Gebäudeenergiegesetz für Immobilieneigentümer und Vermieter E-Book

Justin Denk

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 278

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Standards für Gebäude in Deutschland. Eigentümer müssen diese Vorgaben für neue und bestehende Gebäude erfüllen. Vermieter sind zudem verpflichtet, Mieter über die Energieeffizienz ihrer Immobilie zu informieren. Mit diesem Buch von Justin Denk erhalten sie eine fundierte Grundlage, um die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu steigern und die gesetzlichen Vorgaben des GEG erfolgreich umzusetzen. Es stellt die Regelungen übersichtlich und verständlich dar und bietet rechtssichere Handlungsempfehlungen für die Umsetzung. Darüber hinaus werden Musterformulare zur Verfügung gestellt, die bei der Planung und Umsetzung von Maßnahmen unterstützen. In Zusammenarbeit mit Haus + Grund München. Inhalte: - Grundlagen und Anwendungsbereich des GEG - Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude - Der Energieausweis: unterschiedliche Typen, Erstellung und Nutzen - Praxisleitfaden zur Umsetzung inkl. Musterformularen - Ausblick auf zukünftige Entwicklungen

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwort1 Einleitung und Zielsetzung2 Bedeutung des GEG für Vermieter und Eigentümer3 Grundlagen und Anwendungsbereich des GEG3.1 Hintergrund, Entstehung und Ziele des GEG3.2 Anwendungsbereich3.2.1 Wohn- und Nichtwohngebäude3.2.1.1 Wohngebäude3.2.1.2 Nichtwohngebäude3.2.1.3 Neubauten3.2.1.4 Bestandsgebäude3.2.2 Ausnahmen und Befreiungen3.2.2.1 Ausnahmen3.2.2.2 Befreiungen3.2.2.3 Alternativlösung3.2.2.4 Wirtschaftliche oder persönliche Unzumutbarkeit3.2.2.5 Innovationsklausel4 Anforderungen an Gebäude und technische Anlagen4.1 Anforderungen an Neubauten4.1.1 Primärenergiebedarf4.1.2 Mindestwärmeschutz und Wärmebrücken4.1.3 Aneinandergereihte Gebäude4.1.4 Auswirkungen auf der Erstellung des Energieausweises4.1.5 Anforderungen an die Gebäudehülle und Nutzung erneuerbarer Energien4.2 Anforderungen an Bestandsbauten4.2.1 Dämmung oberster Geschossdecken4.2.2 Nachrüstung von Heizungen4.2.2.1 Temperaturregelung für jeden Raum4.2.2.2 Dämmung von Leitungen4.2.2.3 Betriebsverbot für alte Heizkessel4.2.3 Verschlechterungsverbot für Außenbauteile4.2.4 Änderungsvorgaben4.2.4.1 Erfasste Maßnahmen4.2.4.2 Nachweis der Einhaltung der Änderungsvorgaben4.2.5 Prüfungspflichten von Heizungsanlagen4.2.5.1 Wärmepumpe4.2.5.2 Bestehende, ältere Heizungen4.2.5.2.1 Heizungsprüfung4.2.5.2.2 Hydraulischer Abgleich4.2.5.3 Vorlagepflicht gegenüber Mietern und Pächtern4.3 Anforderungen an technische Anlagen4.3.1 Verschlechterungsverbot für bestehende Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnikanlagen4.3.2 65 %-EE-Vorgabe (»Heizungsgesetz«)4.3.2.1 Anwendung auf Neubauten4.3.2.2 Anwendung auf Bestandsbauten4.3.2.2.1 Allgemeine Übergangsregelung4.3.2.2.2 Beratungspflicht4.3.2.3 Nachweispflicht und Erfüllungsmöglichkeiten4.3.2.3.1 Wärmenetzanschluss4.3.2.3.2 Stromdirektheizung4.3.2.3.3 Solarthermische Heizung4.3.2.3.4 Flüssige oder gasförmige Biomasse4.3.2.3.5 Feste Biomasse4.3.2.3.6 Hybridheizungen mit Wärmepumpe4.3.2.3.7 Solarthermie-Hybridheizung4.3.2.3.8 Erdgas-Wasserstoff-Hybridheizung5 Der Energieausweis5.1 Einführung in den Energieausweis und seine Typen5.1.1 Unterschiede zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis5.1.2 Pflichten zur Vorlage und Aushändigung bei Verkauf und Vermietung5.1.2.1 Neubauten5.1.2.2 Bestandsbauten5.1.2.3 Öffentlich zugängliche Gebäude5.2 Erstellung und Nutzung des Energieausweises5.2.1 Inhalt des Energieausweises5.2.2 Gültigkeit und Fristen5.2.3 Sanktionen bei Verstößen6 Praxisleitfaden für Eigentümer und ­Vermieter6.1 Modernisierungsmaßnahmen6.1.1 Wesen6.1.2 Pflicht zur Ankündigung6.1.3 Inhalt der Ankündigung6.1.4 Härteeinwand des Mieters6.2 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (ohne Heizungstausch)6.3 Mieterhöhung wegen Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe6.4 Sonderfall: Mieterhöhung nach Einbau einer ­Wärmepumpe6.5 Ansprüche des Mieters6.6 Musterformulare für Eigentümer und Vermieter6.6.1 Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen6.6.2 Musterschreiben: Duldung durch den Mieter6.6.3 Musterschreiben: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung6.6.4 Musterschreiben: Mieterhöhung nach Heizungsmodernisierung6.7 Ausblick auf zukünftige Entwicklungen6.7.1 Geplante Gesetzesänderungen und zukünftige Anforderungen6.7.2 Technische Innovationen und Trends in der Energieeffizienz6.7.2.1 Smart-Home-Technologien und intelligente Energiesysteme6.7.2.2 Innovative Heizsysteme und deren Beitrag zur Klimaneutralität7 Anhang7.1 Gesetzestext des GEG7.2 LiteraturverzeichnisDer AutorIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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ISBN 978-3-648-18318-2

