GUIA DE INICIACION PARA UNA CONSTRUCCION EFICIENTE E-Book

Nuria Santos Sánchez

• Herausgeber: Editorial Bubok Publishing
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Spanisch

Seitenzahl: 68

Veröffentlichungsjahr: 2022

Beschreibung

Si has decidido que quieres vivir en tu propia casa, buscar un solar o una casa para reformar y hacerla tuya, estás a punto de empezar una gran aventura. Y en estos casos hay dos tipos de actitudes. Por un lado, aquel que se deja llevar por la intuición y se deja sorprender por la vida. Por otro lado, aquellos que se documentan y preparan, que quieren saber cómo va a ser el viaje antes de emprenderlo. Si estás leyendo esto entiendo que eres de los segundos. Si es así, esta guía está escrita para ti. No vas a perder emoción por ver cómo se convierte tu sueño en realidad, lo que intento es evitar los tropiezos que hacen que una aventura increíble termine convirtiéndose en una pesadilla. La intención es que cada paso sea firme y que no haya que deshacer y romper y volver a pagar … Si con esta ayuda consigues tener tu casa, esta información habrá sido eficaz. Si además conseguimos hacerla al menor coste (no sólo económico, sino de energía personal, menos stress, menos discusiones, menos desgaste …), entonces habrá sido eficiente.

Leseprobe

Guía de iniciación para una construcción eficiente

Nuria Santos Sánchez

© Nuria Santos Sánchez

© Guía de iniciación para una construcción eficiente

Agosto 2022

ISBN ePub: 978-84-685-6928-4

Editado por Bubok Publishing S.L.

[email protected]

Tel: [phone]

C/Vizcaya, 6

28045 Madrid

Reservados todos los derechos. Salvo excepción prevista por la ley, no se permite la reproducción total o parcial de esta obra, ni su incorporación a un sistema informático, ni su transmisión en cualquier forma o por cualquier medio (electrónico, mecánico, fotocopia, grabación u otros) sin autorización previa y por escrito de los titulares del copyright. La infracción de dichos derechos conlleva sanciones legales y puede constituir un delito contra la propiedad intelectual.

Diríjase a CEDRO (Centro Español de Derechos Reprográficos) si necesita fotocopiar o escanear algún fragmento de esta obra (www.conlicencia.com; 91 702 19 70 / 93 272 04 47).

A todos mis compañeros de viaje

Índice

PRÓLOGO. SENTANDO LAS BASES

CAPÍTULO 1. EL LUGAR

CAPITULO 2. EL PROGRAMA

CAPITULO 3. DISTRIBUCIÓN

CAPITULO 4. LOS MATERIALES

CAPITULO 5. ESTRUCTURA

CAPITULO 5.1. ESTRUCTURAS DE HORMIGÓN

CAPITULO 5.2. ESTRUCTURAS DE ACERO

CAPITULO 5.3. MADERA ESTRUCTURAL

CAPITULO 5.4. OTROS SISTEMAS ESTRUCTURALES

CAPITULO 6. CERRAMIENTOS

CAPITULO 7. ACABADOS

CAPITULO 8. INSTALACIONES

CAPITULO 9. GENERACIÓN DE ENERGIA

CAPITULO 10. MANTENIMIENTO

GLOSARIO

PRÓLOGO SENTANDO LAS BASES

¿Qué esperas encontrar en esta guía? ¿Cuáles son tus expectativas? ¿Has empezado a pensar en tu casa ideal y te han asaltado mil dudas? Me gustaría empezar explicando qué es lo que vas a encontrar en esta guía.

Si has decidido que quieres vivir en tu propia casa, bien sea buscando un solar o bien partiendo de una casa para reformar, estás a punto de empezar una gran aventura. Y en estos casos hay dos tipos de actitudes: por un lado, dejarse llevar por la intuición y esperar las sorpresas que te da la vida; o, por otro lado, documentarse y preparar cada paso, intentar saber cómo va a ser el viaje antes de emprenderlo. Si estás leyendo esto entiendo que eres de los segundos. Si es así, esta guía está escrita para ti. No vas a perder emoción de ver cómo se convierte tu sueño en realidad, lo que intento es evitar los tropiezos que hacen que una aventura increíble (porque te aseguro que lo es) termine convirtiéndose en una pesadilla.

La intención es que cada paso sea firme y que no haya que deshacer y romper y volver a pagar … Si con esta ayuda consigues tener tu casa, esta información habrá sido eficaz. Si además consigues hacerla al menor coste (no solo económico, sino de energía personal, menos stress, menos discusiones, menos desgaste …), entonces habrá sido eficiente.

Quiero adelantarte que ya hice este recorrido más veces, en primer lugar, para mí (si me equivocaba, no quería que otros pagaran por mis errores), después acompañando a más personas como tú. Al fin y al cabo, es un camino que deberías recorrer solo una vez, se trata de hacer la casa de tus sueños, adaptada a tus necesidades y sus posibles adaptaciones a lo largo de una vida.

