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- Herausgeber: Stiftung Warentest
- Kategorie: Ratgeber
- Sprache: Deutsch
So senken Sie die Kosten für Ihr Traumhaus! "Günstig bauen" der Stiftung Warentest zeigt ausführlich, wo beim Hausbau Einsparpotenzial liegt. In diesem Buch erfahren Sie, wie Sie mit schlauen Grundrissideen, der richtigen Materialwahl und dauerhaft-schönen Konstruktionen ziemlich viel Geld sparen können. Das Buch bietet Inspiration und Know-how für das Planungsgespräch mit der Architektin und der Baufirma. Es enthält konkrete und anschauliche Beispiele mit Grundrissen, Fotos, Musterrechnungen, Kosten(spannen)angaben und Kostenvergleichen sowie Unterstützung bei den einzelnen Planungsschritten und der Zusammenarbeit mit den Baupartnern. Ihnen wird gezeigt, wie Sie beim Hausbau bares Geld sparen können. - Planung optimieren: Eigene Wünsche beim Hausbau verwirklichen und trotzdem im Budget bleiben - Sparmöglichkeiten entdecken: Gute und günstige Lösungen - mit Preisangaben und Kostenvergleichen - Inspiration finden: Mit Beispielprojekten, Mustergrundrissen und zahlreichen Fotos
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Seitenzahl: 374
Veröffentlichungsjahr: 2022
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INHALTSVERZEICHNIS
WAS HEISST GÜNSTIG BAUEN?
Baukosten senken
Woraus setzen sich die Baukosten für ein privates Wohnhaus zusammen?
Wie hoch sind typische Baukosten beim Einfamilienhaus?
Was genau bedeutet „Günstig bauen?“
Eigene Wünsche berücksichtigen
Inspiration finden
Bestandsaufnahme machen
Kosten- und Preisangaben
Wo entstehen die meisten Kosten?
Wo ist finanzieller Spielraum möglich, was kann verschoben werden?
Welche Einsparungen können später zu Mehrkosten führen?
Interview: „Beratung spart Baukosten.“
Richtig finanzieren
Finanzierungsplan aufstellen
Welches Darlehen ist das richtige?
Sondertilgung und Vollfinanzierung
Wie komme ich zum besten Kredit?
Bauförderung
Grundstück prüfen
Baugrund und Bodenbeschaffenheit
Was bedeutet die Bodenklasse für die Kosten?
Beim Erdaushub sparen
Lässt sich mit „schwierigen“ Grundstücken sparen?
Wie ist das Grundstück ausgerichtet?
Wie wirkt sich die Infrastruktur auf die Kosten aus?
Günstige Haustypen
Freistehendes Einfamilienhaus
Doppelhaus
Reihenhaus
Mehrparteienhaus (Baugemeinschaften)
Tiny Houses
Fertighäuser
Architektenhaus – welche Leistungen sind enthalten?
Bauträgerhaus – bequemer Hauserwerb oder Risiko?
Interview: „Zusatzkosten im Blick behalten!“
Vorbereitung hilft sparen
Der richtige Zeitpunkt für den Baubeginn
Die Baustelle einrichten
Sicherheit auf der Baustelle – nicht am falschen Ende sparen
Baumängel vermeiden
Den Bauprozess streng kontrollieren
Regelmäßige Baubesprechungen abhalten
Interview: „Baufortschritt kontrollieren!“
Sparen durch Eigenleistung
Fallstricke bei der Eigenleistung
Wann sind Eigenleistungen sinnvoll?
Ausbauhaus – lohnt sich das?
Günstig gebaut – Beispielprojekte
In zweiter Reihe vorn dabei
Wohnen im Winkel
HAUSTECHNIK UND ENERGIE
Ganzheitlich planen spart Kosten
Zusammenspiel von Bauform, Materialien und Heiztechnik
Wärmedurchlässigkeit, U-Wert und Dämmwirkung
Energiestandards
Fördermöglichkeiten
KfW-Effizienzhaus (55, 40, 40 Plus)
Passivhaus und KfW-40-Haus im Vergleich
Helfen Passivhaus- und KfW-Effizienzhaus 40 beim Kostensparen?
Fenster: Zwei- oder Dreischeibenverglasung?
Luftdichtheit – der Blower-Door-Test
Wann braucht man eine Lüftungsanlage?
Warum lüften?
Fensterlüftung
Mechanische Lüftungsanlagen
Günstige Heizsysteme
Wärmeverteilung im Raum
Hybridheizung: Kostengünstig durch Kombination von Energiequellen
Pelletheizung anstatt Kaminofen
Fernwärme
Wärmepumpen
Luftwärmepumpen
Erdwärmepumpen
Grundwasserwärmepumpen
Passives Kühlen mit Wärmepumpen
Welche Varianten sind kostengünstig?
Kosten sparen mit Solarenergie
Solarthermie für Heizung und Warmwasser
Mit Photovoltaik Strom gewinnen
Günstig gebaut – Beispielprojekt
Maximal offen
KOSTEN SPAREN DURCH GUTE PLANUNG
Wie die Baukörperform die Kosten bestimmt
Geradlinige Baukörper sparen Kosten
Balkone, Erker und Wintergärten
Wann lohnt sich ein Keller?
Welche Kosten fallen an?
Vollkeller, Teilkeller oder Naturkeller?
„Kalter Keller“ oder „warmer Keller“?
Alternativen zum Keller
Günstige Grundrissplanung
Kostensparende Grundrisse
Platz sparen mit Einbaumöbeln
Flexible Grundrissgestaltung spart spätere Mehrkosten
Stockwerkserschließung: Lage und Platzbedarf von Treppen
Welche Raumgrößen sind sinnvoll?
Fenster clever planen
Küche, Bad, WC sinnvoll anordnen
Möblierung einplanen
Barrierefrei bauen
Wo finden sich Barrieren im Alltag?
Vorausschauend planen und Wiederverkaufswert miteinbeziehen
Günstig gebaut – Beispielprojekte
Raum bis unters Dach
Einfach komfortabel
BAUWERK UND MATERIALIEN
Massivbau oder Holzleichtbau?
Was beeinflusst die Materialkosten?
Massivbauten aus Mauerwerk
Holzleichtbau und Holzmassivbau
Günstig bauen mit Beton und Kunststoffen
Massivbauten aus Beton
Betontreppen im Rohbau
Kunststoffe: preiswerte Alternativen
Geschossdecken kostensparend planen
Holzdecken
Betondecken
Holz-Beton-Verbunddecken
Ziegeldecken
Fassaden kostensparend gestalten
Die günstigste Lösung: Putzfassaden
Baulicher Schutz vor Feuchteschäden und Algen
Fassaden mit Verkleidungen
Holzfassaden
Klinker und Klinkerriemchen
Fassadenplatten
Günstig dämmen
Welche Dämmstoffe sind preiswert?
Welcher Dämmstoff wofür?
Außenwanddämmung
Das Dach richtig dämmen
Bodenplatte und Kellerwände dämmen
Schalldämmung – nicht am falschen Ende sparen
Sparen bei Fenstern und Terrassentüren
Größe und Formate
Rahmen und Verglasung
Welches Dach ist am günstigsten?
Satteldach
Pultdach
Hoher Kniestock für mehr Raum im Dachgeschoss
Dachüberstand
Flachdach
Gauben oder Dachflächenfenster?
Dachdeckung – kostengünstige Varianten für Steildächer
Späterer Dachausbau
Mit Recycling sparen
Was lässt sich auf einem Grundstück wiederverwerten und retten?
Günstig gebaut – Beispielprojekte
Aus alt mach neu
Natürlich bis unters Dach
INNENAUSBAU MIT KLEINEM BUDGET
Leichte Trennwände in Trockenbauweise
Gipsbauplatten
Strohbauplatten
Platten aus Lehm
Holzplatten
Polycarbonatplatten
Interview: „An der richtigen Stelle sparen!“
Innentreppen
Maße und Konstruktion von Treppen
Platzbedarf
Treppen kostengünstig planen
Wie lässt sich der Raum unter der Treppe nutzen?
Innentüren
Kostenfaktoren bei Innentüren
Wände, Decken und Böden
Wände und Decken
Welcher Bodenbelag ist kostengünstig?