Bestell-Nr. 16121-0150

Justin Denk

Gebäudeenergiegesetz für Immobilieneigentümer und Vermieter

1. Auflage, Juni 2025

© 2025 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Str. 9, 79111 Freiburg

www.haufe.de | [email protected]

Bildnachweis (Cover): © Ridofranz, iStock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Maria Ronniger, Text + Design Jutta Cram

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Vorwort

Das Ziel ist klar: Durch schrittweisen Umstieg auf klimafreundliche Heizungen soll die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen reduziert und bis zum Jahr 2045 Klimaneu­tralität erreicht werden. Darüber besteht weitgehend Einigkeit. Höchst umstritten ist nach wie vor der Weg dorthin. Die Reform des Gebäudeenergiegesetzes, umgangssprachlich »Heizungsgesetz« genannt, mit der dieses Ziel erreicht werden sollte, war eines der umstrittensten Gesetze der ehemaligen Ampel-Koalition aus SPD, FDP und Grünen. Die neue Große Koalition aus CDU und SPD kann und will das Gesetz nicht komplett abschaffen, sondern technologieoffener, flexibler und einfacher machen. Die Verunsicherung in der Bevölkerung wird dadurch nicht geringer und hat bereits in der Vergangenheit zu einer stark gestiegenen Nachfrage nach Energieberatungen geführt.

Das vorliegende Buch vermittelt den Leserinnen und Lesern grundlegende Informationen darüber, wie das nach wie vor angestrebte Ziel der Klimaneutralität erreicht werden kann, und wird daher auch nach Änderungen durch eine neue Bundesregierung aktuell sein.

Selbstverständlich können in einem Buch nicht alle Fragen individuell beantwortet werden. Professionelle Unterstützung im Einzelfall bieten die Energieberater von zahlreichen Haus- und Grundbesitzervereinen mit Geschäftsstellen in nahezu allen Städten und Gemeinden im Bundesgebiet an.

Haus und Grund München ist mit mehr als 40.000 Mitgliedern, über die ca. 450.000 Wohnungen und Geschäftsräume im Großraum München organisiert sind, der größte örtliche Verein im Bundesgebiet. Die 25 Juristen, Steuerberater und Energieberater beantworten jährlich über 50.000 Anfragen von Mitgliedern zu allen Fragen rund um Haus und Wohnung. Haus & Grund Bayern ist mit 105 Ortsvereinen und über 155.000 Mitgliedern der größte Landesverband. Alle örtlichen Vereine sind rechtlich und wirtschaftlich selbstständig und über die jeweiligen Landesverbände in der Dachorganisation Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin zusammengeschlossen. Über diese Organisationsstruktur werden die Interessen der Haus- und Wohnungseigentümer über die Stadtgrenzen hinaus auch landes- und bundesweit gegenüber den politischen Parteien und Gesetzgebungsorganen vertreten.

München im Mai 2025

RA Rudolf Stürzer

Vorsitzender Haus & Grund München

1 Einleitung und Zielsetzung

Das vorliegende Buch soll Vermieterinnen und Vermietern, die sich mit den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vertraut machen möchten, als praktische Orientierungshilfe dienen. Ziel des Werkes ist es, die wesentlichen für Vermieter relevanten Regelungen des GEG in einer verständlichen Form darzustellen und praxisnahe Hinweise zur Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben zu bieten.

Das GEG bildet den gesetzlichen Rahmen für die Energieeffizienz und den Klimaschutz im Gebäudebereich. Es legt Anforderungen an den Primär- und Endenergiebedarf von Gebäuden fest und definiert die Pflichten zur Nutzung erneuerbarer Energien. Gleichzeitig regelt das Gesetz auch die energetischen Mindestanforderungen für Bestandsgebäude sowie die Pflichten zur Nachrüstung von Heizungs- und Dämmanlagen. Durch diese Vorgaben sollen der Energieverbrauch von Gebäuden reduziert und die Nutzung von umweltfreundlicheren Energiequellen gefördert werden.

Die Regelungen des GEG sind komplex und oftmals technisch formuliert. Das vorliegende Werk soll die Vorschriften übersichtlich und verständlich aufbereiten. Insbesondere werden die folgenden Themen behandelt:

Grundlagen und Anwendungsbereich des GEG

Hier wird die Entstehung und Zielsetzung des GEG erläutert und eine Übersicht über die relevanten Begriffe sowie eine Erklärung, welche Gebäudearten und Nutzungstypen von den Regelungen erfasst sind, gegeben.

Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude

Die energetischen Mindestanforderungen und Nachrüstpflichten, die für Neubauten und Bestandsgebäude gelten, werden dargestellt. Dabei werden technische Vorgaben wie die energetische Qualität der Gebäudehülle und die Nutzung erneuerbarer Energien erläutert und auf praxisnahe Weise veranschaulicht.

Der Energieausweis

Ein zentraler Bestandteil des GEG ist die Pflicht zur Erstellung und Vorlage eines Energieausweises bei Verkauf oder Neuvermietung eines Gebäudes. Die Unterschiede zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweisen sowie der Inhalt derselben werden erläutert.

Praxisleitfaden zur Umsetzung

Ein strukturierter Leitfaden beschreibt die wichtigsten GEG-bedingten Themen für Vermieter. Zudem werden Musterformulare bereitgestellt, die Eigentümern und Vermietern bei der Planung und Durchführung von Maßnahmen unterstützen.

Ausblick auf zukünftige Entwicklungen

Zum Schluss erfolgt eine Betrachtung der zukünftigen Entwicklungen und gesetzgeberischen Änderungen auf nationaler und europäischer Ebene sowie eine kurze Einführung in neue technische Innovationen, die im Kontext der Gebäudeenergieeffizienz eine Rolle spielen könnten.

Mit diesem Werk soll ein umfassendes Verständnis der GEG-Vorgaben vermittelt werden, wobei der Fokus stets auf einer praxisnahen Darstellung und der einfachen Anwendbarkeit in der Praxis liegt. Gebäudeeigentümer und Vermieter erhalten damit eine fundierte Grundlage, um die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu steigern und die gesetzlichen Vorgaben des GEG erfolgreich umzusetzen.