Además, no es solo un libro, es una propuesta de acompañamiento. Aquí tienes el enlace para las dudas que puedas seguir teniendo (www.nsarquitectos.com)

Disfruta del viaje.

CAPÍTULO 1 EL LUGAR

No sé si ya tienes solar o casa para reformar. En cualquier caso, vamos a repasar la información con la que debes contar antes de empezar.

Hay información que debes recopilar en tres organismos distintos:

•Registro de la Propiedad: las escrituras contienen la información del terreno o construcción, en particular, su superficie y linderos. Si es muy antigua, deberíamos comprobar la superficie. Para esto se puede hacer un levantamiento topográfico. Y, en cuanto a los linderos, pueden ser personas que ya no están. Por otro lado, el titular de la propiedad es la persona legítima que puede vender. Puede que haya que hacer una aceptación de herencia primero, liquidación de bienes …

En el caso de que la propiedad no esté registrada, habrá que hacer la inmatriculación, esto es, inscribir el solar por primera vez en el registro, todo esto retrasará el proceso de compra, pero se puede llevar a cabo. La persona que vende debería tener toda la información clara para agilizar el proceso ya que cualquiera que vaya a optar a la compra realizará las mismas consultas. Para saber en qué situación estamos, deberemos contar con las escrituras o se puede solicitar una nota simple.

•Catastro: aunque es un organismo para recaudar impuestos, cuenta con planimetría. Las propiedades son más fáciles de localizar y, por eso, desde hace años, se están cruzando estas bases de datos, haciendo la correspondencia entre las propiedades y las parcelas de catastro mediante las coordenadas georreferenciadas, esto es, los linderos de la finca con sus coordenadas, para que no haya lugar a dudas de «hasta dónde llegan los límites de la propiedad» y, además, con este perímetro podemos confirmar también su superficie. Es un primer paso para comprobar lo que decíamos de las escrituras. La consulta puede realizarse por la web Sede Electrónica del Catastro

Cuando no coincide con el levantamiento que hayamos hecho, se puede regularizar con una validación catastral.

•Oficina técnica del Ayuntamiento: tanto si el objeto es construir o reformar, deberemos saber qué condiciones urbanísticas hay en ese lugar. En la consulta catastral, además de un plano de situación y la superficie, aparecen los términos «rústico» o «urbano», pero solo es a los efectos de asignar un valor distinto a las construcciones o suelos urbanizables. No tiene por qué coincidir con la normativa vigente. En realidad, debemos contar con un certificado de condiciones urbanísticas, para saber qué puede construirse (m2, plantas, separación a linderos …).

Si existe una edificación, puede que aparezca en catastro, incluso que aparezca en las escrituras, pero no significa que sea legal, quiero decir, no significa que se pidiera licencia en su momento o que cumpla las condiciones de edificación en el solar. Una construcción puede inscribirse con un certificado de antigüedad, incluso puede haberse pedido en el ayuntamiento un certificado de prescripción, pero puede haber quedado fuera de ordenación. Eso significa que (si no es suelo rústico) se puede mantener de momento, ya pasó el tiempo de denunciarlo, pero si la idea es ampliar o la reforma implica cambios o refuerzos estructurales, podrías no obtener licencia porque en una edificación fuera de ordenación solo se admiten tareas de mantenimiento. Si no se pidió licencia, pero cumple la normativa, puedes legalizar antes de solicitar una permiso de reforma o ampliación, esto es, justificar que la construcción cumple la normativa a fecha actual. Ten en cuenta que pagarías una licencia como si pidieras permiso para construir lo que ya está hecho, además de lo nuevo.

Por último, debemos comprobar si tiene o hay que conectar servicios de electricidad, agua o saneamiento. Habrá que preguntar en el ayuntamiento o en las compañías instaladoras que, en ocasiones, son municipales. Esto puede resultar en la información de los puntos en la acera donde debemos conectarnos o el lugar al que debemos llegar con zanjas e instalaciones que debes pagar para convertir el terreno en un «solar». Si es necesario realizar trabajos de urbanización previos (acera, conexiones, traer suministros, etc.) estos deben ser realizados por el propietario/promotor (tú) y que deberán ser luego cedidos al ayuntamiento para su conservación.

Y si era una casa donde se cortó los suministros, debes saber que ahora habrá que adaptar las instalaciones a normativas actuales, lo que supondrá una renovación y la obtención de nuevos boletines. En las casas viejas nos encontramos muchas veces pozos de vertido de las aguas negras, pero si hay instalación de saneamiento en la calle deberemos prever la conexión y la salida de las aguas hasta el punto y la altura a la que nos den permiso. Las propias empresas municipales hacen los trabajos, pero debe costearlos la propiedad. Son gastos que deberemos tener previstos.

Conclusión: El objetivo es contar con la mayor información para poder tomar las decisiones más adecuadas en cada situación y, sobre todo, saber los costes que debamos añadir para que estos «inconvenientes» (que no «imprevistos», porque como ves, se pueden prever) no se vayan comiendo el presupuesto con el que contamos, de forma que estemos seguros de poder llegar hasta el final, sin tener que ir recortando a última hora en los acabados.