Fußbodenheizung und Bodenbeläge
Böden mit Sichtoberflächen
Trittschallschutz beachten
Küchen – kostensparende Gestaltung
Wie groß muss die Küche sein?
Einbauküche oder Einzelelemente?
Küchenformen
Materialien
Kostenfalle Badezimmer
Wand- und Bodenbeläge im Bad
Sanitärobjekte
Elektroinstallation
Sparen durch gute Planung
Smart Home – Nutzen und Kosten
Günstig gebaut – Beispielprojekte
Makellos ohne Make-up
Schlank und elegant
AUSSENANLAGEN GÜNSTIG GESTALTEN
Wohin mit dem Auto?
Carport
Garage
Oberflächen günstig gestalten
Niederschlagswassergebühren sparen
Durchlässige Oberflächen sparen Geld
Welche Böden eignen sich zur Regenwasserversickerung?
Welche Maßnahmen sind für die Versickerung nötig und was kosten sie?
Regenwassernutzung spart Kosten
Wie viel kann man sparen?
Garten bewässern mit eigenem Brunnen
Garten und Terrasse
Sorgfältige Planung hilft, Kosten zu sparen
Planung und Kosten einer Terrasse
Planung und Kosten eines Gartens
Sparen bei der Gartenplanung
Welche Pflanzen für welchen Standort?
Eigenleistungen
Einfriedung des Gartens
Hilft ein Naturgarten, Kosten zu sparen?
Günstig gebaut – Beispielprojekte
Hülle mit Fülle
Konsequent bis ins Detail
SERVICE
Stichwortverzeichnis
Architektur- und Bildnachweis
WAS HEISST „GÜNSTIG BAUEN”?
Wer ein Eigenheim bauen oder ein Fertighaus kaufen möchte, sollte sich möglichst frühzeitig einen Überblick über die damit verbundenen Kosten verschaffen. Von der Planung bis zum fertigen Haus gibt es unzählige Möglichkeiten, Kosten zu sparen. Dabei hilft, dass sich Baukosten gut in einzelne Kategorien und Unterkategorien aufschlüsseln lassen.
Für die Höhe der Baukosten spielen neben dem Gebäude selbst beispielsweise auch das Grundstück, die Qualität der Bauausführung und die Art des Innenausbaus eine wichtige Rolle. Schließlich müssen auch die Kosten für die Finanzierung berücksichtigt werden, die nicht auf Kante genäht sein, sondern noch Spielraum für Unvorhergesehenes lassen sollte.
BAUKOSTEN SENKEN
Je kleiner ein Haus, desto geringer die Baukosten – das klingt logisch und ist in der Tat ein wichtiger Grundsatz, den Sie bei der Planung Ihres neuen Hauses nicht aus den Augen verlieren sollten. Bevor Sie mit einem Architekten sprechen oder sich Angebote von Hausbaufirmen machen lassen, sollten Sie sich darüber klar werden, was Sie an Flächen, Räumen und Innenausstattung wirklich benötigen und was bei näherer Betrachtung vielleicht überflüssig ist. Der Weg zum kostengünstigen Haus steht und fällt mit der Kunst des Weglassens.
Wichtig: Ein kleines Haus muss kein enges Haus sein. Ein gut durchdachter Grundriss sorgt dafür, dass weniger Wohnfläche nicht im Widerspruch zu hoher Wohnqualität steht.
Die Wohnfläche bestimmt den Endpreis eines Hauses allerdings nur bis zu einem gewissen Grad, denn für alle Wohnhäuser fallen ähnliche Kosten für bestimmte Bauelemente an, zum Beispiel Fundamente und Bodenplatte, Heizungsanlage, Sanitäreinrichtungen, Treppen und Außentüren. Auf die Kosten gibt es weitere wichtige Einflussfaktoren und damit zusätzliche Stellschrauben: Ein wichtiger Kostenfaktor ist zum Beispiel die Bauzeit: Je länger sich die Bauphase hinzieht, desto teurer wird sie, dazu kommen noch die längeren Mietzahlungen für ihre bisherige Wohnung.
Baumängel und die damit verbundenen Mehrkosten lassen sich vermeiden, wenn die Qualität der Bauausführung stimmt, was zum Beispiel durch eine gute Bauleitung sichergestellt werden kann. Das zum Haus passende Energiekonzept sorgt wiederum dafür, dass bei entsprechendem Nutzungsverhalten die Betriebskosten langfristig niedrig gehalten werden können. Nicht zuletzt spielt auch der Lebenszyklus eines Hauses eine Rolle, da er den Wiederverkaufswert beeinflusst.
Sie selbst können viel dazu beitragen, die vorhandenen Sparpotenziale auszuschöpfen. Dafür ist wichtig, dass Sie als Bauherrin oder Bauherr in allen baulichen Belangen stets gut informiert sind. Dadurch werden Sie zu einem kompetenten Ansprechpartner für Ihren Architekten, den Bauträger oder die Fertighausfirma und können die richtigen Fragen stellen. Dazu soll dieses Buch beitragen.
Bei jedem einzelnen Gewerk lassen sich die Baukosten reduzieren, wobei die größte Stellschraube die Planung ist. Hier kann es sich in barer Münze auszahlen, wenn Sie gut informiert die Planung begleiten und Dinge hinterfragen, allem voran Ihre eigenen Vorstellungen und Ansprüche. Dasselbe gilt für die Finanzierung, deren Kosten ebenfalls zu den Baukosten zählen (Kostengruppe 800) und die sich unter anderem mit dem passenden Darlehen senken lassen.
Woraus setzen sich die Baukosten für ein privates Wohnhaus zusammen?
Baukosten lassen sich in verschiedene Positionen gliedern, die in der DIN-Norm 276 in Form von Kostengruppen zusammengestellt sind (siehe Kasten). Jede Kostengruppe behandelt einen übergeordneten Aspekt, und innerhalb jeder Kostengruppe gliedern sich die Kosten weiter auf.
Kostengruppen nach DIN 276
100 Grundstück
200 Vorbereitende Maßnahmen
300 Bauwerk – Baukonstruktionen
400 Bauwerk – Technische Anlagen
500 Außenanlagen und Freiflächen
600 Ausstattung und Kunstwerke
700 Baunebenkosten
800 Finanzierung
Wie hoch sind typische Baukosten beim Einfamilienhaus?
Alle Kosten, die für die Errichtung des Rohbaus und für den Innenausbau anfallen, sind in Kostengruppe 300 enthalten. Kostengruppe 400 verzeichnet dagegen die Kosten für die technischen Anlagen, zum Beispiel das Heizungssystem. Die Kostengruppen 300 und 400 stellen daher objektive Vergleichsgrößen dar, anhand derer sich die Kosten von Wohngebäuden bezogen auf einen Quadratmeter Wohnfläche vergleichen lassen. Sie liegen laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) in Deutschland durchschnittlich bei ungefähr 2 000 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein Keller, der nicht als Wohnraum ausgebaut ist, ist in diesen Kosten nicht enthalten. Derzeit (Stand November 2021) steigen allerdings die Preise bei vielen Baumaterialien stark, sodass die genannten Kosten nur als grober Anhaltspunkt dienen können. Auch regional gibt es deutliche Unterschiede; tendenziell ist das Bauen im Süden Deutschlands teurer als im Norden.
Durch verschiedene Sparmaßnahmen lassen sich die Bauwerkskosten um bis zu 15 Prozent reduzieren. Wenn man nicht sorgfältig kalkuliert, können sie den oben genannten Durchschnittswert jedoch im Handumdrehen auch deutlich übersteigen.
Im Internet findet man oft durchschnittliche Baukosten von 1 200 Euro pro Quadratmeter. Zu beachten ist: Diese Angabe bezieht sich meist nur auf die Bruttogrundfläche (BGF), also auf die Summe aller Geschossflächen auf Basis der äußeren Bauteile einschließlich Fassade.
Für alle in diesem Buch vorgestellten Projektbeispiele sind nur die sogenannten Bauwerkskosten, das sind die Kosten der Gruppen 300 und 400, angegeben. Denn die Kosten fürs Grundstück (Kostengruppe 100 und 200), für die Außenanlagen (Kostengruppe 500), für die Innenausstattung (Kostengruppe 600) sowie die Baunebenkosten inklusive der Honorare aller am Bauprojekt beteiligten Planer (Kostengruppe 700) können naturgemäß je nach Ausgangssituation und Anspruch der Bauherrschaft sehr unterschiedlich ausfallen und sind daher für einen objektiven Kostenvergleich nicht aussagekräftig.