2 Bedeutung des GEG für Vermieter und Eigentümer

Das GEG hat weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland. Es verfolgt das Ziel, die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern, den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern und somit einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Diese Ziele sind nicht nur im Interesse der Umwelt, sondern auch von großer Relevanz für Eigentümer und Vermieter.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer stellt das GEG eine rechtliche Verpflichtung dar, bestimmte Anforderungen an die energetische Qualität ihrer Gebäude zu erfüllen. Diese Vorgaben betreffen sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude. Vermieter sind in der Pflicht, die Energiestandards einzuhalten und ihre Mieter über den energetischen Zustand ihrer Immobilien zu informieren. Dies ist insbesondere wichtig, da die Mieter zunehmend auf die Energieeffizienz von Wohnungen und Häusern achten,1 was die Entscheidung für eine Mietwohnung erheblich beeinflussen kann.

Die Implementierung der GEG-Vorgaben bietet auch finanzielle Vorteile. Energetische Sanierungen können langfristig zu signifikanten Einsparungen bei den Betriebskosten führen. Durch den Einsatz energieeffizienter Heizungsanlagen und Dämmungen sinkt der Energieverbrauch, was sich direkt auf die Nebenkostenabrechnung auswirkt.2 Zudem stehen zahlreiche Förderprogramme zur Verfügung, die Eigentümern und Vermietern helfen, die finanziellen Belastungen bei der Umsetzung der GEG-Anforderungen zu reduzieren.

Darüber hinaus kann die Erfüllung der GEG-Vorgaben den Marktwert von Immobilien steigern. Gebäude mit einer hohen Energieeffizienz sind auf dem Immobilienmarkt gefragter, was zu einer Wertsteigerung der Objekte führt.3 Vermieter, die in die Energieeffizienz ihrer Gebäude investieren, können sich von der Konkurrenz abheben und ihre Immobilien attraktiver gestalten.

Das GEG stellt nicht nur Anforderungen an die Energieeffizienz, sondern auch die Weichen für zukünftige Entwicklungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Die fortschreitende Digitalisierung und innovative Technologien werden die Bedeutung des GEG weiter erhöhen, während gleichzeitig strengere gesetzliche Vorgaben zu erwarten sind. Eigentümer und Vermieter sollten sich daher frühzeitig mit den Anforderungen des GEG vertraut machen und entsprechende Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz ihrer Immobilien ergreifen.

1 Von Lieres, Mieter und Energieeffizienz.

2 Enercity, Energiekosten senken.

3 ProFinance, Energieeffizienz und Immobilienpreise.

3 Grundlagen und Anwendungsbereich des GEG

Gebäudeenergiegesetz (GEG), ZieleGebäudeenergiegesetz (GEG)Das GEG ist die zentrale gesetzliche Regelung in Deutschland, die die energetischen Anforderungen an Gebäude festlegt. Es ist aus der Zusammenführung der früher geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV), dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) entstanden.4 Das GEG verfolgt das Ziel, die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern und den Anteil erneuerbarer Energien bei der Wärme- und Kälteversorgung zu erhöhen.

Es tritt damit in die Rolle einer umfassenden Regelung, die die energetische Qualität von Neubauten und Bestandsgebäuden festlegt. Es bestimmt sowohl den Primärenergiebedarf eines Gebäudes als auch die Anforderungen an dessen Wärmedämmung und an die Nutzung erneuerbarer Energien. Zudem enthält das Gesetz Regelungen zur Ausstellung, Verwendung und Vorlage von Energieausweisen.

Mit der Einführung des GEG im Jahr 2020 sollten die energetischen Anforderungen an Gebäude vereinheitlicht und vereinfacht werden, um den Übergang zu einer energieeffizienten und klimaschonenden Gebäudestruktur in Deutschland zu unterstützen. Dies ist nicht nur aus Gründen des Klimaschutzes von großer Bedeutung, sondern auch, um die Zielvorgaben der Europäischen Union, wie sie in der Energieeffizienzrichtlinie (Energy Efficiency Directive, EED) und der Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) formuliert sind, zu erfüllen.

Die nachfolgenden Abschnitte befassen sich mit der Entstehung und den Zielen des GEG, den wesentlichen Begriffen und Definitionen sowie dem Anwendungsbereich des Gesetzes. Anschließend werden die Ausnahmen und Befreiungen beschrieben, die eine Abweichung von den allgemeinen Anforderungen ermöglichen.

4 Börstinghaus/Meyer, Rn. 7.

3.1 Hintergrund, Entstehung und Ziele des GEG

Gebäudeenergiegesetz (GEG), ZieleDas GEG wurde im November 2020 eingeführt und bündelt die Regelungen zur Energieeinsparung und zur Nutzung erneuerbarer Energien im Gebäudebereich in einem einheitlichen Gesetz. Die Einführung verfolgte mehrere Ziele:

Vereinfachung und Bündelung der Vorschriften: Durch die Zusammenführung der drei früher geltenden Gesetze sollen die Regelungen im Bereich der Energieeffizienz von Gebäuden einfacher und verständlicher gestaltet werden. Das GEG stellt somit einen übersichtlichen und konsistenten Rechtsrahmen dar.

Steigerung der Energieeffizienz: Das GEG definiert strenge energetische Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude, um den Energieverbrauch im Gebäudebereich zu senken. Dies soll dazu beitragen, den Primärenergiebedarf von Gebäuden zu reduzieren und langfristig die CO₂-Emissionen im Gebäudesektor zu minimieren.

Förderung erneuerbarer Energien: Ein weiteres zentrales Ziel des GEG ist die verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien. Neubauten und größere Renovierungsprojekte im Bestand müssen einen bestimmten Anteil an Wärme und Kälte aus erneuerbaren Quellen decken. Diese Regelung soll den Umstieg von fossilen Brennstoffen auf umweltfreundlichere Alternativen unterstützen.

