Formulación de evaluación de proyectos E-Book

Adolfo Blanco

• Herausgeber: Editorial Autores de Argentina
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Spanisch

Seitenzahl: 268

Veröffentlichungsjahr: 2018

Beschreibung

El libro del profesor Adolfo Blanco es un trabajo de razonamiento riguroso, de exposición sistemática y de notable profundidad conceptual. Aborda con acierto un tema de singular importancia para los países en vías de desarrollo, como lo es el de la formulación y evaluación de proyectos de inversión, estableciendo criterios de optimización que permitan determinar la rentabilidad financiera, económica y social de estos proyectos. Por otra parte, el trabajo tiene particular importancia desde el punto de vista académico, pues reúne las condiciones para convertirse en un texto-guía para los estudiantes que cursen esta asignatura. Extracto del Veredicto de ascenso a Profesor Titular de la Universidad Metropolitana dictado por los miembros del Jurado Evaluador cuyo presidente fue el Doctor Freddy Arreaza Leañez, quien se desempeñó como Vicerrector Administrativo, Secretario y Decano de FACES de la Universidad Metropolitana, y Vicerrector Administrativo de la Universidad Simón Bolívar. El libro del profesor Adolfo Blanco es uno de los mejores compendios que he revisado en la extensa bibliografía académica sobre formulación y evaluación de proyectos de inversión. Las razones que fundamentan esa afirmación residen en el rigor académico de su contendido, en la conceptualización del análisis económico, en su claridad pedagógica, y en la versatilidad y flexibilidad de sus aplicaciones prácticas. Otro mérito de este libro es su claridad pedagógica, por la lectura fluida que refleja un dominio poco común del castellano académico. Los ejemplos del libro son muy claros y muestran un amplio campo para flexibilizar sus variables por los profesores que los utilicen como material de enseñanza.

Leseprobe

Adolfo BlancoR. es economista, graduado en la Universidad Católica Andrés Bello, en Caracas. Posee título de postgrado como Magister en Ciencias Económicas. Se desempeña en el campo profesional como Asesor y Consultor de empresas y como Formulador y Evaluador de Proyectos, habiendo acumulado una experiencia de cuarenta años en el libre ejercicio de la profesión y de veinticinco años en el campo docente.

En la actualidad es profesor Asociado de la Universidad Católica Andrés Bello, y dicta la cátedra de Evaluación de Proyectos en el Postgrado de Gerencia de Proyectos, y en el Diplomado de Gerencia de Proyectos. Pertenece al staff de profesores del Centro Internacional de Actualización Profesional (CIAP). Adicionalmente, en los quince últimos años viene dictando el Curso de Evaluación de Proyectos en la educación virtual, vía Internet, a través de la plataforma de la UCAB.

Fue profesor de la Escuela de Economía donde impartió las cátedras de Teoría Económica I y II y un seminario de Riesgos y Seguros, y las cátedras de Evaluación de Proyectos, Microeconomía I y II y Ética Profesional en la Escuela de Administración y Contaduría. Además, fue profesor de las cátedras de Microeconomía y Macroeconomía en los Postgrados de Economía Empresarial, Administración de Empresas e Instituciones Financieras.

Fue profesor Visitante en la Universidad Pontificia de Lima (Perú) y en la Universidad Privada de Cochabamba (Bolivia) enviado por la Universidad Politécnica de Madrid para dictar Evaluación de Proyectos en la Maestría de Dirección de Empresas Inmobiliarias y de Construcción (MDI), asignatura que también tuvo a su cargo en el Postgrado del CIAP de la Universidad Católica Andrés Bello, en Caracas. Actualmente es profesor visitante en la Quality Leadership University QLU en Ciudad de Panamá dictando la materia de Evaluación de Proyectos en la Maestría de Administración de la Construcción.

En la Universidad Metropolitana fue profesor Titular y dictó las cátedras de Evaluación de Proyectos, Microeconomía y Macroeconomía en las Escuelas de Ciencias Administrativas, de Economía Empresarial y de Estudios Liberales. Entre 1996 y 1999 fue coordinador del Área de Economía de la Escuela de Ciencias Administrativas.

En la Universidad Central de Venezuela se desempeñó como profesor Agregado en las cátedras de Análisis Macroeconómico I y II en la Escuela de Economía, y de Finanzas Corporativas y Evaluación de Proyectos en el Postgrado de Ciencias Administrativas. Dictó también la cátedra de Evaluación de Proyectos en el Curso de Estado Mayor de la Escuela Superior de Guerra Naval, adscrita a la Maestría en Gerencia Naval de la Universidad Central de Venezuela, y en el Centro Internacional de Educación y Desarrollo (CIED), universidad corporativa adscrita a Petróleos de Venezuela S.A.(PDVSA).