Was genau bedeutet „Günstig bauen“?
Kostengünstig zu bauen bedeutet, mit Fläche, Material und Arbeitsaufwand wirtschaftlich umzugehen und wo immer möglich zu reduzieren und zu vereinfachen. Gleichzeitig bedeutet es, durch die Bauweise und die Wahl des Heizsystems Energie und Heizkosten zu sparen sowie Ressourcen zu schonen.
Preiswert bauen darf jedoch nicht einfach nur billig sein, weil sonst die bauliche Qualität, der Wiederverkaufswert und die Umwelt leiden. Und preiswert bauen muss auch keineswegs billig aussehen oder sich minderwertig anfühlen. Wenn man an den richtigen Stellen spart, lassen sich Kosten reduzieren, ohne dass man ästhetische Abstriche machen oder auf Wohnqualität verzichten muss. Einfache Bauweisen mit unverputzten oder sichtbar belassenen Baumaterialien können dabei zum Beispiel einen ganz eigenen Charme entfalten.
Doch welches die richtigen Stellen sind, ist gar nicht so einfach zu entscheiden. Hilfreich ist dabei zunächst, sich klarzumachen, dass Baukosten nicht nur aus den reinen Kosten für Grundstück und Errichtung eines Gebäudes bestehen. Hinzu kommen die oben erwähnten Kostengruppen 500 bis 800 – also der Garten und die Außenanlagen, die Innenausstattung sowie die Baunebenkosten und die Finanzierungskosten – außerdem, in einem weiteren Sinn, auch die mittel- und langfristigen Betriebskosten. Zudem sollte auch der Wiederverkaufswert einer Immobilie bedacht werden.
Eigene Wünsche berücksichtigen
An welcher dieser Stellschrauben Sie in welchem Maß drehen möchten und können, hängt auch von Ihren persönlichen Vorlieben, Wünschen und Prioritäten ab. Zwar gibt es allgemein gültige Aspekte, die Baukosten maßgeblich beeinflussen können, wie zum Beispiel die Wahl von Baukörperform oder Grundriss. Häufig entscheiden jedoch zusätzlich auch individuelle Schwerpunkte, an welchen Stellen man Kosten sparen will oder kann: Während der eine Bauherr sich mit einem kleinen Grundstück an einer stark befahrenen Straße zufriedengibt, dafür aber Wert auf hochwertige Einbaumöbel legt, beschränkt sich ein anderer möglicherweise auf eine geringe Wohnfläche, möchte dann aber einen Keller nicht missen. Eine dritte Bauherrin nimmt einfache Materialien und Sichtoberflächen ohne Putz und Farbanstrich gerne in Kauf, wenn sie dafür nicht auf großzügige Fensterflächen verzichten muss. Diese Liste ließe sich endlos fortsetzen.
Ob Sie bei der Qualität des Grundstücks, bei den Rohbaukosten, bei den Materialien, bei der Innenausstattung, bei den Betriebskosten oder bei den zu erwartenden Kosten für die Instandhaltung sparen möchten, hängt ganz von Ihnen ab, je nachdem, was Ihnen persönlich besonders wichtig ist und was Ihnen dagegen verzichtbar erscheint.
Inspiration finden
Wir zeigen Ihnen auf den Sonderseiten in diesem Buch immer wieder Häuser, bei denen es auf die eine oder andere Weise gelungen ist, Kosten zu sparen. Häufig konnten sich die Bauherren und Bauherrinnen dafür an anderen Stellen etwas mehr gönnen.
In den meisten Fällen wurden bei den vorgestellten Wohnhäusern mit bestimmten, besonders effektiven Lösungen in Teilbereichen Kosten gespart. Die jeweiligen Angaben der Baukosten sollten daher immer in diesem Zusammenhang gesehen werden. Für Ihr eigenes Bauprojekt können Sie in diesem Buch Anregungen finden, wo überall Möglichkeiten zum Kostensparen bestehen. Dann können Sie selbst entscheiden, an welchen Stellen Sie ohne Weiteres Abstriche machen wollen, um dann die eingesparten Mittel eventuell an anderen Stellen für kostspieligere Lösungen einsetzen zu können.
Bestandsaufnahme machen
Vor der Planung sollten Sie sich daher zuallererst fragen, was Ihnen wirklich wichtig ist und worauf Sie bei näherer Betrachtung auch verzichten können. Dies betrifft insbesondere die Gebäudeform, die Anzahl und Größe der Räume, die Anzahl und Größe der Fenster und den Innenausbau. Inwieweit sind Sie dabei bereit, Gewohntes infrage zu stellen?
Entscheidend ist eine sorgfältige Planung von Gebäudeform und Grundrissen, damit jeder Quadratmeter Wohnfläche optimal genutzt werden kann. Dann kann eine vierköpfige Familie mit einer Wohnfläche von gut 100 Quadratmetern auskommen, ohne beengt zu wohnen. Denn jeder Quadratmeter beheizter Wohnfläche kostet, wie erwähnt, durchschnittlich etwa 2 000 Euro. Für jeden Quadratmeter zu viel bezahlen Sie also möglicherweise nur für ein Mehr an beheizter Luft.
Kosten- und Preisangaben
Baukosten hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab und können stark schwanken. Dabei spielen etwa regionale Preisunterschiede eine Rolle, die Verfügbarkeit von Materialien und Handwerkern oder der Zeitpunkt eines Bauvorhabens. Zudem erschwert die derzeitige (Stand November 2021) Marktlage eine seriöse Angabe zu Preisen sehr: Aufgrund weltweiter Wetterkapriolen, die Waldbrände, Flut- und Sturmereignisse zur Folge haben, ist Baumaterial auf den Rohstoffmärkten knapp, insbesondere Holz ist davon betroffen. Unterbrochene Lieferketten, verursacht durch die Corona-Krise, führen immer noch zu Lieferengpässen. Zudem sind gegenwärtig immer weniger Handwerker verfügbar, was deren Stundenlöhne und Honorare in die Höhe treibt. Zukünftige Preisentwicklungen sind äußerst schwierig vorherzusehen. So wird zum Beispiel die CO2-Bepreisung vermutlich schneller steigen als derzeit angenommen, da die Klimaproblematik als immer drängender wahrgenommen wird. Die meisten Fachleute sind sich derzeit einig, dass eine Entspannung der Situation auf absehbare Zeit nicht zu erwarten ist.
Aus diesen Gründen können die in diesem Buch genannten Kostenspannen nur ungefähre Angaben darstellen und sind als Orientierungshilfe gedacht. Alle Angaben sind sorgfältig recherchiert: Die Recherche schließt Angaben von Vergleichsportalen, Baufirmen und Herstellern ein. Sie berücksichtigt auch Erfahrungswerte von Architekten und Handwerkern. Eine Gewähr kann jedoch weder von der Autorin noch vom Verlag übernommen werden. Bauwillige sollten daher die zu erwartenden Kosten des eigenen Bauprojekts unbedingt vorab mit einem Architekten oder einer Architektin durchsprechen.
Wo entstehen die meisten Kosten?
Mehr als zwei Drittel der Baukosten entfallen auf Rohbau, Ausbau und technische Ausstattung. Die gute Nachricht ist: Hier lässt sich in mehrfacher Hinsicht sparen: Die Größe des Hauses, die Baukörperform sowie Anzahl und Größe von Fenstern sind entscheidende Stellschrauben (siehe Seite 80). Auch die Wahl der Baukonstruktion und der Baumaterialien beeinflusst die Kosten (siehe Seite 112).
Der Innenausbau bietet das größte Sparpotenzial, zum Beispiel bei Größe und Ausstattung eines Bades, bei der Anzahl der geplanten Trennwände und Türen sowie bei den Materialien für Böden und Wände (siehe ab Seite 155).
Die Kosten für den Grundstückserwerb (Kostengruppe 100) machen im Schnitt 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus, wobei natürlich die Lage des Grundstücks und die Region eine wichtige Rolle spielen. Die Kaufpreise für Grundstücke unterscheiden sich regional erheblich.