Erfüllung der EU-Vorgaben: Das GEG setzt die europäischen Richtlinien zur Steigerung der Energieeffizienz und zum Ausbau erneuerbarer Energien um.5 Die Vorgaben der EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) und der EED (Energy Efficiency Directive) werden damit in deutsches Recht übertragen und stellen sicher, dass Deutschland die europarechtlichen Zielsetzungen im Klimaschutz erreicht.

5 Börstinghaus/Meyer, Rn. 7.

3.2 Anwendungsbereich

3.2.1 Wohn- und Nichtwohngebäude

Gebäudeenergiegesetz (GEG), AnwendungsbereichDas GEG gilt grundsätzlich für alle beheizten oder gekühlten Gebäude in Deutschland, unabhängig davon, ob sie zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt werden. Die Anwendbarkeit des GEG erstreckt sich auf Neubauten sowie auf Bestandsgebäude, die in erheblichem Umfang umgebaut, erweitert oder energetisch saniert werden. Weiterhin gelten die Vorgaben für die Anlagen der Gebäude und ihrer Einrichtung der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung (§ 2 Abs. 1 GEG).

3.2.1.1 Wohngebäude

WohngebäudeWohngebäude sind alle Gebäude, die überwiegend dem Wohnen dienen (§ 3 Abs. 1 Nr. 33 GEG). Hierzu zählen Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Wohnhochhäuser. Das GEG legt für diese Gebäudeart Mindestanforderungen an den Energiebedarf, die Dämmung und die Nutzung erneuerbarer Energien fest. Es gilt sowohl für Gebäude, die dauerhaft bewohnt werden, und grundsätzlich auch für Gebäude, die nur saisonal oder vorübergehend genutzt werden; es sei denn, dass die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Nr. 8 GEG vorliegen. Entscheidend für die Anwendbarkeit ist, dass das Gebäude unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt wird.

3.2.1.2 Nichtwohngebäude

NichtwohngebäudeNichtwohngebäude sind Gebäude, die überwiegend für andere Zwecke als das Wohnen genutzt werden (§ 3 Abs. 1 Nr. 23 GEG). Dazu gehören etwa Büro- und Verwaltungsgebäude, Schulen, Krankenhäuser, Industrie- und Gewerbebauten sowie Hotels. Auch für Nichtwohngebäude gelten die energetischen Anforderungen des GEG. Da die Nutzung von Nichtwohngebäuden häufig spezielle Anforderungen an die Raumklimatisierung stellt, gibt es im GEG gesonderte Regelungen, die die Besonderheiten dieser Gebäudeart berücksichtigen.

3.2.1.3 Neubauten

Das GEG ist bei allen NeubautenNeubauten, die nach dem 1. November 2020 errichtet wurden, in vollem Umfang anzuwenden. Dies bedeutet, dass sämtliche Neubauten die im GEG festgelegten energetischen Standards einhalten müssen.6 Hierzu gehören unter anderem die maximal zulässigen Werte für den Primärenergiebedarf und der Mindestwärmeschutz.

3.2.1.4 Bestandsgebäude

Auch BestandsgebäudeBestandsgebäude unterliegen dem GEG, sofern bauliche Veränderungen, Sanierungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen werden. Bei umfassenden Modernisierungen, wie dem Austausch der Heizungsanlage oder dem Ausbau von Gebäudeteilen, müssen die Maßnahmen so ausgeführt werden, dass sie den Mindestanforderungen des GEG entsprechen.

Kleinere InstandhaltungsmaßnahmenInstandhaltungsmaßnahmen, die den energetischen Standard des Gebäudes nicht verändern, fallen in der Regel nicht unter die Anforderungen des GEG.

3.2.2 Ausnahmen und Befreiungen

Gebäudeenergiegesetz (GEG), Ausnahmen von der AnwendungDas GEG enthält in mehreren Bestimmungen Ausnahmen und Möglichkeiten zur Befreiung, die die Anforderungen an bestimmte Gebäudearten oder bauliche Maßnahmen abmildern oder vollständig ausschließen. Diese Regelungen berücksichtigen spezielle Nutzungsszenarien, wirtschaftliche Zumutbarkeit oder historische Besonderheiten und sind im Gesetz detailliert beschrieben.

3.2.2.1 Ausnahmen

Eine Anwendung scheidet nach § 2 Abs. 2 GEG aus für:

Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder zur Haltung von Tieren genutzt werden

Betriebsgebäude, soweit sie nach ihrem Verwendungszweck großflächig und lang anhaltend offengehalten werden müssen (wie etwa Lagerhallen, Werkhallen oder Werkstätten7)

unterirdische Bauten

Unterirdische Bauten

Diese Ausnahme gilt jedoch nicht für Kellergeschosse oder unterhalb einer Wohnung befindliche Tiefgaragen.8 Denn im Sinne des GEG handelt es sich insoweit um ein einheitliches Gebäude. Als unterirdische Bautenunterirdische Bauten können vielmehr Tunnel oder U-Bahn-Stationen angesehen werden.9

Unterglasanlagen und Kulturräume für Aufzucht, Vermehrung und Verkauf von Pflanzen; hierzu zählen auch private Gewächshäuser oder Schrebergärten10

Traglufthallen und Zelte

Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden, und provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren

Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind

Wohngebäude, die

für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind oder

für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind und deren zu erwartender Energieverbrauch für die begrenzte jährliche Nutzungsdauer weniger als 25 % des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt

Ferien- und Wochenendhäuser

Nachdem die – nicht notwendig zusammenhängende – Nutzungsdauer im gesamten Jahr vier Monate nicht übersteigen darf, fallen neben FerienhäusernFerienhaus auch WochenendhäuserWochenendhaus unter diese Ausnahme.11 Werden derartige Häuser aber durch Vermietung an Touristen über einen Zeitraum von mindestens insgesamt vier Monaten jährlich genutzt, so ist das GEG wieder anwendbar.12

Die Ausnahme kann aber auch dann greifen, wenn Wohngebäude zwar mehr als vier Monate jährlich, aber insgesamt doch eine begrenzte Zeit genutzt werden. Hierfür muss der zu erwartende Energieverbrauch aber weniger als ein Viertel des bei ganzjähriger Nutzung zu erwartenden Verbrauchs betragen.