En la Universidad Nacional Experimental Politécnica fue profesor agregado y dictó las cátedras de Análisis Económico de Decisiones y Economía Empresarial en la Maestría de Ingeniería Industrial.

También ha dictado cursos de Evaluación de Proyectos y Ética Empresarial en diversas instituciones y empresas públicas y privadas, como la Corporación Venezolana de Guayana (CVG), Electrificación del Caroní C.A. (EDELCA), Bauxilum C.A., La Electricidad de Caracas (Grupo AES), Comisión Nacional de Telecomunicaciones (CONATEL), Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CANTV), Banco de Desarrollo Económico y Social (BANDES), Ministerio de Energía y Minas (MEM), Instituto Nacional de Investigación Agrícola (INIA), Gobernación del Estado Miranda, C.A. Cervecera Regional, y en la Siderúrgica del Orinoco (SIDOR).

Es autor del libro titulado Formulación y Evaluación de Proyectos (Editorial Tecni-ciencia Libros C.A. Caracas, Undécima Edición, Abril 2017).

Adolfo Blanco R.

Economista

2da. Edición

FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN

DE PROYECTOS

PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Caracas, marzo 2018

© Adolfo Blanco R., 2011

Venezuela

1ra. Edición: agosto 2017

2da. Edición: marzo 2018

Para información y comentarios:

[email protected]

www.evaluaciondeproyectos.net

ISBN: 978-980-12-5012-8

Depósito legal: lf25220116201904

Diseño de portada y gráficos: Michela Baldi

Composición y montaje: Michela Baldi

Caracas (Venezuela)

Prohibida la reproducción total o parcial de este libro, ni su tratamiento informático, ni la transmisión de ninguna forma o por cualquier medio, ya sea electrónico, mecánico, por fotocopia, por registro u otros métodos, sin el permiso previo y por escrito de los titulares del Copyright.

Índice de contenido

PRÓLOGO

PRESENTACIÓN DE LA EDICIÓN VIRTUAL

AGRADECIMIENTOS

CAPÍTULO I.

1. Partes integrantes de un proyecto de inversión

1.1 Cronograma de la proyección

1.2 Flujograma general

1.2.1 Estudio de Mercado

1.2.2 Estudio Técnico

1.2.3 Estudio Económico-financiero

1.3 Flujograma del estudio económico-financiero

1.3.1 Costos de inversión de la Fase 1

1.3.2 Costos e Ingresos de operación de la Fase 2

1.4 Estructura del archivo a utilizarse en la formulación

CAPÍTULO II:

CONCEPTOS ECONÓMICOS

1. PIB, Inflación y proyección a precios constantes

1.1 Producto Interno Bruto

1.2 Precios nominales o corrientes y precios reales o constantes

1.3 La inflación

1.3.1 Inflación anual e inflación acumulada

1.3.2 Proyección a precios constantes y a precios corrientes

1.4 La inflación en el sector de la construcción

2. El Precio del producto

2.1 Formación del precio de venta

2.2 Fases de la formación del precio de venta

2.3 Peculiaridades del precio de venta

2.4 Modalidades del precio de venta

3. El Ritmo de ventas

3.1 Estrategia Tradicional:

3.2 Estrategia Acelerada:

3.3 Estrategia Conservadora:

3.4 El precio inmobiliario en la evaluación de proyectos

CONCEPTOS FINANCIEROS

4. La Rentabilidad financiera

4.1 El valor del dinero en el tiempo

4.2 Variables de la matemática financiera

4.3 Tipos de operaciones financieras

4.4 Líneas de tiempo

4.5 Los factores financieros

4.5.1 Factores de valor futuro

4.5.2 Factores de valor presente

4.6 Variables financieras de la evaluación de proyectos

4.6.1 El Valor Presente Descontado (VPD)

4.6.2 La Tasa de Costo de Capital (TCC)

400 MM

600 MM

1.000 MM

4.6.3 La Inversión (I)

4.6.4 El Valor Presente Neto (VPN)

4.6.5 La Tasa Interna de Retorno (TIR)

4.6.6 El período de recuperación descontado (PRD)

4.7 La rentabilidad financiera

4.8 El nivel satisfactorio de la rentabilidad financiera

4.9 La liquidación de una acreencia

4.9.1 La forma de pago de una acreencia

4.9.2 Modificación de las variables financieras

4.10 El costo financiero en el sector de la construcción

4.10.1 Crédito entregado al constructor durante la construcción y protocolización de la venta del inmueble

4.10.2 Crédito entregado al comprador del inmueble al protocolizar la venta

CONCEPTOS CONTABLES

5. El Capital de trabajo

5.1 El capital de trabajo en el Sector industrial

5.2 El capital de trabajo en el Sector de la construcción

5.2.1 La necesidad de créditos puente

5.2.2 Recuperación de la partida de Capital de trabajo

5.2.3 El beneficio aportado por la presencia de la partida

5.3 Naturaleza del capital de trabajo

6. Depreciación y amortización

6.1 El costo de inversión y su recuperación

6.2 La depreciación y la amortización en el sector de la construcción

6.2.1 La depreciación de un Activo fijo

6.2.2 La amortización

7. Razones de Rentabilidad estática

7.1 Rentabilidad del Negocio (RNE)

7.2 Resultado Operativo Bruto (ROB)

7.3 Rentabilidad del Promotor (RPR)

7.4 Costo de producción sobre ventas (CPV)

7.5 Utilidad neta sobre ventas (UNV)

CAPÍTULO III.

1. Fuentes de obtención de la data

2. Técnica Básica de Formulación

2.1 El manejo de los parámetros y de la formulación

2.2 El diseño de los cuadros

3. Investigación cualitativa y cuantitativa

3.1 La investigación Cuantitativa

3.2 La investigación Cualitativa

3.3 La investigación de mercado en el Sector de la Construcción

4. El Estudio de mercado

4.1 Descripción del producto, características y usos

4.2 Demanda del producto

4.3 Oferta del producto

4.4 Mercado potencial

4.5 Formación del precio

4.6 Marketing del producto

5. El Estudio Técnico

5.1 Cronograma de la proyección

5.2 Localización del proyecto

CUADRO 1 - CAPACIDAD INSTALADA

CUADRO 2A - ACTIVOS DE UBICACIÓN

CUADRO 2B - OTROS ACTIVOS

CUADRO 2C - FLUJO DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN

6. El Estudio económico financiero

6.1. Evaluación Económico-Financiera

CUADRO 4

CUADRO 5

CUADRO 6

CUADRO 7

CUADRO 8

CUADRO 9

CUADRO 10

CUADRO 11

6.2 Evaluación de resultados

CUADRO 12

CUADRO 13

CUADRO 14

CAPÍTULO IV.

1. La variación de los parámetros

2. Parámetros estructurales y parámetros coyunturales

3. Desarrollo de la técnica de análisis

3.1 El carácter integral del análisis

3.2 Tipos de escenarios

3.2.1 Recuperación de la inversión a valor real

3.2.2 Recuperación de la inversión a valor nominal

3.3 Parámetros usuales en el sector de la construcción

3.3.1 El incremento del costo de construcción

3.3.2 La variación de la tasa de cambio

3.3.3 La variación de la tasa activa de interés

3.3.4 El descenso del precio de venta

3.3.5 La desaceleración del ritmo de venta

3.4 La variación simultánea de los parámetros

4. Análisis de las variaciones de los parámetros

CUADRO 15A: Resultados obtenidos

4.1 Recuperación de la inversión a valor real: TIR=TCC>0% y VPN=0

4.1.1 Con variación individual de los parámetros

4.1.2 Con variación simultánea de los parámetros

4.1.3 Comentarios sobre los resultados

4.2 Recuperación de la inversión a valor nominal: TIR=0% y VPN<0

CUADRO 15B: Estructura de cálculos

4.3 Estructuras de cálculo de los valores mostrados

CAPÍTULO V

Introducción

1. Aspectos generales de formulación

2. Aspectos específicos de formulación

2.1 Resumen de variables – Cuadro 14

2.2 Análisis de sensibilidad - Cuadro 15B - Estructura de cálculos

2.3 Análisis de sensibilidad – Cuadro 15A – Resultados obtenidos

3. Los proyectos de vivienda de interés social

PRESENTACIÓN DE LA EDICIÓN VIRTUAL

Las empresas productoras de software no han podido crear –ni nunca podrán hacerlo- un software que sea aplicable a la Técnica de Formulación y Evaluación de Proyectos debido a que no existen rutinas operativas que pudieran integrarlo. Ello se debe a que cada proyecto es diferente del resto pues tiene características propias que no se encuentran en los demás por muy parecidos que aparenten ser.

Para resolver esta situación, el presente libro presenta una Técnica de Formulación y Evaluación de Proyectos dirigida al Sector de la Construcción que, sin pretender ser un software, logra conjugar entre sí las características propias de cada proyecto antes mencionadas y ser aplicable a todos ellos con ligeros ajustes entre unos y otros lo que facilita y agiliza su ejecución.

