Die Eigentümerversammlung E-Book

Melanie Sterns-Kolbeck

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 623

Beschreibung

Dieses Buch bietet Lösungen zu den häufigsten Fragen rund um die Wohnungseigentümerversammlung. Es zeigt, welche Rechte Wohnungseigentümer:innen zustehen und auf welche Pflichten sie sich einstellen müssen. Sie erfahren, wie eine Beschlusssammlung zu führen ist, welche Fristen bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zu beachten sind und wie sie im Fall von Interessenkollision vorgehen können. Mit zahlreichen Mustervorlagen zur Eigentümerversammlung, zum Wirtschaftsplan, zum Jahresabschluss sowie Verträgen und aktuellen Gesetzen. Das Buch ist aus der täglichen Beratungspraxis von Melanie Sterns‑Kolbeck und Georg Hopfensperger bei Haus + Grund München entstanden. Inhalte: - Vorbereitung und Ablauf der Eigentümerversammlung - Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, z. B. Stimm-, Rede- und Antragsrecht - Worauf Sie bei der Beschlussfassung besonders achten müssen - Nachbereitung der Versammlung: Protokoll und BeschlusssammlungNeu in der 5. Auflage: - Aktuelle Rechtsprechung nach der WEG-Reform - Virtuelle EigentümerversammlungDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwortAbkürzungsverzeichnisÜberblick zum Wohnungseigentumsgesetz und zur letzten Reform (1.12.2020)1 Vorbereitung der Eigentümerversammlung1.1 Einberufung der Eigentümerversammlung1.1.1 Wann muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden1.1.2 Wer beruft die Versammlung ein?1.1.3 Wer muss eingeladen werden?1.1.4 Form der Einberufung1.1.5 Frist bei der Einberufung1.1.6 Inhalt der Einladung1.1.6.1 Versammlungsort1.1.6.2 Versammlungszeit1.1.6.3 Tagesordnung1.1.7 Einberufungsmangel/Kausalität1.1.8 Die außerordentliche Eigentümerversammlung1.1.9 Checkliste: Einberufung der Eigentümerversammlung1.2 Das Stimmrecht in der Versammlung1.2.1 Wer ist Inhaber des Stimmrechts?1.2.2 Wenn eine Wohnung mehreren Eigentümern gehört1.2.3 Welche Stimmrechtsprinzipien gibt es?1.2.3.1 Kopfprinzip1.2.3.2 Wertprinzip1.2.3.3 Objektprinzip1.2.3.4 Nachträgliche Änderungen des Stimmrechts1.2.4 Stimmenthaltung1.2.5 Stimmrechtsmissbrauch und Majorisierung1.2.6 Stimmrechtsausschlüsse und -beschränkungen1.2.7 Was bedeutet »Ruhen des Stimmrechts«?1.2.8 Checkliste zum Stimmrecht1.3 Regelungen zur Vertretung in der ­Eigentümerversammlung1.3.1 Wann gelten Vertretungsbeschränkungen?1.3.2 Wer benötigt eine Vollmacht und wie muss sie aussehen?1.3.3 Checkliste zur Vertretung1.4 Virtuelle Teilnahme an Versammlungen1.5 Teilnahme Dritter an der Versammlung2 Ablauf der Eigentümerversammlung2.1 Leitung der Versammlung2.2 Versammlungsbeginn2.3 Der Umgang mit der Tagesordnung2.3.1 Aufruf der Tagesordnungspunkte2.3.2 Formulierung des Beschlussantrags2.3.3 Abstimmung über einen Beschluss2.3.4 Beschlussfeststellung und -verkündung2.4 Geschäftsordnungsbeschluss zum Ablauf der ­Versammlung2.5 Antrags- und Rederecht2.6 Schluss der Versammlung2.7 Checkliste zum Ablauf der Versammlung3 Nach der Versammlung – das Protokoll3.1 Inhalt des Protokolls3.2 Form des Protokolls3.3 Frist3.4 Einsichtsrecht3.5 Fehlerhaftes Protokoll3.6 Checkliste zum Protokoll4 Rund um die Beschlüsse4.1 Die Beschlusssammlung4.1.1 Was muss in der Beschlusssammlung stehen?4.1.1.1 Beschlüsse4.1.1.2 Ausnahme für Geschäftsordnungsbeschlüsse?4.1.1.3 Gerichtliche Entscheidungen4.1.1.4 Vergleiche4.1.1.5 Vermerke4.1.1.6 Löschungen4.1.2 In welcher Form muss eingetragen werden?4.1.3 Wann muss eingetragen werden?4.1.4 Wer führt die Beschlusssammlung?4.1.5 Wer darf die Beschlusssammlung einsehen?4.1.6 Fehler in der Beschlusssammlung4.1.7 Checkliste zur Beschlusssammlung4.2 Der Beschluss4.2.1 Der Unterschied zwischen Vereinbarung und Beschluss4.2.2 Wann hat die Gemeinschaft Beschlusskompetenz?4.2.3 Was sind Öffnungsklauseln?4.2.4 Welche Beschlussarten gibt es?4.2.4.1 Einfacher Mehrheitsbeschluss4.2.4.2 Qualifizierter Mehrheitsbeschluss4.2.4.3 Ein-Mann-Beschluss4.2.4.4 Allstimmige und einstimmige Beschlüsse4.2.4.5 Nichtbeschluss4.2.4.6 Positiver Beschluss4.2.4.7 Negativbeschluss4.2.4.8 Zweitbeschluss4.2.4.9 Umlaufverfahren/Schriftliche Beschlussfassung4.2.4.10 Geschäftsordnungsbeschluss4.2.4.11 Standardbeschluss4.2.4.12 Delegationsbeschluss4.2.5 Wie müssen Beschlüsse formuliert werden, damit sie gültig sind?4.2.6 Eintragung in das Grundbuch/Bindungswirkung von Beschlüssen4.2.7 Vollzug von Beschlüssen und einstweiliger Rechtsschutz4.2.8 Checkliste zu Beschlüssen4.3 Beschlussfehler/Beschlussmängel4.3.1 Wann ist ein Beschluss nichtig?4.3.2 Rechtsprechung des BGH: Definition Beschlusskompetenz4.3.3 Kompetenzzuweisung durch Vereinbarung4.3.4 Wann können Beschlüsse angefochten werden?4.4 Die Anfechtung von Beschlüssen und Beschlussklage ­gemäß § 44 WEG4.4.1 Wer darf anfechten oder klagen?4.4.2 Welche Frist muss eingehalten werden?4.4.3 Checkliste zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen4.4.4 Das gerichtliche Verfahren4.4.5 Die Kostenlast des Verwalters5 Bei der Beschlussfassung zu beachten5.1 Bestellung des Verwalters5.1.1 Muss ein Verwalter zertifiziert sein?5.1.2 Der Grundsatz: Bestellung einer professionellen Hausverwaltung5.1.3 Wann ist die Verwalterwahl nichtig oder anfechtbar?5.1.4 Kann ein Notverwalter bestellt werden?5.2 Wahl des Verwaltungsbeirats5.3 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht – das Abrechnungswesen5.3.1 Der Wirtschaftsplan5.3.2 Beschlussfassung über Vorschüsse5.3.3 Die Jahresabrechnung5.3.4 Vermögensbericht5.4 Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen5.5 Beschlüsse über bauliche Veränderungen5.5.1 Wie können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum beschlossen werden?5.5.2 Veränderungssperre5.5.3 Welche Beschlüsse zu baulichen Veränderungen sind zulässig?5.5.4 Worauf ist bei der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen zu achten?5.5.5 Beschlüsse über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels5.6 Beschlüsse über die Hausordnung5.6.1 Wie kann die Hausordnung geändert werden?5.6.2 Was darf in der Hausordnung stehen?5.7 Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters5.8 Beschlüsse unter »Sonstiges« bzw. »Verschiedenes«6 Mehrhausanlage6.1 Das Wohnungseigentumsgesetz ist maßgebend6.2 Eigentümerversammlung6.3 Kostentrennung6.4 Stimmrecht6.5 Verwaltung7 Die Eigentümerversammlung von A bis ZAbstimmungAnwesenheitslisteAufbewahrung von UnterlagenAuftragsvergabeKleinere MaßnahmenEilmaßnahmenÜbertragung auf den VerwalterGrößere AufträgeVertragspartnerÜberwachungAußerordentliche EigentümerversammlungBeschlussBeschlussfähigkeitBeschlusskompetenzBeschlusssammlungBetretungsrecht des VerwaltersBruchteilsgemeinschaftDarlehen/KreditaufnahmeEigentümerversammlungEigentümerwechselBindungswirkungenGesamtrechtsnachfolgeSondernachfolgeBauliche VeränderungenEigentümerversammlungKostenHaftung bei EigentümerwechselHaftung für HausgeldrückständeEinberufung der EigentümerversammlungEinsichtsrechtErhaltungsrücklageVerwendungszweckHöhe und VerteilungZahlungsverpflichtungenErsatzzustellungsvertreterGemeinschaftseigentumGemeinschaftsordnungFunktionBeschlusskompetenz durchs WEGÖffnungsklauselnÄnderungsanspruch eines WohnungseigentümersGemeinschaftsvermögenGeschäftsordnungHausordnungInsolvenzInstandhaltungsrücklageJahresabrechnungAufstellungZuständigkeit FristVorprüfung Aufbau und FormInhalt Kenntnisgabe und BelegeinsichtBeschlussfassungRechtsfolgenGerichtliche ÜberprüfungRechnungsabgrenzungEinzelabrechnungInhalt, Beschlussfassung und FormBelegeinsicht, GenehmigungMajorisierungMehrheitsbeschluss (einfacher)Mehrheitsbeschluss (qualifizierter)MinderheitenschutzNegativbeschlussNichtbeschlussNichtigkeit eines BeschlussesNiederschrift/ProtokollÖffnungsklauselOnline-Teilnahme an der VersammlungOrdnungsmäßige VerwaltungProtokollRechtsfähigkeit der WohnungseigentümergemeinschaftBedeutung der RechtsfähigkeitRechte und Pflichten der WohnungseigentümergemeinschaftAußenverhältnisInnenverhältnisRederechtRuhen des StimmrechtsSchriftliche BeschlussfassungSondereigentumSondernutzungsrechtBegründungAusgestaltungKostenverteilungSonderumlageWesen und InhaltEigentümerwechselVerteilungsschlüsselAnfechtungRückzahlungsansprüche bei UngültigkeitRechtsfolgen und WirksamkeitStimmenthaltungStimmrechtStimmrechtsausschlussTagesordnungTeileigentumTeilungserklärungTextformUmlaufverfahrenUmzugskostenpauschaleVereinbarungVersicherungenVertretung in der EigentümerversammlungVerwaltungsunterlagenVerwaltungsvermögenVirtuelle Teilnahme an EigentümerversammlungenVorsitz in der VersammlungWohnungseigentumZustellungsvertreterZweitbeschluss8 Musterbeschlüsse von A bis ZÄnderung der der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Wirtschaftsperiode auf das KalenderjahrÄnderung der KostenverteilungAustausch von Verbrauchserfassungsgeräten und ­MesseinrichtungenBauliche VeränderungenBauliche Veränderungen, Gestattung individueller MaßnahmenBauliche Veränderung, gemeinschaftliche Maßnahme bei Nutzung nur durch einzelne EigentümerBauliche Veränderung, gemeinschaftliche Maßnahme bei Nutzung durch alle EigentümerNachträgliche Teilhabe an baulichen VeränderungenAnspruch auf Rückbau einer nicht genehmigten baulichen VeränderungBeschlussvollziehung, AussetzungBeauftragung eines SachverständigenBeweisverfahren (Einleitung)Beweisverfahren (Klageerhebung)DigitalisierungDigitalisierung neuer DokumenteDigitalisierung von BestandsunterlagenDurchbruchEnergieausweisEntlastung des VerwaltersEntlastung des VerwaltungsbeiratsEntziehung des WohnungseigentumsErmächtigung des VerwaltersErmächtigung eines Eigentümers zur Einberufung einer ­EigentümerversammlungFördermittel beantragen (Antrag auf Zuschuss zur Finanzierung einer Maßnahme)GeschäftsordnungsbeschlüsseAusschluss einer dritten Person von der VersammlungAusschluss eines Versammlungsteilnehmers, MiteigentümersWahl des Versammlungsleiters/ProtokollführersReihenfolge der TagesordnungspunkteAbsetzen eines TagesordnungspunktsRedeverbot/RedebeschränkungHausgeldVorfälligkeitsregelungVersorgungssperre bei säumigem MiteigentümerAusbuchung von aussichtslosen HausgeldforderungenHausgeldklage, Ermächtigung des Verwalters für gerichtliches VorgehenHausordnungAnnahme einer HausordnungÄnderung der HausordnungHausordnungsverstößeErhaltungsmaßnahmenSanierungsbeschluss, Finanzierung durch Entnahme aus der RücklageSanierungsbeschluss, Finanzierung durch SonderumlageSanierungsbeschluss, abweichende KostenverteilungJahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung)MängelgewährleistungNiederschrift/ProtokollRechtsanwaltsbeauftragungSonderumlagenbeschlussTeilnahme Dritter an der VersammlungTierhaltungUmlaufverfahrenVeräußerungszustimmung, AufhebungVermögensberichtVerwalterbestellungBestellung kombiniert mit VertragsschlussWeiterbestellungVerwalterabberufung, ordentlicheVerwalterabberufung, außerordentliche aus wichtigem GrundVerwaltervertragAbschlussÄnderungen des VerwaltervertragsFestlegung der Aufgaben und Befugnisse des VerwaltersKündigung, ordentlicheKündigung, außerordentlicheWeitere Modalitäten bei Abberufung und Kündigung: VerwaltungsunterlagenVerwaltungsbeiratBestellungWeiterbestellungBestellung eines ErsatzmitgliedsAufwandsentschädigungHaftungsbeschränkungAbschluss einer VermögensschadenhaftpflichtversicherungOrdentliche AbberufungVirtuelle Teilnahme an EigentümerversammlungenWirtschaftsplan (Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan)ZweitbeschlüsseBestätigender ZweitbeschlussErgänzender ZweitbeschlussAbändernder ZweitbeschlussSynopse: WEG alte Fassung/neue FassungLiteraturverzeichnisDie Autor:innenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