Von vornherein scheiden Gebäude aus, die ganzjährig genutzt werden, auch wenn sie einen derart geringen Verbrauch aufweisen. Auch insoweit kommen vor allem Ferienhäuser in Betracht, die außerhalb der Heizperiode mehr als vier Monate geringfügig beheizt werden.13

sonstige handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche, industrielle oder für öffentliche Zwecke genutzte Betriebsgebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung

auf eine Raum-Solltemperatur von weniger als 12 °C beheizt werden oder

jährlich weniger als vier Monate beheizt sowie jährlich weniger als zwei Monate gekühlt werden

Baudenkmäler

Für BaudenkmälerBaudenkmal und Gebäude mit erhaltenswerter Bausubstanz gelten besondere Regelungen. Hierbei handelt es sich um nach Landesrecht geschützte Gebäude.14 Diese sind nicht von vornherein von den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes ausgenommen;15 jedoch muss z. B. für diese Gebäude etwa kein EnergieausweisEnergieausweis, Baudenkmal ausgestellt werden (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GEG). Steht die Einhaltung der Vorgaben des GEG jedoch mit dem Erhaltungsinteresse an der denkmalgeschützten Bausubstanz in Widerspruch, so kann von den Vorschriften des GEG abgewichen werden (§ 105 GEG).16

3.2.2.2 Befreiungen

Gebäudeenergiegesetz (GEG), Befreiungen von der AnwendungUnabhängig von den oben genannten Ausnahmen können Eigentümer gemäß § 102 Abs. 1 GEG von bestimmten Anforderungen befreit werden.

§ 102 Abs. 1 GEG

Die nach Landesrecht zuständigen Behörden haben auf Antrag des Eigentümers oder Bauherren von den Anforderungen dieses Gesetzes zu befreien, soweit

die Ziele dieses Gesetzes durch andere als in diesem Gesetz vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden oder

die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen.

Eine unbillige Härteunbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können, das heißt, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag stehen. Eine unbillige Härte liegt auch vor, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen. Hierbei sind unter Berücksichtigung des Ziels dieses Gesetzes die zur Erreichung dieses Ziels erwartbaren Preisentwicklungen für Energie einschließlich der Preise für Treibhausgase nach dem europäischen und dem nationalen Emissionshandel zu berücksichtigen. Eine unbillige Härte liegt auch vor, wenn aufgrund besonderer persönlicher Umstände die Erfüllung der Anforderungen des Gesetzes nicht zumutbar ist.

3.2.2.3 Alternativlösung

Gebäudeenergiegesetz (GEG), AlternativmaßnahmenUnabhängig von der explizit ausgestalteten Bestimmung des § 103 GEG genügen auch grundsätzlich andere, nicht im GEG vorgesehene Maßnahmen, sofern diese die Anforderungen des GEG in gleichem Maße erfüllen.

Nach § 102 Abs. 3 GEG sind Eigentümer oder Bauherren verpflichtet darzulegen und nachzuweisen, dass Alternativmaßnahmen ebenso geeignet sind, die Ziele des GEG zu erreichen. Die Behörde kann vom Eigentümer oder Bauherrn gemäß § 102 Abs. 3 Satz 2 GEG die Vorlage einer Beurteilung durch qualifizierte Sachverständige verlangen.

Beispiel für Alternativität

Würde beim Einsatz eines neuartigen Wärmetauschersystems die in den technischen Normen geforderte Wärmeübertragungsleistung nicht vollständig erreicht, der tatsächlich gemessene Energieverbrauch jedoch nachweislich nicht höher sein als bei einem herkömmlichen System, so wäre das Ziel des GEG dennoch erreicht.

3.2.2.4 Wirtschaftliche oder persönliche Unzumutbarkeit

Eine Befreiung ist auch möglich, wenn die Umsetzung der Maßnahmen wirtschaftlich unzumutbar ist. Diese Ausnahmeregelung kann bei der Sanierung von Bestandsgebäuden oder beim Einsatz besonders aufwendiger Technologien relevant sein.

Im Rahmen der Prüfung, ob eine unbillige Härteunbillige Härte vorliegt, werden in der Regel keine subjektiven Kriterien wie etwa ein völliges finanzielles Unvermögen berücksichtigt.17 Nach § 102 Abs. 1 Satz 2 GEG gilt eine unbillige Härte insbesondere dann als gegeben, wenn die erforderlichen Aufwendungen zur Erfüllung der baulichen Anforderungen bei bestehenden Gebäuden nicht innerhalb einer angemessenen Frist – also während der üblichen Nutzungsdauer – durch die Einsparungen ausgeglichen werden können. Das bedeutet, dass die notwendigen Investitionen in einem angemessenen Verhältnis zum erzielten Ertrag stehen müssen. Bei der Bewertung wird zwar auch die finanzielle Situation des Betroffenen miteinbezogen, doch darf dies nicht dazu führen, dass das Gebäude zu einer untragbaren Belastung wird. Daraus ergibt sich ein strenger Prüfungsmaßstab: Schulden im Allgemeinen sind zwar nicht allein entscheidend, aber es müssen konkrete, gebäudebezogene finanzielle Schwierigkeiten vorliegen. Entscheidend sind die individuellen Zustände des jeweiligen Objekts und auch die Möglichkeiten, Förderungsangebote in Anspruch zu nehmen.18

Weiter liegt nach § 102 Abs. 1 Satz 3 GEG eine unbillige Härte vor, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen. Dabei sind auch die zu erwartenden Preisentwicklungen für Energie, einschließlich der Preise für Treibhausgase im europäischen und nationalen Emissionshandel, zu berücksichtigen.