Zum Kaufpreis des Grundstücks kommen die Kaufnebenkosten dazu, etwa Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland circa 5 Prozent), Kosten für Notar und Grundbucheintrag (circa 1,5 Prozent) und Maklerprovision (3 bis 7 Prozent). Weitere Kosten fallen für Vermessung und Erschließung des Grundstücks an sowie für Gas- und Stromanschlüsse (KG 200).
Die Baunebenkosten wiederum (KG 700) umfassen unter anderem Aufwendungen für Gutachten, Fachplanung und Energieberatung, das Architektinnenhonorar und die Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser. Die Baunebenkosten können bis zu 30 Prozent der Gesamtbaukosten ausmachen. Bei schlüsselfertigen Häusern von Fertighausanbietern oder Bauträgern sind diese Nebenkosten im Kaufpreis enthalten, werden aber oft nicht eigens ausgewiesen. Dies betrifft auch die Planungskosten, die häufig versteckt im Kaufpreis eingerechnet sind.
Wo liegt das größte Sparpotenzial?
Günstige Grundstücksform lässt einfache Bebauung zu
Einfache Gebäudeform reduziert Bauaufwand und Energiebedarf
Südausrichtung des Grundstücks ermöglicht passive Nutzung von Sonnenenergie
Ähnliche Raumgrößen ermöglichen flexible Nutzung
Reduzierter Innenausbau senkt Materialbedarf und Arbeitsaufwand
Bad mit einfachem Standard spart Kosten
Ausgebautes Dach erhöht Wohnfläche
Speicher ersetzt Lagerraum im Keller
Nicht vergessen sollten Sie bei der Kostenplanung auch kleinere Beträge, die sich summieren können. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für das Richtfest, die Verpflegung der Bauarbeiter und weiterer am Bau Beteiligter, der Umzug ins neue Haus und die neu anzuschaffenden Möbel und Vorhänge. Auch für die Anlage der Terrasse, für den Kauf von Gartenpflanzen und von Terrassenmöbeln sollte am Ende noch ausreichend Geld übrig sein.
Baukosten können sich dann signifikant erhöhen, wenn während der Bauphase Änderungen an der Planung vorgenommen werden oder wenn Baumängel erst nach der Fertigstellung oder sogar erst nach dem Einzug bemerkt werden. Ein Beispiel dafür sind undichte Stellen in der Gebäudehülle, die wegen der eindringenden Feuchtigkeit zu Bauschäden führen können. Wenn einzelne Bauleistungen nicht rechtzeitig fertig werden, kann das ebenfalls teuer werden, weil dann die Arbeiten für den nächsten Bauabschnitt nicht termingerecht begonnen werden können und dadurch unter Umständen zusätzliche Kosten entstehen. Nicht zuletzt kann sich der Einzug dadurch verzögern, was längere Mietzahlungen verursacht.
PUFFER EINPLANEN
Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt, grundsätzlich einen finanziellen Puffer von rund 15 Prozent der gesamten Bausumme für unvorhergesehene Leistungen einzuplanen.
Wo sind nachträgliche Änderungen einfach möglich?
Dach als Wohnraum ausbauen
Leichte Trennwände einziehen oder entfernen
Fußbodenbeläge auf Sichtoberflächen verlegen
Holzbalkendecken schalldämmen
Möblierung (lose und fest eingebaut)
Beleuchtung erweitern
Außenanlagen ergänzen
Wo ist finanzieller Spielraum möglich, was kann verschoben werden?
Nicht alle Bereiche im und am Haus müssen sofort ausgebaut werden. Hier besteht Spielraum fürs vorläufige Kostensparen. Ein typisches Beispiel dafür ist das Dachgeschoss. Ist kein späterer Ausbau geplant, sparen Sie deutlich, wenn Sie nur die oberste Geschossdecke dämmen und nicht die Dachflächen.
Planen Sie jedoch, das Dach später auszubauen, ist es sinnvoll, wenn Sie die Dachflächen gleich dämmen, weil Sie dann auf die Dämmung der obersten Geschossdecke verzichten können. Die Dachfläche zu dämmen ist zwar zunächst teurer, in der Summe aber günstiger, weil nur einmal gedämmt werden muss. Außerdem vergrößert sich dann die nutzbare Raumhöhe. Auch eventuelle Anschlüsse für Bad und WC sollten von vornherein im Dachgeschoss angelegt werden, auch wenn Sie erst später ausbauen möchten.
Beim Innenausbau lässt sich vieles nachträglich optimieren, wenn sich Ihr Budget erholt hat. Ein Fußboden etwa kann zunächst aus der geglätteten, imprägnierten Betonbodenplatte bestehen. Einen Bodenbelag können Sie darauf auch später noch verlegen. Leichte Trennwände lassen sich bei Bedarf ebenfalls später einziehen, sofern Grundriss und Fensteranordnung entsprechend geplant wurden. Bäder gehören zu den besonders teuren Posten beim Innenausbau. Hier lassen sich einige Kosten sparen, wenn Sie das Bad nicht größer als nötig planen und zunächst mit einfachen Möbeln und Sanitäreinrichtungen anstatt mit teuren Einbauten ausstatten.
Die Entscheidung für oder gegen einen Keller ist hingegen nicht reversibel und muss bereits vor Baubeginn gut überlegt werden. Ist auf dem Grundstück Platz für einen Schuppen, einen unbeheizten Anbau oder eine etwas größere Garage vorhanden, könnten derartige Gebäude auch einen Keller ersetzen.
Welche Einsparungen können später zu Mehrkosten führen?
Vorsicht: Nicht alles, was besonders günstig erscheint, erweist sich auf lange Sicht als die sparsamste Lösung. Manches, was nicht bereits im Vorfeld geklärt und geplant wurde, kann später zu unangenehmen, mit Mehrkosten verbundenen Überraschungen führen.
Auf Gutachten sollte man keinesfalls verzichten, um Kosten zu sparen. Stellt sich zum Beispiel vor dem Grundstückskauf durch ein chemisches Bodengutachten heraus, dass das Erdreich mit Schadstoffen belastet ist, können Bauherren noch vom Kauf absehen. Nach dem Kauf müssten sie selbst für die kostspielige Entsorgung des kontaminierten Erdreichs aufkommen. Ein geologisches Gutachten verschafft Aufschluss darüber, ob ein Keller möglich ist und wenn ja, mit welchem Aufwand: Muss der Keller gegen stehendes Wasser abgedichtet werden, wird er unverhältnismäßig teuer.
An der Qualifikation von Handwerkern sollte man ebenfalls nicht sparen, denn Fehler bei der Bauausführung sind nicht nur ärgerlich, sondern können zu erheblichen Folgekosten führen, wenn sie nicht rechtzeitig bemerkt werden. Unnötige Kosten entstehen auch durch Verzögerungen bei der Bauzeit aufgrund mangelhafter Planung. Bei der Wahl der Baustoffe sollte man nicht an der falschen Stelle sparen. Mit qualitativ hochwertigen Baustoffen vermeidet man frühe Reparaturen.
Schließlich sollte man auch an die fernere Zukunft denken: Durch vorausschauende Planung, die eine spätere barrierefreie Nutzung mit einbezieht, kann man sich nachträgliche und teure Umbauten ersparen.
Der Lebenszyklus des Hauses
Die Lebensdauer eines Gebäudes hängt unter anderem von Konstruktion und Materialwahl ab, ist jedoch viel länger als die Zeitspanne, in der man normalerweise das Haus selbst nutzen kann. 100 Jahre und länger sind durchaus üblich. Dies gilt allerdings nur, wenn das Haus regelmäßig gewartet wird. Erste Instandsetzungsarbeiten fallen bereits nach 5 bis 15 Jahren an. Dazu zählen unter anderem Innenanstriche oder Tapeten, Bodenbeläge, die Dacheindeckung von Flachdächern und der Außenanstrich. Nach 20 bis 30 Jahren steht die Instandhaltung von Heizung und Bädern an, nach 30 bis 50 Jahren müssen Außenputz, Dacheindeckung und Fenster erneuert werden. Bei Konstruktions- oder Verarbeitungsfehlern, die zum Beispiel zu Schadstellen in einem Wärmeverbundsystem führen, kann sogar schon früher Sanierungsbedarf bestehen. Häuser, die mit natürlichen Baustoffen errichtet wurden, machen bei Wartung und Instandhaltung häufig wenig Arbeit, allerdings nur, wenn die Materialien so eingesetzt wurden, dass ihre natürlichen Eigenschaften zum Tragen kommen. Wenn zum Beispiel unbehandeltes Holz an der Fassade immer wieder trocknen kann, ist es nahezu unverwüstlich. Wird es dagegen lasiert oder farbig gestrichen, muss der Anstrich regelmäßig erneuert werden. Mauersteine sollten ebenfalls immer wieder trocknen können, da sonst Gefahr besteht, dass die Fugen zu bröckeln beginnen. Wenn Putz nicht trocknen kann, können sich Algen und Schimmel bilden.