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ISBN 978-3-648-17569-9

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ePDF:

ISBN 978-3-648-17570-5

Bestell-Nr. 01057-0153

Melanie Sterns-Kolbeck/Georg Hopfensperger

Die Eigentümerversammlung

5. aktualisierte und erweiterte Auflage 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Sollte dieses Buch bzw. das Online-Angebot Links auf Webseiten Dritter enthalten, so übernehmen wir für deren Inhalte und die Verfügbarkeit keine Haftung. Wir machen uns diese Inhalte nicht zu eigen und verweisen lediglich auf deren Stand zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung.

Vorwort

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

dieses Fachbuch richtet sich an alle, die sich – beruflich oder privat – mit Wohnungseigentum befassen, insbesondere an Hausverwalter, Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümer.

In der Bevölkerung besteht der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen – sei es im eigenen Haus oder in Wohnungseigentum – mehr denn je, um im Alter so gut wie möglich abgesichert zu sein. Deutlich ist auch der Trend zu beobachten, dass Mietshäuser mehr und mehr aufgeteilt und in Wohnungseigentümergemeinschaften umgewandelt werden. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch für Kapitalanleger nach wie vor attraktiv. Wo aber viele verschiedene Menschen aufeinandertreffen, ist es nahezu unvermeidlich, dass Konflikte und Interessenkollisionen entstehen. Umso wichtiger ist es für den Einzelnen, seine Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft zu kennen. Gleiches gilt für den Verwalter. Er muss nicht nur für eine ordnungsmäßige Verwaltung sorgen, sondern auch Lösungen für die Probleme der Wohnungseigentümer untereinander aufzeigen können, um den Frieden in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bewahren.

Das wichtigste Organ der WohnungseigentümergemeinschaftWohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Bei diesem in der Regel jährlich stattfindenden Zusammentreffen können die Wohnungseigentümer ihren Willen kundtun, ihr Stimmrecht ausüben und damit ihre Angelegenheiten regeln. Es dient zudem der Aussprache der Wohnungseigentümer untereinander, sodass Probleme oftmals gelöst werden können, ohne dass der mühsame Gang zum Gericht erforderlich wird.

Rund um die Eigentümerversammlung müssen Verwalter und Wohnungseigentümer zahlreiche Vorschriften und die Rechtsprechung beachten. Insbesondere die zum 1.12.2020 in Kraft getretene ReformWEG-Reform 2020 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bringt erhebliche Änderungen in der Praxis mit sich. Verwaltern wird mehr und mehr ein umfangreiches Wissen über die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft abverlangt. Im Rahmen der Eigentümerversammlung ist es für Verwalter vor allem unerlässlich, die Vorschriften zu Einberufung, Ablauf, Beschlussfassung, Niederschrift und Beschlusssammlung zu kennen.

Dieses Fachbuch ist aus der täglichen Beratungspraxis der Autoren heraus entstanden und beschäftigt sich mit den häufigsten Problemen im Umgang mit Wohnungseigentum und vor allem mit den zahlreichen Fragen rund um die Wohnungseigentümerversammlung. Mit seinen vielen Beispielen, Praxishinweisen, Checklisten und Mustern ist die Thematik für jedermann leicht verständlich aufbereitet. Die vielen Verweise und jeweiligen Fundstellen in der Rechtsprechung sind zusätzlich eine gute Hilfe für den »fortgeschrittenen« Verwalter oder Wohnungseigentümer. Die Beschlussmuster helfen bei der Formulierung von Beschlussanträgen und das ausführliche Stichwortverzeichnis ermöglicht ein schnelles Auffinden von Themen. Als Soforthilfe sollte das Buch daher in keiner Eigentümerversammlung fehlen.

Zu beachten ist aber, dass selbst ein Fachbuch nicht alle Umstände des konkreten Einzelfalls berücksichtigen kann, zudem wird sich aufgrund der sehr umfangreichen WEG-Reform 2020 einiges in der Rechtsprechung ändern. Das bedeutet: In komplizierten Fällen ist der Weg zum Anwalt unumgänglich, um individuelle Beratung zu erlangen.

Wir hoffen, dass Ihnen dieses Fachbuch eine wertvolle Hilfe sein wird, und sind bemüht, es ständig weiterzuentwickeln. Anregungen und Wünsche werden gerne über den Verlag entgegengenommen.

Melanie Sterns-Kolbeck und Georg Hopfensperger

München, im März 2024

Abkürzungsverzeichnis

II. BV

Zweite Berechnungsverordnung

a. A.

anderer Ansicht

a. F.

alte Fassung

AG

Aktiengesellschaft

AktG

Aktiengesetz

Abs.

Absatz

AO

Abgabenordnung

BayObLG

Bayerisches Oberstes Landgericht

BDSG

Bundesdatenschutzgesetz

BetrKV

Betriebskostenverordnung

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGH

Bundesgerichtshof

BReg

Bundesregierung

BT-Drucks.

Bundestagsdrucksache

DWE

Der Wohnungseigentümer (Zeitschrift)

EnEG

Energieeinsparungsgesetz

EnEV

Energieeinsparverordnung

EStG

Einkommensteuergesetz

GBO

Grundbuchordnung

GbR

Gesellschaft bürgerlichen Rechts

GEG

Gebäudeenergiegesetz

GewO

Gewerbeordnung

GKG

Gerichtskostengesetz

GmbH

Gesellschaft mit beschränkter Haftung

GmbHG

GmbH-Gesetz

GO

Gebührenordnung

GoBD

Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff

GVG

Gerichtsverfassungsgesetz

HGB

Handelsgesetzbuch

HOAI

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

HS

Halbsatz

InsO

Insolvenzordnung

KG

Kammergericht

MEA

Miteigentumsanteile

MDR

Monatsschrift für Deutsches Recht

MessEG

Mess- und Eichgesetz

MessEV

Mess- und Eichverordnung

m. w. N.

mit weiteren Nachweisen

n. F.

neue Fassung

NJW

Neue Juristische Wochenzeitschrift

NJW-RR

Neue Juristische Wochenzeitschrift, Rechtsprechungsreport

NZM

Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht

OHG

offene Handelsgesellschaft

OLG

Oberlandesgericht

RegE

Regierungsentwurf

Rn.