La Técnica mencionada trata de convertir sus contenidos en una herramienta práctica de trabajo que permita al lector visualizar integralmente las partes integrantes de un proyecto de inversión dirigido a la construcción inmobiliaria, y desentrañar un tanto las complejidades que adornan a este sector donde las actividades de construcción, venta y cobranza se solapan lo que entorpece la coherencia que debiera existir entre ellas.

El Capítulo I contiene los planteamientos iniciales de la Evaluación de Proyectos como son el Cronograma de la Proyección, el Flujograma General y los tres grandes Estudios que lo conforman: Mercado, Técnico y Económico-financiero, así como las interrelaciones existentes entre sus partes componentes.

El Capítulo II contiene los Conceptos Económicos, Financieros y Contables aplicables a este tipo de proyectos. Su contenido comienza con los Conceptos Económicos explicando la relación que guarda este sector con el producto interno bruto de la economía, y el papel que juega la inflación en los proyectos del Sector. A continuación se incorporan los Conceptos Financieros y las variables utilizadas para el cálculo de la Rentabilidad Financiera del proyecto, así como los Conceptos Contables referidos al capital de trabajo, la depreciación y amortización, y las razones de rentabilidad estática. Cerrando el capítulo se disecan todas las partes componentes de la formación del Precio de venta y de las particularidades que gobiernan las Estrategiasde mercado del Sector.

El Capítulo III analiza en detalle un Caso Piloto con la intención de que el lector capte en forma integral la instrumentación de la técnica y pueda hacerla extensiva a otros proyectos de construcción recurriendo para ello a los conceptos aprendidos en los dos capítulos previos y a su aplicación en la formulación y evaluación de proyectos inmobiliarios. Precediendo al Caso Piloto, se explica la Técnica de Formulación utilizada que va a permitir aplicar formalmente dichos conceptos y presentar, en forma coherente, las estructuras de los tres Estudios mencionados.

El Capítulo IV contiene la Técnica del Análisis de Sensibilidad y se someten a ella los resultados obtenidos en la evaluación del Caso Piloto aplicando desviaciones sobre los valores de los parámetros más riesgosos para poder detectar los intervalos de variación que permiten mantener la factibilidad del proyecto y, al mismo tiempo, ubicarlo más cercano a la realidad.

Por último, en el Capítulo V, se analiza en forma integral la Formulación del Caso Piloto persiguiendo que el lector pueda llevarla a cabo personalmente y, de esta forma, llegar al dominio de la técnica aprendida.

Por estar el Sector de la Construcción Inmobiliaria muy identificado con el desarrollo de Viviendas de Interés Social -y por abarcar ese tipo de vivienda casi un 80% de la demanda de viviendas en Latinoamérica y, en general, en los países del tercer mundo-, se incorpora las conclusiones de un Taller de Trabajo donde se intercambiaron experiencias y opiniones entre diversos profesionales relacionados con el Sector de la Construcción, tratando de definir los lineamientos y pautas necesarias a seguir para la búsqueda de soluciones expeditas y viables al problema de la vivienda en Latinoamérica, especialmente en el área de la vivienda de interés social.

Confiamos en que el contenido de este libro satisfaga una parte sustancial de los requerimientos que rigen la construcción inmobiliaria y que contribuya a facilitar y agilizar la toma de decisiones de inversión de tan importante sector económico.

PRÓLOGO

En mi carácter de Coordinador Académico de la Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM), que se dicta en el Centro Internacional de Actualización Profesional (CIAP) de la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB), tuve la oportunidad de conocer y apreciar desde hace varios años al profesor Adolfo Blanco.

Una vez incorporado el profesor al equipo de docentes del MDI, donde dicta la Cátedra de Formulación y Evaluación de Proyectos, su experiencia y sensibilidad docente le permitió detectar la necesidad de adaptar su guía metodológica de carácter general al Sector de la construcción. Es por eso que en Venezuela, y probablemente en otros países, este libro viene a llenar un vacío en la formación académica de los estudiantes relacionados con la construcción, y en la de todos aquellos profesionales que laboran en este sector económico, ya que incorpora al proceso de formulación y evaluación de proyectos aquellas variables que tienen especial incidencia en la construcción inmobiliaria, lo que diferencia este trabajo de lo tratado en su libro anterior.