Um ein durchschnittliches Einfamilienhaus „in Schuss“ halten zu können, sollte man pro Jahr einen bestimmten Betrag zurücklegen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt zum Beispiel, unabhängig vom Alter einer Immobilie mindestens 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat für Instandhaltungen einzukalkulieren.
Wann fallen Wartung oder erste Reparaturen an?
Dach
Dacheindeckungen Steildach (Ziegel, Blech, Beton, Faserzement)
50 Jahre
Dacheindeckung Steildach (Bitumen)
25 Jahre
Dacheindeckung Flachdach
5 bis 15 Jahre
Fassade
Außenputz auf Mauerwerk
40 bis 50 Jahre
Außenputz auf Wärmedämmverbundsystem
20 Jahre
Außenanstrich Fassade
5 bis 15 Jahre
Klinker, Kalksandstein, Faserzement
mind. 50 Jahre
Holzfassade (naturbelassen, je nach Holzart)
ca. 80 Jahre
Holzfassade (vorvergraut, je nach Holzart)
ca. 80 Jahre
Holzfassade (lackiert)
8 bis 15 Jahre
Fenster und Türen
Fenster mit Holzrahmen
10 bis 20 Jahre
Fenster mit Holz-Alurahmen
30 bis 50 Jahre
Fenster mit Kunststoffrahmen
40 Jahre
Rollladen
10 bis 20 Jahre
Außentüren
30 bis 50 Jahre
Innentüren
30 Jahre
Haustechnik
Heizung
15 bis 30 Jahre
Photovoltaik
10 bis 15 Jahre
Elektroinstallation
30 bis 50 Jahre
Innenraum
Bäder
20 bis 30 Jahre
Bodenbelag (Vinyl und Laminat)
10 bis 15 Jahre
Bodenbelag (Fertigparkett)
25 bis 35 Jahre
Bodenbelag (Massivholzparkett)
mind. 80 Jahre
Wandfarbe oder Tapete Innenwände
5 bis 15 Jahre
Fliesen
30 bis 50 Jahre
Außenanlagen
Plattenbeläge außen
15 bis 30 Jahre
„BERATUNG SPART BAUKOSTEN.“
Bauverträge sind für Laien oft schwer zu durchschauen. Ulrike Gantert, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, informiert im Interview über typische Kostenfallen.
Welche typischen Fehler machen Bauherren bei Vertragsabschlüssen?
Häufig erlebe ich, dass Bauherren Standardverträge unterschreiben, die ihre Vertragspartner ihnen vorlegen. Dass es sich hierbei in der Regel um Verträge handelt, die die Interessen des Vertragspartners mehr im Blick haben als die des Bauherrn, liegt auf der Hand. Gleichwohl scheuen sich viele Bauherren, einen Anwalt einzubinden. Ein Profi kann einen Vertragsentwurf normalerweise innerhalb von ein bis zwei Stunden prüfen und den Bauherrn auf etwaige Fallstricke hinweisen.
Können Vertragsklauseln schlechter sein als die gesetzlichen Regelungen?
Ja, das kann durchaus der Fall sein. Von einer Vertragspartei vorformulierte Vertragsklauseln benachteiligen oftmals die andere Vertragspartei und stellen sie schlechter, als sie nach den einschlägigen gesetzlichen Regelungen stehen würde. Wird die andere Vertragspartei durch eine Vertragsklausel unangemessen benachteiligt, ist diese unwirksam. Ein Beispiel: Es wird eine vierjährige Frist für die Verjährung von Mängelrechten vereinbart, obwohl die gesetzliche Frist fünf Jahre beträgt.
Worauf ist bei Verträgen mit Fertighausanbietern und Bauträgern zu achten?
Ich kann nur empfehlen, dass man die Baubeschreibung kritisch prüft und sich dabei am besten von einem Fachmann beraten lässt. Denn in einer Baubeschreibung wird vereinbart, welche Bauleistungen der Vertragspartner zu erbringen hat, ob er zum Beispiel mit Ziegeln oder Beton baut, welche Fliesen, Böden und Armaturen er verwendet und welche Heizung (etwa ein Blockheizkraftwerk) er einbaut. Aus juristischer Sicht ist der gesamte Vertrag mit allen seinen Anlagen (zum Beispiel Bezugsurkunden, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung) im Detail zu prüfen. Da man als juristischer Laie damit völlig überfordert ist, sollte man einen spezialisierten Anwalt hinzuziehen oder den beurkundenden Notar im Vorfeld der Unterzeichnung um Erläuterung bitten. Meinen Klienten sage ich immer wieder, dass man nur unterschreiben sollte, was man auch wirklich verstanden hat. Das gilt natürlich nicht nur für Verträge mit Fertighausanbietern und Bauträgern, sondern für alle Verträge, die mit dem Bauen zu tun haben.
Welche Risiken und Kostenfallen können bei Bauträgerverträgen lauern?
Ein Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden, weil es sich dabei auch um ein Grundstücksgeschäft handelt: Der Bauträger bietet ein Grundstück an und verpflichtet sich, darauf ein Gebäude zu errichten. Der Preis steht von vorneherein fest, sodass sich der Käufer um nichts kümmern muss. Dennoch trägt man als Käufer auch beim Bauträgervertrag gewisse Risiken. Ein Bauträger darf beispielsweise Gelder nur vereinnahmen, wenn er dem Käufer im Gegenzug Sicherheit in ausreichender Höhe bietet (typischerweise eine Bürgschaft der den Bau finanzierenden Bank), damit dieser im Fall einer etwaigen Insolvenz des Bauträgers abgesichert ist.
Was sind typische Kostenfallen bei Kaufverträgen mit Fertighausanbietern?
Eine typische Kostenfalle ergibt sich aus dem Widerruf von Kaufverträgen. Es kommen immer wieder Mandanten zu uns, die ein Grundstück besitzen und auf einer Messe oder in einem Bauzentrum einen Fertighausvertrag abgeschlossen haben. Bei einem solchen Vertrag handelt es sich um einen sogenannten Verbraucherbauvertrag, welcher grundsätzlich widerruflich ist, wenn er nicht notariell beurkundet wurde. Hierin steckt aber ein nicht unerhebliches Risiko für den privaten Bauherrn. Denn sobald mit dem Bau begonnen wurde, ist ihm mit einem Widerruf des Verbraucherbauvertrags – sofern ein solcher überhaupt noch möglich ist – nicht wirklich geholfen. Der Bauherr hätte zwar dann einen Anspruch gegen den Unternehmer auf Rückzahlung der bereits bezahlten Vergütung, er müsste aber für die auf seinem Grundstück bereits erbrachten Bauleistungen dem Fertighausverkäufer Wertersatz leisten. Dies führt regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten über die Frage, welchen Wertzuwachs das Grundstück durch die teilweise erbrachten Bauleistungen erfahren hat. Dabei spielt es nämlich eine Rolle, ob der Bauherr überhaupt etwas mit den teilweise erbrachten Bauleistungen anfangen kann, insbesondere, ob er eine Firma findet, die das Haus fertigbauen kann.
Welche Zusatzkosten können beim Kauf eines Fertighauses entstehen?
Wer einen Fertighausvertrag abgeschlossen hat, muss sich selbst um die Baugenehmigung kümmern. Da nur ein vorlageberechtigter Fachmann eine Baugenehmigung beantragen kann, entstehen dafür weitere Kosten.
Welche Probleme können bei Bauverträgen mit Unternehmen auftreten?