Randnummer

RVG

Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte

WE

Wohnungseigentum (Zeitschrift)

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WEMoG

Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

WuM

Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)

ZMR

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht

ZPO

Zivile Prozessordnung

ZVG

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung

ZWE

Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht

Überblick zum Wohnungseigentumsgesetz und zur letzten Reform (1.12.2020)

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde im Jahr 1951 geschaffen, um den dringend notwendigen Wohnungsbau zu stärken und breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb eines Eigenheims zu ermöglichen. In den Jahren 1973 und 2007 wurde das WEG reformiert. Die grundlegende Reform im Jahr 2007 betraf im Wesentlichen die Ausweitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, Änderungen im Verfahrensrecht und die Regelung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auch diese grundlegende Reform hat es nicht geschafft, alle Regelungslücken zu schließen.

Die Rechtsprechung hat vieles geklärt, jedoch sind zahlreiche Fragen immer noch offen. Zudem ist es von Zeit zu Zeit schlichtweg erforderlich, Gesetze an den Wandel und den Fortschritt der Technik und in der Gesellschaft anzupassen. Für das Erreichen der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Zusätzlich zu den Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zur energetischen Sanierung verlangt auch das Errichten von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz. Diese Ziele sollte die zum 1.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform umsetzen. Mit dem umfangreichen Vorhaben im Jahr 2020 wurde, so kann man sagen, »alles neu«. Es fand ein Systemwechsel statt und die Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft wurden völlig neu geordnet. Zwar war seit der Rechtsprechung des BGH im Jahr 2005 bereits anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist, doch nun ist gesetzlich geregelt, dass die zentrale Figur der Verband, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Die Eigentümer, der Verwalter und der Beirat stellen die Organe dar.

Überblick über die wesentlichen Änderungen

Nach bisher geltendem Recht war es nicht möglich, das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken, etwa auf Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge im Freien. Sollte einzelnen Wohnungseigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht an diesen Flächen zugewiesen werden, wurden in der Praxis sogenannte Sondernutzungsrechte begründet. Neu gilt nunmehr, dass Sondereigentum auch an Freiflächen begründet werden kann. Stellplätze gelten auch als Räume (§ 3 WEG).

Bestehen in Teilungserklärungen Öffnungsklauseln, so sind diesbezüglich gefasste Beschlüsse in das Grundbuch einzutragen (§ 5 Abs. 4, 7 WEG), um für Rechtsnachfolger Rechtssicherheit zu schaffen. Dies gilt auch für Altbeschlüsse und insbesondere für Veräußerungsbeschränkungen und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden. Für die Eintragung von Altbeschlüssen gilt eine Frist bis 31.12.2025. Achtung! Die Eintragung von Beschlüssen gilt nur für vereinbarte Öffnungsklauseln und nicht gesetzliche Öffnungsklauseln. Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Regelung gefasst werden, werden nur in die Beschlusssammlung eingetragen.

Die Reform schafft Rechtssicherheit in der Begründungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn insbesondere beim Erwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Vorschriften des WEG anwendbar sind, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht und wer zu welchem Zeitpunkt ihr Mitglied wird. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun gesetzlich geregelt. Bereits im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als sogenannte Ein-Personen-Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Geregelt wird auch, unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber schon vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch berechtigt ist, sich wie ein Wohnungseigentümer an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen (§ 8 Abs. 3 WEG). Hierzu muss ein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums gegen den teilenden Eigentümer vorliegen, der mit einer Vormerkung gesichert ist, und der Besitz muss übergeben worden sein.

Der Verband als zentrale Figur verwaltet nun das gemeinschaftliche Eigentum (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Bruchteilsgemeinschaft aller Wohnungseigentümer hat keine Bedeutung mehr. Im Außenverhältnis wird der Verband durch den Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Diese Vertretungsmacht ist umfassend und unbeschränkbar. Eine Ausnahme gilt für Grundstückskaufverträge und Darlehen. Im Innenverhältnis sind Begrenzungen und Erweiterungen durch Beschluss möglich. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitzende die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Die einzelnen Eigentümer haben Mitwirkungsrechte und -pflichten durch Beschlussfassung (§ 19 Abs. 1 WEG). Der Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich nunmehr gegen den Verband und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer. So richtet sich beispielsweise der Anspruch auf eine ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gegen den Verband und kann ggf. im Wege einer Beschlussersetzungsklage gegen diesen durchgesetzt werden. Das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), wurde nun gesetzlich normiert. Auch dieses Recht muss gegenüber dem Verband und nicht gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Die Geltendmachung von bisherigen Individualansprüchen, zum Beispiel die Beseitigung einer baulichen Veränderung oder Unterlassung einer zweckfremden Nutzung des Sondereigentums, obliegt künftig nur noch dem Verband und nicht mehr dem einzelnen Eigentümer. Eine Unterscheidung zwischen geborenen und gekorenen Kompetenzen (An-sich-Ziehen) findet nicht mehr statt. Eine Ausnahme soll für die Ansprüche gegenüber dem Bauträger gelten, die bisherige Rechtsprechung des BGH hierzu ­fortgelten.

Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt. Er vertritt künftig die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter und »überwacht« diesen. Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist nunmehr flexibel und die Haftung des Beirats wird im Fall der unentgeltlichen Tätigkeit auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG).

Die Frage, wie viel Aufwandspauschale für den Verwaltungsbeirat noch als unentgeltlich erachtet werden wird, hat die Rechtsprechung zu klären.

Die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer erweitern sich. Grundsätzlich kann künftig alles, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden (§ 19 Abs. 1 WEG). Wie weit das gehen wird, wird in Zukunft die Rechtsprechung herausbilden. Besonderheiten gelten jedoch bei den baulichen Veränderungen.

Der Verwalter benötigt fortan eine Zertifizierung (§ 26a WEG). Einzelheiten hierzu wird noch eine Rechtsverordnung regeln und es gibt Übergangsregeln, bis zu welchem Zeitpunkt die Verwalter ihre Zertifizierung nachholen können. Für einen bereits am 1.12.2020 bestellten Verwalter gilt jedenfalls eine Übergangsfrist von 3,5 Jahren, bis er seine Zertifizierung erbringen muss.

Der Aufgaben- und Befugniskreis des Verwalters wird in § 27 WEG neu definiert. Danach darf der Verwalter alles, was untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, sowie das, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über »gewöhnliche« Maßnahmen entscheiden können, die eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern. Inwieweit eine Maßnahme als gewöhnlich anzusehen ist, soll sich aus Größe und Art der Anlage ergeben. Bei dieser Änderung des Gesetzestextes ist davon auszugehen, dass die bisherigen Aufgaben des Verwalters fortgelten sollen. Die Rechte und Pflichten können aber durch Beschluss eingeschränkt oder erweitert werden.

Eine wesentliche Änderung bringt § 26 Abs. 3 WEG: Der Verwalter kann durch Beschluss jederzeit abberufen werden und ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Gegen diesen Abberufungsbeschluss steht dem Verwalter kein Anfechtungsrecht mehr zu, es sei denn, er ist selbst Eigentümer.

Für Eigentümerversammlungen gilt künftig, dass diese auch in Textform – damit auch grundsätzlich per E-Mail, SMS oder WhatsApp – einberufen werden können. Die Einberufungsfrist wurde auf drei Wochen verlängert. Wesentlich zu beachten gilt, dass künftig jede Versammlung ohne Rücksicht auf die erschienenen oder vertretenen Miteigentumsanteile (MEA) beschlussfähig ist. Für Vollmachten reicht ebenfalls die Textform aus.

Die digitale Welt hält auch bei den Eigentümerversammlungen Einzug, künftig soll die virtuelle Teilnahme an Versammlungen ermöglicht werden (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Hierüber muss beschlossen werden und die Versammlung darf nicht ausschließlich virtuell sein, das heißt, es muss nach wie vor eine Präsenzversammlung stattfinden. Zwar hat die virtuelle Versammlung gerade in Corona-Zeiten einen besonderen Anreiz, jedoch muss eine voreilige Umstellung auf virtuelle Versammlungen mit großer Vorsicht bedacht und ggf. abgewartet werden, bis hierzu Anbieter die entsprechenden sicheren technischen Systeme entwickelt haben. Zu klären ist unter anderem, ob eine aktive oder nur passive Teilnahme lediglich mit Stimmabgabe angeboten wird. Weiterhin sind Fragen offen, wie der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit, die Identifikation des Teilnehmers oder die Vertretung zu lösen sind. Letztlich werden auch technische Störungen einen Anfechtungsgrund im gerichtlichen Verfahren liefern. Am 18.1.2024 und 19.2.2024 liefen zu dieser Thematik Lesungen im Bundestag. Nach einem neuen Gesetzentwurf sollen Wohnungseigentümergemeinschaften künftig Eigentümerversammlungen rein virtuell durchführen können, wenn eine Dreiviertelmehrheit dies beschließt. Genaueres war zum Redaktionsschluss noch nicht bekannt.

Neuerungen gibt es auch bei den sogenannten Umlaufbeschlüssen, also Beschlüssen, die im schriftlichen Verfahren zustande kommen. Für Umlaufbeschlüsse reicht künftig die Textform (zum Beispiel E-Mail, Fax, SMS, WhatsApp) aus. Es kann auch in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden, dass für einen konkreten Beschlussgegenstand das Umlaufverfahren mit einer mehrheitlichen Beschlussfassung möglich sein soll. Zum Beispiel können sich die Eigentümer, wenn in einer Versammlung ein bestimmter Tagesordnungspunkt noch nicht abschließend geregelt werden kann, darauf verständigen, dass hierzu im Nachgang zur Versammlung eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren mit nur einfacher Mehrheit möglich sein soll. Ein solcher Geschäftsordnungsbeschluss ist jedoch nicht grundsätzlich zulässig, sondern muss sich ausdrücklich auf einen bestimmten Regelungsgegenstand beziehen.

Die Beschlusssammlung, die zunächst im Rahmen der Reform abgeschafft werden sollte, besteht unverändert weiter. Das Protokoll der Versammlung soll nunmehr unverzüglich erstellt werden (§ 24 Abs. 6 WEG), unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Verzögern. Welche Frist hierfür in der Rechtsprechung herausgebildet werden wird, bleibt abzuwarten, jedoch in jedem Fall vor Ablauf der Anfechtungsfrist.

Die Begriffe »Instandhaltung« und »Instandsetzung« werden nunmehr als »Erhaltung« legaldefiniert (§ 13 Abs. 2 WEG). Eine Unterscheidung entfällt damit künftig. Auch die Begriffe »Modernisierung« und »modernisierende Instandsetzung« entfallen. Die Durchführung von Maßnahmen soll hierdurch erleichtert werden, da sie mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Zu differenzieren ist zukünftig nur noch zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen im Sinne der §§ 20, 21 WEG.

