Rondina

• Herausgeber: Editorial Universidad Católica de Santa Fe
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Cuadernos
• Sprache: Spanisch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Seitenzahl: 169

Beschreibung

El instituto de la Medianería es una de las cuestiones sensibles en la convivencia urbana cotidiana y doméstica entre los vecinos que son, a su vez, copropietarios de esta porción de sus respectivos inmuebles. Por eso es abordado desde su primigenia y sustantiva naturaleza jurídica pero en diálogo interdisciplinario enriquecedor con la arquitectura, la construcción, la agrimensura y los criterios básicos y permanentes de urbanidad que intentan preservar la armonía entre ambos vecinos condóminos.  Con una mirada superadora, fruto de décadas de investigación, estudio, reflexión y práctica profesional, que transmite a los estudiantes y profesionales jóvenes los principios jurídicos esenciales para el análisis y comprensión de cada caso, siempre singular, siempre único, y su resolución, que promovemos, sea, dentro de lo posible y razonable, amigable y de modo extrajudicial. Todo acuerdo entre vecinos, que comparten un mismo muro, será ventajoso a cualquier litigio o conflicto judicial.

Leseprobe

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE SANTA FE

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

Arquitectura y Urbanismo Legal

Gerardo Rondina

Derecho, ciudad y muro medianero

MEDIANERÍA (TEMAS XIV Y XV)

2023

Rondina, Gerardo

Derecho, ciudad y muro medianero : medianería / Gerardo Rondina. - 1a ed. - Santa Fe : Universidad Católica de Santa Fe, 2023.

Libro digital, EPUB

Archivo Digital: descarga y online

ISBN 978-950-844-259-8

1. Derechos Reales. I. Título.

CDD 346.0437

© Gerardo Rondina, 2023

© Universidad Católica de Santa Fe, 2023

Echagüe 7151, Santa Fe (S3004JBS), República Argentina

Todos los derechos reservados.

Prohibida la reproducción total o parcial por cualquier medio sin previa autorización por escrito.

Queda hecho el depósito que marca la ley 11.723

Conversión a formato digital: Estudio eBook

Índice

CubiertaPortadaCréditosDedicatoriaPrefacioIntroducción. Medianería. Muro medianeroLos Derechos Reales en este siglo XXIImportancia y centralidad económica y patrimonial de los Derechos RealesConceptos sustantivosLos Derechos Reales en el nuevo Código Civil y ComercialDominio y Condominio en el antiguo y en el nuevo corpus civileDominioCondominioCondominio con indivisión forzosa perdurable: el caso que nos ocupa de los Muros MedianerosCapítulo 1. Aspectos generales1. El arquitecto constructor y el arquitecto urbanista2. Los protagonistas en la obra individual y en la obra macro-urbana3. Robisnon Crusoe no necesitaba el Derecho . El encuentro entre el Derecho y la Ciudad4. La confluencia del derecho público y el derecho privado en las relaciones de Medianería5. Medianería: definiciones y caracteres6. Excepciones a la norma de fondo7. Sistemas europeos y sistema argentino8. El condominio o copropiedad de indivisión forzosa9. Nuestro caso. Naturaleza jurídicaCapítulo II. Dominio y condominio1. Dominio2. Condominio3. Otra vez los geniales romanos4. Propiedad común y usos exclusivos5. ¿Qué era eso? ¿Era acaso una propiedad?6. El condominio de indivisión forzosa7. Condominio de muros pero, también, de cercos y fosos8. Adquisición de la Medianera9. La hipótesis del antiguo Codificador de la “construcción conjunta” (“O tempora o mores…”)10. Obligaciones propter rem11. Prescripción12. Los muros medianeros prescriben a los 10 años: el caso del Artículo 1894 del nuevo Código y su perfecta relación con el Artículo 2020 del mismo Código Civil y Comercial13. Donaciones indocumentadasCapítulo III. Muro medianero1. Emplazamiento del Muro Medianero2. Los muros y los ejes divisorios de los lotes, parcelas o terrenos3. Venta forzosa4. Cercos, muros y tapiales5. Deslinde y privacidad obligatoria6. El tapial es muro medianero7. Presunción de Medianería8. Alcance de los indicios9. Presumir no es probar10. Los signos11. Los títulosCapítulo IV. Medianería1. Pared medianera2. Primer Edificante y Segundo Edificante3. El Artículo 2006 del nuevo Código Civil y Comerciala) Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindanteb) Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantesc) Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativod) Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantese) Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantesf) De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguog) De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramientoh) Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie4. La construcción del muro5. La conservación6. La reparación7. La reconstrucción8. Otras intervenciones9. Caracteres materiales del muro10. Emplazamiento11. Fundación12. Elevación13. Sobreelevación14. Cómputo y presupuesto15. El modo y el cuánto16. El Artículo 201917. Los diferentes criterios18. Las tres fórmulas propuestas19. Emplazamiento del Muro Medianero20. Abandono o Abdicación21. Los reglamentos municipales22. Tapiales y cerramientos23. Luces24. Vistas25. Vanos26. Aberturas27. Restricciones y límites al dominio28. Uso común29. Igualitario30. Compartido31. Liquidación32. Cálculo33. Pago34. Criterios35. Las fórmulas propuestas36. Cambio sustantivo del paradigma37. Materiales38. Mano de obra39. Adicionales40. Rubros indirectos41. Depreciación por antigüedad según la calidad y estado de conservación del muro42. Estado de conservación43. El cobro judicial de las deudas por medianeríaBibliografíaSobre Gerardo Rondina