Schließlich liegt nach § 102 Abs. 1 Satz 5 GEG eine unbillige Härte auch dann vor, wenn aufgrund besonderer persönlicher Umstände die Erfüllung der Anforderungen des GEG nicht zumutbar ist. Als besondere persönliche Umstände nennt die Gesetzesbegründung etwa Pflegebedürftigkeit oder Schwerbehinderung. Dies verdeutlicht, dass auch eine finanzielle nicht gebäudebezogene Überforderung als unbillige Härte gilt. Für Bezieher einkommensabhängiger Sozialleistungen wie z. B. Bürgergeld oder Grundsicherung im Alter enthält § 102 Abs. 5 GEG eine spezielle Regelung. Hierfür muss der Eigentümer zum Zeitpunkt der Antragstellung seit mindestens sechs Monaten ununterbrochen eine der im Gesetz genannten einkommensabhängigen Sozialleistungen bezogen haben. In diesem Fall ist die zuständige Behörde verpflichtet, dem Eigentümer auf Antrag zunächst eine Befreiung von der 65 %-EE-Vorgabe (vgl. Kap. 4.3.2) für einen Zeitraum von 12 Monaten zu gewähren.

Befreiungsanspruch

Gebäudeenergiegesetz (GEG), BefreiungsanspruchWenn alle Bedingungen erfüllt sind, muss die Befreiung nach § 102 Abs. 1 und Abs. 5 GEG immer gewährt werden. Die Behörde darf in diesem Fall nicht aufgrund Ermessenserwägungen entscheiden, die Befreiung abzulehnen. Das bedeutet, dass der Antragsteller ein Recht auf diese Befreiung hat.

3.2.2.5 Innovationsklausel

InnovationsklauselGebäudeenergiegesetz (GEG), InnovationsklauselWenn ein neues Wohn- oder Nichtwohngebäude so gebaut wird, dass

die Treibhausgase des Gebäudes in gleicher Weise begrenzt werden und

der höchste Jahresenergieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung nicht mehr als das 0,55-Fache des Wertes eines Referenzgebäudes beträgt,

dann kann das Gebäude von den speziellen Anforderungen an Niedrigstenergiegebäude des § 10 Abs. 2 GEG befreit werden.

Referenzgebäudeverfahren

Ein ReferenzgebäudeReferenzgebäudeverfahren ist eine Art »theoretisches Hilfsgebäude«19, das in Geometrie, Ausrichtung und Gebäudenutzfläche mit dem zu errichtenden Gebäude identisch ist. Für Nichtwohngebäude gilt Ähnliches, jedoch ist die Vergleichbarkeit statt auf die Gebäudenutzfläche auf die Nettogrundfläche und die Nutzung des Gebäudes einschließlich der Anordnung der Nutzungseinheiten zu beziehen.

Dessen Ausführung ist für Wohngebäude in der Anlage 1 zu § 15 Abs. 1 GEG geregelt. Entsprechendes gilt für Nichtwohngebäude in der Anlage 2 zu § 18 Abs. 1 GEG. In diesen Anlagen werden diverse technische Vorgaben für das Referenzgebäude gemacht. Dort finden sich Vorgaben im Hinblick auf Wärmedurchgangskoeffizienten sowie Wärmebrückenzuschläge.

Für bestehende Gebäude gibt es eine ähnliche Regelung. Laut § 103 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GEG kann eine Befreiung erteilt werden, wenn das Gebäude so geändert wird, dass

die Treibhausgasemissionen in gleicher Weise begrenzt werden und

der Jahresenergieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung nicht mehr als das 1,4-Fache des Wertes des Referenzgebäudes beträgt.

Wird eine Befreiung erteilt, muss das geänderte Gebäude diese speziellen Anforderungen nicht erfüllen.

Achtung: Frist!

Gebäudeenergiegesetz (GEG), BefreiungsfristDie Landesbehörden können bis zum 31.12.2025 die Befreiung erteilen. Anders als im Falle des § 102 Abs. 1 und 5 GEG (s. o.) handelt es sich hierbei um eine Ermessensentscheidung der Behörde, d. h. ein Anspruch auf Befreiung bei Vorliegen der Voraussetzungen besteht nicht. Deswegen richtet sich der Zeitpunkt der Befreiungserteilung nach dem Eingang des Antrags.20

Die Ausnahmen und Sonderregelungen des GEG ermöglichen eine flexible Anwendung der gesetzlichen Vorgaben, ohne dass die besonderen Bedürfnisse bestimmter Gebäudearten oder Nutzungsformen außer Acht gelassen werden. Sie stellen sicher, dass sowohl die Einhaltung der gebotenen Energieeffizienz als auch wirtschaftliche und technische Machbarkeiten berücksichtigt werden.

6 Frenz/Cosack-Frenz, § 111, 1 f.

7 Frenz/Cosack-Frenz/Lülsdorf, § 2, Rn. 35.

8 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 43.

9 Frenz/Cosack-Frenz/Lülsdorf, § 2, Rn. 44.

10 Frenz/Cosack-Frenz/Lülsdorf, § 2, Rn. 47.

11 Frenz/Cosack-Frenz/Lülsdorf, § 2, Rn. 94.

12 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 42.

13 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 42.

14 Frenz/Cosack-Frenz/Lülsdorf, § 3, Rn. 11.

15 Frenz/Cosack-Frenz/Lülsdorf, § 3, Rn. 16.

16 Frenz/Cosack-Troidl, § 105, Rn. 2.

17 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 62.

18 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 62 m. w. N.

19 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 71.

20 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 61.

4 Anforderungen an Gebäude und technische Anlagen

4.1 Anforderungen an Neubauten

Gebäudeenergiegesetz (GEG), Anforderungen an NeubautenNeubautenNeubauten, Anforderungen nach dem GEG sind nach dem GEG grundsätzlich als NiedrigstenergiegebäudeNiedrigstenergiegebäude zu errichten (§ 10 Abs. 1 GEG). Das bedeutet, dass diese eine sehr gute Gesamtenergieeffizienz aufweisen müssen, der Energiebedarf sehr gering sein und dieser zu einem ganz wesentlichen Teil aus erneuerbaren Energien gedeckt werden muss, soweit dies möglich ist (§ 3 Abs. 1 Nr. 25 GEG).

Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine allgemeine Verpflichtung. Die konkreten Anforderungen an Neubauten ergeben sich erst aus der Aufzählung in § 10 Abs. 2 GEG.

§ 10 Abs. 2 GEG

(2) Das Gebäude ist so zu errichten, dass

der Gesamtenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung, bei Nichtwohngebäuden auch für eingebaute Beleuchtung, den jeweiligen Höchstwert nicht überschreitet, der sich nach § 15 oder § 18 ergibt,

Energieverluste beim Heizen und Kühlen durch baulichen Wärmeschutz nach Maßgabe von § 16 oder § 19 vermieden werden und

die Anforderungen nach § 71 Absatz 1 erfüllt werden.

Innovationsklausel

Gebäudeenergiegesetz (GEG), InnovationsklauselInnovationsklauselHiervon kann ein Wohngebäude bis zum 31.12.2025 gem. § 103 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GEG dann befreit werden, wenn es so errichtet wird, dass die Treibhausgasemissionen des Gebäudes gleichwertig begrenzt werden und der Höchstwert des Jahres-Endenergiebedarfs für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung das 0,55-Fache des auf die Gebäudenutzfläche bezogenen Wertes des Jahres-Endenergiebedarfs eines Referenzgebäudes, das die gleiche Geometrie, Gebäudenutzfläche und Ausrichtung wie das zu errichtende Gebäude aufweist und der technischen Referenzausführung der Anlage 1 GEG entspricht, nicht überschreitet (siehe bereits Kap. 3.2.2.3).

4.1.1 Primärenergiebedarf

Neubauten, PrimärenergiebedarfPrimärenergiebedarfZunächst ist der höchstzulässige Gesamtenergiebedarf einzuhalten. Insoweit ist zu unterscheiden, ob es sich um ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude handelt.

Primärenergiebedarf, Wohngebäude (Neubau)Primärenergiebedarf, Nichtwohngebäude (Neubau)Ein WohngebäudesWohngebäude, Primärendergiebedarf bei NeubautenNichtwohngebäude, Primärendergiebedarf bei Neubauten ist nach § 15 Abs. 1 GEG so zu errichten, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung das 0,55-Fache des auf die Gebäudenutzfläche bezogenen Wertes des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes nicht überschreiten. Für Nichtwohngebäude gilt Ähnliches, jedoch ist bei der Bestimmung des Jahres-Primärenergiebedarfs und des Bedarfs des Referenzgebäudes der Energiebedarf für die eingebaute Beleuchtung miteinzubeziehen.

4.1.2 Mindestwärmeschutz und Wärmebrücken

Wohngebäude, Mindestwärmeschutz bei NeubautenNichtwohngebäude, Mindestwärmeschutz bei NeubautenNeubauten, MindestwärmeschutzWärmebrücken§ 11 GEG legt für Wohn- und Nichtwohngebäude die Anforderungen an den MindestwärmeschutzMindestwärmeschutz fest. Demnach müssen bei Neubauten alle Bauteile, die eine Abgrenzung zur Außenluft, zum Erdreich oder zu angrenzenden Gebäudeteilen mit deutlich niedrigeren Innentemperaturen bilden, so ausgeführt werden, dass sie die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz gemäß DIN 4108-2: 2013-02 und DIN 4108-3: 2018-10 erfüllen. Für Reihenhäuser beziehungsweise aneinander gereihte Bebauungen regelt § 17 GEG entsprechende Ausnahmeregelungen.

§ 12 GEG legt fest, dass Gebäude grundsätzlich so errichtet werden müssen, dass der Einfluss konstruktiver Wärmebrücken auf den jährlichen Heizwärmebedarf – unter Beachtung der anerkannten technischen Regeln und wirtschaftlich vertretbarer Maßnahmen im Einzelfall – möglichst gering gehalten wird. § 13 GEG regelt in diesem Zusammenhang die Dichtigkeit der Gebäude: Die wärmeübertragende Umfassungsfläche, einschließlich aller Fugen, ist dauerhaft luftdicht nach den anerkannten Regeln der Technik abzudichten. § 14 GEG enthält Bestimmungen zum sommerlichen Wärmeschutz, um zu verhindern, dass direkte und indirekte Sonneneinstrahlung zu einer erheblichen Aufheizung im Inneren eines Gebäudes führt.

4.1.3 Aneinandergereihte Gebäude

aneinandergereihte GebäudeWohngebäude, aneinandergereihte WohngebäudeWerden aneinandergereihte Wohngebäude gleichzeitig errichtet, können sie gemäß § 17 GEG hinsichtlich der Anforderungen der §§ 12 (Wärmebrücken), 14 (sommerlicher Wärmeschutz), 15 (Jahresprimärenergiebedarf) und 16 GEG (baulicher Wärmeschutz bzw. spezifischer Transmissionswärmeverlust) als ein einziges Gebäude betrachtet werden. Somit kann der Nachweis der Erfüllung der Anforderungen für die gesamte Gebäudezeile erfolgen. Werden die Gebäude hingegen versetzt errichtet, ist es möglich, die Bewertung des § 3 Nr. 6 GEG für einseitig angebaute Wohngebäude heranzuziehen. Danach müssen die vertikalen Flächen, die in eine bestimmte Himmelsrichtung weisen, zu mindestens 80 % an ein anderes Wohngebäude oder an ein Nichtwohngebäude mit einer Raum-Solltemperatur von mindestens 19 °C angrenzen.21

aneinandergereihte Gebäude, EnergieausweisEntscheidend ist die Begrenzung durch Dach und Wände, weshalb jedes Haus in einer aneinandergereihten Bebauung als ein eigenständiges Gebäude anzusehen ist. Dies spiegelt sich auch in § 17 Satz 2 GEG wider, der die Vorschriften des Teils 5 (Energieausweise) des GEG vom Anwendungsbereich des ersten Satzes ausnimmt: Für die einzelnen Häuser der aneinandergereihten Gebäude müssen jeweils eigene Energieausweise erstellt werden.