Die anfallenden Kosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft, zum Beispiel die laufenden Kosten oder die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme, können künftig abweichend dem in der Teilungserklärung oder gesetzlich in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Verteilungsmaßstab durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss aufgeteilt werden. Hierbei muss es sich um »einzelne Kosten« oder »bestimmte Arten von Kosten« handeln. Der Maßstab einer zulässigen abweichenden Verteilung wird hier weiterhin die ordnungsmäßige Verwaltung sein.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, wurden die baulichen Veränderungen in den §§ 20, 21 WEG wesentlich umstrukturiert. So können bauliche Änderungen – legaldefiniert als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen – grundsätzlich mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Weiter wurde ein Katalog entwickelt, bei welchen Maßnahmen ein einzelner Eigentümer einen Gestattungsbeschluss zu angemessenen baulichen Veränderungen verlangen kann. Hierbei handelt es sich um privilegierte Maßnahmen, die nachstehenden Zwecken dienen:

dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,

dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,

dem Einbruchschutz,

dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Zu beachten ist, dass auch Mieter künftig einen Anspruch darauf haben, dass Vermieter den Einbau einer Elektroladestation sowie Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz auf Kosten der Mieter gestatten.

Handelt es sich bei der baulichen Veränderung nicht um eine der vorstehenden privilegierten Maßnahmen, liefert § 20 Abs. 3 WEG eine Bremse der sehr freien Beschlussmöglichkeiten. Hiernach gilt, dass ein einzelner Eigentümer eine bauliche Veränderung nur verlangen kann, wenn nach wie vor alle Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Weiter regelt § 20 Abs. 4, dass bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet und auch nicht verlangt werden können. Im Hinblick auf die Kosten stellt § 21 Abs. 1 WEG klar, dass der einzelne Eigentümer, der eine privilegierte Maßnahme gemäß dem obigen Katalog oder gemäß § 20 Abs. 3 verlangt, diese trägt. Ihm allein obliegen dann auch die Nutzungen.

Bei baulichen Veränderungen, die alle Wohnungseigentümer betreffen, erfolgt ein Korrektiv zur erleichterten Beschlussfähigkeit auch wieder über die Kostenfolge. So tragen die Kosten einer solchen Maßnahme nur dann alle Miteigentümer,

wenn der Beschluss mit mehr als zwei Drittel der anwesenden Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde oder

wenn die Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Bei der Beurteilung, ob es sich um einen angemessenen Zeitraum handelt, soll die bisherige Rechtsprechung zur modernisierenden Instandsetzung übertragen werden (zehn Jahre).

Bei Beschlüssen zu baulichen Veränderungen ist immer zu beachten, dass auch ein Kostenbeschluss gefasst wird, ggf., dass eine Maßnahme nur unter der Maßgabe beschlossen wird, dass zwei Drittel der Eigentümer auch zustimmen. Abstimmungen hierzu sind unbedingt namentlich vorzunehmen.

Bei baulichen Veränderungen, die nur einem einzelnen oder einer bestimmten Gruppe von Eigentümern dienen und bei denen nur eben diese zur Nutzung berechtigt sind, sieht § 21 Abs. 4 WEG eine Anpassungsmöglichkeit vor. Hiernach können Eigentümer, die ggf. zu einem späteren Zeitpunkt auch zur Nutzung ­berechtigt sein möchten, verlangen, dass ihnen dies nach billigem Ermessen und gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird.

Wesentliche Änderungen gibt es ebenso beim Wirtschaftsplan und bei der Jahresabrechnung. Diese sind weiterhin vom Verwalter aufzustellen. Die Eigentümer beschließen jedoch fortan nur noch über die Vorschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse. Der Wirtschaftsplan bzw. die Abrechnung sind nicht mehr Beschlussgegenstand. Anfechtungsgrund kann nur noch sein, dass beispielsweise die Abrechnungsspitze fehlerhaft berechnet oder ein falscher Umlageschlüssel angewendet wurde. Im Hinblick auf die Beschlussfassung ist Verwaltern anzuraten, Tabellen über die Vorschüsse/einzelnen Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung anzufertigen und diese beschließen zu lassen.

Für die Wohnungseigentümer ist es von grundlegender Bedeutung, über den Stand der Verwaltung und die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft informiert zu sein. Elemente, die bislang erforderliche Bestandteile der Jahresabrechnung waren, sind nunmehr in den neu vom Verwalter geschuldeten Vermögensbericht (§ 28 Abs. 3 WEG) zu übernehmen. Im Vermögensbericht sind der Stand der Rücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen darzustellen (Bankkonten, Forderungen gegen Eigentümer und Dritte, Forderungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, weitere Vermögensgegenstände).

Auch das gerichtliche Verfahrensrecht wird modernisiert. Nach bislang geltendem Recht musste ein Wohnungseigentümer, wenn er einen Beschluss gerichtlich anfechten wollte, alle übrigen Wohnungseigentümer verklagen. Das führte zu schwer handhabbaren Prozessen mit einer Vielzahl von Beteiligten. Zudem ergaben sich häufig Irritationen bei den Wohnungseigentümern, weil auch diejenigen Wohnungseigentümer verklagt werden mussten, die – wie der Kläger – gegen den Beschluss gestimmt haben. Gerade bei großen Gemeinschaften, die oftmals von einem häufigen Eigentümerwechsel geprägt sind, bestand außerdem die Gefahr, den Prozessgegner unrichtig zu benennen. Da künftig zentrale Figur der Verband ist, sind Beschlussklagen (§ 44 WEG) nur noch gegen den Verband, vertreten durch den Verwalter, und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. § 49 Abs. 2 WEG a. F., die Kostenentscheidung zulasten des Verwalters, wonach das Gericht dem Verwalter im Fall groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wurde gestrichen.

Letztlich soll die Reform auch unnötige Friktionen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht abbauen. Harmonisierungsbedarf besteht bei Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnungseigentümer haben ein schutzwürdiges Interesse, dass Baumaßnahmen nicht behindert oder verhindert werden, weil Wohnungen in der Anlage vermietet sind. Umgekehrt hat jeder Mieter ein berechtigtes Interesse, über Baumaßnahmen rechtzeitig informiert zu werden, um sich auf diese einzustellen. Die Reform sieht daher eine auf Baumaßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters vor (§ 15 WEG). Aus Gründen des Mieterschutzes setzt dies eine ordnungsgemäße Ankündigung der Baumaßnahme voraus. Der Mieter kann sich im Einzelfall außerdem auf Härtegründe berufen.

Auch gibt es Vorschriften zur Harmonisierung im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung. Denn bislang sieht das Mietrecht vor, dass die Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen sind (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach den Vorschriften des WEG ist für die Verteilung dagegen in der Regel der Miteigentumsanteil des Vermieters entscheidend (§ 16 Abs. 2 WEG). Bei vermieteten Eigentumswohnungen soll künftig die wohnungseigentumsrechtliche Verteilung maßgeblich sein. Das erspart aufwendige und fehleranfällige Umrechnungen bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für eine Eigentumswohnung. Zusätzlich soll grundsätzlich jeder Mieter bzw. jede Mieterin einen Anspruch gegen den jeweiligen Vermieter bzw. die jeweilige Vermieterin erhalten, dass ihm bzw. ihr bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge, zur Barrierereduzierung sowie zum Einbruchschutz auf eigene Kosten erlaubt werden (§ 554 BGB).

1 Vorbereitung der Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 23 WEG werden dort die Angelegenheiten geregelt, über die die Wohnungseigentümer nach dem Gesetz oder nach Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Darüber hinaus dient die Versammlung dem Informations- und Meinungsaustausch zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter und schafft die Möglichkeit, Konflikte und Meinungsverschiedenheiten unmittelbar auszutragen.

Eigentümerversammlung, VorbereitungBereits im Vorfeld der Einberufung einer Eigentümerversammlung muss ein Verwalter sorgfältige Arbeit leisten. Neben der Beachtung zahlreicher Formalien muss die Eigentümerversammlung inhaltlich gut vorbereitet werden, damit ein reibungsloser Ablauf gewährleistet ist. Zu den Aufgaben des Verwalters zählt es, den Abschluss der Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu fertigen und beides dem Verwaltungsbeirat zur Prüfung vorzulegen.

Hinweis

Die Prüfung der Abrechnungsunterlagen hat regelmäßig in den Geschäftsräumen der Verwaltung stattzufinden (BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10). Weder der Verwaltungsbeirat noch ein einzelner Eigentümer hat Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen (BayObLG, 28.1.2003, 2Z BR 140/02), allerdings können sie sich vom Verwalter Kopien anfertigen lassen. Hierfür darf dieser Kostenerstattung verlangen, wenn ein übliches Maß überschritten wird.

Die gründliche Ausarbeitung der TagesordnungTagesordnungEigentümerversammlung, Tagesordnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters im Vorfeld der Versammlung. Alle relevanten Angelegenheiten, zu denen auf der Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst werden sollen, müssen in der Tagesordnung ausreichend bestimmt angekündigt werden. Neben den üblichen Punkten, zum Beispiel die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans, muss sich der Verwalter Gedanken machen, welche sonstigen Angelegenheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln sind. Vorgaben hierfür können sich auch aus der letzten Eigentümerversammlung ergeben. Für den Fall, dass Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen zu besorgen sind, empfiehlt es sich, frühzeitig Angebote und ggf. fachkundigen Rat einzuholen.

Tipp

Welche Punkte der Verwalter in die Tagesordnung aufnimmt, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Allerdings empfiehlt es sich, den Entwurf der Tagesordnung mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen, damit wichtige Angelegenheiten nicht vergessen werden. Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung kann oftmals Aufschluss darüber geben, ­welche Angelegenheiten die Eigentümer auf der folgenden Versammlung regeln möchten. Das Protokoll des Vorjahres zu überprüfen wird daher dringend empfohlen.

Bei der Terminplanung zur Versammlung sollte der Verwalter beachten, den Termin so zu wählen, dass möglichst viele Eigentümer teilnehmen können. Ferientermine sollten daher grundsätzlich außer Acht bleiben. Steht ein Termin fest, kann sich der Verwalter um den Versammlungsort bemühen und Räumlichkeiten hierfür reservieren. Nach Abschluss der Vorbereitungen kann die Eigentümerversammlung einberufen werden.