Como director de una empresa promotora de proyectos inmobiliarios que está experimentando una acelerada expansión hacia otros países de la región, he podido constatar las ventajas competitivas y la minimización de los riesgos que se obtienen al utilizar herramientas claras y metodológicas en la formulación y evaluación de proyectos, como las incorporadas en este nuevo libro, lo que supone una ayuda práctica y eficiente para el crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario. Por su parte, la utilización de diversos ejemplos permite a los empresarios, instituciones financieras, inversionistas, analistas de riesgo y profesionales del área en general, analizar alternativas para la toma de decisiones que coadyuven a mejorar su desempeño y sus rendimientos con un menor nivel de riesgo. 

El profesor Adolfo Blanco ha sabido ver y entender la necesaria anticipación a los cambios, única constante del mundo actual, con comprensión, capacidad de análisis y de interpretación de las cosas que suceden. Este trabajo, así como su presencia en el grupo de personas que laboramos en el MDI, nos llena de orgullo y nos sirve de ejemplo a seguir; nos impulsa a imitar su espíritu y calidad docente, su disposición al servicio, su deseo de mejoramiento continuo, con principios y convicciones fuertes, es decir, con esa integridad necesaria que ayuda a fortalecer el desarrollo de los pueblos.

Es por eso que este libro dirigido al Sector de la construcción, refleja preparación en el área, madurez y amplitud, consistencia y entrega a la labor que realiza en la Maestría del MDI en la UCAB-UPM. Con esta obra, tenemos la oportunidad de aprovechar el camino por él andado en el que se han acumulado un sin número de experiencias.

Desarrollar este prólogo me permitió conocer más ampliamente al autor y profundizar un poco en su aspecto humano al recabar información de compañeros de trabajo, alumnos, familiares y amigos. El conocimiento, la responsabilidad y el minucioso manejo conceptual son características comunes referidas por compañeros de trabajo y ex jefes. Los comentarios de sus alumnos lo califican como “docente de vocación”, “humilde facilitador, interesado en transmitir eficientemente sus conocimientos”, y “dispuesto a aprender y corregirse siempre que sea necesario”. De parte de sus amigos, en los cuales me incluyo, comparto algunas de las particularidades que utilizan para definirle: sincero, valiente y frontal, capaz, seguro de sí mismo, de fuertes convicciones y sólidos valores.

Así mismo, ha sido un luchador social, preocupado desde muy joven para ayudar a las personas menos favorecidas, a las que les ha dedicado, y les dedica, muchas horas de su tiempo y de su concentración creadora.

Es por todo lo mencionado que, además de tener el privilegio de contar con una persona tan valiosa desde el punto de vista humano y profesional, me siento honrado por haberme solicitado escribir el Prólogo de este magnífico trabajo. Mi aceptación supone un gran compromiso de toda índole.

Para él, muchas, muchas gracias, con la esperanza de continuar siendo merecedores de su amistad y orientación en el área.

Licenciado Alfredo José Monagas Alvarez de Lugo

Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI)

Universidad Católica Andrés Bello (UCAB)

Universidad Politécnica de Madrid (UPM)

AGRADECIMIENTOS

Una vez finalizada la edición de este libro me es muy grato y obligante reconocer la colaboración de las personas que, en una u otra forma, estuvieron a mi lado a lo largo de su ejecución, e hicieron posible el cumplimiento de mi objetivo. Hacia todas ellas vaya mi profundo agradecimiento y, muy especialmente, hacia las personas que menciono a continuación.

La profesora Lizbeth Sánchez Meneses que, como directora del Centro Internacional de Actualización Profesional (CIAP) de la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB), en Caracas, solicitó y contrató mis servicios docentes incorporándome a la Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI), impartida en forma conjunta con el Departamento de Construcción y Tecnología Arquitectónicas de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM), lo que me permitió conocer a fondo las peculiaridades del Sector de la construcción.

Los profesores Javier de Cárdenas y Chavarri, y Jaime Rubio Landart, Directores General y Ejecutivo, respectivamente, de la Maestría en la Universidad Politécnica de Madrid, por tener la gentileza de incorporarme, junto a ellos, como miembro del jurado de trabajos de grado, lo que me permitió conocer las diversas facetas y técnicas que conforman el desarrollo inmobiliario. Este agradecimiento es extensivo al profesor Felipe Menal, perteneciente al staff de profesores de la Universidad Politécnica de Madrid, quien me autorizó a asistir como alumno a sus clases donde pude captar las implicaciones envueltas en la formación del precio en el sector inmobiliario.