Ein Problem, mit dem wir häufig zu tun haben: Private Bauherren wissen oft nicht, dass für die Wirksamkeit eines Bauvertrags – anders als bei einem Kaufvertrag – eine Vereinbarung über die Vergütung des Bauunternehmers nicht erforderlich ist, sondern dass eine Vergütung als stillschweigend vereinbart gilt, sofern Einigkeit über die zu erbringenden Bauleistungen besteht. Der Bauunternehmer kann in einem solchen Fall die übliche Vergütung verlangen. Der Streit darüber, welche Vergütung im konkreten Einzelfall üblich ist, ist in diesen Fällen dann vorprogrammiert.
Wie geht man mit Änderungsvorbehalten um?
Die Vereinbarung von Änderungsvorbehalten ist nur in einem kleinen Rahmen zulässig. Häufig behalten sich Baufirmen vor, die Bauleistung ändern zu dürfen, sofern dies gesetzlich oder behördlich angeordnet wird und für den Bauherrn zumutbar ist. Enthält ein Vertrag weitergehende Änderungsvorbehalte, rate ich von einer Unterschrift ab und empfehle, wenn möglich, nachzuverhandeln.
Bei Nachträgen kommt es häufig zum Streit. Was ist zu beachten?
Tatsächlich wird besonders oft über Nachträge gestritten, welche die Baukosten in einzelnen Fällen sogar explosionsartig nach oben treiben können. Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel: Für die Errichtung eines Einfamilienhauses schließen Bauherr und Bauunternehmer einen Vertrag mit einem Leistungsverzeichnis, in dem einzeln aufgeführt ist, welche Baustoffe und -materialien für die einzelnen Leistungspositionen voraussichtlich benötigt werden und wie viel das kostet. Im Zuge der Bauausführung stellt sich heraus, dass eine erforderliche Dampfsperre im Leistungsverzeichnis nicht aufgeführt wurde. Die Baufirma wird dies dem Bauherrn mitteilen und von ihm verlangen, dass er sie damit beauftragt, die erforderliche Dampfsperre einzubauen, wofür sie eine Zusatzvergütung verlangen kann. Hierbei handelt es sich um einen Nachtrag. Dies gilt auch dann, wenn die Baufirma selbst das Leistungsverzeichnis erstellt und dabei übersehen hat, dass eine Dampfsperre erforderlich ist.
Kann ein Bauherr das Nachtragsrisiko ausschließen?
Will ein Bauherr das Nachtragsrisiko vertraglich ausschließen, muss er einen sogenannten Globalpauschalvertrag abschließen. Danach wird ein Pauschalpreis für sämtliche zu erbringenden Leistungen vereinbart. Der Bauherr hat also Kostensicherheit. Allerdings wird ein vorsichtiger Unternehmer das Risiko etwa erforderlicher, nicht kalkulierter Zusatzleistungen in den Pauschalpreis einkalkulieren.
Können Bauherren auch bei Bauträgern Sonderwünsche anmelden?
Sonderwünsche bergen immer ein finanzielles Risiko. Ein Bauträger kann den Preis leicht hochschrauben, wenn der Käufer nach Vertragsschluss Sonderwünsche anbringt. Ich empfehle immer, dass man seine Sonderwünsche – und ihren Preis – gleich im Bauträgervertrag regelt. Bauträger sind vor Vertragsunterzeichnung oftmals offen für Sonderwünsche und bieten diese mitunter günstig an, weil sie verkaufen wollen.
Wie bemisst sich das Architektenhonorar?
Für das Honorar ist die Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) einschlägig. Die aktuelle Fassung 2013 trat erst zum 1. Januar 2021 in Kraft. Das Architektenhonorar richtet sich nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform, zum Beispiel schriftlich oder per E-Mail, treffen. Sofern keine Vereinbarung über die Höhe des Honorars in Textform getroffen wurde, gilt für die sogenannten Grundleistungen der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart, der sich bei der Anwendung der HOAI ergibt.
Kann man auch ein niedrigeres als das in der HOAI vorgesehene Honorar aushandeln?
Ja, das ist möglich. Bietet der Architekt seine Leistungen günstiger an, sollte man allerdings darauf achten, dass dies in Textform vereinbart wird. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass der Architekt den Bauherrn vorab in Textform darauf hinweisen muss, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die in den Honorartafeln der HOAI enthaltenen Werte vereinbart werden kann. Ich kann also jedem privaten Bauherrn nur empfehlen, intensiv mit dem Architekten über das Architektenhonorar zu verhandeln und die Honorarvereinbarung in Textform niederzulegen. Mündliche Absprachen reichen – ganz abgesehen davon, dass man sie meist nicht beweisen kann – nicht.
Muss ein Architekt den vorgesehenen Kostenrahmen genau einhalten?
Architekten sind grundsätzlich verpflichtet, den Bauherrn nach seinem Kostenrahmen zu fragen und diesen bei der Planung im Blick zu behalten. Gleichwohl kommt es häufig zu (mitunter erheblichen) Erhöhungen der Baukosten, worüber es dann immer wieder zum Streit kommt. Wer jedoch meint, der Architekt müsste für alle Mehrkosten geradestehen, liegt falsch. Denn in der Regel entsteht dem Bauherrn kein oder nur ein geringer Schaden, da höhere Baukosten sich in der Regel im Wert der Immobilie niederschlagen. Bauherren wären abgesichert, wenn der Architekt eine sogenannte Bausummengarantie übernehmen würde. Dies kommt aber in der Praxis nicht vor, da das Risiko für die Planer viel zu hoch wäre.
Welche Punkte sollte man in einem Architektenvertrag verankern?
Ganz wichtig ist eine detaillierte Beschreibung dessen, was der Architekt planen soll, insbesondere, welche Wünsche an die Raumnutzung, die Raumaufteilung und den Standard der Ausführung man hat. Wer das am Anfang noch nicht weiß, muss sich hierüber mit dem Architekten abstimmen. Architekten sind verpflichtet, in einem solchen Fall eine sogenannte Planungsgrundlage (nebst Kostenaufstellung) zu entwerfen. Genauso wichtig ist, das Budget zu regeln. Denn der Architekt muss wissen, wie viel der Bauherr ausgeben kann, und sich bei seiner Planung an den vereinbarten Kostenrahmen halten. Auch Regelungen zum zeitlichen Ablauf sollten aufgenommen werden. Um keine Fehler zu machen, sollte man einen spezialisierten Anwalt hinzuziehen.
RICHTIG FINANZIEREN
Um bei der Finanzierung Kosten zu sparen, kommt es vor allem auf einen möglichst günstigen Zinssatz an. Wer verschiedene Angebote einholt und sorgfältig vergleicht, kann viele Tausend Euro sparen. Bauherrinnen und Bauherren sollten sich so früh wie möglich überlegen, was sie sich leisten können.
Finanzierungsplan aufstellen
Bevor Sie ein Darlehen beantragen, sollten Sie einen Finanzierungsplan aufstellen. Um zu ermitteln, was Sie sich leisten können, sollten Sie sich als erstes überlegen, bis wann Sie den Kredit getilgt haben möchten. Je niedriger der Zinssatz sein soll, desto höher muss der anfängliche Tilgungssatz sein. Prüfen Sie als nächstes, wie viel Sie monatlich abbezahlen können. Gehen Sie dabei nicht nur von Ihrer bisherigen Miete aus, sondern kalkulieren Sie auch Nebenkosten und Instandhaltungskosten mit ein! Aus diesen beiden Faktoren ergibt sich die maximal mögliche Kreditsumme. Zu dieser addieren Sie das verfügbare Eigenkapital.
Ihr Eigenkapital sollte für eine solide Finanzierung etwa 30 Prozent der benötigten Darlehenssumme betragen. Das verfügbare Kapital kann sich dabei aus verschiedenen Posten zusammensetzen. Nicht nur Bargeld, Konto- und Sparguthaben, sondern auch Wertpapiere, bezahlte Grundstücke und Lebensversicherungen können zu Ihrem Eigenkapital beitragen. Eigenleistungen, die sogenannte Muskelhypothek, können beim Kreditantrag ebenfalls in einer gewissen Höhe als Eigenkapital angerechnet werden. Dabei sollten Sie sich jedoch nicht überschätzen (siehe Seite 37 ff.).