1.1 Einberufung der Eigentümerversammlung

1.1.1 Wann muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden

Einberufung der EigentümerversammlungEine Eigentümerversammlung muss gemäß § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr stattfinden. Der Verwalter ist zur Einberufung berechtigt, aber auch verpflichtet.

Weiterhin kommt eine Einberufung in Betracht,

wenn eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Versammlung für bestimmte Fälle vorsieht (§ 24 Abs. 2 HS 1 WEG) oder

eine Versammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geboten ist, da eine dringende Beschlussfassung herbeizuführen ist, oder

wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung vom Verwalter verlangt (§ 24 Abs. 2 HS 2 WEG). Man spricht hier vom MinderheitenquorumMinderheitenquorum. Bei der Bemessung von »einem Viertel« kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ein abweichendes Stimmrechtsprinzip vorsieht.

Beispiele: Eigentümer verlangen eine Versammlung

Liegen die Voraussetzungen für die Einberufung durch das Minderheitenquorum gemäß § 24 Abs. 2 WEG vor, zum Beispiel wenn ein Viertel der Eigentümer plant, den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen, ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen. Tut er dies nicht, kann seine pflichtwidrige Weigerung einen wichtigen Grund zu seiner Abberufung darstellen. Durch die Weigerung verwirkt der Verwalter seinen Anspruch auf Verwaltervergütung ab dem Zeitpunkt der »fiktiven« Abberufung (OLG München, 21.6.2006, 34 Wx 028/06; BayObLG, NZM 2003, 317).

Verlangt ein Minderheitenquorum die Einberufung einer Eigentümerversammlung und bestimmt der Verwalter hierfür einen Termin, der erst drei Monate nach Zugang des Einberufungsverlangens liegt, so ist hierin eine ungebührliche Verzögerung zu sehen, die einer pflichtwidrigen Weigerung gleichkommt (OLG Düsseldorf, 25.8.2003, 3 Wx 217/02, NZM 2004, 110).

Für das Einberufungsverlangen reicht die TextformTextform gemäß § 126 BGB aus. Textform bedeutet, dass eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium,

das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und

das geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Es kommen also auch Fax, E-Mail, SMS oder ggf. WhatsApp-Nachrichten für ein Einberufungsverlangen in Betracht. Wichtig für Verwalter ist, dass sie auch Einberufungsverlangen über diese modernen Kommunikationswege erhalten können, die dann zu berücksichtigen sind (ausführlich zur Textform siehe Kapitel 7, Stichwort »Textform«).

DigitaleExtras

MUSTER: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer

[Absender]

An den Verwalter

der Wohnungseigentümergemeinschaft ………………..

[Anschrift]

[Ort, Datum]

Einberufung außerordentliche Eigentümerversammlung

Sehr geehrte/r Frau/Herr ………………..,

als Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ……………….. fordern wir Sie gemäß § 24 Abs. 2 WEG auf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ……………….. bis spätestens ………. einzuberufen.

Auf die Tagesordnung sollen folgende Angelegenheiten aufgenommen werden:

Kündigung des Hausmeistervertrags

Neubestellung eines Hausmeisters

Begründung: In der Wohnungseigentumsanlage besteht seit längerer Zeit erhebliche Unzufriedenheit mit der Ausführung der Hausmeistertätigkeiten. Zudem wurde nun bekannt, dass der Hausmeister regelmäßig die Einnahmen aus Waschmünzen zum Teil veruntreut sowie seine eigene Waschmaschine an den Stromkreis der Eigentümergemeinschaft angeschlossen hat und dieser hiermit rechtswidrig Strom entzieht. Beide Sachverhalte haben strafrechtliche Relevanz und das Verhalten wird von der Eigentümergemeinschaft nicht länger hingenommen. Der Vertrag mit dem Hausmeister soll daher umgehend beendet werden.

Mit freundlichen Grüßen

[Name Eigentümer]

1.1.2 Wer beruft die Versammlung ein?

Einberufung der Eigentümerversammlung, BerechtigteDer Verwalter ist zur Einberufung berechtigt, aber auch verpflichtet. Eigentümerversammlung, Einberufung durch VerwalterFehlt ein Verwalter oder weigert sich ein Verwalter pflichtwidrig eine Versammlung einzuberufen, so kann der Vorsitzende eines bestellten Verwaltungsbeirats, dessen Stellvertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Ausnahmsweise sind auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt (BGH, 10.6.2011, V ZR 222/10).

Gemäß § 24 Abs. 3 WEG kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer durch Beschluss ermächtigt werden, Eigentümerversammlungen einzuberufen. Hierdurch wird die Einberufung in verwalter- und beiratslosen Gemeinschaften erleichtert. Es empfiehlt sich in allen Gemeinschaften, einen entsprechenden (Vorrats-)Beschluss zu fassen, um unkompliziert eine Versammlung einberufen zu können.

DigitaleExtras

MUSTER: Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung

TOP ….. Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung

Beschlussantrag

Im Fall einer pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Einberufung einer Eigentümerversammlung oder für den Fall, dass kein Verwalter bestellt ist, wird der Wohnungseigentümer ……………….. (Name, Adresse, Telefon, E-Mail) ermächtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Das Recht des Wohnungseigentümers steht hinter dem Recht des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und dessen Vertreter zu laden zurück. Dies gilt nicht, wenn sich diese ebenfalls pflichtwidrig weigern, eine Versammlung einzuberufen.

Der Verwalter wird angewiesen, dem Wohnungseigentümer ……… ……….. alle sechs Monate oder auf Anforderung hin eine aktuelle Eigentümerliste (Namen, Adressen) zur Verfügung zu stellen. Diese Liste darf nur zum Zweck der Ladung eingesetzt werden.

Dem Fehlen eines Verwalters kommt es gleich, wenn ein Verwalter nicht nur vorübergehend daran gehindert ist, seine Aufgaben zu erfüllen, wenn die Amtszeit des Verwalters noch vor Einladung zur Versammlung abgelaufen ist oder wenn die Bestellung des Verwalters für ungültig erklärt wurde oder von vornherein nichtig ist.

Wurde bei der Verwaltungsbeiratswahl kein Vorsitzender und auch kein Vertreter bestimmt, so hat die Einberufung durch alle Beiratsmitglieder gemeinsam zu erfolgen (OLG Köln, 29.12.1999, 16 Wx 181/99, ZMR 2000, 566; OLG Zweibrücken, 11.2.1999, 3 W 255/98, NZM 1999, 858). Nach anderer Ansicht reicht auch die Einberufung durch die Mehrheit der VerwaltungsbeiräteVerwaltungsbeirat aus. Befindet sich der Verwaltungsbeiratsvorsitzende über den Umstand im Irrtum, dass ein Verwalter fehlt oder über die Pflichtwidrigkeit der Weigerung des Verwalters, die Versammlung einzuberufen, so ist er nicht berechtigt, die Versammlung einzuberufen. Tut er es dennoch, sind die gefassten Beschlüsse zwar nicht nichtig, jedoch aus diesem Grund anfechtbar. Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die Wohnungseigentümerversammlung nur von hierfür zuständigen Personen einberufen wird und die an sich zuständige Person auch einen Anspruch darauf hat, dass andere ihre Einberufung unterlassen, solange kein Fall pflichtwidriger Weigerung vorliegt (AG Charlottenburg, 25.9.2012, 73 C 1005/12). Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen Teil des Verwaltungsbeirats oder einen ermächtigten Wohnungseigentümer ist unbefugt, wenn im Zeitpunkt der Einladung eine Weigerung des Verwalters im Sinne von § 24 Abs. 3 WEG, die Versammlung einzuberufen, gar nicht vorliegt (LG München I, 28.6.2012, 36 S 17241/11). Nach neuem Recht besteht auch eine Pflicht des jeweiligen ermächtigten Wohnungseigentümers oder des Verwaltungsbeirats, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter nicht vorhanden ist oder er sich pflichtwidrig weigert (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 625 f.).

Existiert nun in einer Gemeinschaft weder ein Verwalter, ein Verwaltungsbeirat oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer oder erfolgt eine Einberufung, die ein einzelner Wohnungseigentümer begehrt, aus sonstigen Gründen nicht, so muss dieser eine BeschlussersetzungsklageBeschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auf ­Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 3 WEG erheben (BT-Drucks. 19/18791, S. 72). Dies wird nur in wirklich dringlichen Fällen zum Erfolg führen, etwa hinsichtlich Verwalterbestellungen, Wirtschaftsplänen, Sonderumlagen etc. Die Klage ist gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erheben. Da für Beschlussfassungen grundsätzlich eine Vorbefassung durch die Eigentümerversammlung – die hier ja gerade nicht ermöglicht wird – erforderlich ist, kann infrage gestellt werden, ob einer solchen Klage das Rechtschutzbedürfnis fehlt. Dies ist nach dem Wortlaut der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 19/18791, S. 72) jedoch abzulehnen. Eine Ausnahme könnte im Fall einer verwalterlosen GemeinschaftVerwalterlose Gemeinschaft existieren. Hier ist jedem Wohnungseigentümer anzuraten, vor der Erhebung der Klage eine allseitige Einberufung durch alle Wohnungseigentümer zu initiieren oder aber zu versuchen, sich im Wege eines Umlaufbeschlusses nach § 23 Abs. 3 WEG zur Einberufung ermächtigen zu lassen.

DigitaleExtras

MUSTER: Einberufung durch den Verwaltungsbeirats­vorsitzenden, dessen Stellvertreter oder eines ermächtigten Wohnungseigentümers bei Fehlen eines Verwalters

[Absender]

An den Verwalter

der Wohnungseigentümergemeinschaft ………………..

[Anschrift]

[Ort, Datum]

Einladung zur Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer­gemeinschaft ………………..

Sehr geehrte/r Frau/Herr ………………..,

das Amtsgericht ……………….. hat den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom ……………….. unter TOP ….. über die Bestellung der Firma ……………….. zur Wohnungseigentumsverwalterin durch ………. für unwirksam erklärt. Das Urteil ist bestandskräftig. Da ein Verwalter fehlt, berufe ich daher als Vorsitzender/Stellvertreter des Verwaltungsbeirats/gemäß Beschluss vom …. ermächtigter Wohnungseigentümer gemäß § 24 Abs. 3 WEG eine Wohnungseigentümerversammlung ein. Die Versammlung findet statt am:

Datum und Zeit: ………………………………….

Ort: ………………………………….