El Grupo Imalca, liderado por el licenciado Alfredo José Monagas, por el estímulo dado a mi labor profesional al haberme incorporado como profesor del Diplomado en Dirección Integral de Proyectos de Construcción que dicta en forma conjunta la University of Louisville (QLU), en su sede de Ciudad de Panamá, con la Universidad Politécnica de Madrid (UPM), así como asesor de proyectos en sus oficinas de la ciudad de Bogotá. Ambas actividades me permitieron ir ajustando el contenido de los primeros borradores del libro, labor donde estuve asistido por la muy valiosa experiencia de campo del ingeniero civil Germán Torrealba, directivo del Grupo

El ingeniero civil José Rafael González Martínez, egresado de la Universidad de Carabobo, quien se dedicó a la ardua tarea de revisar detalladamente el borrador final haciéndole ajustes y sugerencias de tipo técnico y sintáctico, los cuales generaron un valor añadido muy valioso al manuscrito. Cualquier error que pudiera haber quedado sin detectar o corregir, o cualquier concepto que no reflejara fielmente lo aquí tratado, es de mi absoluta responsabilidad.

Los alumnos de las diversas cohortes de la Maestría por los aportes que ampliaron mi conocimiento del sector con sus intervenciones, preguntas y comentarios en clase, y, especialmente, al grupo de alumnos a quienes asesoré en sus trabajos de grado lo que nos permitió a las partes enriquecer la técnica de formulación y evaluación expuesta en el libro: Javier Caldera, Gabriela Rojas, Idania Mejías, Ricardo Castillo, Alexis Buttó, Elías Moukhallaleh, y Scarleth Rondón.

CAPÍTULO I.

LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

El objetivo primario de la Evaluaciónde un Proyecto de Inversión proveniente de cualquier sector de una economía –incluido el Sector de la Construcción- es determinar la factibilidad contable, económica y financiera del Flujo de Fondos del proyecto. Para lograrlo, es necesario recurrir a tres grandes Estudios los cuales abarcan todas las variables de Mercado, Técnicas y Económico-financieras que integran un proyecto de inversión. A su vez, dichos Estudios requieren de una Técnica de Formulación y Evaluación que permita llegar con confiabilidad al objetivo antes mencionado del Flujo de Fondos, razón de ser de este libro.

Con dicha Técnica se va a validar certeramente la idoneidad del origen y aplicación de los ingresos y de los egresos líquidos que integran dicho Fondo, así como se va a verificar si los primeros son suficientes para compensar satisfactoriamente los segundos, lo que se va a poder comprobar con la aplicación de las herramientas financieras pertinentes.

1. Partes integrantes de un proyecto de inversión

Los tres grandes estudios que integran la formulación y evaluación de proyectos son el Estudio de Mercado, el Estudio Técnico, y el Estudio Económico-Financiero.

Para una mejor comprensión inicial de sus contenidos se presenta en primer lugar el Cronograma de la proyección que se va a llevar a cabo en cada caso; a continuación, el Flujograma general, donde se enumeran las partes componentes de cada uno de los tres estudios que integran la evaluación; y, por último, el Flujograma del estudio económico financiero.

1.1 Cronograma de la proyección

La Técnica de Evaluación de Proyectos es, por lo general, la misma para todo tipo de proyectos pero la dirigida al Sector de la Construcción presenta una complejidad propia que la distingue de la utilizada en el Sector Industrial lo que exige la adaptación de la técnica de este último sector a la técnica del primero. Para resaltar dichas diferencias comparamos ambas a continuación.

Cronograma de la proyección en el Sector Industrial

En el Sector Industrial, en la Fase 1 se ejecutan todos los Costos de Inversión de una sola vez para hacer frente a la construcción e instalación del proyecto. Durante esta fase no se generan Ingresos ni Costos de Operación pues el proyecto todavía no ha empezado a producir el bien o el servicio.

En la Fase 2, una vez puesto en marcha el proyecto, se inicia la producción del bien o servicio a lo largo de la cual se generan Ingresos y Costos de Operación, como puede apreciarse en el siguiente Cronograma.

Las labores de Producción, Venta y Cobranza del bien o servicio producido se ejecutan siempre una a continuación de la otra siguiendo el orden mencionado. En este sector, una vez alcanzada la Capacidad Instalada, el proyecto continúa produciendo el bien o servicio.

Cronograma de la proyección en el Sector de la Construcción

En el Sector de la Construcción los proyectos presentan una complejidad muy acentuada respecto de los proyectos del Sector Industrial ya que las Fases 1 y 2 están solapadas al tiempo que las labores de Producción, Venta y Cobranza para producir un inmueble ocurren en forma simultánea, no consecutiva, lo que altera la generación de Ingresos y Costos de Operación, como puede apreciarse en el siguiente Cronograma.

Se observa en el Cronograma que tanto los Ingresos como los Costos de Inversión y de Operación crecen desde cero en la Fase 1 al tiempo que continúan en la Fase 2 hasta alcanzar sendos máximos para luego decrecer hasta cero. En este sector, una vez alcanzada la Capacidad Instalada el proyecto permanece abierto sólo hasta la venta de todas las unidades del inmueble.