AL QUE ES

A mis Padres

A mis Hijos

PREFACIO

Presentamos este trabajo sobre Medianería según el derecho sustantivo de nuestro Código Civil y Comercial, concordado, comparado y relacionado con el antecedente luminoso del gran Código del genial maestro Dr. Dalmacio Vélez Sarsfield y con la doctrina que aprendimos a desarrollar, desde hace años, de la mano, la paciencia y la enseñanza de nuestro padre. Con la amalgama del ejercicio cotidiano de pensar, investigar, escribir y enseñar. También como fruto, desde las primicias, de la práctica diaria del ejercicio de la profesión liberal (escuela del ejercicio profesional.

Responde a los temas XIV y XV del programa oficial de la Cátedra de Arquitectura y Urbanismo Legal de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la Universidad Católica de Santa Fe, de la que somos profesores desde hace casi treinta años. Lo venimos haciendo en continuidad a la tarea docente que por casi sesenta años desarrollara nuestro padre, Dr. Homero Rondina, fundador y primer profesor de la Cátedra. El maestro, jurista, doctrinario, publicista y comentador de quien aprendimos todo lo poco que sabemos de esto. Nuestro agradecimiento por legarnos el amor al Derecho de la Construcción, al Derecho Urbano, y a los Derechos Reales que aprendimos a conocer, desde nuestra infancia cuando, hasta en la mesa familiar, nos acostumbramos a escuchar sobre medianeras, arquitectos, responsabilidad de los constructores, y tantas cosas de un mundo que nos maravillaba y parecía tan cercano y arcano, a la vez.

Expresamos, también, nuestro sincero agradecimiento a la Facultad de Arquitectura y Diseño, en la persona de su Decano y su personal de conducción académica y administrativa, a la UCSF por esta generosa posibilidad editorial que nos permite llegar, con nuevas y renovadas miradas, a nuestros alumnos de las ciudades de Santa Fe, Posadas, Rafaela y Rosario y a los muchos arquitectos, ingenieros, agrimensores, técnicos constructores y maestros mayores de obra, a los que atendemos en la consulta y el asesoramiento especializado y que, día a día, asumen el desafío, siempre difícil, del ejercicio liberal de la profesión con la vocación irrenunciable de hacer obra y construir, a todas horas, una mejor ciudad para todos, en espera de la Ciudad a la que estamos convocados.

CAPÍTULO 1 ASPECTOS GENERALES

1. El arquitecto constructor y el arquitecto urbanista

La práctica profesional de los arquitectos nos muestra dos formas de ser, como dos vertientes hacia las que se abren los carismas y las incumbencias de una profesión que tiene una visión comprensiva del hábitat y de la ciudad. Desde la obra individual que manifiesta la forma en que la gente vive y la otra expresión, la macro, la obra común, social, urbana, colectiva.