Die Eigentümerversammlung hat folgende Tagesordnung:

TOP 1: Bestimmung des Versammlungsleiters

TOP 2: Bestellung eines Verwalters

TOP 3: Abschluss des Verwaltervertrags

Mit freundlichen Grüßen

……………………………………………………………………..

[Name des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats/dessen Stellvertreters/des ermächtigten Eigentümers]

Rechtsfolgen bei Einladung durch einen Nichtberechtigten

Einberufung der Eigentümerversammlung, durch NichtberechtigteWird eine Eigentümerversammlung von einem Nichtberechtigten einberufen, zum Beispiel dem bereits abberufenen Verwalter oder einem unbefugten einzelnen Eigentümer, und tritt daraufhin eine Eigentümerversammlung zusammen, so sind die dort gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (LG Frankfurt, 15.4.2021, 2-13 S 87/20; BayObLG, 30.6.2004, 2Z BR 113/04, ZMR 2005, 559; Bärmann, Kommentar WEG, 15. Auflage 2023, § 24 Rn. 34). Dieser Einberufungsmangel kann allein dadurch geheilt werden, dass die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft zusammentritt, also mit einer Vollversammlung (BayObLG, 13.9.1990, BReg 2 Z 100/90, NJW-RR 1991, 533; BayObLG, 19.12.1985, BReg 2 Z 103/85, NJW-RR 1986, 814; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 8, Rn. 8). Ein Verwalter, dessen Bestellung gerichtlich angefochten ist, kann wirksam eine Eigentümerversammlung einberufen und leiten, solange der Bestellungsbeschluss nicht für ungültig erklärt wurde (LG Köln, 21.6.2012, 29 S 225/11). Wenn ein Nichtberechtigter (»Verwalter« einer Untergemeinschaft) zur Eigentümerversammlung einlädt, so ist der Ladungsmangel geheilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer anwesend sind und rückwirkend ein Verwalter für die Gesamtwohnungseigentümergemeinschaft bestellt wird (LG Hamburg, 22.2.2017, 318 S 46/15).

1.1.3 Wer muss eingeladen werden?

EinzuladenEinladung zur Eigentümerversammlung sind:

Wohnungseigentümer,

InsolvenzverwalterInsolvenzverwalter,

TestamentsvollstreckerTestamentsvollstrecker,

NachlassverwalterNachlassverwalter,

ZwangsverwalterZwangsverwalter,

gesetzliche Vertreter bei Minderjährigen oder Betreuten,

gesetzlicher oder rechtsgeschäftlich bestellter Vertreter bei Kapital- oder Personengesellschaften,

Mehrhausanlagebei Mehrhausanlagen sämtliche Eigentümer.

Zur Wohnungseigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer einzuladen. Dies gilt, wenn es die Teilungserklärung nicht anders vorsieht, ebenfalls für Teileigentum, sodass auch Gewerbe- und Garageneigentümer einzuladen sind.

Bei minderjährigenMinderjährige Wohnungseigentümer und betreutenBetreute Wohnungseigentümer Wohnungseigentümern muss deren gesetzlicher VertreterGesetzlicher Vertreter eingeladen werden. Im Fall des Versterbens eines Wohnungseigentümers sind dessen Erben zu laden, wenn sie ihre Rechtsnachfolge durch Erbschein ordnungsmäßig nachgewiesen haben. Handelt es sich um eine ErbengemeinschaftErbengemeinschaft und wurde dem Verwalter kein Zustellungsvertreter genannt, sind alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zu laden.

Steht ein Wohnungseigentümer unter Betreuung und gehört die Verwaltung des Wohnungseigentums zum Aufgabenkreis des Betreuers, wird wie folgt differenziert: Ist der Wohnungseigentümer geschäftsunfähig im Sinne von § 104 Nr. 2 BGB, ist nur der Betreuer zu laden. Denn der Betreute kann selbst keine wirksame Willenserklärung mehr abgeben bzw. selbst empfangen und ist auf die Vertretung durch den Betreuer angewiesen. Ist der Wohnungseigentümer hingegen noch geschäftsfähig und ist kein Einwilligungsvorbehalt angeordnet (§ 1903 BGB), sind beide zu laden. Dann besteht im Aufgabenkreis des Betreuers eine Doppelzuständigkeit von Betreutem und Betreuer. Wird nunmehr ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet, steht der Betreute einem beschränkt Geschäftsfähigen gleich. Eine Willenserklärung ihm gegenüber wird nicht wirksam, bevor sie dem Betreuer zugeht. War die Betreuung dem Verwalter nicht bekannt, dürfte die Ladung an den Betreuten wirksam sein.

Steht das Eigentumsrecht mehreren Personen gemeinschaftlich zu, sind diese alle einzeln zu laden.

Beispiel: Bruchteilsgemeinschaft

BruchteilsgemeinschaftEin Ehepaar besitzt ein Wohnungseigentum in Bruchteilsgemeinschaft je zur Hälfte oder drei Kinder zu je einem Drittel. In diesem Fall sind alle beiden bzw. drei Eigentümer einzeln zu laden, sofern dem Verwalter kein bevollmächtigter Zustellungsvertreter genannt wurde.

Bei einer juristischen PersonJuristische Person als Eigentümer ist der gesetzliche Vertreter zu laden. Das ist

bei einer Aktiengesellschaft oder einem Verein der Vorstand,

bei einer GmbH der Geschäftsführer,

bei einer GmbH & Co. KG der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, ist nicht einzuladen, selbst dann nicht, wenn sein Anspruch auf Übereignung durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen und Lasten auf ihn übergegangen sind (BGH, 1.2.1988, V ZB 6/88). Jedoch kann dieser werdende Eigentümer vom Veräußerer mit der Vertretung und Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigt werden. Ein Sonderfall galt schon immer beim ErsterwerbErsterwerb vom teilenden Eigentümer, zum Beispiel von einem Bauträger. Lag zwischen dem Alleineigentümer und dem Erwerber ein gültiger Erwerbsvertrag vor, war eine Auflassungsvormerkung in die angelegten Wohnungsgrundbücher eingetragen und der Übergang von Nutzen und Lasten auf den Erwerber erfolgt und hat er die Wohnung in Besitz genommen, sprach man von einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und der Erwerber war – als sogenannter faktischer EigentümerFaktischer Eigentümer – zur Versammlung einzuladen. Diese in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze (zuletzt BGH, 14.2.2020, V ZR 159/19; LG Frankfurt, 14.1.2021, 2-13 S 18/20) wurden im Zuge der WEG-Reform 2020 gesetzlich geregelt. Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8 WEG, der in Abs. 3 für den Erwerb vom teilenden Eigentümer Folgendes regelt:

»Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.«

Der Ersterwerber ist also dann zur Versammlung zu laden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

Der Erwerber hat gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum (in der Regel durch Kaufvertrag),

dieser Anspruch ist durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert und

ihm wurde der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben.

Dem Eigentümer, dessen Wohnung unter Zwangsverwaltung steht, ist es untersagt, die Verwaltung selbst vorzunehmen. Daher ist es erforderlich, den Zwangsverwalter einzuladen (BayObLG, 5.11.1998, 2 Z BR 131/98).

Wenn über das Vermögen des Eigentümers das InsolvenzverfahrenInsolvenz beantragt oder eröffnet ist oder eine zum Nachlass gehörende Wohnung unter Testamentsvollstreckung oder Nachlassverwaltung fällt, muss der Insolvenzverwalter bzw. Testamentsvollstrecker bzw. Nachlassverwalter eingeladen werden, denn diese Person übt ausschließlich das Stimmrecht für den Wohnungseigentümer aus. Wurde das Wohnungseigentum aus der Insolvenzmasse freigegeben oder bei Eigenverwaltung (§§ 270 ff. InsO) ist allein der Wohnungseigentümer zu laden, denn dieser behält die Verwaltungsbefugnis.

Achtung: Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung

Ist über ein Wohnungseigentum die ZwangsversteigerungZwangsversteigerung angeordnet, muss der jeweilige Eigentümer noch so lange geladen werden, bis durch Zuschlag in der Versteigerung der Eigentumswechsel stattfindet. Die Frage, wer bei einer ZwangsverwaltungZwangsverwaltung zu laden ist, hat die Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Sobald der Beschlussgegenstand jedoch zumindest auch die Verwaltung betrifft, insbesondere mit Kosten verbunden ist, hat für diesen Beschlussgegenstand – obgleich er die Verfügungsbefugnis des Wohnungseigentümers betrifft – der Zwangsverwalter das Stimmrecht. In den überwiegenden Fällen ist daher wohl der Zwangsverwalter die korrekterweise zu ladende Person.

Wird die Versammlung nicht durch den Verwalter einberufen, sondern durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder den hierzu gerichtlich ermächtigten Wohnungseigentümer, so ist der Verwalter dennoch zu laden, denn er hat gemäß § 24 Abs. 5 WEG den Vorsitz in der Versammlung zu führen.

Ansonsten gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der VersammlungGrundsatz der Nichtöffentlichkeit, sodass dritte Personen hierzu keinen Zugang haben. Interne Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft sollen vertraulich behandelt werden (siehe auch Kapitel 1.5). Nicht zu laden sind daher:

NießbrauchsberechtigterNießbrauchsberechtigte (vgl. BGH, 7.3.2002, V ZB 24/01, WuM 2002, 277, NZM 2002, 450; OLG Hamburg, 12.5.2003, 2 Wx 1/01),

Grundschuld- und Hypothekengläubiger, denen kein Stimmrecht zusteht,

Mieter oder Pächter,

Grundstückseigentümer mit Erbbaurechtsbelastung und nachfolgend begründeten Wohnungserbbaurechten (BayObLG, NZM 2001, 141),

Dauerwohnungsberechtigte oder Wohnungsrechtsinhaber im Sinne des § 1093 BGB (OLG Hamburg, 12.5.2003, 2 Wx 1/01, ZMR 2003, 701).

Werden Eigentümer vergessen oder vorsätzlich nicht eingeladen, sind die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse zwar deshalb nicht nichtig, jedoch gerichtlich anfechtbar (BGH, 20.7.2012, V ZR 235/11; BGH, 23.9.1999, V ZB 17/99; OLG Frankfurt/Main, 19.8.2005, 20 W 391/05; BayObLG, 2.4.1992, 2Z BR 4/92; a. A. BayObLG, 8.12.2004, 2Z BR 199/04; OLG Köln, 3.12.2003, 16 Wx 216/03; AG Kassel, 15.2.2018, 800 C 3197/17). Die Anfechtung führt dann zum Erfolg, wenn durch die ordnungsmäßige Einladung und Stimmrechtsausübung des Betroffenen das Zustandekommen des Beschlusses hätte beeinflusst werden können und dessen Beteiligung zu einem anderen Ergebnis hätte führen können.