Durante la Fase 1 se realiza normalmente la ejecución de las siguientes actividades:

•adquisición del terreno y la de los activos de ubicación

•elaboración de los estudios de evaluación económica financiera del proyecto, de suelos, de arquitectura, de ingeniería, y de impacto ambiental, y

•consecución de todos los permisos y solvencias necesarios.

Estas actividades se califican como Costos de inversión y, generalmente, durante su ejecución, suelen comenzar también las labores de promoción y venta en planos de las unidades que conforman el inmueble al tiempo que dan origen a los Ingresos de operación.

Para cubrir los Costos de inversión se recurre, generalmente, a los aportes del promotor y a los ingresos derivados de las ventas iniciales del inmueble sobre planos llevadas a cabo en esta Fase.

La Fase 2 comienza con la ejecución del Urbanismo, actividad esta última que abarca normalmente las actividades siguientes:

•movimientos de tierra,

•construcción de aceras,

•construcción de vías de desplazamiento

•construcción de los servicios de alcantarillado

•instalación de las redes de comunicación, y

•electrificación de la zona.

Una vez concluido el urbanismo, comienza la Construcción del desarrollo inmobiliario en sí la cual se desarrolla a través de las cuatro etapas siguientes:

•Construcción de las fundaciones,

•Levantamiento de la estructura civil

•Instalación de servicios, y

•Acabado de las unidades del proyecto.

Con la ejecución de estas cuatro etapas, se finaliza todo lo relativo a la construcción del inmueble. Estas actividades se califican como Costos de Operación –identificados más adelante en este tipo de proyecto como Costos de construcción- y siguen siendo, simultáneamente, Costos de inversión. Debido a ello, su presencia está vigente, cambiando sólo de nombre, a lo largo de las dos fases.

Durante esta Fase 2 se siguen generando ventas que incrementan los Ingresos de operación iniciados en la Fase 1 y que, junto a los aportes del promotor yalos aportes de la institución financiera, financian todos los costos de esta Fase. El proyecto permanece abierto hasta la venta de todas las unidades del inmueble.

Se observa en la gráfica que, a lo largo de su generación, tanto los ingresos y los costos de inversión y de operación crecen desde cero en su etapa inicial, alcanzan un máximo y decrecen hasta llegar nuevamente a cero.

Por su parte, los Ingresos de operación estarán ubicados por debajo de los costos de operación hasta tanto no se llegue a un Punto de equilibrio donde los Ingresos se igualena los Costos lo que derivará en un Saldo negativo de Caja que, indudablemente, tendrá un costo financiero adicional.

A partir del Punto de equilibrio de Costos e Ingresos, se genera un Saldo positivode Caja lo que debe permitir enjugar la pérdida y generar, adicionalmente, una utilidadcontable y un saldo de caja. Dicha utilidad se deriva del hecho de que, una vez protocolizada y entregada al comprador la unidad construida, el promotor recibe de la institución financiera el valor restante de la unidad vendida y, en forma simultánea, le otorga al comprador un crédito hipotecario contra el inmueble adquirido para garantizar dicho pago.

Sobre la base de todo lo anterior, en un proyecto de desarrollo inmobiliario se deben establecer por separado sendos flujos de ingresos y egresos de acuerdo a los cronogramas estimados de ventas y de construcción los cuales deben diseñarse sobre la base de una buena apreciación de la realidad de mercado y de las exigencias del desarrollo de la construcción.

1.2 Flujograma general

Detalla las interrelaciones existentes entre el Estudio de Mercado, el Estudio Técnico y el Estudio Económico-Financiero.

La particular ubicación dentro del Flujograma General de los tres estudios mencionados no es fortuita ya que toda evaluación de proyectos debe comenzar con el Estudio de Mercado, pues sin mercado no hay proyecto que tenga sentido, y seguir de inmediato, y en forma simultánea, con el Estudio Técnico pues ambos necesitan intercambiar información para ayudarse, mutuamente, a autodefinirse. Una vez definidos ambos estudios, se procede con el EstudioEconómico-financiero.

Teniendo en cuenta que estamos hablando de una Técnica siempre en continua evolución, y no de una ciencia de contenidos más universales y definidos, van a ser la experiencia y el conocimiento de cada profesional las que van a establecer los contenidos mínimos que, a su juicio, debe abarcar cada estudio.

1.2.1 Estudio de Mercado

El Estudio de Mercado debe contener, por lo menos, el análisis de los seis puntos siguientes:

•Descripción del producto

•Demanda del producto

•Oferta del producto

•Mercado potencial

•Formación del precio, y

•Marketing del producto.