Auch Fördermittel können helfen: Wenn Ihr Bauvorhaben zum Beispiel einem der KfW-Standards genügt und somit von der KfW-Bank gefördert wird, behandeln manche Banken diese Förderung wie Eigenkapital.
Von Ihren verfügbaren Mitteln müssen Sie die Nebenkosten für den Grundstückserwerb abziehen, denn Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag und Notar, Maklerprovision und Erschließung des Grundstücks können nicht mit einem Darlehen bedient werden.
Aus der maximal möglichen Kreditsumme plus Eigenkapital minus Nebenkosten ergibt sich, wie viel Ihr Haus kosten darf. Hilfe bietet der kostenlose Rechner „So teuer darf Ihr Haus werden“ unter test.de/rechner-baufinanzierung.
Welches Darlehen ist das richtige?
Baudarlehen können Sie bei Banken, Sparkassen, Bausparkassen und bei Versicherungen beantragen. Manche Anbieter bieten kürzere Laufzeiten an, andere längere. Beide Varianten können für Sie von Vorteil sein. Überlegen Sie sich im Vorfeld genau, was Ihnen bei der Finanzierung wichtig ist. Eine lange Zinsbindung bietet Ihnen sichere Planbarkeit. Falls Sie zum Beispiel in absehbarer Zeit eine Erbschaft erwarten, könnte die Möglichkeit der Sondertilgung interessant sein. Vergleichen Sie sorgfältig die jeweiligen Konditionen und prüfen Sie die Kreditverträge genau. Über die Laufzeit des Kredits können Sie damit Tausende Euro Zinsen sparen!
Unter test.de/hypothekenzinsen finden Bauherrinnen und Bauherren einen monatlich aktualisierten Vergleich der Zinskonditionen von über 70 Anbietern, mit dem sich die günstigsten Banken und Vermittler leicht herausfinden lassen. Der Vergleich beruht auf einem Modellfall mit möglichst durchschnittlicher Finanzierung. Doch häufig weicht die eigene Finanzierung vom Durchschnitt ab: Faktoren, die die Höhe des Zinses beeinflussen, sind zum Beispiel die Höhe der Kreditsumme, die Länge der Zinsbindung und die Höhe des Tilgungssatzes. Je nachdem, ob Sie Ihr Darlehen mit einer hohen Rate schnell tilgen wollen, die Rate bei Bedarf flexibel senken oder erhöhen möchten oder ob Ihr Eigenkapital nur für die Nebenkosten reicht und Sie die Kaufkosten zu 100 Prozent über den Kredit finanzieren müssen, sind große Zinsunterschiede möglich. Laut einer Untersuchung von Finanztest im Januar 2021, die Angebote von 89 Anbietern berücksichtigte, war die 100-Prozent-Finanzierung mit im Schnitt 1,69 Prozent Zins die teuerste Variante. Wie stark die Angebote der einzelnen Anbieter variieren können, wurde ebenfalls deutlich: Die günstigste 100-Prozent-Finanzierung im Vergleich kostete 1,08 Prozent Zins, die teuerste 2,48 Prozent – über 20 Jahre gerechnet ergibt das bei einer Kreditsumme von 300 000 Euro einen Unterschied von knapp 66 500 Euro! Je höher die Kreditsumme, umso mehr wirken sich diese Zinsunterschiede aus.
Das für ein Bauprojekt klassische Darlehen ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei bleibt die Rückzahlungsrate über die gesamte Laufzeit gleich. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei im Verlauf der Rückzahlung der Tilgungsanteil immer größer wird, während der Zinsanteil abnimmt. Der Vorteil eines solchen Darlehens kann darin liegen, dass es während der Zinsfestschreibungszeit unabhängig von marktbedingten Zinsschwankungen ist.
Eine spezielle Form des Annuitätendarlehens ist das Volltilgerdarlehen, bei dem die Zinsfestschreibungszeit der Darlehenslaufzeit entspricht; damit können sich Kreditnehmer einen niedrigen Zinssatz bis zum Ende der Laufzeit sichern. Eine Anschlussfinanzierung, die bei steigenden Zinsen möglicherweise zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden müsste, wird damit unnötig. Kredite mit langer Zinsbindung kosten zwar etwas mehr als solche mit kurzer Zinsbindung – im April 2021 waren es etwa 0,5 Prozentpunkte Unterschied. Doch das kann sich lohnen, um teure Anschlusskredite zu vermeiden. Andererseits besteht dadurch ein relativ starrer Rahmen für die Höhe der Tilgung. Während der ersten zehn Jahre der Laufzeit sind Sondertilgungen oft nur bis zu einer Grenze von fünf Prozent kostenlos, Ratenwechsel nicht ohne weiteres möglich. Zudem sind für solche Darlehen oft schnelle Tilgung und hohe Raten erforderlich.
Mehr Flexibilität erhalten Sie, wenn Sie mit Ihrem Darlehensgeber Sondertilgungsrechte oder einen Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit vereinbaren. Damit sind Sie auch auf unerwartete Lebensereignisse besser vorbereitet, die Ihren Finanzierungsplan durcheinanderbringen könnten. Häufig gilt zudem, dass der Kredit nicht vor Ende der Zinsbindung getilgt werden darf. Auch der ursprünglich vereinbarte Tilgungssatz darf nicht unterschritten werden. Je nach Bank gibt es unterschiedliche Konditionen für Annuitätendarlehen, und nicht jede Bank lässt sich auf eine lange Zinsbindung von zum Beispiel 25 oder 30 Jahren ein.
Wenn Sie das beantragte Darlehen nicht sofort abrufen möchten, sondern etwa wegen Bauverzögerungen erst später, profitieren Sie von der bereitstellungszinsfreien Zeit, die auf jeden Fall ein Jahr betragen sollte. Dann wird eine Gebühr auf nicht abgerufenes, aber bereitgestelltes Geld erst nach Ablauf eines Jahres fällig. Die bereitstellungszinsfreie Zeit wird ab Darlehensvertragsschluss berechnet. Erkundigen Sie sich bei verschiedenen Kreditinstituten nach den jeweiligen Konditionen.
Sondertilgung und Vollfinanzierung
Wenn Sie vorzeitig einen Betrag außerhalb der vereinbarten monatlichen Rate tilgen möchten, besteht die Möglichkeit eines Sondertilgungsrechts. Allerdings sollten Sie genau prüfen, ob Sie das Sondertilgungsrecht auch wirklich benötigen, zum Beispiel, weil Sie einen höheren Geldbetrag in Aussicht haben. Die Option des Sondertilgungsrechts geht bei einigen Darlehensgebern mit einem höheren Zinssatz einher. Fragen Sie auf jeden Fall beim Anbieter nach, welche Optionen im Vertrag enthalten sind und welche Extrakosten verursachen.
Bauwillige, die über wenig Eigenkapital verfügen, können bei den meisten Kreditinstituten unter bestimmten Voraussetzungen auch 100 Prozent des Immobilienpreises finanzieren. Doch das lassen sich die Kreditgeber mit teuren Zinsen bezahlen. Erkundigen Sie sich auf jeden Fall beim Kreditanbieter, wie hoch der Eigenkapitalanteil sein müsste, um einen günstigeren Zinssatz zu bekommen. Oft reichen einige Tausend Euro.
Die Voraussetzung für eine Vollfinanzierung ist ein absolut sicheres und gutes Einkommen. Ein anfänglicher Tilgungssatz von 3 oder 4 Prozent ist ratsam, um das Darlehen in absehbarer Zeit abzahlen zu können.
Wie komme ich zum besten Kredit?
Welcher Kreditanbieter die besten Konditionen bietet, ist sehr stark von den Voraussetzungen des jeweiligen Bauprojekts und den Möglichkeiten der Bauherrschaft abhängig. Eine Rolle spielen zum Beispiel das vorhandene Eigenkapital, die Höhe des Darlehens und die Immobilie selbst. Zudem können sich die Konditionen der Anbieter von einem auf den anderen Tag ändern. Pauschale Empfehlungen sind aus diesem Grund nicht möglich.
Sogenannte Kreditvermittler, die mit vielen Banken zusammenarbeiten, können Bauherrinnen und Bauherren dabei helfen, das passende Angebot herauszufiltern. Auch viele Banken vermitteln statt eigener Kredite Darlehen fremder Anbieter.