La ciudad, que nos relata el contexto de esos modos de vivir, el entorno, la transición entre lo público y lo privado, lo que la gente encuentra cuando traspone el umbral de su vivienda. Relación entre espacio interior y espacio exterior. Todo esto se manifiesta cuando buscamos al arquitecto y lo encontramos, en el diseño individual y en el diseño urbano. Pero también aparecen las figuras del arquitecto cuando advertimos su ausencia. Porque muchos edificios no nos relatan las intervenciones y trabajos de especialistas en diseño y construcciones. Por eso hablamos de sus presencias y ausencias: presencia en grandes edificios y en viviendas individuales de jerarquía material y proyectual, ausencia en la búsqueda de soluciones a los problemas del hábitat individual y colectivo; presencia en la urbanización y puesta en valor de sectores urbanos jerarquizados; ausencias cuando notamos que poco se habla y mucho menos se hace para soldar la convivencia de la ciudad con los bordes donde está la no-ciudad; presencias puntuales en soluciones de viviendas, centros comerciales y emprendimientos constructivos e inmobiliarios. Que se hacen y son exitosos. Y que denotan respuestas para ahorristas o inversores interesados en el respaldo económico y financiero que les garantizan los edificios. Pero esas presencias no alcanzan a ocultar las ausencias de militancia urbana, cuando a pocos cientos de metros de la gente bien alojada. Que disfruta de esos logros, se olvidan los barrios y las periferias en donde encontramos a gente que vive en permanente desalojo. Porque llegó a la ciudad y la ciudad no los recibió.

Son dobles lecturas de una actividad que en todo el mundo, pero en especial en nuestros países, tiene mucho por hacer, tiene mucho que responder a necesidades y expectativas.

Las viviendas individuales, que son representativas en su valor urbano simbólico o económico de lo que pueden pagar algunas personas y sus expectativas sociales o de pertenencia a grupos determinados, representan, también, la capacidad de los arquitectos para interpretar por dónde están pasando, a nivel de diseño arquitectónico, las respuestas que la técnica y el arte, la tecnología y la estética, pueden y deben dar en esta determinada época, para cada lugar, para cada entorno social.

Las ciudades, en cuanto también son una respuesta del diseño, sobre las bases que dicta o que no dicta un adecuado planteamiento, van mostrando cómo se forma la trama urbana a partir de la obra individual, y de lo que hacen o dejan de hacer los poderes públicos y los sectores de poder económico.

En una adecuada lectura de la realidad construida, podemos descubrir la íntima relación entre el trabajo del arquitecto constructor y la actividad del urbanista, porque la ciudad recibe y conserva los elementos constituidos como referencias y exponentes.

Lo que hoy se construye y de lo que guarda la memoria para la identidad, a partir de lo que fue construido en la historia, por eso aguardamos el protagonismo que reconocemos y requerimos a los arquitectos, a sus facultades de donde egresan, a los colegios profesionales. Para que la ciudad deje de ser producto del azar para convertirse en el escenario en donde los profesionales de la Arquitectura protagonicen los roles principales.

2. Los protagonistas en la obra individual y en la obra macro-urbana

Cuando la arquitectura duele y el urbanismo se sufre por sus dramáticas ausencias: cuando analizamos o reflexionamos sobre la no-ciudad de las “periferias” de las que nos habla el Papa Francisco, es decir, los bordes, las villas, los rancheríos, nos preguntamos cómo puede justificarse una disciplina, una actividad, una ciencia-arte-tecnología, cuando aparece como defeccionando. Frente a las estadísticas que nos hablan de una mitad de la población que está siendo excluida de los programas de estudio y trabajo de la arquitectura individual y de la consideración de la arquitectura macro, de la arquitectura-ciudad, de la arquitectura-urbanismo.

Quizá no debamos aplicar este rigor de análisis sólo a la arquitectura y el urbanismo. Quizá sea un problema cultural, o de ética social, o de filosofía política, o de sociología urbana. Porque parece que todas las ciencias, todas las disciplinas, tienen una consideración diferenciada para el adentro y el afuera de la ciudad, para la urbis y la sub-urbis, para centro y periferia, para ciudad y suburbio, para centro y para barrio, para el centro y el arrabal.

3. Robisnon Crusoe no necesitaba el Derecho1