De estos seis puntos, el análisis de la demanda es fundamental pues sin demanda no hay mercado. Por su parte, la formación del precio es lo que va a permitir generar y detectar los ingresos operacionales del proyecto. A partir del punto relativo al marketing del producto, se comienzan a detectar todos los costos de inversión y de operación del proyecto los cuales continúan generándose a lo largo de los cinco puntos del estudio técnico.

1.2.2 Estudio Técnico

El Estudio Técnico debe contener, por lo menos, el análisis de los cinco puntos siguientes:

•Cronograma de la proyección

•Localización del proyecto

•Cuadro 1: Capacidad instalada

•Cuadro 2A: Activos de ubicación

•Cuadro 2B: Otros activos

•Cuadro 2C: Flujo de Costos de construcción

El orden en que se presentan en el Flujograma los puntos mínimos que integran los Estudios de Mercado y Técnico, respectivamente, no es de obligatoria prelación ya que puede irse resolviendo cada uno de ellos a medida que se tenga la información disponible.

Dadas las facilidades que otorga un archivo como Word, que permite ir vaciando información en cada punto a medida que se vaya obteniendo y trasladarla fácilmente de un lugar a otro si fuera necesario, se recomienda abrir sendos archivos, uno para el Estudio de Mercado y otro para el Estudio Técnico, conteniendo en cada uno de ellos, a manera de subarchivos, los títulos de los puntos mencionados y así ir distribuyendo la información obtenida que se considere pertinente en cada cual a medida que se vaya recopilando.

Una vez que esté organizada toda la información necesaria, se recomienda dar una redacción final que le imprima coherencia a todas las partes y a los estudios entre sí.

Como puede apreciarse en el Flujograma, la flecha de doble dirección trazada entre el Estudio de Mercado y el Estudio Técnico revela la interrelación necesaria que se presenta entre ellos para poder determinar su data la cual va a fluir en forma conjunta para definir los elementos de la Fase 1 relativos a los costos de inversión -compuestos por los activos de ubicación, los costos de construcción y los otros activos- y los elementos de la Fase 2, relativos a los costos e ingresos de operación, que están integrados por los materiales, la mano de obra, otros gastos, y las ventas proyectadas.

1.2.3 Estudio Económico-financiero

De los componentes de los elementos de ambas fases, fluye la data en forma conjunta para calcular los componentes del Estudio Económico-financiero el cual presenta dos partes: La primera referida a la Evaluación económico-financiera, integrada por los aspectos contables, económicos y financieros que llevan al Flujo de fondos y que abarcan los siguientes cuadros:

•Cuadro 3: Inversión total

•Cuadro 4: Depreciación yAmortización

•Cuadro 5: Financiamiento de terceros

•Cuadro 6: Nómina de la oficina promotora

•Cuadro 7: Ingresos por ventas

•Cuadro 8: Flujo de los Ingresos por venta

•Cuadro 9: Gastos de operación

•Cuadro 10: Estado de resultados, y

•Cuadro 11: Flujo de fondos

Y la segunda parte, referida a la Evaluación de resultados que comprende

•Cuadro 12: Rentabilidad financiera

•Cuadro 13: Rentabilidad estática

•Cuadro 14: Resumen de variables, y

•Cuadro 15: Análisis de sensibilidad

En un modo un tanto diferente a como recomendamos elaborar los Estudios de Mercado y Técnico, el Estudio Económico-financiero exige un orden de prelación en la realización de los puntos que lo componen debido a que la data de los cuadros iniciales es parte de la base de cálculo de los cuadros subsiguientes.

Como elemento de apoyo a la formulación numérica, además del archivo Excel que es necesario utilizar para desarrollarla, debe abrirse un archivo Word conteniendo los subtítulos mencionados e ir transfiriéndoles información a medida que vaya recopilándose. Una vez formulados íntegramente los dos archivos que respaldan el Estudio Económico-financiero, recomendamos igualmente dar una redacción final al archivo Word que imprima coherencia a todas sus partes y a los archivos entre sí.

La determinación de los Ingresos por ventas por un lado, y de los Costos de inversión y operación de un proyecto por otro –obtenidos en los Estudios de Mercado y Técnico- conjuga actividades totalmente independientes entre sí. Va a ser en el Estudio Económico-financiero donde se podrá comprobar si el nivel obtenido de Ingresos y de Costos va a dejar espacio suficiente para la obtención de un Saldo de Caja que permita al promotor lograr una Rentabilidad financiera satisfactoria. En otras palabras: la