4.1.4 Auswirkungen auf der Erstellung des Energieausweises

Energieausweis, BedarfsausweisEnergieausweis, Zeitpunkt der AusstellungWird ein Energiebedarfsausweis für ein zu errichtendes Gebäude auf Basis des berechneten Energiebedarfs ausgestellt, müssen die Ergebnisse der gemäß den §§ 15 und 16 GEG (für Wohngebäude) beziehungsweise den §§ 18 und 19 GEG (für Nichtwohngebäude) durchgeführten Berechnungen zugrunde gelegt werden. Nach § 80 Abs. 1 Satz 1 GEG ist der Energiebedarfsausweis unter Berücksichtigung der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes zu erstellen – ein Gebäude gilt spätestens bei Schlüsselfertigkeit als fertiggestellt. Allerdings sieht § 81 Abs. 1 Satz 1 GEG vor, dass der Energieausweis auch vor Erreichen dieses Fertigstellungsgrades ausgestellt werden kann, sofern die erforderlichen Berechnungsergebnisse vorliegen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass bereits eine Verpflichtung zur frühzeitigen Erstellung des Energieausweises besteht, also vor der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes, wenn die entsprechenden Berechnungen verfügbar sind.22

Verpflichtungen

Energieausweis, AusstellungspflichtGemäß § 80 Abs. 1 Satz 2 GEG muss der Eigentümer dafür sorgen, dass der Energieausweis unmittelbar nach Fertigstellung des Gebäudes erstellt und ihm – beziehungsweise dem Bauherrn, sofern der Eigentümer nicht zugleich Bauherr ist – entweder der Originalausweis oder eine Kopie übergeben wird. Auf Verlangen ist dieser Energieausweis der jeweils zuständigen Behörde gemäß Landesrecht vorzulegen.

Wird diese Übergabe nicht sichergestellt, gilt dies gemäß § 108 Abs. 1 Nr. 23 GEG als Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 EUR geahndet werden kann.

4.1.5 Anforderungen an die Gebäudehülle und Nutzung erneuerbarer Energien

Weiterhin sind die Vorgaben des baulichen Wärmeschutzes nach den §§ 16, 19 GEG zu beachten.

Wohngebäude, Gebäudehülle (Neubau)Für Wohngebäude gilt, dass der Höchstwert des spezifischen auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts das 1,0-Fache des entsprechenden Wertes des jeweiligen Referenzgebäudes nach § 15 Abs. 1 GEG nicht überschreiten darf.

Begriff: Transmissionswärmeverlust

Der TransmissionswärmeverlustTransmissionswärmeverlust meint die Wärme, die ein Wohngebäude über die Gebäudehülle, also Wände, Türen, Fenster und dergleichen, verliert.23

Indem der Faktor von 1,0 im Verhältnis zum Referenzgebäude in Bezug genommen wird, soll eine exakte Einhaltung der Vorgaben sichergestellt werden.24

21 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 71 f.

22 Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, 72 m. w. N.

23 Frenz/Cosack-Kümper, § 16, Rn. 2.

24 BT-Drs. 19/16716, S. 117.

4.2 Anforderungen an Bestandsbauten

Gebäudeenergiegesetz (GEG), Anforderungen an BestandsbautenBestandsgebäude, Anforderungen nach dem GEGAnforderungen an Bestandsgebäude sind in den §§ 46 ff. GEG enthalten. Zum einen bestehen unterschiedliche Nachrüstpflichten. Andererseits dürfen bestimmte Bauteile nicht energetisch verschlechtert werden.

4.2.1 Dämmung oberster Geschossdecken

Wohngebäude, Dämmung oberster Geschossdecken (Bestandsgebäude)Nichtwohngebäude, Dämmung oberster Geschossdecken (Bestandsgebäude)Bestandsgebäude, Dämmung oberster GeschossdeckenDämmung, Dämmung oberster GeschossdeckenNach § 47 Abs. 1 GEG müssen Eigentümer eines Wohngebäudes sowie Eigentümer eines Nichtwohngebäudes, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 °C beheizt werden, dafür sorgen, dass oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet.

Diese Pflicht kann auch dadurch erfüllt werden, dass das über der obersten Geschossdecke liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den vorgenannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz genügt (§ 47 Abs. 1 Satz 2 GEG).

Begriff: oberste Geschossdecke

Als oberste Geschossdeckeoberste Geschossdecke ist gem. § 3 Abs. 1 Nr. 28 GEG die zugängliche Decke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum zu verstehen.

oberste Geschossdecke, DämmverpflichtungEine relevante Ausnahme für Alteigentümer in kleinen Gebäuden25 von der Dämmungsverpflichtung sieht § 47 Abs. 3 GEG vor.

§ 47 Abs. 3 GEG

(3) Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1.2.2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002.

Durch das Hinausschieben der Nachrüstverpflichtung sollen Härten durch die ggf. sehr hohe finanzielle Belastung abgemildert werden.26

Ein Eigentümerwechsel kann in vielfältiger Weise erfolgen, insbesondere auch im Erbfall.27 Zieht der Erbe nicht unmittelbar selbst in die Wohnung ein, so dürfte die Nachrüstungsverpflichtung regulär zwei Jahre nach dem Erbfall entstehen. Eine Ausnahme könnte dann angezeigt sein, wenn der Erbe unmittelbar in die Wohnung einzieht. In diesem Fall wird dafür plädiert, dass die Nachrüstverpflichtung erst mit einem erneuten Eigentumswechsel entsteht, denn der Erbe kann die Kosten der Nachrüstung bei dem Eigentumswechsel nicht in seine Entscheidung einstellen.28