Die rechtswidrige NichteinladungRechtswidrige Nichteinladung von Wohnungseigentümern führt noch nicht zur Nichtigkeit von Beschlüssen, sondern nur zu deren Anfechtbarkeit. Wird allerdings ein besonders unliebsamer Wohnungseigentümer vorsätzlich nicht eingeladen in der Hoffnung, dass er die Anfechtungsfrist versäumen werde, kann ausnahmsweise und in ganz besonders schwerwiegenden Fällen bereits die Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse vorliegen (BGH, 20.7.2012, V ZR 235/11; OLG Zweibrücken, 21.11.2002, 3 W 179/02; AG Kassel, 15.2.2018, 800 C 3197/17). Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zur Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden (BGH, 5.7.2013, V ZR 241/12).

1.1.4 Form der Einberufung

Bei der Ladung zur Eigentümerversammlung sind bestimmte Formalitäten zu beachten. Zunächst ist immer zu überprüfen, ob die Gemeinschaftsordnung hierzu besondere Vereinbarungen enthält, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen können.

§ 24 Abs. 4 WEG

»Einberufung der Eigentümerversammlung, FormalitätenDie Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.«

Die Ladung bedarf gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 126b BGB der TextformEinladung zur Eigentümerversammlung, Textform. Erforderlich ist, dass die Person des Erklärenden erkennbar ist. Die Einladung muss jedoch nicht eigenhändig unterschrieben sein. Es genügt daher die maschinelle Erstellung der Einladung und die Versendung als Kopie, Fax oder E-Mail, ggf. auch SMS oder WhatsApp. Die elektronische Übermittlung genügt allerdings nur dann, wenn der Empfänger durch Übermittlung seiner Faxnummer, Handynummer, E-Mail-Adresse oder in sonstiger Weise zu erkennen gegeben hat, dass er mit dieser Form der Übermittlung einverstanden ist (siehe hierzu auch Kapitel 7, Stichwort »Textform«).

Hinweis

Das Versenden der Einladung zur Versammlung per E-Mail erfüllt die Textform des § 126b BGB, spart Kosten und erleichtert auch das Übersenden umfangreicher Unterlagen zu den zu beschließenden Angelegenheiten. Die Wohnungseigentümer müssen dem Verwalter aber signalisiert haben, dass sie mit dieser Form der Einladung einverstanden sind, indem sie ihm hierfür ihre E-Mail-Adresse überlassen haben.

Die Ladung muss den Absender erkennen lassen, die Wohnungseigentümergemeinschaft, für welche die Eigentümerversammlung einberufen wird, genau bezeichnen sowie Ort, Datum, Uhrzeit und die Tagesordnung der Eigentümerversammlung beinhalten. Die Einladung muss dem Wohnungseigentümer zugehen (§ 130 Abs. 1 BGB). Dies bedeutet, dass die Einladung derart in den Machtbereich des Empfängers gelangen muss, dass unter normalen Umständen mit der Kenntnisnahme gerechnet werden kann.

Achtung: Zugangsfiktion

Ein Aushang der Einladung in der Wohnungseigentumsanlage reicht nicht aus. Die Vereinbarung einer ZugangsfiktionZugangsfiktion in der Gemeinschaftsordnung – ein Beschluss genügt hierfür nicht –, nach der die Einladung als zugegangen gilt, wenn der Verwalter sie an die ihm zuletzt genannte Adresse versendet, ist zulässig und empfehlenswert. Die Vereinbarung könnte wie folgt lauten: »Die Ladung gilt als zugegangen, wenn der Verwalter sie an die ihm vom Wohnungseigentümer zuletzt genannte Anschrift abgeschickt hat. Ein Eigentümerwechsel ist dem Verwalter vom Erwerber mitzuteilen.«

1.1.5 Frist bei der Einberufung

Einberufung der Eigentümerversammlung, FristDie Einberufungsfrist beträgt gemäß § 24 Abs. 4 WEG drei Wochen. Im Inland sind hierbei Postlaufzeiten bis zu drei Tagen mit einzurechnen. Für die Berechnung der Frist gelten die §§ 186 ff. BGB, die Frist beginnt erst mit dem Zugang des Schreibens beim Wohnungseigentümer.

WEG-Reform 2020

Im Zuge der ReformWEG-Reform 2020 hat sich die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung auf drei Wochen verlängert. Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung – nicht durch Beschluss – kann geregelt werden, dass eine längere Einberufungsfrist einzuhalten ist. Maßgeblich für die Frage, ob die Regelung des § 24 Abs. 4 WEG mit nunmehr drei Wochen oder aber die Regelung der Teilungserklärung gelten soll, ist, ob die Regelung auch bereits zum Zeitpunkt der Verfassung der Teilungserklärung von der gesetzlichen Regelung abwich. Gibt die Teilungserklärung wieder, dass eine Einberufungsfrist von zwei Wochen einzuhalten ist, was dem vormals geltenden Recht (§ 24 Abs. 4 WEG a. F.) entspricht, so gilt nunmehr das neue Recht mit drei Wochen. Sah die Teilungserklärung jedoch schon immer eine längere Ladungsfrist vor, zum Beispiel vier Wochen, so gilt diese weiterhin.

Wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, kann die Dreiwochenfrist verkürzt werden.

Beispiele: Abkürzung der Ladungsfrist

Es kann ein Fall der besonderen Dringlichkeit gegeben sein, wenn Fristabläufe drohen.

Bei einer sich in der Ausführung befindlichen Instandsetzungsmaßnahme treten unvorhersehbare Komplikationen auf, die zu einem erheblichen Kostenmehraufwand führen. Von einer besonderen Dringlichkeit ist zum Beispiel auszugehen, wenn der Grund für die Einberufung der Eigentümerversammlung die statische Begutachtung der Tiefgarage in Bezug auf eine schadhafte Stahlbetonstütze war und nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens die umgehende Sanierung der geprüften Stütze erforderlich war. Soweit der Sachverständige bereits erhebliche Mängel und Schäden an der Konstruktion attestiert hatte, durfte die Hausverwaltung von einer möglichen Gefährdung der Statik der Tiefgarage ausgehen, was eine Abkürzung der Ladungsfrist rechtfertigt (LG Düsseldorf, 14.3.2013, 19 S 88/12).

Wird die Ladungsfrist nicht eingehalten, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Beschlüsse. Eine Beschlussanfechtung kann in diesem Fall mit der Begründung erfolgen, dass die Nichteinhaltung der Frist ursächlich für das Zustandekommen eines bestimmten Beschlusses war. Dies allein führt jedoch noch nicht zum Erfolg der Anfechtung. Es müssen noch weitere Gründe vorliegen, auf deren Verletzung die Ungültigerklärung des Beschlusses gestützt werden kann, da es sich bei der Dreiwochenfrist nur um eine gesetzliche Sollvorschrift handelt, die nicht zwingend eingehalten werden muss. Ein Beschluss wird nicht für ungültig erklärt werden, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch unter Einhaltung der Ladungsfrist getroffen worden wäre (BGH, 7.3.2002, V ZB 24/01, ZMR 2002, 440, 445; BayObLG, 12.5.2004, 2Z BR 050/04, ZMR 2004, 766, 767; OLG Hamburg, 21.6.2006, 2 Wx 33/05, ZMR 2006, 704, 705; LG München I, 6.11.2014, 36 S 25536/13). Nach Ansicht des LG Hamburg (16.11.2016, 318 S 54/16) fehlt die Kausalität des verspäteten Zugangs der Ladung zur Eigentümerversammlung jedenfalls dann, wenn der betroffene Eigentümer sich bisher immer von dem Verwalter hat vertreten lassen und nicht vorträgt, dass er nur wegen des verspäteten Zugangs der Einladung nicht persönlich erscheinen konnte. Es muss vorgetragen werden, mit welchen sachlichen Argumenten der Anfechtende ein anderes Beschlussergebnis hätte erreichen wollen.

Achtung: Einhaltung der Ladungsfrist

Obgleich es sich um eine Sollvorschrift handelt, kann sich der Verwalter bei pflichtwidriger Unterschreitung der Dreiwochenfrist schadenersatzpflichtig machen (Bärmann, Kommentar WEG, 15. Auflage 2023, § 24 Rn. 33). Kann ein Eigentümer aufgrund der Nichteinhaltung der Ladungsfrist nicht an der Versammlung teilnehmen und führt eine Beschlussanfechtung aus diesem Grund zum Erfolg, ist denkbar, dass ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Kosten des Verfahrens sowie die Kosten einer Wiederholungsversammlung, zum Beispiel auch die Saalmiete (AG Bremen, 8.3.2013, 44 C 2032/12), in Regress nimmt. Auf die Einhaltung der Ladungsfrist ist daher unbedingt zu achten!

1.1.6 Inhalt der Einladung

Einladung zur Eigentümerversammlung, InhaltIn der Einladung sind der Ort, der Tag und die Uhrzeit sowie die Tagesordnung mitzuteilen. Für die Gültigkeit von Beschlüssen ist es erforderlich, dass ihr Gegenstand in der Einladung zur Versammlung ausreichend bezeichnet ist. Anderenfalls kann dieser Mangel eine Beschlussanfechtung begründen. Die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus (BGH, 13.1.2012, V ZR 129/11; BGH, 8.5.2015, V ZR 163/14). Die Wohnungseigentümer sollen so vor Überraschungen bewahrt werden und die Möglichkeit haben, sich vorzubereiten. Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Einladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist (OLG München, 14.9.2006, 34 Wx 49/06, NZM 2006, 934). Über diese Punkte darf der Verwalter im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung nach eigenem Ermessen entscheiden. Gab es in vorangegangenen Eigentümerversammlungen schon eine Vorbefassung und hat kein Eigentümerwechsel stattgefunden, darf die Bezeichnung des Beschlussgegenstands ausnahmsweise auch geringfügiger ausfallen (vgl. AG Kassel, 4.12.2014, 800 C 1010/14).