Dennoch sollten Sie sich bei der Suche nach der passenden Finanzierung nicht nur auf Kreditvermittler verlassen, denn gerade regionale Banken haben die Vermittler oft nicht im Fokus, obwohl diese in den Untersuchungen von Finanztest oft die besten Angebote haben. Wichtig ist auf jeden Fall, dass Sie bei der Einholung von Vergleichsangeboten streng darauf achten, dass die Vorgaben, also Kreditsumme, Zinsbindung und Monatsrate, dieselben sind. Über diese Konditionen sollten Sie sich vorher klar geworden sein.
Um ein aussagekräftiges Bild zu bekommen, sollten Bauherrinnen und Bauherren mindestens drei verschiedene Angebote einholen, mindestens eines davon sollte von einem Kreditvermittler stammen. Beim Vergleich der Angebote ist – bei gleicher Zinsbindungsfrist – der Effektivzins der maßgebliche Wert. Sind der Auszahlungsbetrag und die Monatsrate identisch, ist auch die Höhe der Restschuld aussagekräftig.
Unter test.de/thema/immobilienkredite finden Sie weitere, ausführliche Informationen.
Bauförderung
Der Erwerb eines selbst genutzten Eigenheims wird auf verschiedenen Ebenen finanziell gefördert, wobei sich die Konditionen zum Teil stark unterscheiden. Um die Förderungsmöglichkeiten optimal ausschöpfen zu können, sollten Sie sich am besten fachlich beraten lassen. Unter test.de/thema/eigenheimfoerderung finden Sie detaillierte Informationen zu den Fördermöglichkeiten, auch die KfW-Bank gibt im Internet Auskunft (kfw.de). Hier ein Überblick über die wichtigsten derzeit zur Verfügung stehenden Fördertöpfe.
EIGENHEIMRENTE („WOHNRIESTER“)
Der Staat unterstützt den Erwerb eines Eigenheims, indem das Guthaben aus der Altersvorsorgezulage (Riester-Vertrag) als Eigenkapital für selbst genutzten Wohnraum, zum Tilgen eines Wohndarlehens oder zum Entschulden einer selbst genutzten Immobilie verwendet werden darf.
KFW-FÖRDERUNG
Wenn Ihr Wohnhaus, ob gekauft oder neu gebaut, besonders energiesparend ist und einen der KfW-Standards erfüllt, gewährt die KfW-Bank Zuschüsse und zinsgünstige Kredite. Informationen unter kfw.de.
EIGENHEIMFÖRDERUNG DER LÄNDER UND KOMMUNEN
Je nach Bundesland gewähren manche Förderbanken Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen. Auch manche Kommunen vergeben solche Fördermittel, um den Zuzug in ihre Region zu fördern.
FÖRDERMITTEL DER KIRCHEN
Die evangelische und die katholische Kirche unterstützen häufig den Bau eines Eigenheims finanziell, meist in Form eines günstigen Grundstücks, das zum Beispiel in Erbpacht vergeben wird.
ARBEITGEBERDARLEHEN
Manche Unternehmen gewähren ihren Mitarbeitern für den Bau oder Kauf eines Eigenheims zinsgünstige Darlehen.
BAUKINDERGELD
Für bis zum 31. März 2021 erteilte Baugenehmigungen oder unterschriebene Kaufverträge kann noch bis zum 31. Dezember 2023 Baukindergeld beantragt werden.
GRUNDSTÜCK PRÜFEN
Einer der wichtigsten Aspekte bei der Wahl eines geeigneten Baugrundstücks ist, welche Art von Gebäude in welcher Form auf dem Grundstück gebaut werden darf. Die baurechtlichen Vorgaben können je nach Bundesland variieren und sind in den Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen der Kommunen festgehalten. Dort können etwa die Art der Bebauung, die Baugrenzen, der Abstand zur Straße, die erlaubte Stockwerksanzahl, aber auch die Traufhöhe und manchmal die Dachform verbindlich vorgegeben sein. Es ist ratsam, vor dem Grundstückskauf eine Architektin oder einen Architekten einzubinden. Sie können den Bebauungsplan erläutern und bei Fragen oder bestimmten Wünschen unkompliziert bei der Bauaufsichtsbehörde anfragen. Das ist deutlich kostengünstiger, als eine formelle Bauvoranfrage zu stellen.
Kostenrelevant sind neben Lage, Art und Größe des Grundstücks auch die Bodenbeschaffenheit, die Orientierung des Grundstücks zu den Himmelsrichtungen und die in der Nähe vorhandene Infrastruktur. Sehr wichtig ist die Erschließung: Ist das Grundstück zum Beispiel an eine Straße angebunden? Existieren Anschlüsse für Versorgungsleitungen für Strom, Gas, Trinkwasser, Telefon und öffentliche Kanalisation? Ist das Grundstück nicht voll erschlossen, können auf Sie als Bauherr oder Bauherrin je nach Bodenverhältnissen und Entfernung zu den öffentlichen Versorgungsleitungen Kosten von mehreren Tausend Euro zukommen.
Eine Möglichkeit, beim Grundstück zunächst Kosten zu sparen, besteht in der sogenannten Erbpacht. Dabei kauft man das Grundstück nicht, sondern pachtet es. Zwar spart man sich dann den Kaufpreis für ein Grundstück, muss jedoch regelmäßig an den Grundstückseigentümer Erbbauzins bezahlen, dessen Höhe meist 3 bis 6 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr beträgt. Die Dauer eines Erbpachtvertrags liegt in der Regel bei bis zu 99 Jahren. Danach geht das Haus in das Eigentum des Erbpachtgebers über, der dafür jedoch mindestens zwei Drittel des dann aktuellen Gebäudewerts als Entschädigung an den Hauseigentümer zahlen muss. Beide Parteien können aber auch den Vertrag um weitere 99 Jahre verlängern.
Baugrund und Bodenbeschaffenheit
Von der Bodenbeschaffenheit hängt unter anderem ab, wie aufwendig der Erdaushub und wie teuer die Gründung des Gebäudes wird. Felsiger Grund zum Beispiel erschwert das Ausheben des Erdreichs, sodass für das dann benötigte schwere Gerät entsprechend hohe Kosten anfallen. Zu weicher Boden dagegen erfordert aufwendige Maßnahmen, um die Lasten des Gebäudes sicher und gleichmäßig zu verteilen, und ein hoher Grundwasserstand kann einen Keller entweder unmöglich machen oder wegen der dann notwendigen Drainagen und Abdichtungen deutlich verteuern.
Vor dem Erdaushub sollten Sie daher immer ein Bodengutachten in Auftrag geben. Dies ist auch noch aus einem anderen Grund wichtig: Veränderungen im Baugrund können zu Setzungsrissen führen, die dann größte Bauschäden zur Folge haben.
Besteht der Verdacht auf eine Belastung des Erdreichs mit Schadstoffen oder anderen Verunreinigungen, zu denen übrigens häufig auch Äste und Wurzeln zählen, ist ein erweitertes Gutachten sinnvoll, das über eventuelle Altlasten Auskunft gibt. Ist das Erdreich mit Chemikalien belastet, gilt es als Sondermüll, was hohe Kosten für eine fachgerechte Entsorgung zur Folge hat. Für diese Entsorgung sind Sie nach dem Kauf als Bauherr oder Bauherrin verantwortlich. Je nach Qualität und Umfang kostet ein einfaches geologisches Bodengutachten zwischen 500 und 1 000 Euro, ein erweitertes Gutachten mit chemischer Analyse bis zu 4 000 Euro. Diese im Vergleich zur Bausumme relativ geringe Investition kann vor hohen Folgekosten bewahren. Erste Informationen zu regionalen Baugrundeigenschaften können Umwelt- und Bauämter liefern.
Was bedeutet die Bodenklasse für die Kosten?
Die Tragfähigkeit eines Bodens bemisst sich nach der zulässigen Belastung in Gewicht pro Fläche (kN/m2), die er aufnehmen kann. Gewachsener Boden kann am besten die Last eines Gebäudes aufnehmen und ableiten. Lassen Sie Bodenproben entnehmen, um sicherzugehen, dass es sich weder um angefüllten noch um sumpfigen Boden handelt. In beiden Fällen müssten dann nämlich größere und somit teurere Fundamente die Lasten abtragen.
BODENKLASSE PRÜFEN!