Darüber hinaus können den Wohnungseigentümern in der Einladung Berichte, Informationen, Beschlussantragsvorschläge sowie Angebote für Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen übersendet werden, sofern es der Durchführung der Eigentümerversammlung dienlich ist (AG Brühl, 4.6.2012, 23 C 413/11). Eine ordnungsmäßige Beschlussfassung kann es – unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung (§ 23 Abs. 2 WEG) – im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung Informationen zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand und eine ausreichende Vorbereitung auf die Eigentümerversammlung zu ermöglichen. Das kann etwa bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan oder über eine namhafte Sonderumlage für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen der Fall sein (vgl. BGH, 13.1.2012, V ZR 129/11, NJW-RR 2012, 343 Rn. 12; Schmidt-Räntsch, ZWE 2012, 445, 451).

Wann es erforderlich ist, den Wohnungseigentümern bereits vor der Eigentümerversammlung Unterlagen oder bestimmte Informationen zur Verfügung zu stellen, hängt von dem Beschlussgegenstand und den auszuwertenden Unterlagen bzw. Informationen ab (BGH, 24.1.2020, V ZR 110/19). Ist für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung erforderlich, so ist es von wesentlicher Bedeutung, dass den Wohnungseigentümern entsprechende Unterlagen rechtzeitig vor der Versammlung übersendet und nicht erst in der Versammlung präsentiert werden. Dies wird etwa regelmäßig im Hinblick auf eine Gesamt- und Einzelabrechnung und Wirtschaftspläne angenommen.

Nach Ansicht des LG Frankfurt/Main (20.5.2016, 2-13 S 1/13) ist dies auch der Fall, wenn auf einer Eigentümerversammlung über die Durchführung eines Rechtsmittelverfahrens beschlossen werden soll. Den Beteiligten ist im Beschlussvorschlag rechtzeitig eine umfassende Information über den Ausgang und die Folgen des anzugreifenden Verfahrens zu übermitteln. Eine erstmalige Präsentation des Urteils in der Eigentümerversammlung reicht dagegen nicht aus, selbst wenn diese ausführlich ausfällt und hierbei Gelegenheit zur Einsichtnahme in die Gerichtsakte besteht. Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen (BGH, 24.1.2020, V ZR 110/19). Der BGH hat aber auch betont, dass der Umfang der bereitzustellenden Unterlagen und der Zeitraum letztlich vom Einzelfall abhängt. Nicht immer müssen sich der Zeitraum der Einberufungsfrist und die Übersendung der Unterlagen decken. Für nicht allzu umfangreiche Jahresabrechnungen wurde insoweit bisher eine Prüfungsfrist von acht Tagen für angemessen gehalten (LG Frankfurt/Main, 5.3.2020, 2/13 S 65/19).

Hinweis

Weniger ist mehr, diese Maxime gilt hier nicht! Der Einladung zur Eigentümerversammlung sollten möglichst umfangreiche Informationen im Hinblick auf die zu fassenden Beschlüsse beigefügt werden, damit die Eigentümer eine sachgerechte Entscheidung treffen können und sich Anfechtungsklagen vermeiden lassen. Aus den verschiedenen Angeboten ist ein Angebotsspiegel zu erstellen. Je umfangreicher bzw. »teurer« die Maßnahme, desto mehr Informationen müssen zur Verfügung gestellt werden. Dies kann auch auf einer elektronischen Plattform erfolgen, sofern alle Wohnungseigentümer hierzu Zugang haben. Bei älteren Miteigentümern dürfte dies jedoch unter Umständen problematischer sein.

1.1.6.1 Versammlungsort

VersammlungsortDie Wahl des Versammlungsorts darf die Teilnahme an der Versammlung nicht erschweren. Er muss für die Teilnehmer erreichbar sein (BGH, 7.3.2002, V ZB 24/01, NZM 2002, 450; OLG Köln, 13.9.2004, 16 Wx 168/04). Bei der Auswahl ist auf die Verkehrsüblichkeit sowie die Zumutbarkeit, den Ort zu erreichen, abzustellen. Daher sollte die Versammlung am Ort der Wohnanlage oder in der näheren Umgebung stattfinden. Auswärtige Wohnungseigentümer müssen eine Anreise von vornherein in Kauf nehmen, nicht aber die Wohnungseigentümer, die in der Anlage wohnen oder zumindest in der Gemeinde, in der die Anlage liegt (OLG Köln, 6.1.2006, 16 Wx 188/05, NZM 2006, 227). Ist ein Wohnungseigentümer oder sein Vertreter auf einen Rollstuhl angewiesen oder sonst in seiner Mobilität eingeschränkt, muss der Zugang ferner barrierefrei im Sinne von § 554a BGB sein. In der Bestimmung der Versammlungsstätte im dritten Stock eines Bürogebäudes ohne Fahrstuhl kann deshalb ein Verstoß liegen, wenn für einen bekanntermaßen gehbehinderten Wohnungseigentümer das Aufsuchen unzumutbar erscheint (LG Bonn, 3.11.2003, 8 T 113/03).

Für die Eigentümerversammlung gilt der Grundsatz der NichtöffentlichkeitGrundsatz der Nichtöffentlichkeit, sodass nur berechtigte Personen an ihr teilnehmen dürfen. Die Versammlung muss unter Ausschluss Dritter abgehalten werden können. Die Wohnungseigentümer haben ein schutzwürdiges Interesse daran, dass fremder Einfluss von der Versammlung ferngehalten wird und interne Angelegenheiten nicht in die Öffentlichkeit getragen werden (BGH, 29.1.1993, V ZB 24/92, NJW 1993, 1329; BayObLG, 16.5.2002, 2Z BR 32/02, ZMR 2002, 844; OLG Frankfurt/Main, 7.4.1995, 20 W 16/95, ZMR 1995, 326). Versammlungsstätten, die aufgrund akustischer Beeinträchtigungen einen ungestörten Versammlungsablauf erschweren, sind ebenfalls nicht geeignet (KG Berlin, 30.4.1997, 24 W 5809/96, NJW-RR 1997, 1171).

Achtung: Geeigneter Raum

Achten Sie als Verwalter oder als bei der Wahl des Versammlungsorts mitwirkender Eigentümer darauf, dass es sich um einen Raum handelt, der geschlossen werden kann – wie in Gaststätten beispielsweise ein abgetrennter Nebenraum. Ein Biergarten oder die Terrasse einer Gaststätte eignet sich mangels Vertraulichkeit nicht.

Wählt der Verwalter einen ungeeigneten Versammlungsort und wird hierdurch die Teilnahme für Wohnungseigentümer erheblich erschwert oder gar unmöglich gemacht, kann dies die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse begründen.

Kommt ein Beschluss unter Nichteinhaltung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit zustande, ist er für ungültig zu erklären, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich dieser Verstoß auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (OLG Hamm, 27.9.2006; 15 W 98/60, ZMR 2007, 133 m. w. N.).

Beispiele: Rechtsprechung

Anfechtbarkeit von Beschlüssen, wenn die Versammlung in einem nicht abgetrennten Raum einer Gaststätte stattgefunden hat (OLG Hamm, 13.10.1989, 15 W 314/89, MDR 1990, 343).

Die Durchführung einer Versammlung in der Waschküche ist zumutbar, wenn diese ausreichend Platz zur Durchführung der Eigentümerversammlung bietet und lediglich über zwei Tagesordnungspunkte zu beschließen ist, wobei für beide keine längere Besprechungszeit zu erwarten ist (LG Dortmund, 23.11.2018, 17 S 83/18; OLG Düsseldorf, 1.3.1993, 3 Wx 512/92, WuM 1993, 305).

Die Wahl eines Versammlungsorts, der 20 Kilometer von der Liegenschaft entfernt liegt und für eine Anreise mit öffentlichen Verkehrsmitteln eine Fahrt von 45 Minuten und einen zusätzlichen Fußweg von 21 Minuten erfordert, ist ermessensfehlerhaft (LG Frankfurt, 15.9.2022, 2-13 S 38/21).

Ist dem Verwalter bekannt, dass ein Eigentümer aus persönlichen Gründen, zum Beispiel wegen körperlicher Behinderung, den Versammlungsort nicht aufsuchen kann, da kein behindertengerechter Zugang vorhanden ist, kann dies einer vorsätzlichen Nichtladung gleichkommen (LG Bonn, 3.11.2003, 8 T 113/03, ZMR 2004, 218; OLG Köln, 3.12.2003, 16 Wx 216/03, ZMR 2004, 299).

Unzulässigkeit einer Versammlung im Wohnwagen des Verwalters, wenn zu diesem gespannte zwischenmenschliche Beziehungen bestehen (OLG Hamm, 12.12.2000, 15 W 109/00, ZMR 2001, 383).

Unzulässigkeit einer Versammlung im dritten Stock eines Gebäudes ohne Fahrstuhl, wenn dem Verwalter bekannt ist, dass ein Wohnungseigentümer gehbehindert ist (LG Bonn, 3.11.2003, 8 T 113/03, ZMR 2004, 218).

Bei einem systematischen Unterlaufen der Regelung über die Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung sind die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die Kausalität des Verfahrensfehlers ankommt (AG Halle, 15.3.2011, 120 C 4333/10; hier bei Einladung mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften, die alle vom gleichen Verwalter verwaltet werden, jedoch nur Berührungspunkte an einer Tiefgarage haben).

Die Nichtgewährleistung der Nichtöffentlichkeit bei Versammlung in einem offenen Gastraum stellt einen Beschlussanfechtungsgrund dar (OLG Frankfurt/Main, 7.4.1995, 20 W 19/95, NJW 1995, 3395).

Formelle Mängel bei der Beschlussfassung (Versammlung zunächst im frei zugänglichen Gaststättenraum, später im Vorgarten) führen nicht zur Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen, wenn festzustellen ist, dass die Mängel sich nicht auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben (KG Berlin, 30.4.1997, 24 W 5809/96, ZMR 1997, 487).

Wählt der Verwalter einen für den einzelnen Eigentümer unzumutbaren Versammlungsort, lässt sich der Betroffene auf der Versammlung anwaltlich vertreten und rügt den Ladungsmangel nicht, so ist das Berufen hierauf erst in der Anfechtungsklage rechtsmissbräuchlich. Bei einem solchen formalen Mangel muss der Anfechtende darlegen/erklären, was er an anderem Ort über den Vortrag seines Anwalts hinaus vorgebracht hätte, um die Miteigentümer umzustimmen. Bei nur formalen Mängeln genügt es nicht, dass der Anfechtende die Interessen der Gemeinschaft an ordnungsmäßigen Beschlüssen verfolgt (AG Schöneberg, 14.3.2019, 771 C 91/18).